הזמן לקנות הוא עכשיו

אם אתם חושבים ברצינות לרכוש בית, אל תחכו יותר. הברזל חם כרגע, כדאי להכות בו

משבר הנדל"ן של שנת 2007 עדיין טרי למדי בזיכרונם של רבים שהיו חשופים למצב ונפגעו ממנו, או מכירים כאלה שנפגעו, וחוששים מחזרה לתקופה זו ואובדן חסכונותיהם. לקוחות רבים מתקשרים אלי מתוך רצון לרכוש נכס, אך חרושת העצות שהם מקבלים מ"חברים" וקרובי משפחה, מרפה את ידיהם.

גם השמועות על ההיצע הנמוך בשוק לא משפרות את המוטיבציה שלהם לרכוש בית, והם מעדיפים להמשיך לשכור ולחכות.

רבים מהם אינם מודעים לשינויי השוק המקלים על הרכישה, ואף מעודדים אותה, כשהממשל תורם את חלקו בכדי להגדיל את מספר בעלי הבתים במדינה. אבל לאחר שהם מקיימים שיחה קצרה איתי ועם סוכן הלוואות מיומן, לפתע הם מבינים שאכן זה הזמן לרכוש. אם לא, ייתכן שחלום הבית יישאר בגדר חלום עוד שנים רבות.

תוכנית FHA, למשל, עברה שינוי רציני.  סכום הכסף הדרוש כהשתתפות עצמית ירד ל-3 אחוז בלבד, וגם הוא יכול להינתן כמתנה מקרוב משפחה או חבר. הביטוח הפרטי על ההלוואה ירד גם הוא בחצי אחוז ועומד כיום על 0.85 אחוז בלבד. מטרת הממשל היא לעודד צעירים שאין להם חיסכון, וניקוד האשראי שלהם די נמוך, להצטרף לבעלי הבתים. בלוס אנג’לס הסכום המקסימלי להלוואות FHA הוא עד 650,000 דולר. אם תעשו חישוב פשוט של הכספים שאתם משלמים לשם שכירות נכס לעומת רכישתו, תיווכחו שהרכישה בהחלט עדיפה. היא זולה יותר, עם נקודות חיוביות לצידה, כגון: ביטחון שאף אחד לא יפנה אתכם מהבית והתשלום החודשי יישאר יציב לשנים רבות. זה גם מבטיח יצירת ערך מוסף לבית, אותו תוכלו לממש בעתיד לשם רכישת בית יקר יותר, קבלת הלוואה נוספת או מכירת הבית ברווח. בנוסף, תוכלו לנכות את הריבית ממס ההכנסה.

מספר מקומות העבודה במשק הולך וגדל, השכר לשעת עבודה עולה, ולכן רבים יותר האנשים שיוכלו לקבל הלוואה אם יוכיחו שיש להם מקום עבודה מסודר. לכן גם גוברת התחרות על רכישת בתים, בעיקר כאלה שמתחת למיליון דולר. ככל שמספר המועסקים גדל, כך גדלה התחרות לרכישתם.

כשמוסיפים לכך את הריבית הנמוכה במשק, המאפשרת קבלת הלוואה ל-15 שנה בפחות מארבעה אחוז, די ברור כי כדאי מאוד לרכוש עכשיו, בטרם תעלה הריבית.

**

2014 היתה שנה בה מספר העסקאות היה נמוך ב-11.7 אחוז, עקב מחירי הבתים שעלו בצורה משמעותית מאוד ב-2012-2013. השנה התייצבו המחירים במקצת וניכרת תנועת ערה מצד קונים חדשים ובעלי בתים המעוניינים להחליף את ביתם בבית יקר יותר. אלה רואים תקופה זו, בה המחירים גבוהים, הזדמנות בלתי חוזרת למכור במחירים שיאפשרו להם את המעבר המבוקש לבתים גדולים ויקרים יותר.

כצעד ראשון, כדאי לכם להתקשר לסוכן הלוואות. רצוי שהוא יהיה סוכן העובד עם כל הבנקים ואינו כפוף לתכניותיו של בנק אחד בלבד. בכך תוכלו להיחשף לאותם בנקים המוכנים להקל מעט את תנאי קבלת ההלוואה, או מציעים ריבית אטרקטיבית יותר.

היכנסו לאינטרנט והדפיסו את ניקוד האשראי שלכם. בידקו אם יש שגיאות בדו”חות, ואם נושים מסויימים, בנקים או ספקים שאתם בקשר איתם לא עידכנו את מצב חובותיכם, דרשו מהם לתקן מיד את החייב תיקון. תיקונים אלה, או תשלום מלא עבור חובות ישנים, ישפרו בהרבה את ניקוד האשראי שלכם שהוא קריטי לקבלת ההלוואה ולקביעת אחוז הריבית שתתחייבו לשלם עליה.

