השוק חם והמוכרים שולטים
בשוק הנדל"ן הרותח של היום, המוכרים נמצאים בעמדה חזקה מאוד והם מציבים תנאים לא פשוטים
התאוששות שוק הנדל"ן הנמשכת כבר למעלה משנה וההיצע הנמוך של נכסים
המוצעים למכירה, מביאים קונים רבים להשתתף בקרבות רכישה, אבל אפילו הצעות במחיר גבוה
מהמבוקש לא תמיד מספיקות. המוכרים כיום מעדיפים, בנוסף למחיר הגבוה ביותר שהם יכולים
לקבל עבור הנכס, גם ביטול תנאי אישור וקבלת משכנתא.
בדרך כלל, עם ההצעה לקניית הנכס, מתנה הקונה את הרכישה בכך שהנכס נמצא
במצב פיזי המקובל על הקונה. תנאי מקובל נוסף הוא שהבנק יאשר הלוואה עבור הרכישה. הבעיה
היא שהבנקים, לאחר נפילת שוק הנדל"ן, נזהרים מאוד במתן אישור להלוואה והם רוצים
לוודא שהרוכש יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא. הסיבה לבדיקות מדוקדקות אלה היא שלאחר
אישור ההלוואה, הבנקים מוכרים אותה למשקיעים בכל העולם. משקיעים אלה ניכוו בעבר כשרכשו
הלוואות שניתנו לרוכשים שלא יכלו להוכיח את אפשרותם לשלם. אם יאשרו הבנקים הלוואות
מפוקפקות והמשקיעים יסרבו לרוכשן, אזי הבנק ייאלץ לצרף את ההלוואה לתיק ההשקעות שלו.
הלוואות כאלה מסוכנות מדי לבנקים ולכן הזהירות הננקטת.
אם הצעת הרכישה כוללת תנאי שבו היא מותנית בקבלת ההלוואה, הרי שהקונה
יכול לבטל את העיסקה אם ההלוואה לא תאושר. הקומבינציה של שוק תחרותי וקשיים בקבלת הלוואות
למשכנתאות, הביאו מוכרים רבים שלא להסכים לתנאי זה ולדרוש מהקונה להסירו מתנאי הרכישה.
העדיפות היא לאשר רכישה במזומנים או עם תנאים מעטים ככל האפשר.
***
כשהשוק חם כפי שהוא כיום, המוכרים מרגישים בטוחים יותר ביכולתם למכור
את הנכס והם בהחלט יכולים לדרוש מהקונה הפוטנציאלי לוותר על תנאי זה בחוזה. קשה להאשים
את המוכרים שאינם מוכנים לקחת סיכון שההלוואה לא תאושר. במשך הזמן בו הבנק שוקל אם
לאשר את ההלוואה לרוכש הפוטנציאלי, הבית לא יכול להימכר לאף אדם אחר, עד לתאריך בו
הבנק מסרב לאשר אותה או שהקונה משחרר
את המוכר מתנאי הרכישה מסיבה זו.
חוזי הרכישה המקובלים על ידי האיגוד הארצי של סוכני הנדל"ן, נותנים
לרוכש 17 יום לקבל אישור הלוואה מהבנק. היות
ותנאי הרכישה יכולים להשתנות בהתאם להסכמה בין שני הצדדים, תקופה זו יכולה להיות אף
ארוכה יותר והיא כובלת את בעל הנכס. אם הרוכש מוותר על סעיף זה, או שהוא חותם שאין
לו שום תנאים לרכישת הנכס ולפתע מגלה שאין באפשרותו לממש את חלקו ברכישה, הוא יכול
לאבד את הפיקדון של 3 אחוז שהפקיד במשרד האסקרו לטובת בעל הנכס.
הפיתוי עצום לרוכשים המשוועים לרכוש נכס כשהריבית עדיין נמוכה ורבים לוקחים
את הסיכון ומייחלים שהבנק יאשר להם את ההלוואה. הם יודעים כי אם לא יקחו את הסיכון
הזה, הרי שהנכס יימכר עבור מזומנים למישהו אחר.
***
השוק בהחלט אינו מסביר פנים לאותם קונים הזקוקים להלוואה ולאחר מספר נסיונות
כושלים בהן נמכר הנכס במזומנים למישהו אחר, הם לוקחים על עצמם סיכון זה. המלצתי לאלה,
לבחון היטב אם אכן יש באפשרותם לעמוד בתשלומי המשכנתא על ידי בדיקת האשראי וניקוד האשראי.
יתכן שהסיכון הטמון בוויתור על תנאי זה הוא קטן ומשתלם.
אם אתם בעלי מזל ויכולים לבוא עם השתתפות עצמית של 40 אחוז ומעלה, סיכוייכם
גבוהים לקבל אישור הלוואה. אך רצוי גם לקחת בחשבון שעליכם להראות הכנסה שתאפשר את התשלום
החודשי וגם הוצאות מחיה יומיומיות.
20-30 אחוזי השתתפות עצמית כיום אינם מספיקים ברוב המקרים ואם הקונים אינם מוותרים
על התנאי בחוזה הקשור להלוואה, סיכויים גבוהים שהם לא יזכו בנכס. מסיבה זו רבים מהקונים
הפוטנציאליים פשוט מוותרים ויוצאים משוק המחפשים. הם מחכים לזמן בו ההיצע יהיה
גדול יותר והם יוכלו לרכוש נכס עם השתתפות עצמית נמוכה יותר.
אישית, אינני ממליץ לאף אחד מלקוחותי לוותר על התנאי של אישור ההלוואה
בעת חתימת העיסקה. אם המוכר לא קיבל את הצעתם, אז למרות הצער, המציאות היא שהנכס איננו
בגבול אפשרויות התשלום שלכם וכדאי לוותר עליו. צריך פשוט להיזכר במצב שהיה בשנת
2006-2008 אז אנשים רכשו נכסים שלא היה באפשרותם לשלם, והסוף ידוע לכולנו.
לכן, עצתי לכם, אל תיגררו למצב בו סיכוייכם להפסיד
את הנכס גבוהים מאוד. התקשרו קודם למספר בנקים ועברו את תהליך האישור מראש, בו הבנק
בודק את אפשרויותיכם הכספיות ומאשר לכם הלוואה בסכום מסוים. הוסיפו לכך את סכום ההשתתפות
העצמית שיש ברשותכם וזהו הסכום המקסימלי שעליכם להקדיש למטרת רכישת הנכס.
התשובה לשאלה אם כדאי לוותר על התנאי לקבלת ההלוואה או
לא, תלויה בכם וביכולת הכספית שלכם לעמוד בתנאים. אם אתם מרגישים בטוחים ומאמינים שהבנק
יאשר לכם את ההלוואה המבוקשת, או שיש לכם אפשרות להוסיף סכום נוסף במזומן כהשתתפות
עצמית, יתכן שביטול הסעיף הוא כדאי. בכל מקרה, היו זהירים ואל תתלהבו יותר מדי לרכוש
בכל מחיר. זה עלול להיות בעוכריכם.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה