הלוואות מיוחדות

אם אתם זקוקים להלוואות אבל חורגים מהנורמה, יש היום דרכים לעזור לכם. הנה מה שאתם צריכים לדעת

אם אתם שוקלים רכישת בית, אתם כנראה מודעים לעובדה שהבנקים לא מאשרים הלוואות למשכנתא בקלות שעשו זאת לפני נפילת השוק ב-2008. עובדה זו נובעת מהחוקים החדשים והנוקשים שנועדו למנוע הישנות המצב בו ניתנו הלוואות בקלות מוגזמת, ללא בחינה מעמיקה של יכולת מבקש ההלוואה להחזירה, והיא בהחלט נכונה.

עצם תהליך הבקשה להלוואה והמסמכים שהבנקים דורשים, אינם מקלים על הרכישה והתהליך הארוך לעתים קרובות מטרפד את העיסקה. זה בהחלט נכון אם אינכם מתאימים למודל שיצרו הבנקים לשם אישור המשכנתאות, והמבוסס על נוסחאות הלוקחות בחשבון את ניקוד האשראי שלכם, הכנסתכם, היחס שבין ההכנסה לחובות ועוד נתונים שונים. ייתכן שאתם מסוגלים לעמוד בתשלומים, אך נתונים מסוימים שמבקשים הבנקים מוציאים אתכם מהנוסחאות המקובלות.

אבל, יש חדשות טובות עבורכם. כמה מוסדות בנקאיים, שמספרם גדל בהתמדה, מאפשרים אישור הלוואות עם תנאים גמישים יותר העשויים להתאים למצבכם.

***

נניח, לדוגמא, שיש לכם ניקוד אשראי גבוה וחשבונות הבנק שלכם מראים על סכום נאה, אך בגלל שאתם עדיין חייבים עבור ההלוואה שלקחתם ללימודי התיכון שלכם או שאתם עדיין חייבים עבור טיפולים רפואיים - היחס בין ההכנסה לחובות שלכם אינו מתאים לנוסחאות המקובלות.

ייתכן גם שאתם עצמאיים וקשה לכם לספק את כל המסמכים הנדרשים על ידי הבנקים כהוכחה להכנסתכם, אפילו שמבט מהיר על דוחות הבנקים מראה שאתם מרוויחים מספיק לשם אישור ההלוואה המבוקשת. ייתכן גם שהפסדתם את ביתכם בתהליך השורט-סייל לפני מספר שנים ועדיין לא עברה תקופת המינימום לתיקון ניקוד האשראי, בכדי שתוכלו להיות מאושרים לקבלת המשכנתא.

אתם בהחלט לא לבד. נתונים סטטיסטיים מורים על מיליוני תושבים שהלוואותם לא אושרה, למרות שהיו מאוד קרובים לקבל אישור. בכדי לשרת פלח זה באוכלוסיה, התווסף מושג נוסף למילון: "הלוואה לא מאושרת". מושג זה קורם עור וגידים וצובר תאוצה בין המוסדות המלווים במשק. הריבית על הלוואות אלה גבוהה בממוצע בשלושת רבעי האחוז עד אחוז ורבע, תלוי במוסד המלווה ובמסמכים שהוגשו ע"י מבקש ההלוואה.

המושג Qualified Mortgage והנוסחאות שלו נועדו להביא לאישור מהיר של בקשות להלוואה, אם המבקשים עמדו בקריטריונים הדרושים. הם שללו כל אפשרות של הלוואה שלילית או הלוואות בריבית בלבד. כמו כן, הדרישה היא שהם לא יחרגו מ-43 אחוז יחס בין ההכנסות לחובות הכלליים, והם הגבילו ל-3 אחוז את ההוצאות המלוות להלוואה המבוקשת וכן עוד מספר דרישות אחרות.

המוסדות המלווים, בהתייחס להלוואות ה-QM-Non (הלוואות לא מאושרות) הדגישו שאין להם שום כוונה לממן הלוואות מסוכנות. לדוגמא, סקייליין הלוואות מאגורה הילס בוואלי, מאשר הלוואות שהיחס בין ההכנסות לחובות מגיע ל-50 אחוז ומאשר הלוואות לא מאושרות אחרות אם מבקש ההלוואה יכול להוכיח עתודות כספיות ומסוגל לשים סכום גבוה יותר כהשתתפות עצמית.

