מלחמה על כל בית

מלחמה על כל בית 

 

היצע הבתים הנמוך מביא למלחמת מחירים כמעט חסרת תקדים. כמעט כל בית שיוצא למכירה, נמכר בסופו של דבר בסכום גבוה ממה שהוא שווה

 

מלחמת המחירים שבה. התחרות החריפה ביותר היום היא בקליפורניה, בה תשעה מתוך כל עשרה בתים שנמכרו קיבלו הצעות רכישה רבות. המלחמה על רכישת בתים התלהטה ממש בין לילה. שוק רדום במקצת, עם תנועה מעטה, הפך פתאום לרותח. בתים רבים מקבלים הצעות רכישה רבות מצד מספר גובר והולך של קונים פוטנציאליים.

השאלה כיום איננה אם בית היוצא למכירה יקבל הצעות, אלא *כמה* הצעות הוא יקבל. דוגמא למצב אבסורדי זה הוא בית שעלה למכירה בסן דייגו וקיבל 62 הצעות רכישה. המחיר הסופי היה גבוה ב-150,000 דולר מהמחיר המוצע של 129,000. דוגמא זו אמנם מוגזמת ומיוחדת, אך התופעה של הצעות מעל המחיר המבוקש נפוצה מאוד היום.
זוהי אכן "הפסיכולוגיה של ההמון". כשמתחילה תנועה, רבים מאוד מצטרפים לחבורה כי 'אם הם עושים זאת, כנראה שהזמן מתאים גם לנו'. פסיכולוגיה זו מטעה מאוד  וגורמת לעליית מחירים תלולה. התחרות לזכות בנכס הופכת לעיתים לקרב על האגו, מה שמביא לרכישה במחירים גבוהים בהרבה מכפי שהנכס מצדיק.

זו תופעה מוכרת הבאה בגלים לאורך ההיסטוריה וקשה להסבירה, כי הנתונים הכלכליים והסימנים המורים על הזמן המתאים לרכוש או למכור, ניתנים לזיהוי בקלות. קונים פוטנציאליים מעוניינים לרכוש עתה, כשהמחירים עדיין נמוכים יחסית, הריבית נמוכה אף יותר והעובדה שאכן יצאנו מהתחתית ואנו בדרך להחלמה, אפילו אם הדרך עדיין ארוכה. המוכרים, לעומת זאת, מהססים לקבל את ההצעה הטובה ביותר, מתוך תקווה שהמחירים יאמירו עוד יותר.

בעלי בתים רבים עדיין נמצאים בצרות, כשערך הבית שלהם עדיין נמוך מסכום ההלוואה שלקחו עליו. על ידי המתנה עכשיו, הם מקווים שהערך המוסף של הבית יעלה והם יוכלו להימנע מלמכור אותו בשורט סייל אלא במכירה רגילה, כדי שגם ניקוד האשראי שלהם לא ייפגע לעתיד.

***

המשימה הזו קשה יותר כיום, כשמספר הנכסים המוצעים למכירה נמוך מהרגיל. האפשרות האחרת היא למכור במחיר טוב ולעבור לשכירות עד מציאת נכס חלופי מתאים. רבים אינם ששים לקחת את האפשרות הזו עקב המעבר הכפול עם המשפחה והריהוט. הם מעדיפים להישאר בבתיהם ולחכות, למרות שבכך הם מקטינים את סיכוייהם לצאת מעיסקת המכירה ברווח.

איתן וריטה הגישו הצעות רכישה על ארבעה בתים שונים בוואלי, כולל בית בשורט סייל ואחד של הבנק.
הזוג, לו שני ילדים ועסק עצמאי, הציע 5000 דולר יותר על בית שהוצע למכירה ב-495,000 דולר, ואפילו לא קיבלו תשובה מהסוכן. הבית נמכר ב-550,000. הבית השני אותו רצו עלה למכירה בשורט סייל במחיר של 600,000 דולר. הם הציעו 10,000 דולר יותר, ושוב הפסידו. הבית היה בשוק רק יומיים לפני שנחטף. הבית השלישי הוצע למכירה על ידי הבנק וגם כאן נחל הזוג אכזבה כשאפילו לא הצליח להתקשר לסוכן.
איתן וריטה החליטו לא לוותר, למרות האכזבות והתחושה כי הם נמצאים מחוץ למשחק, ובסוף הסבלנות השתלמה. בבית הרביעי פגשו סוכן הוגן ומקצועי. ההצעה שלהם התקבלה למרות שהיתה ב-30,000 דולר פחות מהמחיר המבוקש.

