שוק הנדל"ן בא לעזרה

שוק הנדל"ן בא לעזרה

ההשתפרות של שוק הנדל"ן מחישה את ההבראה של המשק בכלל, כל עוד לא ניפול מהצוק הכלכלי

שוק הנדל"ן הפך לאחד הגורמים הראשיים בחיזוק הכלכלה האמריקאית. רבים טוענים שהוא זה שיעזור להיחלצות מהמצב הכלכלי אליו נקלענו בשנת 2007 והממשיך עד היום.
למרות הסימנים שהשיפור ממשיך, המחסור במקומות עבודה וההאטה בקצב הגידול במשק עדיין מכבידים על על הכלכלה ומאטים את ההבראה המצופה.

התחזית הכלכלית לשנת 2013 צופה שיפור מועט מאוד בכל הקשור למצב התעסוקה, ולעומת זאת, עליה משמעותית במסים של כל שכבות הציבור, במיוחד בשל פקיעת תוקפן של הקלות המס הזמניות מימי בוש. העליה הצפויה בהוצאות הציבור והמשק בכלל זכתה לכינוי "הצוק הפיסקלי" (The Fiscal Cliff), ביטוי המסמן נקודת מפנה לרעה, או נפילה דרסטית בשל התגובה למצב כלכלי בו ההכנסות יופנו לתשלום הריבית על הכספים שלווינו בעבר והמשק האמריקאי יפול בחוזקה לשפל כלכלי חדש.
אפילו אם תתקבל בקרוב פשרה בין הנשיא לקונגרס האמריקאי, לא נראה שהכלכלה האמריקאית תגדל ביותר מ-2 אחוזים בששת החודשים הראשונים של השנה, ועם התחזיות לשוק נדל"ן אנמי והוצאת כספים נמוכה ומדודה על ידי הציבור, נראה שסך הכל תגדל הכלכלה השנה ב-3 אחוזים, שזהו אחוז נמוך מאוד שאיננו מביא לשיקום בריא ומבוקר של הכלכלה כאן.

