המדריך השלם למשקיע

רכישת נכסים להשכרה: היתרונות, החסרונות ומה שביניהם. כל מה שרציתם לדעת ולא היה לכם את מי לשאול

רבים בקהילה הישראלית מתעניינים ברכישת נכסים כהכנסה קבועה ופחות מסוכנת, ומשתמשים לשם כך בכספים היושבים בחשבונות בנקים שאינם נושאים כמעט ריבית. לעומת זאת קשה להם לשלם את המחירים הגבוהים לשירותים ומזון שלא מפסיקים לעלות.

אז החלטתם לחפש נכסים להשכרה. איפה עליכם להתחיל? איזה סוג נכסים אתם רוצים לרכוש? כנראה שהבחירה תהיה קלה מאוד, כי אין כל כך הרבה אפשרויות בחירה. טעות. יש לכם אפשרויות שונות לבחירתכם. לא כל כך רבות, אך עדיין אפשרויות לשיקולכם והן די מבלבלות, בעיקר את אלה המתחילים.

אמנה לפניכם בכתבה זו את הנתונים הבסיסיים שעליכם לשקול ולהבין. תחילה רשימת הדברים שאתם צריכים לדעת ולהיזהר מהם, ולאחר מכן איך כל אחד מהם משפיע על התוצאה הסופית.

המאפיינים של נכסים להשכרה

קל להניח שהנושא די פשוט, אך לא כך. הנה רשימה של מאפיינים לענף זה כשחלק מהם חשוב יותר או פחות מהאחרים.

גיל - בדרך כלל, ככל שהנכס ישן יותר, תצטרכו להשקיע יותר כסף בשיפוצו ובסכומי הכסף שיהיו דרושים לאחזקתו השוטפת. כאשר הנכס חדש יותר, מטבע הדברים ההוצאות עליו יהיו פחותות בהרבה. כמו כן, כנראה שלא תצטרכו להשקיע כספים בשיפוץ רציני עליו.

מצד שני, לא תמיד נכס חדש יותר הוא חופשי מהוצאות גבוהות יחסית לנכס ישן יותר. בתים חדשים רבים נבנים בצורה גרועה ולעומתם בתים ישנים ניבנו לעתים קרובות בצורה טובה יותר.

אם הבית ישן, בידקו איזה חלק ממנו שופץ, כולל חשמל וביוב, מהו משך החיים המצופה מהמערכות הקיימות כגון הגג ומהן ההוצאות המצופות משיפוצו או החלפתו.

מצב הנכס - זהו אחד הנתונים החשובים ביותר שעליכם לבדוק. הסיבה הראשונה היא שמצב הנכס יצביע על ההוצאות הצפויות לאחר הרכישה, ועל כמות ומשך השיפוץ שיידרשו. אם ההוצאות משמעותיות, הן יכולות לרוקן את חשבון הבנק שלכם במהירות ולעלות הרבה מעבר לסכום שהקדשתם להשקעה כזו, מה שיכול להטות את הכף מהכנסה להפסדים די גדולים. זה לא אומר שעליכם להימנע מרכישת נכס הדורש שיפוצים רציניים, אך אם עשיתם זאת, חשוב מאוד להביא את ההוצאות האלה בחשבון בעת הגשת הצעת הרכישה או בתקופת בדיקת הנכס, בה יתגלו הפגמים בבית ודחיפות השיפוצים הנדרשת.

בנוסף לצד הפיננסי הקשור למצב הנכס, אתם צריכים לקחת בחשבון גם את המאמץ והזמן, כי זה דורש בעלי מקצוע ופיקוח עליהם, חומרים וציוד, וכמו כן תקופת זמן העבודה שבה לא תוכלו להשכיר את הכנס ותחוו הפסדים עליו.

אם אינכם מעוניינים או מוכנים לכך, כדאי לפסוח על הנכס ולבחור בנכס אחר במצב טוב יותר. אפילו אם תשלמו עליו יותר, לעתים זו העסקה הכדאית בסופו של דבר.

גודל - שטח הנכס ומספר חדרי השינה בו חשובים מאוד כשבוחנים את גודלו. נתונים אלה הם בעלי חשיבות עליונה, כי גודל הנכס משפיע רבות על סכום השכירות שתוכלו לקבל עליו או מחירו בעת מכירתו.

לדוגמא, נכס עם 3 חדרי שינה יקסום לסוג מסוים של לקוחות, שהוא שונה לחלוטין מלקוחות המחפשים חדר שינה אחד. הדבר נכון גם בקשר לחדרי אמבטיה.

