והרי התחזית לשנת 2015

כולם מחכים לכניסתם לשוק של רוכשי בתים לראשונה בשנת 2015, שאמורה להיות באמת שנת יציאה מהמשבר

לאחר שנים רבות של ירידה במספר הרוכשים החדשים, התחזית היא שהדור הצעיר ישוב לקנות בתים בשנה הקרובה. התחזית הזו באה לאחר בדיקת מרכיבי שוק שונים. המיתון הכלכלי שהיינו עדים לו בשבע השנים האחרונות מנע מרבים, בעיקר צעירים, מלהיכנס לשוק ולנסות לרכוש בית מגורים. העלייה במספר מקומות העבודה והדרישה לכוח אדם, יביאו דור זה לרצות לרכוש בתים ומגמה זו תפיח רוח חיים מחודשת בהתאוששות השוק מהמשבר.

אם יוקלו דרישות הבנקים ויהיה יותר פשוט לקבל אשראי, נראה מספר רב של צעירים נכנסים במרץ לשוק. אבל, התלות בהכנסות ובמקומות העבודה, תפנה צעירים אלה לאיזורים בהם מחירי הבתים זולים יותר, במרכז ובדרום ארה”ב.

מרכיבי השוק שנלקחו בחשבון ליצירת התחזית לשנת 2015 הם:

1. הצעירים יכתיבו את מצב השוק: קצב העלייה במספר האוכלוסין ומספר בתי האב היה גדול מהצפוי ב-2014. זה יימשך גם בשנה הבאה וצפויה עלייה גבוהה נוספת בשנים הקרובות. משפחות צעירות יראו עלייה משמעותית בהכנסתם השנתית וימשיכו להשפיע על מצב השוק בחמש השנים הבאות.

בשנה הבאה צפויה תוספת של 2.75 מיליון מקומות עבודה, שיביאו לעלייה משמעותית ומבורכת של מכירות בתים.

2. מכירתם של בתים ישנים תעלה בכ-8 אחוז: עם התווספות רוכשים חדשים בעלי מוטיבציה חזקה הנובעת מהאמונה שהריבית והמחירים יעלו בעתיד, צפויה עלייה ברמה שראינו בשנת 2012. אולם ב-2015 המכירות יהיו נורמליות ועם אחוז קטן מאוד של בתים שיימכרו בשורט סייל או על ידי הבנקים. נראה כי מירב המכירות יהיו של מבוגרים העומדים לפני פנסיה, והצעירים יהוו 65 אחוז מכלל הרוכשים בתים לראשונה בשנת 2015.

3. מחירי בתים יעלו ב-4.5 אחוז: היצע נמוך וביקושים גבוהים, יחד עם שיפור בתעסוקה, ידחפו את מחירי הבתים למעלה. מאידך, הכלכלה המשתפרת ועלייה במספר מקומות העבודה יעזרו לרוכשים צעירים להתחרות בשוק זה בהצלחה. עם זאת, מחירי הבתים באיזורים היקרים במיוחד, כמו סן פרנסיסקו וסן חוזה, עדיין יציבו קושי ניכר בפני צעירים, ואלה יתרכזו באיזורים בהם יש מקומות עבודה רבים יותר ואפשרויות קידום עבורם.

4. הריבית תגיע ל-5 אחוז: באמצע 2015 צפויה עליית ריבית, וזה עשוי לקרות אף מוקדם יותר בהתחשב בשוק העולמי. הריבית של 5 אחוז תהיה עבור הלוואות קבועות לשלושים שנה. הריבית על הלוואות משתנות לשנה תעלה מעט מאוד יחסית, אך לאחר התקופה הראשונה, בה הריבית קבועה ובריבית נמוכה, תהפוך ההלוואה לריבית משתנה וייתכן מאוד שהריבית תעלה אף יותר, וגם שתרד עם הריבית במשק.

ברור שהריבית תשפיע רבות על יכולתם של רוכשים צעירים לקבל ולשלם את המשכנתא, ותרחיק אותם מלרכוש באיזורים יקרים. לכן הם עשויים לעבור לאיזורים הזולים יותר.