אם אכן תושג פשרה בקשר לסכנת הצוק הפיסקלי, אחוז האבטלה יעמוד השנה על 8 אחוזים ובשנה הבאה  יירד  ל-7.2 אחוזים עם עליית מספר מקומות העבודה במשק.
אם, לעומת זאת, לא תושג פשרה כזו, יעלה אחוז האבטלה ל-9 אחוזים והמשק יפול לשפל חדש בשנה הבאה.
נתונים אחרים שאינם תורמים לשיפור המצב הם המיתון הכלכלי הקשה באירופה וביפן וכן העובדה שכלכלות צומחות כמו אלו של ברזיל, סין והודו מאיטות בהרבה את קצב הגידול שהן חוו בעבר.
מה שלא יהיה הפתרון, ההיחלצות מהמצב הכלכלי הקשה בו אנו נתונים כיום איננה ניתנת לפתרון מהיר ואם הצעדים הנכונים אכן ינקטו כגון הקלות במיסים, יצירת מקומות עבודה רבים וריסון ההוצאות הממשלתיות המשווע, הרי שנראה צעדי היחלצות נכונים. לעומת זאת, במידה והפוליטיקאים עדיין לא יצליחו להגיע להסכמה בנוגע לצעדים בהם יש לנקוט לשיפור המצב במשק, מצבנו יורע בהרבה וההיחלצות תהיה איטית  ומכאיבה הרבה יותר.
התעשיינים האמריקאים קראו נכון את הכתובת על הקיר והם יגבירו את קצב ההצטיידות במכשור אוטומטי ושימוש ניכר במיחשוב וטכנולוגיה מתקדמים. זה כמובן יפגע מאוד במספר מקומות העבודה הנחוצים במשק. רבים ממקומות העבודה שבוטלו ע"י האוטומציה, לא יחזרו שוב ועובדים המחפשים עבודה, מוטב שילמדו ויפנו למקורות הנכונים לשם השתלמות במקצועות להם צפוי ביקוש רב במשק העתידי בטווח הקצר והארוך.
מצבו של שוק הנדל"ן יהווה פועל יוצא מהמצב הכלכלי הרחב יותר במשק והוא יהיה שונה מהמצב בשלושת השנים האחרונות בהן השקעות בעסקים ועליה בייצוא היוו את חלק הארי של השיפור ושוק הנדל"ן והעסקאות בו הגיבו בעיקר לתנודות המשק בעקבות כך.
בשנה האחרונה מהווה ההתאוששות בשוק הנדל"ן מקור חיובי ליציבות וגידול בשוק כולו. שוק הנדל"ן החיובי והאנרגטי מראה פעילות רבה, ויותר ויותר קונים מתחרים על רכישת מספרם המצומצם יחסית של בתים המוצעים למכירה. הריבית הנמוכה במשק, הנמצאת בגובה נמוך מאוד כבר תקופה ארוכה, מושכת יותר ויותר קונים פוטנציאליים לנצל מצב רכישה זה.
כמו כן גם המשקיעים עם מזומנים רבים בידם מחפשים באגרסיביות נכסים זולים יחסית בכדי לשפצם ולמכרם ברווח ובמהירות, או להשכירם בכדי לנצל את החוסר במגורים להשכרה במשק ומחירי השכירות הנמצאים בעליה מתמדת.
באותו זמן, מספרם של הנכסים המעוקלים יורד, ובכך נוצר לחץ כבד על נכסים שאכן מוצעים למכירה עתה, בעיקר נכסים מתחת ל-500 אלף דולר לבתים ו-200 אלף דולר לדירות בלוס אנג'לס לדוגמה.
המפעלים היצרניים הובילו את ההיחלצות עקב ההשקעות העסקיות, הייצוא והשיפור במכירות המכוניות. שטח זה ימשיך לגדול גם בעתיד, אך באחוז נמוך יותר והוא יפנה את מקומו כמוביל בשיפור לשוק הנדל"ן שיהיה הגורם הראשוני והעיקרי לשיפור בשנים הקרובות.
ניכרת עליה משמעותית וגוברת בבניית בתים חדשים, שתורגש בעיקר בשנת 2013 והקבלנים יראו שיפור רציני ברווחיהם.
לפי התחזית, הבניה בקליפורניה תגדל בשנתיים הקרובות יותר מכל שאר ארצות  הברית. נקווה שתחזית זו אכן תתאמת.

בניה שונה וירוקה

בניה שונה וירוקה

מגמות חדשות בבניית בתים מראות על כיוונים חדשים באופן המגורים של הדור החדש והוותיק כאחד

עם השיפור הניכר במכירות נכסי נדל"ן, ובעיקר של בתים חדשים, והיציאה המשמעותית מהמשבר שחווינו משנת 2007 ועד היום, הקבלנים מאמינים שהקונים הפוטנציאלים של היום יעדיפו בתים שונים מהבתים הגדולים שנמכרו לפני המשבר ואיפיינו את שוק הבתים ברובעים רבים בארה"ב.

חידוש פופולארי בבניה העכשווית מציג תוכניות לבתים המצוידים ביכולת לייצר אנרגיה סולרית ובאגף מיוחד בתוך הבית למגורי הורים קשישים. הבתים מתוכננים כקומפקטים יותר וקרובים למרכזי העבודה והקניות. הם מיועדים לזוגות צעירים, משפחות מתפתחות ובאים גם כמענה לביקוש של הדור המבוגר יותר לעבור למגורים בבתים קטנים יותר מאלו בהם הם גרו עד כה.

