הקלות צפויות ברשות הדיור הפדרלית - FHA

  הקלות צפויות ברשות הדיור הפדרלית - FHA

חוקי הלוואות FHA עוברים בימים אלו עידכונים ותיקונים בכדי להקל על קונים נוספים

ההקלות בהלוואות FHA אמורות לתרום להסרת התנגדותם של ועדי בתים להלוואות מסוג זה. יתכן שאלפי בעלי דירות ורוכשים פוטנציאלים ברחבי ארה"ב יקבלו בברכה חדשות אלה, הקשורות להלוואות למשכנתאות. הממונים והאחראים על ההלוואות עדיין לא מוכנים לספק תנאים ספציפיים, אבל נראה שב-FHA מכינים תיקונים ושינויים בחוקים הנוקשים שהיו מנת חלקנו ב-18 החודשים האחרונים. חוקים אלה סיווגו מספר עצום של דירות כלא מאושרות לקבלת הלוואות בתוכנית ,FHA ובכדי להבהיר: תוכנית הלוואות זו מיועדת בעיקרה לזוגות צעירים וקונים פוטנציאלים, שאין באפשרותם לשים 20% ומעלה כהשתתפות עצמית לשם קבלת משכנתא.
התוכנית מאפשרת השתתפות עצמית של 3.5 אחוזים בלבד ולמרות שהריבית היא גבוהה יותר מהריבית המקובלת בשוק, היא מיועדת בעיקר לאלה שבנוסף לאי יכולתם לשלם סכום גבוה כהשתתפות עצמית, גם ניקוד האשראי שלהם נמוך מהרמה המאושרת ע"י הבנקים המסחריים למשכנתאות.
ההלוואות של רשות הדיור הפדרלית ( (Federal Housing Administrationאו FHA מגובות ע"י המימשל האמריקאי והן הלוואות מועדפות ע"י רוב הרוכשים החדשים בארה"ב. הן מהוות כיום כ-35 אחוזים מכלל המשכנתאות המאושרות במשק.
רוכשים חדשים ורבים אחרים המעדיפים לרכוש דירות נתקלו בקשיים רבים בתהליך אישור ההלוואה, ואמנה כאן אחדים מקשיים אלה:
לפי החוקים העכשוויים אין ביכולתו של בעל דירה בבית דירות משותף למכור את דירתו לרוכש המעוניין בהלוואת FHA אלא אם בית הדירות כולו מאושר ע"י FHA מלכתחילה.
חוקי FHA נעשו נוקשים מאוד ומנעו בכך מקונים עם הכנסה נמוכה מלרכוש דירות ובכך גרמו לתיסכול רב ולהאטה בתהליך ההתאוששות של הענף.
רק 25 אחוזים מכלל בתי הדירות מקבלים את אישור ה-FHA להלוואות וכשהלוואות אלו מהוות בחירה ראשונה אצל מחצית מרוכשי הדירות, אפשר להבין עד כמה פגעו קשיים אלה בשכבות החלשות יותר באוכלוסיה. כמובן שבעלי דירות שניסו למכור את דירתם נפגעו גם הם, כי לא יכלו למכור את דירותיהם ולעתים נאלצו להוריד את מחיר הדירה כדי לפתות רוכשים פוטנציאלים לרוכשה, דבר שהביא לירידה במחירי הדירות באיזור כולו, ירידה בערך המוסף שלהם ולשוק נדל"ן כושל.
דוברי רשות הדיור הפדרלית הצדיקו צעדים אלה בטענה שהם מנסים בכך למנוע הפסדים מביטוח הדירות, אך הם הראו נכונות לשקול מחדש חוקים אלה ולנסות להקל בהם. אחת הסיבות העיקריות לביקורות הם החוקים בהם לפחות 50 אחוזים מהדירות בפרויקט הבניה חייבות להיות מאוכלסות ע"י בעליהן. חוק זה לבדו מנע בניית מספר עצום של דירות, בעיקר באיזורים שספגו מכה קשה במכירות חדשות של דירות קיימות.

