קרדיט יוניון

קרדיט יוניון

מקור אשראי מצוין שראוי לשקול אותו ברצינות

בשנה שעברה, בפעם הראשונה מאז היווסדם של מקורות אלה, סכום ההלוואות למשכנתאות שניתנו ע"י איגודי האשראי עבר את סכום המיליארד דולר.
איגודי אשראי לחברים ואיגודי אשראי שלא למטרות רווח רואים גאות עצומה במספר הבקשות להלוואות מחודשות (Refinancing) ובקשות להלוואות למשכנתאות מקונים רבים שהתאכזבו מהטיפול בהם ע"י הבנקים הגדולים והמסורתיים, שנראה כאילו הם עושים לכם טובה בזה שהם בכלל חושבים לתת לכם הלוואה וממש נלחמים בכם בכדי לסרב לאשר את ההלוואה המבוקשת.
חלק ממבקשי המשכנתאות פשוט ויתרו לאחר ניסיונות חוזרים ונשנים לקבל אישור למשכנתא והם אינם מודעים למקור אלטרנטיבי זה, שהולך ותופס תאוצה באישורי הלוואות. נראה כי איגודי האשראי מעוניינים לעזור ולאשר הלוואות אלה ולעתים קרובות אף בריבית נמוכה יותר מאשר זו המוצעת על-ידי הבנקים הגדולים.
אולי כמות גבוהה של קונים שיבחרו באלטרנטיבה זו ידליקו אור אדום אצל הבנקים הגדולים והם ישנו את יחסם כלפי לקוחותיהם הפוטנציאלים. המובילים בשטח והגדולים ביניהם הם Navy Federal ו-Pentagon Federal , בהם חברים למעלה מחמישה מיליון איש.
איגודי האשראי משתדלים להגיע לקהל הצעיר שאינו מודע להם או מאמין שהם שייכים לעבר ואינם מתאימים עוד לדרישות העכשוויות של מתן הלוואות. החשדנות הזו הביאה לכך שכמה ממוסדות אלו בחרו להוציא מהשם שלהם את המילים "איגודי אשראי", מתוך הנחה שבכך הם יביאו ציבור חדש של חברים לאיגודם.
איגודי האשראי נוסדו במקורם בכדי לאפשר תנאי אשראי נוחים לאזרחים משכבות האוכלוסיה המתקשים לקבל הלוואות או שנידחו ע"י הבנקים. במשך השנים המגבלות לקבלת חברים חדשים הוקלו מאוד והדרישה היחידה כיום היא שהחבר ואיגוד האשראי ממוקמים באותה סביבה, אך גם לדרישה זו נמצאו דרכים עוקפות.
איגוד אירגוני האשראי כולל מאות מוסדות, חלקם קטן וחלקם בינוני, והם ראו עליה של 45 אחוזים באישורי הלוואות למשכנתאות בשנה האחרונה יחסית לשנה הקודמת. עליה זו מיוחסת לנחישות בה איגודי האשראי מחזרים אחר מבקשי הלוואות חדשים. הם גם מאוד תחרותיים באחוזי הריבית ובתנאים הנדרשים לשם קבלת ההלוואות.
אינני מרמז בכך שהם נותנים הלוואות מפוקפקות או ללא בדיקות עמוקות, כי הסוכנים צריכים לקבל את אישורי ההנהלה ונזהרים שלא לתת הלוואות בעלי אחוז סיכון גבוה. כיוון מחשבה זו עזר לאשר הלוואות רבות כי מחציתן של ההלוואות הללו מוחזק ע"י איגודי האשראי עצמם. נתון זה מאפשר להם לאשר הלוואות ולהגדיל את נתח השוק שלהם, וכמו כן לאשר הלוואות מחודשות בריבית נמוכה מאוד לחבריהם, צעד בו הם נקטו מאז תחילת משבר הנדל"ן ב-2006.
מבקשי הלוואות יגלו להפתעתם שאיגודי האשראי מחייבים עמלות נמוכות יותר משל הבנקים הגדולים עבור אישור ההלוואה, וכמו כן הם ממשיכים לשרת את ההלוואות שהם שומרים אצלם ובכך הם מפחיתים את ההוצאות עליהן.
לאיגודי האשראי יש חובה מעצם הקמתם לעזור לחברים בהם במהלך החזרת ההלוואה שניתנה. אותם פקידים יודעים שמקום עבודתם שמור להם כל זמן שהחברים מרוצים מהשירות הניתן להם והם אינם מקבלים בונוסים על שירות זה.
עדיין, רצוי לבדוק היטב את ההוצאות הכרוכות בקבלת כל הלוואה, הן אם היא ניתנת ע"י בנק או ע"י איגוד אשראי ונציגיהם.
כשאתם מתקשרים לאיגוד אשראי זה או אחר, כדאי לבדוק איזה הלוואות הם נותנים כי האיגודים הקטנים יותר מספקים שירותים מצומצמים יותר מאחרים.
נתינת הלוואות ע"י איגודים אלה מאפשרת להם להגדיל את חבריהם ואת נאמנותם לשנים ארוכות, וכמובן משרתת את חבריהם ע"י מתן שירותים אישיים יותר ולעתים קרובות גם במחיר נמוך יותר מהמקובל במשק ע"י הבנקים המסחריים הרגילים.
הדאגה היא שעם עליית הריבית עלול להיפגע אחוז ההלוואות שהאיגודים מסוגלים לתת. בעבר, כאשר הריבית עלתה ואחוז הבקשות להלוואות מחודשות נפל, ירד אחוז ההלוואות, שהם היו מסוגלים לתת. אבל עם הפרסום הגובר ומספר מבקשי הלוואות המתקשרים אליהם שהולך וגדל, כן יגדל חלקם בשוק ההלוואות.
בדקתי עם איגוד Pentagon Federal המציע עתה הלוואה מחודשת לשלושים שנה ב-1.99 אחוזים. לדוגמה, הלוואה לרכב חדש ניתנת בריבית של 0.94 אחוזים ל-5 שנים.
מאוד מומלץ ומשתלם לכולם לבדוק איך אפשר להיות חברים באיגודי אשראי אלה, שיכולים בהחלט להיטיב אתכם ועם החוסן הכלכלי שלכם.

