בית יקר, מכשולים גבוהים

כולם רוצים להתקדם לבית טוב, גדול ויקר יותר, אבל לא חסרים מכשולים בדרך. כך תתגברו עליהם

כשאתם חושבים לרכוש בית יקר יותר מביתכם הנוכחי, ניצבים לפניכם שני מכשולים:

1. אתם צריכים כסף להשתתפות עצמית לרכישה החדשה, אך אינכם יכולים לעשות זאת בטרם מכרתם את ביתכם הנוכחי.

2. אתם צריכים להיות מאושרים לקבלת הלוואה על ביתכם החדש, כשאתם עדיין מחוייבים לשלם את ההלוואה הישנה.

הפיתרון הקל ביותר הוא למכור את ביתכם הנוכחי ולעבור למגורים אלטרנטיביים, תוך חיפושים אחרי בית החלומות הבא. אבל מה אם אינכם רוצים לאמץ פיתרון זה? מה אם אתם שייכים למרבית בעלי הבתים שרוצים פשוט לעבור מבית אחד לשני, בלי תחנות ביניים?

הדרך שרבים נוקטים בה, היא להתנות את מכירת הבית שלהם ברכישת בית חלופי. הבעיה היא שהשוק כיום הוא כה תחרותי, שקשה מאוד למצוא קונים שיהיו מוכנים לתנאי רכישה אלה.

בנקים קטנים מציעים הלוואת גשר, אך הלוואה כזו היא די אתגרית ודי קשה לקבל אישור עבורה. אז מה כן אפשר לעשות?

* אתם יכולים להלוות כנגד הערך המוסף של ביתכם

בעלי בתים שאין להם את הכסף הדרוש כהשתתפות עצמית לרכישה החדשה, יכולים להשתמש בערך המוסף על בתיהם בכדי לקבל קו אשראי שיאפשר להם להוציא כסף זה למטרת ההשתתפות העצמית. אך זה חייב להיעשות בטרם יציעו את ביתם למכירה, כי הבנקים לא יאשרו לכם קו אשראי על חשבון הערך המוסף של ביתכם אם הבית מוצע למכירה.

בעלי הבית יצטרכו להיות מאושרים להלוואה כשהבנקים שוקלים אם יהיה באפשרות הבעלים לשלם עבור המשכנתאות הקיימות, וכמו כן התשלומים שיידרשו לאחר אישור קו האשראי יחסית להכנסתם השנתית של הבעלים. רצוי שבעלי הבית יהיו מודעים ליכולתם לשלם עבור תשלומים אלה, וגם עבור המשכנתא על הבית החדש, במקרים בהם יעבור פרק זמן ארוך עד למכירת ביתם הישן.

הבנק ייחשב את היחס בין ההכנסות להוצאות אלה, אם ביתכם אכן נמצא בתהליך המכירה, יחד עם הצעת רכישה מאושרת ומכתב מהבנק שאמור להלוות את הכסף לרוכשי ביתכם, המאשר את ההלוואה שהם יקבלו. כמו כן, תצטרכו להמציא הוכחה שיש לכם רזרבות מזומנים אם עסקת הרכישה של ביתכם לא תצא לפועל.

* הבנקים מציעים קווי אשראי מיוחדים

בנקים מקומיים וקטנים מציעים תוכניות קווי אשראי המבוססים על ערכם של שני הבתים בכדי לאפשר מעבר ישיר מבית אחד לשני. הם עושים זאת על ידי יצירת הלוואה המבוססת על הערך המוסף של הבית הנוכחי. המוכר משלם תשלומים חודשיים של הריבית בלבד על ההלוואה. ההלוואה משולמת במלואה כשהבית נמכר, והמוכר מתחייב למכור את ביתו תוך 12 חודשים ממועד אישור ההלוואה.

היות והלוואות אלה נעשות על ידי הבנק עצמו, אין חובה על הבנקים לציית לחוקי ההלוואות המקובלים במשק. אישור ההלוואה המיוחדת הזו מבוסס על העובדה שהיא תשולם במלואה כשהבית נמכר.

