לקנות בית או לא לקנות?

לקנות בית או לא לקנות?

למרות התאוששות שוק הנדל"ן, היצע הבתים בקליפורניה עדיין נמוך. מה שאומר שיש הרבה סיבות להתלבט האם להשקיע עכשיו בקנייה. הנה כמה תשובות

זה כבר בהחלט איננו סוד שמספר הבתים המוצעים למכירה היום נמוך מאוד וזה יוצר בעיה אצל אלה המעוניינים לרכוש. אם תקנו היום, יתכן מאוד שתאלצו לשלם יותר מהמחיר המבוקש, אך אם תחכו, יתכן שתשלמו אף יותר במחיר הבית ואחוז גבוה יותר על ההלוואה למשכנתאות. הסיבה לכך היא שמספר הנכסים המוצעים יהיה נמוך כל עוד מחירי הבתים לא הגיעו לדרגה שבה כדאי יהיה לבעלי הבתים למכור אותם, ולקבלנים שוב ישתלם לבנות בתים חדשים.

ההיצע נמוך במיוחד בקליפורניה. השוואה שנעשתה ב-30 מרכזים בין פברואר בשנה שעברה לפברואר השנה, הראתה שהמחסור הגבוה ביותר היה בסקרמנטו (48%), לוס אנג'לס (41%), סן פרנסיסקו (41%), סן דייגו (39%). כל זה כשהממוצע בארה"ב מראה ירידה בהיצע של 16.6%.

בארה"ב מספר הבתים שעומדים למכירה עולה באביב, שהיא תקופת השיא בעסקאות נדל"ן, עקב מזג האוויר הנוח וההכנה לקראת הרשמת ילדים לשנת הלימודים הבאה. הנחת מומחים היא שהעלייה הרצינית הבאה תהיה רק בשנה הבאה, הנחה שאני, אישית, חולק עליה בכל הקשור לקליפורניה ובעיקר ללוס אנג'לס. המומחים מונים חמישה נתונים התורמים למחסור הקיים:
האחרונות.  * פחות עיקולים יוצאים לשוק. קליפורניה הצליחה לצמצם את מספר הנכסים שעוקלו בשנים  מכירת נכסים בתהליך העיקול הוא עדיין תהליך ממושך, אך הוא מהיר יותר בקליפורניה, בה העיקול  לא נעשה בבית המשפט אלא מחוצה לו, ומשך הזמן הוא כשליש מהממוצע במזרח המדינה.
 * בעלי בתים רבים עדיין חייבים על בתיהם יותר ממחירו של הבית היום, ואם ימכרו אותו עכשיו, הם יאלצו לשלם לבנק את היתרה על סכום ההלוואה שלקחו. המחירים אמנם ממשיכים לעלות, אך עדיין מחירם הממוצע נמוך בכ-24 אחוז לפי נתוני הרבעון האחרון של שנת 2012..
 * אפילו אם יש להם ערך מוסף על בתיהם, רובם לא ימכרו את הבית בפחות ממה ששילמו עבורו. אם ניקח בחשבון שרובם נקנו בשיא של 2000-2006, יש להניח שיקח עוד זמן רב לערך הבתים להגיע  לשיא זה. לדוגמא, דירה שנרכשה בוואלי ביולי 2007 במחיר של 665,000 דולר, מחירה במרץ 2009 ירד ל-290,000  דולר וכיום הוא 415,000 דולר.
 * רבים מבעלי הבתים, אפילו אם ביתם שווה יותר ממחיר הרכישה, לא ימכרו מחשש שלא יוכלו לקבל כיום אישור להלוואה חדשה. לכן הם נשארים בבתיהם עד שהכלכלה תתאושש והבנקים ישובו לאשר הלוואות בקלות רבה יותר.
 * נפילת שוק הנדל"ן עצרה את בנייתם של נכסים חדשים, כי הקבלנים חוששים להשקיע עד להתאוששות רצינית. הביקוש גבר, אך הקבלנים עדיין מהססים. תנועת קונים רצינית מורגשת בביקוש לבתים לחופשה וביקוש ע"י משקיעים מחו"ל.

***

ריצה מטורפת

בית שיצא למכירה בינואר במחיר של 375,000 דולר כשהמחיר נמוך במקצת ממחיר השוק, נמכר ב-510,000 דולר במזומנים, ללא בדיקה וללא תנאים, כשהמכירה נחתמה תוך 10 ימים. בנקודה מסויימת המחירים יעלו מספיק ומשקיעים יתנפלו עליהם, אך לא נראה שזה יקרה ברגע זה..
היות וכולם רוצים לרכוש כשהמחירים הם ממש בתחתית ואף אחד לא יכול לנבא בדיוק מתי זה יקרה,  לוקח כשנה מהתחתית עד שאנו רואים התעוררות רצינית. עכשיו אנחנו נמצאים כבר 10 חודשים בעליית מחירים מתמדת בלוס אנג'לס למשל.
אנחנו עדיין חווים ירידה בהיצע, אך באיטיות יתר. אם ניקח בחשבון שהמחירים הנמוכים ביותר בארה"ב בממוצע היו בשנת 2009, בתחילת 2012 תמו השנתיים מהתחתית, כך שהמצב כיום אכן משקף נקודה סטטיסטית זו. ההנחה הרווחת היא שההיצע יחזור לקדמותו בתחילת 2014, אך לא ברור מה יהיה מחיר הבתים אז וכמובן מה תהיה הריבית להלוואות למשכנתא.