חוק מחמיר נוסף הוא זה הקובע שבית דירות לא יאושר לקבלת הלוואות FHA אם למעלה מ-15 אחוזים מהדירות בהם נמצאות בפיגור של למעלה מ-30 יום בתשלום מיסי הוועד. כשהמצב הכלכלי קשה כפי שהוא כיום, וההכנסות יורדות, איחור בתשלומי ועד הבית הוא די נפוץ ועובדה זו מקשה אף יותר על מכירתם של הדירות בבניין. לעתים מתגייסים בעלי דירות המעוניינים למכור את דירתם ומשלמים את החובות של דיירים אחרים בכדי שהבניין יאושר לקבלת הלוואות והם יוכלו למכור את דירתם. זהו מצב מתסכל, שלא לדבר על כך שהוא מקשה מבחינה פיננסית על בעלי דירות החייבים למכור עקב אי יכולתם לעמוד בתשלומים החודשיים של המשכנתא.
בחלקים רבים ברחבי ארה"ב מקובל לבנות בתי דירות כשהקומה התחתונה מיועדת למטרות מסחריות בכדי להקל על אחזקת הנכס כולו. רשות הדיור הפדרלית מגבילה את האחוז המסחרי בנכס ל-25 אחוזים בלבד, שהוא בהחלט אחוז נמוך מאוד ומעמיד קשיים נוספים בדרך לאישור הלוואות FHA לקונים פוטנציאלים.

משרדי הרשות הפדרלית כפו שורה ארוכה מאוד של חוקים ודרישות הקשורות לביטוח ההלוואה ולאחוז ההשתתפות העצמית. חוק נוסף הגורם לוויכוחים רבים הוא חוק שבו ועד הבית הוא האחראי אם מבקש ההלוואה נתן אינפורמציה לא מדויקת בבקשת ההלוואה. במקרה זה הרשות הפדרלית יכולה לתבוע את ועד הבית ולחייב אותו בתשלום קנסות של מאות אלפי דולרים. אי לכך, רבים הם ועדי הבתים שאינם מעוניינים, ואפילו מסרבים בפועל, לבקש שהרשות הפדרלית תאשר את הבניין לקבלת הלוואות FHA.
איזה שינויים אכן יבוצעו בחוקי ההלוואות, מתי זה יקרה והאם יבואו במקומם הגבלות אחרות? אף אחד לא יודע לתת תשובה מדויקת. לכל הפחות ברור כי המימשל מנסה לרכך חוקים אלה בכדי להראות שהם תורמים לשיפור מצב שוק הנדל"ן ולעליה במכירות, שיביאו בעקבותיהם את השיפור הכלכלי שכולנו מצפים לו בכיליון עיניים.
כמובן שכל הקלה בחוקים אלה תתקבל בברכה ע"י רבים מבעלי הדירות, וכמובן ע"י הקונים הפוטנציאלים, שיוכלו לצרף קטגוריה שלמה של נכסים נוספים לתחום אפשרויות הרכישה שלהם.

עיקול או שורט סייל... מי משלם את המס?

מידע חיוני על חוק ביטול המס על חוב המשכנתא של 2007

לאלה מכם הנמצאים בתהליך העיקול ולאלה השוקלים אפשרות זו בקרוב, חובה עליכם לדעת את כל הקשור בחוק חיוני זה שנקרא באנגלית: The Tax Relief Act of  2007.

חוק זה אושר על ידי הנשיא ג'ורג' בוש, בדצמבר 2007 והוא עומד לפוג בדצמבר השנה. החוק אושר במטרה להקל על מצוקתם של בעלי בתים בתהליך השורט סייל, בכל הקשור למס הכנסה.

חובות מבוטלים בארצות הברית עדיין חייבים במס, אך יש יוצאים מן הכלל. אחד מן היוצאים מן הכלל הוא חוק זה, המבטל כליל או חלקית את המס באותן שנים בהן החוק תקף – 2007 עד 2012.

מס ההכנסה מבקש מכם להיות מודעים לעשר העובדות הקשורות בחוק זה.

1. ביטול חוב בדרך כלל נושא מס. חוק זה מזכה אתכם בביטול מס זה על הבית בו אתם גרים.

