אבא, אמא וילד מתחרים על הדירה

המירוץ אחר רכישת דירות הופך לתחרות של ממש, בעקבות העלייה המשמעותית במספר המבוגרים שנכנסו לשוק

בערך 10,000 מבוגרים יוצאים לגימלאות בכל יום והסקרים מראים שכמחציתם מתכננים לעבור למקומות מגורים קטנים יותר. רבים מהם מעוניינים לגור ליד מרכזי קניות ושעשועים, ואלה אותם נתונים שגם הצעירים חפצים בהם. מספר המבוגרים הרוכשים דירות או שוכרים דירות הוא פי 2 ממספר הצעירים הרוכשים אותם.

לקוחות אומרים לי שהם אינם מתגעגעים לביתם הישן, בו בילו למעלה מעשרים שנה ובו גדלו ילדיהם, והם מאושרים לעבור למקום מגורים קטן יותר ולשנות כליל את צורת חייהם, מבית בפרברים לדירה בערים הגדולות.

מבוגרים אלה, שהבית הישן שלהם גדול בהרבה לצרכיהם החדשים, יוצרים מציאות חדשה בשוק הנדל”ן. הנורמה החדשה היא דירות יוקרה עם שני חדרים ומטבח גדול ומשוכלל, לעומת ביתם רב החדרים ובעל התכנון המיושן שייצג את התקופה של פעם.

המעבר הזה ומספר המבוגרים המעוניינים ברכישת דירות, עלול להשפיע בצורה משמעותית על הצעירים שאין להם כסף רב ומעוניינים לרכוש מקום מגורים ראשוני בכדי להתחיל חיי משפחה.

המבוגרים בעלי היכולת הכספית, שבחלקה באה כתוצאה מעליית מחירי הבתים, יכולים בקלות רבה להתחרות בצעירים בעת הקרב על רכישת הדירה המבוקשת. המחקרים מראים שבני 55 ומעלה מהווים 42 אחוז מהגידול במספר השוכרים בעשור האחרון. בנוסף, החלק העשיר מבעלי הבתים מהווים כשליש מכלל השוכרים בשנים 2011-2014.

מעטים הם הצעירים שהצליחו לחסוך די כסף לשם רכישת הנכס ורובם עדיין מתלבטים במציאת מקום העבודה המתאים. בנוסף, זמן העסקתם בו עדיין קצר יחסית ולכן מקשים עליהם הבנקים בקבלת ההלוואה הנחוצה לשם הרכישה.

הקבלנים בהחלט שמים לב לתחושות השוק ומאזינים לרצון הרוכשים הפוטנציאליים בתכנון הדירות שעומדות להיבנות או אלה הנמצאות כבר בנייה.

הדירות מתוכננות בכדי להתאים למגורי המבוגרים ולשיפורים שהם מעדיפים, כי קל יותר למכור את הדירות לקהל זה.

הטאונהאוסס (דירות קומותיים ויותר) פינו מקומם לדירות של קומה אחת ללא מדרגות, כשלעתים דירות אלה ניבנות בקומות העליונות של הקומפלקס כשהטאונהאוסס, המיועד יותר לצעירים, תופס את הקומות הנמוכות בלבד.

הדירות מרווחות יותר, גדולות יותר, משוכללות יותר ולמרות מחירן הגבוה יותר, הן נחטפות במהירות.

הצעירים נמצאים בעמדת נחיתות לעומת המבוגרים וכתוצאה מעליית מחירי הדירות, אפשרויות הרכישה שלהם קטנות יותר, ובכך מתרחק החלום האמריקאי להיות בעל נכס.

בנייתם של בתי דירות חדשים נמצאת בתנופה עצומה כתוצאה משינויי הביקוש בשוק. הקבלנים, בכדי להתאים את המגורים לרוכשים המבוגרים, מייעדים חדרי אסיפות ומסיבות עם מטבחים לאירוח, חדרי מוסיקה ומרכזי כושר בכדי להגדיל את הביקוש למגורים בבתי דירות אלה.

