המשכנתא מעיקה?

סביר להניח שהיא בהחלט מעיקה, אז הנה הדרך לשלם את המשכנתא מוקדם ומהר יותר

כמעט כל בעל בית משלם משכנתא חודשית. ההתחייבות לשלם 360 תשלומים חודשיים (30 שנה) או אפילו 180 תשלומים (15 שנה) מדירה לעתים קרובות שינה אצל רבים. ההלוואות הקבועות משולמות ומכסות את הריבית על הכסף שניתן, וכן עבור הסכום שאושר לשם רכישת הנכס.

כמו נישואין, ההחלטה לקחת הלוואה צריכה להיעשות ברצינות ואחרי הערכה ברורה האם תוכלו לעמוד בהתחייבות לתקופה ארוכה. רכישת בית היא ברוב המקרים הרכישה היקרה ביותר שאדם עושה בחייו,  וחשוב לראות את התמונה הכללית ואת יכולתו של בעל הבית לעמוד בתשלומים, מבלי לפגוע בתוכניות צמיחה והשקעה אחרות שהוא מתכנן לעצמו ולמשפחתו.

נכון שלא תמיד יישאר בעל הבית בנכס במשך כל תקופת המשכנתא, אך זוהי בהחלט החלטה לטווח ארוך. אם אתם רוצים לשלם את סכום המשכנתא מהר יותר, כדאי לשקול את אחת האפשרויות האלה:

***

* שלמו תחילה חובות אחרים. זו נשמעת החלטה מוזרה, אך חשוב להראות שאתם בעמדה טובה וסך כל ההתחייבויות שלקחתם כבר שולמו. זה יעזור לכם כשתקצרו את משך הלוואת המשכנתא. המלצתי היא לשלם את כרטיסי האשראי מהר ככל האפשר, כי הם נושאים ריבית גבוהה מאוד. שלמו תחילה את החשבונות הקטנים ביותר והמשיכו כלפי מעלה. הקטנת מספר ההתחייבויות שלקחתם תיצור תמונה מהימנה וחיובית יותר עליכם בניקוד האשראי שלכם. כמו כן, ככל שתקדימו לשלם את החובות הקטנים, כך תגדל יכולתכם לשלם את המשכנתא בטרם המועד לפרעונה.

* חלקו את התשלום החודשי. אסטרטגיה אחרת היא לשלם את המשכנתא בשני חלקים כל חודש. בנקים רבים מציעים תשלומי משכנתא כל שבועיים, כששיטה זו חוסכת לכם כסף בסך כל התשלומים, כי למעשה אתם משלמים חודש נוסף בשנה. סך כל התשלום מחושב על ידי הבנק פעם בחודש, כך שאמנם אין הקלה בסכום הריבית, אך משך זמן ההלוואה מתקצר. התשלומים הדו-שבועיים חייבים להיעשות בראשון וב-15 בכל חודש.

* שלמו יותר מהדרוש. הדרך הפשוטה והקלה ביותר לשלם את ההלוואה מוקדם יותר, היא להוסיף סכום כסף נוסף על התשלום החודשי הנדרש מכם. יש המשלמים סכום קבוע מדי חודש ויש המשלמים כשהם יכולים. יש דרכים שונות בהן תוכלו לבחור והכל תלוי במטרה הסופית שלכם ותקציבכם החודשי.

ראשית, דברו על כך עם סוכן ההלוואות שנתן לכם את ההלוואה. חשוב לדעת שכשאתם שולחים סכום כסף נוסף לבנק, תציינו שהכסף הזה חייב להיות מופנה לתשלום עבור הכסף שלקחתם, ולא עבור התשלום החודשי. אם לא תציינו זאת במכתב מצורף לצ'ק, הבנקים, לעתים קרובות, יפנו את הכסף כתשלום מוקדם עבור המשכנתא ובכך לא תרוויחו דבר. כדאי, לכן, גם להתקשר לבנק לאחר ששלחתם את הכסף ולוודא שאכן הוא הופנה עבור סכום ההלוואה עצמו ולא עבור הריבית.

אם שילמתם שני תשלומים חודשיים בשנה, תוכלו להקטין את משך תשלום ההלוואה משלושים שנה לכ-22.

