עיסקת הבנקים

עיסקת הבנקים

ההקלות שהובטחו בעיסקה שנחתמה בין המימשל לבנקים מתחילות לתת את אותותיהן

העיסקה שנחתמה בפברואר השנה בין המימשל לחמשת הבנקים הגדולים בארה"ב, לפיה ישתפו כל הצדדים פעולה במאמץ לפתרון בעיית המשכנתאות החלה להראות סימנים בשטח. הסכום שהוסכם עומד על 25 מיליארד דולר, שעל הבנקים להעמיד לרשות רוכשי הבתים במהלך שנה מרגע חתימת ההסכם.
הכספים אמורים להביא להורדת סכום ההלוואה הראשונית, הקלות על קבלת הלוואה מחודשת, ויתור מצד הבנקים על סכומי הכסף הנותרים לאחר מכירת הנכס וסכומי כסף ניכרים שינתנו לאלה החייבים לעזוב את בתיהם והעומדים על 2,500 דולר עד 35,000 דולר למשפחה עם פינוי הנכס.
מחודש מרץ ועד יוני, קרוב ל-140,000 בעלי בתים קיבלו סכום כולל של 10.6 מיליארד דולר בהקלות על המשכנתא, כך לפי דו"ח ממשלתי שפורסם לאחרונה.
אך למרות הסכום הגבוה שכבר שולם, עדיין המלאכה מרובה והיתרה עדיין צריכה לעבור במהירות לציבור הלווים.

