עצות לקונים חדשים

 

עצות לקונים חדשים

מזל טוב לאלה מכם המוכנים לקנות עתה את ביתם הראשון. זהו תהליך מרגש מאד שיכול להוביל לתוצאות חיוביות, אך זהו גם הזמן להכין רשימה של הנחוץ והלא נחוץ בכדי להתחיל בתהליך הרכישה.

לפני שאתם מתחילים לחפש אתם חייבים בראש ובראשונה להחליט מהו סוג הנכס שמתאים לצורת החיים שלכם ושאותו אתם רוצים לרכוש. האם אתם מעוניינים בדירה עם רצון להיות חלק מהקהילה הגרה במקום, עם שירותים נוספים כגון בריכת שחיה, ג'קוזי, חדר כושר, אולם כינוסים, עם שירות מהימן לשמר את השירותים במצב טוב, ואתם מוכנים לשם כך לשלם שכר חודשי לוועד הבית? או שאתם מעדיפים בית מרווח בפרברים, אפילו אם זה יחייב אתכם ליסוע זמן ממושך לעבודה וחזרה? האם אתם מעוניינים בבית ישן עם הרגשת חמימות של פעם או שמבנה חדש נראה לכם יותר?

לאחר שתחליטו על סוג הבית, הכינו רשימה בכתב של כל הדברים שאתם חייבים ורוצים שיהיו כלולים עם הנכס. זה הזמן להיות כנים עם עצמכם. לעתים רחוקות מאד מצליחים הקונים לקבל את כל הדברים שהם רוצים שיהיו בביתם החדש. אתם תצטרכו להתפשר כמובן. למשל, אתם רוצים שלושה חדרי שינה וחצר מגודרת ומטופחת. אם זה מגיע לכך שתצטרכו לוותר על דבר מסויים אחד לטובת דבר אחר הרי שאפשר יהיה כנראה לוותר על החצר המטופחת לטובת שלושה חדרי שינה.

כשאתם מתחילים בחיפוש, כדאי שתחליטו על על סכום הכסף המקסימלי שאותו אתם מוכנים להקציב למטרה זו. אמנם נכון שהסכום נתון למשא ומתן, אינכם רוצים לבזבז מזמנכם ומזמנו של המוכר על משא ומתן סרק (שלא ישא שוב תוצאה בסופו). היו הגיוניים בקשר למחיר שאתם מוכנים לשלם עבור הבית. תנו לסוכן הנדל"ן שלכם להכין רשימה של בתים בגדר יכולתכם הכספית, שאותם תוכלו לבקר בתהליך חיפושכם אחר הבית המתאים. כשאתם סורקים את הבתים ברשימה, אל תשפטו את הבית עד שלא תסיימו את הסיור כולו, עשו זאת רק לאחר שראיתם ושמעתם את כל הנתונים הרלבנטיים על בית זה או אחר.

ישנם בתים שאין להם חזית יפה ומושכת, אך בעזרת כמה שינויים קוסמטיים הוא יכול להראות יפהפה ומושך מאד בצורתו החדשה.

תשומת לב מירבית צריכה להינתן לשיפוצים שתידרשו לבצע באם אכן תרכשו את הבית. אל תתנו לחזות הבית ולריהוט שהוכנס במטרה לשוות לבית מראה מושך יותר בכדי לעודד קונים להגיש הצעת קניה, להטעות אתכם. הקפידו לבדוק את הרשימה שהכנתם וחשיבות הנתונים שאתם רוצים שיהיו בבית אותו אתם רוצים לרכוש, ותמיד השוו נתונים אלה עם הבית אותו אתם סורקים. כשהחלטתם על הבית אותו אתם רוצים לרכוש, מתחיל תהליך המשא ומתן. אל תהססו. בתים מועדפים אינם יושבים זמן רב בשוק ואם בעיניכם הבית מוצא חן, קרוב לוודאי שהוא ימצא חן גם בעיני רבים אחרים. היסוסים עלולים להוביל לאבדן הזדמנות רכישתו של הבית שאותו אתם אוהבים, אך עליכם להיות משוכנעים שאכן בית זה הוא הוא הבית שאתם באמת אוהבים, כי לפעמים אנחנו מחליטים החלטות פזיזות מתוך לחץ וקונים בית בכדי למנוע ממישהו אחר לקנותו. זוהי כמובן הסיבה הלא נכונה לרכישה ויתכן שתצטערו על החלטתכם בעתיד. היות ולא מדובר כאן על סכום כסף זעיר אלא, קרוב לוודאי, הרכישה הגדולה ביותר בחייכם, החשיבות להחלטתכם היא די גורלית.

