אין כמו בבית הישן

אין כמו בבית הישן

שוק הנדל"ן מוצף בבתים ישנים המוצעים למכירה, והרוכשים מתנפלים עליהם. הנה כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון לפני שחותמים חוזה

אם אתם מחפשים לרכוש בית, כנראה שמתם לב שיש בתים רבים יותר למכירה באיזור שאתם מעדיפים, אך לא בתים חדשים. לפי נתונים שפורסמו לאחרונה, 71 אחוז מכל הבתים בקליפורניה נבנו לפני שנת 1990, ובחוף המזרחי מספרם מגיע ל-80 אחוז מהבתים שנמכרו לאחרונה. המומחים תולים את הסיבות להיעדר בתים חדשים רבים יותר במשבר הנדל"ן של 2007, ובחוסר הרצון של קבלנים לבנות עד שהערפל סביב התאוששות 

השוק יתבהר.

אחוז הבתים החדשים עדיין נמוך ב-40 אחוז מהממוצע השנתי. קבלנים מתרכזים בעיקר בבניית בתי דירות, ומכאן החוסר שנוצר עבור אלה המחפשים בתים חדשים. המשקיעים חטפו בתים חדשים בכדי להשכירם למטרות רווח, ובכך גרמו למחסור גדול בהיצע. קונים פוטנציאליים רבים הפסיקו לחפש בתים חדשים עקב מחירם הגבוה של אלה שהוצאו למכירה, והם מתרכזים ברכישת בתים ישנים. "הם זולים יותר, אפשר לשפץ אותם ויש להם קסם מיוחד שאיננו קיים בבתים חדשים", טוענים צעירים רבים הרוכשים בתים אלה במספר גדל והולך.

גילו של הבית ומיקומו מהווים גורם מכריע במחירו. בתים שנבנו לפני 1950 הם ברובם גדולים יותר ובעלי תכונות המזוהות עם "הבתים הישנים והיפים" של פעם. כמו למשל גרם מדרגות מעוצב, תקרות מרשימות ועץ חשוף. בתים משנות ה-1900 המוקדמות נמכרים אפילו במחירים גבוהים יותר מבתים חדשים שברובם הגדול נראים מבחוץ די זהים אחד לשני.

הבתים שנבנו בשנות ה-50 לוקים בחיסרון רציני של ארונות, בעיה שבדרך כלל ניתנת היום לפיתרון קל. כמו כן שטח המחייה שלהם הוא קטן בכ-50 אחוז משטחי המגורים בבתים החדשים.

אם אתם מוכנים למשימת שיפוץ הבית הישן, תוכלו בהחלט להרים את ערכו וכמובן את המחיר שתקבלו עליו, אך עליכם לדעת שהוצאות השיפוץ אינן זולות כלל. הוצאת השנה הראשונה מרגע רכישת הבית גבוהה בכ-23 אחוז מההוצאות עבור בית חדש, וזאת לפי מחקר שפורסם לאחרונה על ידי האיגוד הארצי של הקבלנים. וזה כמובן אם התיקונים והשיפוצים אינם רציניים מדי. מחירו של מטבח חדש יכול להגיע לכ-30 אלף דולר ולעתים עד ל-150 אלף דולר.

***

אם אתם שוקלים על רכישת בית ישן הנה כמה נקודות למחשבה:

* דעו מתי לוותר. סימנים של רטיבות יתר ועובש במרתף - כדאי לחפש מקום אחר. בעיית יסודות הבניין ורטיבות היתר ידרשו מכם השקעה רצינית מאוד בתיקון. אפשר ללכת על זה רק אם אתם יכולים לרכוש את הנכס במחיר מציאתי ויש לכם ידע ויכולת להרים משימה כזו. ברוב המקרים ההשקעה לא תשתלם לכם כשתנסו למכור את הנכס. סדקים בקירות או סדקים ביסודות גם הם דורשים תיקונים יקרים הקשורים למבנה הנכס..

* בדקו את הנכס יחד עם הבוחן שאת שירותיו שכרתם. קונים רבים סומכים על הבוחן והדו"ח שיקבלו לאחר הבדיקה, ולא טורחים להיות נוכחים בתהליך הבדיקה עצמו. זוהי טעות גדולה. זה כמו ללכת לרופא, אבל לא להיות נוכח בזמן הבדיקה. זו ההזדמנות האמיתית היחידה שלכם לוודא מהו מצבו הנוכחי של הנכס והאם הבית מתאים לכם.

לא רק הידע על הבעיות העכשוויות של הנכס הוא בעל חשיבות מכרעת. יכולתו של הבוחן לתת לכם מחיר משוער לתיקון כל בעיה בבית יאפשר לכם להעריך אם אתם רוצים ומסוגלים לעמוד בהוצאות אלה בטרם הסרתם את כל המגבלות לרכישה. אם תשנו את דעתכם לאחר שחתמתם על הסרת המגבלות, ייתכן מאוד שתאבדו את הפיקדון העומד על 3 אחוז מסכום הרכישה.

* תקציב לשידרוג המערכות לחיסכון באנרגיה. דלק מהווה הוצאה רצינית בתחזוקת הבית השוטפת ובתים ישנים לא תוכננו לחסוך באנרגיה. השקעה בהתקנת בידוד חדש בכל הבית ובמערכת חימום ומיזוג אוויר חסכוניות יותר יצדיקו את ההשקעה לטווח ארוך, אך מהווים הוצאה מיידית די גבוהה.

* הכינו עצמכם להוצאות גבוהות ולא צפויות. בממוצע בכל 10 שנים הבית יצטרך שיפוץ והוצאה רצינית, כמו למשל מכשירי חשמל, שטיחים או ריצפת עץ. אם רכשתם בית שנבנה לפני למעלה מ-20 שנה, הסיכויים גבוהים יותר שתצטרכו להתמודד עם רכישת מערכת חימום מרכזית חדשה, מערכת מיזוג אוויר, צנרת או גג חדשים 

בעתיד הקרוב, לעתים מיד לאחר רכישת הנכס.

***

בדרך כלל עליכם לחשב נתונים אלה כשאתם מגישים הצעת רכישה ובכך תהיו מוכנים לכל הפתעה. רוב הקונים לא לוקחים נתונים אלה בחשבון ולאחר ההתרגשות הראשונית מרכישת הנכס, מגיע רגע ההתפכחות כשהם מגלים עד כמה הם לא היו מוכנים להוצאות האמיתיות.

שבו עם סוכן הנדל"ן אותו בחרתם לייצג אתכם ודירשו ממנו או ממנה להכין רשימה של כל הנקודות שעליכם לקחת בחשבון בנוסף לסכום הרכישה. רבים מהסוכנים לא יזכירו אפילו את מיסי הארנונה החלים על כל רכישת נכס, והעומדים בקליפורניה על 1.25 אחוז מסכום הרכישה. זהו סכום שעולה בכל שנה בהתאם להערכת העיריה את ערכו הממשי של הנכס. עם העלייה במחירי הבתים, כדאי מאוד לקחת גם את זה בחשבון. 

המשקיעים נרגעו

המשקיעים נרגעו

העלייה הגדולה במחירי הבתים בשוק גורמת לכך שלמשקיעים משתלם פחות לקנות אותם 

תנאי השוק הנוכחיים הם בהחלט לטובת המוכרים. המחירים עולים, ההיצע נמוך – אך משתפר – והריבית למשכנתאות עדיין נמוכה מהרגיל. אך בעלי הבתים אינם היחידים ששוקלים את צעדיהם הבאים בכדי לנצל את תנאי השוק הנוכחיים לטובתם.

