לרוכשים חדשים

אלה המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון מהווים אחוז גבוה מאד מכלל הרוכשים כיום. הצטרפותם של אלה באה לאחר תקופה ארוכה שבה רכישת בית הייתה מעבר ליכולתם הכספית. אך עתה, כשהמחירים נמוכים והריביות למשכנתאות נוחות יותר, רבים מהם הצטרפו לשוק הקונים, מתוך מחשבה שאם לא עכשיו, כנראה שהמטרה הנכספת תתרחק מהם שוב.

כמויות הנכסים המוצעים למכירה עולות בתחילת העונה, שהחלה החודש ותמשך עד סוף ספטמבר, כבכל שנה. זוהי התקופה בה מספר המכירות עולה, כי מציאת בית לפני תחילת שנת הלימודים תאפשר לזוגות צעירים, בעיקר, לתכנן את תקציבם ואת עתידם לשנים הקרובות.

קונים אלה צריכים עזרה מקצועית בחיפושם זה, אך בעיקר נכון הדבר בכל הקשור למכירות בשורט סייל. מכירה זו היא אתגרית במיוחד ולכן אני מציג בפניכם אינפורמציה שעשוייה לעזור לכם בתהליך הרכישה, שיתכן והיא הגבוהה ביותר בחייכם, ורצוי שתהיו מודעים לכל הצדדים הקשורים לתהליך זה.

כמה זמן לוקח לבנק לאשר עסקה בשורט סייל?

זוהי שאלת השאלות. בממוצע התהליך אורך משלושה עד שישה חודשים, אבל זה תלוי ברובו בבנקים עצמם. רוב ניירות ההלוואות נמכרו למשקיעים בכל העולם והבנק ברוב המקרים משמש כסוכן מטעם המשקיע הממונה על המשא ומתן בין המשקיע לרוכש הפוטנציאלי.

הבנק בוחן את הצעת הרכישה, והוא שולח מעריך לבחון אם ההצעה לא נופלת בהרבה מהמחיר הממוצע של נכסים דומים באזור, אז הוא שולח למשקיע את כל הנתונים שהוא אוסף עם חוות דעת על קבלת ההצעה והמשקיע הוא זה שמחליט אם לקבלה.

קבלת אישור לעסקה תלוייה בעיקר בסכום ההצעה. ככל שהסכום גבוה יותר, כן רבים הסיכויים לאישור מהיר יותר. הסיבות המעכבות את התהליך וגורמות

לו להתמשך מספר שבועות או חודשים נוספים הן: הלוואות נוספות על הנכס מלבד ההלוואה הראשונה.
הלוואות אלה הן בעיקרן הלוואות לשיפוץ שניתנו לאחר קבלת ההלוואה הראשונה ולעיתים הלוואות נוספות שנלקחו עקב הערך המוסף של הנכס. לעיתים הלוואות אלה ניתנות על ידי בנקים שונים, דבר המקשה יותר על תהליך אישור העסקה.

• ביטוח ההלוואה על ידי חברת ביטוח פרטית, המבטחת את תשלום המשכנתא לבנק. אישור העסקה במקרה זה הוא קשה, ממושך ולעיתים אף מתבטל עקב אי נכונות חברות ביטוח אלה לאשר.

• יותר ממשקיע אחד מחזיק את ניירות ההלוואה. כתוצאה מכך יותר אנשים צריכים לשקול ולהחליט באם לקבל את העסקה.

לכן, באם רצונכם לקבל אינדיקציה על הזמן המשוער, כדאי לבקש מסוכן הנדל"ן המייצג אתכם, לבדוק את התהליך המקובל באותו בנק, את מספר ההלוואות שנלקחו עבור הנכס והאם יש ביטוח על ההלוואה (הביטוח נלקח באם בעל הנכס שילם כהשתתפות עצמית פחות מ-20% בעת הרכישה). את כל זאת כדאי לעשות לפני הגשת הצעת הרכישה.

האם הבנק יהיה מוכן לשלם עבור תיקונים?

התשובה הקצרה היא, בדרך כלל לא. הסיבות לכך הן אלה:

• היות והבנק הוא לא בעל הנכס, אין לו סמכות לאשר תשלומים אלה כי הנכס עדיין שייך לבעליו החוקיים.

• בעלי הנכס הנמצאים בקשיים כספיים אינם רוצים או מסוגלים לשלם עבור התיקונים המבוקשים.

• בנקים רבים מתנים את האישור לעסקה בכך שהנכס נמכר כמו שהוא, במצבו הנוכחי, אך לכל כלל יש יוצאים מן הכלל ומניסיוני בטיפול בנכסים בשורט סייל, באם מדובר בתיקונים המהווים סכנה בטיחותית או בריאותית ויש ביכולת הרוכש הפוטנציאלי להוכיח זאת, הבנקים נוטים לאשר הנחה בסכום הרכישה למטרת תיקונים אלה.

חשוב לבחון את מכתב האישור של הבנק ולוודא שהבנק אכן נותן לכם קרדיט עם סגירת העסקה.

על הקונה הפוטנציאלי להיות מוכן לכך שרכישה בשורט סייל במחיר שהוא בדרך כלל נמוך ממחיר השוק, היא במצבו הנתון של הנכס והרוכש לוקח על עצמו מראש את האפשרות שהוא יצטרך לשלם עבור תיקונים בבית, כי ברוב המקרים הנכס לא תוחזק כראוי במשך תקופת העיקול, עקב אי יכולת או אי רצון מצד בעל הנכס, המאבד את ביתו, להמשיך לתחזק אותו כנאות.

נקודות נוספות שעל הקונים הפוטנציאלים לדעת:

באם אתם עומדים לרכוש דירה, ברוב המקרים בעל הנכס הפסיק לשלם את מיסי הבית במשך חודשים רבים, וועד הבית שכר את שירותיו של עורך דין שהוסיף לסכום הפיגורים, קנסות וריבית, בתוספת לעמלתו הוא. בנוסף לכך, על פי רוב, שועבד הנכס על ידי בית המשפט וללא תשלום מוסכם, אי אפשר יהיה לקבל את ניירות הבעלות ללא שיעבודים. הבנקים אינם משלמים עבור אי תשלום מיסי הבית ועל הקונה הפוטנציאלי לברר מה הסכום שועד הבית יהיה מוכן לקבל בכדי להוריד את השעבוד מהנכס.

בדרך כלל ועד הבית יסכים לקבל 50%-60% מהסכום המחוייב, ומשא ומתן זה חייב להעשות מראש על ידי הסוכן המייצג את בעל הנכס. בנוסף, דירשו מהסוכן שלכם לקבל דו"ח על השיעבודים הקשורים לנכס, בכדי לקבל מידע שיעזור לכם בקבלת ההחלטה לרכוש או לא לרכוש. שורט סייל הוא תהליך ממושך ועליכם להיות מוכנים לחכות זמן רב עד לקבלת אישור הרכישה, אך ברוב המקרים ההמתנה כדאית.