השוק מתאושש, אבל…

למרות שמצב שוק הנדל"ן משתפר מהרבה בחינות, עדיין יש מחסור בולט בבתים זולים. מאידך, התנועה לכיוון העדפת מגורים בשכירות גדלה יותר ויותר

ראשית, החדשות הטובות: לפי נתונים שפורסמו לאחרונה, ערך הבתים בממוצע בכל רחבי ארה"ב בחודש שעבר עמד על 174,200 דולר, שהוא הערך הגבוה ביותר מאז חודש מרץ 2005. אנחנו עדיין מתחת למחירי הגאות, אך זה בהחלט שיפור מבחינות רבות. גם מספר הנכסים המוצעים למכירה עולה, ומראה עלייה שנתית של 17.7 אחוז מיוני שנה שעברה. זה גם החודש הרביעי ברציפות 

שההיצע עולה.

ההיצע הגדל יכול לרמוז על החלשה בקצב עליית המחירים, וגם העלייה האיטית בריבית למשכנתאות עשויה לתרום למגמה זו. עליית המחירים שונה מאוד ממדינה למדינה ומאזור לאזור. למשל, בסן פרנסיסקו מחיר ממוצע לבית עומד על 692,000 דולר ביוני, שזה פי ארבעה מהממוצע הארצי. בלוס אנג'לס המחיר הממוצע עומד על 539,800 דולר - פי שלושה מעל הממוצע הארצי. לעומת זאת, המחיר הממוצע לבית באזורים הטובים של דטרויט עומד על 113,000 דולר. המחירים נמוכים מהממוצע גם בדאלאס,  אטלנטה וטוסון שבאריזונה.

***

ועתה, לחדשות הלא כל כך טובות: לפי נתוני דו"ח זה ופירסומים רבים אחרים, היצע הבתים הזולים בכל רחבי ארה"ב, ובעיקר בערים הגדולות, נמוך מאוד והחלום של רבים להיות בעלי בית, מתרחק לא רק מבני המעמד הנמוך אלא גם מהמעמד הבינוני.

בדאלאס ובדנבר למשל, רק 15 אחוז מכלל הבתים המוצעים למכירה הם במחירים הזולים. בלאס וגאס, שארלוט, ו-וושינגטון די.סי רק 25 אחוז מהבתים העומדים למכירה הם בתים זולים. רק בסן חוזה, סן פרנסיסקו וסיאטל אחוז הבתים הזולים עומד על שליש מסך כל הבתים. נתונים אלה מצביעים על כך שההשפעה הגדולה ביותר של מצב זה תהיה על רוכשי בית ראשון, ואלה המנסים לרכוש בתים זולים.

המחירים הגבוהים במקומות המבוקשים, והמחסור בבתים זולים, ממשיכים ליצור לחץ על שוק ההשכרה. הנתונים מצביעים על עלייה של כ-2.5 אחוז במחירי השכירות מדי שנה, ובמקומות רבים המחירים מזנקים מעלה. זהו הזמן שבו כולנו, ובעיקר המימשל, צריכים לחשוב מחדש על מדיניות שוק הנדל"ן, שבמשך שנים רבות נטה לכיוון בעלי בתים לעומת השכירות.

מגמה זו היתה הגיונית בעבר, כשבנייה מרובה בפרברים הביאה לביקוש גבוה וגרמה לגל מכירות של ריהוט, טלוויזיות, מוצרי צריכה ותעשיות נוספות שנבנו לשפר את הדרישה מצד בעלי הבתים. עתה, כאשר הכלכלה בשפל ומקומות העבודה האפשריים מועט יחסית, צריכים הממשלה והמוסדות להקדיש תשומת לב מיוחדת לאזורים צפופים יותר של אוכלוסיה, וסוג אחר של דרישות המגיעות מציבור זה הגר בבניינים המוקדשים לשכירות.