חברת אימפקט הלוואות באירוויין קליפורניה אישרה בחודשיים האחרונים למעלה מ-30 מיליון במה שהם מכנים "אלטרנטיבה להלוואות מאושרות" למבקשי הלוואות עם צרכים מיוחדים:

* קונים שכמעט הצליחו לקבל הלוואה

אלה שעמדו כמעט בכל הדרישות הסטנדרטיות לקבלת הלוואה, אבל הדגש הוא על כמעט. עליהם נמנים מי שהכנסתם מספקת וניקוד האשראי שלהם הוא די טוב, אך היחס בין ההכנסות לחובות עבר את תחום ה-49 אחוז. קונים אלה התקשו לקבל אישור להלוואות בסיסיות של עד 419,500 דולר המבוטחות על ידי פני-מאי או פרדי מק - ענקי ההלוואות. חברת אימפקט, לאחר בירור מעמיק במקרים ספציפיים אלה, עשויה לאשר להם את המשכנתא.

* עובדים עצמאיים

בעלי עסקים או בעלי מקצועות חופשיים העובדים כעצמאיים ומספקים שירותים לאחרים. הם, על פי רוב, אינם יכולים להראות טפסי IRS W-2 וייתכן שהכנסתם איננה קבועה אלא משתנה. ייתכן שדוחות מס ההכנסה שלהם מסובכים מהרגיל וייתכן גם שמפעם לפעם הם נמצאים בדפיציט מסויים וזמני. חברת אימפקט יכולה להסתמך על 12 חודש של דוחות בנקאיים ויחס הכנסות לעומת חובות הגבוה מ-50 אחוז.

* משקיעים עם נכסים אחדים או רבים

הם נתקלים בדרך כלל בקשיים לקבלת הלוואות. אם יש ברשותם למעלה מ-10 נכסים מושכרים או נכסים מסחריים והם רוצים לקבל הלוואה מחודשת, ולהוציא כספים מההלוואה שתאושר - בדרך כלל אין בקשתם נענית. חברת אימפקט בוחנת את סך כל ההכנסות משכירות ועשויה לאשר להם הלוואה.

חברת הלוואות אחרת שנכנסה לא מכבר לשוק זה ובסיסה בפנסילבניה, החלה לקבל בקשות להלוואה בתוכנית שהם מכנים Home Buyer Power, המשווקת בסניפי החברה ועל ידי סוכני הלוואות עצמאיים ב-47 מדינות ארה"ב.

ולסיום, אם ניסיתם לקבל הלוואה בעבר ונכשלתם כי לא עמדתם בכל התנאים הרגילים, כדאי לבחון את שוק ההלוואות שוב ורצוי עם סוכן מיומן ועצמאי, שיוכל לבחון האם אחת התכניות החדשות מתאימה לכם.

בהצלחה!

החלום האמריקאי שוב באופנה?

האם הדור הצעיר חוזר לאמץ את החלום האמריקאי של בעלות על בתים?

לעתים קרובות מאוד אנחנו שומעים הצהרות אלה: הדור הצעיר לא רוכש בתים. הם חיים בערים, הם ניידים וטובעים בחובות סטודנטים שהצטברו בעת לימודיהם. החשיבות של להיות בעלי בית מעניינת אותם כמו טלפון חוגה ישן. בקיצור, הם דור המשכירים. התפיסה הנפוצה היא שלרבים מהדור הצעיר אין כל שאיפה להיות בעלי בתים. אולי הצהרות אלה נכונות ברובן וייתכן שלא.

האם הדור הצעיר באמת שונא את הרעיון של בעלות על בית? נכון שהם גדלו בתקופת המיתון וראו את תוצאות המשבר הפיננסי על הוריהם ועל מצבם הכספי. נכון גם שהם יצאו מהמשבר הפיננסי שחווינו כשמנת חלקם הוא חוסר תעסוקה בכל שכבות האוכלוסיה. ובכל זאת, האם הם באמת שונאים את המחשבה להיות בעלי בתים?

לדוגמא, סיפורו של זוג צעיר שמצא עבודה מיד לאחר סיום הקולג' והתחיל להרוויח ולחסוך במשך שנים. הוא מהנדס בן 28. הם שכרו דירה במשך 5 שנים, התחתנו בשנה שעברה והמשיכו לגור יחד בשכירות. יום אחד ישבו וחישבו את הוצאותיהם והגיעו למסקנה שעם העלייה המתמדת בסכום השכירות והריבית הנמוכה למשכנתאות, השכירות נעשתה יקרה יותר ביחס למשכנתא שברכישת בית.

סיבות אחרות שגרמו לשינוי נבעו מסירוב בעל הבית לאשר להם לשנות דברים בדירה לנוחיותם, ומכאן הדרך היתה קצרה להחלטתם לרכוש בית או דירה. הם רכשו טאון האוס עם שני חדרי שינה באיזור נחמד בוואלי ווילג’, כשהחדר הנוסף משמש להם כמשרד והם מתכננים להשתמש בו כחדר ילדים בעתיד.

***

הדור הצעיר מהווה כיום 13.3 מיליון בתי אב בבעלות בתים, דירות או כאלה ששוכרים. מספר זה יוכפל בחמש השנים הבאות, כך לפי נתוני דו"ח שבדק את הגידול הטבעי של האוכלוסיה וחלקו של הדור הצעיר בו.

