עוברים דירה?

מזל טוב, רכשתם בית חדש. הנה כמה טיפים למעבר יותר קל

אחד הרגעים המאושרים ביותר בחיים הוא רכישת בית משלנו, אבל אחרי שחוגגים כמה ימים, צריך להיות ערוכים להרבה רגעים מעצבנים סביב המעבר. מהאריזה, דרך העברת התכולה עצמה ועד פירוקה בבית החדש.

תהליך זה יכול להיות מתסכל, ועבור רבים הוא הופך להיות זיכרון רע מאוד. לא חשוב אם שכרתם שירותי הובלה או עשיתם את המעבר בעצמכם, תמיד נראה שלא חשוב מה - הכל עובד נגדכם. למשל, מי בכלל חשב שלרכוש כל כך הרבה ספרים זה רעיון טוב? אתם מקללים בלי הרף כשהגב כואב והצוואר נתפס.

כנראה תחשבו לעצמכם שכבר זרקתם את הדברים הלא חשובים והלא חיוניים, כמו צנצנות עם שאריות של קטשופ, חרדל, קצת יין ועוד חומרים לא מזוהים שנותרו בתחתית המגירות בארון. כשיתחיל תהליך האריזה מתברר לכם שזו לא המציאות ותגלו כל מיני חפצים שלא תזכרו אפילו מתי קניתם אותם ולמה.

מעבר הוא אף פעם לא קל, אבל אני מקווה שהעצות שלפניכם יקלו עליכם ולו במקצת את החוויה.

לפני שמתחילים:

לפני האריזה:

*      צלמו את החוטים והחיבורים החשמליים - נכללים בכך כל חוטי החשמל של הטלוויזיה, הסטריאו, המחשב וקופסאות חיבור לאינטרנט. רצוי גם להצמיד תגים או סרט סימון ועליו הוראות לאן בדיוק הוא מתחבר. כך תקלו על עצמכם מאוד את החיבור מחדש לאחר המעבר.

*      הודעה על שינוי כתובת - עשו זאת כשבוע או שבועיים לפני המעבר ובכך תבטיחו שהדואר יגיע לכתובת הנכונה. בעיקר הודעות תשלום על שירותים חשובים.

*      התקשרו לחברות החשמל, המים והגז, כמו גם לספקית שירותי האינטרנט והטלוויזיה שלכם, והודיעו על התאריך בו אתם עוזבים. זה יקל מאוד על המשכיות השירות.

*      אם יש לכם בעלי חיים - דאגו מראש למקום בו ישהו בימי המעבר, כי אין דבר יותר גרוע מכלב שמסתובב בין הרגליים ונובח במהלך העברת בית.

*      הכינו קופסת צבע לתיקונים קלים של קירות הבית המושכר כדי לקבל את מלוא סכום הערבות שנחתם. כמו כן כדאי לנקות את הבית אחרי שהמעבר הושלם, בדיוק מאותה סיבה.

*      אל תקנו קופסאות אריזה. היכנסו לאתר freecycle.org או free stuff בקרייג’ס ליסט, שם תוכלו למצוא אנשים המציעים קופסאות חינם. המנעו מאיסוף קרטונים מסופרמרקטים, כי הם עלולים להיות מוכתמים ולא היגיניים. אספו קופסאות בגדלים שונים בכדי לנצל אותן עד כמה שאפשר.

*      סימון צבעוני - קנו בחנות לציוד משרדי דפים עם נקודות גדולות בצבעים שונים, שיש להם בסיס דביק. תוכלו להצמיד אותם לקופסאות הקרטון בהתאם לחדרים אליהם הקופסאות מיועדות, או לפי החפצים הנמצאים בתוכם. זה יקל גם על המובילים להעמיס אותם על המשאית ויקל על פריקתם.

*      התחילו לארוז במטבח כי בו נמצאים חפצים רבים אותם תצטרכו מיידית לאחר המעבר.