באיזורים היקרים יותר, נוספים שומרים המפקחים על כניסת זרים לבניין, מודיעים לבעלי הבתים על אורחים שהגיעו אליהם, עוזרים בנשיאת סלים וקניות לדירות, חדרי סאונה ובריכות מחוממות תורמות גם הם לדרישות הרכישה של שיכבת אוכלוסין זו.

במקומות רבים בארה"ב מורגשת עלייה של למעלה מ-20 אחוז מהשנה שעברה לאישורי בנייה לבתי דירות, לעומת עלייה מתונה של כ-8 אחוז בבקשות לאישורי בנייה לבתים פרטיים.

שאיפת המבוגרים והגימלאים היא לחיות במגורים בהם האחזקה והטיפול נעשית ללא השתתפותם. הם רוצים לצאת להפלגות שייט ארוכות וטיולים בעולם מתוך ידיעה שאף אחד לא יפרוץ לביתם, והשכנים יוכלו להבחין מיד אם ישנה תנועה חשודה. אלה מהווים מרכיבים רציניים מאוד המעודדים רכישת או שכירת דירות לעומת בתים.

כמובן שיש רבים אחרים הנמנים על המעמד הבינוני, שהערך המוסף על ביתם הנוכחי איננו מאפשר להם לעבור לדירה חדשה ויקרה יותר. כדי לעשות זאת יהיה עליהם לקחת הלוואה ואם הם גימלאים, הרי שהכנסתם קטנה מאוד ולא תהיה באפשרותם להחזיר אותה. לכן הם יעדיפו להישאר בביתם הישן ולשפץ אותו במקצת בכדי להקל על חייהם בתקופת הפנסיה.

שכבת המבוגרים היא זו של ילידי 1945-1964 בעיקר ומספרם עומד על כ-70 מיליון בני אדם בארה”ב. הם היוו את נתח האוכלוסיה הגדול ביותר עד שנה זו כשהצעירים לקחו את הבכורה והם מהווים היום את האחוז הגבוה יותר.

הקבלנים יצטרכו לשקול מחדש את תכניות הפיתוח והבנייה ולהקציב מספר ניכר של יחידות דיור לשיכבת אוכלוסין צעירה זו אם הם רוצים להישאר ריווחיים.

היחידות אינן חייבות להיות גדולות מאוד או משוכללות כי הן, אחרי הכל, רק  השלב הראשוני בבניית המשפחה. עם המעבר של המשפחה הגדלה לבתים גדולים יותר, יוכלו צעירים אחרים להתחיל בדרכם עם רכישת דירות אלה וכן הלאה.

כדאי לקבלנים לתכנן את צעדיהם בקפידה כי השוק בהחלט משתנה וכולנו יודעים ששוק הנדל"ן לא מפסיק להשתנות, מה שעושה אותו כה מושך ואטרקטיבי לרבים.

קבלנים וההגירה

איך משפיעה ההאטה בהגירה לארה”ב על המחסור בעובדים לבנייה

שוק הבנייה בארה"ב איבד למעלה מחצי מיליון עובדים שנולדו במכסיקו ובמדינות דרום אמריקה מאז משבר הנדל"ן בשנת 2007. מחסור עצום זה בעובדים כנראה תורם לא מעט לעליית מחירי הבתים. כך טוענים כלכלנים רבים שניתחו את הסיבות לעלייה המטאורית במחירים ברחבי ארה"ב. המגבלות החדשות והשינויים בחוקי ההגירה לארה”ב, יחד עם הזדמנויות מפתות יותר במקומות אחרים בעולם, גרמו לירידה במספר הפועלים מדרום אמריקה ששייכים לענף זה.

מבלי לבחור בצד כלשהו בהקשר לחוקי ההגירה ובהסתמך על נתונים שפורסמו בסקר שנעשה על ידי משרד המסחר האמריקאי, נראה שכיום יש 570,000 פחות פועלים מדרום אמריקה שעבדו בענף בסקטור הפרטי והמסחרי כאחד. לעומת מספר השיא שנקבע בשנת 2007 ועמד אז על 1.89 מיליון פועלים ילידי דרום אמריקה, היום יש רק 1.32 מיליון.