סוכן הנדל"ן שלכם יעזור לכם למלא את הצעת הרכישה. בבדיקה של בתים זהים בסביבה שנמכרו ב-6-12 החודשים האחרונים, תקבלו תמונה די אמיתית על מצב השוק באיזור ועל המחיר שהבית אכן שווה.

כמה אתם תהיו מוכנים לשלם עבור הבית? החליטו על סכום מקסימלי ואל תתנו לרגשותיכם לדחוף אתכם לשלם סכום גבוה יותר מסכום הכסף שיש באפשרותכם לשלם, או שעליו החלטתם כסכום המקסימלי שאתם מוכנים לשלם עבור בית. כמו כן, קחו בחשבון את הוצאות סגירת העיסקה הכוללות: סכום ההשתתפות העצמית, תיקונים נחוצים ושיפוצים רצויים וכמו כם הוצאות האסקרו (החברה הדואגת שהחוזה בין הצדדים ייושם כפי שהוסכם ביניהם) וכן בדיקות של הנכס לפני הקניה על ידי מומחים מקצועיים.

אכן, קניית בית יכולה להיות מורטת עצבים והתהליך מלא עליות וירידות, אך תמיד זיכרו שהתוצאה הסופית המקווה היא שאתם תהיו הזוכים המאושרים.