מחקרים רבים שנעשו בקרב בעלי בתים ורוכשים פוטנציאלים הובילו להנחה כי דור הרוכשים הבא מעדיף את דרך הזהירות והרכישה הבטוחה כדי לבטח את עצמם ככל האפשר מפני נפילה במחירי הנדל"ן כפי שחווינו לא מכבר. תוכניות הבניה הללו מוצגות כמענה לגישה החדשה.
חברות בניה מהגדולות בארה"ב הציגו את תוכניותיהם להווה ולעתיד הקרוב. למשל, חברת לנאר, שבסיסה בפלורידה ,מתרכזת בבנייתם של בתים לאיכלוס מספר דורות תחת קורת גג אחת. בתים אלה כוללים מטבח נוסף, חדר כביסה, גרז' וחצר נפרדת עבור הורים מבוגרים או ילדים שבגרו אך עדיין מתגוררים עם הוריהם. קהל יעד נוסף הוא אוכלוסיית המהגרים של דרום קליפורניה, המרבה לארח הורים וקרובים המגיעים לביקור ממושך מארצות המוצא שלהם, המזרח הרחוק או ישראל, לדוגמה. שטח המגורים של בתים אלה הוא לעתים כפול בגודלו מבית רגיל במטרה לאפשר את האירוח הממושך, החיים המשותפים, או המעון למשפחות מורחבות.
לעומת זאת, מורגשת תנועה ערה למדי של הורים מבוגרים שילדיהם עזבו את הבית והם מוצאים את עצמם בחלל שהוא פשוט גדול מדי עבורם ושאחזקתו יקרה מדי. בלוס אנג'לס ובברלי הילס ניכרת התופעה של מעבר מבתים של 3000 רגל רבוע לבתים של 2000 רגל רבוע ואפילו פחות מזה, כששלושה חדרי שינה  ומעלה מומרים בשניים או מכסימום שלושה חדרים.

רכישה מואצת נראית גם בשכונות מוגנות, בהן הבתים נמצאים בתוך מתחם סגור וחולקים שירותים בתשלום של בריכות שחיה מחוממות, מגרשי טניס, אולמות כינוסים, חדרי כושר ולעתים אפילו מגרשי גולף. אלו אפשרויות מגורים המיועדים לגמלאים להם האפשרות הכספית לשלם עבור שירותים אלה.

 תכנון הבתים החדשים למשפחות מורחבות ניחן בתיכנון המאפשר חסכון וניצול מקסימלי של אזורי המחייה ובאותו זמן אחזקת הבתים היא קלה וזולה יחסית.

רוכשים חדשים מעדיפים לרכוש בתים "ירוקים", הצורכים פחות אנרגיה בזכות שימוש באנרגיה סולארית וחלונות מיוחדים השומרים על מידת הטמפרטורה בבית ומאפשרים שימוש משמעותי יותר באור טבעי. בניית חדרי שינה גם בקומה הראשונה של הבית וכן קירבתו למקומות העבודה מהווים אטרקציה המושכת קונים רבים לרוכשים.
הבעיה היא שבניה קבלנית של בתים היא תעשיה מאוד מיושנת ואיננה מיישרת קו עם השינויים ברצון הצרכנים. עתה נראה שחברות הבניה החלו להבין שכדי להיות תחרותיות, הן חייבות להשתנות ולהתאים את עצמן לדרישות שוק הקונים הגדל והולך, גם אם הוא מראה על מגמה חדשה של רכישת בתים קטנים יותר.

הציבור זוכר ומבין, שזה עתה יצאנו מתקופה בה רכישות נעשו מתוך ציפיה לרווחים עתידיים מבלי לקחת בחשבון שכשהתחזית לא מתאמתת הרוכשים לא יכולים לעמוד בהתחייבות הכספית עליה חתמו.

תוכניות בניה חדשניות לוקחות בחשבון מכסימום חיסכון באנרגיה ויצירת אנרגיה חילופית ע"י השמש או הרוח כדי להביא את את ההוצאות על החשמל לאפס. קירות עם בידוד מעולה, מכשירי חשמל חכמים וחסכוניים, נורות לד המשתמשות בפחות חשמל לתאורה וניצול מכסימלי של איזורי המחיה הם חלק מהבתים הנבנים כיום וייבנו כנראה בעתיד.
מצחיק קצת לחשוב על כך איך בישראל כל בית ובניין מצויד בדודי שמש עוד משנים עברו ואילו רק עכשיו אמריקה מגלה את האפשרות הזו.