* רזרבות של מזומנים

ניקוד האשראי המינימלי הנדרש הוא 700 והאישור ניתן עם המצאת אישור לעתודות המזומנים וכמות הערך המוסף על הבית. לדוגמא, אם בעלי הבית עומדים לרכוש בית תמורת 700,000, חייב שיהיה להם ערך מוסף של לפחות 175,000 על ביתם הנוכחי. אם בעלי הבית עומדים לרכוש בית יקר מאוד, הם יאלצו להגדיל את סכום ההשתתפות העצמית מעבר להלוואות קו האשראי שניתן להם.

* להלוואות מסוימות נדרשת השתתפות עצמית קטנה

תיתכן הלוואה של מאה אחוז עם בעלי הבית זכאים להלוואה חקלאית או שהם משוחררי הצבא. להלוואות FHA נדרשת השתתפות עצמית של 3.5 אחוז. להלוואות המבוטחות על ידי פאני מאי ופרדי מק נדרשת השתתפות עצמית של 3 אחוז בלבד. מספרן של הלוואות אלה מצומצם והמקבל אותן חייב לשלם ביטוח הלוואה, בנוסף לתשלום החודשי של המשכנתא. * הקאמבק של "הלוואות-רוכבות" (Pissyback loans)

הלוואות מסוג זה היו מקובלות מאוד לפני נפילת השוק ב-2008 - הלווה מקבל אישור להלוואה של 80 אחוז מסכום הרכישה, ולכך מוסיפים הלוואה מאושרת נוספת של 15 אחוז, שהיא למעשה קו אשראי הרוכב על ההלוואה העיקרית.

בסוג הלוואה כזה, בעל הבית צריך להביא רק 5 אחוז כהשתתפות עצמית. זוהי חזרתן של הלוואות 80-15-5 שיכולות לעזור רבות לאלה הרוצים לבית יקר יותר. את התשלום כולו של קו האשראי, בגובה 15 אחוז, ישלם בעל הבית עם מכירת ביתו.

בהלוואה כזו אין המוכר משלם ביטוח הלוואה על המשכנתא.

* הלוואות עצמיות

יש בעלי בתים הלווים כספים עבור ההשתתפות העצמית מקרנות החסכון שלהם, ומחזירים את הכסף לאחר שביתם נמכר. ברצוני להזהיר אתכם שעליכם לשקול היטב בטרם תשתמשו בכספים אלה אותם חסכתם כל חייכם כרשת ביטחון לעת צרה.

כל מה שאסור לעשות

לא תאמינו כמה כסף עלולות לעלות הטעויות הקטנות שאתם עושים בבית. קבלו מדריך אזהרות

רכישת בית היא אחת ההוצאות היקרות ביותר שאנשים עושים בחייהם ומצער מאוד שלעתים קורות בדרך שגיאות שמחירן גבוה מאוד. הטעויות יכולות להיעשות על ידי הקבלנים, המשפצים או אפילו בעלי הבית עצמם. מודעות למצבים בהן השגיאות נפוצות תחסוך לכם כאבי ראש, זמן וכסף ואולי תוכלו להימנע מלעשות אותן. הנה כמה מהטעויות הנפוצות:

* איכסון חפצים על קורות הגארז' או עליית הגג - הקורות במקומות אלה מיועדות לתמוך את משקל הגג או התיקרה ולא כל משקל אחר. מצער שבעלי בתים רבים רואים בהם אכסניה לדברים אחרים. זה עלול לגרום לשקיעה או אף לנפילה של קורות אלה, ומכאן נפילת הגג כולו. אם בעלי הבית שוקלים לאכסן חפצים במקומות אלה, אני מציע לכם להתייעץ עם מומחה מבנים במטרה לחזק שטחים אלה, או להגביל את המשקל הנוסף בהתאם להנחיות שתקבלו.