העדיפויות משתנות

העדיפויות משתנות

רוכשים פוטנציאלים חוששים פחות ופחות מרכשית נכסים מעוקלים

שוק הנדל"ן משתנה ורוכשים חדשים ולא כל כך חדשים מאמצים סדרי עדיפויות שונים מבעבר. עד עתה העדיפו רק 25 אחוזים מכלל הרוכשים לקנות נכסים השייכים לבנקים ,(REO - Real Estate Owned) כלומר נכסים שהבנקים עיקלו, תהליך העיקול המתבצע במדינות כמו קליפורניה על מדרגות בית המשפט.
רובם של נכסים אלה היו בבעלות משקיעים, שרכשו אותם למטרות רווח, לשם שיפוץ ומכירה מהירה או השכרה עבור הכנסה חודשית קבועה. עתה התהפך הגלגל ושני שלישים מכל אלה המוכנים לרכוש נכסי REO  הם קונים העומדים לגור בנכס ולהפכו למקום מגוריהם הקבוע. רק 6.9 אחוזים מרוכשים פוטנציאלים אלה אמרו שהם רוכשים את הנכס כהשקעה. אחוז זה מהווה ירידה משמעותית שחלה בששת החודשים האחרונים.
הסיבה לשינוי זה נובעת מכמה סיבות: הירידה הדרסטית במספר הנכסים המוצעים למכירה, החשש שמחירי הבתים יעלו, ושינוי היחס כלפי רכישת נכסים מעוקלים.
עם שיחרור נכסים אלה למכירה ע"י הבנקים, הציפיה היא שהבנקים יהיו זהירים הרבה יותר ויפקחו על מספר הנכסים המשוחררים למכירה בכדי שמחירם לא ירד מידי.
כבר מספר חודשים שמורגש מחסור בנכסים למכירה, וכתוצאה מכך עולים מחירי הנכסים, אמנם באיטיות, אך המגמה היא כלפי מעלה. הבנקים כנראה בוחנים בהתמדה את מספר הנכסים בשוק ומשחררים מספר מתאים ואפילו נמוך יותר מהמספר הנחוץ.
כתוצאה ממחסור זה בנכסים למכירה וכמו כן עקב העובדה שבתים אלה מוצעים למכירה במחירים נמוכים יותר ממחיר השוק, נוצר ביקוש רב לנכסים אלה.
סיבה נוספת שהביאה למחסור בנכסים, היא שהבנקים, מתוך חשש לתביעות משפטיות עקב ההליכים הלא כל כך חוקיים שבהם נקטו ושבחלקם הביאו למצב הנוכחי, רוצים להיות בטוחים שהסכנה בתביעות משפטיות יקרות נגדם תפוג או שהיא תופחת בטרם הם ישחררו לשוק כמות רצינית של נכסים למכירה.
סוג אחר של נכסים שקיבל תאוצה הם נכסים הנמכרים בתהליך שורט סייל. תהליך זה הוא ממושך מאוד ויכול לקחת מספר חודשים כשאין ביטחון מלא שהבנק יאשר את המכירה.
הסיבה לכך נעוצה בתהליך המסובך של אישור מכירת נכסים בשורט סייל. והנה הסבר קצר: שורט סייל, הנקרא גם תהליך קדם-עיקול, מתרחש כשערך הנכס נמוך יותר מסכום ההלוואה שניתנה עבורו ובעל הנכס לא רוצה או לא מסוגל להמשיך לשלם את המשנכתא מסיבות שונות. בעל הנכס מפסיק לשלם את המשכנתא והבנק, מתוך חשש להפסדים, שולח לבעל הנכס מכתבים רשמיים המאשרים את אי התשלום ונותנים לבעל הנכס 90 יום להגיע להסדר מקובל עם הבנקים. הבנקים, ברוב המקרים, אינם בעלי ההלוואה כי הם מכרו את ההלוואה למשקיעים; הבנקים משמשים כשרתים מטעם המשקיעים. בעל הנכס שוכר את שירותיו של סוכן נדל"ן מיומן לטיפול ולניהול משא ומתן מטעמו עם הבנקים. הנכס מוצע למכירה ועם קבלת הצעת רכישה, היא נשלחת לבנק המאמת את ערך הנכס העכשווי לעומת המחיר המוצע, ממליץ בפני המשקיע על אישור העיסקה והמשקיע הוא זה המאשר או מסרב לקבל את ההצעה.
לעתים, מוגשת הצעת-נגד ועם קבלתה, העיסקה מאושרת ורק אז נפתח התיק באסקרו כשהבנק מתנה את אישור העיסקה, בסיומה המוצלח תוך 45-30 יום.
עקב המספר הרב של גורמים שאישורם מתחייב בכדי לאשר עיסקאות אלה והזמן הממושך הנדרש, רבים נרתעים מהגשת הצעות רכישה. אך עקב המחסור בבתים למכירה, אנו חווים הצעות רכישה רבות אף לבתים אלה.
מחקר בנושא מראה שרוכשים המגישים הצעות רכישה עבור נכסים כמו REO ושורט סייל מצפים לרוכשם בהנחה של 30-10 אחוזים. 65% מהרוכשים נכסים אלה מצפים שערכם יעלה בכ-10 אחוזים בשנתיים הבאות.
שליש מהנשאלים במחקר אמרו שהם חוששים או שהם מכירים מישהו שיהיה בתהליך העיקול השנה. החשש מאפשרות של עיקול הנכס בו הם גרים, היא גבוהה יותר בין אלה שהכנסתם השנתית העכשווית היא פחות מ-30,000 דולר. הגורם המפיח חיים בשוק הנדל"ן הוא כמובן הריבית למשכנתאות.
כולם מאמינים שזוהי רק שאלה של זמן עד שהריבית תעלה ולכן הנהירה לרכוש נכסים עכשיו ולא להמתין יותר כי יתכן שזה יהיה מאוחד מדי. מצב בו הריבית נמוכה מאוד וגם מחירי הבתים נמוכים, היא תופעה מאוד נדירה ומצב המשק והכלכלה הם המכתיבים נתונים אלה, אך עם הכמות הגוברת של משקיעים מחו"ל המעוניינים לרכוש נכסים בארה"ב – מדינת השפע, הלחץ בשוק מורגש בכל עיסקה המתבצעת ויותר ויותר קונים פוטנציאליים מתמרמרים על העובדה שהם לא מפסיקים לתת הצעות קניה והם עדיין מפסידים כשהצעות גבוהות יותר זוכות בעיסקה.
אם אתם נמצאים במצב זה, התקשרו לסוכן ההשקעות שלכם וודאו שאתם מאושרים להלוואה, היו אגרסיביים בהצעות הרכישה שאתם מגישים ואולי תהיו גם אתם בין הזוכים המאושרים.