בנוסף, מרכיב חשוב אחר הוא שנכס עם שני חדרי שינה ויותר יקסום יותר למשפחות, וכנראה שהשוכרים אותו ישארו בו שנים רבות. לעומתם, דירת חדר אחד מתאימה בדרך כלל לרווקים ולצעירים, ולכן תקופת השכירות יכולה להיות קצרה הרבה יותר.

מיקום - האימרה הנדושה הידועה לכולנו - בנדל"ן הכי חשוב זה מיקום, מיקום, מיקום! הסיבות לחשיבות המיקום בהקשר להשקעה בשכירות הן: הבטחון באיזור, עד כמה המיקום מבוקש, אחוזי הנכסים העומדים ריקים, מחירי הנכסים הזהים באיזור, איכות השוכרים, המחיר, עליית ערך הנכס וסכום ההשכרה בהתאם לשטח הנכס. כל אחד ממרכיבים אלה יכול להיות אחראי לרווחים על הנכס.

מחיר - חשיבות המחיר היא משתי סיבות: 1) כמה אתם מוכנים להוציא לשם רכישת הנכס. 2) ההחזר עבור ההשקעה.

הסיבה הראשונה ברורה - הסכום שיש לכם להשקיע או אם תוכלו לקבל הלוואה. זו כמובן הסיבה שתקבע אם תוכלו לרכוש את הנכס או לא. ההחזר עבור ההשקעה תלוי אם אתם רוכשים במזומן או צריכים לקבל הלוואה. מחיר הנכס צריך להיות נמוך מספיק בכדי שסכום השכירות שתקבלו יכסה את ההוצאות, וישאיר לכם רווח לאחר שחישבתם נכונה את כל ההוצאות שקשורות בהחזקת הנכס.

הכנסה משכירות - מחיר הרכישה הוא מישני בלבד אם סכום השכירות שתקבלו לא יהיה גבוה מספיק.

המושג "היחס בין המחיר לשכירות" חשוב מאוד ובמילים אחרות: האם מחיר הרכישה מוצדק יחסית לסכום השכירות שנקבל עבורו. כמובן שללא תוצאה חיובית למשוואה זו - אין הצדקה כלכלית לרכוש את הנכס וכדאי לחפש נכס אחר שיביא תשואה חיובית, כי אחרי הכל זוהי הסיבה העיקרית שאתם מעוניינים לרכוש נכס, נכון?

הוצאות - הצעד הראשון שעליכם לעשות הוא לוודא שמחיר הרכישה באיזור נתון זה הוא הגיוני, וזאת כמובן לאחר שבדקתם שההוצאות שהמוכר מסר לכם הן נכונות, עם קבלות, והגיוניות בהתאם למקובל בענף בתי הדירות להשכרה או בתים פרטיים להשכרה. אם החישוב מראה על הכנסה ריווחית, כדאי לרכוש את הנכס.

נקודה חשובה: אל תעריכו את ההוצאות אם אינכם חייבים והשתדלו להסתמך על הנתונים הנכונים שתקבלו מהמוכר. צריך לזכור גם שמיסי הארנונה השנתיים ומיסי ועד הבית שונים מנכס אחד למישנהו, כך שחשיבות עצומה ניתנת לרשימת ההוצאות המדויקות שיהיו ברשותכם.

***

סוג הנכס - מסחרי או למגורים

סוג הנכס חשוב בעיקר למטרות קבלת הלוואה, אך תלוי בסוג הנכס הרצוי והמועדף עליכם. תצטרכו לקחת בחשבון הוצאות נוספות כגון חברה לניהול הנכס. אם אתם מעוניינים בנכס למגורים שמורכב מאחת עד ארבע יחידות דיור בלבד, ניהול הנכס יכול להיעשות בצורה זולה בהרבה וברוב המקרים תוכלו לפקח על כך בעצמכם, כי המשימה אינה כה מסובכת או יקרה.

הפוטנציאל של עליית הערך - חשיבות מיוחדת לגורם זה צריכה להינתן אם אתם רוכשים את הנכס בתקווה שערכו המוסף יעלה וזוהי הסיבה העיקרית לרכישה. אם אכן כך, הרי שרכישת נכס בלוס אנג'לס תביא ערך מוסף גבוה ומהיר יותר מאשר במדינות אחרות.

אם חשובה לכם יותר ההכנסה מהנכס, אזי כדאי שתבחנו את כל המרכיבים התורמים לכך, כמו מחיר הנכס, סכום השכירות החודשית וההוצאות. לאחר שהחישובים ייעשו תוכלו לשקול דברים אחרים כגון המיקום, הגידול, עד כמה הנכס מבוקש באיזור, מצבו הפיזי ונתונים אחרים שחשובים לכם.

