אמא, האדמה יקרה!

הקבלנים בונים בעיקר בתים מפוארים באיזורים מצויינים עבור אלה שיכולים להרשות לעצמם. מה שמשאיר את רוב האוכלוסיה מחוץ למשחק

עבור הקבלנים, האדמות באיזורים הטובים הופכות חשובות יותר ויותר. עם הבנייה המזורזת של בתים חדשים, מתרכזים הקבלנים באותם איזורים המראים צמיחה במספר מקומות העבודה ונמצאים בקרבת תחבורה ציבורית מרכזית. הם לא כל כך מעוניינים לרכוש אדמות באיזורים שנפגעו מאוד בתקופת נפילת שוק הנדל"ן האחרונה.

אפשר בהחלט להבחין בתכונת הבנייה המוגברת באיזורים הטובים ביותר, וזה הגיוני שעם העלייה במספר הבתים החדשים הנבנים, האיזורים המועדפים מביאים סכומי כסף גבוהים יותר בעת רכישתם. המחקר מראה שהקבלנים מתלוננים על מחסור באדמות זמינות לרכישה. הם מתכוונים לכך שבאיזורים המשובחים ביותר אין אדמות זמינות שעליהן הם מעדיפים לבנות.

האיזורים המועדפים הם אלה שיש להם תשתית של שירותים ציבוריים כולל כבישי גישה, ביוב מרכזי, מים וחשמל, ולא איזורים שהאדמה בהם אף פעם לא נוצלה לבנייה למגורים, מה שייאלץ את הקבלנים להביא שירותים אלה לבית בכדי למוכרו.

עדיפות זו של הקבלנים שלא לבנות על אדמות גולמיות וזולות יותר, יוצרת מחסור בבתים זולים בשוק. לכן עולים מחירי הבתים היקרים וכן בתים אחרים הנמצאים באיזורי אוכלוסיה מרושתת לשירותים הדרושים למחייה.

רדיפה זו אחרי בנייה יקרה מפלה קשות זוגות צעירים ואת אלה המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון. פלח אוכלוסיה זה, בגילאים של 25 עד 34, מהווה חלק קטן והולך מסך כל רוכשי הבתים. כיוון שהם הרי חייבים במקום מגורים, הם פונים לשכירות שמחירה עולה בהתמדה עקב הביקוש המוגבר. העובדה שבמקביל הכנסתם פוחתת בהתמדה, מרפה את ידיהם מהשגת החלום האמריקאי של בעלות בתים.

***

כל עוד המצב לא משתנה והמחירים ימשיכו לעלות, יעדיפו הקבלנים להתרכז במחיר על פני הכמות, ולכן בתי מותרות נבנים יותר ובתים זולים ניבנים פחות.

ומה באשר לסוג הבתים, גודלם ומי רוכש אותם?

מחקרים מראים מגמת עלייה מתמשכת בביקוש לבתים חדשים עם +4 חדרי שינה, +3 אמבטיות מלאות, שתי קומות או מוסך לשלוש מכוניות.

גודל שטח המגורים שהיה 2362 בשנת 2009, הגיע ב-2013 ל-2679 והשנה כנראה נראה עלייה גם במגמה זו. הבתים שנבנו ב-2013 כוללים נתוני נוחות שונים כגון: למחציתם היו 4 חדרי שינה או יותר, לשליש מהם היו 3 אמבטיות מלאות או יותר, 22 אחוז מהם נבנו עם מוסך ל-3 מכוניות ומעלה, ו-60 אחוז מהם נבנו בשתי קומות.

השיפורים בנוחות המוכנסת לבתים חדשים עולים בהתמדה ב-4 השנים האחרונות והשאלה המתבקשת היא 'למה?' למה הבתים נעשים גדולים כל כך?

ובכן, התשובות די פשוטות. הסתכלו על מי שרוכשים בתים אלה. הקונה הממוצע של בתים חדשים בשנים האחרונות הוא אדם עם ניקוד אשראי גבוה והכנסה שנתית גבוהה. לפי נתונים סטטיסטיים שפורסמו לאחרונה, נשאר ניקוד האשראי הממוצע של רוב ארה"ב ללא שינוי, אך ממוצע הניקוד של אלה שקיבלו הלוואה עלה מאוד משנת 2007. מאז ועד היום גדל הפער בין הממוצעים מ-33 נקודות בתחילת 2000 לפער עצום של 58 נקודות.