עוד על Loan Modification (הלוואה מחודשת)

עוד על Loan Modification (הלוואה מחודשת)

עובדות המראות ש"גלולת פלא" זו עוזרת רק למעטים

רבים הם אלה המאמינים שהפתרון של לקיחת הלוואה מחודשת הוא רק קו ההגנה הראשון בפני עיקול הנכס והעיתונות, גם היא, עוזרת להפיץ הנחה זו. לדעתי, הלוואה מחודשת זו היא פתרון אפשרי נוסף, שיעזור רק לחלק קטן מאד מהאמריקאים המגישים בקשות לאישור הבנקים, במטרה להקל עליהם את מצוקתם הפיננסית. בעלי בתים רבים הנמצאים במצוקה מגלים שהתהליך אורך לעיתים חודשים רבים עד לקבלת התשובה מהבנק, אם אכן הם נכללים ברשימת אלה הזכאים.

הסיבה המצערת היא שהלוואה מחודשת לא פותרת את הבעיה הבסיסית של בעלי הבתים במצוקה. הבנקים אינם מאשרים הנחה כלשהיא מסכום ההלוואה הראשונית, שתאפשר לבעלי בתים רבים להישאר בבתיהם. התאוריה שמאחורי אפשרות זו היא פשוטה ומובנת למדי, אך למעשה קשה מאד לבעל הבית להתאים עצמו לקריטריונים שאושרו על ידי הבנקים. הדרך הפשוטה ביותר לבדוק אם טובים סיכוייכם לאישור על ידי הבנקים היא לעשות רשימה של כל חובותיכם, כולל הוצאות מחיה, מזון, ביגוד, דלק ובידור. לאחר שרשמתם את כל החובות, רשמו בטור אחר את כל ההכנסות (לבעלי עסקים מוכר התהליך כרשימת רווח והפסד). בשלב זה, כנראה המספרים מראים על גרעון, נסו להפחית את ההוצאות בכדי להגיע לאיזון של הכנסה לעומת הוצאה. אם אתם מאמינים שלא תוכלו לנהל אורח חיים תקין עם הוצאות חודשיות נמוכות יותר, אזי כנראה שלא תקבלו את אישור הבנקים לכך.

רבים מאד הם אלה המבקשים אישור להלוואה מחודשת, כי הם פשוט מחפשים הקלה עקב היותם מחוסרי עבודה. החוק שעליכם לאמץ הוא שאם אין לכם מקורות הכנסה, אזי אינכם מסוגלים לשלם את המשכנתא.

חוסר עבודה ופניה למקורות מימון מהכסף שחסכתם לא יעזרו לכם לקבל אישור מהבנקים לפתרון זה.

יתכן שתקבלו אישור להקלה זמנית בתשלומי המשכנתא החודשיים על ידי הבנקים, אך אפילו אם קיבלתם אישור זה, עדיין אתם חייבים לבנקים את הסכום הנדרש. הקלה זמנית זו תיתן לכם פסק זמן למספר חודשים והבנקים ידרשו מכם לשלם סכום זה כתוספת למשכנתא החודשית לאחר סיום המועד, או שהם יאריכו את משך ההלוואה באותו מספר חודשים שהם אישרו לכם בתוספת ריבית. לקבלת אישור הקלה זמני, עליכם להוכיח לבנקים את יכולתכם להמשיך לשלם את המשכנתא במועדה עם סיום פרק הזמן שניתן לכם.

סיבה נוספת שבעלי בתים במצוקה מבקשים אישור מהבנקים היא שהתשלומים החודשיים עלו. ישנם בעלי בתים שלקחו הלוואות לתקופה של 30 שנה, כשבשנים הראשונות תשלומי הההלוואה הם נמוכים יותר וקבועים ולאחר תום המועד, בדרך כלל שלוש, חמש, שבע או עשר שנים, ההלוואה הופכת להלוואה משתנה. הריבית יכולה להשתנות לעיתים תכופות, כשהתשלום הראשוני של ההלוואה המשתנה קופץ בכמה אחוזים בבת אחת, ורק אחרי שנה ומעלה הוא משתנה. כדאי לקרוא את תנאי ההלוואה שלקחתם בכדי לדעת מה צופן העתיד בקשר לתשלומי המשכנתא.