2. המס יבטל את יתרת חוב המשכנתא של הבנק הראשון לאחר מכירת הנכס בפחות ממחירו בעת הקניה. לדוגמא: אם סכום הרכישה היה 800,000$, והבנק, בתהליך השורט סייל הסכים למכרו ב-600,000$, סכום היתרה של 200,000$ יבוטל כליל לצורכי מס, בהסתמך על חוק זה.

3. המקסימום המותר לביטול הוא מיליון דולר לזוג נשוי הממלא דו"ח מס הכנסה בנפרד.

4. כדי לעמוד בתנאים, החוב חייב להיות כתוצאה מקניה או שיפוץ רציני של הנכס והערבות על המשכנתא חייבת להיות הנכס הזה.

5. הלוואה מחודשת שניתנה, כשהמטרה העיקרית היא שיפור רציני ומסיבי של בית המגורים שלכם, יתכן וגם היא תאושר לחוק זה.

6. אם הסכום שקיבלתם מהלוואה מחודשת הוא לתשלום חובות אחרים או לשם תשלום חובות על כרטיס אשראי – לא תהנו מהקלה זו.

7. אם אושרתם, עליכם למלא טופס מספר 982, שהוא טופס להפחתת המס עקב ביטול המס על היתרה. עליכם לצרף טופס זה לדו"ח מס ההכנסה שהגשתם עבור השנה בה הייתם זכאים לביטול זה.

8. ביטול המס על בית שני, נכסים לשכירות, נכסים מסחריים, כרטיסי אשראי או הלוואה על רכב, לא זכאים לביטול מס זה, אך יתכן שהקלות מס אחרות ימצאו אתכם זכאים. טופס 982 יספק לכם נתונים נוספים בקשר להקלות אלה.

9. אם המס בוטל כליל או חלקית, תקבלו אישור על כך בדו"ח השנתי, טופס 1099-c, ביטול חייבות תשלום המס מהבנק. לפי החוק, טופס זה חייב להראות את הסכום החייב במס וכן גם את ערך הנכס העכשווי בהשוואה לסביבה ביום המכירה.

10. בידקו בזהירות את טופס 1099-c. הודיעו לבנק מיד על כל טעות שנעשתה בטופס שקיבלתם. בעיקר שימו לב לסכום היתרה החייב במס בריבוע #2, וערך הנכס המוצהר בריבוע #7.

אינפורמציה נוספת על החוק קיימת ב- www.irs.gov, פרסום מספר 4681, או במנועי החיפוש באינטרנט, באמצעות הקלדת שם החוק, בכדי לקבל הסברים נוספים. מקור מהימן וחשוב נוסף הוא רואה החשבון שלכם, שישמח לספק לכם את האינפורמציה הדרושה בהתייחס למצבכם האישי.

אתר מס ההכנסה ישאל אתכם שורת שאלות ויספק לכם תשובות חוקיות בקשר לזכאותכם לחוק זה.

באם אתם נמצאים בתהליך השורט סייל, כנראה שתהיו זכאים להקלה זו, באם אתם עומדים בקריטריונים הבסיסיים של התכנית אם אתם שוקלים אפשרות זו של שורט סייל, כדאי לכם להזדרז, כי אי אפשר לדעת כמה זמן יקח לכם להשלים את תהליך המכירה בשורט סייל, ואם סיכום העסקה יהיה אחרי דצמבר השנה, יתכן שלא תהיו זכאים לביטול זה, והתוצאה תהיה תשלום גבוה מאד של מס, שתחוייבו לשלם. לכן, עצתי לכם, הזדרזו!

אינני מתיימר להיות יועץ מס, אך עקב החשיבות של חוק זה והזמן הקצר יחסית עד לביטולו, מצאתי לנחוץ ליידע אתכם בכדי שגם אתם תוכלו להנות מהקלה זו במס.