היצע הבתים למכירה ממשיך לרדת ובלוס אנג'לס אנו חווים היצע המספיק ל-2.8 חודשים, כשהנורמה היא 6-9 חודשים. למרות שזו תקופה בה בתים יוצאים לשוק, ההיצע ממשיך להיות נמוך, מה שמעלה את המחירים.
בנייתם של בתים חדשים, במיוחד באזורים שנפגעו קשה מהנפילה בשוק הנדל"ן, מתקדמת באיטיות. מחיר הבנייה ממשיך לעלות ואחוזי הרווח של הקבלנים נופלים עד לדרגה שכמעט לא כדאי לגמור לבנות את הנכס, כי יש סיכוי גדול שהמכירה תהיה בהפסד. כשמחנה הקונים הולך וגדל ומנגד בעלי הבתים זהירים ומהססים, השוק נמצא במצב מאוד לא מאוזן. ימים יגידו מתי הוא יתאזן ובכך תבוא הקלה לכולנו

שוק חם, כללים חדשים

שוק חם, כללים חדשים

היצע הבתים כל כך נמוך והדרישה כה גדולה, שמשקיעים קונים נכסים במיליוני דולרים מבלי שראו אותם לפני כן

ביום בו הוצע הבית בן 4 החדרים בפסיפיק פלסייד למכירה, התחילה מלחמת המחירים עליו, כששניים מהרוכשים הפוטנציאליים הציעו סכום גבוה בהרבה מהמחיר המבוקש של 2.8 מיליון דולר, ובמזומן. בשוק החם של היום, תופעות כאלה אינן נדירות כלל. המיוחד במקרה זה הוא ששני הרוכשים בפוטנציה בכלל לא ביקרו בבית עליו היו מוכנים לשלם את הסכומים האלה. הזוכה, אגב, הציע 3.1 מיליון דולר, לא פחות, במזומן.

"בתחילה הייתי מאוד מאוד מופתע וחשדן", הודה סוכן הנדל"ן שייצג את המוכר, "דאגתי שכיוון שהם לא ביקרו בבית לפני העיסקה, הם אולי יתחרטו כשיבקרו בו. היות ושתי ההצעות נראו רציניות מאוד וצורפו אליהן חשבונות בנק המאשרים שהכסף הדרוש אכן נמצא בידי המציעים, המלצתי לבעל הנכס לקבל את ההצעה כי נראה שגל הקונים של היום שונה מהמקובל, והוא אכן קיבל את ההצעה".

מתבר כי רכישת נכסים מבלי לראותם תחילה, מהווה אחוז גדל והולך של רוכשים פוטנציאליים, בעיקר באיזורים מבוקשים יותר. תופעה זו גוברת בעיקר עקב המלאי הנמוך של נכסים המוצעים למכירה, הריבית הנמוכה למשכנתאות והעניין הגובר מצד רוכשים ממדינות זרות, והיא גם מקבלת תאוצה עם הפיתוח הטכנולוגי.

יש מספר סיבות שמקטינות את הסיכון עבור הרוכשים, אפילו אם הם לא רואים את הנכס: יתכן שהם מתגוררים רחוק או שאינם יכולים לבקר בבית מיד עם הוצאתו לשוק. הם משקיעים הרגילים לרכוש והחלטתם מבוססת על הנתונים הבסיסיים של הנכס. יתכן שהם פשוט מגישים הצעות רכישה רבות בתקווה שאחת מהן תאושר.

אלמנט חשוב נוסף הוא הטכנולוגיה. הכלים הקיימים כיום מאפשרים לראות תמונות רבות של הנכס מבחוץ ומבפנים, כולל סיורי וידאו. אתרים רבים מציעים נתונים על הסביבה, האוכלוסיה, בתי הספר ומחירי נכסים דומים בסביבה. לעתים תכופות יכולים הקונים הפוטנציאליים לבקר את הנכס כשהעיסקה נמצאת באסקרו והם עדיין יכולים לבטל אותה, על פי רוב ללא הפסד כספי. לעתים, כמו במקרה של הבית בפסיפיק פלסייד, הרוכשים היו חשופים לתמונות הרבות של הנכס, תיאורו, חוות דעתו של סוכן הנדל"ן שייצג אותם, וגם בן משפחה שביקר בבית.