***

המצב הקיים כיום איננו חלק מהמחזוריות שהיתה קיימת בעבר, כשהמחזור היה בין שש לעשר שנים בהן השוק עלה וירד בצורה די טבעית ומבוקרת וללא שינויים דרסטיים כמו שאנו רואים בשפל הנוכחי שהחל בשנת 2007.

מה שדרוש עכשיו הוא מחשבה מעמיקה וחדשה שתיקח בחשבון את הנתונים הגיאוגרפיים, הביקושים וההיצע של השוק היום ובעתיד; התעוררות השווקים בערים המתועשות ובמיוחד אלה שבהן יש מכללות ותעשיות עתירות מדע; הידללות הביקוש למגורים בפרברים ובערים מרכזיות שהפיתוח בהן היה איטי והן אינן מהוות אתרים אטרקטיביים יותר; ושימת דגש בהתייחסות למגורים המועדפים על ידי מירב התושבים היום: בערים ובקרבה למקומות העבודה והבידור, כשהעדיפות היא למרחקי הליכה או שימוש בתחבורה הציבורית.

קו המחשבה העיקרי צריך להיות מופנה מבעלי בתים למגורים בשכירות, עם שימת דגש על אותם אזורים בהם מחירי הבתים גבוהים במיוחד, באזורים המבוקשים ביותר בחוף המערבי והמזרחי. אחוז בעלי הבתים באוכלוסיה האמריקאית נמצא בירידה מתמדת מאז המשבר בשוק הנדל"ן ובאיזורים היקרים במיוחד מגיעה הירידה ליותר מ-60 אחוז.

המעבר מבעלות על בתים לשכירות יכול להיות חיובי. נראה לפי נתונים רבים שהשיפור הכלכלי, התנופה והפיתוח בין בעלי הבתים נמוכים הרבה יותר מאשר התנודות החיוביות המורגשות באיזורים בהם אחוז השכירות גבוה. אולי מעבר זה יביא לשינוי הדרוש בכלכלה ובדעת הציבור ויביא להיחלצות מהשפל הכלכלי בו אנחנו עדיין מדשדשים כיום.

לא הגיוני לצפות שאחוז בעלי הבתים יגדל ויחזור למה שהיה נהוג בארה"ב, בהתחשב במצב הכלכלי והקשיים בקבלת אישורי הלוואה. מקומות העבודה אינם מבטיחים פרנסה לזמן ארוך והסיכויים לסגירת המפעל ולפיטורים מרפים ידי רבים מלבקש הלוואה, מפחד שמא לא יוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים ויפסידו את ביתם בתהליך העיקול.

צריך לקבל את המצב הנתון בצורה חיובית ולנצל זאת בכדי לשפר את ההכנסה של כל אחד מאיתנו, ואני משוכנע שיום יבוא ונוכל להרגיש בטוחים יותר ואחוז בעלי הבתים יגדל שוב.

כיצד לקנות בשוק תחרותי?

הביקוש לבתים גובר ברחבי ארה"ב. כיצד תוכלו להתחרות? בשביל זה אנחנו כאן

הקיץ כאן ואיתו התקופה החמה ביותר של השנה בשוק הנדל"ן, כשהתחרות קשה לא רק מצד קונים פוטנציאליים רבים אלא מצד רוכשים במזומן, המציעים לעתים קרובות אלפי דולרים מעל המחיר המבוקש ויוצרים פער בין היכולת לרכוש והמחיר הנדרש. מצב זה גורם לתיסכול אצל רבים המעוניינים לרכוש בתים, ואם אתם נימנים על הקבוצה שחייבת לקבל הלוואה בכדי לרכוש בית, ייתכן שאוכל לעזור לכם להצליח בשוק תחרותי זה. המחיר הוא בהחלט המרכיב העיקרי לבעלי הבתים המעוניינים למכור, אך למרות החשיבות העצומה של המחיר, יש מרכיבים אחרים שיכולים לעזור לכם לזכות בחתימה הנכספת של המוכר.