הלחץ הממשלתי על הבנקים מתמיד והדו"ח מראה שהבנקים אכן עומדים בהתחייבות שחתמו עליה אך הלחץ לא יפחת, לפי הודעת הדובר הממשלתי, עד להשלמת ההתחייבות בתקווה שאכן תוקל המצוקה בשטח. הדו"ח מראה שבנק אוף אמריקה מפגר בשטח חשוב אחד והוא שהבנק עדיין אוסר תיקון לתנאי ההלוואות ( Loan (Modification במקום ההלוואה הראשונית. הבנקים האחרים השלימו בתקופה זו סה"כ 7,093 בקשות לתיקון תנאי ההלוואות בסכום כולל של 749 מיליון דולר. צ'ייס השלים את מירב ההלוואות המתוקנות, 2,922 במספר, בערך כולל של 367 מיליון דולר.
בנק אוף אמריקה מיהר להגיב לדו"ח, ודוברו טען שהם אישרו 3,823 הלוואות מתוקנות בסכום כולל של 596 מיליון דולר. עוד טען הדובר שהמספרים מטעים, כי ישנה תקופת ניסיון של שלושה חודשים לאחר אישור ההלוואה המתוקנת בטרם תהפוך ההלוואה המתוקנת להלוואה קבועה.
מספרם של אלה שקיבלו עזרה מהבנקים בתוכנית זו עומד על 137,846 בעלי בתים בכל רחבי ארה"ב, כשהממוצע למשפחה עומד על 76,615 דולר. תושבי קליפורניה קיבלו עד כה 4.6 מיליארד דולר, הרבה יותר מכל מדינה אחרת בארה"ב.
עיסקת הבנקים באה כתוצאה מתביעות משפטיות שהוגשו כנגד הבנקים ע"י כל התובעים הכלליים, נציגי המימשל, ב-49 מדינות ארה"ב על רשלנות באישור עיקולי הנכסים שנעשו אוטומטית וללא בדיקה לעומק בטרם הם נחתמו. כדי למנוע שנים של משפטים שעלולים היו לגרום לנזקים הן כספיים והן במוניטין של הבנקים, נחתמה עיסקה זו המחייבת את חמשת הבנקים הגדולים – בנק אוף אמריקה, צ'ייס, וולס פרגו, סיטי גרופ ואלי פיננשיאל – להקדיש לתיקונים הנדרשים סכום של 25 מיליארד דולר.
הבנקים הקדישו סכום של 20 מיליארד דולר להפחתת סכום ההלוואה המקורי ולהקלות אחרות לבעלי הבתים. 5 מיליארד דולר נוספים ינתנו למדינות עצמן בעיקר לתשלום עבור הוצאות עיקול הנכסים ותוכניות להדרכה והמנעות מעיקול.
הבנקים מקבלים ניקוד שונה בהתאם לצורת העזרה שהם נותנים לבעלי בתים במצוקה. לדוגמה, כל דולר שנסלח מקנה לבנק 45 סנט אם הנכס מוחזק על ידו ו-20 סנט אם הבנק מייצג משקיע. הסכום הגבוה ביותר ניתן לעסקאות שורט-סייל בהן הבנק מאפשר לבעל הנכס לעזוב תמורת ויתור על ההלוואות שהוא לקח עבור הנכס. סכום זה עומד עד פרסום הדו"ח על 8.7 מיליארד דולר. בנוסף לסכום של 749 מיליארד דולר שניתנו להפחתת סכום ההלוואה הראשוני, הבנקים נתנו 231 מיליארד דולר על הקטנה משמעותית של ההלוואה המשנית או עבור ויתור מוחלט עליה.
באופן כללי, בנק אוף אמריקה נתן את המירב בסיוע הכספי לבעלי השנים בסך של 4.9 מיליארד דולר, בעיקר בתהליך השורט-סייל.
רבים מהמומחים היו מעדיפים שסכומי כסף אלה ינתנו להקלת תשלומי בעלי הבתים ויאפשרו להם להמשיך להתגורר בבתיהם אך עקב המצב הכלכלי הקשה וחסרונם של מקומות עבודה נאותים, אין פלא שהבנקים מעדיפים את פתרון השורט-סייל על הפחתת התשלום החודשי למשכנתא שיוכל לעזור יחסית רק למעטים ולא יפתור את הבעיות הקיימות במשק כיום, שרק הספקת מקומות עבודה רבים תצליח להעמיד אותנו שוב על קרקע יציבה כלכלית.
הבנקים אינם אוהבים את תהליך השורט-סייל שנכפה עליהם גם מהסיבה שניקוד הקרדיט שהם מקבלים על פיתרון זה אינו מקנה להם ניקוד גבוה, כך שעליהם לשלם סכומי כסף גבוהים ליצירת פתרונות אחרים או להגביר את מספרם של עסקאות השורט-סייל העוברות תחת ידם. המעורבים בתוכנית מצד המימשל וכן כלכלנים רבים מברכים על התוכנית הקיימת ורואים בה פתרון חלקי שאכן יעזור לתיקון המצב אך הדעות חלוקות באם פתרון זה יוכל להוציא אותנו מהמצב אליו נקלענו אם לא ינקטו צעדים ותוכניות אחרות שיחישו את קצב ההחלמה לטובת כולם.