***

משקיעים רבים הרוכשים, משפצים ומוכרים נכסים או משכירים אותם, משתמשים בטקטיקת רכישה זו בתקווה שהצעתם תתקבל לפני שהמוכר יוצף במבול הצעות אחרות. כשהשוק חם כפי שהוא כיום, המהירות יכולה להיות הקלף המכריע. אז גם אם אדם רוכש מבלי לראות את הנכס, הוא עדיין מקבל עליו מידע מספק לפני שיגיש את ההצעה.

הסיכון מאוד קטן כי קיימת תקופת הבדיקה, במהלכה הרוכש יכול לבצע כל בדיקה שהוא מוצא לנחוץ לפני שיאשר את השלמת העיסקה. במהלך תקופה זו, אם הוא לא מרוצה מתוצאות הבדיקות או שהבנק לא אישר לו הלוואה למשכנתא, הוא יכול לבטל את העיסקה. כל מה שהוא יפסיד זה את התשלום עבור הבדיקות שהזמין ובוצעו.

רבים רוכשים בתהליך השורט-סייל נכסים שנמצאים לעתים קרובות במצב תחזוקתי גרוע, אך היות ומחירם נמוך ממחיר נכס דומה בשוק, עדיין העיסקה כדאית, למרות שהבית יזדקק לשיפוצים רבים.

***

מצד שני, יש עיסקאות מסוכנות הרבה יותר. בעיקר כשמדובר בבתים שנמכרים על ידי הבנקים במכרז על מדרגות בית המשפט. אז אין יותר אפשרות לבטל את העיסקה ואתם רוכשים את הנכס ממש בצורה עיוורת, כשהמכירה היא סופית ואין עליה ערעור.

סוכני נדל"ן מסויימים המייצגים משקיעים, בוחנים את הנכס ומעבירים את חוותם דעתם למשקיעים ואלה מגישים הצעת רכישה בהסתמך על חוות דעת זו, ונתונים בסיסיים של הנכס כולל תמונות. גם כאן הסיבה היא שכל היסוס עלול להסתיים בהפסד של הנכס למשקיע אחר.

רוכשים רבים אינם יכולים לעמוד בתנאים אלה של החלטה תחת לחץ כזה והם אכן מפסידים נכסים שמתאימים להם מאוד. ההיסוס בעוכריהם. לרוכשים אלה אני מציע להיעזר בשירותיו של סוכן נדל"ן מיומן ולהקשיב לחוות דעתו המקצועית, כי לעתים קרובות זה יכול להיות ההבדל בין רכישת הנכס או לא. מדובר בעיקר באלה המחפשים נכס בכדי לגור בו בעצמם.

לסיכום, השוק כיום שונה לחלוטין ממה שהיה לפני שנה בסך הכל, ומי שיצליח להתאים את עצמו, יהיה הזוכה המאושר.

היזהרו מרמאים

היזהרו מרמאים

משבר הנדל"ן עוד לא הסתיים לגמרי והרבה רמאים מנסים לנצל אותו. הנה כמה טיפים איך לגלות אותם

בעלי בתים הנמצאים בתהליך העיקול חייבים להיזהר מנוכלים ושיטותיהם המתוחכמות. אם החוקרים במחלקה לפיקוח על ההלוואות למשכנתא צודקים, הרי שאנו נמצאים רק במחצית הדרך להיחלצות מהמשבר הנדל"ני ועוד הרבה מאוד בעלי בתים ירומו ויפסידו כספים. זה לא חייב להיות כך, אם המימשל יוכל להחיל את רצונו. המימשל יורד חזק על אותם רמאים המנצלים את תמימותם ורצונם העז של בעלי בתים במצוקה להגיע להסדר עם הבנקים בגבול יכולתם הכספית.

לדוגמא, בדצמבר האחרון הלשכה להגנת הצרכן סגרה שתי חברות שהתיימרו לעזור לבעלי בתים לקבל הלוואות מתוקנות מהבנקים, וסחטו מאנשים תמימים אלה למעלה מ-10 מיליון דולר. לא מכבר נסגרה חברה ששיכנעה בעלי בתים שהם יוכלו למצוא טעויות בחוזה האשראי שלהם, ובכך לאלץ את הבנקים לבטל את העיקול ואפילו לתת להם את הנכס עם ביטול חוזה המשכנתא עליו, וזאת תמורת תשלום "סימלי" של 2000-3000 דולר.