שני גופים שנחלצו לשיפור השפל בשוק הנדל"ן הם קרנות הפנסיה והשקעות, וכן משקיעים זרים ומקומיים שראו את שוק הנדל"ן כמקור השקעה ורווח נאות. החל מ-2008 ועד היום הם רכשו נכסים רבים מהבנקים ומבעלי בתים במצוקה. המחירים היום מצדיקים את הרכישות הרבות שעשו גופים אלה בעבר ועתה, לאחר שהמחירים עלו והשוק התחיל התייצב, רבים מהם שוקלים האם כדאי להתחיל למכור.

נתונים שפורסמו לאחרונה מעלים כי אחוז המכירות לגופים אלה עומד על 15.9 מכלל הבתים שנמכרו בשוק, לעומת 25.1 בחודש פברואר השנה. הסיבה העיקרית לכך היא שבתים במצוקה נמכרים במחירים גבוהים הרבה יותר, ולכן כדאיות ההשקעה בהם ירדה, מה שמוביל לירידה במספר המשקיעים.

נקודה חשובה נוספת למשקיעים היא ש-50 אחוז מהנכסים שנרכשו ב-2011 הוסבו לנכסים מושכרים. היום כ-70 אחוז מהנכסים שנרכשים על ידי משקיעים הם למטרות מכירה ברווח. מכאן שמשקיעים רבים שרכשו את נכסיהם לפני כמה שנים, יהיו מוכנים יותר למכור אותם היום, וברווח.

עם העלייה במחירים והסימנים שהריבית ממשיכה לטפס לכיוון ה-5 אחוז, קטן יותר מספר המשקיעים המעוניינים לרכוש בתנאים אלה וגדל מספר אלה שיראו בשוק הנוכחי הזדמנות למכור למטרות רווח, כי בכך יממשו את כדאיות השקעתם.  

                                                                                                                                                       ***

סיבות נוספות שעשויות להטות את הכף לטובת מכירת נכסים נטועות בניהול והחזקת הנכסים. רבים מהמשקיעים לא העריכו נכונה את רמת ההשתתפות הנחוצה להחזקתם השוטפת של הנכסים המושכרים, תהליך השכרתם והאפשרות שהם יעמדו ריקים תקופה ארוכה.

עקב המצב הפיננסי, רבים מהשוכרים איבדו את בתיהם בתהליך העיקול או השורט סייל, וניקוד האשראי שלהם נפגע קשות. כשהמשכיר בוחן את ניקוד האשראי הוא יצטרך לעתים לקחת סיכון ולהאמין שהשוכר אכן יעמוד בתנאים. אם המשכיר לא יקח את הסיכון הזה, הנכס שלו עלול לעמוד ריק זמן רב עד שיגיע שוכר עם ניקוד אשראי מתאים.

קרנות הפנסיה וההשקעות שקנו כמויות אדירות של נכסים מהבנקים, בציפיה שאלה יכניסו ללקוחותיהם רווחים גדולים, נתונות היום ללחצים גדולים מצד אותם לקוחות שרואים בשוק המניות המשגשג אופציה עדיפה לרווחים מאשר בשוק הנדל"ן. לקוחות אלה עשויים לאלץ את הקרנות לשחרר את הנכסים למכירה.

הסכנה בסיטואציה הזו היא שהשוק יוצף בנכסים, המחירים יירדו מאוד וכך תיווצר בועת נדל"ן חדשה, שתתפוצץ ותגרום להפסדים גדולים בערך המוסף של בעלי בתים. ייתכן שנראה עלייה רצינית במספר בעלי הבתים שייאלצו למכור בתהליך השורט סייל או יאבדו את ביתם לבנקים, כי ערך הבית שוב יהיה נמוך יותר מגובה ההלוואה. הבנקים וקרנות הנאמנות מנסים להימנע מליפול שוב למלכודת הזו. אף אחד לא יכול לחזות את העתיד והשוק רגיש מאוד לתהפוכות שיכולות לשנות את המצב בצורה דרסטית.

***

המשקיעים וקרנות הנאמנות מכינים הצעות רכישה עבור 'פני מיי' ו'פרדי מק', המגובות על ידי הממשלה ורוכשות את מירב ההלוואות הבסיסיות מהבנקים. שתי החברות האלה נשלטות בידי הממשלה, המסרבת לוותר על השליטה הזו למרות הפסדי העבר הגדולים אותם נאלצו לכסות משלמי המיסים. כוונת המשקיעים להזרים עשרות מיליארדי דולרים מכספם לשוק ההלוואות האמריקאי ולהקטין או לבטל לחלוטין את התלות בממשלה, שמוכיחה שוב ושוב חוסר אונים וחוסר יידע בסיסי בניהול חברות.

המשקיעים מעוניינים לרכוש יותר ממחצית המניות של פני מיי ופרדי מק, בסכום העומד על יותר מ-35 מיליארד דולר. רכישה זו, אם תאושר, תאפשר את המשך התאוששות המשק ושוק הנדל"ן  בצורה מסודרת יותר ותביא רווחים למשקיעים. כך יוכלו חברות אלה להראות רווחים, או שהן ייסגרו ויעברו לידיים פרטיות. למי שלא יודע, חברות מגובות אלה מבטיחות החזר של 85% מסכום ההלוואה של הבנקים במקרה שערכן יורד.

המלחמה על אישור ההצעות האלה היא בהכרח מאוד פוליטית ומבוססת ביסודה על מי יודע ואחראי יותר – הממשלה או השוק הפרטי. השוק הפרטי כבר הוכיח את עצמו כפיתרון הטוב ביותר לעומת אוזלת ידם של השלטונות, שנותנים את הניהול לאנשים שמעולם לא הרוויחו כסף בשוק הפרטי ואינם יודעים את היסודות הבסיסיים של ניהול למטרות רווח.

השינוי בכוונת המשקיעים וקרנות הנאמנות למכור את נכסיהם לשוק הפרטי יביא לירידת מחירים שתתקבל בברכה על ידי רוכשי בתים חדשים ומשקיעים קטנים, ותביא לזרימה מוגברת של כספים נחוצים לשיפור שוק הנדל"ן, עם השלכות מרחיקות לכת על הכלכלה האמריקאית והעולמית.  

עוברים לדירה

עוברים לדירה

מגמה חדשה ומעניינת מאוד סוחפת את צעירי לוס אנג'לס: העדפת קנייה של דירה בעיר על בית בפרבר

בדרום קליפורניה נעצרה במקצת מכירתם של בתים פרטיים עקב מחירם הגבוה, אך התיאבון של הצעירים גבר בכל הקשור לרכישת דירות כאלטרנטיבה עדיפה, לפחות בכל הנוגע לבית הראשון. השינויים בגישה הגבירו את הביקוש לדירות, כשהדגש מושם על דירות באיזורים עירוניים, בערים ובקירבה למקום עבודתם של הרוכשים, למקומות בידור ומרכזי קניות. בחודש אוקטובר הורגשה עלייה ניכרת במכירת דירות, לעומת ירידה במכירות בתים פרטיים. רכישת דירות היוותה 22 אחוז מכלל רכישות הנדל"ן בדרום קליפורניה, וזהו האחוז הגבוה ביותר בעשור האחרון.

אלי וארוסתו היו מעדיפים בית פרטי מרווח עם גינה יפה, אך המחירים המאמירים השאירו אותם מחוץ למשחק באיזור אותו העדיפו במזרח לוס אנג'לס, והם היפנו מאמציהם לרכישת טאון האוס. "בית פרטי עם גינה זה דבר נפלא", אומר אלי, יועץ השקעות בן 34, "אך זה נשאר בגדר חלום רחוק ואידיאלי".