***

נקודה חיובית

בתקופת האביב, חודש אפריל עד יוני, יגבר מספר הבתים שיוצאו למכירה בשוק, כי זו תקופת השיא לעיסקאות ואולי זו תהיה ההזדמנות האחרונה לרבים לרכוש נכס במחיר נמוך יחסית, כשהריבית גם היא נמוכה מאוד. רוכשים פוטנציאליים רבים יוצאים לחופשות ביולי ואוגוסט, מה שיביא פחות מתחרים על הבתים הנמצאים למכירה.

ההחלטה לרכוש או לחכות תלויה בעיקר בתשובה לשאלה "כמה זמן אתם מתכננים לגור בבית?"?".
אם התשובה היא "לתקופה ארוכה", הרי שעדיף לרכוש היום מאשר להישאר בשכירות, למרות שאתם עתידים להיות במלחמה מתמדת על כל עסקה פוטנציאלית עם רבים אחרים.
נקודה נוספת לציון, במצב שוק כזה אל תחכו לבית שיתאים לכם  בכל מאת האחוזים. ככל שתהיו מוכנים להתפשר יותר על תכונות הבית, מיקומו ומחירו, כן ירבו סיכוייכם לזכות בו. הוא אולי לא יענה על כל חלומותיכם, אבל עדיין תוכלו ליהנות ממנו למשך שנים רבות.

הקרב על הבית

הקרב על הבית

הסכם הפשרה בין הממשל לעשרת הבנקים הגדולים יעזור להרבה בעלי בתים שהתרסקו ב-2008, אבל ישאיר מאחור לא מעט אחרים. אז מה עושים?

מיליוני בעלי בתים יתבשרו בשלושת החודשים הקרובים על כסף שיקבלו כתוצאה מהסדר הפשרה שנחתם לאחרונה בין המימשל לעשרת הבנקים הגדולים בארה"ב, בעקבות התנהלות הבנקים שהובילה למשבר הגדול ב-2008. סכום הפיצוי הכולל עומד על 8.5 מיליארד דולר.בעלי בתים זכאים, כולל אלה שהיו בתהליך העיקול בשנים 2009-2010, אינם חייבים להוכיח שההלוואה או תהליך העיקול לא היו חוקיים, או כי הם סבלו מתקנות לא נכונות. כמו כן הם אינם חייבים לנקוט בצעדים כלשהם בכדי להיות זכאים לכספים אלה והם יקבלו אותם אפילו אם לא נקטו בצעדים משפטיים נגד הבנקים עד היום.

הפשרה הושגה לאחר בדיקה מעמיקה של שיטות מתן ההלוואות והליכי העיקול של הנכסים. הבנקים הסכימו לשלם 3.3 מיליארד דולר לכ-3.8 מיליון בעלי בתים שנפגעו. בנוסף, הופרשו 5.2 מיליארד דולר לאישורן של הלוואות מתוקנות ולתשלום עבור עזרה נוספת למלווים.

כל בעל בית יקבל בין כמה מאות דולרים עד לתיקרה של 125,000 דולר, כשהפירוט המדויק ייקבע לפי סוג העוול שנעשה, למשל סירוב אישור להלוואה מתוקנת או עיקול לא חוקי של הנכס. כל בעל בית בקטגוריה המסויימת יקבל את אותו סכום פיצוי ללא קשר לסכום ההלוואה שנלקחה.

חלוקת הכספים תתבצע תחת עיניהם הבוחנות של חברי צוות נייטראלי שייבחר עלידי עשרת הבנקים. המוסד שיוסמך לשלם את הכספים יתקשר לבעלי הבתים עד סוף חודש מרץ עם פירוט והסבר על התשלום הצפוי.

***

מוסדות וארגונים להגנת האזרח ממשיכים להתריע, כבעבר, על הצורה המרושלת בה נוהגים הממונים על מימוש ובחינת ההליכים שהיו קשורים להלוואות שניתנו, והם מקווים שהפעם הטיפול יהיה מהיר ויעיל יותר.