המחקר התבסס על נתונים שנלקחו מגילאי 18 עד 29, למרות ששכבת הדור הצעיר נמדדת בגילאי 18-34 ומגיעה ל-73 מיליון נפש לפי נתוני מפקד האוכלוסין.

הדור הצעיר יוציא, לפי התחזית, 1.6 מיליארד דולר על רכישת בתים בחמש השנים הקרובות. 74 אחוז מהנשאלים הצהירו שהם עומדים לעבור בחמש השנים הבאות, כשמחציתם מתכוונים לרכוש בתים.

לפי נתונים אלה, נראה שהדור הצעיר הוא בעל שאיפות זהות להוריהם בקשר לבעלות על בתים. אם כך, למה נופל מספרם של הרוכשים כיום? למה מספר הרוכשים לראשונה נמוך יותר מבעבר? הרבה משקל מוטל על צורת החיים וכמות האשראי שלרשות הדור הצעיר. הם מתחתנים מאוחר יותר ומביאים ילדים בשלב מאוחר יותר בחייהם, ואלה הן הסיבות העיקריות הדוחפות לבעלות על בתים.

השיפור במצב התעסוקה עדיין איטי יחסית ורבים מהם נתקלים בקשיים לשפר את ניקוד האשראי שלהם, שהוא גורם מכריע לאישור הלוואות על ידי הבנקים.

עליית מחירי השכירות תורמת אף היא רבות לאי יכולתם של הצעירים לחסוך מספיק לסכום ההשתתפות העצמית הדרוש לשם אישור משכנתא. למרות שלפי נתוני הבנקים יכולת הרכישה עלתה, בשטח עצמו לא מורגשת תנועה רבה יותר של רוכשים צעירים בשוק הנדל"ן.

בשנת 2013 פחות מרבע מהרוכשים הצעירים לא הרוויחו מספיק לשם קבלת הלוואה. יכולת הרכישה עדיין נמוכה מאוד מהרצוי וזו כמובן תוצאה של המצב הכלכלי בארה"ב.

הנתונים מראים גם שלמרות הירידה במספר בעלי הבתים מקרב הדור הצעיר, זו השנה הראשונה מאז 2008 שאחוז הירידה משכבת אוכלוסיה זו היה זהה לנתוני המשק כולו, והוא הנמוך ביותר שנרשם מאז תחילת המיתון.

נראה שהכיוון משתנה באיטיות, אך אין זה אומר שהדור הצעיר ידמה להורים. ראשית, הם הרבה יותר מתוחכמים בקשר לרכישות, הלוואות וכספים בעיקר עם האינפורמציה הנמצאת בידיהם. כמו שאמרה לקוחה צעירה: ‘אני חושבת שיש לנו יותר חוכמת חיים. הורי התחתנו צעירים ורכשו את ביתם בגיל צעיר יחסית. אני לא רוצה להיות נתון סטטיסטי של מישהו שהגיע למצב בו הוא איננו יכול לעמוד שוב בתשלומים, בגלל שהוא לא ניתח לעומק את ההתחייבויות והסיכונים אליהם נכנס. הדבר האחרון שאני רוצה הוא לעבוד קשה כשרוב הכסף הולך לתשלום עבור ארבעה קירות’.

***

ומה התחזית לעתיד?

התקווה היא שיותר צעירים ייכנסו לשוק הנדל"ן וירכשו נכסים. שוק הנדל"ן כולו תולה תקוות בכך שהצעירים שרוכשים וירכשו בעתיד הקרוב, יעברו לבתים גדולים ומרווחים יותר בפרברים בעתיד. מכירות אלה ישמנו את גלגלי הכלכלה כולה ואת שוק הנדל"ן בפרט, כי בעלי מקצוע רבים קשורים לשוק זה ומתפרנסים מהשירותים שניתנים לבעלי הבתים.

עד למשבר בשנת 2007 מחצית מהאוכלוסיה היתה מחליפה בתים בכל 4.5 שנים וכיום התקופה עומדת על 9 שנים. עם השתפרות הכלכלה והתאוששות המשק, תקוות רבים היא שהאוכלוסיה תשוב לימים בהם בעלי בתים ירצו ויוכלו להחליף בתים לאחר זמן קצר יותר.

אז איך אנחנו חיים היום?

 

מדריך למצבו הפיננסי הלא  כל כך טוב של האמריקאי הממוצע לקראת סוף שנת 2014

השאלה היכן נמצא היום האמריקאי הממוצע מבחינה כלכלית עולה בכל דו”ח חדש שמתפרסם בנושא, והתשובה לה תהיה אחד המרכיבים העיקריים שיעמדו על הפרק כשנלך להצביע בבחירות בחודש הבא, ובעתיד. המצב הכלכלי הוא תמיד מה שמשפיע הכי הרבה על מצב רוחו של האזרח האמריקאי.