נפטרים מההלוואות היקרות

נפטרים מההלוואות היקרות

זה הזמן להחליף את הלוואת הג'מבו בהלוואה רגילה

הריבית הזולה למשכנתאות במשק קוסמת ללווים רבים הנפרדים ללא שום צער מהלוואת הג'מבו שלקחו בריבית גבוהה יותר. כעת הם יכולים להמיר אותה בהלוואות מקובלות הנושאות ריבית זולה ואטרקטיבית מאוד.
קרבו לוודאי שתהליך קבלת ההלוואה הרגילה יחייב את המבקש לשלם סכום של כמה אלפי דולרים עם אישור ההלוואה, אך סכום זה הוא נמוך בהרבה מהסכום שעליהם לשלם בתנאי ההלוואה הקיימת. זו הזדמנות פז שאסור להחמיצה: אתם יכולים להחליף הלוואה יקרה יותר, שעל פי רוב היא מגיעה עם ריבית משתנה, בהלוואה עם ריבית נמוכה וקבועה מראש לתקופה של 15 או 30 שנה.
הלוואות ג'מבו, הנקראות גם הלוואות לא מקובלות, הן הלוואות על סכום העולה על 625,000 דולר באיזורים היקרים יותר בארה"ב, בהם גם קליפורניה. היות והן לא נרכשות ע"י פאני-מיי ופרדי-מאק, הן מהוות סיכון גבוה יותר לבנקים המלווים וכתוצאה מכך הריבית עליהן גבוהה יותר מהלוואות רגילות הניתנות עם סכום ההלוואה שאינו עולה על 417,000 דולר.
ההפרש כיום בין שני סוגי ההלוואות לא עולה על 0.5 אחוז, אך לפני מספר שנים, אז רבים לקחו את הלוואות הג'מבו, ההפרש בין ההלוואות הגיע ל-1.8 אחוז או אף יותר.
רבים מאלו שרכשו הלוואה זו בעבר כבר הספיקו לשלם סכום ניכר עבור הנכס עצמו, ויתכן שכיום יתרת התשלום שלהם נמוכה יותר מהמקסימום של 417,000 דולר המאפשר קבלת הלוואה מחודשת. אחרים יצטרכו לשים סכום כסף גבוה יותר כדי להביא את סכום היתרה למקסימום הדרוש של 417,000 דולר. אפשר בהחלט לראות כהשקעה לעתיד טוב יותר את הסכום הזה, אותו ישלמו הלווים בכדי להפחית את סכום התשלום החודשי וכן כדי להבטיח שהריבית הנמוכה תישאר קבועה.

בעלי בתים רבים יושבים על סכומי כסף בחשבונות הבנקים שלהם וחוששים להשקיע בשוק המניות מחוסר ידיעה ומיומנות. כתוצאה מכך כספם נושא תשואה מינמילית של אחוז אחד מהבנק, בעוד הם יכולים לקבל למעלה מ-3.5 אחוז על אותו סכום כסף. אם אין לכם צורך מיידי להשתמש בכסף זה ואם מצבכם הכלכלי הוא שפיר ויציב, הרי שהשקעה זו למטרת הורדת הריבית והוספת הכסף לערך הבית הנוכחי יכולה להיות השקעה מאוד נבונה.
לאלה המעוניינים, עצתי לכם היא לבדוק את יתרת חוב המשכנתא המופיעה בהוראת התשלום החודשית שאתם מקבלים, ולבדוק עד כמה קרוב סכום יתרה זה ל-417,000 דולר. כדאי לעקוב אחר נתון זה ולפעול במועד המוקדם ביותר לקבלת הלוואה מחודשת בריבית נמוכה וקבועה לתקופה ארוכה.
כרבע מאלה המקבלים הלוואה מחודשת, זוכים גם להחזר מזומנים, בהם הם משתמשים לשלם חובות כרטיסי אשראי וחשבונות אחרים הנושאים ריבית גבוהה. ברבעון האחרון של שנת 2011, 47 אחוזים מכלל מקבלי ההלוואות המחודשות זכו להחזר מזומנים כזה.
לפניכם דוגמה לעידכון הלוואה: יתרת ההלוואה עמדה על 700,000 דולר. בעל הבית שילם 75,000 דולר בכדי להוריד את הסכום ל-625,000 דולר ובכך חסך למעלה מ-5,900 דולר לשנה עקב הריבית הנמוכה שכעת עמדה על 0.33 אחוז בלבד. חישוב פשוט מגלה שבעל הבית יצטרך להרוויח כמעט 7.5 אחוז לשנה על הכסף ששילם בכדי להגיע לאותו סכום כסף אותו הוא חוסך באמצעות השינוי בהלוואה.
יחד עם זאת, כדאי להיות זהירים כי כשאתם משלמים כסף זה לבנק בכדי להפחית את  הריבית, הכסף שוב איננו נזיל ולא יהיה זמים לכם אם תצטרכו את הכסף למטרה אחרת. מומלץ לשמור "מנת ברזל" בבנק להוצאות מחיה ללפחות 6 חודשים, וכן כדאי לפתח תוכנית כלכלית למשפחה בכדי להבטיח שאם, חס וחלילה, תזדקקו לכסף, יהיה באפשרותכם לקחת אותו מהבנק או מכל מקור אחר המאפשר המרתו למזומנים אם המצב מחייב.
תמיד מומלץ שלא לשים "את כל הביצים בסל אחד", אפילו אם הכסף ששוכב בבנק אינו נושא כמעט ריבית, ולעומת זאת הוא נזיל ואתם יכולים להשתמש בו כשהמצב מחייב.
נקודה נוספת לשיקולכם: כשאתם שוקלים קבלת הלוואה מחודשת, בידקו כמה זמן נשאר לכם עד לסיום ההלוואה הקייימת, ובבקשה להלוואה, נסו להתאים את משך ההלואה המחודשת למועד בו תסתיים ההלוואה העכשווית. כמו כן כדאי לזכור שאם אתם לוקחים הלוואה מחודשת לשלושים שנה ואתם משלמים 2-3 תשלומים חודשיים נוספים בשנה, הרי שמשך מועד ההלוואה יופחת ל-20-22 שנה, חיסכון של 8-10 שנות משכנתא וריבית.