חוק נוסף שהוא בלעדי לקליפורניה, ונחתם על ידי ג'רי בראון, מושל קליפורניה, ביולי 2011, קובע שכל בעל שיעבוד על הנכס המסכים למכירה בשורט סייל, מוותר בזה על זכותו לנסות לגבות את יתרת החוב מבעל הבית, שהפסיד את ביתו בתהליך זה, והוא חייב להמציא לבעל הנכס אישור בכתב שהחוב שולם במלואו או הוסדר במלואו. כתוצאה מכך, בעל הנכס יכול לסגור פרק זה בחייו ללא חובות נוספים שעליו לשלם עבור הנכס, והיות והפגיעה בניקוד האשראי שלו היא נמוכה יחסית, יתכן שהניקוד יחזור לקדמותו לאחר שנתיים ממכירת הנכס.

לאלה מכם שמאמינים ששורט סייל ועיקול נושאים את אותן התוצאות, אתם טועים מאד. אם הסכמתם לוותר על הנכס לטובת הבנק (Deed in Lieu), או שהנכס עוקל בתהליך ה- Foreclosure, הנזק על ניקוד האשראי שלכם ימשך 10-7 שנים, וכל בעלי השעבוד רשאים לרדוף אחריכם עד לקבלת תשלום מלא על חובכם. כדאי, שוב, להתייעץ עם מומחים לקבלת אינפורמציה והדרכה. זכרו, 10-7 שנים ללא אשראי יקשו עליכם מאד בחיי היום יום, בעיקר בארצות הברית, שבה רוב התושבים תלויים בשימוש בכרטיסי אשראי.

האם נכונה השמועה שעכשיו הזמן הנכון לקנות

למהססים נכונה התפכחות מאכזבת בעקבות השינויים בשוק. לקח חמש שנים, אבל הסימנים ממשיכים להורות על חזרה לשוק נדל"ן בריא. בחמשת החודשים האחרונים נראית מגמת עליה, אמנם איטית, אך עקבית, במכירות נכסי נדל"ן.

אם אתם מאלה שעדיין מתלבטים אם זה הזמן הנכון לקנות, אני מציע לכם להתעורר. צאו מביתכם בימי ראשון והכנסו לבתים הפתוחים המוצעים למכירה באזוריכם. תוכלו לראות קונים פוטנציאלים רבים הצובאים על בתים אלה. בדיקה עמוקה יותר תוכיח לכם שאכן הנכסים נמכרים במהירות ובמחירים גבוהים יותר.

קונים פוטנציאלים רבים מופתעים לראות שאחד המאפיינים המובהקים מתקופת השיא הנדל"ן חזר: הכמות הגבוהה של הצעות הרכישה הניתנות לבתים אלה, ונתון זה נכון ב-28 מרכזים בארה"ב בעקבות סקר שנעשה לאחרונה ע"י "וול סטריט ג'ורנל".

המדד המקובל לבדיקת שוק הנדל"ן מבוסס על ההיצע של בתים למכירה והזמן שלוקח בפועל למכור אותם. היצע של 6 חודשים מראה על שוק נדל"ן בריא לחלוטין ועתה אנו עומדים על מלאי של 16 חודש בלבד כשבלוס אנג'לס המלאי נמוך אף יותר.

כשהריבית ל-30 שנה עומדת על 4 אחוזים ול-15 שנה הריבית היא כ-3 אחוז, לא פלא שעובדה זו מעודדת רבים "לקפוץ למים". בתים הנמכרים בשורט סייל ובתים בבעלות הבנקים גם הם מקבלים הצעות רכישה מרובות עם התגברות התחרות בין הקונים השונים. מספר הבתים והדירות המוצעות למכירה קטן מאוד ומצבם דורש לעתים קרובות שיפוצים מקיפים ועדיין מרובות ההצעות כשגם המשקיעים מבינים שעכשיו הזמן הנכון, שכן המציאות בשוק יעלמו עם הבראת המשק, והם רוכשים נכסים בכדי להשכירם ולהרוויח ריבית נאה עבור השקעתם.

שוק השכירות הלוהט, המחירים העולים לשכירות ואי הוודאות של השוכרים למשך מועד השכירות, כל אלה, בנוסף למחירים הנמוכים של הנכסים, המשקפים את מחירם בשנת 2000, כל אלה מביאים יותר ויותר מבינינו להבין ששוק הרכישות הוא חם.