*      הכינו קופסאות קרטון לשימוש מיידי. המעבר יהיה מתיש ומעייף, בעיקר אחרי שהמובילים עוזבים ואתם נותרים בבית עם קופסאות בכל מקום ובלי כוח. בקופסה לשימוש מיידי שימו דברים כמו מברשות שיניים, תרופות חיוניות ובגדים להחלפה שיהיו לכם בהישג יד. כך לא תצטרכו לפתוח את כל הקופסות כשאתם מותשים לגמרי.

*      ארזו תחילה את האביזרים שתשתמשו בהם לטווח רחוק כמו בגדי חורף, ציוד סקסי וכו’. דברים שאינכם מתכוונים להשתמש בהם בכלל, עדיף לזרוק או לתרום.

*      בגדים - אל תבזבזו זמן על תליית בגדים בנפרד. השתמשו במעט מתלים עליהם תעמיסו הרבה בגדים. כמו כן דחסו בגדים לשקים כי הם תופסים פחות מקום ויותר קלים למעבר. אפשר גם לעשות חור בחלק העליון של השק ולהעביר דרכו וו לתלייה כדי להקל על המעבר.

*      מצעים - במקום לשלם סכומי כסף נוספים למובילים עבור כיסויים, השתמשו בכיסויי המיטה שלכם ככיסוי למזרנים כדי למנוע חבלות.

*      במקום לרוקן מגירות של שידות, כדאי למלא את המגירות ולהשתמש בטייפ חזק בכדי למנוע מהמגירות לצאת ממקומן. כך תחסכו זמן גם במילוי המגירות לאחר מכן.

*      רהיטים הדורשים הרכבה מחדש - צרפו את הברגים והחלקים לרהיט עצמו עם טייפ חזק, כך שהם יהיו זמינים כשתצטרכו אותם.

*      מזוודות - מלאו את המזוודות בחוכמה ונצלו אותן להעברה ללא נזקים.

*      חומרי ניקוי - ארזו את כולם יחד ויהיה לכם יותר קל בפירוק.

*      מסמכים - רצוי לארוז יחד ולקחת אותם איתכם.

פירוק לאחר המעבר:

*      הכינו תכנית כתובה או ציור של החדרים לגבי מיקומם המיועד של הרהיטים ובכך תקלו על המובילים להוריד אותם במקומות המיועדים.

*      שמרו את הקבלות. במקומות רבים ההוצאות האלה מוכרות למטרות מס, במיוחד אם המעבר בא בעקבות מקום עבודה חדש.

אני ממליץ לגזור ולשמור מאמר זה, אם אינכם זקוקים לו עתה, ליום בו תוכלו להיעזר בו כדי להקל עליכם את חוויית המעבר לבית חדש בעתיד.

פליפינג - מסוכן, אבל רווחי

ההתייקרות במחירי הבתים מקשה על המצב, אבל הרווחים על ההשקעה בשיפוצים גדלים

פליפינג, שמשמעותו רכישה ומכירה של נכס באותה השנה, היה נפוץ מאוד בשנות השיא בנדל”ן, כשהמשקיעים יכלו לקבל הלוואות בקלות. עתה, כשהמשקיעים זקוקים למימון ובתים זולים נעלמו כמעט לגמרי, הם צריכים יותר כסף.

הרווחים משיפוץ למטרת מכירה עלו באחרונה ועומדים על 36 אחוז לעומת 24 אחוז בשנה שעברה. למרות העלייה המשמעותית, דרושות מחשבה וזהירות, בעיקר במשך ששת החודשים עד שנה מעכשיו. עליית המחירים התמתנה ועליית הריבית נראית קרובה יותר מבעבר, מה שיכול לגרום לירידה במספר הקונים הפוטנציאליים לסוג נכסים זה.