הסקר מראה שרבים מהפועלים שחזרו למדינות מוצאם בעקבות המשבר בענף, לא שבו לארה"ב כשהמצב השתפר בגלל חוקי ההגירה הנוקשים יותר, ומדובר על אלה שנכנסו למדינה בצורה חוקית או לא חוקית. סיבה נוספת היא השיפור הכלכלי במדינות מוצאם והדרישה שם לעובדים מיומנים.

בעיה זו אינה עומדת בקנה אחד עם הביקוש הגובר במשק, המחסור המשווע למקומות דיור והמחסור החמור בכוח עבודה מיומן. אלה הגורמים המשפיעים רבות על התפוקה בענף.

מעניין לציין שהתחלות הבנייה השנה מראות עלייה של 11% מאותה תקופה אשתקד אך למרות זאת, ירדה התפוקה הכללית משנים קודמות. הקבלנים שוקלים אם עליות במשכורות יחזירו עובדים אלה לענף, ולא משנה אם הם מגיעים מדרום אמריקה או שהם תושבי ארה"ב, אך רובם נועצים את הסיבה בגיוס פועלים נוספים, אימונים ולימודים בכל השטחים הקשורים לענף הבנייה. מפעלים נפתחים במכסיקו בקצב מהיר, כשחברות רבות מכל העולם ובעיקר מארה"ב עוברות לשם, כי המיסוי לחברות נמוך יותר וכוח העבודה זול יותר מאשר כאן.

הבעיה  שניצבת בפני פועלים מדרום אמריקה ומכסיקו המעוניינים לעבוד מחוץ לארצותיהם היא שהמגבלות המוטלות על עובדי חוץ במדינות רבות בדרום אמריקה, מיועדות להגן על התושבים המקומיים ולכן קשה מאוד לפועלים אלה לעבוד שם. ארה”ב, עם שפע האפשרויות כאן ועם חוקי הגירה אמנם נוקשים מעט יותר אך עם ביקוש גובר לבעלי מקצוע אלה, עדיין קוסמת להם מאוד. למרות שמספר הפועלים כאן ירד, עדיין מספרם גבוה דיו בכדי לספק לפחות חלק מהדרוש.

נושא ההגירה נעשה נושא חם מאוד במערכת הבחירות האמריקאית, כשדונלד טראמפ העלה אותו כאחד מעמודי התווך של מדיניותו אם וכאשר ייבחר לנשיא ארה”ב, וכנראה שהנושא ימשיך להעסיק את החדשות עד הבחירות בעוד שנה.

הכלכלנים המתמחים בנושאי דיור ונדל"ן מתרחקים מלחוות דעה על הדרך העדיפה לנקוט בכדי לספק את הדרישה הגואה לכוח עבודה מיומן מצד אחד, והקמת מכשולים פיזיים וחוקיים כדי למנוע, או לפחות להקטין את מספר הלא חוקיים הנכנסים לגבולות ארה”ב.  לכן, הם מתרכזים בתוצאות ובעובדות בשטח.

הממשל האמריקאי מראה על ירידה של 67 אחוזים במספר המהגרים ממכסיקו יחסית לשנים 2006-2013. הייתי מתייחס לנתונים אלה בפקפוק רציני כי, כפי שכולנו יודעים, מספרים ניתנים לפירוש בהתאם לנתונים הנלקחים בחשבון ותלוי למה הם מתכוונים בספירה. אך זה בהחלט שייך לכתבה אחרת ולא דווקא בשטח הנדל"ן.

נתונים שפורסמו על ידי מיפקד אוכלוסין בקשר לקבלנים ושיפוצניקים בשטח הנדל"ן למגורים מראה על ירידה של כמעט 28 אחוז בעובדים יחסית לשנת השיא של 2006.

התרומה לירידה במספר העובדים נובעת בעיקר מהמשבר בשטח הנדל"ן שפקד את ארה"ב בשנת 2008 וכתוצאה מכך קטן מספר הפועלים בשטח זה. הקבלנים, מתוך חשש לעתיד, עצרו כמעט לחלוטין את תנופת הבנייה והפיתוח ורק באמצע שנת 2013 החלה הבנייה המואצת והנמשכת עד היום.