החיים אחרי פשיטת רגל

החיים אחרי פשיטת רגל

גם אחרי פשיטת רגל עדיין ניתן לקבל משכנתא לרכישת דירה בעתיד הלא רחוק

רבים מהם מאמינים, בטעות, שיעברו שנים רבות בטרם יהיו זכאים לקבלת הלוואה למשכנתאות או לאישור הלוואה מחודשת על ביתם, אם בכלל.
הסיבה לכך נעוצה אולי בעובדה שהכרזה על פשיטת רגל נשארת ברישומים לניקוד האשראי לתקופה של 7-10 שנים. במציאות, הם יכולים להיות זכאים למשכנתא אחר תקופה של כשנה מההכרזה. כל זאת באם הם עובדים בחריצות ובהתמדה לשיפור מצבם הכלכלי.
הלוואות FHA הנתמכות ע"י המימשל יכולות להיות מאושרות לקבלה לאחר מינימום פרק זמן של שנה מאז הכרזת פשיטת הרגל בסעיף 13, המחייב תוכנית החזר תשלום חובות אך בסכום קטן הרבה יותר מהחוב שצברו. במקה של פשיטת רגל בסעיף 7, המבטל את רוב החובות, על מבקשי ההלוואה לחכות מינימום שנתיים. חוקי הלוואות קונבנציונליות עד גובה של 417,000 דולר בתוכניות פאני-מיי או פרדי-מאק מחייבות מינימום של שנתיים עד ארבע שנים בטרם יאושרו למשכנתא.
יש צעדים רבים אחרים שתצטרכו לעשות בכדי לקבל אישור להלוואה כשהצעד החשוב ביותר הוא לבנות מחדש את האשראי שלכם ולהראות שאתם מנהלים החזר תשלומים באחריות, בסדירות וברצינות. תוכלו להוכיח זאת ע"י תשלום במועד של שכר הדירה או השירותים הניתנים לכם כגון טלפון, חשמל וגז, או ע"י קבלת כרטיס אשראי ותשלום הסכומים, המינימליים אפילו, במועדם.
שוק הצרכנים האמריקאי מבוסס על אשראי והחשיבות הרבה ביותר למתן שירותים עתידיים נעוצה ביכולתו של הלווה לעמוד בהתחייבויותיו כפי שהוא הבטיח עם קבלת ההלוואה או השירות.
אם פשיטת הרגל הינה תוצאה של אירוע חד פעמי, כמו גירושים, מוות של בן או בת הזוג או מחלה קשה, תקופת ההמתנה לאישור משכנתא יהיה מקוצר יותר. בנקים רבים דורשים ממבקשי ההלוואה לכתוב מכתב הסבר על הסיבות שגרמו לפשיטת הרגל עם מסמכים המאמתים את המצב, כגון חשבונות תשלום מבתי חולים או מסמכים מבית המשפט המאשרים את הגירושים.
אם פושט הרגל שילם חזרה 95-85 אחוזים מהחוב בתקופת פשיטת הרגל, הוא צריך לכתוב מכתב המזכיר עובדה זו ולשלוח אותה לבנק עם יתר המסמכים.