המעניין הוא שטרנד רכישת דירה או טאון האוס לא נוצר רק בגלל בעיות תקציב וקשיי קבלת הלוואה. יותר ויותר צעירים פשוט מאמצים לעצמם את חיי העיר התוססים לעומת החיים בפרברים שהיו מועדפים על ידי הוריהם. מבוגרים צעירים יעדיפו שימוש בתחבורה ציבורית על השתתפות כמה נוסעים במכונית אחת בדרכם לעבודה וממנה, או הזמנת שירות בטלפון שיאסוף אותם לנסיעה קצרה יחסית לעבודה. וכך הפך דאון טאון לוס אנג'לס מוקד משיכה לצעירים אלה.

***

הפרש המחירים בין בית פרטי לדירה עומד על 20-30 אחוז, אבל ההבדל האמיתי הוא במיקום. דירות  ממוקמות באיזורים נוחים יותר לצעירים שעובדים בעיר. החישוב הפשוט הוא בכמה מישורים: חיסכון ניכר בדלק על ידי שימוש בתחבורה ציבורית; צמצום הזמן הנדרש לנסיעה בבוקר לעבודה וחזרה הביתה; האפשרות לוותר בכלל על רכישת רכב וחיסכון הוצאות ביטוח ואחזקה שוטפת, מה שיקל על ההוצאות ויאפשר לבזבז כסף על חיים נוחים יותר, ללא המתח הנלווה לישיבה בפקקים בשעות השיא.

דוגמה טיפוסית למצב נתנה לקוחה שלי שרצתה לעבור מהדירה השכורה שלה בדאון טאון לוס אנג'לס לבית פרטי, כדי להגשים את החלום האמריקאי ולהיות בעלת בית. היא בת 31 ועובדת בבנק, וככל שחשבה על כך יותר, כך מצאה יותר ויותר סיבות לגור בעיר. "צעד אחד מהדירה יש בר נהדר לצעירים, שני צעדים משם נמצא הסופרמרקט ושלושה צעדים משם נמצא סטארבקס, ובמרחק שלושה בלוקים קצרים יש מרכז קניות מעולה". היא החליטה לשנות את ההחלטה לרכוש בית פרטי וקנתה דירה בעיר ב-575,000 דולר, והיא ממש בעננים. "תמיד אוכל למכור את הדירה ולעבור לבית פרטי בעתיד אם התוכניות השתנו".

***

בנייתם של בתי דירות נעצרה עם נפילת השוק ב-2007 והקבלנים פחדו להשקיע מתוך חשש לעתיד הכלכלי ולמגמת הרכישה של הציבור. לאחר שחששות אלה נמוגו עם התאוששות שוק הנדל"ן והמחסור בנכסים שהביא לעליית מחירים, ובד בבד עם ההרגשה הכללית במשק שאנחנו בדרך ליציאה מהמשבר - החלה נהירה מצד רוכשים חדשים שלקחו פסק זמן מהמירוץ למציאת דיור הולם. במקביל הקבלנים החלו לבנות במשנה מרץ בתי דירות למגורים בכל רחבי העיר, אולי מתוך שאיפה למכור אותם כל עוד המירוץ נמשך והמחירים עולים.

הקבלנים שוב אינם חוששים מהפסדים, כי המחירים העולים של הדירות מקנים להם אחוזי רווח הגיוניים. הדירות החדשות מרווחות יותר, בעלות שטח גדול יותר מבעבר ומתוכננות היטב למגורים מתוך התחשבות בצרכי הרוכשים הצעירים בעיקר.

לנו, כישראלים, דיור עירוני מקובל מאוד, כי רבים מאיתנו גדלו בדירות בארץ. בנוסף, אנחנו אוהבים מגורים חדשים, כך שרבים רוכשים דירות, אם לא בעיר, אז בוואלי שמאפשר מגורים נוחים מאוד במחירים סבירים.

אם אתם מעוניינים ברכישת דירה בבית דירות, כדאי שתנקטו בצעדים אלה:

התקשרו לסוכן הלוואות לבחון את זכאותכם ואת סוגי ההלוואות העומדות לרשותכם. כדאי לפנות לסוכן הלוואות עצמאי, שאיננו עובד בבנק אחד, כי הוא יוכל לבדוק עבורכם הצעות בכל הבנקים. אם אין ביכולתכם לבוא עם סכום כסף כהשתתפות עצמית של 20 אחוז ומעלה, כדאי לבדוק הלוואות FHA עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז בלבד, אך עם מגבלות שונות המייקרות את החשבון הסופי. במקרה כזה, בית הדירות בו אתם עומדים לרכוש דירה חייב להיות מאושר על ידי ה-FHA לקבלת הלוואה. אם לא, רוב הבנקים הרגילים, המסחריים, נותנים הלוואות למשכנתאות בהשתתפות עצמית של 5 או 10 אחוז בלבד ועם מגבלות מעטות יותר מאשר הלוואות FHA.

למרות שאינני מומחה להלוואות, אוכל לתת לכם שיעור קצר בטלפון או בדואר אלקטרוני על הנקודות שעליכם לוודא עם תחילת תהליך החיפוש. הערך המוסף של דירות אינו גבוה כמו בית פרטי, אך הוא בהחלט יעזור לכם לעבור לשלב הבא כשיגיע הזמן לכך.

רואים את סוף המלחמה

רואים את סוף המלחמה

ההיצע עולה ומלחמת המחירים הארוכה של שוק הנדל"ן דועכת

יואב ואשתו היו עדים למלחמת החורמה שהתרחשה בשוק הנדל"ן בגלל ההיצע הנמוך. לאחר שלושה חודשי חיפושים, הצעות רכישה שלא התקבלו ותיסכול, החליטו לקחת פסק זמן ובחודש יוני האחרון יצאו מהשוק. עכשיו המכירות בוואלי נפלו כ-20 אחוזים לעומת השנה שעברה, ולמרות שההיצע נשאר מצומצם, מספר הבתים שהוצעו למכירה עלה פי שניים. "בכמה בתים שעברתי לידם בדרך לעבודה, השלט 'למכירה' מוצב בחזית כבר למעלה מחודשיים", מספר יואב, "בתקופה בה חיפשנו הבתים נחטפו תוך שבוע-שבועיים".

בקליפורניה, נוואדה ואריזונה, בהן המלחמה הביאה לעלייה משמעותית במחירי הבתים, השוק החם של הקיץ פינה מקומו להתקררות בביקוש. והתקררות זו הביאה חזרה לשוק קונים פוטנציאליים, שכמו יואב ואשתו, גם הם לקחו פסק זמן בחיפושים. העלייה במחירים הביאה לעלייה בערך הבתים ויחד עם העלייה באחוז הריבית למשכנתאות, הרחיקו רוכשים רבים ששוב לא יכלו לקבל הלוואה למשכנתא. העובדה הזו הביאה בעלי בתים רבים להציע את בתיהם למכירה עתה, מחשש שהמתנה מיותרת תהיה בעוכריהם.

המחירים המבוקשים בחודש ספטמבר הראו נטיה לירידה, כשרבע מהבתים הוצעו במחיר נמוך מהממוצע. זו הירידה הגדולה ביותר שראינו משנת 2007. כתוצאה מכך ההיצע גדל והעסקאות על בתים לא חדשים הראו ירידת מחירים גבוהה בהשוואה לשלוש השנים האחרונות.