נתון נוסף הוא מצבו של הנכס ומיקומו: הקונים שוב אינם כה מפונקים ומוכנים להתפשר על הרבה יותר מאשר בעבר ולקבל כעובדה שהנכס איננו תפור עבורם ויש לשפצו ולהתאימו בהתאם לדרישות הצרכנים. אפשר להסתכל על זה כמו על זוגיות: אף אחד איננו מושלם ואנו צריכים רק להחליט אם אנו מסוגלים לחיות תוך ויתורים ופשרות עם בן הזוג, שבמרה זה הוא הנכס.

אחוז הנכסים הנקנים כהשקעה גדל והולך וכמו כן עולה מספרם של בתי קיץ שהעליה בקנייתם מהווה גידול של 7% מבשנה שעברה. בתים אלה נרכשים במרחק נסיעה מביתם של הרוכשים ולא במרחק של טיסה, כששעתיים או שלוש של נסיעה מהווים זמן מקובל לאלה הרוכשים נכסים אלה.

עליה של 65 אחוז מסתמנת ברכישת בתים להשקעה כשרבות מרכישות אלה הן של נכסים בשורט סייל במחירים זולים יחסית והפיכתם המיידית לנכסים להשכרה.

כשהשכירות החודשית לנכס ממוצע עם 3 חדרים ו-2 שירותים בוואלי עומד על 2500-2000 דולר לחודש. סכום זה יאפשר לכם לרכוש נכס שמחירו 500-400 אלף דולר, מכאן תוכלו להסיק היכן עומד השוק ולמה הוא כה לוהט כיום.

הבנקים החלו להיות אגרסיביים יותר והם מתחילים להתחרות ברצינות בהלוואות FHA, מיועדות לרוכשים חדשים או לזוגות צעירים שאין בידם את הסכום הנדרש של 20 אחוז כהשתתפות עצמית. עקב החוקים החדשים שהושמו על הלוואות FHA, בעיקר בבתי דירות שתהליך אישורים ע"י FHA הוא ממושך ומציב את ועדי הבית בסכנה של קנסות גבוהים במידה ולא יצייתו לחוקים חדשים אלו, הבנקים מציעים הלוואות של עד 417,000 דולר, עם השתתפות עצמית של 5% בלבד. נכון שהלוואות אלה מחייבות רכישת ביטוח על ההלוואה מצד מקבלה, הרי שגם FHA דורש רכישה כזו ובמקרים רבים ההלוואות של הבנקים עם השתתפות עצמית נמוכה זו, הם נמוכים יותר מאשר הלוואות FHA.

רבים הם אלה שאינם מודעים לעובדות אלה והם עדיין ממתינים, כשחלון ההזדמנויות הולך ונסגר.

מחקר שנעשה לא מכבר מורה שלמעלה מ-60 אחוזים מהשוכרים היום יעדיפו לרכוש נכס במקום לשלם שכירות ומספרם הגדול ביותר הוא לגילאי 35-25 שנה, שמהווים כ-31 אחוז מרוכשי הבתים בשוק. הסקר מורה גם ש-70 אחוזים מהשוכרים כיום מאמינים שהם ירכשו נכס למגורים בעתיד.

לאלה שעיניהם נפקחו בעקבות מאמר זה, כדאי להתקשר לסוכן הלוואות ולברר מה יכולתכם הכספית להשתתפות עצמית ומה הסכום שאתם מרגישים נוח לשלם עבור המשכנתא החודשית. לאחר שביררתם נקודה חשובה זו, התחילו לחפש ברצינות והיו פחות בררניים במציאת הנכס, כי תמיד אפשר לשפץ את הנכס ולהתאימו לצרכים שלכם, אבל אם הפסדתם את ההזדמנות לרכוש נכס עתה, עד שנגיע לתקופה בה אנו נמצאים כיום, וכשהערך החילופי של הנכס עומד על 40-30 אחוזים ממחירו האמיתי, הרי שאפילו מכירתו בעתיד תוכיח את עצמה ככדאית, בעיקר כאשר הבנקים משלמים לכם פחות מאחוז אחד עבור כספכם בבנק.