דו”ח חדש שהתפרסם מתרכז בעיקר במצב האישי ועונה לשאלות כמו מדוע מחיר המניות בבורסה עולה ולמה הבשורות “הטובות” על השיפור במצב אינן משקפות כלל את המציאות הכלכלית.

בכל שלוש שנים עורך משרד האוצר סקר בין אלפי משפחות ומתמקד בהכנסתן השנתית, חסכונותיהן, השקעותיהן וחובותיהן. מחקר מעמיק זה מספק את התובנה העשירה ביותר על מצבו של האמריקאי הממוצע. בעיקר חשוב הדו”ח האחרון שהתייחס לשנים 2010-2013 והוא מראה כי ההתאוששות הכלכלית שהעיתונות מצהירה עליה אינה  אמיתית, וכי אין אנו מתקדמים בעקביות להחלמה מלאה, אלא להיפך.

1.      אין שיפור בהכנסה ברוב שכבות הציבור.

הנתון הבסיסי ביותר במסקנה זו בא מההכנסות האמיתיות של המשפחה ויכולת הקנייה שלה. בין המרכיבים השונים הנלקחים בחשבון כדי לענות על שאלה זו נכלל אחוז האינפלציה. התשובות בדו”ח מגלות כי רוב הציבור מאוד נפגע מהמצב הכלכלי והתשובות מדכאות. בשנים 2010-2013 ההכנסה עלתה בצורה נאה ל-10 אחוז מהעובדים שהרוויחו בשנה שעברה 230 אלף דולר בממוצע, ו-7 אחוז לאלה שהרוויחו בממוצע 122,000 דולר. אך ההכנסה האמיתית ירדה בכל אחת משכבות האוכלוסיה המתפרנסת.

משפחות של צעירים ומבוגרים כאחד ואלה ללא השכלה גבוהה ראו ירידה משמעותית בהכנסה נטו, אפילו לאחר שתהליך “ההתאוששות” החל. אלה עם השכלה גבוהה הרוויחו יפה, אבל פרט להם כולם נפגעו ונפגעים. זה המצב שלנו היום: אף אחד פרט לקבוצת המשכילים באוכלוסיה לא הרוויח יותר כסף ורבים חוו נפילה רצינית בהכנסתם השנתית.

2. המשכורות ירדו כחלק מההכנסה הכללית

רוב הנשאלים מהמעמד הנמוך והבינוני מקבלים את הכנסתם ממשכורות ולא כתוצאה מרווחים על השקעות. במשפחות העשירות שהיוו רבע מכלל הנשאלים, רק 47 אחוז התבססו אך ורק על משכורות, לעומת 70-80 אחוז מהאחרים.

עם עליית מספר המובטלים והקטנת מספר המועסקים במשק, נוצר מצב בו יותר ויותר שכירים היו מוכנים לעבוד תמורת שכר נמוך יותר, העיקר שתהיה להם הכנסה למחיה.

לעומת הירידה במשכורות חווינו עלייה כללית במחירים, ממחירי מזון ועד בתים. העשירים יכלו למכור את נכסיהם ברווח נוסף, עקב המחירים המאמירים, אבל המעמד הבינוני לא יכול היה, כי לא היתה לו הכנסה נוספת מהשקעות.

הנתונים מראים כי הכנסות המשפחות ממשכורות ירדו מ-68 אחוז בשנת 2010 ל-62 אחוז ב-2013. עובדה זו לבדה מסבירה את הפער הגדל והולך בין השכבה העשירה לענייה ושחיקתו הכמעט מוחלטת של המעמד הבינוני.

3. העושר קפא למרות התאוששות השוק

המשכורות חשובות, אך גם העושר חשוב. טבעי לצפות כי מצבם הכלכלי של כולם השתפר ב-2013 בזכות העלייה הגדולה בשוק המניות וההתאוששות החזקה בנדל”ן.  בפועל, עליית המניות לא הביאה עושר נוסף למשפחה הממוצעת. העושר למשפחה ב-2013 עמד על 81,200 דולר, ירידה מ-82,800 בשנת 2010  וירידה דרמטית מ-135,400 בשנת 2007.

4. מעט אמריקאים מחזיקים מניות

הירידה בעושרה של המשפחה האמריקאית פגעה במשפחות עשירות ועניות כאחד, ולא הורגשה הטבה במצבם. למרות הידיעות שמתפרסמות בתדירות על התאוששות, הרי אצל המשפחה הממוצעת הורגשה הרעת מצב מתמשכת. אצל המשפחה העשירה שהחזיקה במניות נרשמה ירידה מ-53 אחוז לפני המשבר ל-49 אחוז ב-2013. המשבר הגדול של 2008 והפחד מהתרסקות נוספת, הרחיקו אמריקאים רבים מהבורסה.