שינוי כיוון

הקונים הפכו שקולים יותר ואינם ממהרים כבעבר. חלק ממגמה זו נובע מהעובדה שהחורף נחשב לתקופה האיטית ביותר בשנה, אבל מעבר לכך, קונים רבים יותר מהמצופה האטו את קצב הרכישה. השבתת הממשלה בחודש ספטמבר תרמה אף היא לחוסר הביטחון של הציבור.

בקשות להלוואות

ירידה במספר הבקשות להלוואות מורגשת עקב עליית הריבית, ולמרות שהיא ירדה שוב, מספר גדול של מבקשים אינם יכולים לקבל הלוואה. כלכלנים מעריכים שתהיה ירידה במספר הרכישות בשנת 2014, אך המחירים יעלו בממוצע ב-4 אחוזים. מספר זה מהווה מחצית מהתחזית ברבעון השני של השנה, שעמדה על כ-8 אחוזים. ההפחתה בביקוש, בעיקר במדינות כקליפורניה, נוואדה ואריזונה, בהן הורגשה הנפילה הגדולה ביותר במשבר הנדל"ן, פוגעת לא מעט בקצב התאוששות הכלכלה במדינות אלה.

ערך מוסף שלילי

הערך המוסף שהצטבר עד עתה עזר לבעלי בתים במצוקה למכור ברווח, או לקבל הלוואה משנית מהבנק בכדי שלא יאבדו את בתיהם. אבל ירידת המחירים האחרונה מביאה נטל נוסף על כתפי בעלי בתים אלה.

המחירים בקליפורניה

קליפורניה מהווה 10 אחוז מכלל שוק הבתים בארה"ב, וכיום צריך רוכש פוטנציאלי להראות הכנסה מינימלית של 89,170 דולר בכדי לרכוש בית ממוצע במחיר של 433,950 דולר. באותה תקופה בשנה שעברה היה הערך הממוצע 339,940 דולר. מחקר שנעשה לאחרונה מראה שבערי החוף בקליפורניה, מחירי הבתים הם ב-20 אחוז גבוהים יותר מערכם האמיתי. המחקר לקח בחשבון נתונים רבים כגון היחס לתקופה ארוכה של מחיר הבית, הכנסת בעל הבית, הוצאות מימון ההלוואה, מחירי השכירות וצמיחה טבעית של האוכלוסיה.

התאוששות שברירית

השוק בקליפורניה, בו היצע הבתים נמוך בדרך כלל, מראה את העלייה הגבוהה ביותר במספר הבתים המוצעים למכירה. באיזור ריברסייד יש עלייה של 48 אחוז לעומת השנה שעברה ולוס אנג'לס צועדת אחריו עם 25 אחוז. ועדיין, התאוששות מאוד עדינה ושברירית. ההיצע גדל בעיקר באיזורים שסבלו ביותר מנפילת שוק הנדל"ן ולכן תשומת לב רבה ניתנת להם.

גם העלייה בריבית למשכנתאות משפיעה על השוק , כשקונים רבים שוב אינם יכולים להראות הכנסה מספקת לשם קבלת אישור הלוואה. מלחמת המחירים בהחלט דועכת ורבים מהמומחים שואלים אם ההתאוששות תמשיך או שנראה נסיגה כלשהי.

חששות המשקיעים

המשקיעים מתחילים לדאוג כי ככל שלוקח יותר זמן למכור נכס, כך יורדת הכדאיות שלהם להשקיע. אלה שלוקחים הלוואה, הרי הריבית שהם חייבים לשלם על נכס להשקעה מגיעה לעתים לכדי 12-17 אחוז. עלייה מתונה מאפשרת חישוב נכון יותר של הסיכונים להשקעה, אך בשוק החם שחווינו, הסיכון גדל כי המחירים עלו מהר מאוד תוך תקופה קצרה יחסית וכשהשוק נעצר, הרווחים הצפוייים הפכו לעתים להפסדים.

עם יציאת המשקיעים מהשוק, הרוכשים החדשים יכולים לנשום לרווחה כי הם שוב אינם צריכים להילחם על כל בית. יואב ואשתו נכנסו שוב לשוק בתחילת נובמבר והגישו הצעת רכישה לבית נחמד בוואלי ווילאג', עם שלושה חדרי שינה ושתי אמבטיות. הצעתם התקבלה ולמרות שהיו צריכים להגדיל את סכום ההשתתפות העצמית שלהם, עדיין העסקה היתה כדאית עבורם והיא עומדת להיסגר ממש רגע לפני כניסת השנה החדשה. מתנה נהדרת. יואב: "זה שלא היינו חייבים להחליט במהירות ובעל הבית רצה מאוד למכור, היתה קומבינציה מנצחת עבורנו".

סיכום שנה

סיכום שנה

שנת 2013 היתה מוזרה מאוד בשוק הנדל"ן. הנה סיכום של מה שהיה והערכות לגבי מה שצפוי בשנה הבאה

קל מאוד להסתכל אחורנית על השנה החולפת ולהצביע על הסימנים שהיינו צריכים לזהות. בדיעבד,  התמונה תמיד נראית פשוטה וברורה, אבל למרבה הצער אין באפשרותנו לחזות את העתיד. תקופה מוזרה ולא קלה עברה על רבים מאיתנו בכל הקשור לשוק הנדל"ן, כשההיצע היה קטן מאוד והרבה מאוד קונים התחרו על כל בית שעלה לשוק במחיר סביר. במבט לאחור אפשר לראות שהקומבינציה של ביקוש גבוה וריבית נמוכה במיוחד, היא שגרמה לכך שבתים נחטפו במהירות לאחר שקיבלו הצעות רכישה רבות, לעתים קרובות במחירים שעלו על 

המוצע תמורתם.

בשנה הבאה נראה שהשוק יחזור למצב נורמלי, הביקוש וההיצע יצרו איזון יחסי כשאפשרויות הרכישה יוקלו, והשוק לא ינטה כל כך לטובת המוכרים. נכון שאי אפשר להבטיח מתי בדיק זה יקרה. הביקוש עדיין יהיה גבוה מאוד ולהערכתי גם יצביע על מחירים גבוהים יותר.

הנה, לפניכם, מספר הערכות לחורף הקרוב ואיך הן עשויות להשפיע על השוק:

* הביקוש יפחת. זה לא סוד שהרבעון אחרון של השנה הוא האיטי ביותר בכל הקשור למכירת וקניית בתים, כשהנתונים מצביעים על ירידה של כ-15 אחוז ביחס לרבעון השלישי. נכון שעדיין התנועה די ערה, וחודשי נובמבר-דצמבר הם בדרך כלל חלשים יותר. אי אפשר להשוות את חודשי מאי הסוערים לחודשי נובמבר המתונים מאוד, אך צריך לציין שאם אתם רציניים ברצונכם לרכוש נכס, ההזדמנויות והסיכויים גדולים הרבה יותר.

* הריבית למשכנתאות תעלה. שוק הנדל"ן בחודשים האחרונים של 2013 ובתחילת 2014 יושפע מאוד מאחוזי הריבית, כשלפי כל הנתונים היא תהיה גבוהה יותר ובתהליך של עלייה מתונה אך מתמדת. אבל אפילו אם הריבית תעלה באחוז מלא כפי שחוזים המומחים, זה עדיין נמוך יחסית לשנים עברו.

עקב עליות הריבית ידרשו הקונים הפוטנציאליים להנמיך ולאזן את ציפיותיהם. אם הקונים האלה מותחים את החבל ומוכנים להשקיע כל אגורה שיש להם למטרת רכישת בית, הם יצטרכו להעריך מחדש את יכולתם הפיננסית ולחפש בתים במחירים נמוכים יותר ואולי גם באיזורים פחות רצויים. בהחלט יתכן שאפילו עלייה קטנה זו בתשלום החודשי תרפה ידי רבים והם ינשרו מהשוק, מה שעשוי לאפשר לקונים אחרים לרכוש בתים כשהתחרות קטנה יותר.

