למכור או לא למכור?

הסימנים שצריך לשים אליהם לב כדי לדעת אם הגיע הזמן למכור

אם אתם כמו רוב בעלי הבתים, אז המחשבה האם למכור את ביתכם ולעבור לבית אחר חולפת בראשכם מפעם לפעם. היום המוטיבציה גבוהה יותר בגלל ההיצע הנמוך בשוק והעובדה שבחלקים רבים מארה”ב מתנהלת מלחמת מחירים על הבתים המוצעים למכירה.

בתים אלה מקבלים הצעות רכישה רבות המעלות את מחירם, כשרוכשים פוטנציאליים מציעים לרוכשם אפילו במחיר העולה על המבוקש. במשך שנים של התאוששות בשוק הנדל”ן, המחירים עלו בהדרגה, כשבמקומות רבים הם האפילו על מחירי השיא שהיו טרום המשבר של 2008.

והנה אנו עומדים כיום בפני עוד שנה המבטיחה עלייה נוספת כי הביקוש עדיין גבוה וחוסר ההיצע מהווה את הנורמה, בעיקר במקומות המבוקשים למחיה או אלה שהפכו מועדפים בהיותם אלטרנטיבה טובה, הן מפאת בתי הספר בסביבה והן מפאת מחירם הנמוך.

מחסור זה במקומות מגורים מגביר את הדרישה. למרות בנייתם המואצת של בתים רבים כיום ורשיונות בניה הניתנים בקצב גבוה מאוד, אנו עדיין נמצאים בפיגור של שנה והלאה מהספק בתים לאוכלוסיה העכשווית. אם ניקח בחשבון את מספר המהגרים הנכנסים למדינה, הרי לפנינו עוד דרך ארוכה עד למצב של שוק נדל”ן מאוזן.

המסקנה המתבקשת היא שזהו שוק של מוכרים. למרות כל זאת, ההחלטה האם למכור את הבית היא החלטה מרכזית בחיי רבים ומחייבת שיקול מעמיק, תוך לקיחתם בחשבון של כל המרכיבים, בעיקר אלה הנוגעים לשיקול הכספי ולצורת חייכם.

הנה כמה מהגורמים שצריך לקחת בחשבון לפני שמחליטים למכור:

1.           מקום מגוריכם קטן מדי. זוהי בדרך כלל הסיבה הראשית שתגרום לכם לחשוב ברצינות על מעבר לבית גדול ומרווח יותר. לעתים אנו מנסים למצוא מקום שינה הולם לאורחים שהגיעו מרחוק, או שאנו מרגישים תסכול מחוסר מקום מספיק בארונות. ילדים מבוגרים החייבים לחלוק חדר אחד, החותנת שצריכה לעבור לגור איתכם, אתם צריכים מקום לעבודה משרדית בבית. כל אלה גורמים לא צפויים ומשמעותיים.

2.           מחירי הבתים בשכונה עולים במהירות. ערך הבתים עולה בהדרגה ובתים רבים נמכרים סביבכם, והנה אתם מוצאים את עצמכם בשכונה שנעשתה מבוקשת וכל בית בה נחטף. שימו לב לגלויות שאתם מקבלים בדואר על בתים שזה עתה נמכרו בשכונה. שוחחו עם השכנים שהעמידו את ביתם למכירה. התקשרו לסוכן נדל”ן מיומן ובקשו ממנו הערכת מחיר. אם הבתים בשכונה נמכרים מעל המחיר הנקוב, ייתכן שיהיה נכון מצידכם לקפוץ למים ולהצטרף לחגיגה.

3.           ההזנחה המתמשכת. כולנו זוכרים את הזמנים בהם נרתמנו במרץ והתלהבות לכל פרוייקט של שיפור בבית ובחצר. נהנינו לצבוע את הבית, שתלנו פרחים. אם מחשבות אלה שייכות לעבר הרחוק, אם הדשא כיום גדל פרא והמעקות במרפסת מראים סימנים ברורים של טרמיטים, ייתכן שזה הסימן שאתם מוכנים לעבור למגורים ללא אחזקה שוטפת כזו. ככל שתתנו לזמן לעבור, כך יראה הבית סימנים רבים יותר של הזנחה ותיאלצו להוריד במחיר או לתקן את הדרוש תיקון כדרישת הקונה.

4.           הערך המוסף על ביתכם חזר. רבים מבעלי הבתים הפסיקו לחשוב על האפשרות למכור את ביתם בשנים האחרונות, בעיקר מפני שהערך המוסף של הבית התמוסס במפולת של 2007-2008 וכל סיכוי לעבור לנכס אחר נעלם יחד עם הערך המוסף. ובכן, כדאי לכם עכשיו לשקול את המצב שוב. במקומות רבים הערך המוסף לא רק חזר, אלא גם גדל יותר, בעיקר בארבע השנים האחרונות.

