המחירים הגבוהים בדרך

המחירים הגבוהים בדרך

קבלנים רוכשים אדמות לבנייה במחיר גבוה, מה שיביא בעתיד גם למחירי בתים יקרים יותר

מאז משבר הנדל"ן אנו חווים עלייה של 40 אחוז משנה לשנה במחירי מגרשים המוכנים לבנייה. בצפון קליפורניה, אטלנטה ונבאדה העלייה מגיעה אף ל-70 אחוז. בתי הפאר שמתוכננים ונבנים על אדמות אלה יהיו יקרים, במיוחד כשמחירי הקרקעות ממשיכים להאמיר עקב המחסור במגרשים לבנייה. באיזורים המבוקשים ביותר בארה"ב העלייה תלולה והקבלנים בונים באיכות גבוהה יותר ובתים גדולים יותר כדי להצדיק את המחיר הגבוה המבוקש.

עלייה זו נגרמה בעקבות משבר הנדל"ן, שהוביל לירידה תלולה במחירי האדמות עקב אי הוודאות לגבי העתיד וחשש הקבלנים לבנות נכסים שלא יוכלו להימכר. העלייה העכשווית באה לאזן ולקזז את ההפסדים שנגרמו עקב הירידה החדה במחירי הקרקעות בזמן המשבר. לכן, ההנחה היא שמחירי נכסים שייצאו לשוק בחודשים הקרובים יהיו גבוהים יותר למטר מרובע, ויש הערכות כי מחירי הבתים האלה יתייקרו בכ-22 אחוז. ארגון הקבלנים מהמר על שוק הנדל"ן החזוי בעוד שנתיים ומקווה שהמחירים יחזירו את ההשקעה הגדולה שלהם ברכישת קרקעות. גם שטח הבתים עולה ולפי נתוני הרבעון השני של השנה, השטח עומד על 2,642 רגל מרובע. 

רוכשים חדשים נשרו משוק הנכסים החדשים בגלל הריבית הממשיכה לעלות וכמובן המחירים הגבוהים. זה משאיר בשוק אחוז גבוה מאוד של בעלי נכסים קיימים הנמצאים במצב פיננסי טוב יותר עם עליית הערך המוסף של בתיהם. הם רוצים לרכוש בתים גדולים יותר עם תכנית מתאר שמתאימה יותר לצורת החיים העכשווית שלהם. לקראת סוף השנה הודיעו חברות הבנייה הגדולות על כוונתן לשווק בתים חדשים בגודל ממוצע של 3000-7000 רגל מרובע. בתים בגדלים אלה לא נבנו מאז 2005.

נתוני מכירת בתים חדשים ביולי הראו ירידה של 13.4 אחוז, אבל עדיין מהווה עלייה של 7 אחוז לעומת הזמן המקביל בשנה שעברה. בינתיים, פחות חלקות אדמה קיימות ומוכנות לבנייה והקבלנים נתפסו לא מוכנים לשינוי הכיוון בשטח הנדל"ן. החשש להשקיע באדמות לבנייה שהחל ב-2006 נותן את אותותיו היום, כשקבלנים רבים חשים כי היום הסיכון שהם יפסידו כסף  קטן יותר. מדובר בבתי יוקרה הנרכשים בדרך כלל במזומנים על ידי אנשים עשירים מאוד. המחסור המורגש בנכסים לרכישה הנמשך כמעט שנה תורם רבות למגמה זו.

 גם מחירי אדמות שעדיין לא מוכנות לבנייה ותהליך הפשרתן יקח חודשים, ואולי אפילו שנום, מרקיעי שחקים עכשיו. לדוגמא, מאז 2012 מחירי מגרשים שעוד לא הוכשרו לבנייה בלאס וגאס ובפניקס עלו פי 2. אדמות מאושרות לבנייה בטקסס חזרו למחירי השיא שלהם בין השנים 2005-2007. עליית המחירים מורגשת בעיקר באיזורים בהם ניכר שיפור במצב התעסוקה בשלושה אחוז או יותר ביחס לממוצע הארצי של 1.7 אחוז.

ההנחה היא שמחירי הקרקעות לא ימשיכו לעלות בקצב הנוכחי שלהם. כשהקבלנים ירכשו מספיק קרקעות, הביקוש יקטן ומכאן ההערכה שגם מחירי הבתים החדשים יירדו עקב ההיצע הגדול שלהם.

