הלוואה מחודשת קצרת מועד

הלוואה מחודשת קצרת מועד

מגמה חדשה תופסת תאוצה בתקופה האחרונה: הלוואות לעשר שנים. הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על זה

למרות הירידה במספר הבקשות להלוואות מחודשות, ניכרת עלייה משמעותית בבקשות להלוואות קצרות מועד, כשהפופולארית ביותר היא זו לעשר שנים.

מאז ומתמיד היוו הלוואות לתקופה של עשר שנים אחוז זעיר מסך כל בקשות ההלוואה למשכנתאות. סוכני ההלוואות כלל לא הזכירו את האפשרות הזו, משום שככל שסכום התשלום החודשי נמוך יותר, כך הרכישה נראית אפשרית יותר לקונים. במאזנים השנתיים של בנקים אחדים אפשר היה לראות כי כמעט 20 אחוז מההלוואות שאושרו היו לתקופה של עשר שנים.  ב'פרדי מק', אחת מחברות הענק להלוואות המגובה על ידי הממשל הפדרלי, 28% מההלוואות המאושרות היו לתקופות קצרות יותר מההלוואה המקורית.

הלוואות למשכנתאות בכל העולם עומדות על ממוצע של 15-20 שנה. רק בארה"ב נפוצות כל כך הלוואות ל-30 שנה. אבל הלוואות אלה התגלו כמסוכנות מאוד ואולי מכאן השינוי בהלך המחשבה של האמריקאים.

ההלוואות הנפוצות ביותר בין אלה הרוצים להחזיר אותן תוך זמן קצר הן ל-15 שנה. הלוואות ל-10 שנים מבוקשות בעיקר בקרב אוכלוסיה מבוגרת שעדיין עובדת, אבל כבר חושבת על הפנסיה המתקרבת. דור זה מקווה לסיים את התשלומים בזמן שהוא עדיין עובד ובכך לצאת לגמלאות מבלי שיהיה עליהם את עול המשכנתא.

***

אז מדוע ההלוואות האלה כל כך מבוקשות היום? עם ההערכה הדי מבוססת שהריבית תמשיך לעלות, הרי שהריבית להלוואות לעשר שנים מאוד אטרקטיבית היום. הממוצע עומד על 3 אחוז להלוואות עם ריבית קבועה לתקופה כולה. אבל בנקים רבים, בעיקר הקטנים, מציעים ריבית קבועה של 2.375 אחוז להלוואות כאלה, בין אם הן חדשות או מחודשות. בנק קטן אחד הציע הלוואה מחודשת של 200 אלף דולר לעשר שנים בריבית של 2.97% והשתתפות עצמית של 450 דולר בלבד.

שלא כמו בהלוואות ארוכות טווח, את ההלוואות הללו הבנקים ברוב המקרים לא מוכרים למשקיעים אלא משאירים אותן אצלם. לכן הבנקים גם יותר אגרסיביים בריבית שהם דורשים על ההלוואות קצרות הטווח. הסיכון אמנם קטן יותר, אבל עדיין נדרש מהמבקשים להראות ניקוד אשראי סולידי וסכום השתתפות עצמית גבוה יחסית. עם זאת, כל בנק שונה בגישתו ובדרישותיו לאישור ההלוואה.

נאמר לדוגמא שאתה בן 52-62. יש לך הכנסה טובה, ערך מוסף לבית בו אתה גר, ניקוד אשראי טוב ואתה מעוניין לקבל הלוואה מחודשת בריבית זולה יותר. הבית שווה 250 אלף דולר ואתה רוצה הלוואה של 150 אלף לתשלום סופי, כי אתה מעוניין לסיים את החזר ההלוואה עם יציאתך לגמלאות. הלוואה בריבית משתנה לא באה בחשבון עקב אי הוודאות לגבי הגובה העתידי המשתנה של ריבית כזו.