ובהקשר להכנסתם של רוכשים אלה, אנו חווים עלייה ממוצעת מ- 91,768 דולר בשנת 2011 ל- 107,607. זו עלייה דרמטית של למעלה מ-17 אחוזים. לכן, כלל איננו מפתיע לראות בתים גדולים יותר עם שיכלולים רבים הנותנים לרוכשים אלה בדיוק מה שהם רוצים - נוחות, שירות, ביטחון ושיכלול תמורת המחיר שהם מוכנים לשלם. הקבלנים ממשיכים לחפש שיכלולים וחידושים מיוחדים במטרה למשוך קונים אלה אל הבתים היקרים שהם ממשיכים לבנות.

מדוע המחירים עולים?

מחסור במוכרים מול שפע של קונים פוטנציאליים דוחף את המחירים כלפי מעלה

ברוכים הבאים לאביב, העונה החמה של שוק הנדל"ן, שהשנה מציבה סיטואציה שלא ראינו בשנים קודמות: מעט מאוד אנשים שמוכרים בתים מול מעט מאוד קונים המסוגלים לקנות את הבתים שכן מוצעים. השוק חווה עלייה של 13 אחוז במחירי הבתים לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, ובמקביל יש עלייה מתמשכת בריבית. עובדות אלה הביאו לכך שהמחירים גבוהים מדי עבור אלה המעוניינים לקנות את ביתם הראשון, וגם עבור משקיעים עם מזומנים בכיס.

המחירים עדיין צפויים לעלות השנה, בעיקר באותם מקומות בהם יש שיפור במצב התעסוקה ועם המשך הבנייה המואצת מצד הקבלנים. הבתים שמחירם סביר מספרם מועט ולכן ייתכן מאוד שמספר העיסקאות יהיה ללא שינוי ואולי אפילו יירד. לעומת זאת, הבנקים החלו להקל על אלה שניקוד האשראי שלהם לא טוב במיוחד וההלוואות עבורם אפשריות יותר מבעבר.

כל זה משאיר את שוק הנדל"ן והכלכלה האמריקאית במצב רעוע, למרות הכרזות הממשל כי אנחנו בתקופת הבראה ויציאה מהמיתון. העובדות בשטח סותרות את הטענות האלה ולכן צפוי המשך של העליות והירידות בשוק ובכלכלה כולה.

***

אז היכן המוכרים?

זו שאלה מצויינת. החורף הקשה במזרח ומרכז ארה"ב בהחלט הקשה על השוק וגרם לרבים להמתין לפני

 שיוציאו את הבתים למכירה. זה הוביל לירידה בהיצע מ-8.5 חודשי מלאי ל-5 חודשים בלבד. לא ראינו היצע כה .נמוך מאז השיא שחווינו ב-2006, כשקונים חטפו בתים ברגע שאלה יצאו למכירה

עתה, כש-19 אחוז מבעלי הבתים נמצאים בפיגור בתשלומי המשכנתא וערך הבתים ירד מתחת לסכום

 ההלוואה, מעטים הבתים המוצעים למכירה. אך עם מזג האוויר הנוח, עלייה במספר המועסקים וכלכלה חזקה יותר, ייתכן שנראה תנועה ערה יותר בהמשך.

המומחים מנסים להעריך את מצב השוק בתקופה חמה זו של השנה וכולם מקווים שיותר בעלי בתים יציעו את בתיהם למכירה. כשפחות בעלי בתים היו מוכנים למכור בשנה שעברה, המחירים עלו בגלל ההתנפלות של קונים פוטנציאליים. מצב זה מתקן את עצמו בצורה טבעית כי מחירים גבוהים ממריצים בעלי בתים רבים לנצל את ההזדמנות להרוויח יותר על ביתם, וכך ההיצע גדל וקונים רבים שבים לשוק.

בלוס אנג'לס, למשל, כתוצאה מהעלייה בהיצע, נעצרה במקצת העלייה במחירים והבתים נשארים בשוק זמן ממושך יותר. לעומת זאת במקומות רבים בארה"ב, בעלי הבתים עדיין מהססים להוציא את בתיהם למכירה, כי הם יקבלו עליהם פחות ממחיר הקנייה. המשבר של 2007 עדיין רודף בעלי בתים רבים.