* ההיצע עדיין יהיה די ממוצע. בשוק נדל"ן נורמטיבי, מלאי הבתים המוצעים למכירה עומד בממוצע על 8.6 חודשים – כלומר זה הזמן שיקח למכור את כל הבתים בשוק עם ביקוש נוכחי וללא תוספת בתים אחרים. בשנה האחרונה חווינו ירידה במלאי לדרגה שלא נראתה כבר שנים ועמדה על 3.2 חודשים. העלייה במחירים שהיתה בממוצע שנתי של 3.6 אחוז, הגיעה לעתים לעלייה של 8 אחוז לחודש עד מרץ השנה, אז הגענו ל-10 אחוז לחודש מאז ועד היום.

 שינוי זה בהחלט מהווה נקודת מפנה חשובה במגמה. בעלי בתים שהיו בצרות, כי איבדו את הערך המוסף של ביתם, רואים עלייה משמעותית בערך הבית ויכולים אפילו להרוויח כסף, כך שרעיון המכירה קוסם להם הרבה יותר. לכן אני מאמין שהאיזון בשוק הנדל"ן יתממש בחודשים הקרובים. מספר הבתים שהוצעו למכירה עד סוף אוגוסט השנה הראה ירידה של כ-10 אחוזים מסוף אוגוסט 2012, אך המספרים הרבה יותר קרובים בממוצע הרב שנתי, כשההיצע בחודש מרץ השנה היה ב-40 אחוז פחות. כך שיש עלייה מורגשת עכשיו בהיצע יחסית לאותה תקופה בשנת 2012.

* מספר הימים בהם הבית מוצע למכירה - יוארך. כיום יש יותר קונים ממוכרים בשוק, כך שהבתים יימכרו, כנראה, מהר יותר. הנתונים מראים שמספר הימים בהם עומד בית למכירה לפני שהוא נמכר, מקביל למספרם בשנת 2005. זו עובדה שככל שההיצע גדל כך ינתנו לרוכשים הפוטנציאליים אפשרויות השוואה טובות יותר, והם ישקלו היטב בטרם יגישו הצעת רכישה על נכס.

המשוואה די ברורה - ככל שבעלי הבתים ירצו יותר למכור, כן יירדו המחירים בכדי להיות תחרותיים יותר וכך יגדל משקלם של הרוכשים. זה בהחלט יתן להם אפשרות לשקול בטרם יחליטו ללא הלחץ העצום הקיים היום להחליט עוד לפני שבדקו את כל ההיבטים. שוק הנדל"ן משתנה כל הזמן ולא חשוב אם אתם קונים או מוכרים, חשוב מאוד עבורכם להבין את השוק ואת יכולתכם הכספית בטרם תחליטו על הכיוון שעליכם לקחת.

כיום אנחנו בהחלט בנקודה מאוד לא ברורה בכל הקשור למצב הפוליטי והכלכלי במשק האמריקאי כשהגרעון הפיננסי עצום, הממשלה מהססת ולאזרחים רבים אין מקורות פרנסה קבועים. אם נוסיף לכך את תכנית הבריאות שעלתה על שרטון מבלי שאף אחד יודע איך לרדת ממנו - אני מאמין שמכירות הנדל"ן ברבעון האחרון של השנה, יראו לנו בהחלט על תוצאות הצעדים שהממשל נוהג והשפעתם עלינו עתה ובשנה הבאה.

עלייה לצורך עלייה

עלייה לצורך עלייה

נתונים עדכניים מראים שערכם המוסף של הבתים עלה בלמעלה מ-10 אחוז השנה. ההתאוששות נמשכת

למרות ההאטה בביקוש לבתים בחודש אוגוסט, שנבעה מעליית הריבית ויכולת הרכישה של האזרח הממוצע, ההתאוששות ממשיכה להראות אותותיה - סך כל הבתים שנמכרו, כולל מכירת נכסים במצוקה, מראה עלייה ממוצעת שנתית של 12.4 אחוזים. פרסומים אלה מאומתים במחקר שנעשה על ידי חברה המתמחה בניתוח שווקי הנדל"ן בארה"ב, והמראה שהעלייה בכל רחבי המדינה הגיעה ל-10.9 אחוז מהשנה שעברה. ואילו מחקר שנעשה על-ידי חברת 'קורלוגיק', הראה גידול שנתי של 12.7 אחוז.

נתונים אלה מוכיחים שאכן השוק מתאושש בהתמדה ואם תשאלו קונים פוטנציאליים על הרפתקאותיהם בשטח הנדל"ן, תקבלו אישור נוסף לעובדה זו. הריבית החלה לרדת בחודש האחרון ומרחפת סביב ה-4 אחוז להלוואה קבועה ל-30 שנה. זה הביא גל חדש של רוכשים פוטנציאליים במאמץ לרכוש בתים, מתוך אמונה שההתאוששות תביא לעליית מחירים ואם הם לא ירכשו היום, החלום האמריקאי עלול להתרחק מהם אף יותר. לא מפתיע שבקליפורניה מורגשת עליית מחירים של 23.1 אחוז, שמפגרת רק במקצת אחרי נבאדה עם 25.9 אחוז (צריך לזכור כי בנבאדה ירידת המחירים בעקבות המשבר של שנת 2007 היתה דרסטית מאוד).

עקב עליית הערך המוסף של בתים למגורים, קטן בהרבה מספר הנכסים המוצעים למכירה בשורט סייל. בעלי בתים במצוקה יכולים למכור את ביתם, לשלם לבנק את חובותיהם ואפילו להישאר עם מעט כסף בכיס, ובכך לא יפגע ניקוד האשראי שלהם והם יוכלו לרכוש נכסים שוב כשהמצב הכלכלי ישתפר.

גם מספר הנכסים המעוקלים המוצעים למכירה על ידי הבנקים קטן בהרבה מבעבר, בעיקר בקליפורניה. מעניין עד כמה נכון הפתגם, בעיקר בשטח הנדל"ן, שאומר כי הקבוע היחיד שאפשר לסמוך עליו הוא השינוי. בשנה וחצי האחרונות ראינו את שוק הנדל"ן מרקיע שחקים. האזורים שנפגעו הכי הרבה במשבר נחלצו ממנו בעזרת משקיעים זרים ומקומיים שרכשו נכסים שבעליהם שקעו בחובות או איבדו את מקום עבודתם. רכישת נכסים אלה הרימה את מחירי הנכסים בסביבה, וככל שתאבונם של המשקיעים גבר, כן עלה מחיר הבתים.

***

תופעה זו הביאה לא רק לשיפור שוק הנדל"ן, אלא גם עזרה לבעלי בתים רבים שערך ביתם היה נמוך יותר מסכום ההלוואה שנלקחה עבורו. היא איפשרה לבעלי בתים אלה לקבל הלוואה משנית ובכך יכלו להישאר בבתים או למכור אותם, אפילו ברווח מינימלי, ולצאת מהמצוקה הכספית אליה נקלעו. עקב עליית מחירים זו, יצאו המשקיעים מהשוק כי הרווחים המהירים שוב לא היו כה זמינים, ובכך נפתחה שוב הדלת לרוכשים חדשים המעוניינים לגור בבית ולגדל בו משפחה.