הבנקים די חשדניים במקרה של יציאה מפשיטת רגל ולכן קיצור תקופת ההמתנה הוא מאוד אישי ותלוי בנתונים שתספקו, חוקי הזהירות שעל סוכן הבנק לנקוט וההנהלה שצריכה לאשר קיצור תקופה זו בטרם קבלת האישור.
דוגמאות המראות לקוחות שקיבלו הלוואות למשכנתא לאחר שנתיים מאז פשיטת רגל בסעיף 7 הן מעטות יחסית. המספר גבוה יותר אצל אלו שהכריזו פשיטת רגל בסעיף 13, שכן בסעיף זה נקבע תשלום חודשי קטן, אך קבוע, להחזרה חלקית של החובות והבנק בוחן אם התשלומים האלה אכן משולמים במועדם.
כמעט 70 אחוזים מאלה המכריזים עם פשיטת רגל אישית, עושים זאת בסעיף 7, לפי נתונים סטטיסטיים שפורמו לאחרונה. הדו"ח מראה גם שבשנה האחרונה נרשמו 1.362 מיליון פשיטות רגל אישיות לעומת 1.53 מיליון בשנת 2010. מספר זה משקף, פחות או יותר, את הממוצע ב-15 השנים האחרונות.
בתום הרבעון הראשון של השנה הזו נרשמו 311,975 פשיטות רגל אישיות, המהוות ירידה של 5 אחוזים מהתקופה הזהה בשנה שעברה. בניית האשראי לאחר פשיטת רגל אישית דרושת זמן והרבה עבודה. ההמלצות של המומחים הן לבחור בכרטיס אשראי או שניים ולהשתמש רק בהם באופן קבוע. אם התשלום צריך להתבצע עד הראשון לחודש, ודאו ששילמתם אותו עד ל-25 בחודש הקודם.
הכרזה על פשיטת רגל אישית היא בעלת אפקט רב על ניקוד האשראי שלכם יותר מכל בעיות אשראי אחרות. ההכרזה תגרום לנפילה שבין 200 ל-350 נקודות, ולעתים אף יותר, בניקוד האשראי שלכם, וזאת לעומת ירידה של 80 עד 170 נקודות כתוצאה מתהליך עיקול הנכס. אם ניקח בחשבון שניקוד האשראי נע בין 300 ל-900 כשהבנקים מוכנים לאשר הלוואות לאלה בעלי ניקוד אשראי של 620 ומעלה, נוכל להבין את המשמעות לנפילה כה דרסטית בניקוד האשראי על צורת החיים שלנו.
חברות רבות מתמחות בתיקון אשראי וסכומי העלות שונים מחברה לחברה. כדאי, ראשית, לבדוק את ניקוד האשראי (FICO) האישי שלכם וזאת ניתן לעשות בקלות באינטרנט כשהדו"ח, במידה והוא נעשה לא יותר מאשר פעם בשנה, הוא חינם. בידקו את הדו"ח לראות אם נעשו טעויות שתוכלו לתקן בקלות ואם לא, כדאי להשתמש בשירותי החברות לתיקון האשראי, כי בסופו של דבר תשלמו להם הרבה פחות בהשוואה לתקופה הארוכה שתחלוף ללא עזרתן עד שתקבלו הלוואה מהבנקים.