שוק המוכרים חזר!

שוק המוכרים חזר!

מהפיכה שקטה התחילה באמריקה: מחירי הבתים מתייצבים ואף עולים וכעת בעלי הבתים יכולים לבחור שוב את הצעת המחיר הגבוהה ביותר

דפנה התעקשה ולא ירדה במחיר ולבסוף מכרה את ביתה במחיר מלא. מקרה נפוץ זה בימים אלה מורה סימנים שהשוק הולך ומתחזק. כמובן שהמחיר הנכון הוא זה שמביא קונים פוטנציאלים להציע הצעות לרכישת הנכס, אך תמיד ינסה הקונה להוריד במחיר במטרה להשיג עיסקה טובה להשקעה ולמגורים.

סיפורים רבים מוכיחים שאכן השינוי בשוק הוא ניכר. אריאלה ויואב הציעו את ביתם למכירה בפברואר השנה, במחיר מתאים לסביבה בה הבית נמצא וללא ציפיות מוקדמות כי כל העיתונים ותחנות הטלוויזיה חוזרים ודשים בכך שהשוק חלש, שאין מכירות והסיכויים למכור במחיר סביר הוא אפסי. הפתעתם היתה מושלמת. תוך שבוע, ולאחר פעם אחת בלבד שהבית היה פתוח למבקרים הם קיבלו שלוש הצעות רכישה.

אם חד-הורית עם שני ילדים קטנים הייתה צריכה להתמודד עם 21 הצעות רכישה במשך החודש הראשון להצעת הבית למכירה. מסתבר, שבעת שהמומחים עיכלו את הנתונים הסטטיסטיים וניסו לנחש אם אכן השוק הגיע לנקודת השפל, במספר מפתיע של ערים ראשיות בארה"ב החלה המהפכה. בלוס אנג'לס נרשמה עליה קטנה ועקבית בחמשת החודשים האחרונים, ואם לא לוקחים בחשבון את הבתים שנמכרו ע"י הבנקים או בתהליך העיקול (שורט סייל), הרי כמעט מחצית ממספר הערים הראשיות בארה"ב הראו ומראים על עליית מחירים, ובאותם ערים שאינן נמנות עם אלה, ניכרת השתפרות משמעותית גם כן.

אם המחיר ומצב הנכס נכונים, ושיווק המכירה נעשה כיאות, אתם יכולים להרגיש בטוחים יותר שביתכם אכן ימכר במהירות יחסית ובמחיר הקרוב למחיר המבוקש.

המרכיבים העיקריים לשיפור זה הם: הריבית הנמוכה למשכנתאות, שיפור באחוז המועסקים ומחירי הבתים היורדים מהווים, סוף סוף, מוקדי משיכה לקונים אפשריים.

כמות היצע הבתים כיום נמוך יחסית, ועקב כך רבים הם אלה המרגישים שעתה הוא הזמן הנכון לרכוש, בעיקר עקב העובדה שמחירי הבתים מהווים כ-60-55 אחוזים ממחיר בנייתם כיום, כך שההנחה היא שכבר מלכתחילה יש לכם ערך מוסף על הבית שאתם רוצים לרכוש, ובכך קטן הסיכון שתפסידו עם מכירתו בעתיד.

לא רק המוכרים נפגעו מהשפל בענף, גם הקונים פחדו במשך שנים מתשלום מוגזם עבור הבית שירכשו. פחד זה נמוג כיום. לפי נתונים שפורסמו, עדיין מנסים הקונים לרכוש את הנכס במחיר מציאה והם נוטים להציע 15-10 אחוזים מתחת למחיר המבוקש.

יותר ויותר קונים חדשים מצטרפים למחנה הרוכשים מתוך מחשבה שאם הם לא ירכשו עתה, סיכויים רבים שהם לא יוכלו לרכוש בעתיד נכס דומה עקב העליה המצופה באחוזי הריבית או עליה במחירי הבתים עקב הביקוש הגובר לרוכשים.