* תשלום מעוגל. השלמת התשלום למשכנתא לסכום העגול הקרוב, למשל: במקום לשלם 2032.15 דולר שלמו 2100. שיטה זו תוריד, גם היא, חודשים ניכרים מסך כל זמן ההלוואה. רוב האנשים מתרכזים בסכומים עגולים כשהם מעריכים הכנסות והוצאות, כך שמספר דולרים בודדים לא ישנה להם הרבה.

* שיטת החצי. די מעניין. אתם יכולים להשיג תוצאות זהות לתכניות תשלומים חצי חודשיים מבלי לשלם פעמיים בחודש את מחצית סכום המשכנתא, וזאת על ידי הוספת 12% לתשלום החודשי הדרוש. לדוגמא, אם התשלום החודשי אמור להיות 2000 דולר, הוסיפו 12% (240) לתשלום וזה כאילו שילמתם חודש נוסף בשנה.

* שיטת הדולר. שיטה שאינה דורשת כמעט דבר, הוספת דולר אחד לכל תשלום חודשי. זה נראה שטותי ולא 

חשוב, אך אם תתמידו בכך בכל תשלום, תעזרו לתשלומי המשכנתא להסתיים מהר יותר.

***

רצוי לציין שכל השיטות שמניתי כאן תלויות במשכנתא האישית שלכם. דברו עם סוכן ההלוואות ותבחרו את השיטה הנוחה לכם ביותר.

המעלה הגדולה ביותר של תשלום המשכנתא מהר יותר היא שבכך תחסכו אלפי דולרים באי תשלום ריבית על ההלוואה. סכומים אלה מצטברים וחסכונם יאפשרו לכם לחיות ברווחת יתר, לרכוש מוצרים ושירותים חיוניים. כמו כן, עם עליית הערך המוסף של הבית, סכומי תשלום המשכנתא מהווים קרן ביטוח פיננסית, שתוכלו תמיד לממש על ידי מכירת הנכס ושימוש בכספים אלה למטרות אחרות - שיפור רמת חייכם או איכות החיים במעבר לבית הולם יותר את צרכיכם העתידיים.

מדוע השיפור בשוק כל כך איטי

המצב בשוק הנדל"ן משתפר, אבל לאט מדי. יש לכך מספר סיבות והשאלה האם הן ייפתרו בשנתיים הקרובות

בטרם נגיע בקליפורניה לדוחות על כלכלה חיובית ופורחת, עלינו לדלג על מספר משוכות שחייבות להיפתר. אמנם קליפורניה היא בדרך כלל במצב כלכלי טוב יותר מרוב מדינות ארה"ב בכל הקשור לנדל"ן, יכולת הרכישה של בתים ומצב המשק עדיין מקשים על מכירת הנכסים במספרים הדרושים ובמחירים המתאימים.

העובדות הבסיסיות משודרות בכל רשתות הטלוויזיה, מופיעות בקביעות על דפי העיתונים ושגורות בפני רוב אזרחי המדינה - העלייה המתמשכת במחירי הבתים וההיצע הנמוך הן הסיבות העיקריות המעכבות את התאוששות הנדל"ן בקליפורניה.

כמובן שהמצב הכלכלי, מספר מקומות העבודה במשק והמשכורות הנמוכות המשולמות לעובדים, מכבידים גם הם על ההתאוששות המצופה. מספר הבתים שנמכרו מתחילת השנה הוא נמוך, אך זה לא מפתיע כי רוכשים פוטנציאליים רבים פשוט אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש בתים. לכך מצטרפת ירידה דרמטית במספר הבתים בתהליך העיקול המוצעים למכירה, כשבעיקר מדובר בבתים הזולים יותר, וגם זה מקשה על ההתאוששות.

פירסומים רבים צופים התאוששות כלכלית איטית, אך רצופה, מעתה ועד שנת 2019. מספר מקומות העבודה ברוב הערים הראשיות בקליפורניה גדל, כשבערים מסויימות הגידול מורגש ומשמעותי יותר מאשר במקומות אחרים.

***

ראשית, על קליפורניה להתגבר על שלושה מכשולים: מכירת בתים ודירות הראו עלייה של 3.9 אחוז ביולי האחרון, אך זה עדיין נמוך ב-9.2 אחוז יחסית ליולי 2013. בכדי לשים נתונים אלה בפרספקטיבה נכונה, הרי שהמכירות בשבעת החודשים הראשונים של השנה היה הנמוך ביותר מאז שנת 2008.