5. אבל הגרעון יורד

עושר אישי מורכב משני נתונים: נכסים והתחייבויות. בכל הקשור לנכסים, המצב מאוד עצוב, אבל הוא נראה יותר טוב בכל הקשור להתחייבויות וגרעון. מורגשת ירידה מתמשכת בחובות קיימים ועתידיים של המשפחה. בקשר למשכנתאות הורגשה ירידה מ-50.5 אחוז ב-2007 לפחות מ-40 אחוז ב-2013. היתרה לתשלום ירדה מ-99,600 דולר ל-84,800. גם חובות כרטיסי האשראי ירדו וסך הכל החובות למשפחה ממוצעת הם הנמוכים ביותר מאז 1989.

האזרח האמריקאי הקטין את כמות הכסף שהוא מוציא למחייה ושירותים והעדיף להקטין את חובותיו העתידיים, אבל בכך נעצרו גלגלי ההתאוששות, כי פחות אנשים רכשו מוצרים ונוצרה תגובת שרשרת של הקטנת תנובות ייצור וירידה במספר המועסקים.

6. התקדמות ותסכול

אז איך נראית התמונה הכוללת? הפחתת החובות היא בהחלט חיובית ומבורכת, וגם הירידה בהיחשפות למניות. אך כל עוד לא יהיה שיפור במשכורות ומספר המועסקים, אל תצפו מהאמריקאים להיות מרוצים מהמצב, לא חשוב מה אומרות הכותרות בחדשות.

7. ולסיום

זהו בהחלט מאמר החורג במקצת משוק הנדל”ן, אך יכול להסביר את מצב רוחו של האזרח האמריקאי לפני הבחירות לקונגרס בחודש הבא, ולהן יהיו כמובן השלכות על השוק בעתיד.

הגיע הזמן להתעורר

מכירות הבתים הואטו לאחרונה והמחירים נעצרו או יורדים. הגיע הרגע לרדת מהגדר ולקנות בית

הזמן לו חיכו רבים מהקונים הפוטנציאליים, שישבו על הגדר וחיכו לרגע המיוחל המתאים לכניסה לשוק, הגיע. הנוסחה שכולנו מנסים לפעול לפיה היא שהזמן הטוב ביותר לרכישה הוא כשהשוק מראה סימני ירידה והריבית עדיין נמוכה. לדעתי, הרגע הזה הוא כאן ועכשיו.

המשקיעים שרוכשים בעיקר במזומנים יוצאים עכשיו מהשוק. ההוכחה לך היא שאחרי ארבעה חודשי עלייה רצופים נראית ירידה במכירות. המחירים העולים במרכז ארה”ב והצפון מתקזזים עם הירידה במערב ובדרום.

המכירות הכלליות לנכסים פרטיים בכל שטחי הנדל”ן ירדו ב-1.8%. אמנם תנועת הקונים עדיין ערה, אך המגמה בהחלט השתנתה. השינוי היה צפוי לדעת כלכלנים וקבלנים.

נתוני איגוד הסוכנים הארצי מראים על ירידה במספר המכירות במזומנים מצד משקיעים מקומיים ובינלאומיים. אלה חדשות טובות עבור רוכשים חדשים, כי זה אומר שיש ירידה בתחרות, מה שמשפר את סיכוייהם להשיג בית, במיוחד כשהריבית למשכנתאות עדיין נמוכה מאוד וההיצע גדל. אחוז המכירות במזומן ירד באוגוסט ל-23% מ-29 אחוז בחודש יולי וזה המספר הנמוך ביותר שנרשם מאז דצמבר 2009. אז עמד המספר על 22%. מכירות במזומנים באוגוסט עמדו של 12 מיליון דולר לעומת 16 מיליון ביולי.

ככל שמצב התעסוקה משתפר, כך עולות גם המשכורות ויכולת הרכישה גוברת. ההיצע בסוף אוגוסט היה נמוך במקצת, אך המלאי עדיין מספיק ל-5.5 חודשים.

***

הלוואות ה-FHA נחשבות מבוקשות ביותר בידי זוגות צעירים כי הן מאפשרות לרכוש נכס בהשתתפות עצמית של 3.5% בלבד. אבל לפי התנאים החדשים לקבלת הלוואות אלה, התשלומים שיהיה עליכם לשלם, עם השלמת המשכנתא, מגדילים את סכום הרכישה ומוסיפים אבן נגף שמאטה את רצון הקונים להגיש בקשה להלוואות אלה.

היות והבנקים המסחריים מעוניינים גם הם בעיסקאות נדל”ן, הם מציעים הלוואות עם השתתפות עצמית  של חמישה או עשרה אחוז בלבד ובתנאים פחות נוקשים. כדאי לרוכשים פוטנציאליים לשים לב למגמה זו.