5. יכולת הרכישה תקטן ב-5-10 אחוזים: הנוסחה שהכלכלנים משתמשים בה בכדי להעריך את יכולת הרכישה של הציבור, מצביעה על ירידה ב-2015 כתוצאה ממחירי הבתים המאמירים בהתמדה והעלייה בריבית למשכנתאות.

נתונים אלה יתקזזו על ידי העלייה בהכנסתם של הצעירים הרוכשים לראשונה, ויכולת הרכישה תמשיך להיות חזקה ב-2015. תחזית זו אופטימית יותר משל הארגון הארצי של סוכני הנדל"ן בארה”ב, הצופה עלייה של 5.7 אחוז במכירות הבתים ועליית מחירים שנתית של 3-4 אחוז.

העלייה הצפויה היא בכל שטחי המחייה, אך התחזית התבססה על 10 מרכזים שמראים סימני התאוששות חזקים יותר בענף הנדל"ן. הערים שנבחרו הן כאלה עם מלאי של בתים ישנים, ערים בינוניות או גדולות עם כמות גדולה של בנייה חדשה, ומרכזים הקוסמים לצעירים בעלי מקצוע עם מקומות עבודה רבים יותר ומחירי בתים נמוכים יותר.

לוס אנג'לס ו-וושינגטון די.סי נבחרו כמוקדים לעלייה במחירים ובהכנסות למשפחות, וכן נבחרו ערים כגון דה מוין שבאייווה, בגלל האחוז הגבוה של בעלי בתים ומחירי הבתים הנמוכים בה.

לוס אנג'לס ולונג ביץ' הן במקום הרביעי בתחזית להכנסה הגבוהה ביותר בחמש השנים הבאות, ומספר מכירות הבתים שיעלה בלמעלה מ-6 אחוזים בשנה הבאה.

נתונים נוספים מדו"ח סיכום זה:

* בנייתם של בתים חדשים: גידול של 16 אחוז בהתחלות בנייה בכל הענפים ו-21 אחוז בהתחלות הבנייה לבתים פרטיים.

* מכירת בתים חדשים: עלייה של 25 אחוז עם עליית מספר התחלות הבנייה של בתים פרטיים.

* שורט סייל ועיקולים: המשך הירידה במספר הבתים שבעליהם במצוקה, בעיקר עקב עליית המחירים המתמשכת שהביאה את מחירי הבתים לגובה ממוצע של המחירים לפני הנפילה הגדולה ב-2008. לכן מסוגלים בעלי הבתים למכור אותם, לעתים אף ברווח קל, ולהחזיר לבנקים את סכום ההלוואה. לפיכך לא יבוצע העיקול והבית יימכר בצורה רגילה מבלי צורך לערב את הבנקים. בכך יימנע מבעלי הבית המצב בו ניקוד האשראי שלהם ייפגע קשות ותיפגם יכולתם לרכוש בעתיד.

* עלייה בהכנסה למשפחה: 3% עלייה בשכר.

* חוסר תעסוקה: ירידה קלה באבטלה, שתישאר ברמה של 6 אחוז.

* מקומות עבודה שלא בשטח חקלאי: תוספת חודשית של 230,000 בחודש או 2.75 מיליון לכל שנת 2015.

שוק הנדל"ן נרגע, וזה טוב

מחירי הבתים בדרום קליפורניה מושפעים ממקומות עבודה והכנסה ולא מהלוואות קלות

אחרי שנים של גאות ושפל במחירי הבתים בדרום קליפורניה, מורגשת רגיעה וחזרה למצב נורמלי יחסית. הסיבות לכך נשענות על מספר מקומות העבודה והתשלום לשעת עבודה, וכמו כן ההכנסה השנתית הכללית למשפחה.

החודשים האחרונים היו בהחלט ממוצעים במספר העסקאות שנחתמו ונראה שצעדנו צעד אחד אחורנית במירוץ לרכישת בתים - הנתונים מראים שמחירי הבתים שנמכרו היו נמוכים יותר ועליית המחירים הואטה בהרבה. הם גם מצביעים על בגרות מצד הרוכשים ומביאים בהכרח לחזרה למצב נורמלי. זה עוזר למשפחות רבות יותר מהמעמד הבינוני לרכוש בית, ואכן מורגשת התעניינות רבה יותר של רוכשים בפעם הראשונה ומהמעמד הבינוני.