השיפור מהיר בענף

השיפור מהיר בענף

קבלנים מגבירים את קצב בנייתם של בתים חדשים

קצב הבניה גובר והולך בעוד הבנקים מציגים נתונים עם המספר הנמוך ביותר של נכסים שעוקלו השנה מאז 2007. כלכלנים ומומחים רבים מודים שהם לא צפו את המהירות בה חל השיפור בענף הנדל"ן. עם מצב הכלכלה כפי שהוא, בעיקר בקליפורניה, הביקוש לבתים גובר בשווקים רבים, בעיקר באיזורים מבוקשים, הריבית נמוכה וההיצע הנמוך מגבירים את תיאבון המחפשים. בקליפורניה, מחירי הבתים החדשים נמצאים בעליה מתמדת כי הקבלנים עצרו את התחלות הבניה לאחר נפילת השוק ב-2007 ורק עתה מספר התחלות הבניה מראה על עליה משמעותית, אך ייקח זמן עד שההיצע ידביק את הביקוש.
עם העליה הרצופה בדרום קליפורניה בשמונת החודשים האחרונים, ובעיקר השיא בחודש שעבר, מראה על כיוון מכירות חיובי ומאשר שעליה זו איננה מקרית וכי ההנחה מתממשת שאכן יצאנו מהשפל בענף הנדל"ן.

הבניה למגורים עלתה ב-15 אחוזים ברחבי ארה"ב לעומת אותה תקופה אשתקד, והיא הגבוהה ביותר שנרשמה בארבעת השנים האחרונות. דו"ח אחר מראה על ירידה דרסטית בדרום קליפורניה במספר בעלי הבתים שצורפו למעגל המעוקלים. כל אלה הם סימנים חיוביים למצב שוק הנדל"ן.

הנדל"ן מהווה אחד מפלחי הכלכלה הנבדקים בתדירות והמעידים על מצב הכלכלה והמשק כולו. העליה במחירי הבתים עוזרת לבעלי בתים שאיבדו את ערכו המוסף של נכסיהם בשפל הכלכלי להרים שוב את הערך המוסף, נתון שייאפשר לרבים לקבל הלוואה בנקאית נוספת, לקבל אישור להלוואה מתחדשת או למכור את הנכס שלהם ברווח שיאפשר להם לשלם את ההלוואה עליו ואפילו להרוויח כסף במכירתו. כמו כן, יירד מספר בעלי הבתים שביתם יימכר בשורט-סייל או בעיקול בנקאי עקב ערכו המוסף.
הנתונים בשטח מראים על עליה במניות חברות הבניה, מחירים גבוהים יותר העולים בהדרגה ומחירי בתים חדשים וישנים כאחד עולים גם הם. לפי נתוני משרד המסחר והתעשיה, עלו התחלות הבניה ב-35 אחוזים מהחודש המקביל אשתקד. מדד ביטחון הציבור והעליה במספר מקומות העבודה מביא יותר ויותר קונים פוטנציאלים לחפש בצורה אינטנסיבית יותר אחר מקום מגורים עבורם ועבור משפחתם. הערכת כלכלנים ומומחים היא שהעליה המתונה תמשיך גם בשנת 2013 ועד אמצע 2014.
נכון שמספר התחלות הבניה נמוך בהרבה מהשיא של שנת 2006, אך הבקשות להתחלות בניה עולות בהדרגה ומראות עליה מפתיעה בחודש האחרון של למעלה מ-45 אחוזים מחודש זה בשנה שעברה; מספר הבקשות לאישורי בניה הגיע ל-894,000.
יתכן שעליה זו נובעת גם מהצטברות כספים שאנשים החזיקו בשנים הקשות וחסכו, ועתה, כאשר מסתמנת מגמת שיפור מתמשכת בענף, הם מוכנים לרכוש כשההלוואות עדיין בריבית מאוד נמוכה.
הגידול הטבעי והמספר המועט יחסית של מקומות דיור הולמים מגביר בהכרח את הביקוש, ומצד שני הבניה האיטית שחווינו בשנים האחרונות כי הקבלנים היו זהירים וכתוצאה מכך האטו את קצב הבניה, יצר חיסרון בדירות ובבתים שיקח שנים כדי להדביקו.
תרומה נוספת לביקוש הגובר למגורים נובע ממחסור עצום בבתים זולים, מגמה שכנראה תמשך עוד זמן רב. בנוסף, הבנקים הבטיחו לעשות מאמצים כדי לאשר הלוואות מתחדשות לאלו שאין ביכולתם לשלם את המשכנתא עליה התחייבו בעבר. מספר ההודעות על אי תשלום שנשלחו מראה על ירידה של כ-10.2 אחוזים ברבעון האחרון ונפילה של 31.2 אחוזים מאותה תקופה אשתקד.
מכל הסיבות שמניתי כאן ניתן להגיע למסקנה שאכן השוק מתעורר בקצב גדל והולך והלחץ הגדול ביותר הוא על רכישת נכסים למגורים שמחירם מתחת ל-550,000 דולר. אין כמעט נכס במחירים אלה שלא מקבל הצעות רכישה רבות ונמכר במהירות ובמחירים שלעיתים קרובות עולים על המחיר המבוקש.
לאלה שעדיין מהססים ומחכים שהמחירים ירדו בטרם הם יצטרפו למעגל הרוכשים, אני מציע לקרוא את הכתובת על הקיר. כנראה שאת הרכבת הזו כבר איחרתם וכדאי לנסות לרוץ אחריה ולנסות לתפוס אותה בטרם יתרחקו המחירים כל כך ששוב לא תהיה באפשרותכם לרכוש נכס או לקבל מימון מהבנקים עבורו.

