עצות רכישה בשוק של מוכרים

ההתאוששות הכלכלית מורגשת עכשיו גם בשוק הנדל”ן. קבלו כמה טיפים איך לצאת מזה בשלום ועם בית חלומותיכם

בחלקים רבים בארה"ב תקופת האביב, שהיא התקופה העסוקה ביותר, נמצאת בעיצומה. חודש מרץ מביא לעלייה משמעותית במספר המחפשים לרכוש וזה מאומת ממספר הכניסות לאתרי החיפוש באינטרנט. השנה מורגשת תכונה רבה יותר מאשר בשנה שעברה, כתוצאה מההתאוששות הכלכלית, מהמספר הגדל של מקומות עבודה ובמקרים רבים משינוי המצב המשפחתי, כגון הצטרפות תינוק חדש.

רבים ממחפשים אלו מתלוננים עד כמה קשה להם למצוא בית התואם את צורת חייהם, וכמובן את התקציב אותו הם יכולים ומוכנים להשקיע. לכן מסתבר שתהליך מציאת ורכישת נכס לוקח זמן ארוך יותר מהמצופה. כך שאם אתם בין מעגל המחפשים, עליכם להיות סבלניים ובעיקר מוכנים לרכישה.

1. שיקלו את האלטרנטיבות

הריבית הנמוכה עדיין למשכנתאות מאוד קורצת, אך רבים מאמינים שהיא תעלה בקרוב. ואם לא, הרי שהיא תנוע מעלה ומטה בחודשים הקרובים. בכל מקרה, הריבית הממוצעת למשכנתאות שאתם קוראים עליה בחדשות, לא בהכרח תהיה הריבית שהבנק יאשר לכם. הריבית אותה תקבלו תלויה בגורמים שונים כולל הבנק המלווה, סוג ההלוואה, מתי הגשתם את הבקשה, סוג הנכס אותו אתם רוצים לרכוש ומיקומו, סכום ההשתתפות העצמית שלכם ובעיקר חשובים ניקוד האשראי ומצבכם הפיננסי.

כדאי גם לדעת שאם שני בני הזוג נמצאים על הבקשה להלוואה, הבנק בוחר מביניהם את בעל הניקוד הנמוך יותר, ולכן הריבית שתינתן לכם תהיה גבוהה יותר מפאת הסיכון הנוסף. במקרים כאלה, כדאי לעתים לבקש הלוואה על שם בן הזוג עם הניקוד הגבוה יותר, במידה והוא יכול לקבל הלוואה על הכנסתו בלבד. לאחר מכן אפשר להוסיף את בן הזוג השני לרישום הבעלות על הנכס, או לקבל הלוואה חוזרת לאחר מספר שנים, כשהניקוד הנמוך של בן הזוג ישתפר.

סוג ההלוואה משפיע מאוד על אפשרויותיכם לרכוש את הנכס. סכום השתתפות עצמית של 20 אחוז יביא לתשלום חודשי נמוך בהרבה מאשר השתתפות עצמית נמוכה יותר. זאת בעיקר בגלל העובדה שהבנק יחייב אתכם לקחת ביטוח הלוואה פרטי בנוסף לתשלום החודשי ובכך יגדל התשלום החודשי שלכם.

עקב שינויים שנעשו לאחרונה בהלוואות, אם אין ביכולתו של הרוכש לבוא עם 20 אחוז כהשתתפות עצמית, תיתכן קבלת הלוואה עם השתתפות עצמית מינימלית של 3 אחוז בלבד מסכום הרכישה. אלה הלוואות FHA, שעד גובה של 650,000 דולר בלוס אנג'לס למשל מגובות על ידי המימשל, אך הלוואות אלה מחייבות לקיחת ביטוח פרטי על ההלוואה. הביטוח יישאר עם ההלוואה לכל משך הזמן או עד שתמירו אותה בהלוואה חוזרת של עד 80 אחוז מערך הבית. בכך תימנעו מתשלום הביטוח הפרטי וייתכן שכך גם יירד הסכום החודשי שלכם.

כדאי לדעת שאם אכן תעלה הריבית בינתיים, ייתכן שהסכום החודשי לא השתנה ולכן עליכם לשקול היטב אפשרות זו.