אז איך נראית הלוואה לעשר שנים עבורך? נצא מנקודה עכשווית בה הריבית לעשר שנים היא 2.375 אחוז, ל-30 שנה, 3.999 אחוז והריבית ל-15 שנה עומדת של 3.257.

מבחינת התשלום החודשי, אפשר לראות את היתרון הברור של הלוואה קצרת טווח. התשלום החודשי ל-30 שנה הוא 715 דולר, ל-15 שנה הוא 1,054, ול-10 שנים הוא 1,406. פה טמון ההבדל הגדול. אם תכפילו את התשלום החודשי במשך זמן ההלוואה, תיווכחו שסך הכל ההחזר נמוך בהרבה במקרה של ההלוואה קצרת המועד. חיסכון של למעלה מ-88 אלף דולר להלוואה של עשר שנים לעומת 30 שנה  

***

יועצי השקעות רבים מייעצים ללקוחותיהם לקחת את ההלוואה קצרת המועד כדי להשלים את החזר המשכנתא לפני היציאה לגמלאות – זאת כמובן אם יש באפשרותם לעמוד בתשלומים החודשיים – אבל גם אם לא, עדיף לקחת הלוואה ל-15 שנה מאשר ל-30.

אם אין באפשרותכם לשלם את התשלום החודשי הגבוה, יש אלטרנטיבות אחרות. למשל, לקחת הלוואה ל-30 שנה אבל לשלם 14 תשלומים בשנה. כלומר, שני תשלומים נוספים בכל שנה שבחישוב מצטבר יורידו את טווח ההלוואה ל-22 שנה. חשוב לצרף לתשלומים האלה מכתב המורה לבנק להשתמש בכסף לכיסוי הקרן ולא הריבית.  אופציה זו טובה גם להלוואות ל-15 שנה.

הלוואה מחודשת קצרת מועד

השוק חם והמוכרים שולטים

השוק חם והמוכרים שולטים

בשוק הנדל"ן הרותח של היום, המוכרים נמצאים בעמדה חזקה מאוד והם מציבים תנאים לא פשוטים

התאוששות שוק הנדל"ן הנמשכת כבר למעלה משנה וההיצע הנמוך של נכסים המוצעים למכירה, מביאים קונים רבים להשתתף בקרבות רכישה, אבל אפילו הצעות במחיר גבוה מהמבוקש לא תמיד מספיקות. המוכרים כיום מעדיפים, בנוסף למחיר הגבוה ביותר שהם יכולים לקבל עבור הנכס, גם ביטול תנאי אישור וקבלת משכנתא.

בדרך כלל, עם ההצעה לקניית הנכס, מתנה הקונה את הרכישה בכך שהנכס נמצא במצב פיזי המקובל על הקונה. תנאי מקובל נוסף הוא שהבנק יאשר הלוואה עבור הרכישה. הבעיה היא שהבנקים, לאחר נפילת שוק הנדל"ן, נזהרים מאוד במתן אישור להלוואה והם רוצים לוודא שהרוכש יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא. הסיבה לבדיקות מדוקדקות אלה היא שלאחר אישור ההלוואה, הבנקים מוכרים אותה למשקיעים בכל העולם. משקיעים אלה ניכוו בעבר כשרכשו הלוואות שניתנו לרוכשים שלא יכלו להוכיח את אפשרותם לשלם. אם יאשרו הבנקים הלוואות מפוקפקות והמשקיעים יסרבו לרוכשן, אזי הבנק ייאלץ לצרף את ההלוואה לתיק ההשקעות שלו. הלוואות כאלה מסוכנות מדי לבנקים ולכן הזהירות הננקטת.

אם הצעת הרכישה כוללת תנאי שבו היא מותנית בקבלת ההלוואה, הרי שהקונה יכול לבטל את העיסקה אם ההלוואה לא תאושר. הקומבינציה של שוק תחרותי וקשיים בקבלת הלוואות למשכנתאות, הביאו מוכרים רבים שלא להסכים לתנאי זה ולדרוש מהקונה להסירו מתנאי הרכישה. העדיפות היא לאשר רכישה במזומנים או עם תנאים מעטים ככל האפשר.

