אגדות סביב רכישת בית

אמונות טפלות עלולות לגרום להחלטות שגויות ברכישת בית. אל תפלו בזה

החלטתם שהגיע הזמן לרכוש בית, אך אתם מלאי חששות ופחדים שמא החלטתכם תהיה שגויה. הרבה לא תוכלו לעשות בקשר לכך, אבל זה בהחלט רעיון טוב לעצור לרגע ולשאול את עצמכם האם היסוסים אלה נובעים מאחת מהאמונות הטפלות הקשורות לרכישה:

1. ההנחה שרכישה תמיד עדיפה על שכירות - הרעיון שסכום השכירות הוא זריקת כסף לחינם, היה תמיד אחת האגדות האלה. המציאות היא שההחלטה לרכוש או לשכור חייבת להתבסס על עובדות. סכום השכירות החודשי ומחיר הרכישה באיזור המועדף עליכם, משך הזמן שאתם מעריכים שתגורו בבית, אחוז המס שאתם משלמים, סכום המשכנתא הצפוי, מיסי ארנונה, ועד בית אם אתם רוכשים דירה, מחיר הביטוח ותחזית עליית הערך המוסף של הנכס באיזור.

הנה לדוגמא שכירות לעומת רכישה: אתם צופים שתגורו בבית שלוש שנים. מחיר הבית הוא חצי מיליון דולר, כשההלוואה בגובה 400 אלף. המשכנתא היא בערך 2000 דולר בחודש + מיסי הארנונה 520 דולר, כך שההוצאה החודשית היא 2520 דולר.

אם אתם שוכרים נכס זהה בתשלומים של 2100 דולר בחודש, אתם משלמים אותו דבר, כי הריבית על המשכנתא מוכרת כהוצאה למס הכנסה. אם יעלה הערך המוסף על הבית בשישה אחוז לשנה, הרי שבשלוש שנים יהיה מחירו קרוב ל-600 אלף דולר. 100 אלך הדולר של הערך המוסף יוכלו לשמש אתכם לרכישה עתידית של נכס יקר ומתאים יותר.

2. האמונה שהצרכים שלכם היום יתאימו גם בעתיד - ייתכן שאתם זוג צעיר ללא ילדים, שאוהבים לטייל וחיים בצרכים מינימליים. אינכם מעוניינים לבזבז יותר מדי זמן על שיפוצים ואחזקה. ייתכן שתעדיפו לרכוש בית קטן שיתאים לצורת חייכם, כשבתי הספר באיזור אינם מהווים שיקול. אך האם בעוד חמש שנים תהיו באותו מצב? זכרו שאתם רוכשים בית להווה, אבל גם לעתיד.

נתונים אחרים שעליכם לקחת בחשבון הם הוצאות האחזקה, מיסי ועד הבית, הקירבה למקום עבודתכם, בתי הספר, גודל החצר, בטיחות השכונה והקרבה למרכזי קניות ובידור. ייתכן שהיום תרצו בריכת שחיה, אבל בעוד שלוש שנים, כשהילדים יעזבו את הבית לקולג’, אולי תעדיפו ליהנות מטיולים בעולם, מבלי לדאוג לבריכה. ואולי דווקא כן תשנו את דעתכם ותרצו חצר כי תחליטו לאמץ כלב או שניים.

3. הפחד שאתם עלולים להפסיד את הרכבת. המחירים המריאו לשחקים בחמש השנים האחרונות ורבים נוטים להאמין כי הם ימשיכו לעלות, כך שאם הם לא תרכשו היום, ייתכן שמחר כבר לא יוכלו להרשות לעצמם. אבל אין שום ביטחון שכך יהיה. שוק הנדל”ן, כמו תעשיות אחרות, הוא מחזורי. המחירים עולים ויורדים, והם גם משתנים מאיזור לאיזור. עזבו את הספקולציות. רכישת בית צריכה להיות מבוססת על צרכי המשפחה והתקציב, ולא על נבואות לגבי העתיד.