2. שיקלו לרכוש בית חדש

אם אתם מחפשים באיזור שבו נבנים בתים חדשים, אל תחשבו שבתים אלה הם מחוץ ליכולתכם הכספית. נכון שמחירי הבתים החדשים עלו במהירות רבה יותר מבתים ישנים בשנים האחרונות, וזה נובע בחלקו מהביקוש הנמוך לבתים חדשים, מה שהביא את הקבלנים לבנות בתים גדולים ומשוכללים יותר שמיועדים למעמד הבינוני-גבוה. עם זאת, באיזורים רבים בארה"ב ניכרת מגמה מצד הקבלנים לבנות בתים במחירים זולים ונוחים יותר, בכדי לעודד רוכשי בתים לראשונה לקנות אותם במקום בתים ישנים.

רכישת בתים חדשים יכולה בהחלט לצמצם את הצורך בשיפוצים הדרושים בבתים ישנים, וברוב המקרים לדחות השקעת כספים בשיפוץ הבתים לתקופה ארוכה מאוד.

3. שיכרו שירותי סוכן נדל"ן מיומן ומקומי

העצה הטובה ביותר שאני יכול לתת לכם היא לגייס שירותיו של סוכן נדל"ן מיומן בכדי להגן על האינטרסים שלכם ולהקל את המסע של רכישת הבית. הכוונה היא לקחת סוכן בעל הצלחה וניסיון ארוך בכל נבכי ענף הנדל”ן. הוא יעזור לכם במציאת הבית המתאים באיזור המתאים, יערוך את המשא ומתן עם בעל הבית וסוכנו בכדי להשיג לכם את העיסקה הטובה ביותר, ולנהל את תהליך המכירה בצורה החלקה ביותר שאפשר.

הוא צריך להכיר את שוק הנדל"ן המקומי ואת הסביבה בה אתם מעוניינים. נסיונו של סוכן כזה הוא בעל ערך עצום. בקליפורניה, למשל, המוכר משלם את עמלת הסוכן המייצג אותו ואת סוכנו של הקונה גם כן, לכן אין סיבה שלא לשכור את הטוב ביותר כשהשירות לקונה הוא בחינם.

רכישת בית היא תהליך מסובך וכולל מסמכים רבים וחשובים. אם העיסקה אינה מנוהלת כהלכה, היא יכולה לטמון בחובה בעיות רבות העלולות לעלות לכם כספים רבים. כדאי להימנע מכך ולזכור את הטעם הטוב שבהשלמת הרכישה בצורה חלקה ועם כמה שפחות מתח ודרמה.

ירידה בהתחלות הבנייה

בחודש פברואר נפלו התחלות הבנייה בארה"ב לשפל שלא נראה מאז 2011. זה מדאיג, אבל עוד מוקדם להיכנס לפאניקה

התחלות הבנייה ירדו באופן משמעותי בחודש שעבר, בעיקר בגלל מזג האוויר הקשה בחוף המזרחי. זה מנע מחברות בנייה וקבלנים רבים להכשיר קרקעות ולהתחיל לבנות, מה שגרם למכשולים רציניים במאמצי הענף להביא לשיפור שיעזור לאזן את השוק.

עבודות החלו על 897,000 בתים, ירידה של 17 אחוז מחודש ינואר. זה מספר התחלות הבנייה הנמוך ביותר מתחילת השנה שעברה ועד היום. הקצב היה נמוך יותר מההערכות הפסימיות ביותר בסקר שנעשה בקרב 81 כלכלנים בכל רחבי ארה"ב.

"נתונים אלה מדאיגים אותי מאוד", הצהיר כלכלן ראשי בבנק אוף אמריקה בראיון בניו יורק, "למרות הנטייה הראשונית להאשים את מזג האוויר הקשה, אחוז התחלות הבנייה בכלל מהווה סיבה לדאגה רצינית לגבי עתיד השוק”.

מספר הבקשות לאישורי בנייה של בתים פרטיים ירד לשפל שנתי. זה מראה שענף זה, למרות הביקוש הגדל והולך למקומות חדשים למגורים, תרם מעט מאוד לשיפור הכלכלה בשנת 2014. באותו זמן מראים הנתונים על ביקוש גדול לנכסים להשכרה, כשנכסים אלה משפיעים מעט מאוד על המשק והכלכלה באופן כללי.

עלייה במספר הנפשות למשפחה, שיפור בשוק העבודה ועליית שכרה של השיכבה הצעירה באוכלוסיה, מצביעים כולם על שיפור בענף הנדל"ן כשרבים פונים להשכרת דירות. כך שבתי הדירות ימשיכו לשגשג ויהיו המובילים בדרך להתאוששות הכלכלית.

שוק המניות היה בירידה לאחר תקופה של למעלה מחודש, כשהסחורות והרכישות הובילו את התהליך מחשש לעליית הריבית הממשלתית. לאחר שחשש זה לא התממש, חזר שוק המניות לקדמותו, אך נראות ירידות ועליות חדות תכופות מאוד. השוק ניזון מהמצב הכלכלי בעולם והחששות הפוליטיים לעתיד הקרוב והרחוק כאחד.