צריך לזכור כי כל תשלום משכנתא שבעל הבית עומד בו מגדיל את הערך המוסף של הבית ומגדיל את כדאיות מכירתו. עובדה נוספת שצריך לקחת בחשבון היא התשלום שבעל הבית צריך לשלם לשם השלמת העיסקה. סכומי כסף אלה אמורים לכסות את הוצאות הביטחון על בעלות הנכס, תשלום עבור שירותי האסקרו וכן עמלות סוכנים המשולמות בקליפורניה על ידי המוכר. כך שהממוצע שעל בעל הבית להשלים כדי לסכם את העיסקה הוא כ-7 אחוז ממחיר הנכס.  

***

איפה הקונים החדשים?

התקוות שנוצרו בעקבות ההודעה הרשמית על יציאה מהמשבר ב-2009 התגלו כבדויות. כמו גם ציפיות הקבלנים שהביקוש יגבר והמחירים ימשיכו לעלות עוד שנים רבות. במבט לאחור, חמש שנים אחרי, ההתאוששות לא התממשה והשיפור בכלכלה ובשוק הנדל"ן היא קטנה מאוד. הקונים החדשים אינם יכולים לעמוד במחירים הגבוהים והמשכורת שלהם נמוכה בהרבה מהמצופה. ולכן הבנקים, עם כל רצונם להלוות כספים, חוששים לעשות זאת למי שמקום עבודתם לא מובטח, או הכנסתם השנתית קטנה בהרבה כי אחד מבני הזוג איבד את מקום עבודתו.

קונים חדשים רכשו בשנה שעברה ב-50 אחוז פחות מהשנה הקודמת. מדד אפשרויות הרכישה לבתים עלה, כך שקטן מספר הקונים שהכנסתם מאפשרת להם לרכוש בית ממוצע. גם סכום ההשתתפות העצמית הנדרש מהם מקטין את מספר הקונים, כי לרובם אין כסף שנחסך במיוחד למטרה זו והוא זמין. הקבלנים בונים בתי דירות בקצב גדל והולך מתוך ציפיה שצעירים בני 25-34 ירוויחו יותר כסף ויקנו דירות אלה כצעד ראשון לקראת הגשמת חלום הבית.

***

המשקיעים רכשו בשנה שעברה בית אחד מכל חמישה שנמכרו, לפני נתוני דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן בארה"ב. רוב הרכישות נעשו במזומן, מה שמנע מרוכשים מקומיים שנזקקו להלוואות את הסיכוי להתחרות על הבתים הללו. נכסים אלה שופצו ונמכרו או הושכרו מיד.

העלייה הדרמטית של המחירים ב-2013 הקטינה מאוד את התערבות המשקיעים וכמות הנכסים שהם הסכימו לרכוש. משקיעים אלה חיפשו בתים למטרות רווח, לא מגורים, כך שעם עליית המחירים כבר לא היה רווח זמין כה מהיר עבורם.

כתוצאה מכך מאמינים המומחים שמעכשיו נראה הרבה פחות מלחמה על מחירים, ו-2014 תהיה השנה בה יחזרו לשוק קונים המבקשים לרכוש בתים עבור מגורים משפחתיים. המשקיעים לא עזבו את השוק אלא הפנו מבטם לעבר אזורים בהם מחיר הבתים עדיין זול והאפשרות להשכיר אותם מבטיחה רווח נאה. באזורים האלה עלו מחירי הרכישה ב-0.3% אך מחירי השכירות עלו בלמעלה מ-10%.  

סודות המכירה באביב

רוצים למכור? הוציאו את הבית למכירה ממש עכשיו, אבל לא לפני שתקראו מה צריך לעשות לפני כן

בכל שנה נראה ששוק הנדל"ן מתעורר לצלילי מוזיקה שונה. אם זה יהיה שוק מוכרים עם מחירים מאמירים ומלחמה על כל בית, או שזה יהיה שוק של קונים עם המון אפשרויות ומחירים נמוכים – דבר אחד ברור: שוק הנדל"ן של אביב 2014 נמצא בפתח. אם אתם חושבים למכור את ביתכם בקרוב, הנה כמה הצעות שיעזרו לכם למצות את אפשרויותיכם:

* עכשיו זה זמן מצוין למכור. החורף הקשה שהיה מנת חלקם של האזרחים במזרח ובצפון מזרח ארה"ב עצר כמעט לחלוטין את מכירת הבתים. עתה, כשמזג האוויר משתפר, תנועת הקונים גברה. בלוס אנג'לס לא סבלנו מבעיה זו, אך אם יש לכם נכס באיזורים שנפגעו ממזג האוויר הקשה, זה הזמן למכור.