***

כשהשוק חם כפי שהוא כיום, המוכרים מרגישים בטוחים יותר ביכולתם למכור את הנכס והם בהחלט יכולים לדרוש מהקונה הפוטנציאלי לוותר על תנאי זה בחוזה. קשה להאשים את המוכרים שאינם מוכנים לקחת סיכון שההלוואה לא תאושר. במשך הזמן בו הבנק שוקל אם לאשר את ההלוואה לרוכש הפוטנציאלי, הבית לא יכול להימכר לאף אדם אחר, עד לתאריך בו הבנק מסרב לאשר אותה או שהקונה משחרר את המוכר מתנאי הרכישה מסיבה זו.

חוזי הרכישה המקובלים על ידי האיגוד הארצי של סוכני הנדל"ן, נותנים  לרוכש 17 יום לקבל אישור הלוואה מהבנק. היות ותנאי הרכישה יכולים להשתנות בהתאם להסכמה בין שני הצדדים, תקופה זו יכולה להיות אף ארוכה יותר והיא כובלת את בעל הנכס. אם הרוכש מוותר על סעיף זה, או שהוא חותם שאין לו שום תנאים לרכישת הנכס ולפתע מגלה שאין באפשרותו לממש את חלקו ברכישה, הוא יכול לאבד את הפיקדון של 3 אחוז שהפקיד במשרד האסקרו לטובת בעל הנכס.

הפיתוי עצום לרוכשים המשוועים לרכוש נכס כשהריבית עדיין נמוכה ורבים לוקחים את הסיכון ומייחלים שהבנק יאשר להם את ההלוואה. הם יודעים כי אם לא יקחו את הסיכון הזה, הרי שהנכס יימכר עבור מזומנים למישהו אחר.

***

השוק בהחלט אינו מסביר פנים לאותם קונים הזקוקים להלוואה ולאחר מספר נסיונות כושלים בהן נמכר הנכס במזומנים למישהו אחר, הם לוקחים על עצמם סיכון זה. המלצתי לאלה, לבחון היטב אם אכן יש באפשרותם לעמוד בתשלומי המשכנתא על ידי בדיקת האשראי וניקוד האשראי. יתכן שהסיכון הטמון בוויתור על תנאי זה הוא קטן ומשתלם.

אם אתם בעלי מזל ויכולים לבוא עם השתתפות עצמית של 40 אחוז ומעלה, סיכוייכם גבוהים לקבל אישור הלוואה. אך רצוי גם לקחת בחשבון שעליכם להראות הכנסה שתאפשר את התשלום החודשי וגם הוצאות מחיה יומיומיות.

20-30 אחוזי השתתפות עצמית כיום אינם מספיקים ברוב המקרים ואם הקונים אינם מוותרים על התנאי בחוזה הקשור להלוואה, סיכויים גבוהים שהם לא יזכו בנכס. מסיבה זו רבים מהקונים הפוטנציאליים פשוט מוותרים ויוצאים משוק המחפשים. הם מחכים לזמן בו ההיצע יהיה גדול יותר והם יוכלו לרכוש נכס עם השתתפות עצמית נמוכה יותר.

אישית, אינני ממליץ לאף אחד מלקוחותי לוותר על התנאי של אישור ההלוואה בעת חתימת העיסקה. אם המוכר לא קיבל את הצעתם, אז למרות הצער, המציאות היא שהנכס איננו בגבול אפשרויות התשלום שלכם וכדאי לוותר עליו. צריך פשוט להיזכר במצב שהיה בשנת 2006-2008 אז אנשים רכשו נכסים שלא היה באפשרותם לשלם, והסוף ידוע לכולנו.