כדאי לדעת שהירידה אינה זהה בכל ארה”ב, אבל גם במקומות המבוקשים ביותר יש האטה ובתים עומדים למכירה תקופה ארוכה יותר. הזמן בו בתים עומדים למכירה גדל ל-53 יום לעומת 43 יום בשנה שעברה.

גם היעדר בתים למכירה מתוך תהליך העיקול או כאלה השייכים לבנקים, אינה מקלה על בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית, שמחירי הבתים הגבוהים מאוד מקשים עליהם לקבל הלוואה. בתים שנרכשו מתהליך העיקול או מהבנקים היוו רק 8% מכלל הבתים שנמכרו באוגוסט.

אחוז הרוכשים הצעירים עדיין ללא שינוי ועומד כבר שנה וחצי על פחות משליש מכלל הקונים. אני בהחלט מאמין שעם השינוי במגמה והירידה במחירים, נראה עלייה במספר הרוכשים מקרב מגזר זה. מחירי הדירות ירדו ב-1.7% ביחס לחודש שעבר והם 7.8% מתחת למחירים בשנה שעברה.

הריבית להלוואה קונבנציונאלית - כלומר עד 419,500 דולר - ירדה ועומדת על 4.12%. בכדי להקל עליכם לחשב את התשלום החודשי למשכנתא, מבלי להיכנס לניקוד האשראי שלכם, הרי החישוב די פשוט: על כל 100 אלף דולר רכישה תשלמו בממוצע 500 דולר בחודש משכנתא. כך תוכלו לחשב במהירות האם הבית שאתם רוצים גם מתאים ליכולות הכספיות שלכם. חישוב זה מבוסס על ריבית של 4.5%, כך שבהחלט יהיה קיזוז. התחרות הגדולה בין הבנקים יכולה להביא לכם 

תנאים נוחים אפילו יותר.

בקיצור, זה הזמן להיכנס לשוק במטרה לנסות לקנות את הבית שחלמתם עליו. 

רוצים בית חדש? קבלו גם מתנות!

קבלני בתים חדשים מציעים שורה של מתנות כדי לפתות קונים. למה לא, ככה זה באמריקה

התאוששות ענף הנדל"ן הביאה לתנופת בנייה מואצת של בתים חדשים, ואיתה באים גם תמריצים שונים שנועדו לעזור לקונים פוטנציאליים להפסיק להתלבט ולקנות.

חברת הענק 'לנאר', המתמחה בבניית בתים חדשים ושכונות חדשות, הראתה עלייה של 23 אחוז במכירות יחסית לשנה שעברה. עלייה משמעותית זו היתה הרבה מעל ציפיות הבורסה והיתה הגבוהה ביותר מבין החברות המובילות בשטח. עלייה זו, שהגיעה בהמשך לעליות סולידיות בעבר, לא נעלמה מעיני הסוחרים בבורסה, היועצים והמומחים בענף שרואים בכך הוכחה כי השוק ממשיך להתאושש בצורה חיובית.

כלכלנים וקבלנים רבים מגלים אופטימיות לגבי מכירות בתים חדשים תודות לתחושה הכללית שנובעת מנתונים כלכליים כמו: עלייה במספר מקומות העבודה, עלייה קלה במשכורות ועלייה מתונה בשיפור ניקוד האשראי, מה שמאפשר אישורים קלים יותר למשכנתאות. כל אלה משרים אווירה חיובית שכנראה תישאר לפחות עד סוף השנה.

***

נקודה אחת שמציקה לקבלנים היא שעם העלייה במכירות הבתים החדשים, חלה ירידה ברווחיהם. זה קורה משום שהקבלנים נותנים יותר ויותר תמריצים כדי להביא לשיפור הזה במכירות, והקונים כמובן מרוויחים.

תמריצים אלה יכולים לכלול שדרוג של מכשירי החשמל בבית, רצפות יקרות וייחודיות יותר, ועזרה במימון המשכנתא על ידי תשלום עבור הוצאות הרוכשים להשלמת העיקה באסקרו. זה כמובן עוזר מאוד לקונים, אבל מקטין את רווחי הקבלנים.

התמריצים ניתנים כי המכירות אינן מגיעות בקצב שהקבלנים קיוו לו, בעיקר בשכונות בה מחירי הבתים חרגו בהרבה מעבר לנורמה באיזור והתמריצים באים כדי לנסות לאזן את המחירים היקרים.