השינוי הביא נהירה גדלה והולכת ולמרות שמחירי הבתים עלו, הם עדיין לא הגיעו לימי השיא בשוק הנדל"ן. גם הריבית הסבירה איפשרה לרבים לקבל הלוואות מהבנקים, שערך הנכס הגבוה ששימש כערבות איפשר להם לאשר הלוואה. הנפילה הקטנה בחודש שעבר במספר הנכסים שנרכשו, נבעה מהריבית הגבוהה. נפילה זו שינתה כיוון עם ירידת הריבית והביאה לתנועת רכישות מחודשת ולהמשך הצמיחה בשוק.

למרות שאפשרויות הרכישה של בית ממוצע ירדו עקב העובדה שהמחירים עלו השנה בלמעלה מ-16 אחוזים ב-25 ערים גדולות בארה"ב - והריבית שהיתה 3.7 אחוז לפני שנה עומדת היום בממוצע על 4.43 אחוז - קליפורניה היא אחת המדינות שהביקוש בה גבוה ורבים הם אלה המסוגלים לרכוש כאן. בחלק גדול מהמקרים, ההורים עוזרים בגיוס סכום ההשתתפות העצמית ובמקרים מעטים יותר אף בתשלום חלקי של ההלוואה.

***

אנו עדים היום להאטה עונתית בעליית מחירי הבתים, כשתקופת החורף היא התקופה האיטית ביותר במכירות. מחפשי המציאות יוצאים מהשוק והנשארים בו הם הרוכשים הרציניים המעוניינים לקנות למטרות מגורים. אליהם נוספים רבים מהמעמד הבינוני-עליון שנזקקים לרכוש לפי המלצות רואי החשבון שלהם, בכדי לאזן את ההכנסות שצברו השנה ובכדי שלא יצטרכו לשלם מיסים גבוהים מדי על רווחיהם.

תנודות השוק הן בהחלט לא עבור אלה עם לב חלש. כפי ששוק המניות דורש חוסן נפשי, כן גם שוק הנדל"ן. השינויים המתרחשים בתדירות בסוג ההיצע בשוק, המחירים, גובה הריבית המשתנה מדי יום והאפשרות לקבלת הלוואה מיידית כשאתם מוצאים את הבית המתאים, גורמים מתח מתמיד. זה יכול להפוך לייאוש כשאתם מפסידים בית עליו נתתם הצעת רכישה וכבר ראיתם את עצמכם חיים בו.

מצד שני, לעתים, כשאתם ממש על גבול הייאוש והאכזבה, מגיעה שיחת טלפון מסוכן הנדל"ן של הבית שחשבתם שהפסדתם, והוא מעוניין לדעת אם אתם עדיין רוצים את הבית כי העיסקה עם הקונה השני נפלה. נכון שזה מלחיץ, אך כשאתם סוף סוף זוכים בנכס, הרגשת האושר מחפה על כל אותם רגעי מתח שעברתם בעבר והעתיד שוב נראה ורוד ומבטיח.

הקבלנים תופסים ביטחון

הקבלנים תופסים ביטחון

מדד בטחון הקבלנים הגיע לדרגה הגבוהה ביותר מאז 2005. אז מה מה זה אומר לגבי השוק כולו

כולנו מודעים למחסור בהיצע הבתים הקיימים בשוק והתחרות המטורפת למצוא נכס מתאים אפילו כשהמחירים עולים. עתה, פורסמו נתוני מחקר המראים שאחוז קבלני הבתים החדשים המרגישים ביטחון בבנייה והשקעה בנכסים חדשים, עלה ל-58. כל עלייה מעבר ל-50 אחוז מוכיחה ששוק מיוחד זה מראה סימנים חיוביים לעתיד ורוד יותר לכלכלת ארה"ב. בנייתם של נכסים חדשים יוצרת מקומות עבודה רבים לא רק בבנייה עצמה ובתכנון, אלא גם בעבודות לקבלני משנה וכן ליצרני רהיטים, מוצרי חשמל וציוד לבית.

העלייה הגדולה בשנה האחרונה נעצרה במקצת מתוך ציפיה לכיוון עליית או ירידת אחוזי ההלוואה למשכנתאות, וכמו כן מגמת הבנקים להקל, סוף סוף, את דרישותיהם לאישור הלוואות. המחסור הגדל במגרשים לבנייה ועליית שכר העובדים בענף, ממשיכים להקשות על פריצת דרך משמעותית בשוק הנדל"ן. חברות בנייה רבות מצהירות שעליית הריבית שחווינו בחודשיים האחרונים מאטה אמנם את ההתאוששות, אך לא עצרה אותה לחלוטין. ההזמנות לבנייה חדשה שנחתמו בחודשים האחרונים, ימשיכו לתרום לשיפור עם קבלת עובדים חדשים לענף ועליית שכר העבודה עבורם, שימשיך כנראה לעלות, כל זמן שהביקוש נמשך.

דו"ח אחר שפורסם לאחרונה מראה שרמת החיים עלתה פחות מהמצופה, מה שמראה שייקח זמן עד שהאינפלציה תגיע לרמה שמשרד האוצר מצפה לה. גם מדד מחירי הצריכה מראה על עלייה מתונה מאוד, והוא עלה רק ב-0.1 אחוז בחודש האחרון וב-0.2 אחוז בחודש שלפניו. מדד מחירי הבתים עומד על אותה רמת שיא שהיתה בינואר 2006 ותנועת הקונים עלתה לרמה שהיתה באוקטובר 2005.

נתונים אלה אינם מפתיעים בהתחשב בשוק העכשווי, בו כל קונה פוטנציאלי יגיד לכם עד כמה קשה לרכוש נכסים למרות כל המאמצים. הנתונים המקומיים שונים מהנתונים הכלל-ארציים, כי מיקום הנכס הוא בעל חשיבות עליונה ואיזורים שונים מראים נתונים העומדים בסתירה לנתונים הכלליים, כמו למשל בקליפורניה.

***

מחירי הנכסים למגורים בקליפורניה נמצאים בעלייה מתונה ובהחלט עוזרים להתאוששות הכלכלה המקומית, אבל עליית הריבית למשכנתאות מהווה נטל על התאוששות זו. הריבית שעמדה על 4.57 אחוז באמצע ספטמבר ירדה אמנם ל-4.32 היום, אך היא עדיין גבוהה כי מחירי הבתים ממשיכים לעלות. עלייה זו, בשילוב עם עליית הריבית, מרחיקות את אפשרות הרכישה מקונים פוטנציאליים רבים שאינם מקבלים אישור להלוואה עקב הכנסתם השנתית הנוכחית ויכולתם, לפי סולם הבנקים, לעמוד בתשלומים החודשיים.

הצהרתו של נגיד הבנק האמריקאי בחודש מאי לפיה הממשל שוקל להאט את רכישת איגרות החוב הממשלתיות, גרמה לעלייה משמעותית באחוזי הריבית, שעמדו אז על 3.81. בחודש האחרון לבד עלתה הריבית בשלושת רבעי האחוז, שזו עלייה גבוהה מאוד. נציגי הקבלנים טוענים שעלייה זו תאט, אך לא תעצור את ההתאוששות בשוק הנדל"ן והבנקים המלווים להם כספים לבנייה ופיתוח נכסים חדשים, מראים רווחים נאים ברבעון השלישי של השנה. הציפיה היא לעלייה של 18 אחוז במספר הבתים החדשים שיוצאו למכירה בקרוב ושיעמדו, כנראה, על 2,893 בתים חדשים. ארגון הקבלנים מאמין שעליית הריבית תשפיע זמנית בלבד על תהליך התאוששות שוק הנדל"ן האמריקאי בכלל, ובאיזורים המבוקשים בארה"ב ובערים הראשיות עיכוב זה כמעט ולא יורגש.