עלייה ניכרת ברווחים מורגשת במדינות עם כלכלה ממוצעת. לעומתן, ערים כמו סן פרנסיסקו, סיאטל, דנבר ולוס אנג’לס רואות רווחים קטנים יותר. בנבאדה ופלורידה יש עדיין מספר די ניכר של בתים הנמצאים בתהליך העיקול, וגם שם מורגשת תנועה ניכרת במגמת השיפוץ למטרות רווח. הרווחים הגבוהים ביותר הם בשיקאגו ובולטימור.

משיחות עם קבלנים מצטיירת תמונה לפיה הם חייבים להשקיע יותר כסף בשיפוצים לעומת הימים הטובים בעבר, בהם צביעה, תיקונים קלים ושטיח חדש הביאו תמורה ניכרת, כשלפעמים אפילו זה היה מיותר.

לדוגמא: קבלן רכש בית ב-700 אלף דולר. הוא הכפיל את השטח שהיה 1800 רגל מרובע והוצאות השיפוץ הגיעו ל-400 אלף דולר. הוא הוציא את הבית למכירה במיליון ו-600 אלף. הבית לא נמכר. המחיר הופחת ב-55 אלף דולר, והבית עדיין לא נמכר. הוא שוקל עתה להוסיף עוד חניה, כי למרות ההתעניינות, הבית עוד לא נמכר.

חשוב מאוד לקחת בחשבון זהיר את העלויות של השיפוץ ואת סכום הרכישה, ולא לשכוח את עלויות ההלוואה שצריכים לשלם בעת השיפוץ עד מכירת הבית. התייעצות עם סוכן נדל”ן מיומן לגבי מחירים באיזור לבית משופץ כמו זה שאתם עומדים לרכוש, תעזור לכם להחליט אם הרכישה כדאית.

שיקול קריטי נוסף הוא: מי הם הקונים שיהיו מעוניינים לרכוש באיזור זה ואיזה שיפוצים יתאימו לקהל הזה. אם תשפצו בית ויהיה מדהים ביופיו, אך הנתונים הבסיסיים שלו לא יתאימו לקהל המיועד, ייתכן שהוא יעמוד בשוק זמן רב מהמצופה או שתיאלצו להוריד את מחירו.

הזמן הממוצע לשיפוץ לפני מכירה עומד על כמעט שישה חודשים, שזה פרק הזמן הארוך ביותר בשמונה השנים האחרונות. שיפוצם של הבתים היקרים, לעומת זאת, יניב רווח גבוה מאוד יחסית, אך כדאי לדעת שבעקבות הביקושים לציוד וחומרי שיפוץ, עולים המחירים בחנויות כמו הום דיפו ולואו’ס.

המספר הנמוך של בתים הנמצאים בתהליך העיקול ומשך הזמן שלוקח לשפצם, יחד עם מחירי החומרים המתייקרים, מביאים ללחץ על המשפצים מכל הכיוונים ומפחיתים את הרווחים הצפויים משיפוצים אלה. קבלנים ואנשי מקצוע מנוסים צריכים, לעתים, להיכנס לעסקות בעלות סיכון גבוה יותר במטרה להעלות את רווחיהם מהשיפוץ.

שיפוץ למטרות רווח אינו בהכרח רווחי בכל המקרים. בתים זולים המשופצים בזול הראו בממוצע תשואה נגטיבית ברבעון השני של השנה. השיפוצים היקרים יותר הראו תשואה חיובית, אך לא תמיד ברמה שסיפקה את המשקיעים.

חישוב העלויות הוא בעל חשיבות עליונה ועליכם לבחון את המצב בכללותו ולהכין מערך נכון של השקעה לעומת רווחים מצופים.

הנתון הלא ידוע הוא מצבו האמיתי של הבית שרכשתם, כי עד שתתחילו לשבור קירות, לא תדעו כמה נזק נגרם להם במהלך השנים. חישוב נכון צריך להיערך מראש למקרה הכי גרוע.

נקודה נוספת שרבים אינם מודעים אליה היא הוצאות הרכישה והמכירה. בקליפורניה, למשל, הקונה משלם רק כחצי אחוז מהמחיר המוסכם עבור הרכישה. אך במכירה הוא משלם כשבעה אחוז, הכוללים עמלת סוכנים, שירותי אסקרו, העברת בעלות וביטוח.