4. האמונה שכל השיפוצים הם רווחיים. בעלי בתים רבים משפצים את המטבחים, חדרי האמבטיות, מטפחים את החצר ועוד שיפוצים ושיפורים בכדי להפוך את הבית מושך במיוחד לקונים. אך זה בהחלט לא מבטיח שתקבלו בחזרה את הכספים שהשקעתם. לא כל השיפוצים שווים. צביעה מחודשת של ארונות המטבח והחלפת שטחי העבודה בשיש או סיזר סטון, עשויים לעזור למכור את הבית מהר יותר. אך משטח עבודה יקר וייחודי עם פינות מעוגלות, כנראה שלא יחזיר את ההשקעה.

אחת לשנה יוצא לאור מאמר החוקר את ההחזר הכספי באחוזים לכל שיפוץ בבית או בחצר, וכדאי לכם לעיין בו בטרם תחליטו להשקיע כספים מיותרים.

החשיבות הראשונית צריכה להיות ליצירת עניין מצד קונים פוטנציאליים שירצו להיכנס לבית לאחר שנמשכו לצורתו החיצונית. לכן יעזרו ערוגות או שיחי פרחים בכניסה, אדנית בחלון המטבח, חלונות נקיים וחזית צבועה מחדש בצבעים בהירים. גדר עץ לבנה תעזור מאוד אף היא.

לסיכום, יש סיפורים רבים הקשורים בנדל”ן ורבות האמונות הלא מבוססות שרווחות בשוק. אל תתנו לעצמכם ללכת שולל אחרי שמועות, והתרכזו ברכישת בית שיענה על צרכיכם העכשוויים והעתידיים. כך תיהנו מההחלטה ומהחיים הנוחים בביתכם החדש. 

איך להתאים את ביתכם הראשון לתקציב

קודם חפשו את מה שאתם צריכים, לא את מה שאתם רוצים

עובדה אחת שעליכם לקבל היא שביתכם הראשון לא בהכרח יהיה גם הבית האידיאלי בו תרצו לגור כל חייכם. הגעתם לנקודה בה אתם מוכנים לקנות את ביתכם הראשון. מזל טוב. נכון שעדיין לא מצאתם אותו, אך בעיני רוחכם הוא מושלם. מרווח, מואר ופתוח, עם משטחי שיש במטבח המקסים, שפע ארונות לאיחסון ועוד ועוד. בית חלומותיכם האמיתי.

איני רוצה כמובן לנפץ לכם את החלום, אך בואו ניקח צעד אחורה. ייתכן שביתכם הראשון אכן יהיה מושלם, אך מרבית הסיכוייים הם שהוא לא יענה על כל משאלותיכם, וזה לגמרי בסדר וצפוי.  מציאת ביתכם הראשון תלויה בהסכמתכם להתפשר על בית שיהיה קרוב ככל האפשר לחלום, אך עדיין בגדר תקציבכם.

***

בית ראשון - כשהשוק היה חם מהרגיל ולפני שבועת הנדל”ן התפוצצה, קוני בתים ראשונים עלו מדרגה בדרך לביתם האידיאלי. עתה אנו נחשפים למציאות שקפיצה זו גרמה לנו, וזה כואב אך מקובל. המחשבה היום על רכישת בית ראשון מסעירה רבים. הסיכויים לעליית משכורות בעתיד הקרוב והחסכונות שלכם בבנק, מצעידים אתכם צעד גדול קדימה לקראת הרכישה הראשונה.

מבית לדירה - אתם צריכים לצמצם את חיפושיכם בנקודה מסויימת וכאשר מתחילים לשקול את האפשרויות, כדאי לחשוב ברצינות אם בית עדיף על הדירה הגדולה והנהדרת, עם כל ההטבות לדיירים. ואולי הדירה כל כך חלומית, שעדיף לרכוש אותה על פני בית, בעיקר אם תקציבכם מתאים לכך. אולי טאון האוס יענה על צרכיכם טוב יותר.