חוסר הבהירות בכל הנוגע לשוק הנדל"ן בעקבות הנפילה הגדולה, גרם לקבלנים לעכב חידוש חוזים ולא להתחיל לבנות מחדש. אך עתה, כשההתאוששות מורגשת, הקבלנים חזרו במלוא המרץ לבנות בתים ודירות בכדי להדביק את הביקוש שנוצר. כתוצאה מכך עלה הביקוש להשכרה, מורגש מחסור ביחידות דיור המוצעות לשכירות ומחיריהם עולים בהתמדה. המחסור המורגש כיום הוא הגבוה ביותר שנרשם מאז הרבעון השלישי של 2001 לפי נתונים כלל ארציים.

***

שוק העבודה החלש, המספק מספר נמוך מאוד של מקומות עבודה חדשים, משמש משקל נגד ומרסן את הביקוש לשכירות שהיה יכול להיות הרבה יותר גדול אם מספר המועסקים במשק היה גדול יותר. גם כך, מנבאים כלכלנים שהעלייה במחירי השכירות תעלה ב-4-5 אחוז משנה לשנה. הבתים החדשים שיושלמו עד השנה הבאה, יגדילו את מספר הנכסים שיוצאו למכירה ולהשכרה. כתוצאה מכך יגדל ההיצע לשכירות ומחירי השכירות כנראה יירדו.

עדיין, רכישת נכסים לשם השכרתם מוכיחה את עצמה כמקור הכנסה טוב לבעליהם. גם הקבלנים מודעים לביקוש הרב לבתי דירות להשכרה והם בונים נכסים אלה במהירות גבוהה, כי עליית המחירים מביאה כמובן לעליית אחוזי הרווח של הקבלנים.

מצד שני, מחירי השכירות הגבוהים הופכים את רכישת הנכסים לעדיפה על רבים, כי ההפרש בין הרכישה להשכרה קטן. הידיעה כי אף בעל בית לא ינשל אתכם מביתכם, גורמת לרבים להעדיף רכישה. היתרונות הם גם יצירת ערך מוסף לנכס, סכום המשכנתא ההופך בעצם להשקעה וההרגשה הטובה של להיות בעל בית, מה שעדיין מהווה את החלום האמריקאי של רוב האזרחים.

כשהגוזלים עוזבים את הקן

כשהגוזלים עוזבים את הקן

אתם באמת מאמינים שההורים נכנסים לדיפרסיה כשהילדים גדלים ועוזבים את הבית?

לאחר שהילדים עוזבים את הבית, להורים יש חיי תרבות עשירים יותר, הם מטיילים הרבה יותר ונהנים מחופש פיננסי. כך עולה מדו"ח שפורסם על ידי איגוד הקבלנים. מבצעי הסקר שאלו 509 מבוגרים בגילאי 40-70 שנה בכל רחבי ארה"ב על הרגשתם בעקבות עזיבת הילדים את הבית, וההשפעה של צעד זה על חייהם עתה ובעתיד. באופן כללי, תשעה מכל עשרה נשאלים שילדיהם עזבו את הבית מבלי אזהרה מוקדמת, הצהירו שהם מאושרים יותר ויש להם יותר חופש וזמן לקשרים חברתיים מאשר כשהילדים היו בבית.

בין השינויים שנימנו על ידם נכללים:

* יותר זמן חופשי (95 אחוז)

* חשבונות אחזקה, תשלומים קטנים יותר עבור מזון ושירותים (91 אחוז)

* מקדישים יותר זמן לבן/בת הזוג ויוצאים לבלות יותר (85 אחוז)

* מגשימים את חופשת חייהם (80 אחוז)

* חיי חברה עשירים יותר (80 אחוז)

* לא צריכים יותר ללכת לאירועים ופגישות בבתי הספר (68 אחוז)

כמו בכל שינוי רציני בצורת החיים, כשהילדים עוזבים את הבית, מבוגרים רבים עוברים תקופת חקירה עצמית וגילוי אפשרויות עתידיות. תופעה זו אופיינית לאלה שנמצאים בפני שלב חדש בחיים ובדיקות עצמיות אלו קורות אפילו אם אנחנו עדיין עובדים, כשסוף סוף נפתחות הדלתות לעשות דברים שהקפאנו כל עוד הילדים היו בבית.

עזרה כלכלית אך לא במגורים

כאשר המבוגרים נשאלו בסקר מה יעדיפו לעשות אם ילדיהם יקלעו למצוקה כלכלית - לעזור להם מבחינה פיננסית או לאפשר להם לשוב חזרה הביתה. התשובה היתה משמעותית מאוד: 68 אחוז אמרו שיעדיפו לעזור כספית לילדיהם מאשר להחזירם הביתה. ברגע שהילדים עוזבים, ההורים בוחנים את הבית במבט חדש ולעתים תכופות מחליטים שהוא גדול מדי עבורם ועבור צורת חייהם החדשה. האם הם באמת צריכים לתחזק את החצר הגדולה? האם הם באמת צריכים בית כה גדול?

לכן הם מתחילים לחשוב על אפשרות המעבר לבית קטן יותר ואפילו על האפשרות לעבור לאיזור אחר. לעיתים קרובות מאוד הם בוחנים את האפשרות לרהט מחדש את חדרי הילדים כפתרון זמני בטרם יעברו למקום אחר. 70% מהמשתתפים בסקר הודו שהם שינו את חדרי הילדים לחדרים שישרתו אותם אישית. 34% הפכו אותם לחדרים לאורחים ארעיים. 14 אחוז למשרד, 4 אחוז לחדר הקרנת סרטים ושני אחוז לחדר אחסנה לעודפי ריהוט וביגוד.

הכנות למעבר

מחקר מעמיק יותר על שיכבת אוכלוסיה זו מראה שלמעלה מ-50 אחוז מהם מהווים את הקטגוריה הגדלה במהירות הגבוהה ביותר בשוק הנדל"ן. בעבר, אנשים בגילאי 55 ומעלה רכשו רק חמישית מכלל הבתים שנמכרו בארה"ב בשנת 2012. עכשיו, כשנשאלו אם הם מתכננים לעבור לאחר שהילדים עזבו את הבית, למעלה ממחציתם (55 אחוזים) הצהירו על תוכניותיהם לעבור לבית חדש בעתיד, כש-10 אחוז הצהירו שהם חושבים לרכוש בית במדינה אחרת או במדינות בעלות אקלים חם יותר.

היותם בעלי בית שרוקן מילדיו מהווה שלב המאפיין ביצירת צורת חיים חדשה, כשהקטנת שטח המחייה או המעבר לבית חדש מהווה חלק מרגש ומסעיר הרחק מהימים בהם הדאגה התמקדה בילדים  ובצרכיהם המיוחדים במשך תקופת התבגרותם.

האפשרויות שנשקלות על ידי ההורים כוללות רכישת בית בסביבה הקרובה למגוריהם העכשוויים או מעבר מחוץ למדינה. כל אופציה טומנת בחובה צדדים חיוביים ושליליים לשיקולכם הפרטי, אך עצם התכנון מביא התרגשות מחודשת וציפיה לשלב הבא בחיים.