***

תחזית הכלכלנים:

הסקר שנעשה בין 81 כלכלנים קורא להתחלות בנייה של 1.04 מיליון כממוצע שנתי שנע בין 975 אלף ל-1.08 מיליון, וזאת לאחר פרסום התחלות הבנייה בחודש ינואר שעמד על 1.07 מיליון.

בקשות לאישורי בנייה עלו ב-3 אחוז, שזה האחוז הגבוה ביותר מאז אוקטובר, אך הסיבה לכך היא העלייה המשמעותית בבקשות אישורי בנייה לבתי דירות. לעומת זאת, מספר הבקשות לאישורי בנייה לבתים פרטיים נמצא בשפל מאז חודש מאי 2014.

התחלות בנייה של בתים פרטיים ירדו ב-14.9 אחוז בחודש פברואר. בנייתם של בתי דירות למגורים ולהשכרה ירדו באחוז גבוה יותר של 20.8 אחוז.

בחוף המזרחי-צפוני הורגשה ירידה של 56.5 אחוז. היתה גם ירידה של 37 אחוז במרכז ארה”ב, שהיא הגבוהה ביותר מאז ינואר 2014. גם במערב ארה"ב ובדרום הורגשה ירידה, אך כאן מזג האוויר לא היווה תירוץ.

***

שיפור בחודש מרץ:

בהנחה, די מבוססת, שמזג האוויר הסוער מאחורינו ומזג האוויר הנוח בתקופת האביב והקיץ יימשך, כלכלנים רבים מאמינים שנראה שיפור רציני בהתחלות הבנייה. בעיקר כשתקופה זו היא תמיד הסואנת ביותר במכירות נדל"ן ברוב חלקי ארה"ב.

מדד בטחון הקבלנים, המודד את דעותיהם על כדאיות ההשקעות והבנייה ולמעשה מראה את כיוון הענף כולו, ירד בצורה מפתיעה החודש יחסית לשמונת החודשים האחרונים. זאת בעקבות ההנחות של הקבלנים שסך כל המכירות ב-75 אחוז ממדינות ארה"ב יירד לאחר שהביקוש ייעצר. זאת לפי דו"ח של איגוד הקבלנים הארצי בארה"ב.

מזרח ארה"ב סבל לאחרונה מטמפרטורות נמוכות מהרגיל וסופות שלגים מתמשכות שהביאו כנראה לפירסום הדו"ח על מדד בטחון הקבלנים הנמוך.

***

גובה הריבית למשכנתאות:

הריבית הנמוכה עדיין שומרת על אפשרויות הרכישה של בתים ברוב חלקי ארה"ב. הריבית הקבועה הממוצעת ל-30 שנה עמדה על 3.86 בשבוע שהסתיים ב-12 במרץ. זוהי ריבית נמוכה מאוד יחסית לממוצע של 4.26 אחוז שפורסם על ידי פרדי מק מאז יוני 2009.

מקומות עבודה רבים יותר ותנאי שכר משופרים בהחלט עוזרים לשוק הנדל"ן. 295,000 מקומות עבודה חדשים נוספו בחודש שעבר, יותר מהצפוי, ואחוז האבטלה ירד ל-5.5 אחוז, שהוא האחוז הנמוך ביותר שנרשם בשבע השנים האחרונות. כל אלה תורמים רבות להצטרפות קונים פוטנציאליים רבים יותר לשוק הנדל"ן.

השכר במשק למקומות עבודה קיימים עלה ב-0.1 אחוז בפברואר. זה נמוך בהרבה מהמצופה ולא תורם להרגשת הבטחון של רבים, שהיו כנראה מצטרפים למעגל רוכשי הבתים אם התחזית לעליית השכר היתה חיובית יותר. כך שבהחלט ניתן להבחין בכוחות מנוגדים המשפיעים על המצב הכלכלי ושוק הנדל"ן בעיקר.

התחזית אופטימית בעיקרה ומראה על התחזקות שוק העבודה, עליית השכר, בנייה חדשה של בתים במחירים נוחים יותר ובנקים העוזרים בקבלת אישור הלוואות.

זו בהחלט תחזית חיובית, אך אם אכן זה יהיה המצב, קרוב לוודאי שהריבית תעלה והמשך שוב ישתנה. נכון לעכשיו, אם יש לכם אפשרות לרכוש עתה, זה בהחלט עדיף, כי, אישית, אינני חוזה ירידה במחירים אלא להיפך.