שוק הנדל"ן בא לעזרה

שוק הנדל"ן בא לעזרה

ההשתפרות של שוק הנדל"ן מחישה את ההבראה של המשק בכלל, כל עוד לא ניפול מהצוק הכלכלי

שוק הנדל"ן הפך לאחד הגורמים הראשיים בחיזוק הכלכלה האמריקאית. רבים טוענים שהוא זה שיעזור להיחלצות מהמצב הכלכלי אליו נקלענו בשנת 2007 והממשיך עד היום.
למרות הסימנים שהשיפור ממשיך, המחסור במקומות עבודה וההאטה בקצב הגידול במשק עדיין מכבידים על על הכלכלה ומאטים את ההבראה המצופה.

התחזית הכלכלית לשנת 2013 צופה שיפור מועט מאוד בכל הקשור למצב התעסוקה, ולעומת זאת, עליה משמעותית במסים של כל שכבות הציבור, במיוחד בשל פקיעת תוקפן של הקלות המס הזמניות מימי בוש. העליה הצפויה בהוצאות הציבור והמשק בכלל זכתה לכינוי "הצוק הפיסקלי" (The Fiscal Cliff), ביטוי המסמן נקודת מפנה לרעה, או נפילה דרסטית בשל התגובה למצב כלכלי בו ההכנסות יופנו לתשלום הריבית על הכספים שלווינו בעבר והמשק האמריקאי יפול בחוזקה לשפל כלכלי חדש.
אפילו אם תתקבל בקרוב פשרה בין הנשיא לקונגרס האמריקאי, לא נראה שהכלכלה האמריקאית תגדל ביותר מ-2 אחוזים בששת החודשים הראשונים של השנה, ועם התחזיות לשוק נדל"ן אנמי והוצאת כספים נמוכה ומדודה על ידי הציבור, נראה שסך הכל תגדל הכלכלה השנה ב-3 אחוזים, שזהו אחוז נמוך מאוד שאיננו מביא לשיקום בריא ומבוקר של הכלכלה כאן.