ה"פליפינג" חוזר בגדול

ה"פליפינג" חוזר בגדול

קניה, שיפוץ ומכירה מהירה שוב באופנה עבור אלו המחפשים רווחים מהירים בתחום הנדל"ן

ברחבי ארה"ב מתפשטת שוב התופעה של רכישה, שיפוץ ומכירה מהירה. תופעה זו רכשה שם רע בעבר כשהשוק היה חם וספקולנטים רכשו ומכרו מיליוני בתים במטרה לעשות כסף קל. התופעה רוכשת תאוצה כיום עם אותות החיים המסתמנים בשוק והאמונה הרווחת שהשוק מתחזק וקונים פוטנציאלים רבים נלחמים על כל נכס המוצע למכירה במחיר סביר.
עליה של 25 אחוזים במספר הפליפים או ההיפוכים נרשמה במחצית השנה הראשונה והרווח הממוצע לפליפ שכזה עומד על 29,340 דולר, לפי תוצאות מחקר שהושלם זה עתה. מגמה זו, בחלקים רבים בארה"ב, מוכיחה שאכן יצאנו מהנפילה והמגמה היא חיובית.
בקליפורניה חווינו עליה מתונה מידי חודש מאז חודש מרץ השנה המעודדת רבים להצטרף לקהל הרוכשים ובכך יוצרים קרקע פוריה לאלה המעוניינים לרכוש נכס, לשפצו ולמכרו במהירות וברווח.
תמיד יש פליפרים בכל שוק, אך באותם שווקים בהם המחירים עולים בקצב גבוה יותר, עבודתם קלה יותר והסיכונים נמוכים יותר, ומכאן ששוק הנדל"ן בקליפורניה הפך קרקע פוריה לתופעה זו.
אותם איזורים שנפגעו קשה, במיוחד במשבר הנוכחי, היו אלה שראו את מירב הפעילות ממשקיעים שרכשו כמויות עצומות של בתים מהבנקים ובתהליך שורט-סייל במחירים נמוכים בהרבה ממחיר השוק, ומכרו אותם לאותם קונים שהיו להוטים לרכוש נכסים כאשר הריבית במשק למשכנתאות היא כה נמוכה.
לוס אנג'לס, פיניקס, לאס וגאס, מיאמי ואטלנטה עומדות בראש הרשימה במספר הפליפים שנעשו בששת החודשים הראשונים של השנה.
"מספר הבקשות לאישור הלוואות שולש בחודשים האחרונים", כך טוען נשיא חברת הלוואות המתמחה בהלוואות Hard Money המספקת אישורים והלוואות במהירות רבה למימון עסקאות היפוך, ובמקרים רבים הם מממנים עשרות רבות של בתים מידי חודש. "חשבנו שנראה האטה בחודשי החורף, אך השוק אינו מראה סימנים להקלה בקצב הבקשות ואישורם".