פנו לשניים או שלושה סוכני הלוואות והשוו את הצעותיהם לאישור הלוואה עבורכם. אם בעל הבית שאיתו אתם במשא ומתן מסכים להצעת הרכישה שהגשתם, המשיכו בצעדים לקבלת הלוואה עם 2-3 בנקים במקביל. מנסיוני, לעתים הבנק יציב תנאי הלוואה החורגים מאלה שעליהם הסכמתם, או שהוא פשוט יסרב לאשר את ההלוואה. אז תוכלו פשוט לבחון מי מהבנקים האחרים מציע לכם תנאים טובים יותר. כשהבנקים יודעים שהם בתחרות, לעתים התנאים והריבית משתפרים.

ספקו לבנקים בהם בחרתם את כל האינפורמציה הפיננסית שהם מבקשים, כולל הכנסות, הוצאות, חובות ותשלומים חד פעמיים עתידיים. כמו כן חלקו עם סוכן ההלוואות את תוכניותיכם לעתיד: האם אתם רוצים לשפץ את הבית ולמכור אותו ברווח תוך תקופה קצרה, האם אתם עומדים לגור בבית בעשר השנים הקרובות - תשובות לשאלות אלה יילקחו בחשבון על ידי הבנק בכדי לתת לכם את התנאים המתאימים עבורכם.

אל תסתירו מהבנקים אינפורמציה כי זה עלול להיות בעוכריכם. אם תקבלו הלוואה ולא תוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים, ייתכן ותפסידו את סכום ההשתתפות העצמית ששמתם, או שרוב המשכורת תלך לתשלום עבור ההלוואה ולא יישאר לכם כסף למחייה.

***

לאחר שקיבלתם אישור על סכום ההלוואה, רק אז התחילו בחיפושים אחר הבית המתאים. בכך תבטיחו שאכן תוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים עבורו.

נראה כי הבנקים הקלו במקצת את התנאים לקבלת הלוואות השנה, ונקווה שמגמה זו תימשך. כל זמן שהריבית נמוכה, זו ההזדמנות המתאימה להגשים את החלום האמריקאי של בעלות על בית.

אני משכונע שבעוד מספר שנים תודו לי על שדחפתי אתכם לרכוש בית עתה ולא לחכות יותר, כי לא נראה שהריבית תרד יותר, ומחירי הבתים ממשיכים לעלות. במספר איזורים הם כבר עברו את מחירם לפני מפולת הנדל"ן של שנת 2007, לכן, אם אתם רוצים ויכולים, לכו לרכוש בית עכשיו.

כך תעלו את ערך הבית

עם עליית הביקוש לבתים בשוק, יש פרטים קטנים שיכולים לעשות הבדל גדול בערך הבית שלכם. למשל, הספרה 9

אנו בתחילת שנה חדשה והנתונים הסטטיסטיים מורים על עלייה של 29 אחוזים בבקשות להלוואות למשכנתא יחסית לדצמבר בשנה שעברה. האביב העומד בפתח מסמן את תחילת העונה החמה בשוק.

עם העלייה במספר המועסקים והריבית הנמוכה למשכנתאות, נוהרים רבים לשוק הנדל"ן ומהווים כוח רכישה עצום לבתים המוצעים למכירה בתקופה זו.

הסטטיסטיקה מראה שבתים המוצעים למכירה בחודשים מרץ-אפריל נמכרים מהר יותר מאשר בתקופות אחרות של השנה. לכן, כדאי לכם להיטיב את מצב הבית בכדי לקבל עבורו מחיר גבוה יותר. כל שצריך הוא להשקיע במקומות הנכונים.

שפצו את האמבטיה ולא את המטבח

ההנחה המקובלת בשוק היא שעדיף תמיד לשפץ את המטבח, אבל הנתונים כיום מראים ששיפוץ אמבטיות מביא ערך מוסף גבוה בהרבה. הסיבות לשינוי משמעותי זה הן שאמבטיות מרווחות מוסיפות לערך הבית, בשעה שמטבח משופץ הוא בעיקר אופנתי.

שיפוץ חלקי באמבטיה בהשקעה של 3000 דולר יביא תשואה של 1.71 דולר על כל דולר של השקעה. בנוסף, כשאורחים יבואו להתאכסן או לבקר בביתכם, הם יהיו שמחים הרבה יותר מההשקעה באמבטיות מאשר במטבח.

ההשקעה במטבח נושאת את התשואה הנמוכה ביותר על מחיר השיפוצים. שיפוץ חלקי או מלא של המטבח יחזיר רק 50 סנט על כל דולר שהשקעתם. מצד שני, אל תשקיעו יותר מדי גם בשיפוץ האמבטיות. אמבטיה שהשיפוץ בה הוא 12,000 דולר ומעלה תביא רק 87 סנט על כל דולר מושקע.