לכן, עצתי לכם, אל תיגררו למצב בו סיכוייכם להפסיד את הנכס גבוהים מאוד. התקשרו קודם למספר בנקים ועברו את תהליך האישור מראש, בו הבנק בודק את אפשרויותיכם הכספיות ומאשר לכם הלוואה בסכום מסוים. הוסיפו לכך את סכום ההשתתפות העצמית שיש ברשותכם וזהו הסכום המקסימלי שעליכם להקדיש למטרת רכישת הנכס.

התשובה לשאלה אם כדאי לוותר על התנאי לקבלת ההלוואה או לא, תלויה בכם וביכולת הכספית שלכם לעמוד בתנאים. אם אתם מרגישים בטוחים ומאמינים שהבנק יאשר לכם את ההלוואה המבוקשת, או שיש לכם אפשרות להוסיף סכום נוסף במזומן כהשתתפות עצמית, יתכן שביטול הסעיף הוא כדאי. בכל מקרה, היו זהירים ואל תתלהבו יותר מדי לרכוש בכל מחיר. זה עלול להיות בעוכריכם.

חוזרים לפליפינג

חוזרים לפליפינג

עוד סימן לתחיית שוק הנדל"ן: משקיעים חוזרים לחפש נכסים שאפשר לשפץ ולמכור במהירות וברווח נאה

כשהשוק נפל, נכנס ענף הפליפינג לתרדמה עמוקה, אך עתה, עם התאוששות ועליית המחירים המתמשכת, התעורר הענף ומספר מחפשי ההזדמנויות הולך וגובר במטרה למצוא את הנכס שישא רווחים מהירים. לפי נתונים שפורסמו ע"י האיגוד הארצי של סוכני הנדל"ן, מחירי הבתים ממשיכים להאמיר, כשבשנה האחרונה בלבד ניכרה עלייה של 12.6 אחוז, כשההיצע עדיין נמוך ועומד על גובה זהה לשנת 2005.

לאלה שאינם מודעים למושג 'פליפינג', מדובר בכינוי שניתן לרכישת בתים, שיפוצם המהיר ומכירתם תוך 6 חודשים ממועד קנייתם. הרווח הממוצע על בתים שנמכרו בתהליך זה עומד על 37,375 דולר בשנת 2012.

המשבר בשוק הנדל"ן הביא למחיקת יותר מ-7 מיליארד דולר מערכם המוסף של הבתים ברחבי ארה"ב והשאיר משקיעים רבים עם נכסים שהם אינם יכולים להרוויח עליהם. היום בעלי הבתים יותר בררניים, שמים יותר כסף כהשתתפות עצמית ובוחנים בזהירות את ההשקעה הדרושה והתשואה מהמכירה.  משקיעים רבים מחשבים את צעדיהם ובוחנים את מצב השוק בטרם ירכשו נכסים למטרות פליפינג. כמו כן, תמחיר השיפוץ הדרוש מהווה מרכיב חשוב ברכישת הנכס, וכמובן שגם מיקומו.

***

הצעדים שעליכם לנקוט בטרם תיכנסו למשחק מסוכן זה הם:

1. מיקום הנכס מהווה חשיבות עליונה בתחשיב העלויות ואפשרויות מכירתו עם רווח נאה. עם עלייה בערך המוסף של הנכסים בדרום קליפורניה ביותר מ-12.6 אחוז בשנה האחרונה, ניתן להעריך את התשואה שהערך יתן בעת מכירתו לאחר השיפוץ. רצוי לשים לב שהיות והאינפורמציה על נכסי נדל"ן המוצעים למכירה היא נחלת הכלל, הרי שאם מצאתם נכס הנראה לכם, יהיו עוד רבים אחרים שיגיעו למסקנה דומה, מה שיגרום לעליית מחירים.