5.           צורת חייכם השתנתה. שינוי משמעותי בצורת החיים יכול בהחלט להיות סיבה עיקרית למכירה. גידול משפחתי או צמצום במספר המתגוררים בבית, מקום עבודה חדש, יציאה לגמלאות, גירושין וכו’. כל אלה מהווים סיבות חשובות מאוד לשקול שינוי מקום מגורים.

בית המתאים לצורת חייכם יאפשר לכם ליהנות מהחיים כפי שהם היום, ולכן חשוב מאוד למצוא את הבית המתאים עבורכם.

כמה שווה הבית שלי?

מדוע בעלי בתים מעריכים את מחיר ביתם מעל לשוויו האמיתי בשוק, ואיך להימנע מטעויות?

לבעלי בתים רבים יש ציפיות מוגזמות באשר לערכו האמיתי של ביתם בשוק העכשווי. לעתים תכופות אני שומע מהם שהקונה המתאים יהיה מוכן לשלם עבור השיפורים שהם עשו לבית, ולכן הערכתם המוגזמת במחיר. הבעיה היא שכאשר אתם מוכנים למכור את ביתכם, הוא צריך להקסים קונים רבים ולא רק קונה אחד מסוים. בכך אתם מקטינים את סיכוייכם לקבל מחיר מתאים עבור ביתכם ולמכור אותו תוך זמן קצר. טענה נוספת הנשמעת תכופות היא שהיות והם השקיעו הרבה כסף בשיפוצים, הם רוצים לקבל את הכספים האלה בחזרה בעת המכירה.

האם אתם באמת יודעים את ערכו העכשווי של ביתכם? האם תהיו מוכנים להודות שהערך שנקבתם גבוה ממה שהקונה הפוטנציאלי יהיה מוכן לשלם עבורו?

לדוגמא, שיפוץ רציני במטבח קרוב לוודאי יחזיר רק 65 אחוז מסכום ההשקעה שלכם. עליכם להיות מודעים לכך ולא להיות מופתעים מהתגובות שתקבלו עם עליית ביתכם למכירה בשוק. כמו כן, הערך המוסף על ביתכם גם הוא צריך להיות ריאליסטי יותר מהערכה של בעלי הבית, המערבים רגשות יותר מאשר חישוב והערכה נכונים ואמיתיים יותר.

הממוצע של הערכת יתר על שווי ביתכם הוא כ-10 אחוז. זה מספר שאומת גם על ידי דוחות של שמאים שמציגים לבנקים את הערך הנכון כדי שהבנק יקבע את סכום ההלוואה שתינתן עבורו.

על כולכם להסכים, עם כל הקושי, שלא אתם ולא סוכן הנדל"ן שבחרתם לעזור בשיווק ומכירת הבית, הם הקובעים את המחיר אלא כמה מוכן הקונה הפוטנציאלי לשלם עבורו עכשיו.

***

מאוד טבעי שבעלי הבתים מעריכים את ביתם בצורה מוגזמת כי הם מעורבים בכך ריגשית. עליהם לבחון את המכירות שנעשו בתקופה האחרונה של שישה חודשים עד שנה על נכסים זהים בסביבה הקרובה לבית. זהו הנתון החשוב שעליהם לקחת בחשבון בתהליך קבלת ההחלטה על המחיר המתאים שיגרום לבית להימכר במהירות.

משיחות רבות שעשיתי עם שמאים כשהם הגיעו לבחון את הבית ולהעריך את מחירו הנכון, הם הסכימו שפרט לגורם הריגשי המובן מאליו, הרי שערך השיפוצים והשיפורים שהושקעו בבית על ידי בעליו, מהווה בעיה כשההערכה לערך זה עבור הקונה הפוטנציאלי היא מוגזמת.

נקודה מעניינת נוספת לשיקולכם: אל תשפצו יותר מדי! רבים מבעלי הבתים נגררים, מרצון או לא, לשיפוצים יקרים מאוד וכשהבית מוצא למכירה, המחיר המבוקש עבורו, כולל השיפוצים היקרים, הוא מעל למחירו הריאלי בסביבה הקרובה. תופעה זו גורמת לרוכשים פוטנציאליים להציע מחירים נמוכים יותר, כי הבנקים מסתכלים על הערך הממוצע של הנכס יחסית לאיזור והשיפוצים היקרים כמעט ולא משנים יחסית לבתים מקבילים בסביבה שלא עברו טיפול כה מאסיבי.