 * שינויים חיצוניים - למרבית הבתים יש גראז' וכניסה סלולה למכוניות. לעתים, תוך כדי שיפוץ הבית בטרם מכירתו ומתוך ניסיון לייפותו, נעשים שינויים בגינון, במרפסות או ברחבה בחצר והביוב. יש לשים לב במיוחד למקרים בהם הוספת שיכבת בטון או אדמה משנה את השיפועים המחוייבים על ידי העיריה כדי למנוע ממים מצטברים להתנקז לכיוון הבית. קשה להבחין בכך בעת הבדיקה לפני הרכישה וצריך לחכות לירידת גשמים, מה שיכול לקחת חודשים בקליפורניה.

המשטחים מסביב לבריכה גם הם חייבים להיות בנויים בשיפוע מסוים ועם יציקת שיכבה נוספת - ייתכן מאוד ששיפוע זה ייעלם או יופנה לכיוון הבית או לשטחי אדמה ללא ניקוז נאות, מה שיגרום למים להתרכז בשלוליות בחצר. המקרה הגרוע ביותר הוא כשהשיפוע מוביל לכיוון הבית והמים מתנקזים ביסודות המיבנה. זה עלול לגרום לתזוזות של היסודות וסדקים בקירות הפנימיים. אם האדמה מכילה אחוז גבוה של חימר, המים לא יוכלו להתנקז או להיבלע. החימר, שתכונתו סיפוח נוזלים, יכול להגדיל את ניפחו בכ-30 אחוז וגם זה יכול לגרום לתזוזות ביסודות הבית.

כל הסעיף הזה עלול לעלות ביוקר רב, גם בכל הקשור לשיפוצים ולבנייה, וגם במקרים של תביעות משפטיות.

* תוספת לא חוקית של מבנים לקירות הבית החיצוניים, כמו משטח אחורי הצמוד לבית, סורגים או סככה עם גגון בחצר - יש דרכים נכונות רבות לבנייה כזו, אך רבים המקרים שהם נעשים בצורה חובבנית ורשלנית, כולל אפילו סתם חיבור עם מסמרים או ברגים.

הכל יכול להיראות מצוין עד לגשם הראשון. מי גשמים מוצאים דרכים לחדור פנימה מבעד לחרכים, מה שמביא טרמיטים להתחיל בחגיגה. חשיבות עליונה צריכה להינתן לקורת העץ הראשית המוצמדת לבית מבחוץ. חובה לוודא שכיסוי מתחתי המאושר כחוק יכסה את הקורה, וכי חורי הברגים שמשתמשים בהם יכוסו בחומר פלסטי שימנע חדירת מים. רוב המחלקות הממונות על הרשיונות לבנייה מחייבות קבלת אישור לבנייה הנוספת, ובודקות את האפשרויות לתאונות אם המבנה נבנה בצורה חובבנית ומסוכנת.

משטחים המחוברים לבית והם למעלה מ-200 רגל מרובע או למעלה מ-30 אינץ' מגובה קרקע הבית, מחייבים רשיון בנייה. גם סככה מחייבת אישורי בנייה. כדאי לבדוק את הדרוש במחלקה לאישורי בנייה בעיריה המקומית בטרם תתחילו בעבודה.

* כיוון ממטרות - זה נשמע מעט טיפשי, אך כדאי לבדוק את כיוון הממטרות מפעם לפעם. אם הן מכוונות לבית, כדאי להזדרז ולכוון אותן כך שלא ירטיבו את הקירות. הרטיבות המתמדת עלולה לגרום לרקבון קורות העץ ולדהיית צבע הקירות החיצוניים. כדאי גם לבדוק את התזת המים הפוגעים בעצים ובעצמים קשים, כי אלה יכולים גם הם להרטיב את קירות הבית. אם ההשקייה ממשיכה זמן ממושך, תיתכן גם הצטברות מים ביסודות הבית ואת ההשלכות לכך מניתי קודם.