חישוב זהיר ייתכן שיראה לכם הכנסה של 10-15 אחוז וכשתקחו בחשבון שבעה אחוז + חצי אחוז ברכישה, תגלו שעבדתם כמעט בחינם, וגם זה בתקווה שהנכס יימכר במהירות. אם יקח זמן למכור, ייתכן שההכנסה תהיה ממש שולית או אפילו שלילית.

ישראלים רבים העוסקים בשיפוצים כלליים מעוניינים לשפץ למטרות רווח. לאלה אני מייעץ לנהוג בזהירות רבה ולבדוק אם מה שנראה כמו מכרה זהב, הוא אכן כזה.

היות ורבים הם אלה שבקושי יכולים להרשות לעצמם רכישת נכס אחד לשיפוץ, ההפסדים מעיסקה אחת בלבד יכולים להיות הרסניים. היו שקולים בהחלטתכם והתייעצו עם סוכן נדל”ן מיומן. להיות שמרני, במקרה הזה, יכול להשתלם הרבה יותר. 

אז מה עם הריבית תעלה

משרד האוצר הצהיר על נכונות להעלות את הריבית השנה. מה זה אומר בדיוק?

לאחר גלי שמועות במשך תקופה ארוכה, נראה כי הריבית אכן עומדת לעלות השנה. צעד זה ישפיע על כולנו, אבל בצורה שונה מאדם לאדם, בהתאם למצבו הפיננסי.

לאחר יומיים של דיונים בשבוע שעבר, מחפשים אלה המעורבים בשוק הפיננסי סימנים שיראו מתי בדיוק העלייה הזו תתרחש. הממשל הודיע שהוא צופה עלייה בסוף השנה, אך כלכלנים רבים מאמינים שזה יקרה אחרי פגישת ראשי האוצר באמצע החודש הבא. תזמון הצעד הוא נושא לדיונים רבים, בעיקר אצל אלה שהלוו ומלווים סכומים גדולים והתרגלו לסחור בריבית נמוכה מאוד.

העלאת הריבית תשפיע על כל מי שיש לו משכנתא, הלוואה על רכב, חשבונות חיסכון או השקעות בבורסה. כלומר, רוב האוכלוסיה. השפעה זו תגלוש גם לעבר אלה שלא נכללים ברשימה הזו. אם יש לכם מקום עבודה בטוח ואתם רוכשים הכל במזומנים, עליית הריבית לא תשפיע עליכם בכלל, אבל מדובר במעט מאוד אנשים.

רוב האוכלוסיה משתמשת בכרטיסי אשראי, מלווה כספים וההשפעה עליה עשויה להיות משמעותית.

עד עתה שמר משרד האוצר את הריבית שהם נותנים לבנקים קרוב מאוד לאפס. זה נמשך כשנה וחצי והקל מאוד על מקבלי ההלוואות להחזירן. למרות החשש שעלייה בריבית תטרפד את הגידול הכלכלי, הרי שבדרך כלל ההחלטה הזו מעידה על מצב כלכלי משופר.

עם הירידה באחוז האבטלה והגידול בתוצר הלאומי, הריבית הנמוכה מאוד עלולה לפתות רבים לקחת הלוואות על רכישות יקרות, מה שכבר קורה יותר ויותר. הסכנה היא שנפלוש לשוק אינפלציוני ומשק שהתחמם יותר מדי ולכן עליית הריבית תמתן את הרכישות ותאזן את הביקוש וההיצע במשק.

***

התזמון הנכון של העלייה מאוד קריטי וצריך לקחת בחשבון כי התאוששות הכלכלה תואט, כשהמצב עדיין קשה, המשכורות עדיין נמוכות והצרכנים מבזבזים רק על מוצרים חיוניים. עליית הריבית תגרום להוצאות גבוהות יותר על הלוואות שאנשים יקחו בכדי לשלם עבור הבית או המכונית. וככל שהריבית תהיה יותר גבוהה, כך יקטן מספר האנשים שיוכלו לרכוש אותן. כמן כן מפעלים וחברות יצטרכו לשלם יותר ואם ירצו להשקיע ולפתח את עסקיהם.