עם נפילת שוק הנדל"ן נשארו קבלנים רבים ללא עבודה והתחרות על כל עבודת שיפוץ בשוק גדלה מאוד. הקבלנים לא היו מוכנים לקחת את הסיכון הכרוך בבניית בתים כשהשוק היה במצב רע וכמוהו גם מצב האבטלה. בגלל המחסור בנכסים קיימים לקניה והיעלמות הערך המוסף של הבתים, לא יכלו בעלי הבתים לעבור לבתים גדולים יותר ולכן העדיפו לשפץ את הבתים שלהם. תנועה זו הביאה לביקוש גדול לקבלני שיפוצים שחזרו לתעסוקה מלאה.

עכשיו מנסים קבלנים רבים שהפרוטה מצויה בכיסם לגוון את מקצועם על ידי רכישת בתים לשיפוץ ומכירה מהירה ("פליפים" כפי שהם נקראים בלשון עממית). כמו כן הם מצטרפים למחנה הגדל של קבלנים הרוכשים אדמות לפיתוח או אדמות המאושרות לבנייה, מתוך הנחה שהמחסור הקיים בנכסים לרכישה יגרום להמשך עליית מחירים וישפר את הכנסתם ורווחיהם.

בניית בתים כיום מתאימה יותר לצורת החיים העכשווית. בתים גדולים בעיקר הם רווחיים יותר בתחשיבי הבנייה לרגל מרובע ולכן הם עדיפים על רוכשים רבים. עם גידול מספר המועסקים יגדל גם הביקוש לנכסים ותגדל יכולת הציבור לרכוש אותם.  

מגשימים את החלום

מגשימים את החלום

הגעתם לרגע בו אתם רוצים להיות בעלי בית באמריקה? הנה כל מה שצריך לדעת לפני החתימה הגדולה

הצלחתם. אתם מסודרים בחיים ומרגישים מספיק בטוחים כדי לנסות להגשים את החלום האמריקאי ולהיות בעלי בית. לא מדובר רק בגינה נחמדה וגדר לבנה, מדובר בהחלטה רגשית ואישית כאחת. אפילו בתקופת המשבר הכלכלי העמוק שכל כך השפיע על ענף הנדל"ן, קשה 

היה להיגמל מהרצון העמוק לרכוש בית.

לפי נתונים שפורסמו לאחרונה, בחודש יולי היתה העלייה הגדולה ביותר בארבע שנים במכירות בתים. אז עכשיו השאלה היא מה צריך לדעת לפני שרוכשים בית. השאלה הנצחית כמעט היא מתי הזמן הנכון ביותר להיכנס לשוק?

ראשית, עליכם להבין שבית מגורים איננו מוצר צריכה. רצוי שיעמדו לרשותכם לפחות 10% מהסכום כהשקעה עצמית, וכמו כן נכונות לגור בבית לפחות במשך חמש שנים.  בקשו מבעל הבית העתקי חשבונות כמו חשמל, מים, גז והוצאות קבועות אחרות. בנוסף, קחו בחשבון שיהיה עליכם לבצע תיקון שהוא פרוייקט גדול לפחות פעם בשנה. זה יכול להגיע לכשני אחוז מסכום הרכישה של הנכס. אם רכשתם בית במחיר של 500,000 דולר, עלות תיקון גדול – גג, יסודות וכו' – יכולה להגיע לכ-10,000 דולר.  

היום, רבים מסתכלים על אחוז הריבית העולה בהדרגתיות, ולאחרונה אף בקצב מואץ. בחודשים האחרונים ראינו עלייה מ-3.5 אחוז ל-4.5, שהיא בהחלט עלייה משמעותית, אבל כל עוד הריבית נמצאת מתחת ל-6 אחוז, היא נחשבת נמוכה יחסית. בכל מקרה, לא הייתי מתייחס לעליית הריבית כסיבה לא לרכוש בית, או כגורם מדרבן לרכישה מהירה מדי שייתכן ונצטער עליה בעתיד.