חוק מחילת החובות הוארך

חוק מחילת החובות הוארך

הקלה ובשורה טובה לבעלי בתים במצוקה

ההסכם שנחתם בסוף השנה למניעת "הנפילה הכלכלית מהצוק" הביא הקלה משמעותית לבעלי בתים שאינם יכולים עוד לשלם את המשכנתא, וזאת בעקבות ההסכם שכלל בין היתר הארכה לשנה של החוק שאיפשר מחיקת חוב המשכנתא שפקע בסוף השנה.
לאלה שאינם מעודכנים אנסה להבהיר:
בדצמבר 2007 אישר הנשיא בוש חוק שקבע שאם בעל נכס, שערכו ירד מתחת לסכום ההלוואה עליו, מוכר את ביתו בתהליך השורט-סייל, הפסדי הבנקים על ההלוואה הראשונה ימחקו כליל והבנקים לא יוכלו לרדוף אחר בעלי הבתים האלה לקבלת הסכום ההפסד שהם ספגו.
לפני קבלת חוק זה, הבנקים היו רשאים לנסות לגבות את ההפרש שהם הפסידו מבעלי הנכס ומס הכנסה הראה סכום זה כהכנסה החייבת מס. לדוגמה, נכס שנקנה במיליון דולר ונמכר כיום ב-800,000 דולר בשורט סייל, הבנק היה רשאי לרדוף אחר בעל הנכס שהפסיד את ביתו עבור 200,000 הדולרים שהוא הפסיד. בנוסף לכך, הבנק היה מדווח על הפסד זה למס הכנסה שחישב את ההפסד של הבנק כרווח לבעל הנכס וסכום זה היה חייב במס.
עם הארכת החוק בעוד שנה מתאפשר לבעלי בתים הרוצים למכור את ביתם בתהליך השורט סייל לעשות כך ולסגור כליל פרק זה בחייהם כשהבנקים ומס הכנסה משחררים אותם מההפרש בכסף.
חוק זה חל על אותם בעלי בתים במצוקה שזהו בית מגוריהם, שזוהי ההלוואה המקורית (והם לא עשו הלוואה חוזרת על הלוואה זו), שערך הבית נמוך מסכום ההלוואה המקורי ושסכום זה נמוך משני מיליון דולר.
אם מילאתם אחר כללים אלה, גם אתם תוכלו ליהנות מהקלות החוק הזה.
כשלוקחים בחשבון שלמעלה משליש מהבתים בארה"ב נמצאים כעת במצב שערך ביתם נמוך מההלוואה וחלקם נמצאים בתהליך השורט סייל, ניתן להבין את המתח והחרדה שבה ליוו בעלי בתים אלה את תהליך אישור ההסכם שנחתם בסוף השנה ושכלל הארכת חוק זה.
אחוז עסקאות השורט-סייל עלה מאוד בשנת 2012 כשבעקבות הסכמי פשרה בין המימשל לבנקים, בערך שני שלישים מהכספים שהבנקים התחייבו לתרום בקליפורניה לשיפור שוק הנדל"ן היו עסקאות שורט סייל.
באם החוק לא היה מוארך, התוצאות לביטולו היו מייצרות אסון לכלכלה בארה"ב, ובעיקר בקליפורניה, והוא היה מביא לגל עצום של פשיטות רגל, עיקולים וצניחה משמעותית בערך הנדל"ן בשל מכירות נואשות של בעלי בתים במצוקה.