אנו עדיין מחכים לראות רוכשים מקומיים החוזרים לשוק, בכדי שימלאו את החלל שנוצר בעקבות המשך מגמת הירידה בכמות המשקיעים והרוכשים במזומנים.

הצפי של מומחים רבים הוא שעם חזרתם לשוק של רוכשים אלה, ישוב השוק למצב נורמלי בתוך שנתיים עד שלוש.

***

בינתיים, משפחות רבות עדיין מתקשות לרכוש בית לאחר העלייה הגבוהה בשנה שעברה, והמשך העלייה, למרות שהיא מתונה יותר, גם השנה. הנתונים מראים נפילה של 4.4 אחוזים באוקטובר יחסית לשנה שעברה.

הפירסומים על ירידה באחוז האבטלה אינם משתקפים בשוק עצמו. כל אדם שאני משוחח עימו מצייר תמונה עגומה מאוד של תעסוקה. ברי המזל המוצאים עבודה מביאים הביתה שכר נמוך מבעבר. לכן מהססים רבים להתחייב לתשלומי משכנתא חודשיים, כשהעתיד מעורפל ולא נראים סימנים לשיפור משמעותי במשק כולו ובענף הנדל"ן בפרט.

הקבלנים מהמרים על כך שבשנים הקרובות יהיה שוק השכירות בעלייה ניכרת ולכן הם בונים בקצב מואץ בתי דירות להשכרה. המשקיעים רואים בהם מקור הכנסה מצוין לשנים הבאות, ועם עליית סכומי השכירות המבוקשים, עולה ערכו של הנכס למשקיעים עתידיים.

הבנקים המעוניינים להלוות מחפשים דרכים להגדיל את כמות האשראי שיעמידו לרשות מבקשי ההלוואות, אך יחד עם זאת הם זהירים שלא להקל יותר מדי וליצור מקורות מימון רבים עם סיכון גבוה.

המימשל מנסה לשכנע את הבנקים להקל על הדרישות הנוקשות ולאפשר לרוכשים נוספים לקבל הלוואות, אך החשש הנובע ממשק כלכלי הדורך במקום ואינו מראה סימני צמיחה משמעותיים, מטרפד מגמה זו.

הבנקים ישמחו להלוות כספים אך רק לאלה שיש ביכולתם להראות הכנסה קבועה שתאפשר החזרת המשכנתא. כולנו זוכרים מה קרה כשהבנקים שיחררו את הרסן על ההלוואות, ונתנו כספים בריבית נמוכה ללא בטחונות ולאנשים רבים שהמציאות הראתה שאסור היה להלוות להם.

הפיקוח הממשלתי על דרך אישורי ההלוואות והבדיקות הקפדניות בכדי לאמת שהסיכונים במתן ההלוואות הם סבירים, ובהחלט ימנעו נפילה חוזרת לבור בו היינו בעבר. מצד שני, חשוב מאוד לתת הלוואות למעמד הבינוני בכדי לאפשר להם לרכוש בתים.

***

התחזית היא שהמחירים ימשיכו לעלות בשנה הבאה, אך האתגרים למוכרים ולקונים עדיין רבים ועלולים לעכב את ההתאוששות בשוק. למרבה הפלא, באיזורים רבים בארה”ב, בהם לוס אנג'לס, מחירי הבתים גבוהים היום ממחירם בשיא של שנת 2007.