והנה הסיבות לכך:

1. אנחנו פשוט לא יכולים להרשות לעצמנו לרכוש.

עליית מחירים מתמדת וההיצע הנמוך של בתים זולים לא מאפשרים לזוגות צעירים ורוכשים חדשים להיכנס למעגל הקונים. האינפורמציה שפורסמה לאחרונה מראה שלמרות שהעלייה במחירים האטה את הקצב שראינו באביב 2013, הרי שהמשך העלייה מאפיינת את כל שוק הנדל"ן בכל האיזורים. 97 מתוך 100 הערים הראשיות שנבנחנו הראו עלייה שנתית מתמידה ו-94 אחוז מהן הראו עלייה מרבעון אחד למשנהו.

מחיר בית ממוצע בקליפורניה עלה ב- 1,100 דולר ועמד על 390,100, שזו העלייה האיטית ביותר שנרשמה מאז ינואר השנה. הציפייה היא שנראה שינוי רציני שיביא להתאוששות וליציבות במחירי הבתים.

2. בתים בתהליך העיקול – נעלמים.

בחודש יולי 2013 היוו מכירות נכסים שנמצאו בתהליך העיקול 25.6 אחוז מכלל מכירות הנכסים, ואילו היום אחוז זה עומד על 17. בנוסף, הנתונים מראים שמחיר הבתים הנמכרים במכירות רגילות עלה מעט מאוד, מה שמראה שהממוצע עלה כתוצאה ישירה מעליית מחירי הבתים הרגילים.

היצע הבתים הנמצאים בתהליך העיקול ממשיך לרדת עקב המחיר העולה של הבתים. זהו תהליך חיובי הגורם לשיפור המצב ועליית הערך המוסף של הבתים במשק. בחודש יולי היתה ירידה של 22 אחוז יחסית ליולי 2013 בהיצע הבתים הנמצאים בתהליך העיקול,  ונראה שהתהליך יימשך. נראה כי אלה שעדיין מחפשים לרכוש בתים הנמצאים בתהליך הזה איחרו את הרכבת, וייאלצו לשקול רכישת בתים במכירות רגילות.

נראה גם שהערך המוסף על הבתים ימשיך לעלות ולכן בעלי בתים בצרות יוכלו למכור את בתיהם אפילו ברווח. הם לא יצטרכו להפסידם לבנק ולכן ניקוד האשראי שלהם לא ייפגע, כך שהם יוכלו לרכוש בית אחר בעתיד כשמצבם הכלכלי ישתפר.

3. מצב התעסוקה ואישור ההלוואות למשכנתא.

מחירי הבתים  והריבית למשכנתאות עלו מהר מדי בשנה שעברה. הסיכויים לעלייה עתידית גבוהה קלושים, וכך כנראה יהיה עד לשינוי במצב התעסוקה ושיפור רציני במצב המשכורות, שיאפשרו לאנשים לקבל אישור להלוואה.

הגורם הבסיסי שייטה את הכף, ייצג את שוק הנדל"ן ויחזיר את השפיות לשוק הוא מצב הכלכלה. שליש מכלכלת קליפורניה מבוסס על שוק הנדל"ן והפעילות סביבו. השוק זקוק לשיפור ניכר ביציבות המשק הכלכלי, שימוש במאגרי הנפט האדירים הנמצאים כאן, ייצואו לעולם ודילול ניכר ברכישת נפט ממדינות ערב. כל זה יחד עם שיפור יכולת הפועל האמריקאי להתחרות בשוק העולמי ביצוא סחורות, שירותים ותעשיות עתירות מדע, יחזירו את הדימוי של אמריקה בעולם, יזרימו כספים רבים לקופת ארה"ב ויביאו שיגשוג עצום בכלכלה ובשוק הנדל"ן.

משקיעים זרים קונים וקונים

שער חליפין טוב ומחירים נמוכים ממשיכים למשוך שפע של משקיעים זרים לארה"ב

המשיכה של ארה"ב עקב הכלכלה היציבה יחסית והמודל לאיכות חיים טובה יותר מאשר ברוב ארצות העולם, מניעה זרים רבים לרכוש נכסים כאן כהשקעה עתידית. הנתונים מראים שבין אפריל 2013 לאפריל 2014, רכישות משקיעים זרים הגיעו ל-92.2 מיליארד דולר. זו עלייה עצומה ביחס לתקופה הקודמת, בה סכום ההשקעות היה 68.2 מיליארד.