עוד סיבה נפוצה לבקשת הלוואה מחודשת הן ההלוואות המשתנות, כשהתנאים שנילוו להלוואות אלה אפשרו למקבל ההלוואה לבחור איך הוא רוצה לשלם, כשהאפשרויות הן: בערך אחוז אחד מהמשכנתא, תשלומי הריבית בלבד, הלוואה לתקופה של 15 שנה והלוואה לתקופה של 30 שנה. רוב מקבלי הלוואות אלה שילמו את המינימום הדרוש, שהוא תשלום הריבית בלבד, כשהסכום הבסיסי לא שולם כלל. מירב ההלוואות מסוג זה ניתנו למקסימום זמן של 10 שנים, כשבסיומן, על מקבל ההלוואה לשלם את הסכום במלואו או לקבל אישור להלוואה חדשה. אלה ששילמו אחוז אחד מסכום ההלוואה, בתום התקופה שסוכם עליה, הריבית תקפוץ בבת אחת מ-1% ל-7%. קפיצה בהחלט מפחידה, אך אם עמדתם בתשלומי המשכנתא במועד וללא פיגורים, יש סיכוי סביר מאד שהלוואה מחודשת תאושר לכם.

ברצוני להתנצל מראש על הנימה השלילית וספקותי במאמר זה, בקשר לאפשרות זו. אין לי כל כוונה לשלול אפשרות זו והשתדלתי פשוט להיות ריאליסטי ולהציג את הסיכויים כמו שהם. הלוואה מחודשת, באם היא אכן מאושרת, מהווה פתרון מצוין לבעלי בתים מסוימים, בעיקר אם הריבית העכשווית על ההלוואה שלהם היא גבוהה מהסטנדרט היום, למעלה מ-5%, הרי שפתרון זה מעולה. אם אתם מחפשים פתרון זמני, גם כאן אפשרות זו תעזור לכם, אך רוב האנשים כבר קיבלו הלוואה מחודשת מהבנקים, והיות והכנסתם ירדה מאד, הרי שהלוואה מחודשת נוספת באם היא תאושר על ידי הבנקים לא תבטיח לכם ביטחון לזמן ארוך.

בה בעת שאתם מבקשים מהבנקים אישור להלוואה מחודשת, רצוי מאד לבחון דרכים ופתרונות נוספים כי עם סירוב הבנקים לאשר לכם הלוואה מחודשת, לא יוותר לכם זמן ממושך לפעול בדרכים אחרות בכדי לצאת מהמצב בו אתם נמצאים.

אם אוכל לעזור, אשמח. התקשרו או שלחו מייל עם אינפורמציה ספציפית, ואנסה לכוון אתכם לאפיק הנכון.