* שננו לעצמכם את המספר 60%. זה אחוז הבתים שיימכרו בחודשי מאי עד אוגוסט השנה. לשים את ביתכם למכירה עכשיו, בתחילת העונה, יגדיל את סיכוייכם להצעת רכישה טובה, כשהקונים מחפשים בתים למגורים לפני תחילת שנת הלימודים בספטמבר.

* המחיר חייב להיות נכון. ערים גדולות רבות בארה"ב רואות גידול ניכר במחירים משנה שעברה, ולמרות שיש האטה בעליית המחירים ובמכירות בחודשים האחרונים, השוק החם בתקופת האביב יכול בהחלט להביא לתוצאות טובות. כל שעליכם לעשות הוא לבחון את מכירותיהם של בתים דומים לשלכם בשלושת החודשים האחרונים, ולהתאים את המחיר המבוקש עבור ביתכם. הסתכלו רק על בתים שנמכרו ולא על אלה העומדים עדיין למכירה, כי לא ידוע כמה קונים יהיו מוכנים לשלם עבורם מתחת למחיר המבוקש.

* כבר אין יותר הצעות רכישה רבות שהיו מאוד נפוצות בשנת 2013. איננו רואים את הבהלה של העבר, לכן אל תצפו לקבל 2-3 הצעות בבת אחת. הסיכויים גדולים שתקבלו לפחות הצעת רכישה אחת שאתם וגם הקונים תרגישו טוב לגביה, והעיסקה תסוכם בהצלחה.

* משתלם להיות חלוץ. רוצים להשיג את המתחרים? אנו נמצאים עתה בתקופה הטובה והחמה ביותר של השנה למכירה וקניית בתים, ואם תשימו את הבית למכירה בקרוב, תהיה לכם מעט יותר תחרות מאשר אם תחכו לחודשים מאי או יוני, כשרוב הבתים מוצעים למכירה, השוק מוצף והמחירים יורדים. הוצאת הבית למכירה עתה, תיתן לכם  יתרון כי יותר קונים יראו אותו, וייתכן שתקבלו הצעת רכישה טובה כשבשוק עדיין אין היצע גדול לבתים.

* פרסם את ביתך בצורה שתשאיר רושם רב. היום רוב הקונים הפוטנציאליים משתמשים במחשב או בסמארטפון לתחילת החיפוש אחר בית ומספרם רק גדל כל הזמן, כי זו הדרך הקלה ביותר לחפש ולמצוא. לכן, אם תפרסמו את ביתכם בצורה שתקרוץ לרבים ותעשה רושם טוב, יגדלו סיכוייכם למכור את הבית במהירות ובמחיר גבוה.

* חשיבות עצומה צריכה להינתן לתמונות איכותיות שיציגו את הבית באור החיובי ביותר ומהזוויות הטובות ביותר. תמונות שיילקחו בחופזה, ובשימוש בטלפון ובצורה לא מקצועית, לא רק שלא ירשימו קונים פוטנציאליים, אלא יכולות גם לטרפד את סיכוייכם למכור את הבית במהירות ובמחיר טוב.

* חשוב לדרוש מסוכן הנדל"ן שבחרתם לבחור בצילומים איכותיים ולפני כן להכין את הבית היטב. נקו את הבית, סדרו מיטות, הכינו את המטבח שייראה במיטבו, הוציאו מהבית חפצים עודפים הגורמים לו להיראות קטן וחשוך. רצוי להעביר ריהוט עודף זה לאיכסון וכן גם תמונות אישיות התלויות על הקירות. התמונות המועדפות הן של נופים וטבע ולא תמונות משפחתיות. רצוי לנקות את כל החלונות בכדי לאפשר ליותר אור שמש לחדור, לנקות את הווילונות ואת השטיחים, כי הרושם הראשוני הוא הקובע אם הקונה ירגיש נוח לגור בבית.

* בקשו מחבר קרוב לבקר בבית ולחוות את דעתו על הדברים שהוא מוצא שהם מיותרים. יחד עם סוכן הנדל"ן שלכם, קחו עצות אלה ברצינות ולא כפגיעה אישית בטעמכם. זכרו כי אתם מנסים למכור את הבית, לא לשמור על הטעם שלכם.