אי הוודאות הקיימת בצעדי המימשל לשיפור המצב הכלכלי גורמת בשנה האחרונה להקפאת תוכנית פיתוח. בנוסף, הבנקים מעכבים שיחרורם של מיליוני בתים מעוקלים הנמצאים ברשותם. כתוצאה מכך נוצר מחסור עצום במקומות מגורים בכל רחבי ארה"ב ומחירי הבתים עולים זה החודש התשיעי ברציפות. אמנם העליה היא די איטית, אבל ההתמדה בעליה זו מגבירה את מספר הקונים הפוטנציאלים המצטרפים למעגל קניית הנכסים כשהדיעה הרווחת היא שאמנם יצאנו מהמיתון וכל יום שעובר מייקר את הבתים המוצעים למכירה ומרחיק את האפשרות של רכישה במחירים נמוכים.
במשך השנה האחרונה עלו בממוצע מחירי הבתים בכ-25 אחוזים, שזהו אחוז הצמיחה הגבוה ביותר בשמונה השנים האחרונות. בתים לאורך החוף ובאיזורי נופש מובילים בקצה התייקרות המחירים. מחיר בית ממוצע עלה בשנה האחרונה מ-279,910 דולר ל-349,300 דולר לפי נתוני איגוד סוכני הנדל"ן בקליפורניה.
ולמרות העלייה במחירים, ניכרת עליה של 2.7 אחוזים מבשנה שעברה במכירות כך שרכישה היום, באם תמצאו את הנכס המתאים, עדיפה על "ישיבה על הגדר" בציפיה שהשוק יירד שוב.

מסירים מגבלות

מסירים מגבלות

משרד הדיור האמריקאי משחרר מגבלות לאישור לווים חדשים

משרד הדיור האמריקאי, FHA, נוסד בכדי לעזור לרוכשים חדשים שאין להם את היכולת לשלם 20 אחוזים של השתתפות עצמית לרכישת דירה או בית כתנאי לקבלת הלוואה בנקאית, או שניקוד האשראי שלהם הוא נמוך מהמקובל במשק ולכן לא מאפשר להם לקבל את המשכנתא.