המחסור בדיור שנוצר כתוצאה מכך מורגש ברוב חלקי ארה"ב והמחירים עולים. במקומות רבים, בעיקר בניו יורק, סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס וטקסס עברו מחירי הבתים את השיא של שנת 2008 לפני הנפילה הגדולה.

נראה שהמחסור המתמשך ימשיך לתרום לעליית מחירי הבתים. משקיעים מכל רחבי העולם רואים בארה"ב מקום בטוח יותר להשקעתם והם ממשיכים להזרים כספים לשם רכישת נכסים כאן.

כולם מקווים שכתוצאה מכך, ינהרו עובדים רבים לענף. אך עם נהירה זו ושכר העובדים שיעלה בהכרח, יקשה על צעירים רבים לרכוש נכסים ואנו תקווה שאיזון כלשהו במספר העובדים, במשכורות ובמחירי הבתים יגרום ליצירת שוק יציב ובריא יותר עם עליות מתונות יותר שיהיו, כבעבר, קשורות למצב הכלכלי ולגובה השכר במשק.

כוח העבודה העיקרי החסר הוא אותם בעלי מקצוע מבוגרים שפרשו מהענף ולא ישובו עוד. חסרונם מרוגש מאוד בעיקר עקב היידע והניסיון העצום שהם צברו בקריירה שלהם. אולי שכירתם מחדש כיועצים תוכל לעזור, אך לציבור הקבלנים פתרונות.

האמת על ביטוחי בתים

כשמדובר בביטוחי בתים, חובה לקרוא את כל האותיות הכי קטנות, או שתשלמו ביוקר

היססתי רבות אם לכתוב על הנושא הזה, כי הוא לא סקסי, אבל הוא חשוב מכדי להתעלם ממנו. מעטים בעלי הבתים שמבינים את הביטוח עליו חתמו. החוזים נכתבו בצורה כל כך חוקית ולא מובנת, שרבים פשוט מאמינים ומקווים שהחוזה ישרת אותם היטב ויקנה להם את הביטחון שהם צריכים.

הצד העצוב הוא שכשאתם נזקקים לעזרה, לעתים קרובות מאוד תגלו שאינכם מכוסים כלל, או שההשתתפות העצמית כה גבוהה, שלגמרי לא השתלם לשלם את הפרמיות כל השנים. זו בעיה שצומחת כל הזמן. חברות הביטוח עשו שינויים קריטיים בחוזים ורבים מבעלי הבתים לא שמו לב לכך. אנסה להסביר מספר נקודות חשובות שעליכם לדעת:

* ראשית, זו טעות להניח שבמקרה שהבית ייהרס כליל, חברת הביטוח תכסה את בנייתו מחדש. לפני הסופה ‘אנדרו’, שהרסה חלקים נרחבים מחופי פלורידה בשנת 1992, רוב החוזים הבטיחו שיקום או בנייה חדשה של הנכס כולל כל ההוצאות. היום, רוב החוזים לא כוללים הבטחה כזו. רובם מכסים עד לסכום המקסימלי המופיע בפוליסה.

לדוגמא, סטייט פארם מכסה בדרך כלל עד 20 אחוז מהסכום. בעלי הבתים נוטים להאמין שהם מכוסים כל עוד הסכום מקביל לסכום הנדרש לבניית הנכס מחדש, אך זו טעות רצינית. חברות הביטוח צירפו סעיף לפוליסה הנקרא "ביקושים מצטברים” (Demand Surge) שעלול לא להספיק אם ביתכם נהרס כתוצאה מאסון רציני. כלומר, אם בתים אחרים באיזור המיידי נפגעו גם הם, חומרי הבנייה ומחיר העבודה יעלה לשחקים, לעתים כפול מהמחיר הרגיל.

חברות הביטוח הוציאו מהפוליסות את המשפט ‘כיסוי אישורי בנייה’. כשהבית נהרס בלמעלה מ-50 אחוז, הוא חייב להיבנות עם אישורי בנייה מהעיריה, ואלה יחייבו שהבנייה תתבצע בהתאם לחוקים העכשוויים ולא לפי החוקים כשהבית ניבנה במקור.