כשהבדיקה החלה בשנת 2011, שלח המימשל למעלה מארבעה מיליון מכתבים לבעלי בתים ועודדו אותם להתקשר ולמלא את הטפסים הדרושים. הגל הראשון של מכתבים אלה נכתב באנגלית בלבד, כך שבני מיעוטים רבים פשוט זרקו אותם לפח כי הם לא נראו כמו מכתבים רשמיים. יתרה מכך, הם אפילו חששו כי זו דרך חדשה לנשל אותם מבתיהם או מכספם. בכל מקרה, הסכום הנוסף המיועד לעזרה למעוניינים לקבל אישור על הלוואה מתוקנת, מעורר תקווה מחודשת אצל בעלי בתים רבים המעוניינים להישאר בבתיהם.

בין אלה המקווים לפתרון נמצא אברהם ב. הרוצה להמשיך להחזיק את ביתו בטרזנה לאחר שניסה שמונה פעמים בעבר לקבל הלוואה מתוקנת קבועה וקיבל תשובה שלילית. עכשיו הוא מקווה שסכומי הכסף שהוקדשו למטרה זו, יוכלו לאפשר לו להמשיך להתגורר בבית.

"זה יהיה נהדר ואני אודה לאלוקים אם זה יצליח", אומר אברהם בן ה-46, שעבודתו כמודד קרקעות מוסמך הצטמצמה בגלל הירידה בהשקעות של קבלני בניין בארבע השנים האחרונות. ב-2006 שילם 725,000 דולר עבור ביתו, ולקח הלוואה של 651,000 דולר. היום הוא מעריך את שווי הבית ב-440,000.

הוא לא היה מסוגל להמשיך לשלם 3,107 דולר לחודש משכנתא, לאחר המכה המשולשת שספג: גירושין, פיטורין ונכות חלקית מפגיעה שסבל בחצי השנה האחרונה. הוא הפסיק לשלם את המשכנתא וניסה נואשות לקבל מבנק 'וולס פארגו' הלוואה מתוקנת שתאפשר לו לעבור את התקופה הקשה. בשבוע שעבר היה ביתו מועמד להימכר בתהליך העיקול, אך הבנק דחה את המכירה בחודש, ואברהם מקווה שזהו סימן טוב.

"כל מה שאני רוצה זה להגיע למצב בו אוכל גם לשלם עבור המשכנתא וגם להתקיים בצינעה, כשהתשלום החודשי למשכנתא יישאר קבוע. כך אוכל לתכנן את חיי בצורה מסודרת ואחראית. אינני יודע אם אני חלק מהסידור החדש ועד כמה זה יכול לעזור לי, אבל אני אופטימי".

*** .

אברהם לא לבד. רבים נמצאים באותו מצב ולא כולם יקבלו עזרה אפילו אחרי הסכם הפשרה. כדאי לאלה הנמצאים במצב קשה לחפש עזרה ולדעת איזה כלים עדיין עומדים לרשותם. גם אם זה לא יחלץ אתכם לגמרי מהמצב, הקטנת הנזק לבדה תעזור לפחות למצב הנפשי. מי שזקוק לעזרה בהחלט מוזמן להתקשר אלי, אפילו באופן אנונימי, ואשמח לתת יד.

.

כך תהפכו לבעלי בית

כך תהפכו לבעלי בית

נראה כי שוק הנדל"ן עומד לפני נסיקה דרמטית. זמן טוב לנצל את זה

עם הריבית האפסית הניתנת על ידי הבנקים, רבים מחפשים דרכים להשלים את הכנסתם החודשית, או אף לשנות מקצוע ולהשכיר נכסים להכנסה קבועה וגבוהה יחסית להשקעה. הריבית הנמוכה מאפשרת לרכוש נכסים בתשלום חודשי נמוך ולהפוך אותם ליחידות שכירות. המובילים את התופעה הזו הם המשקיעים. במשך כל זמן המשבר בשוק הנדל"ן, רכשו משקיעים נכסים תוך ניצול המחיר הנמוך שלהם,  שיפצו השכירו אותם.

גם היום, כשאחוז האבטלה עדיין גבוה, הבנקים מקשים במתן הלוואות וכמו כן הם עדיין נאבקים  לשחרר את הכמויות האדירות של נכסים הנמצאים בתיקים. כל הסיבות האלה מונעות מרבים מהשוכרים להפוך לבעלי בתים. המימשל מודיע חדשות לבקרים שהוא עומד להשאיר את הריבית הנמוכה הקיימת עד ששוק העבודה יתאושש ואחוז המובטלים יירד מתחת ל.6.5, מטרה שרבים מהמומחים מאמינים כי לא תיושם עד סוף שנת 2015 לפחות.