אנו חיים בשוק בינלאומי. זאת אומרת, שלמרות ששוק הנדל"ן הוא מקומי והרוכשים גם הם אמורים להיות מקומיים, הרי שהאפשרויות לרווחים על השקעתם  לטווח קצר וארוך, כמו גם יציבות המטבע, מהווים משיכה עצומה למשקיעים הזרים.

מהגרים ורוכשים זרים רוכשים בתים בכל רחבי ארה"ב, אך 55 אחוז מכלל ההשקעות מרוכזות בפלורידה, אריזונה, טקסס וקליפורניה. פלורידה היא במקום הראשון עם 23 אחוז וקליפורניה במקום שני עם 14 אחוז, אחריה טקסס עם 12 אחוז ואריזונה עם 6 אחוזים. הערים המבוקשות ביותר הן לוס אנג'לס, במקום הראשון בשנת 2014, ואחריה מיאמי, לאס וגאס, אורלנדו וניו יורק.

המשקיעים הזרים מסתמכים על מרכיבים שונים למטרת רכישת הנכסים באיזורים מסויימים. הסיבות לרכישה הן: קירבה למקום מגוריהם, האם גרים באיזור קרובי משפחה או חברים, שוק העבודה ואפשרויות הלימוד, המיקום ומזג האוויר באיזור.

המשקיעים האירופאים נמשכים בעיקר למקומות בהם מזג האוויר חם יותר כמו פלורידה ואריזונה, כשהחוף המערבי מושך בעיקר משקיעים אוריינטליים. משקיעים מהודו נוטים לרכוש במקומות בהם יש שפע של תעשיות עתירות מדע כמו קליפורניה, ניו יורק וצפון קרוליינה. מאוד נפוץ לראות אוכלוסיה רבה מאותה מדינה, נתון המצביע שכנראה הסיבה לכך היא העברת מידע אישי, מפה לאוזן, בין משקיעים תושבי ארצות אלה, המחלקים את נסיונם בין חבריהם ובני משפחותיהם.

המשקיעים הזרים נוטים ברובם לרכוש במזומנים ודו"ח 2004 מראה שלמעלה מ-60 אחוז מהעסקאות לזרים נעשו במזומן, לעומת הרכישות לאמריקאים שרק 30 אחוז מהן נעשו בצורה הזו.

***

אישורים לקבלת הלוואות עדיין מהווים את המכשול העיקרי ברכישות ממשקיעים זרים, שנפגעים מכך שאין להם היסטוריה של אשראי בארה"ב, אין להם אזרחות (Social Security) והם מתקשים להמציא הוכחות מהימנות על מצבם הכספי והכנסתם בעבר. זאת לעומת תושבים אמריקאים היכולים להוכיח אזרחות ולהמציא את המסמכים הדרושים לשם אישור הלוואה למשכנתא.

רוב הבתים שנרכשו על ידי תושבים זרים, בערך 42 אחוז, נרכשו למטרות מגורים. משקיעים זרים הרוכשים לשם השקעה יכולים לשהות רק עד שישה חודשים בשנה בארה"ב, כך שהם משתמשים בנכס כבית שני, בית נופש, או שהם משכירים אותו למטרות רווח והשקעה לטווח ארוך.

65 אחוז מהרכישות הן של בתים פרטיים. מחצית המשקיעים מעדיפים לרכוש באיזורים כפריים ובפרברי הערים הגדולות. רבע מהם מעדיפים לרכוש בערים גדולות וכ-13 אחוז רוכשים במקומות נופש. המשקיעים הזרים באים מכל העולם, כשקנדה, סין, מכסיקו, הודו ואנגליה מהוות 54 אחוז מסך כל המשקיעים. קנדה מובילה עם  19 אחוז, ירידה של 4 אחוז ביחס ל-2013.

סין מחזיקה במקום הראשון בסכום ההשקעה, עם רכישות של 22 מיליארד דולר, כשמכירה ממוצעת עומדת על 591,000 דולר. סין היא גם המקור בעל הגידול הגבוה ביותר ומהווה 16 אחוז מכלל הרכישות השנתי - גידול עצום מ-4 אחוז בשנה הקודמת. מכסיקו נמצאת במקום השלישי עם 9 אחוז מכלל ההשקעות, כשהודו ואנגליה מהוות 5 אחוז כל אחת.