* ביטול או אי שימוש במאווררים בשירותים ובחדרי הכביסה - חדרים אלה הם מהרטובים ביותר בבית, ולכן הם מצוידים במאוורי תיקרה שמטרתם לשאוב את הלחות ולהביא אוויר יבש. מאוד נפוץ לראות חדרי אמבטיה שבגלל הרעש שהמאוורר משמיע, במקום להחליפו בחדש, בעלי הבית פשוט מנתקים אותו או שאינם מפעילים אותו בצורה רגילה. אי הפעלת המאווררים גורמת להצטברות מרובה של לחות באוויר, בקירות וגם בחיבורי החשמל על הקיר. במשך הזמן נוצרים טחב ועובש, וסוגי עובש מסוימים יכולים לגרום בעיות נשימה לאנשים הרגישים לכך. בנוסף, הרטיבות חודרת לקירות הבית ויכולה לגרום לריקבון מתמשך בחדרים הקרובים לאמבטיות ולחדר הכביסה.

* הליכה על הגג - זה לא רק מסוכן, זה גם עלול לגרום נזקים לגג ובעקבות זאת יתכנו נזילות בעת הגשמים. ניקוז המרזבים חייב להיעשות כשאתם עומדים על הסולם ולא על הגג עצמו, וחשוב מאוד לזכור שחברות הביטוח אינן אחראיות לנזקים הנגרמים על ידי אנשים לא מוסמכים העולים על הגג.

* עומס יתר בחלקים העליוניים של הארונות - בעוד  החלק התחתון של הארונות מונח על הריצפה, חלקו העליון תלוי בעזרת מסמרים או ברגים. אם תעמיסו צלחות וסירים כבדים בחלק העליון, אתם מסתכנים בשבירתו.

* הצמדת ציפוי פילם כדי להכהות את החלונות - רוב הבתים מצויידים בזכוכית כפולה לשמירת טמפרטורת החדר ולהוזלה בשימוש מערכות מיזוג האוויר, אך ההכהה גורמת דלאוויר הכלוא בין שתי הזכוכיות להתחמם מאוד. כתוצאה מהחום שנוצר בחלון, ייתכן שייפגם האטם האלסטי ויעילות החלון הכפול תיהרס ותיאלצו להחליפו.

זהירות עם הקרדיט

 אנשים עושים טעויות רבות שפוגעות מאוד בניקוד האשראי שלהם. אלה הטעויות הבולטות

1. החמצת תשלום: טעות קטלנית זו מחושבת לצורך דירוג האשראי שלכם והחמצה עלולה לעלות לכם ב-35% מהניקוד. החמצה אחת והדירוג צונח פלאים! לדברי יועצי האשראי עימם שוחחתי, עבור אדם בעל אשראי גבוה ומוסר תשלומים טוב, הנזק יכול להיות גם למעלה מ-100 נקודות. כשאתם עומדים לקנות בית - ההבדל משמעותי ביותר.

מוסדות האשראי והבנקים בדרך כלל מדווחים על כך רק 30 יום אחרי התאריך בו לא שילמתם, אבל יש שמדווחים בתוך זמן קצר יותר. בכדי למנוע מצב זה, רצוי לשלם על ידי הוראת קבע אוטומטית. כדאי גם שההוראה תהיה שניים או שלושה ימי עבודה לפני המועד, בכדי לאפשר העברת הכסף במועד.

2. ניצול מקסימום האשראי: מסע קניות לא אחראי פוגע לא רק בארנק, אלא גם בניקוד האשראי שלכם. היחס שבין סכום האשראי שיש לכם על הכרטיס והסכום בו השתמשתם, צריך לעמוד (אידיאלית) על 10%. זאת אומרת שעל כרטיס אשראי של 10,000 דולר אתם משתמשים ב-1000 ואף פעם אל תעברו את ה-30%. כל חריגה מהווה מכה קשה לניקוד האשראי שלכם. ניצול מלא של האשראי יכול לעלות ב- 10% הפחתה בדירוג.   

בנוסף לזהירות בקניות, מומלץ לבקש מהבנק להעלות את סכום האשראי על הכרטיס. זה נשמע מצחיק, אבל לא רק שהיחס יורד, הוא יכול להעלות את הניקוד שלכם. אופציה אפילו טובה יותר - שלמו את החוב לפני קבלת החשבון החודשי. זה הזמן שבו הבנקים מדווחים על איחורי תשלום ללשכה האחראית על ניקוד האשראי. כך שסכום חוב גבוה, אפילו אם שולם במלואו אבל שבוע מאוחר יותר, עלול להוריד את הדירוג בחודש הקרוב, כי זה נראה כאילו השתמשתם בכל סכום האשראי שניתן לכם.