2. מזומנים שולטים. כששוק הנדל"ן היה בשיאו, יכולתם להאזין לתכניות בטלוויזיה בשעות הקטנות של הלילה שהציעו לכם לרכוש נכסים למטרת פליפינג, ללא השתתפות עצמית מצידכם. עכשיו, עם הבדיקות המעמיקות שהבנקים עושים לפני אישור ההלוואה, משקיעים רבים המציעים לרכוש את הנכס במזומן, מצליחים להשיג אותו במהירות כי הבעלים מעדיף מזומנים. לעתים אפשר אפילו לקבל הנחה על סגירה מהירה של העיסקה.

3. השיפוצים חשובים, אך כדאי להישאר בתחום התקציב. בשוק העכשווי, קרוב לוודאי שהבתים המוצעים במחירים אטרקטיביים נמצאים במצב תחזוקתי רעוע. בארה"ב יש בערך 1.8 מיליון בתים הנמצאים בתהליך העיקול ורבים מהם במצב רע. מומחים ממליצים לא להשקיע יותר מ-25 אחוז ממחיר הרכישה על שיפוץ הנכס. כל חריגה מסכום זה מגדילה את הסיכון ולא תשאיר לכם מרווח תמרון אם לא לא תשיגו קונים פוטנציאליים ממש עם הוצאת הנכס למכירה.

ההמלצה לשיפוץ היא בראש וראשונה צביעת הנכס בפנים ובחוץ, התקנת ריצפה חדשה, תיקון נזילות ושיפוצים קלים לשיפור המטבח. מעבר לתיקונים בסיסיים אלה, כדאי להשאיר לקונה החדש לשפר את הנכס בהתאם לרצונו ותקציבו. לדוגמא, בית שנרכש בצפון הוליווד ב-230,000 דולר שופץ בסכום של 17,000 דולר לצביעה והתקנת ריצפת עץ, ונמכר תוך שבועיים ב-305,000 דולר.

4. אחד החוקים שנחקקו בידי ה-אף.אייץ'.איי בשנת 2003, נועד למנוע ממשקיעים למכור את הנכס במשך 90 יום ממועד קנייתו, אלא אם  הם יכולים להוכיח שהוא שופץ בכדי להעלות את מחירו. חוק זה הוסר ב-2010 במטרה לעזור לשוק הנדל"ן להתאושש, אך הוא עדיין מחייב הוכחות שהנכס אכן שופץ מספיק בכדי להצדיק עלייה גבוהה במחיר המבוקש. בתהליך אישור ההלוואה לרוכש, מתחשב הבנק מאוד בערך השיפוץ שנעשה למטרות אישור הלוואה.

זהו בהחלט שיפור מתקופת הנדל"ן החמה, שבה משקיעים רבים הסתמכו רק על ערך הנכס ומכרו אותו ללא שום שיפוץ בתוך חודשים ספורים עם רווח ניכר. עתה, נדרש שיפוץ רציני בכדי למכור את הנכס לרוכש המבקש הלוואה למשכנתא.

אל תצפו למכור את הנכס תוך ימים ספורים עם רווחים גבוהים. יתכן שיהיה עדיף לכם להשכיר אותו לכמה שנים. עליית מחירי של נכסי נדל"ן והשוק המתאושש, יגדילו את ערכו המוסף של הנכס בצורה משמעותית וכך יעלה סכום הרווח על ההשקעה.

אני מאמין שהתקופה העכשווית היא מצויינת לסוג זה של השקעה ושטות היא שעדיין רבים יושבים על הגדר ומחכים שהשוק ינטה לטובתם. רבים אחרים סוף סוף התעוררו, ירדו מהגדר ומחפשים בקדחתנות נכסים שיישאו רווחים. הסיכון, אם חישבתם היטב את ההוצאות הנדרשות, הוא קטן יחסית. ייעוץ עם סוכן נדל"ן מנוסה יקטין את הסיכון בהשקעה ויתן לכם את נתוני השוק בכדי להחליט נכון על הצעד הבא.