* סוכן הלוואות טוב. עברו הימים בהם מכתב ממוסד פיננסי, המראה על אישור מוקדם ומותנה של הבנק להלוואה, היה מספיק. מכתב זה מצורף בדרך כלל לכל הצעת רכישה שהקונה מגיש למוכר, והתקווה היא שהמוכר יסכים להצעה במהירות.

המקצועיות והידע של סוכן ההלוואות הם בעלי חשיבות עליונה ועדיף לבחור בסוכן העובד עם מוסדות פיננסיים רבים ככל האפשר. בחירה בסוכן העובד עם מוסד פיננסי אחד, מגבילה אתכם להצעות של הבנק האחד שהוא עובד עבורו. לעומת זאת, סוכן הלוואות העובד עם מוסדות פיננסיים רבים, יכול להשוות מחירים ולבחור בתוכנית המתאימה ביותר לצרכי הלקוח. כך ייתכן שתוכלו לקבל הלוואה בריבית נמוכה יותר, שתאפשר לכם לרכוש את הנכס בתנאים טובים יותר. או שכתוצאה מהריבית הנמוכה, תעדיפו להציע למוכר סכום כסף גבוה יותר, כשהתשלום החודשי עדיין יהיה בגדר אפשרויותיכם.

* סוכן נדל"ן מעולה. ידועה לכולנו החשיבות בשכירת שירותי סוכן נדל"ן מיומן, מסור וותיק שייצג אותכם בתהליך המורכב של רכישת בית. אל תקלו ראש במשימה זו. למרות שלרבים יש חברים או בני משפחה עם רישיון לעסוק בנדל"ן, התהליך היום מורכב מבעבר, יש הרבה יותר מסמכים לקרוא ואתם חייבים לשכור מישהו שיוכלו להבטיח שהעסקה מקובלת עליכם ואינכם נכנסים אליה בעיניים עצומות ותגלו את הטעויות כשיהיה מאוחר מדי.

בקליפורניה, בה המוכר משלם עבור עמלת הסוכנים המייצגים אותו ואתכם, זו שטות לא לשכור שירותי סוכן מקצועי כשהשירות עבורכם הוא חינם. עדיין רבים אלה המקלים ראש בנקודה זו. ייתכן שיהיה מי שיכעס עליכם שלא השתמשתם בו כי "אנחנו חברים", אך המטרה הסופית הנכספת היא בהחלט חשובה יותר.

יש סוכנים שיציעו לכם כסף מהעמלה שהם מקבלים מהמוכר. ראשית, זה לא חוקי והסוכן יכול לאבד את רשיונו. בנוסף, האם לא עדיף לשכור שירותיו של סוכן מעולה שיגביר את סיכוייכם לקבל את העסקה, מאשר לקבל סכום כסף על עמלה שלא שילמתם עבורה? השיקול הוא שלכם ומה חשוב יותר לכם.

בתהליך שכירת סוכן נדל"ן כדאי להקשיב להמלצות חברים ומשפחה, וחשוב מאוד לקחת בחשבון את המוניטין והיושר של הסוכן שבחרתם. כמו כן הוותק של סוכן זה יעצים את סיכוייכם, כי אם הסוכן מוכר בקהיליית הסוכנים כאמין וישר עם היסטוריה של סיכום חיובי של עסקאות רבות, יעדיפו סוכני המוכר להיכנס לעסקה איתו מאשר עם סוכן בעל מוניטין רעים או שהוא חדש במקצוע.

* צור קשר עם הסוכן של המוכר. עם שליחת ההצעה לרכישה על ידי סוכן הנדל"ן שבחרתם, רצוי שסוכן ההלוואות שלכם יתקשר לסוכן המייצג את המוכר, יציג את עצמו ויסביר עד כמה הצעתכם טובה וכי תוכלו לעמוד בתשלומי ההלוואה. נקיטת שיטה זו תיצור רושם חיובי על הסוכן שיעביר זאת למוכר והצעתכם תיראה באור טוב יותר. כדאי לדעת שרוב סוכני הנדל"ן המייצגים את המוכרים, יתקשרו לסוכן ההלוואות לקבל אישור עליכם והצעד שנקטתם יקדים צעד זה ויצור תדמית חיובית ואחראית עליכם.