ובכן, אנו עדים כיום לשינוי כיוון הנובע מהקשיים הכספיים ש-FHA נקלע אליהם עקב המצב הכלכלי שהביא רבים מאלה שקיבלו את ההלוואות הללו להפסיק לשלם אותם.
המשקיעים והקבלנים מאושרים: הם יוכלו למכור בתים לקונים עם הלוואות מבוטחות ע"י FHA מיד עם תום שיפוצם מבלי לחכות 90 יום, כפי שהיה מקובל עד עתה.
המשרד אישר את הארכת האישור המאפשר לעיסקאות מכירה של בתים ששופצו ושנמכרים למטרות רווח מהיר ("פליפינג") המשיך לעשות זאת אפילו השנה, וזאת לאחר שתוקפו של החוק פקע ב-31 בדצמבר.
המרוויחים העיקרים מהקלות אלה הם המשקיעים הקטנים הרוכשים בית, משפצים ומוכרים אותו ורוכשים בתים נוספים, ולא בכמויות מסחריות. המחשבה שהביאה לקבלת החלטה חשובה זו היא שבתים הנמכרים בתהליך העיקול הם על פי רוב במצב תחזוקתי גרוע ושיפוצם ומסירתם מביא בתים ראויים למגורים חזרה לשוק ומגדילים את מלאי הבתים המוצעים למכירה, שמספרם התדלדל מאוד לאחרונה.
מאז שהתוכנית אושרה לראשונה, בפברואר 2010, ע"י מימשל אובאמה, יותר מ-65,000 בתים משופצים מומנו בתוכניות FHA בסכום של 11 מיליארד דולר ומהם 23,000 שופצו ונמכרו במהירות למטרות רווח.
שיפוצי הבתים מעלים את ערך שאר הבתים באיזור ומשמשים גורם מייצב. האיזורים שנפגעו קשות ממשבר הנדל"ן רואים תנועה ערה של משקיעים הרוכשים בתים אלה ומשפצים אותם למטרות רווח מהיר והשכונות בהן נמצאים הבתים זוכות שוב לתנועה של קונים לאחר תקופה ארוכה של שפל באיזורים אלה.
הקונים העיקריים של הבתים במשופצים הם זוגות צעירים, משפחות מהמעמד הבינוני ואלה שאין באפשרותם לשלם סכום כסף גבוה כהשתתפות עצמית לשם אישור ההלוואה. סכום ההשתתפות העצמית להלוואות FHA היא 3.5 אחוזים בלבד.
הבנקים המסחריים יצאו בתוכניות משלהם, בהן הם מאשרים הלוואות כשרק 5 אחוזים נדרשים לשם אישורם אבל ניקוד האשראי צריך להצדיק אישור זה.
היות ומירב הבתים ששופצו למכירה מהירה הם במחיר המתאים למעמד הבינוני ולזוגות צעירים, סכום ההשתתפות העצמית הנמוך מביא רבים מהם להגשמת החלום האמריקאי של בעלות על נכס משלהם ומכאן שהרחבת שוק הקונים הכולל שכבות אוכלוסיה אלו עוזר מאוד לשיפור שוק הנדל"ן.
בתים אלה, לאחר ששופצו ובטרם נמכרו לציבור, עוברים בדיקות הערכה משמאי מוסמך להערכת ערכם. שמאי נוסף בודק את השיפוצים שנעשו וכמו כן נערכת בדיקת בעלות הנכס בכדי למנוע אפשרויות רמיה עם העברת הבעלות לקונה החדש.
חוקי FHA  מחייבים את המוכר לבדוק ולוודא את הנקודות הבאות:
*  כל העברות הבעלות חייבות להראות שאין שום קשר משפחתי, קשר דם או קשרי מסחר בין הרוכש והמוכר בכדי למנוע רמאות. במילים אחרות, לא תוכלו לרכוש בית מהדוד במחיר מציאה או לשכור את שירותיו של האב לעשות שיפוץ שטחי מהיר של הנכס ואז למכור אותו במחיר מופרז לקונה התמים כשערך הנכס נקבע ע"י חברה או שותף של המוכר.
* אם מחיר המכירה הוא מעל ל-20 אחוזים ממחיר הרכישה, שמאי נוסף שימונה ע"י  FHA יהיה חייב לאשר את התיקונים שנעשו בכדי להצדיק את מחיר המכירה הגבוה.