עם המספר הגדל של משקיעים וקונים הנלחמים על המספר הנמוך יחסית של נכסים למכירה, מלחמת מחירים מורגשת כמעט בכל הבתים הדורשים שיפוץ ואשר מחירם נמוך ולו אך במעט מהמחיר הממוצע.
כשניקח בחשבון, בקליפורניה, את מספרם העצום של קבלני בניה ומשפצים שיש להם צוות עובדים מיומן והם מחפשים עבודה עבורם בכדי לא לאבדם, הם מציעים לרכוש נכסים אפילו אם הרווח העתידי קטן וזה כמובן שופך שמן על מדורת הביקוש.
המשקיעים מודים שהבעיה העיקרית היא למצוא נכס שכדאי להופכו כי מכירתו אינה בעיה כלל. ציבור הפליפרים, שבעבר היו רוכשים כמעט כל נכס מתוך אמונה שהמחיר העולה יצדיק את עמלם והם היו מהמרים לעיתים תכופות על כדאיות הרכישה והשיפוץ, חייב היום להיות הרבה יותר זהיר: התחשיב לרכישה מבוסס לא רק על ערכו העולה של הנכס כמו שהוא, אלא על מחירו לאחר שיפוץ, שמוסיף ערך מוסף כגון תוספת שטח מחיה, הוספת שירותים, הפיכת הגראז' ליחידת מגורים ולעיתים קרובות גינון מאסיבי בחצר בכדי להוסיף רובדים נוספים שימצאו חן בעיני קונים פוטנציאלים החייבים לקנות ועכשיו. נכון שאלה ההופכים נכסים גורמים לתרעומת אצל הקונים הפוטנציאלים, כי הם חוטפים את הנכסים עם הצעות רכישה במזומנים ומקטינים אף יותר את ההיצע של הנכסים המוצעים למכירה, אך הם גם תורמים לא מעט לשיפור המצב ע"י כך שהם הופכים נכסים שאינם קוסמים לרכושים הפוטנציאלים וע"י שיפוצם, הנכס מיועד לכניסה מיידית וללא השקעה נוספת ברוב המקרים. מצב זה שונה כמובן מאיזור לאיזור.
אם נסתכל על הדברים בצורה אוביקטיבית, ניווכח שהפליפרים עוזרים מאוד בתהליך שיקום הענף, כי הם לוקחים נכסים שהושחתו ע"י בעליהם הקודמים מתוך רוגז ותיסכול על כך שהם הפסידו את הנכס בעיקול והם מביאים את הנכסים למצב שבו בעליהם החדשים לא צריכים להשקיע זמן וממון נוסף בטרם יכנסו לגור בו.
בשיחות שקיימתי עם פליפרים שעוסקים בכך כבר שנים רבות, נאמר לי כי "הכל היה ספקולציה. כל מה שקנינו היה יקר יותר למחרת. אתה לא יכול לעבוד כך כיום ולהישאר בענף. להצליח בענף זה עליך לפקוח עין ולעקוב אחרי השוק וכשאתה מוצא נכס שמחירו מתחת למחיר השוק הממוצע, עליך לרצות לרוכשו ולהשקיע בו בכדי לעשותו אטרקטיבי יותר לקונים פוטנציאלים".
הזהירות בהחלט משתלמת וכדאי לבחון היטב בטרם רוכשים את הנכס. לעתים קרובות מאוד האגו הישראלי משחק תפקיד חשוב ואנו רוצים להראות לכולם שהנה אנחנו זכינו ורכשנו את הנכס, אבל התוצאה לא מאחרת לבוא כשלאחר השיפוץ מתברר לנו שהתמחיר לא היה נכון או שהצענו מחיר גבוה מדי כי פשוט נגררנו ורצינו לנצח. השורה התחתונה היא שאמנם "ניצחנו" בקניית הנכס אך הפסדנו כסף במכירתו. לא רבים כיום יכולים להרשות לעצמם אפילו פעם אחת של הפסד בהיפוך הנכס.
לאלה החושבים להצטרף לפליפרים, אני מציע להיזהר ולוודא את האפשרות הממשית של עשיית רווחים בהיפוך נכסים.