משקיע איתו נפגשתי לאחרונה הצהיר שעתה הוא הזמן המתאים לקטוף את הפירות בענף הנדל"ן: השוק התחיל לעלות, למרות שהוא עדיין רחוק מהמחירים האמיתיים של הנכסים, ונראה שבקרוב מאוד תגיע נסיקה משמעותית ודרסטית. היות ולקוחות לא מעטים פונים לאפיק זה, החלטתי לשתף אתכם בכמה עצות שיקלו עליכם אם אתם שוקלים ללכת בכיוון:

***

1. תבין מה זה אומר להיות בעל בית.

נכסי נדל"ן למגורים נושאים רווחים באחת מהדרכים הללו: כשאתם רוכשים אותו, בתקווה שערכו יעלה, ע"י השכרתו וע"י הקלות המס עליו. כך שאם החלטתם לרכוש נכס לשם החזקתו תקופה ארוכה, המטרה היא להגיע למצב בו ההכנסה גבוהה יותר מהמשכנתא וההוצאות האחרונות על הנכס. אם לקחתם הלוואה לשם רכישתו, היו מוכנים למצב בו הנכס יהיה ריק ואתם תאלצו עדיין לשלם את המשכנתא וההוצאות עליו.

אם רכשתם נכס מהבנק או בתהליך השורט סייל, או שהנכס פשוט היה מוזנח מאוד, חשבו את ההוצאות הכרוכות בהבאתו למצב השכרה, וקחו בחשבון את התשלום עבור זמן השיפוץ שבו לא יהיו לכם רווחים, אלא רק הפסדים. השקעה בנכסים להשכרה היא נהדרת כל זמן שהם מאוכלסים, אך אם הם עומדים ריקים, זו עלולה להיות השקעה קטסטרופלית.

2. רכוש נכס באיזור שידוע כי הוא שוק שכירות חזק.

נכס ליד אוניברסיטה או בתי ספר הוא השקעה טובה ומושכת אליה משפחות רבות עם ילדים. רכישת דירות יכולה גם היא להיות השקעה טובה, כי ועד הבית דואג להחזקת הנכס במצב טוב, אך בידקו היטב את חוקי הוועד ואת האותיות הקטנות של המשכנתא. חפשו מגבלות של שכירות בבניין המבוקש או שאחוז בעלי הדירות הגרים בו קטן יותר מאחוז השוכרים, כי בנקים רבים אינם מאשרים הלוואות במקרים אלה.

אם אתם מחפשים נכסים מעוקלים, היו מוכנים להתמודד עם משקיעים רבים, כשרבים מהם מוכנים לרכוש במזומן. רבים מנכסים אלה חייבים שיפוץ ותיקונים, אז חשוב להעריך את זמן השיפוצים האלה, עד שתתחילו לראות הכנסה על השקעתכם.

3. תשקלו לשכור חברת ניהול.

האם אתם מוכנים לשאת בנטל ולדאוג לתיקונים, להשכרה, להראות את הנכס, לאסוף כספים ולעתים לבוא באמצע הלילה לטפל בצינור שנשבר? אם לא, כדאי לשקול שכירת חברת ניהול שתיקח על עצמה את המשימה הלא קלה של ניהול הנכס. חברות אלה מקבלות 10 אחוזים ולעתים יותר מההכנסה.

 אם הנכס הוא בית דירות והוא נמצא רחק ממקום מגוריכם, כדאי לשקול שכירת מנהל שיגור במקום, ישלם פחות שכירות או יקבל את השכירות בחינם. לעתים קרובות שיקול זה הוא נבון מאוד וכדאי יותר עבורכם.

4. עשו חשבון נכון.

בידקו את  השכירות המקובלת באיזור והשתמשו בנוסחה הפשוטה לפיה אם ההוצאות הכלליות מגיעות ל-1000 דולר, היו מוכנים לבקש 1150 או יותר. נכון שלעתים תיאלצו להתגמש כדי להגיע לשכירות מלאה של הנכס, אך עם הזמן תהפכו למומחים בשטח. כמו כן, תוכלו להיעזר בפרסום באתרים כמו קרייגס ליסט ודומיהם, כדי לבחון כמה רוצים המתחרים באזור עבור שכירות נכס דומה.

5. בידקו את השוכרים ביסודיות.

כל הצלחת ההשקעה תלויה בכך. אם בחרתם בחופזה בשוכרים לא אמינים, המפגרים בתשלום או שאין להם הכנסה קבועה או אפילו כאלה שיש להם עבר פלילי – זה ייגמר לא טוב. כדאי לבדוק היטב ולחשוב פעמיים לפני שחותמים.

6. לימדו היטב את חוקי השכירות באיזורכם.

ידיעה מעמיקה תאפשר לכם למצות את החוקים לטובתכם ולעומת זאת להיזהר מליפול למלכודת שתגרור אתכם לבתי משפט. התקשרות עם עורך דין המתמחה בשטח תעזור מאוד.

נכון, זה לא קל, אבל התוצאה יכולה להיות משתלמת מאוד.