כמה מהחברות הקבלניות הגדולות בתחום הודו בחודשים האחרונים כי הן מסתמכות יותר ויותר על תמריצים. סקר חודשי שנערך בין 100 קבלים, גדולים וקטנים, ב-20 מרכזים בארה"ב, העלה כי 26 אחוז מהם משתמשים בתמריצים לקונים. מספר זה מהווה עלייה ביחס לחודשים הקודמים וגם ביחס לשנה שעברה. התמריצים לבית עומדים בממוצע על 20,400 דולר, שהם 5.8 אחוז מהרווח, בעוד בשנה שעברה הם עמדו על ממוצע של 18,700 דולר.

התמריצים ניתנים בעיקר באזורים בהם המכירות איטיות או שירדו מתחת לממוצע, מה שמאפשר לחברות להציע תמריצים גבוהים יותר מאשר באיזורים חמים יותר, בהם המכירות מתרחשות בקצב טוב.

***

תחשיב הרווחים של חברות אלה מראה כי הרבה יותר משתלם להבטיח תמריצים מאשר להוריד את מחיר הבית. לפי נתוני חברת 'לנאר' מחירי הבתים עלו ב-14 אחוז מהשנה שעברה ורווחי החברות הקבלניות עלו ב-26 אחוז. חברות רבות מרגישות את התחרות ומשתמשות בתמריצים באגרסיביות רבה. באריזונה, למשל, נראו הנחות שהגיעו ל-60-80 אלף דולר, כי החברות רוצות למכור את כל מלאי הבתים עד סוף השנה.

שוק המניות מאמין אף הוא בחברות האלה וערך המניות שלהן עולה. ככל שמחירי הבתים החדשים יעלו, כך תיווצר תגובת שתשרת את כלל הקונים. אלה שרכו בית חדש יצטרכו למכור את ביתם הישן וכך יגדל ההיצע בשוק. וככל שתגדל תלותם בכסף שיקבלו תמורת הבית הישן, כך יירד מחירם ועוד קונים יוכלו להגשים את החלום האמריקאי של בעלות על בית.

מאז משבר 2008 חווינו ירידה גדולה במספר בעלי הבתים בארה"ב, כשחלק גדול מהם איבדו את בתיהם לבנקים בתהליך העיקול, כתוצאה מהמצב הכלכלי הקשה והמחסור במקומות עבודה הולמים לאוכלוסיה המקומית. בנוסף, ירד מאוד מספרם של זוגות צעירים וקונים שביקשו לרכוש את ביתם הראשון, גם בגלל הסיבות שפירטנו וגם בגלל הקשיים שהערימו הבנקים על קבלת משכנתא. גם חוסר הביטחון של אנשים שכן היתה להם עבודה אבל לא ידעו אם יצליחו להחזיק בה, גם לרבים לדחות את חלום רכישת הבית עד שהמצב הכלכלי ישתפר.

עכשיו יש תחושה של ביטחון כלכלי גדול יותר ורבים מחפשים לרכוש בית גם מתוך חשש שהריבית הנמוכה תעלה בקרוב. מחקר שנעשה לאחרונה העלה כי תשעה מעשרה אמריקאים רואים בבעלות על בית את המטרה הראשונית והעיקרית שלהם וחלומם הגדול ביותר.   

לא חשוב הגיל, חשוב הבית

 

המבוגרים של היום הם לא המבוגרים של פעם, מה שמשפיע גם על ההחלטה היכן לגור בערוב הימים

אחוז המבוגרים באוכלוסיה האמריקאית נמצא בעלייה מתמדת, אך ההכנות ליצירת מקומות מגורים עבורם עומדת במקום. אנו אוהבים לדבר על הדור החדש ואפילו דור המתבגרים ואיך הם מעדיפים לרכוש במזומנים במקום להשתמש בכרטיסי אשראי, ועד כמה מוסר העבודה של הדור הצעיר ירוד, אך לא מוזכרת כמעט מילה כתובה או מדוברת המטפלת באוכלוסיה המבוגרת הצועדת לקראת גיל הפרישה.

המימשל האמריקאי עומד בפני אתגרים עצומים בעיקר בכל הקשור למגורים. אין מילים שיכסו את הצורך הדחוף לטפל בסוגיה קריטית זו. דוחות רבים עוסקים בנושא ומתריעים על העתיד לבוא בכל הקשור למגורים לדור המזדקן.

***

עד שנת 2030 יגיע אחד מכל חמישה אמריקאים לגיל הפרישה של 65, אם לא יוחלט להעלות את הגיל הזה. התחזיות מראות שמספר גילאי 50-64 הוא די יציב וימשיך לעלות באיטיות בשלושים השנה הבאות. מספרם של האמריקאים בגילאי 65-79 ימשיך לעלות במהירות עצומה ויכפיל עצמו בין השנים 2010 ל-2030, כשעד 2040 מספרם של אלה שיעברו את גיל ה-80 יהיה פי שלושה ממספרם בשנת 2000.