חסכונות הקשורים להוצאות גבוהות

אין שום צורך לחשוב על צרכי ובידור הילדים, ההורים יכולים עתה לחסוך עבור צרכים אישיים יקרים יותר וזאת מעבר למחשבות על פנסיה ורכישת בית חדש. לפי סקר שנעשה על ידי  איגוד סוכני הנסיעות בארה"ב, מבוגרים שנולדו בין השנים 1946 ו-1954 יוצאים בממוצע ל-4.5 מסעות בשנה. לכן לא פלא ש-78 אחוז מההורים האלה חוסכים עבור טיולים ובעיקר טיול חייהם עליו פינטזו במשך שנים רבות. עוד נתונים מהסקר מראים שכ-50 אחוז מההורים חוסכים עבור הירושה לילדיהם ונכדיהם, 38 אחוז חוסכים לשם רכישת מכונית ספורט, סירה או רכבים המשמשים למטרות נופש והנאה, ו-21 אחוז חוסכים לשם לרכישת בית קיץ עבורם.

לכן, אין צורך לתת לילדים הרגשת אשמה שהם משאירים את הוריהם "המסכנים" לבדם בבית, דם חדש מתחיל לזרום בעורקי ההורים "המסכנים" והם בהחלט נהנים וייהנו מהשלב החדש בחייהם. 

לשפץ או לא לשפץ?

לשפץ או לא לשפץ?

אחת השאלות החשובות ביותר העומדות בפני בעלי בתים רגע לפני המכירה. כל התשובות לפניכם

בכל פגישה שלי עם בעלי בית המבקשים למוכרו, עולה בתכיפות השאלה האם כדאי לשפץ אותו. אפילו בתקופה זו שבה היצע הבתים נמוך, רוכשים פוטנציאליים מעוניינים יותר בבית המוכן לכניסה ללא שיפוץ ומוכנים אף לשלם יותר עבור בתים כאלה. המוכר יכול לקבל סכום גבוה יותר עבור ביתו, וכמו כן לצמצם את הזמן בו הבית מוצע למכירה, וזאת בעזרת שיפוצים קלים.

מצד שני כדאי לדעת שלא כל שיפוץ יחזיר לכם את ההשקעה במכירה. שגיאה גדולה עושים המוכרים כשהם מאמינים ששיפוץ רציני במטבח יביא להם הרבה יותר כסף במכירה. הבית איננו רק המטבח ושאר חלקיו דורשים אף הם תשומת לב והחלטות נבונות אם לשפץ או לתקן. המוכרים חייבים להסתכל על השיפוץ כפרויקט כולל ולא אוסף של שיפוצים קטנים.

מומחים רבים מסכימים איתי ששיפוץ מטבח, למשל, יחזיר בממוצע 78 אחוז מסכום ההשקעה. לעתים זה לא נראה כמו עיסקה טובה מבחינה כלכלית, אך עם שיפוצים נוספים גדלים הסיכויים שהמוכר לא רק יקבל את הסכום ההשקעה חזרה, אלא אף ירוויח יותר.

העדיפות בשיפוץ חלק זה או אחר בבית תלויה בראש ובראשונה בזמן העומד לרשות המוכר בטרם הוצאתו למכירה. לאלה העומדים לפרסם את הבית למכירה תוך מספר חודשים, יש בהחלט יותר זמן לביצוע פרוייקטים גדולים מאשר אלה המעוניינים למוכרו תוך מספר שבועות.

 כל מוכר יכול להגביר את  הביקוש לביתו ולהציע מחיר רכישה גבוה יותר, אם הוא מוכן להשקיע בשיפור חזות הבית ותוכנו.

סליחה מראש על ההשוואה, אך קנייה ומכירת בית הם כמו דייט ראשון, מראה נאה מושך את הצד השני.

החלטת הקונה הפוטנציאלי האם שווה לו לצאת מהרכב ולראות את הבית מבפנים, תלויה בשאלה האם הצמחיה בחזית משובבת נפש, אם דלת הכניסה צבועה יפה ואם החלונות נקיים. אסור גם למוכר לפסוח על הגארז' ורצוי שהרצפה בו תהיה צבועה. מפתיע לגלות כמה אנשים מגיבים בחיוב כשהגארז' צבוע ונקי ממכשולים.

הוצאת הרשתות מהחלונות וניקויין, כמו גם ניקוי המסגרת, יוסיפו רבות לכוח משיכתו של הבית. רוב הרשתות על החלונות מספחות הרבה לכלוך ומחשיכות את הבית. הוצאתן וניקוי כל החלונות והרשתות לפני צילום תמונות של הבית, יציגו אותו כבית בהיר ומואר יותר.

***

בתוך הבית יש כמה פרויקטים שעשויים להרים את מחירו ויחישו את מכירתו.

צביעה היא דרך זולה ביותר שתציג את  הבית באור טוב ונקי יותר, ותצביע על בעל הבית כמי ששמר עליו במשך השנים. בחרו את הצבעים בזהירות. צבע אדום או נייר ציפוי על הקירות יצמצמו את המשיכה של הבית, כיוון שקונים רבים מאוד נמשכים לצבעים בהירים ונייטראליים.

הצביעה נותנת הרגשה של ניקיון ובריאות. אם אינכם ארכיטקטי-פנים, זה איננו הזמן לעשות נסיונות בתכנון ארכיטקטוני של ביתכם. שיכרו שירותיו של מעצב פנים מומלץ ושלמו עבור ייעוץ ובחירת הצבעים המתאימים.

פרוייקט זול נוסף שרבים פוסחים עליו הוא פינוי רציני של עומס הריהוט, הציוד והחפצים שאספתם במשך השנים ונמצאים בכל פינה בבית. תופתעו עד כמה טוב ייראה ביתכם, מאוורר ומלא אור לאחר שתפנו ממנו את הריהוט העודף, את אוסף המנורות והתמונות האישיות שעל הקירות.

השאירו ריהוט בסיסי בלבד ועל הקירות תלו תמונות נוף או פרחים בלבד, שום דבר לא אישי, כך שהקונה יוכל לראות את עצמו גר בבית. תמונות המשפחה שלכם על הקירות ימנעו ממנו לדמיין את עצמו גר שם. הבית צריך להיראות ולהרגיש כאילו הוא פנסיון או מלון - הוא צריך להיות נחמד ומתאים לכל אחד.

***

לבעלי בתים עם  זמן וכסף, שיפוץ המטבח וחדרי השירותים יאדיר את המחיר שתוכלו לקבל, אך עליכם להכיר את הסביבה ואת הדרישות של הגרים בה בטרם תתחילו בשיפוצים. אם ברוב הבתים בסביבה המשטחים במטבח הם משיש, רצוי שגם אתם תעשו זאת, אך אם המשטחים במטבח הם מפורמייקה, זה לא הגיוני שתוציאו יותר כסף מאשר המקובל באיזור.

השבחה יקרה יותר שבהחלט תעלה את המחיר ותתקבל בברכה על ידי הקונים הפוטנציאליים, היא המיכשור במטבח. ציוד חדש כמו מקרר, תנור, מכונה לשטיפת כלים ומיקרוגל תואמים, מביאים משיכה מיוחדת אצל הרוכשים. כל קונה, ולא חשוב באיזה מחיר הוא יכול לקנות, שואף שיהיו בבית מוצרים חדשים, אף אחד לא רוצה מיכשור ישן ולכן מטבח חדש מהווה אטרקציה מיוחדת.

ולסיום, הגינה בהחלט יכולה להרים או להרוס עיסקה. הצמחיה, הדשא הקצוץ והפרחים בערוגות משרים אווירה ביתית ושלווה שתשפיע על קונים רבים. הנוף מהחלון המשקיף אל החצר וערוגות הפרחים העונתיים שתשתלו ימים מספר לפני פרסום הבית למכירה, יביאו קונים רבים ולא אתפלא אם תקבלו הצעות רכישה רבות שירימו את מחיר הבית אף מעבר לסכום שביקשתם.