לרוע המזל, רמאים מסוג זה מצליחים להיות זריזים יותר מהרשויות. מעבר לכך, זהו גם תפקידו של כל בעל בית לא להאמין לסיפורים שאתם יודעים במעמקי לבכם שהם נשמעים טובים מכדי להיות אמיתיים. בעלי הבתים חייבים לשמור על עצמם ולבדוק את סבירות ונכונות ההצעות שמוצעות להם. הנה כמה דרכים לזיהוי רמאים:

***

1. היו חשדנים כשאתם מקבלים מכתבים הנראים רשמיים עם כותרת ושם ואפילו סמל מסחרי מרשים. בדיקה מעמיקה יותר תוכיח שהם אינם מוסדות רשמיים ומכאן שגם תוכן המכתב המבטיח - מקורו ברמייה. החברות שנסגרו על ידי הרשות להגנת האזרח, השתמשו בסמלים מסחריים במטרה להונות ולהציג את עצמן כנציגות משרדים ממשלתיים, או לגרום לבעלי בתים להאמין שהרמאים האלה קשורים איכשהו לתכניות ההבראה של המימשל. יש חברות שמבטיחות לבעלי בתים לקבל הטבות מתוכניות ממשלתיות, כשלמעשה תוכלו לקבל הטבות אלה בעצמכם ובחינם.

שיטה אחרת היא להבטיח הטבות החורגות מאלה שהתוכנית נותנת. לדוגמא, למס ההכנסה האמריקאי אין אפשרות חוקית להתערב בכל הקשור למיסי המדינה ולשעבודו של הנכס על ידי המדינה, כמו שלרשויות המדינה אין שום אפשרות חוקית להתערב בכל הקשור למיסוי הפדרלי.

2. היזהרו מעורכי דין אגרסיביים. חברות חוקיות אף פעם לא שולחות המון מכתבים. אפילו מכתבים המיועדים לכם אישית יכולים לבוא מנבירה ברשימות שנכנסו לתהליך העיקול וקיבלו התראה על כך. (Notice of Default). היזהרו ממכתבים מעורכי דין המבטיחים באותיות קידוש לבנה לעזור לכם, אם תשלמו להם ולעתים קרובות מראש.

לפני שתשיבו למכתבים אלה, קחו את שם עורך הדין ואת מספר הרשיון שלו ובידקו את אמיתות האינפורמציה באירגון עורכי הדין,  בעיריה ואפילו בארגון הבוחן את טיב השירות של משרד זה על פי מכתבי לקוחות ותגובתם..

עורכי דין המציעים לכם עזרה חייבים להיות בעלי רשיון במדינה בה נמצא הנכס. אסור להם לחייב אתכם או לגבות מכם כספים אלא אם סיפקו לכם שירות חוקי ועמדו בחוקי האתיקה של המדינה, והם חייבים להפקיד את הכספים שנתתם להם בחשבון אשראי עד לאישור שהשירות ניתן לכם והוא הצליח.

אם ניסיתם לחפש את שם החברה באינטרנט ולא מצאתם - היזהרו שבעתיים, כי אפילו על החברה הקטנה ביותר אמור להיות פרסום כלשהו..

3. היזהרו מהבטחות כוזבות כגון "למעלה מ-90 אחוז מלקוחותינו הצליחו", "יש לנו יחסים קרובים עם הבנקים", "החזר כספי מובטח". לא תמיד קל להבחין בין חברות חוקיות וחברות שקריות, אך העובדות הן שאם זה נשמע טוב מדי מכדי להיות אמת... כנראה שזה לא נכון. לכן הימנעו ממגע עם אנשים או חברות המבטיחות לעצור את תהליך העיקול, ולא חשוב מה הסיבות לעיקול. אף אחד לא יכול להבטיח זאת מבלי לבדוק כל מקרה לעומקו.

אם מישהו אומר לכם להפסיק לשלם את המשכנתא, היזהרו. אי תשלום המשכנתא מזיק לניקוד האשראי שלכם ומגביל את האופציות.

4. התרחקו ממי שמציע לכם להעביר את בעלות הנכס כחלק מהעיסקה שתבטיח לכם להישאר בביתכם בשכירות ולרכוש אותו שוב בשלב מאוחר יותר. לא חשוב באיזה שיטות שכנוע הם נוקטים, אל תוותרו על בעלות הנכס.

לקבלת עזרה אפשר לפנות ל:

www.hud.gov

http://www.995hope.com

או התקשרו אלי ואשמח לעזור לכם בעצה או בהכוונה למקורות הנכונים.