השאלה הפשוטה היא: היכן יגורו גילמאים אלה? קרוב לוודאי שהם ימשיכו להתגורר בבתיהם. רוב הגימלאים האלה גרים כיום בבתים פרטיים שהם בבעלותם ללא משכנתא. למעלה מ-70 אחוז מאלה שאוחזים בבעלות על ביתם עברו את גיל ה-50, ואחוז זה עולה ככל שתוחלת החיים עולה.

סקר שנעשה חושף ש-73 אחוז מגילאי 45 ומעלה מעדיפים להמשיך להתגורר בבתיהם, וכנראה שלא תהיה להם ברירה אחרת. הנתונים מראים גם שהבתים הישנים שבבעלותם ניבנו לשרת אוכלוסיה עם צרכים בסיסיים אחרים מאשר האוכלוסיה הצעירה כיום.

רוכשים פוטנציאליים השוכרים ומעוניינים לרכוש, נתקלים בקשיים לקבל אישור הלוואה ואחרים מעדיפים להתגורר בדירות בערים מאשר בבית בפרברים. מספרם של הבתים הישנים המוצעים למכירה עולה, אך הוא אינו מתאים לדרישות כיום. הקונים כיום הם בעלי ציפיות מוגזמות ומעדיפים בתים שאינם בנמצא, ולעומתם הקונים המבוגרים יותר מחפשים בתים עם נגישות גבוהה יותר, קלות בכניסה ויציאה, ועדיפות של קומה אחת על מדרגות המציבות מולם אתגרים לא רצויים.

בעיות נוספות לגימלאים הן הוצאות האחזקה של הבית וחובות המשכנתא שנותרו. בעיות אלה הן בדרך כלל מנת חלקו של הדור הצעיר, אך יותר ממחצית בני ה-65 ומעלה משלמים משכנתא חודשית לעומת מספרם בשנת 1992, וכ-21 מיליון גימלאים שוכרים.

יכולת הרכישה היא בעיה לאחוז מסוים מהגימלאים, אך בעיות נגישות הן כמעט של כולם. עם עליית תוחלת החיים וצורת החיים האקטיבית יותר של גימלאים אלה יחסית לעבר, מגבלות או קשיים בתנועה מהווים את האתגרים הגדולים ביותר עבורם.

נכות או מגבלות בתנועה באים ללא התרעה מוקדמת ואינם מתרכזים בגיל, רמת הכנסה או מרכיבים אחרים. זה עלול לקרות לכולנו, אבל ברור שלאנשים עשירים יותר קל להתכונן ולהתאים את עצמם למצב הזה.

***

הבתים הישנים שנבנו בזמנו לא לקחו בחשבון אפשרות של תנועה קלה וגישה בתוך הבית ומחוצה לו. יש חמישה נתונים בסיסיים בתכנון בתים המיועדים ומתוכננים ליכולת מגורים עם מאמץ קטן ככל האפשר ומכוונים בעיקר לגיל המבוגר:

מפלס אחד, ללא מדרגות, מפסיקי זרם ושקעי חשמל הממוקמים נמוך יותר, מסדרונות ודלתות רחבות יותר, ידיות לדלתות וכן ידיות לברזים נוחות וקלות יותר לשימוש. כמעט ב-90 אחוז מהבתים הישנים יש לפחות אחד מנתונים חיוניים אלה, אך רק ל-57 אחוז מהם יש לפחות שניים.

בבתים רבים שנבנו לאחרונה נוכל למצוא את כל חמשת הנתונים הבסיסיים החיוניים כל כך למגורי גימלאים, והנתון הנפוץ ביותר בבתים רבים הוא שהם בעלי מפלס אחד. למעלה מ-86 אחוז מהבתים בפרברים הם בעלי מפלס אחד ואפילו בערים המספר מגיע ל-72 אחוז מהם.

מספרם של הבתים עם המפלס היחיד והקירבה למרכזי תרבות ועבודה בערים, עדיין נמוך יחסית מהביקוש. נראה בקרוב יותר ויותר בתים ודירות העוברים שידרוג להתאמתם ככל שניתן, כשהשידרוג הקל ביותר הוא בהעברת מתגי ושקעי החשמל והחלפת ידיות הברזים וידיות הדלתות. יהיה קשה הרבה יותר להרחיב דלתות ומסדרונות וליצור תנאים נוחים של כניסה ויציאה לדיירים שצריכים זאת.

יותר ויותר קבלנים מפנים את תשומת ליבם ליצירת מרכזי מגורים בפאתי הערים המיועדים לגימלאים, מאפשרים להם נוחות יתר במגורים עבורם ומספקים מרכזי תרבות בתוספת נוכחות רפואית קטנה למקרי צורך. אך נראה שבנייתם של מרכזים אלה צריכה להתבצע בקצב הרבה יותר מהיר, כי כל דחייה תגרום סבל לאוכלוסיה נזקקת הגדלה והולכת.