ישן לעומת חדש - ברור שאנשים מעדיפים לרכוש בית חדש ולא ישן, אך המחיר הממוצע של בית חדש הוא 20 אחוז יותר מבית ישן. רכישת בית ישן יכולה לחסוך לכם כסף, כי במחיר בית חדש תוכלו לרכוש בית ישן עם תכונות שיתאימו יותר לבית חלומותיכם. נכס הדורש שיפוץ - אני חסיד גדול של רכישת בית שאפשר להגדילו, להוסיף לו חדרים, שירותים, ולהתאימו לצרכינו האישיים, מאשר לרכוש בית שכבר שופץ אבל מתאים יותר למישהו אחר.

לרכוש בית הדורש שיפוצים במחיר נמוך, הוא צעד מחוכם. ראשית, תוכלו לרכוש בית טוב יותר תמורת אותו סכום שהקדשתם לכך, וכמו כן תוכלו לשפץ אותו בהדרגתיות כשהזמן והכסף יהיו ברשותכם בעתיד. בנוסף, היופי האצור בבתים ישנים עשוי לקסום לרבים כי הוא מקנה אופי לבית ויהיה מקור משיכה בעת מכירתו בעתיד.

שיווי משקל בין חלום למיקום - אתם כבר יודעים, פחות או יותר, מהו הסכום אותו תוכלו ותרצו להקדיש לרכישת הבית. עכשיו מתחילה המלחמה בין האיזור העדיף לכם למגורים וסכום הכסף העומד לרשותכם למטרה זו.

כולנו רוצים לגור באיזורים הטובים ביותר בעיר, אך לעתים קרובות סכומי הכסף העומדים לרשותנו אינם מספיקים. היו מוכנים לקרב של “מחיר מול איזור מועדף”. זה עשוי להיות קרב קשה מאוד.

אתם יכולים לרכוש ולגור באיזור פחות רצוי, אך לעומת זאת לא תוכלו לרכוש בית במחיר שהוא מעל ליכולתכם הכספית, כי במקרה זה סכום המשכנתא יכביד עליהם לשלם עבור צורת החיים הרצויה. כמו כן ייתכן שבסופו של דבר תיאלצו למכור אותו אפילו בהפסד ובלבד שלא לשלם מעל ליכולתכם.

שכונת מעבר - רכישת נכס ראשון באיזור לא כל כך מועדף תאפשר לכם לרכוש בזול ולצבור ערך מוסך על הבית בכדי להשתמש בכספים האלה בעתיד לשם רכישת בית מתאים יותר. החוכמה היא לרכוש את הנכס באיזורים מתפתחים כי בכך תבטיחו לעצמכם מספיק ערך מוסף שיעזור בקפיצה הבאה. תצטרכו כמובן לשכנע את עצמכם שהרכישה היא לתקופה קצרה יחסית ושאתם מוכנים לכך נפשית.

להבדיל בין מה שחייבים למה שרוצים - זו הנקודה החשובה ביותר. דברים שאתם חייבים שיהיו בבית שונים מאחד לשני, אך בעיקרם הם הצרכים הבסיסיים שבלעדיהם לא תרכשו את הבית. אם למשל נולד לכם תינוק, אתם חייבים מינימום שני חדרי שינה.

לעומת זאת, יש דברים שתוכלו להסתדר בלעדיהם, אם זה מה שינמיך את מחיר הנכס. למשל, אנחנו מעדיפים בית עם שלושה חדרי שינה, כי כך נוכל לארח בחדר הנוסף או שהוא יוכל לשמש אותנו כמשרד. החדר השלישי הזה אינו כה חיוני ואפשר לוותר עליו במקרה הזה.

בית ראשון של 1600 רגל מרובע זה גודל סביר בהחלט, אפילו אם גודל של 2300 רגל יכול להיות הרצוי לכם. מטבח מרווח ונקי הוא הכרח, אבל מטבח מקצועי עם תנור כפול וכו’, זה אמנם נהדר, אבל אפשר גם בלעדיו בשלב ראשון.

אם תדעו להבחין בין החייב לרצוי, תוכלו לבנות רשימת כדאיות, כי במירוץ אחרי הבית, בעיקר בית ראשון, חייבים להתפשר.