***

אסור לכם להתייחס לרכישת בית כדרך לבניית עושרכם. אל תצפו שערך הבית יעלה לרמות שראינו לפני משבר הנדל"ן. בשנות ה-90' הערך עלה לרמות גבוהות מאוד ועם הנפילה הגדולה הוא לפעמים נעלם כמעט כליל. הבית שאתם רוצים צריך לשרת את אורח החיים שלכם, את יכולתכם הכספית וצריך להיות בנוי לשרת אתכם שנים רבות. אם ערך הנכס יעלה, מה טוב, אבל לא כדאי להתבסס על הנתון הזה כגורם מכריע בהחלטה.

עוד כמה דברים שכדאי לזכור:

1. הכירו בהבדל בין רוצה וצריך. זה שאתם רוצים חמישה חדרים, לא אומר שאתם יכולים וצריכים חמישה חדרים.

2. מצאו את השכונה האידיאלית עבורכם. הכינו רשימה עם נתונים שהשכונה העדיפה עליכם יכולה להציע ולאחר מכן השוו אותה עם שכונות אחרות שאתם יכולים להרשות לעצמכם. בלו זמן בשכונות האלה לבחון איזו עדיפה עליכם.

3. השקיעו מחשבה רצינית לגבי הסכום אותו אתם יכולים להוציא בנוחות. קחו בחשבון את תשלום המשכנתא החודשית, את הארנונה (בלוס אנג'לס הארנונה עומדת על 1.25 מסכום הרכישה, חלקו אותו ב-12 ותקבלו את הסכום החודשי), את מיסי הבית אם זו דירה, ואת הביטוח. הוסיפו למספרים אלה הוצאות חודשיות אחרות שלכם. חשבו את הסכום שיעלה לכם לתחזק את הנכס, ולאחר קיזוז כל ההוצאות, בידקו כמה נשאר לכם מההכנסה החודשית. ואז, תשאלו את עצמכם האם אתם יכולים להוציא יותר כדי לקנות נכס יקר ועדיין לשמור על רמת החיים שאתם רוצים.

4. הדפיסו את ניקוד האשראי שלכם. אפשר לעשות את זה בחינם פעם בשנה באתר

www.annualcreditreport.com

לקבלת דו"ח משלוש החברות הגדולות לניקוד אשראי. 

5. רכזו את כל הניירת לפני הגשת הבקשה להלוואה. כולל חשבונות בנקים, חסכונות ואינפורמציה על המיסים שאתם משלמים.
6. חפשו מקור למימון למשכנתא. דברו עם נציגי הבנקים והחברות המעניקות הלוואות למשכנתא כדי לברר את התנאים.

7. שכרו שירותי סוכן נדל"ן מיומן. סוכן טוב עם שנות ניסיון רבות היכול לנהל מו"מ מוצלח עבורכם, הוא נכס השווה זהב.

8. לימדו מה הערך האמיתי בשכונה. סוכן הנדל"ן שבחרתם אמור לתת לכם אינפורמציה מהימנה על הערך העכשווי של האיזור והבתים שנמכרו בו, כדי שתבינו את היחס האמיתי בין מחיר הנכס, מצבו וערכו.

9. הגישו בקשה להלוואה והיו סבלניים. לפעמים מדובר בתהליך ארוך ומתיש. 

10.  עבדו עם סוכן הנדל"ן שלכם. מצאו היכן נמצאים הבתים שאתם יכולים לרכוש והאם הם עומדים בדרישות שלכם.

11. השלימו את הצוות הדרוש: החברה שתבדוק את הנכ לפני הרכישה, סוכן ההלוואות שבחרתם, עורך דין המתמחה בנדל"ן ורואה חשבון מיומן. אספו את כל הנתונים ובקשו מחברת האסקרו אומדן על התשלומים שתצטרכו לשלם להשלמת העיסקה.

12. אל תתנו לאף אחד ללחוץ אתכם להחליט. הציבו לוח זמנים המתאים לכם והיזהרו מלקבל החלטות תחת לחץ כלשהו.

13. הגישו הצעת רכישה נבונה. בדקו את מחירי הבתים שנמכרו לאחרונה בסביבה כדי שתוכלו להגיש הצעה שתספק את בעל הבית ותשאיר אתכם מרוצים. 14. הישארו מעורבים ומעודכנים על לרגע השלמת העיסקה.