* יצירת רושם חיובי. לא חשוב כמה אתם מרוויחים, אם תשימו 20 אחוז כהשתתפות עצמית, יהיה לכם יתרון על הצעות אחרות.  השתתפות עצמית של 20 אחוז ומעלה מקובלת מאוד על הסוכנים והמוכרים כאחד, כי יש סיכוי גבוה מאוד שהם יאושרו על ידי הבנקים. אתם עדיין יכולים לרכוש בית עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז (הלוואות FHA), אך אם תציעו 20 אחוז בהצעת הרכישה, תוכלו לתמרן ולהציע סכום גבוה יותר או תשלומים מועדפים. שיקולים פיננסיים אלה יכולים להיעשות לאחר שהצעתכם התקבלה.

גישה עדיפה אחרת היא: אל תבקשו בהצעתכם מהמוכר להשתתף בתשלומים שאתם צריכים לשלם לסיכום העיסקה, כי סכום זה יורד מהנטו שהמוכר מקבל, והוא יעדיף אולי הצעת רכישה אחרת. היזהרו מלהציע סכום גבוה יותר, כי במידה והנכס לא יוערך על ידי הבנק במחיר שהצעתם, תיאלצו לשים יותר כסף כהשתתפות עצמית לשם קבלת ההלוואה.

* הציעו תהליך קצר מועד. עם הכנת הצעת הרכישה, התחייבות לסגירת העיסקה תוך פחות מ-30 יום נחשבת להצעה נמרצת ותוקפנית מהרגיל, ומשדרת למוכר שאתם רציניים והוא צריך להתייחס להצעתכם ברצינות ובמהירות הרצויה. כמובן שהצעה זו חייבת תחילה לקבל את אישורו של סוכן ההלוואות, שחייב לקבל אישור ממחלקת ההלוואות בבנק, וזמן האישור תלוי בלוח הזמנים של הבנק.

חשוב מאוד, לכן, שהקשר עם סוכן ההלוואות ייעשה עוד בטרם הוגשה ההצעה, והוא יבדוק את המסמכים הנדרשים לאישור הכנסתכם, ההוצאות הקבועות והלא קבועות, חוסן מצבכם התעסוקתי וכמובן סכום הכסף שאתם עומדים להביא כהשתתפות עצמית. לאחר ניתוח נתונים אלה, הבנק יהיה בעמדה טובה יותר להבטיח שהוא יעמוד בלוח הזמנים לאישור ההלוואה אף בזמן קצר מהרגיל.

לכן בחירת סוכן הלוואות אמין ובעל ידע עשיר הוא כה חשוב בתהליך הרכישה, כי הוא יוכל לספק תשובות מתאימות לבנק ולקבל מכם הסברים חיוניים שיציגו את מצבכם הכספי כראוי.

* ניקוד האשראי. בדיקת ותיקון ניקוד האשראי שלכם חשובים ביותר ויכולים להוות את ההבדל בין קבלת אישור ההלוואה וסירובה. אתם זכאים לבדיקת ניקוד האשראי משלוש החברות המובילות, פעם בשנה בחינם. רצוי לעשות זאת בהקדם בכדי לוודא שאין טעויות בדו"ח האשראי שלכם, כי יש טעויות רבות כמעט בכל דו"ח. לאחר שתיקנתם טעויות, אי הבנות ותשלומים ששכחתם או לא ידעתם עליהם, זה הזמן להתקשר לסוכן ההלוואות, ואז תדעו מהו הסכום המקסימלי שתוכלו להרשות לעצמכם ושהבנק יאשר לכם כהלוואה.