***

חשיבות עצומה ניתנת לכך שרוב המשקיעים הזרים משתמשים בשירותיהם של סוכני נדל"ן מיומנים המהווים עבורם מקור מעולה לאינפורמציה על מצב שוק הנדל"ן, הכלכלה המקומית, בתי הספר באיזורים השונים. כמו גם כדאיות ההשקעה באיזורים המועדפים מבחינה אישית וכהשקעה כדאית עבורם, הן לטווח קצר והן לטווח ארוך.

נראה שבמקומות מסויימים בארה"ב עליית מחירי הבתים תימשך עוד זמן רב בעיקר עקב רצון המשקיעים הזרים לרכוש בתים כאן. מגמה זו מהווה משקל נגד לכלכלה החלשה בארה"ב ולקשיים הרבים שרוכשים חדשים וצעירים עומדים בפניהם בדרך לקבלת המשכנתא.

אם לא היו מבוצעות רכישות כה רבות על ידי משקיעים זרים, נראה שמחירי הבתים היו יורדים מאוד. לכן, מצב עכשווי זה יכול להשתנות מאוד אם הכלכלה המקומית תשתפר, מקומות עבודה טובים יתווספו למשק ובטחון הציבור האמריקאי יגבר. או מצד שני, אם מסיבות כלשהן יקטנו ההשקעות הזרות המגיעות מכל העולם והלחץ על מחירי הבתים יביא לירידת מחיריהם.

והרי התחזית להמשך השנה

לא שמנו לב וכבר עברה לה חצי משנת 2014. הנה מה שאפשר לצפות שיקרה בשטח הנדל"ן בחצי השני

שנת 2013 והמחצית הראשונה של השנה הנוכחית הראו עלייה מהירה במחירי הבתים, ונראה שעתה החלה מורגשת האטה עונתית מסויימת. לאחר החורף הקשה בחוף המזרחי ועליית הריבית, שהביאו האטה בקצב המכירות, היווה האביב בשנה שעברה נקודת מפנה והמחירים עלו מדי חודש, עד עתה. נראה שאנחנו בדרך ליציאה סופית מהמשבר שחווינו. מומחים בשטח הנדל"ן וכלכלנים הציגו לאחרונה את השקפתם לגבי העתיד 

לקרות בחצי השני של 2014.

* המחירים יעלו, אך בקצב איטי יותר.

שוק הנדל"ן עלה בעיקר באיזורים המבוקשים, בלמעלה מ-10 אחוז בחודש. מניתוח נתוני המכירות בערים שנבחרו בדו"ח, נראית למשל ירידה מ-12.6 אחוז באפריל ל-10.8 אחוז במאי, ובסוף יוני הורגשה עלייה של 9 אחוז בלבד מהחודש הקודם. נראה שמגמה זו תמשיך עד סוף השנה. באיזורים המבוקשים ביותר מורגשת ירידה גדולה יותר, ובלוס אנג'לס ודרום קליפורניה מורגשת התייצבות מחירים. רוב המומחים סבורים כי לקראת סוף השנה נראה עליית מחירים ממוצעת של 5 אחוזים.

לשם השאווה, הערך המוסף לבתים בשנת 2013 היה 11.5 אחוז בממוצע. העלייה הגבוהה ביותר שנרשמה היתה של 12 אחוז בשנת 2005 וההערכה היא שיקח שלוש שנים נוספות להגיע למחירים שהיו בשיאם ב-2007. הסיבות להאטה הן: הקטנה משמעותית במספר הנכסים הנמצאים בתהליך העיקול והקטנה במלאי הבתים המוצעים למכירה.

* ההיצע ימשיך לעלות.

ההיצע שהיה מקובל בעבר עמד על שישה חודשים, כלומר שאם לא יתווספו בתים למכירה, ההיצע יימכר תוך שישה חודשים. ההיצע הנמוך הנמשך כבר 20 חודשים מהווה אתגר לרבים מהרוכשים הפוטנציאליים. מצד שני, היצע נמוך זה גרם לעליית מחירי הבתים בשוק ולעליית הערך המוסף עליהם, דבר שהתקבל בברכה על ידי רבים מבעלי הבתים, שחלקם היו בעבר על סף העיקול וכיום יכולים למכור את בתיהם ברווח.