בריכה - זוהי נקודה בעלת חשיבות מישנית בלבד, אך משקיעים רבים יימנעו מרכישת נכס עם בריכת שחייה, כשהסיבה העיקרית לכך היא הבטיחות. הם אינם מעוניינים לחשוף עצמם לתביעות משפטיות ולהוצאות ביטוח גבוהות במקרים של חבלות או חס וחלילה טביעה. נקודה נוספת שאיננה קוסמת למשקיעים קשורה להוצאות האחזקה השוטפות כגון טיפול שבועי בבריכה, מים וחשמל שבעל הנכס משלם בדרך כלל. במקרים רבים בהם מעוניינים המשקיעים למכור את הנכס, הבריכה מונעת מהם לעתים לקבל את המחיר שהם רוצים וקשה יותר למצוא קונים לנכס עם בריכה המיועד למטרות השכרה.

בור ספיגה או ביוב עירוני - בחירה זו מתייחסת בעיקר להוצאות השוטפות. אין לצפות להוצאות רציניות עם אף אחת משיטות ביוב אלה, אך רצוי לבדוק איזו שיטה מיושמת בנכס כי הטיפול השוטף בבור ספיגה יכול להיות יקר מאוד לעתים.

במקרה של ביוב עירוני, כדאי לברר מה המחיר החודשי שתצטרכו לשלם, אך החשוב ביותר הוא לוודא שהנכס אכן מחובר למערכת הביוב העירונית, כי אם לא - ההוצאות לחיבור כזה יכולות להיות גבוהות מאוד.

איך להחליט איזה מהיתרונות חשוב יותר?

עכשיו, כשאתם יודעים בצורה בסיסית למה לשים לב כשאתם מעוניינים לרכוש נכס למטרות השכרתו, מה הכי חשוב ואיך תחליטו אם להגיש הצעת רכישה עבורו? לא אכנס לפרטים הקטנים, אך אמנה כאן בצורה קצרה ותמציתית את החשיבות של כל נקודה ונקודה.

מאמר נפרד יצטרך להיכתב רק על היתרונות, החסרונות והפרטים הספציפיים של כל אחת מהנקודות שמניתי ואולי אעשה זאת בעתיד, אך נכון לעכשיו ולמאמר זה, יהיה לכם מושג על השטחים החשובים כשאתם עומדים להשקיע בענף זה.

המאפיין תחילה ולצידו ההשפעה שלו על ההשקעה:

גיל - משפיע על הרווח, הערך המוסף ומחיר מכירת הנכס בעתיד.

מצב הנכס - משפיע על הרווחים והטיפול הנדרש לאחזקתו.

גודל - משפיע על ערכו המוסף של הנכס, איכות השוכרים אותו ומחירו בעתיד.

מיקום - משפיע על הרווחים, ערכו המוסף של הנכס, מחירו העתידי, איכות השוכרים, והזמן שלוקח עד שהנכס מושכר.

מחיר - משפיע על הרווחים, איכות השוכרים וההלוואה שתאלצו לקחת.

הכנסה משכירות - משפיע על הרווחים ואיכות השוכרים.

הוצאות - משפיעות על ההכנסה הנקייה.

סוג הנכס (מסחרי או למגורים) - משפיע על ההלוואה והטיפול השוטף.

ערך מוסף - משפיע כמובן על הרווחים.

בריכה - משפיעה על ההכנסה והרווחים.

ביוב עירוני או בור ספיגה - משפיע על הרווחים.

תוכלו לראות עד כמה לא פשוט הנושא ולמרות שניסיתי לתמצת, עדיין המאמר ארוך. הייתי ממליץ למעוניינים הרציניים לפנות אלי לקבלת פרטים נוספים, הבהרות וכיוון בהתאם לעדיפויותיהם האישיות.

נקודה לסיום: הרווחים המצופים שונים ממשקיע אחד למישנהו ולמרות שכולם מעוניינים להרוויח כמה שאפשר יותר, אחוזי הרווח המינימלים שונים וגם הטיפול השוטף שונה מנכס אחד למשנהו. נכון שהשכרת נכסים דורשת עבודה, אך הרווחים עליהם עולים בהרבה על הכספים שאתם מקבלים בבנקים עבור השימוש בכסף שלכם.

* מדור הנדל”ן יוצא לחופשה עד ה-1 ביולי.