אזהרה: מקבלי הלוואות בצרות

 

כמעט מחצית ממקבלי ההלוואות המחודשות נמצאים שוב בבעיה, ועלולים להיכנס חזרה לתהליך העיקול

הלחץ שהופעל על הבנקים לאשר הלוואות מחודשות לבעלי בתים במצוקה, עקב אובדן מקומות עבודה, המיתון בכלכלה ונפילת שוק הנדל"ן בשנת 2007, הביא להקלה אצל רבים. הצעד הראשון בו נקטו בעלי בתים אלה כשמצאו עצמם עם הלוואות גבוהות יותר מערך ביתם, היה לבקש מהבנקים לאשר להם הלוואה מחודשת בריבית נמוכה ובתנאים שיאפשרו להם להמשיך לגור בבית ולא לאבד אותו לבנקים בתהליך העיקול.

למרות אזהרות מומחים רבים, שהתריעו על כך שהלוואות מחודשות אלה ניתנות לכאלה שאין להם יכולת להחזירן, רבים קיבלו אישורים. עכשיו, כשהריבית על הלוואות אלה עלתה, מוצאים עצמם שוב מאות אלפי בעלי בתים בצרות. ערך ביתם עדיין נמוך מסכום ההלוואה שהם חייבים וייתכן שימצאו עצמם שוב בתהליך העיקול.

בחודש אפריל השתנתה הריבית עבור קרוב לשני מיליון הלוואות מחודשות שניתנו בתנאים נוחים יותר וריבית התחלתית נמוכה מאוד. עלייה זו מביאה למעלה מ-40 אחוז מלוקחי ההלוואות לסף עיקול, שוב. הנתונים מראים שהערך המוסף השלילי על הבתים הוא אחד הגורמים העיקריים להפסקת תשלומי המשכנתא. לכן סביר מאוד שמקבלי הלוואות רבים, הנאבקים עדיין לשלם את שהם חייבים לצרכי מחייה, יתייאשו מהמלחמה הזו להישאר בביתם כשהמחיר כה כבד עליהם.

***

עם עליית הריבית, 800,000 בעלי הלוואות אלה ימצאו עצמם ללא יכולת לשלמן. אך אם הערך המוסף ומחירי הבתים ימשיכו לעלות, ייווצר מצב בו הם יוכלו למכור את בתיהם ולהשתחרר מהנטל הכספי אליו נקלעו.

התכניות הממשלתיות שאיפשרו אישור הלוואות מחודשות כאלטרנטיבה לבעלי בתים במצוקה, נשמעו נהדר, אך רק בראייה לטווח קצר והן הסתמכו על שיפור משמעותי במספר מקומות העבודה ועלייה ניכרת בשכר העובדים במשק. חלק מתכניות אלה הציעו ריבית של 2% לתקופה של 1-5 שנים, שלאחריה הריבית תעלה באחוז לשנה עד לגובה הריבית בעת מתן ההלוואה המקורית.

אך חלילה לכם מלחשוב שהבנקים עשו זאת מתוך דאגה למקבלי ההלוואות ויהיו מוכנים לוותר על סכומי כסף אלה. אם תקראו את תנאי ההלוואה המחודשת שניתנה לנזקקים בתכניות הממשלתיות, תראו שכשמשך ההלוואה יושלם, הם יצטרכו לשלם את אותה יתרה החסרה כשהריבית היתה נמוכה מאוד. הם ייאלצו לקחת הלוואה לשם החזרת כספים אלה, או לשלם סכום כסף מצטבר זה במזומן עם סיומה.

רוב אלה שקיבלו אישור להלוואה מחודשת, כל כך שמחו שהם יוכלו להישאר בביתם, שהם חתמו על ההסכם מבלי לקרוא אותו עד תומו.

חוסר האחריות שגילו הבנקים במתן ההלוואות למבקשים, ללא בדיקה מעמיקה על אפשרויות המבקשים אותן לעמוד בתשלומים, הביא רבים למצב בו רכשו בתים מעבר לגבול יכולתם הכספית לשלם. שוק הנדל"ן עלה במהירות עצומה ורבים אחרים ניצלו הזדמנות זו לרכישת בתים לצורך ספקולציה מתוך כוונה למכור אותם תוך זמן קצר ברווח של אלפי או אפילו עשרות אלפי דולרים, ולא חשוב אם יכלו לעמוד בתשלומים אלה. הבנקים במתן הלוואות אלה האמינו, ודי בצדק, שהם גדולים מכדי ליפול ושהמימשל יכסה על הפסדיהם, ואכן כך היה.