הפגיעה המורגשת היא בבעלי הבתים הזולים, שרבים מהם עדיין נמצאים בעמדה גבולית ועלולים להימכר בתהליך העיקול. בחודש יוני השנה היו כ-19 אחוז מבעלי הבתים בערך מוסף שלילי על בתיהם. הסיכויים גבוהים פי שלושה שבעלי בתים אלה יפסידו את בתיהם או ימצאו בערך מוסף שלילי, לעומת השליש העליון והיקר יותר של הבתים ובעליהם. אך ככל שהמחירים ממשיכים לעלות, גוברים הסיכויים של בעלי הבתים הזולים להגיע לערך מוסף חיובי על בתיהם.

אחוזי הבנייה החדשה מתחילת השנה, מאכזבים מאוד. הסתמנה נפילה משמעותית ביוני לעומת שנה שעברה. החודש האחרון היה החלש ביותר מאז ספטמבר 2013 והשוק נמצא בחוסר בשש השנים האחרונות. נתוני יוני השנה מראים על עלייה של 7.5 אחוז לעומת השנה שעברה, אך עלייה זו היא קטנה מדי ולא משנה את התמונה הכללית.

לעומת זאת, הביקוש לבנייה חדשה הוא גבוה מאוד ועקב ההיצע הנמוך, מחירי הבתים החדשים עלו בלמעלה מ-18 אחוז.

התנופה הגדולה ביותר בשוק הבתים החדשים היא בבניית בתי דירות למגורים או לשכירות, וציפיות הקבלנים הן שהקונים יבואו מהשכבה הצעירה באוכלוסיה, כשהצעירים רוכשים את ביתם הראשון. נראה שההיצע ימשיך לגדול, בעיקר בגלל העלייה במחירים, לפחות עד סוף השנה.

* שינויים בסיסיים יהיו הנורמה החדשה.

לדעת כלכלנים, הריבית למשכנתאות תעלה עד סוף השנה ל-4.7 אחוז. הממשל מודה שהתאוששות שוק הנדל"ן די נעצרה, כשהסיבות בחלקן מבוססות על הירידה בבנייה חדשה והירידה בהכנסות למשפחה. למרות העלייה המשמעותית בשנת 2012 והמחצית הראשונה של 2013, שוק הנדל"ן למגורים מפגר עדיין ב-45 אחוז מהשיא שקדם למשבר של 2007.

מורגשת ירידה רצינית במספר המועסקים בענף הבנייה והשיפוצים, והמרכיבים המקובלים שהניעו את גלגלי שוק הנדל"ן לטווח הארוך, מגמגמים מאוד או שאינם מראים סימני חיים. בין מרכיבים אלה אפשר למנות את העלייה האיטית בהכנסות לנפש, התחזית על שוק העבודה העתידי, הלוואות הבנקים למשכנתאות ומבנה התא המשפחתי, ולמרות הרווחים הגבוהים של החברות במשק, תשלומי המשכורות נשארו ברמתם הקודמת.

מציאות זו והמחסור במספר הבתים הזולים, מפחיתים את מספר הזוגות הצעירים ורוכשי בתים ראשונים מהשוק, שירד לשפל של 28 אחוז מכלל הרוכשים. גם ההלוואות לסטודנטים מגבילות ציבור זה בגילאי 18-34 מלרכוש נכסים למגורים. אם נוסיף לכך את מספר הצעירים הממשיכים להתגורר בבית הוריהם, או עוזבים לגור בשכירות, נראה את הכיוון של ענף הנדל"ן.

לא פלא שבמחצית זו של השנה נראה הרבה יותר בתי דירות חדשים המיועדים לשכירות ולא למכירה. בתי דירות אלה נמצאים בתאוצת בנייה שהחלה בעיקר בשנה שעברה, ולכן נראה את סיום הבנייה שלהם בתקופה זו של השנה. הביקוש הגובר למגורים בשכירות יפגע במספר בתי הדירות שיושלמו בקרוב, והמחסור בדירות למגורים בשכירות יעלה את סכום השכירות המבוקש עד לאיזון בין הביקוש להיצע.