אם אכן תושג פשרה בקשר לסכנת הצוק הפיסקלי, אחוז האבטלה יעמוד השנה על 8 אחוזים ובשנה הבאה  יירד  ל-7.2 אחוזים עם עליית מספר מקומות העבודה במשק.
אם, לעומת זאת, לא תושג פשרה כזו, יעלה אחוז האבטלה ל-9 אחוזים והמשק יפול לשפל חדש בשנה הבאה.
נתונים אחרים שאינם תורמים לשיפור המצב הם המיתון הכלכלי הקשה באירופה וביפן וכן העובדה שכלכלות צומחות כמו אלו של ברזיל, סין והודו מאיטות בהרבה את קצב הגידול שהן חוו בעבר.
מה שלא יהיה הפתרון, ההיחלצות מהמצב הכלכלי הקשה בו אנו נתונים כיום איננה ניתנת לפתרון מהיר ואם הצעדים הנכונים אכן ינקטו כגון הקלות במיסים, יצירת מקומות עבודה רבים וריסון ההוצאות הממשלתיות המשווע, הרי שנראה צעדי היחלצות נכונים. לעומת זאת, במידה והפוליטיקאים עדיין לא יצליחו להגיע להסכמה בנוגע לצעדים בהם יש לנקוט לשיפור המצב במשק, מצבנו יורע בהרבה וההיחלצות תהיה איטית  ומכאיבה הרבה יותר.
התעשיינים האמריקאים קראו נכון את הכתובת על הקיר והם יגבירו את קצב ההצטיידות במכשור אוטומטי ושימוש ניכר במיחשוב וטכנולוגיה מתקדמים. זה כמובן יפגע מאוד במספר מקומות העבודה הנחוצים במשק. רבים ממקומות העבודה שבוטלו ע"י האוטומציה, לא יחזרו שוב ועובדים המחפשים עבודה, מוטב שילמדו ויפנו למקורות הנכונים לשם השתלמות במקצועות להם צפוי ביקוש רב במשק העתידי בטווח הקצר והארוך.
מצבו של שוק הנדל"ן יהווה פועל יוצא מהמצב הכלכלי הרחב יותר במשק והוא יהיה שונה מהמצב בשלושת השנים האחרונות בהן השקעות בעסקים ועליה בייצוא היוו את חלק הארי של השיפור ושוק הנדל"ן והעסקאות בו הגיבו בעיקר לתנודות המשק בעקבות כך.
בשנה האחרונה מהווה ההתאוששות בשוק הנדל"ן מקור חיובי ליציבות וגידול בשוק כולו. שוק הנדל"ן החיובי והאנרגטי מראה פעילות רבה, ויותר ויותר קונים מתחרים על רכישת מספרם המצומצם יחסית של בתים המוצעים למכירה. הריבית הנמוכה במשק, הנמצאת בגובה נמוך מאוד כבר תקופה ארוכה, מושכת יותר ויותר קונים פוטנציאליים לנצל מצב רכישה זה.
כמו כן גם המשקיעים עם מזומנים רבים בידם מחפשים באגרסיביות נכסים זולים יחסית בכדי לשפצם ולמכרם ברווח ובמהירות, או להשכירם בכדי לנצל את החוסר במגורים להשכרה במשק ומחירי השכירות הנמצאים בעליה מתמדת.
באותו זמן, מספרם של הנכסים המעוקלים יורד, ובכך נוצר לחץ כבד על נכסים שאכן מוצעים למכירה עתה, בעיקר נכסים מתחת ל-500 אלף דולר לבתים ו-200 אלף דולר לדירות בלוס אנג'לס לדוגמה.
המפעלים היצרניים הובילו את ההיחלצות עקב ההשקעות העסקיות, הייצוא והשיפור במכירות המכוניות. שטח זה ימשיך לגדול גם בעתיד, אך באחוז נמוך יותר והוא יפנה את מקומו כמוביל בשיפור לשוק הנדל"ן שיהיה הגורם הראשוני והעיקרי לשיפור בשנים הקרובות.
ניכרת עליה משמעותית וגוברת בבניית בתים חדשים, שתורגש בעיקר בשנת 2013 והקבלנים יראו שיפור רציני ברווחיהם.
לפי התחזית, הבניה בקליפורניה תגדל בשנתיים הקרובות יותר מכל שאר ארצות  הברית. נקווה שתחזית זו אכן תתאמת.

בניה שונה וירוקה

בניה שונה וירוקה

מגמות חדשות בבניית בתים מראות על כיוונים חדשים באופן המגורים של הדור החדש והוותיק כאחד

עם השיפור הניכר במכירות נכסי נדל"ן, ובעיקר של בתים חדשים, והיציאה המשמעותית מהמשבר שחווינו משנת 2007 ועד היום, הקבלנים מאמינים שהקונים הפוטנציאלים של היום יעדיפו בתים שונים מהבתים הגדולים שנמכרו לפני המשבר ואיפיינו את שוק הבתים ברובעים רבים בארה"ב.

חידוש פופולארי בבניה העכשווית מציג תוכניות לבתים המצוידים ביכולת לייצר אנרגיה סולרית ובאגף מיוחד בתוך הבית למגורי הורים קשישים. הבתים מתוכננים כקומפקטים יותר וקרובים למרכזי העבודה והקניות. הם מיועדים לזוגות צעירים, משפחות מתפתחות ובאים גם כמענה לביקוש של הדור המבוגר יותר לעבור למגורים בבתים קטנים יותר מאלו בהם הם גרו עד כה.