המצב היה סביל אם השוק כולו היה מתאושש ומספר מקומות העבודה היה עולה כפי שקרה בעבר, אך נראה שהפעם המצב שונה מאוד. מספר מקומות העבודה הנוספים למשק מדי חודש נמוך אפילו מהדרוש בכדי להישאר באותו מצב, שלא לדבר על משק פורה ויוצר שהוא השוק האמריקאי כפי שהיה במשך שנים.

קשה שלא להטיל חלק גדול מהאשם על אי פיתוח שוק הנפט בארה"ב, שהיא בעלת עתודות נפט גדולות יותר מכל מדינה אחרת עולם, על התנהלות המימשל והעדיפויות שלו העומדות על הטבות סוציאליות בעיקר, ופיתוח תשתיות תעשייתיות, משאבים טבעיים ומשאבי אנוש בעדיפות מישנית בלבד. כלכלנים ומומחים רבים רואים תנודות רציניות בכיוון המשק האמריקאי מעידוד מפעלים ופיתוח לבידול בינלאומי ודריכה במקום.

אני בהחלט מאמין שאם מחירי הבתים ייעצרו וסימנים על כך מורגשים בשטח, ייתכן מאוד שנחזור למצב בו היינו לא מכבר, כשמחירי הבתים איבדו את כל הערך המוסף עליהם ומספר הנכסים המעוקלים יעלה שוב.

קשה לי להיות אופטימי בנושא ואינני מתיימר להיות מבין גדול בכלכלה, אך מפגישות עם לקוחות חדשים ואלה שהצליחו לצאת מתהליך העיקול וחוששים היום לעתידם, אינני מעוניין להשלות איש מכם. השוק עתה, שהוא תקופת השיא השנתית בנדל"ן, חם ובתים נחטפים אם מחירם הגיוני, אך מספר רב של בתים אחרים עומדים חודשים ללא הצעת מכירה אחת עבורם.

עם סיום הקיץ, נראה לי שהתמונה תתבהר ואני מקווה שאני טועה בגדול בתחזית זו והמציאות תתפח על פניי. אני אהיה אז המאושר באדם.

איך תמשכו יותר קונים?

בית אטרקטיבי הוא מגנט לקונים פוטנציאליים ומחירו עולה בהתאם. הנה כמה טיפים שישפרו את המצב

הקיץ הגיע ואיתו מגיעים רוב הקונים, כך שאם אתם חושבים ברצינות למכור, עכשיו הזמן לחדש את מראה ביתכם וליצור, עד כמה שאפשר, נקודות משיכה לקונים אלה. הנה כמה 

תכסיסים פשוטים שיעזרו לכם ליצור רושם חיובי על הקונים:

* דלת הכניסה – זה הדבר הראשון שהמבקרים רואים. האם הדלת ישנה, צבעה מתקלף והיא נראית שלא במיטבה? רצוי לבחון את החלפתה בדלת עמידה יותר לתלאות מזג האוויר ותתרום לחסכון באנרגיה. שיקלו את האופציות להחליפה בדלת עם זכוכית דקורטיבית שתאדיר את האפקט הראשוני ותכניס יותר אור לביתכם. יש בשוק דלתות כניסה מסוגים שונים. חלקן עשויות מחומרים שונים או שילובים של עץ, פיברגלס וברזל, והמגוון הוא עצום. רצוי לבחור בדלת שתתאים לסגנון הבית שלכם, תהיה זולה יותר לאחזקה ותוסיף למשיכתו של הבית.