* בדיקת מצב הנכס ע"י חברה עצמאית שאין לה שום קשר למוכר או לקונה. בדיקה זו חייבת להיעשות בכל מצב בו המחיר המבוקש עבור הנכס עולה על 20 אחוזים ממחיר רכישתו ואם עדיין מתבצעים התיקונים הנחוצים ליצירת מקום מגורים "בטוח ובריא". תיקונים אלה חייבים להיות מושלמים בטרם עבר הנכס בעלות לרוכש החדש.
אם אתם מחפשים בית עם הלוואות  FHA, כדאי ורצוי לכם לדעת שהיות וההשתתפות העצמית קטנה מ-20 אחוז מסכום הרכישה, המלווה(בין אם זה FHA או הבנק) מחייב אתכם לשלם עבור ביטוח הלוואה בנוסף למשכנתא, וזאת כל עוד ערך הנכס נמוך מ-80 אחוזים מסכום ההלוואה שלקחתם עבורו.
כשהערך עובר את 80 האחוזים, התקשרו לבנק ובקשו מהם להסיר את פוליסת הביטוח הפרטית על המשכנתא. יתכן שתאלצו לשכור שירותי שמאי שיעריך שאכן הערך עבר את 80 האחוזים ואישור זה יביא לביטול הביטוח ויקטין את סכום המשכנתא שאתם משלמים. אם חברות הביטוח ובנקים לא מבטלות את הביטוח כשערך הנכס מגיע ל-80 אחוזים, הם חייבים לפי החוק להוריד את הביטוח כשערך הנכס מגיע ל-77-78 אחוזים.
כדאי לבדוק עם סוכן הבנק ולוודא שההלוואה שאתם מקבלים כוללת את הביטוח ובאיזה שלב ביטוח זה יבוטל.