בתים גדולים שוב באופנה

בתים גדולים שוב באופנה

גדול זה יפה, נוח ומשתלם – זו המגמה המסתמנת ברכישת ובניית בתים בשנה האחרונה

רק לפני מספר שנים מגמת הרכישה התרכזה בבתים קטנים יותר וחברות הבניה הגדולות בנו בתים רבים בעלי חללי מגורים קטנים יותר, זאת עקב המצב הכלכלי הקשה ומגמת החסכון שבאה מצד קונים פוטנציאלים.
ועכשיו, שוב שינוי. הכיוון השתנה לחלוטין, ועדיפות קונים רבים היא לבתים גדולים יותר בכל רחבי ארה"ב.
נשיא חברתKB Homes , שהיא אחת החברות הקבלניות הגדולות בארה"ב, אמר לאחרונה ש"אין שום מקום לטעות: גודל הבתים כיום בהחלט גדול הרבה יותר מאשר היה לפני מספר שנים בלבד".
חלל המגורים עלה בכ-13 אחוזים מבשנה שעברה ועומד כיום על 2,079 רגל מרובע לאותם בתים הנמצאים בתהליך הבניה כיום, כשקונים רבים מהרגיל מעדיפים בתים חדשים שכאלה, שחלל המגורים שלהם עולה על 3,500 רגל מרובע.
הכלכלה המשתפרת, וכתוצאה מכך מצב רוחם של רבים מהקונים, מביאה להגברת ההתעניינות בבתים אלה למרות שעדין מספר העסקאות הנחתמות קטן מהרגיל.
גודל הבתים החדשים בממוצע כיום עומד על 2,480 רגל מרובע והוא בסימן עליה משנה לשנה.
חברת בניה גדולה אחרת מאמתת מגמה זו. היא בונה כיום 200 רגל מרובע יותר מאשר לפני שנה, עליה של 10% בחללי המגורים המועדפים על רוכשים פוטנציאלים. כמובן שגם הרווחים על מכירת בתים אלה גדלים לשמחת הקבלנים. ההכנסות של KB Homes ברבעון הראשון של השנה מראה עליה של למעלה מ-6 אחוזים מהרבעון הראשון של השנה שעברה. העליה בביקוש לבתים גדולים יותר הפתיעה מומחים רבים בענף כי היא מסמנת מגמה בה ירידת מחירי שוק הנדל"ן נעצרה ורצון האמריקאים להיות בעלי בתים חזרה, וזאת כשלא מכבר ביכו רבים את המגמה ההפוכה של רכישת בתים קטנים יותר או מגורים בשכירות.
הגורם העיקרי לשינוי דרסטי ולא צפוי זה נעוץ בריבית הנמוכה במשק והיום הבנקים מוכנים להלוות כספים עבור משכנתאות לבתים עד 2 מיליון דולר ובריבית של פחות מ-4 אחוזים ל-30 שנה. הלוואות אלה מאפשרות לקונים רבים לעבור ממקום מגוריהם לבתים מתאימים יותר, לעתים עם עליה מאוד קטנה בתשלום החודשי למשכנתא.
לעתים מעדיפים רוכשים אלה לקונות בית גדול יותר מהנחוץ להם ולחלק את ההפרש בתשלום לתקופה של שנים רבות, וזאת לעומת השקעה בשיפוץ ביתם הישן, שדורשת הוצאת מזומנים מיידית. עקב הורדת המחירים מצד קבלנים ומוכרים רבים, ההבדל במחיר בין בית בינוני לבית גדול הוא מינימלי.
בחוף המערבי, למשל, קונה יכול לקבל בית גדול יותר ב-1,050 רגל מרובע תמורת$166  לחודש כתוספת למשכנתא לתקופה של 30 שנה, כשתוספת בניית חדר נוסף בזמן בנייתו של בית חדש בעיקר היא מאוד זולה לקבלן, בעיקר עקב ההנחה שהוא מקבל על קניה חומרים בכמות גדולה יותר.
דרישה לבתים גדולים יותר מגיעה גם ממשפחות שנתקעו עם בית מגורים קטן מדי עבורם, ועקב החשש מהבאות בגלל המצב הכלכלי לא היו מוכנים לעשות את הצעדים הדרושים לשם רכישת בית גדולה. עתה, רבים מהם מרגישים בטוחים יותר לעשות את השינוי ואת ההשקעה הגדולה יותר.
גם חברות קבלניות שכבר התמחו בבניית בתים גדולים רואות עליה בביקוש לבתים גדולים עוד יותר. לדוגמה, חברת האחים טול הבונה בממוצע בתים בגודל של 3700 רגל מרובע רואה התעניינות בבתים בסדר גודל של 4800 רגל מרובע.
יחד עם עליה זו בביקוש, הרוכשים הפוטנציאלים עדיין נזהרים ושמים דגש על בניה ללא "שטחים מתים", שאי אפשר לנצלם למגורים ומיועדים  בעיקר לייפות את הבית. לדוגמה, חדרים גדולים מאוד, תיקרות גבוהות במיוחד וכניסות עם תקרה גבוהה מאוד להגדלת הרושם עם הכניסה לבית.
בנייתו של חדר שינה או שירותים נוספים הם בראש העדיפויות להגדלת חלל המגורים הכללי של הבית. קונים מוכנים לשלם מעט יותר עבור בית גדול יותר מתוך ידיעה שאפילו אם הם עצמם לא יוכלו לנצל את הבית כולו הרי שכשהם ירצו למכור אותו, הסכום שהם יקבלו יהיה גדול יותר מההשקעה הקטנה שנבעה מהתוספת לתשלום המשכנתא החודשי.