ההשפעה תהיה מיידית כי הבנקים יעלו את הריבית על הלוואות, בעיקר הלוואות משתנות וכל אחד הזקוק להלוואה לרכישת נכס או רכב, יהיה חייב לשקול בזהירות האם יוכל לעמוד בריבית הגבוהה יותר.

אם השוק יתאושש והכספים יתחילו לזרום שוב למשחק, הרי הביקוש להלוואות גם בריבית גבוהה יותר, לא יפחת בהרבה והכלכלה לא תושפע במיוחד.

לאלה שיש השקעות באיגרות חוב, למשל, ערך השקעות אלה יירד עם עליית הריבית כי אגרות חוב משלמות לבעליהם ריבית קבועה עד למועד פרעונן. לכן, אלה מביניכם המושקעים באגרות חוב, מוטב לכם לעקוב אחר עליית הריבית בדריכות, מחשש שערכן יירד בצורה משמעותית עם עליית הריבית.

מי שירוויחו מעליית הריבית הם החוסכים. אלה הזהירים שכספם נותר עד כה בבנקים, הרוויחו מעט מאוד בגלל הריבית שעמדה על פחות מאחוז אחד. גם חייהם של גימלאים ואחרים שחלק ניכר מהכנסתם הגיע מהריבית עבור חסכונותיהם, יהפכו קלים יותר.

***

למרות שאין קשר ישיר בין עליית הריבית למועדים קצרים הנשלטת בידי משרד האוצר לריבית על המשכנתאות, מומחי השקעות רבים מאמינים שהעלייה תשפיע גם על שוק זה וכנראה שתהיה השפעה על הקונים הפוטנציאליים, שבחלקם לא יוכלו לעמוד באחוזי הריבית הגבוהים.

עליית הריבית תשפיע גם על מחירי השכירות, כי עבור בעלי הנכס הריבית על הלוואתם תעלה וכך יושפע גם פלח זה באוכלוסיה, למרות שהוא אינו חשוף ישירות לעלייה בריבית.

לאלה מכם המעוניינים לרכוש עתה, כדאי בהחלט להזדרז ברכישה ובקבלת אישור להלוואה. עדיף לשקול לקבל הלוואה קבועה מאשר משתנה, כי כך לא תהיה חשופים לעליות עתידיות של הריבית, שלדעת כלכלנים רבים תמשיך לעלות.

גם אלה שיש להם הלוואות בריבית משתנה, עצתי היא לא לחכות ולקחת הלוואה מחודשת על סכום היתרה בריבית קבועה ל-30 שנה או פחות. בכך ישלימו את הרכישה על ביתם ושוב לא יצטרכו לשלם ריבית וקרן.

השאלה אם לקחת הלוואה למשכנתא צריכה להיות תלויה במה שכל אחד מעדיף. לעתים, אם אתם עומדים לגור בבית תקופה קצרה מעשר שנים, כדאי לשקול לקחת הלוואה משתנה. בשלוש, חמש או שבע השנים הראשונות של ההלוואה הסכום קבוע ונמוך מאוד ורק לאחר מכן הריבית הופכת משתנה. אבל אם אתם עומדים למכור את הנכס בתקופה ראשונית זו, הרי הריבית הראשונית מאוד אטרקטיבית והיות ועם מכירת הנכס ישולם כל סכום ההלוואה לבנק, הרי התשלום החודשי הנמוך שלכם יהיה כדאי ונוח בהרבה.

חשוב להיות קשוב לשינויי הריבית, אך בהחלט לא להיכנס לפאניקה. העלייה, כשתגיע, תהיה מתונה מאוד וההמשך תלוי בתגובת המשק אליה.