התקווה של כולנו היא שהכלכלה תתאושש, מספר מקומות העבודה יגדל ובעיקר יגדל השכר שהעובדים לוקחים הביתה. נקווה גם שביטוח הבריאות הכללי הנהנה מאז השקתו מהקלות רבות, ימשיך להיות זול, אך רבים הסימנים שביטוח הבריאות למשפחה יהיה גבוה ב-50 אחוז ויותר מהפרמיות שהיו לפני הרפורמה. נתון זה עלול לגרום לסכומי הכנסה נמוכים יותר למשפחה ומכאן למאבק גדול יותר לשרוד בתנאים בסיסיים בלבד, שלא

יאפשר רכישת מותרות. מכאן גם לא יוקל על המשק, כי זה אפקט דומינו כשנתון אחד פוגע בשטחים אחרים וכן הלאה.

דגש מיוחד מושם על רוכשי בתים לראשונה ועם תעסוקתם של צעירים רבים בשוק העבודה, ייתכן שנראה רבים מהם רוכשים בתים, בעיקר מפני שמחירי השכירות עולים. אבני הנגף העומדים בפני צעירים אלה הן ההלוואות שהם לקחו למימון לימודים, ניקוד האשראי הנמוך של רבים מהם שהזניחו את התשלומים החודשיים לכרטיסי האשראי וחובות אחרים כי פשוט לא היה להם מספיק כסף לשלם. עכשיו הניקוד הנמוך פוגע באפשרותם לקבל הלוואה למשכנתאות.

אנו נמצאים במצב שוק רגיש במיוחד, כשגורמים רבים בו נוגדים אחד את השני ומכשולים רבים מוצבים בדרך להתאוששות אמיתית, שאנחנו זקוקים לה כדי להמשיך לחיות את החלום האמריקאי החשוב לכולנו.

למה כדאי לקנות עכשיו

חרושת השמועות והחדשות הסותרות מבלבלות רבים, אז הנה קצת סדר בבלגאן

אין לאף אחד כדור בדולח ואפשרות לנבא את העתיד. כל אחד ודעתו או תחושותיו לגבי רכישת בית, אבל כיוון שרובנו אוהבים מאוד לתת עצות, אנחנו מצליחים לבלבל את רוב האוכלוסיה וכתוצאה מכך אנשים מחליטים שלא להחליט ולראות מה יילד יום.

המצב הכלכלי, סוג ההלוואה העדיפה, כמה כסף כדאי לשים כהשתתפות עצמית, האם זה שוק של קונים או של מוכרים ומה כל זה קשור אלינו? אולי הכי טוב זה פשוט לבחון את העובדות ולהחליט לפיהן.

האמת היא שייתכן שלבנק יש הלוואה מצוינת עבורכם, אך התזמון המתאים תלוי בתשובה על שלוש שאלות עיקריות:

·         האם אתם רוצים לרכוש בית?

·         האם אתם מוכנים לכך כלכלית?

·         האם ניקוד האשראי שלכם במצב טוב?

אם התשובה לשאלות היא “כן", אז כדאי לכם לשקול ברצינות רכישת בית. הנה כמה נקודות אמיתיות לקחת בחשבון:

1. המחירים נכונים. מחקרים רבים ורציניים שנעשו בקשר למחירי הבתים מראים שאמנם הם עדיין עולים, אך בקצב איטי בהרבה. 20 ערים מרכזיות בארה"ב מראות עלייה של 5.6 אחוז משנה לשנה, נמוך מ-6.7 אחוזי עלייה שנרשמו לפני שלושה חודשים. לכן סביר להניח כי מוטעית ההנחה לפיה אנחנו צפויים לעלייה דרסטית שתרחיק מאיתנו את האפשרות לרכוש בית, שיתאים לנו גם כהשקעה לטווח ארוך עם עלייה הדרגתית ויציבה במחיר הנכס.

2. הריבית נמוכה. נסו לדמיין לעצמכם לקיחת הלוואה בריבית של 18 אחוז לשלושים שנה. זה נשמע הזוי לגמרי, אך זו היתה המציאות באוקטובר 1981 כשהריבית עמדה בממוצע על 17 אחוז. הריבית הממוצעת עומדת על 5.18 אחוז מאז החלו לתייק נתונים אלה, כך שריבית עכשווית של 4 אחוז נשמעת טוב מאוד.