אם לא תבנו את הבית עם האישורים הדרושים, חברות הביטוח ייסרבו לבטח אותו בעתיד.

מה לעשות? שאלו את סוכן הביטוח שלכם אם יש לפוליסה כיסוי ל- Demand Surge בעיקר באיזורים בהם הסיכויים לאסונות טבע גדולים יותר.

* טעות לחשוב שעל בעל הבית לשכור שירותיו של קבלן מוסמך המוכן לתקן את הבית בהתאם לכסף שהביטוח מוכן לשלם. חברת הביטוח טוענת שהתיקונים יכולים להתבצע במחיר שהם מוכנים לשלם, אך הקבלן שלכם טוען שזה יעלה יותר. רבים מהמבוטחים מניחים שהאפשרות היחידה שלהם היא לבצע את העבודה עם קבלנים זולים יותר, או לשכור שירותי עו"ד שיתבע את חברת הביטוח, וזו הוצאה רצינית עבור תוצאה לא ידועה.

עדיף לנסות לשכנע את סוכן חברת הביטוח לקבל את הצעות התיקונים של הקבלן שלכם ולמנוע את ההליכים המשפטיים.

מה לעשות? התקשרו למשרד המטפל בתביעות בחברת הביטוח שלכם ואימרו להם שהקבלן שלכם הציע לבצע את העבודה, אך בסכום גבוה יותר, ובקשו מהם לכסות את ההפרש. אם הסוכן ייסרב, בקשו לדבר עם המנהל האחראי. אם התשובה עדיין שלילית, דברו עם הקבלן ובקשו ממנו להתקשר ישירות למחלקת התביעות, כי לעתים קרובות הוא יוכל לשכנע אותם להסכים לתוספת.

בינתיים, הכינו תיק התקשרות שבו תתייקו את כל ההתכתבויות והקשרים שיצרתם בתהליך הטיפול, עם מי דיברתם בכל המחלקות בחברת הביטוח ועם כל מי שיש לו קשר לתביעה.

אם הקבלן שלכם לא הצליח לשכנע את חברת הביטוח, שילחו מכתב למנהל מחלקת התביעות בו תמנו את הסיבות מדוע אתם חושבים שלא התייחסו לתביעה שלכם בצורה הוגנת, וצרפו את כל הנתונים שצברתם. חברות הביטוח לעתים קרובות מוכנות לוותר כשהן רואות שבעל הפוליסה בקי בנושא וקשה לשכנע אותו לוותר.

* טעות לחשוב שהפוליסה שלכם תמיד תשלם אם מישהו נפגע בתוך הבית. יש מקרים רבים המאפשרים לחברות הביטוח שלא לשלם. הפוליסה שלכם כנראה איננה מכסה תאונות ופגיעות של בני המשפחה, למשל. בדרך כלל הפוליסות אינן מכסות תאונות שנגרמו לאנשים שמבקרים את ביתכם מסיבות עסקיות.

יותר ויותר פוליסות כיום אינן מכסות תאונות שנגרמו מטרמפולינות, בתי עץ בחצר, תאונות בבריכה או בג’קוזי. רצוי מאוד להוציא את הפוליסה המאובקת מהמגירה ולעבור עליה בכדי להיות מודעים לכיסוי שיש לכם.

מה לעשות? אם אתם עובדים מהבית, כדאי לקחת פוליסה מסחרית שתכסה את הבית טוב יותר, במיוחד אם מישהו שביקר אתכם בכדי לתקן משהו או למטרות מסחריות, נפגע בתאונה.

תוספת לפוליסה קיימת שתכסה מצבים שהפוליסה הרגילה שלכם איננה מכסה, הרבה יותר זולה מלהוציא פוליסה חדשה.

אם אתם מעוניינים להשכיר את ביתכם, רצוי לברר עם סוכן הביטוח שלכם אם אתם מכוסים במקרה והדייר משלם עבור המגורים בביתכם. אם לא, תוכלו לשקול להשכיר את הבית לחברות AIRBNB המספקות ביטוח המכסה את השוכרים במקרים של פציעה או ריכשו פוליסה מיוחדת לשוכרים, כמו למשל Peers.orgאו cbiz.com