מתי בדיוק למכור

כאמור, העונות החמות ביותר הן האביב והקיץ, כשחודש יוני מהווה את השיא ובשבוע האחרון של החודש תנועת הקונים גבוהה ב-40 אחוז מהממוצע. אך מתי הזמן הטוב ביותר להציע את ביתכם למכירה?

תנועת הקונים מתחילה כבר בחודשים ינואר ופברואר, אך בכדי להשיג את המחיר הגבוה ביותר על ביתכם, הזמן הנכון הוא מרץ, בעיקר במחציתו השנייה. בזמן זה תראו עלייה חדה ומשמעותית מאוד במספר המבקרים, וזו רק תגבר ככל שנתקרב לסוף יולי.

השבועיים האחרונים של מרץ הם לפני תחילת העונה הבוערת ולאחר שהגל הקטן של בתים שהוצעו למכירה בחודשי ינואר-פברואר כבר עבר. לכן, ביתכם יהיה בתקופה אידיאלית להיחשף לקהל קונים פוטנציאליים, וזאת בטרם יוצף השוק בכל כך הרבה בתים, שביתכם לא יוכל לקבל את תשומת הלב המירבית.

הפסיכולוגיה של המחיר

קשה להאמין אך הנתונים הסטטיסטיים מורים שהמספר "9" בסוף המחיר הוא מאוד ריווחי עבורכם. אם אתם עומדים למכור את ביתכם ב-1,500,000 דולר, הפחתת המחיר ב-1000 דולר בלבד ל-1,499,000, תביא מחיר סופי גבוה יותר בכ-20,000 דולר, מאשר אם תציגו אותו ב-1,500,000.

פסיכולוגיה זו עוזרת גם למכור את הבית מהר יותר. הסטטיסטיקה מראה שבתים עם הספרה 9 בסוף המחיר, נמכרים 4-7 ימים מהר יותר מאלה המוצעים במחירים מעוגלים.

חשיבות הרושם הראשוני

היות והחלטתם למכור את ביתכם, הרי האריזות ופינוי הבית במועד הדרוש להשלמת העיסקה הן פעולות שתהיו חייבים לעשות. לכן, כדאי שתתחילו לארוז עוד בטרם עלה ביתכם לשוק למכירה. אינני מתכוון לארוז לגמרי, אלא להוציא מהבית את כל הדברים האישיים שאתם עומדים לקחת איתכם, לזרוק או למסור לתרומות.

השאירו רק ריהוט בסיסי, כי ביתכם ייראה גדול יותר ללא אוסף רב של חפצים אישיים בכל פינה. חדרי השינה צריכים להכיל מיטה, שידות עם מנורות קריאה בצדדים ותמונות לא משפחתיות.

המטבח חייב להיות נקי מכל אביזרים על המשטחים, כי הם גורמים למבקר לראות את המטבח כקטן מאוד. דללו את המוצרים המאוכסנים במזווה בכדי ליצור הרגשה של גודל. החליפו את כל הנורות השרופות או נורות חיסכון עם וולטז' נמוך, לנורות החזקות ביותר שתוכלו למצוא בכדי להגדיל למקסימום את האור במטבח ובבית כולו.

חדרי האמבטיה גם הם צריכים להיות נקיים וללא אביזרי נוי על המשטחים. הורידו את כל התמונות האישיות שתלויות על הקירות בבית או מוצגות על משטחים שונים של ריהוט, ותלו תמונות נוף או פרחים - תמונות נייטראליות אלה יוצרות אווירת רוגע שתתקבל בברכה על ידי המבקרים. תוכלו לאמת את העמל שהשקעתם בתגובה החיובית של המבקרים וכמובן בהצעת הרכישה שהם יגישו עבור הזכות לגור בביתכם.

בקשו מכמה מחבריכם לבקר בבית ולהמליץ מה חייב להשתנות, כי אתם, כבעלי בית, לא רואים פרטים אלה. כדאי לנסות להסתכל על הבית מעמדה נייטרלית אם אפשר, ולתאר כיצד ייראה ביתכם בעיני המבקר בו לראשונה.

נתקו עצמכם מכל רגש לבית וראו אותו כנכס שאתם עוזבים ברצון. זה ייקל עליכם בתהליך הכנת הבית למכירה וכן בתהליך המשא ומתן לסיום מוצלח של העיסקה.

תוכלו לבקש את עזרת סוכן הנדל"ן שבחרתם, והקשיבו לעצתו כי הוא רוצה את טובתכם. אם אינכם מרוצים מתשובותיו או הצעותיו, אולי כדאי לחפש סוכן אחר שטובתכם היא בראש מעייניו.