המוכר כיום, אם הוא סבלני, יכול לעמוד על המחיר שהוא מבקש. הימים בהם אפשר היה לרכוש נכס במחירים נמוכים מאוד מערכם האמיתי, כנראה נעלמו.

י.א. משרמן אוקס לא היה חייב למכור. הוא ראה כיצד הבית לידו, קטן משלו, נמכר ב-510,000 דולר בשלושה שבועות. חודש לאחר מכן נמכר בית גם כן עם 3 חדרי שינה ושני חדרי שירותים ברחוב הסמוך ב-535,000 דולר. הוא החליט להציע את ביתו למכירה ב-555,000 דולר, כי חלקת האדמה שלו היא גדולה יותר והנוף מרשים יותר.

תוך שבועיים הוא קיבל הצעות קנייה ב-525,000 דולר ו-532,000 דולר. הוא סירב להם. אחרי החג נראתה תנועה מוגברת של קונים פוטנציאלים והזמנה למבקרים לראות את הבית ביום ראשון אחה"צ הביאה 32 קונים פוטנציאלים והצעת רכישה של 530,00 דולר. י.א. הגיש הצעת נגד של 550,000 דולר והעיסקה בוצעה במהירות. לאחר שהקונה הוכיח את יכולתו הכספית לשלם עבור הנכס ותאריך סיכום העיסקה היה לשביעות רצונם של שני הצדדים.

על המוכר לבחון היטב עם סוכן הנדל"ן המיומן שהוא בחר, את המחיר הנכון עבור הבית, עליהם להסכים על המחיר המינימלי שהמוכר יהיה מוכן לקבל, ועל הצעדים שהסוכן ינקוט בכדי לייצג את הבית ולמוכרו תוך זמן קצר יחסית וכמובן במחיר הגבוה האפשרי. אומנות זו, אם נעשתה נכון, תביא לתוצאות הרצויות.

החשיבות הרבה ביותר היא שיווקו של הבית בשלושת השבועות הראשונים שהוא הזמן בו הנכס מקבל את מירב תשומת הלב מצד הקונים הפוטנציאליים.

חשיבות נוספת היא לבחון אם הקונה הפוטנציאלי המגיש הצעת רכישה, הוא מאושר להלוואה בגובה המתאים, הוא מראה לכם חשבון בנק המאשר שיש ביכולתו לשלם את ההשתתפות העצמית ורצוי מאוד לדרוש מסוכן הנדל"ן שלכם, להתקשר לסוכן ההלוואות בכדי לוודא שהקונה אכן עומד בדרישות והבנק יהיה מוכן לממן את הנכס עבורו. חשיבות רבה ניתנת לבתים דומים בסביבה המיידית שתאשר אם הסכום שאתם מבקשים, מתאים לשוק.

אם הגיעו קונים פוטנציאלים רבים לראות את הנכס אך לא קיבלתם שום הצעת רכישה בשלושת השבועות הראשונים, זה הזמן להוריד את המחיר בצורה דרסטית בעצה אחת עם סוכן הנדל"ן שלכם שלעצתו עליכם להקשיב, אם אתם כמובן בוטחים בכך שהוא דואג בראש ובראשונה לטובתכם.

ערך הבית שלכם חייב להכתיב את המחיר המוצע. לעתים קרובות מאוד המוכר מעורב בצורה סנטימנטלית וקשה לו להיות אובייקטיבי, לכן עצתו של סוכן הנדל"ן היא חשובה ביותר להצלחה במכירת הנכס.

קונים רבים יהיו מוכנים לשלם יותר עבור נכס שלא דורש שיפוצים רבים לעומת נכסים הנמכרים ע"י הבנקים או בתהליך שורט-סייל שיש ביניהם רבים הדורשים שיפוצים והקונים מעדיפים על פי רוב להפחית את ההוצאות הנוספות האלה, כי רכישה, ואפילו יקרה יותר, של בית במצב טוב, אחוז המשכנתא הנמוך עושה עיסקה זו לטובה ועדיפה יותר.