* ידיות לארונות - החלפת הידית בדלת הכניסה, למשל, מהווה שיפור מהיר וזול שישנה מאוד את התמונה הכללית. התאימו את הידיות בארונות ובדלתות שיתאימו לסגנון הריהוט והדקורציה בבית. גם תיבת הדואר ומספר הבית צריכים להיות ממורקים ומרשימים. תופתעו מההבדל שייווצר בזכות שינויים קלים וזולים אלה.

* רענון חיצוניות הבית - צביעת דלתות חיצוניות, כמו דלתות המובילות לחצר או לחצר הצדדית, חיונית כי בדרך כלל דלתות אלה חשופות לקרני השמש בכל השנה ומצבן רעוע יחסית. ליצירת רושם עמוק יותר, צביעת הבית מבחוץ תתרום רבות. כמו כן צביעת אדני החלונות והדלתות בחוץ בצבעים מחמיאים יועילו רבות ליצירת רושם חיובי של בית מטופח ושמור, ויעלו את מחירו.

* תאורה משופרת - שורת אורות משני צידי שביל הגישה לבית, הניזונה מתאי תאורה סולרית, תרשים רבים. אפשרות אחרת היא תאורה שתאיר נקודות מיוחדות בחצר, את הבריכה או העצים, ותיצור מיקוד דרמטי לעיני המבקרים.

* "החדר הנוסף" -  במחקר שנעשה לאחרונה נשאלו המרואיינים מה יעדיפו לעשות אם יש להם חדר נוסף בבית. כמעט מחציתם הצהירו שמשרד או ספריה יהיו עדיפים בעיניהם. אם אכן יש בביתכם חדר כזה המשמש כמחסן, חדר כושר או חדר ארונות מאולתר, רצוי לסדר אותו כמשרד. רוב האנשים עובדים מבתיהם או לוקחים עבודה הבית, ומשלימים הכנסה בעבודה צדדית. כמו כן, משרד בבית מקל על תשלומי מס הכנסה, כשהתשלומים לוקחים בחשבון את המשרד בתחשיב הוצאות הנכס.

חשוב מאוד שלחדר תהיה דלת שאפשר לסגור. בנוסף, התקינו שולחן זוויתי בצורת "L", והתקינו מדפי אחסון ליד השולחן. הוספת ספה שאפשר להסב אותה למיטה, תוכל לשרת את הקונים החדשים אם יש להם אורחים אקראיים. אינכם חייבים לרהט חדר זה, אך הציגו אותו כאפשרות שתתאים לפלח גדול של אוכלוסיית הקונים בהתאם לעדיפותם האישית.

* עומס ריהוט: חשיבות נקודה זו היא עצומה, כי רוב בני האדם אינם בעלי דימיון  המאפשר להם לראות את הבית וגודלו מבלי שהריהוט הנמצא בו יפריע להם. 90% מהמבקרים יראו את ביתכם כפי שהוא מוצג. אם הוא עמוס ריהוט, תמונות, חפצי אמנות מיוחדים וציוד שעלולים להיראות מוגזמים למבקרים, ייפגע מאוד הרושם שביתכם יצור והם יראו אותו כבית קטן הרבה יותר מגודלו האמיתי.

אם החלטתם למכור את הבית, בקשו מחבר לבקר ולתת לכם רשימת דברים מיותרים. העבירו חפצים אלה לאחסנה או לתרומה, ציבעו את הבית בצבעים בהירים והחליפו נורות חשמל בנורות חזקות יותר.

הציוד החיוני הוא הבסיסי והוא שיצור את הרושם המצופה. אין מקום לתמונות אישיות על הקירות ועדיף להחליפן בתמונות נוף או פרחים. כך יוכלו הרוכשים החדשים לדמיין את עצמם 

גרים בבית, בעוד תמונות משפחתיות ואישיות גורמות להם להרגיש כפולשים לחייכם הפרטיים.

סוכן נדל"ן מיומן יוכל לעזור לכם בהכנת הבית למכירה ולהצגתו באור החיובי ביותר, בכדי ליצור תחרות שיכולה להביא לעלייה במחיר המוצע אף מעבר למחיר אותו קבעתם מראש.