אם הבנקים לא יעריכו את הנכס גבוה מספיק, יאלצו הקונים הפוטנציאליים לשים יותר כסף כהשתתפות עצמית ורבים יסרבו לשלם עבור הנכס מעל מחירו הנכון לאיזור ובעל הנכס לא יקבל, בעקבות זאת, את המחיר שהוא רוצה והכולל את השיפוצים הרציניים שבוצעו בו.

שיפוץ מאסיבי ויקר לא תמיד מביא את הקונים המתאימים. למשל, אם השקעתם בבניית בריכת שחייה מיוחדת המיועדת לשחיינים מנוסים שהרופא שלכם המליץ עליה והיא טובה לבריאותכם, כשאתם מוכרים את הבית, בריכה כזו יכולה להיות מיותרת לגמרי לקונים שעבורם היא מהווה רק נטל בגלל הוצאות האחזקה ומיקומה. להיפך, יתכן שהם יאלצו לחוות הוצאות מיותרות נוספות במטרה לסתום את הבריכה וכמובן שהם לא יהיו מוכנים לשלם את המחיר הגבוה שאתם דורשים עבור שיפור אישי של הנכס העוזר לכם ולא להם.

אותו הדין עם חממה לפרחים ממוזגת וגדולה, חדר שיזוף או סאונה. גם חצר אחורית המתוכננת על טהרת הסביבה הירוקה עלולה להיות יקרה מדי עבורם או מיותרת לחלוטין, וההוצאות הצפויות לא יצדיקו לשלם עבורה את התוספת שאתם מבקשים.

חשוב מאוד לפני שאתם מתחילים לשפץ את ביתכם, לחשוב על המועד בו תרצו למכור את הבית. עליכם לשקול אם השיפוצים שאתם מתכננים יהוו גורם חיובי לרוכשים החדשים והאם הם יהיו מוכנים לשלם עבורם.

ברוב הבתים שעזרתי למוכרם, הקונים החדשים התאימו את הבית עבורם ועבור צורת החיים שלהם. בחלק מהמקרים המטבח, למרות שבעל הבית הקודם שיפץ אותו, עבר שוב מתיחת פנים רצינית והוא תוכנן וניבנה מחדש. השירותים וחדרי האמבטיה גם הם עברו שיפור רציני ורוב הקונים הפוטנציאליים מסתכלים על הנכס עם האפשרות להתאימו עבורם.

כך שלמרות שהשיפוצים והשיפורים שעשיתם בבית הביאו יותר קונים פוטנציאליים, הסיכויים ששיפורים אלה ישולמו על ידי רוכשים חדשים אלה, הם די קטנים. לכן כדאי לשפץ את הנכס במטרה לעשותו מושך יותר אך לא להשקיע בשיפורים אישיים שרק יעלו לכם כסף, ולמרות שינעימו את חייכם בעת מגוריכם בו, הם לא יבואו להחזר כדאי בעת מכירתם.

ועוד נקודה למחשבה: רבים מהקונים הפוטנציאליים מסתכלים על המחיר לרגל מרובע באיזור ובבית שהוצאתם למכירה, כך ששום שיפור לא יופיע בחישוב זה. היעזרו בסוכן נדל"ן מיומן שיוכל לתת לכם אינפורמציה מהימנה על מחירי הבתים באיזור ועל המחיר בו כדאי לשים את הבית למכירה.

בית שמחירו יקר מדי לאיזור, עלול להישאר בשוק זמן ממושך ואף לאחר שהורדתם את מחירו, ייתכן מאוד שהמחיר הסופי יהיה נמוך הרבה יותר ממה שציפיתם ובניתם עליו.

תוכלו גם לשכור שירותי שמאי שיתן לכם תמונה נכונה בקשר למחיר הבית הנכון.

דירה להשכיר? לא פשוט

מחירי השכירות שוברים שיאים, ההיצע נמוך ומדובר בבעיה קשה לכולם

אם גם אתם שייכים לאלה המתקשים במציאת דיור הולם להשכרה, או שחוויתם את התהליך הקשה והמתסכל הזה בשנים האחרונות, כנראה נחשפתם להלם כשבעלי הנכס אמרו לכם כמה הם דורשים עבור השכירות.

ההיצע נמוך מאוד בעיקר עתה, בחודשי הקיץ, וזאת למרות הבנייה המואצת להגדיל את מספר היחידות המיועדות לשכירות. התוצאה הבלתי נמנעת היא שמחירי השכירות גבוהים מדי לרבים מהמחפשים דיור.

הראייה הכלכלית הנכונה בהקשר לסכום השכירות שאתם יכולים לשלם, עומדת על מקסימום שליש מההכנסה שלכם. במקרים רבים זו חשיבה לא מציאותית בכל הקשור לשכירות במרכזי מסחר ומגורים גדולים כמו לוס אנג’לס. אחוז זה נקבע על ידי כלכלנים כשהם לוקחים בחשבון הוצאות נוספות ותשלומים שונים החלים על כולנו בחיי היום-יום.