מחקרים רבים שנעשו בקרב בעלי בתים ורוכשים פוטנציאלים הובילו להנחה כי דור הרוכשים הבא מעדיף את דרך הזהירות והרכישה הבטוחה כדי לבטח את עצמם ככל האפשר מפני נפילה במחירי הנדל"ן כפי שחווינו לא מכבר. תוכניות הבניה הללו מוצגות כמענה לגישה החדשה.
חברות בניה מהגדולות בארה"ב הציגו את תוכניותיהם להווה ולעתיד הקרוב. למשל, חברת לנאר, שבסיסה בפלורידה ,מתרכזת בבנייתם של בתים לאיכלוס מספר דורות תחת קורת גג אחת. בתים אלה כוללים מטבח נוסף, חדר כביסה, גרז' וחצר נפרדת עבור הורים מבוגרים או ילדים שבגרו אך עדיין מתגוררים עם הוריהם. קהל יעד נוסף הוא אוכלוסיית המהגרים של דרום קליפורניה, המרבה לארח הורים וקרובים המגיעים לביקור ממושך מארצות המוצא שלהם, המזרח הרחוק או ישראל, לדוגמה. שטח המגורים של בתים אלה הוא לעתים כפול בגודלו מבית רגיל במטרה לאפשר את האירוח הממושך, החיים המשותפים, או המעון למשפחות מורחבות.
לעומת זאת, מורגשת תנועה ערה למדי של הורים מבוגרים שילדיהם עזבו את הבית והם מוצאים את עצמם בחלל שהוא פשוט גדול מדי עבורם ושאחזקתו יקרה מדי. בלוס אנג'לס ובברלי הילס ניכרת התופעה של מעבר מבתים של 3000 רגל רבוע לבתים של 2000 רגל רבוע ואפילו פחות מזה, כששלושה חדרי שינה  ומעלה מומרים בשניים או מכסימום שלושה חדרים.

רכישה מואצת נראית גם בשכונות מוגנות, בהן הבתים נמצאים בתוך מתחם סגור וחולקים שירותים בתשלום של בריכות שחיה מחוממות, מגרשי טניס, אולמות כינוסים, חדרי כושר ולעתים אפילו מגרשי גולף. אלו אפשרויות מגורים המיועדים לגמלאים להם האפשרות הכספית לשלם עבור שירותים אלה.

 תכנון הבתים החדשים למשפחות מורחבות ניחן בתיכנון המאפשר חסכון וניצול מקסימלי של אזורי המחייה ובאותו זמן אחזקת הבתים היא קלה וזולה יחסית.

רוכשים חדשים מעדיפים לרכוש בתים "ירוקים", הצורכים פחות אנרגיה בזכות שימוש באנרגיה סולארית וחלונות מיוחדים השומרים על מידת הטמפרטורה בבית ומאפשרים שימוש משמעותי יותר באור טבעי. בניית חדרי שינה גם בקומה הראשונה של הבית וכן קירבתו למקומות העבודה מהווים אטרקציה המושכת קונים רבים לרוכשים.
הבעיה היא שבניה קבלנית של בתים היא תעשיה מאוד מיושנת ואיננה מיישרת קו עם השינויים ברצון הצרכנים. עתה נראה שחברות הבניה החלו להבין שכדי להיות תחרותיות, הן חייבות להשתנות ולהתאים את עצמן לדרישות שוק הקונים הגדל והולך, גם אם הוא מראה על מגמה חדשה של רכישת בתים קטנים יותר.

הציבור זוכר ומבין, שזה עתה יצאנו מתקופה בה רכישות נעשו מתוך ציפיה לרווחים עתידיים מבלי לקחת בחשבון שכשהתחזית לא מתאמתת הרוכשים לא יכולים לעמוד בהתחייבות הכספית עליה חתמו.

תוכניות בניה חדשניות לוקחות בחשבון מכסימום חיסכון באנרגיה ויצירת אנרגיה חילופית ע"י השמש או הרוח כדי להביא את את ההוצאות על החשמל לאפס. קירות עם בידוד מעולה, מכשירי חשמל חכמים וחסכוניים, נורות לד המשתמשות בפחות חשמל לתאורה וניצול מכסימלי של איזורי המחיה הם חלק מהבתים הנבנים כיום וייבנו כנראה בעתיד.
מצחיק קצת לחשוב על כך איך בישראל כל בית ובניין מצויד בדודי שמש עוד משנים עברו ואילו רק עכשיו אמריקה מגלה את האפשרות הזו.