פליפינג

פליפינג

שיפוץ ומכירת בתים יקרים תופס תאוצה באיזורי המגורים היקרים

כשנמאס לה מנזקים שנגרמו מחדירת מים ובעיות ניקוז וכן ממשפטים נגד קבלנים שהיו אמורים לתקן את הנזקים, ובנוסף לכך ממריבות עם סוכני נדל"ן, הזמרת המפורסמת ריאנה מכרה את ביתה בבוורלי הילס בשנה שעברה בסכום של 4.5 מיליון דולר.
סכום זה הוא כמחצית מהמחיר בו רכשה את הבית. קונה מקומי רכש את המבנה, תיקן את הנזקים, נתן לבריכה מראה חדש ועשה גינון משמעותי. מספר חודשים לאחר מכן הוצע הבית, בן 8,500 רגל מרובע, למכירה במחיר של 9.95 מיליון דולר.
כן. שיפוץ ומכירת בתים חוזר בגדול והוא העלה מדרגה. מגמה זו, שהייתה כה נפוצה בתקופת השיא במחירי הנדל"ן, חוזרת שוב כשקבלנים קוצרים רווחים ניכרים אם הם מוכנים לא רק לשפץ את הבית אלא להוסיף לו שטח מגורים נוסף ולפעמים גם להשקיע כספים בשיפוץ רציני.
התופעה נעלמה בשנים עברו, כי ערכם המוסף של הבתים נעלם ולא היה משתלם להשקיע בתחום זה של שיפוצים. עכשיו, כאשר השוק מראה עליה קבועה של 10 חודשים וערך הבתים נמצא בעליה מתמדת כשמספר הבתים המוצעים למכירה נמוך בהרבה מהמקובל, ניכרת נהירה משמעותית והתנפלות רצינית על אותם בתים שהם בעלי ערך מוסף עתידי,שיבוא כתוצאה מביקוש של הבית המשופץ, בעיקר מצד אותם קונים שיש באפשרותם לרוכשם ואין להם את הידע והזמן לשפצם בעצמם.
הכדאיות גוברת כמובן באיזורים היוקרתיים בארה"ב כשקרוב ל-100,00 בתים נרכשו למטרת "פליפינג" (שיפוץ למטרת מכירה מהירה), מספר המהווה עליה של 25% משנה שעברה, כשהמחקר שנעשה לקח בחשבון רק את אותם בתים שנמכרו תוך שישה חודשים מרכישתם.
כמובן שבתים יקרים מאוד נכללים במחקר שפורסם, אבל הם בדרך הטבע מצריכים זמן ממושך יותר לשיפוץ, ובמקרים מסוימים תהליך השיפוץ יכול לקחת אפילו שנתיים, אבל באיזורים היוקרתיים בתים יקרים אלה נחטפים במהירות וברווח ניכר למוכרים המשפצים.
קבלנים מקומיים וכן משקיעים רבים מחפשים השקעות שישאו את הרווחים הגבוהים ביותר עבור השקעתם והם מרגישים כיום הרבה יותר בטוחים בהשתפרות שוק הנדל"ן ורואים בשטח זה סיכון נמוך יחסית. ההרגשה בשוק כיום היא שאם לא רוכשים עתה, תתרחק האפשרות החד-פעמית הזו מעבר לגבול אפשרויותיהם הכספיות והשתפרות השוק אכן מאשרת הרגשה זו. גם סוכני נדל"ן רבים נכנסים לשוק כקונים פוטנציאלים ורוכשים נכסים למטרות רווח מהיר.
ההיצע הנמוך של נכסים למכירה תורם גם הוא לשגעון הרכישה כשהיצע הבתים כשבבמוצע הוא עומד על שישה חודשים ירד באוקטובר ל-3.1 חודשי היצע מ-5.5 חודש בשנה שעברה. לבתים היקרים בקליפורניה עומד ההיצע כיום על 5.8 חודשי היצע לעומת 10.7 חודש בשנה שעברה.
בהוליווד, הבית בו גדלה ג'ודי גרלנד בבל-אייר, נמכר בשנה שעברה ב-5.2 מיליון דולר ולאחר צביעתו וכמה תיקונים קטנים הוא נמכר כעבור 14 חודשים ב-6.67 מיליון דולר.
השחקן דניס קוויד מכר את ביתו בפסיפיק פלסייד, בסוף 2011, תמורת 9.5 מיליון דולר ואותו הבית לאחר שיפוץ נמכר בספטמבר השנה ב-11.2 מיליון דולר.
דוגמה נוספת: בית על החוף במאליבו נמכר בחודש מאי ב-5.6 מיליון דולר, ובנובמבר הוא נמכר ב-12.5 מיליון דולר. בית אחוזה בבוורלי פארק, שנרכש גם הוא במאי ב-17.2 מיליון דולר, מוצע עתה למכירה ב-26.5 מיליון דולר.
לא מפתיע לראות רווחים שעוברים על 20 אחוזים בשיפוצם של בתי יוקרה ואחוזות באיזורים היוקרתיים. רווחים אלה עמדו בשנה שעברה על 10 אחוזים בלבד שהוא כמובן רווח יחסי גבוה מאוד, אך לא משתווה לרווחים של למעלה מ-20 אחוזים עכשיו.
בתים היסטוריים מהווים אתגר בפני עצמם כי שיפוצם נמשך זמן רב, וכן בבתים ישנים יכולות להיות הפתעות לא צפויות שתיקונם יכול להיות יקר יוסף. בנוסף, יש ועדות עירוניות הממונות על הרשיונות לבניה ושיפוץ בתים היסטוריים והם לעתים קרובות מחייבים את בעלי הנכסים לבנות אותם עם שימוש בחומרים שלא ישנו את צביון הבתים האורגינלי.
יש לקחת בחשבון שקונים פוטנציאלים דורשים את הנוחיות שהם רגילים לה כיום ועל המשפץ לשנות לעתים את שטח המחיה בבית המשופץ בכדי לאפשר חיי נוחות בבתים ישנים שהתוכנית הפנימית שלהם כוונה לקהל בעלי בתים מסוג אחר לגמרי.
הטריק הוא לבנות ולשפץ את הבית בצורה כזו שהקונה הפוטנציאלי יתאהב בו ממבט ראשון כי הוא בעל חזות מושכת וכל הציוד האלקטרוני והמודרני המקובל כיום נמצא בבית ומשולב במבנה הקיים בצורה נוחה לעין. לעתים חייבים המשפצים להשקיע כסף רב יותר מהמתוכנן בכדי ליצור אווירה נוחה ומגרה לקונים הפוטנציאלים. השטח הזה דורש מיומנות, אפשרות כספית, סבלנות ובדיקת המצב לעומק בכדי לא לעשות שגיאות שיכולות להיות יקרות מאוד. בבתים היקרים, מחפשים הרוכשים הפוטנציאלים משהו שאין בבתים אחרים וככל שתוכלו ליצור תדמית כזו זכיתם בגדול.