מחקרים מוכיחים עד כמה חמור המצב. כמחצית מאלה השוכרים בארה"ב כולה משלמים למעלה מ-30 אחוז משכרם עבור השכירות ו-25 אחוז משלמים למעלה מ-50 אחוז משכרם עבור השכירות. זהו בהחלט מצב שאינו יכול להימשך זמן רב, כשהשוכרים עובדים למעשה בכדי לשלם עבור דיור והמצב איננו רק נחלתם של מעוטי היכולת.

ככל שהמצב נמשך והמחירים ממשיכים לעלות, נפגעים גם בעלי המעמד הבינוני וזו בעיה המורגשת בכל הגילאים ובכל האיזורים ואינה מוגבלת רק לצעירים.

חלק גדול מהבעיה נעוץ בעובדה שמספר נמוך יותר עוברים משכירות לבעלות על נכס למגורים ולכן רבים מעוניינים לשכור והמחירים כמובן עולים. שוכרים עם הכנסה שנתית של למעלה מ-75,000 דולר מהווים את הקבוצה הדוממינטית בשוק.

הקבלנים, כמובן, מעוניינים לבנות נכסים שיביאו את הרווחים הגבוהים ביותר עבור ההשקעה ולכן הם אינם בונים בתי דירות במחירים נוחים עבור המעמד הבינוני, אלא מעדיפים להתרכז בבנייה עבור העשירון העליון. בכך קטן מאוד מספר הנכסים הניבנים עבור המעמד הבינוני, ובתים חדשים מהווה את רוב הבנייה.

ברור שמשום כך עולים מחירי השכירות ורבים נאלצים לחפש מקומות מגורים באיזורים מבוקשים פחות ויקרים פחות, או לשכור ולשלם את המחירים הגבוהים שבעלי הבתים דורשים עבורם. לרבים, שאינם מודעים לקורה בענף, לא נראה שהבעיה כה רצינית, אך היא אכן רצינית.

***

ההוצאה על נכסי נדל"ן למגורים מהווה את ההשקעה הגדולה ביותר עבור כ-90 אחוז ממקבלי המשכורות ובהחלט רוב רובה של האוכלוסיה. אולי תצליחו להקטין את ההוצאות למזון, לשירותים ולבידור, אבל הסכום המוקדש לתשלום השכירות הוא בדרך כלל קבוע. כך, עם עליית הסכום המוקדש למגורים, נשאר פחות כסף לכל שאר ההוצאות.

העול הכבד שמחירי השכירות משפיע על האנשים והמשפחות, הוא לא פחות גרוע עבור הכלכלה כולה. הכסף שהולך לתשלום השכירות אינו מוצא דרכו לרכישת מוצרים ושירותים בשוק החופשי. כך זורם פחות ופחות כסף נוסף לשוק, הנחוץ מאוד בכדי להניע את גלגלי המשק, לייצר יותר, לרכוש יותר ולהזין שטחים אחרים. ללא כסף זה, הפיתוח איטי מאוד, מפעלים מפטרים עובדים או סוגרים שעריהם ופחות מקומות עבודה מוצעים בשוק.

עליית מחירי הבתים והדירות המתמשכת, המחסור ביחידות דיור מתאימות ובמחירים סבירים למעמד הנמוך והבינוני, מהווים בעיה רצינית שהשלכותיה רבות על כולנו. המצב ישאר גרוע עד שמדיניות הבנייה תשתנה והמימשל יאפשר לבנות כמויות רציניות הרבה יותר של יחידות דיור במחירים סבירים, או שהבנקים יקלו את החוקים הנוקשים לאישור הלוואות ויורידו את הריבית בכדי לעודד רוכשים פוטנציאליים רבים יותר להצטרף למעגל הרוכשים. אך לא נראה לי שהריבית תורד, אלא להיפך, הכלכלנים מאמינים שהריבית תעלה ברבע אחוז ברבעון העכשווי וייתכן עוד רבע אחוז לקראת סוף השנה.

זו איננה קפיצה כה גבוהה שעלולה להזיק למשק ולדעתי בנייתם של מקומות מגורים במחירים סבירים ובמספרים גדולים, תביא לתוצאה המקווה - רוכשים רבים יותר שלאחר רכישת הנכסים, יצטרכו לרהט אותם, לשכור שירותים לאחזקת הנכס, לשפץ את הנכסים ולהתאימם לצורת חייהם האינדיבידואלית.

כל זה דורש כסף, וכמו כן יעניק מקומות עבודה רבים יותר ויביא לשיפור רמת ההכנסה האישית ולמשק משגשג יותר, שהוא בהחלט שאיפת כולנו.