3. דרישות הבנקים נחלשות. הם בהחלט לא חוזרים לתקופה בה לא בדקו אשראי ומקורות הכנסה לתשלום  ההלוואה - מה שהביא אותנו למשבר שנת 2007 והתמוטטות שוק הנדל”ן - אבל המגבלות הקשות שהבנקים הציבו מאז המשבר התרככו בהרבה. הם מתאימים עצמם למציאות. ‘וולס פרגו’, למשל, הוריד את המינימום בניקוד האשראי לשם קבלת הלוואה בתוכנית ה-FHA מ- 640 ל-600. ‘צ’ייס’ הוריד את היחס שבין ההכנסות להוצאות למשפחה. נתון זה הוא אחד החשובים ביותר לשם אישור הלוואות רגילות והלוואות לבתים יקרים.

גם רוכשים שיכולים להראות שיש באפשרותם לעמוד בתשלומים - אפילו אם אין להם את הכסף הדרוש כהשתתפות עצמית או שאין להם ניקוד אשראי מעולה - מצליחים לקבל יותר ויותר הלוואות.

4. הלוואות FHA מקלות מאוד על רוכשים לראשונה. אם ניקוד האשראי שלכם איננו מהמצוינים ואין לכם אפשרות לשים סכום כסף ניכר כהשתתפות עצמית, הלוואת FHA יכולה לאפשר לכם לרכוש את הבית שרציתם. הלוואות אלה, שמיועדות בעיקר לרוכשים חדשים, הן הרבה פחות מחמירות. הן מאושרות לעתים גם לאלה עם ניקוד אשראי של 580 ועם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז בלבד ממחיר הנכס. ייתכן שהריבית על הלוואות אלה תהיה גבוהה במקצת, אך תמיד תוכלו, לאחר שנה ומעלה, לקחת הלוואה מחודשת בתנאים טובים יותר ובריבית נמוכה יותר. העיקר שתוכלו להיעזר בהלוואות אלה לרכישה עכשווית.

5. פחות קונים בתקופת החגים, ומכאן גם פחות תחרות. תקופת החורף והחגים היא החלשה ביותר של השנה, כשקונים רבים יוצאים מהשוק ומקדישים את מלוא תשומת הלב שלהם למתנות ולמשפחה. לרוכשים הרציניים הנשארים בשוק בחודשים אוקטובר-פברואר, יש סיכויים טובים לפגוש בעל בית החייב למכור ומוכן גם להתפשר. בגלל היעדר תחרות רצינית, הוא עשוי להראות נכונות לתנאים טובים יותר או לרדת במחיר. הם גם ימעיטו בהצעות נגד להצעה שנתתם מהפחד לאבד אתכם למתחרים.

. הריבית צפויה לעלות. תחזית איגוד הבנקים למשכנתאות מורה על עלייה בריבית הקבועה לשלושים שנה ל-5.1 אחוז עד סוף שנת 2015. לכן הזמן לקחת הלוואה הוא עתה ולא כשהריבית תעלה.

7. הביקושים החלשים עשויים להביא למחירים סבירים יותר. התחזית היא שהתחרות תגבר כשצעירים בעלי מקצועות חופשיים ועצמאים שנשארו לגור עם הוריהם עד עתה - בגלל חובותיהם על הלימודים הגבוהים ומצב התעסוקה - יחלו לחפש מקומות מגורים לעצמם עם היציאה מהמיתון. מצב זה יביא בהכרח לתחרות רבה ועליית מחירים, כי צעירים אלה חסכו כסף עבור ההשתתפות העצמית, החזירו חובות והם במצב טוב יותר מבחינה כלכלית.

8. רכישה זולה משכירות. חישוב פשוט יוכיח לכם שהשכרת נכס יקרה הרבה יותר במקומות רבים בארה”ב, ובעיקר בערים הראשיות. אי הוודאות אם בעל הבית ימשיך להשכיר לכם או יעדיף למכור את הנכס, לא תורמת להרגשה הכללית של השוכרים. גם הערך המוסף על הבית שרכשתם יטה את הכף לטובת הרכישה.

9. מפני שאתם רוצים לקנות בית. אין סיבה טובה יותר. אם אתם רוצים בית - לכו על זה.