3. התאווה לאשראי נוסף: קשה מאוד להתעלם מכמות ההצעות שמגיעות מדי יום בדואר, או זבנים בחנויות המפתים אתכם לפתוח כרטיס אשראי חדש ולקבל הנחה של 10%-15% על מוצרים שונים. פתיחת חשבון אשראי חדש היא בעלת השפעה עצומה על הדירוג שלכם - ירידה של 7%-5% באורח זמני. אם תפתחו שני כרטיסים, או יותר, בתקופה קצרה, האפקט יכול להיות די הרסני.

ואם זה לא מספיק, הרי שאם פתחתם את אותו סוג של כרטיס אשראי, הריכוז הזה אצל הבנקים נופל בקטגוריה של "אי איזון נכון באפשרויות האשראי" (כמה מתוחכמים הבנקים על חשבוננו). לדוגמא: נאמר שיש למישהו הרבה כרטיסי אשראי אך אין לו משכנתא על הבית, הלוואה על רכב או הלוואות סטודנטים - יהיה לו ניקוד אשראי נמוך יותר ממי שיש לו הלוואות כאלה. 10% מהרכב דירוג האשראי נסמך על עובדות אלה.

המסקנה: אל תפתחו חשבונות אשראי חדשים בצורה אימפולסיבית. ואם אתם כן מעוניינים בכמה כרטיסים, כדאי לרווח את הבקשות בכדי להקטין את השפעתם על הדירוג. בקיצור, פתחו חשבונות אשראי חדשים רק כשאתם חייבים.

4. סגירת כרטיסי אשראי ישנים: הפעולה הגרועה ביותר שאתם יכולים לעשות היא לסגור כרטיסים ישנים. לא רק שפעולה זו מקצרת את היסטוריית האשראי שלכם, היא גם מקטינה בהרבה את כמות האשראי שתעמוד לרשותכם, מה שמביא אתכם ישר לטעות מספר 2 ברשימה זו.

רצוי לבצע רכישה אחת או שתיים בכרטיסי האשראי ישנים, כי אי פעילות של  הכרטיסים מחושבת אף היא בדירוג. אפילו רכישה קטנה מאוד פעם בחצי שנה, תשפר את הדירוג ואת כמות האשראי שלכם.

5. חוסר תשומת לב: רק בגלל שלא עשיתם אף אחת מהטעויות שהזכרתי, זה לא אומר שמותר להיות שאננים. כמה מהנזקים הגדולים ביותר לדירוג האשראי מגיעים מדברים כמו גניבת זהות (Identity Theft), או אפילו קנס שקיבלתם לפני כמה שנים מהספרייה על ספר שלא החזרתם בזמן. שכחתם מכך, אבל החוב נשלח לחברה לגביית חובות.

הדפיסו את החשבון השנתי המוענק לכם בחינם פעם בשנה דרך אתר AnnualCreditReport.com, או שאתם יכולים להיכנס ל-myfico.com

ותמורת תשלום שנתי של 15.95 דולר תוכלו לבדוק את מצב הדירוג שלכם פעם בשנה. אם אתם עומדים בפני רכש יקר כמו בית, כדאי לבדוק מספר פעמים בשנה.

אלה מכם המשוכנעים שאצלם הכל בסדר ודירוגכם גבוה וללא בעיות, המלצתי היא לא להיות שאננים ולהיות הרבה יותר פעילים ועירניים בכל הקשור לדירוג האשראי שלכם. החברה האמריקאית בנויה על דירוג האשראי ולכן הקדשתי את הנושא השבוע לנקודה זו, כי נתקלתי במקרים לא מעטים שקונים גילו ממש לפני רכישת בית חלומותיהם כי הבנקים יתנו להם הלוואה, אך בריבית גבוהה מאוד. ויש כמובן גם מקרים של סירוב הלוואה. כדאי להיזהר, כי עתידכם תלוי בכך!