חוזרים לפליפינג
עוד סימן לתחיית שוק הנדל"ן: משקיעים חוזרים לחפש נכסים שאפשר לשפץ ולמכור במהירות וברווח נאה
כשהשוק נפל, נכנס ענף הפליפינג לתרדמה עמוקה,
אך עתה, עם התאוששות ועליית המחירים המתמשכת, התעורר הענף ומספר מחפשי ההזדמנויות הולך
וגובר במטרה למצוא את הנכס שישא רווחים מהירים. לפי נתונים שפורסמו ע"י האיגוד
הארצי של סוכני הנדל"ן, מחירי הבתים ממשיכים להאמיר, כשבשנה האחרונה בלבד ניכרה
עלייה של 12.6 אחוז, כשההיצע עדיין נמוך ועומד על גובה זהה לשנת 2005.
לאלה שאינם מודעים למושג 'פליפינג', מדובר
בכינוי שניתן לרכישת בתים, שיפוצם המהיר ומכירתם תוך 6 חודשים ממועד קנייתם. הרווח
הממוצע על בתים שנמכרו בתהליך זה עומד על 37,375 דולר בשנת 2012.
המשבר בשוק הנדל"ן הביא למחיקת יותר
מ-7 מיליארד דולר מערכם המוסף של הבתים ברחבי ארה"ב והשאיר משקיעים רבים עם נכסים
שהם אינם יכולים להרוויח עליהם. היום בעלי הבתים יותר בררניים, שמים יותר כסף כהשתתפות
עצמית ובוחנים בזהירות את ההשקעה הדרושה והתשואה מהמכירה. משקיעים רבים מחשבים את צעדיהם ובוחנים את מצב השוק
בטרם ירכשו נכסים למטרות פליפינג. כמו כן, תמחיר השיפוץ הדרוש מהווה מרכיב חשוב ברכישת
הנכס, וכמובן שגם מיקומו.
***
הצעדים שעליכם לנקוט בטרם תיכנסו למשחק
מסוכן זה הם:
1. מיקום הנכס מהווה
חשיבות עליונה בתחשיב העלויות ואפשרויות מכירתו עם רווח נאה. עם עלייה בערך המוסף של
הנכסים בדרום קליפורניה ביותר מ-12.6 אחוז בשנה האחרונה, ניתן להעריך את התשואה שהערך
יתן בעת מכירתו לאחר השיפוץ. רצוי לשים לב שהיות והאינפורמציה על נכסי נדל"ן המוצעים
למכירה היא נחלת הכלל, הרי שאם מצאתם נכס הנראה לכם, יהיו עוד רבים אחרים שיגיעו למסקנה
דומה, מה שיגרום לעליית מחירים.
2. מזומנים שולטים.
כששוק הנדל"ן היה בשיאו, יכולתם להאזין לתכניות בטלוויזיה בשעות הקטנות של
הלילה שהציעו לכם לרכוש נכסים למטרת פליפינג, ללא השתתפות עצמית מצידכם. עכשיו, עם
הבדיקות המעמיקות שהבנקים עושים לפני אישור ההלוואה, משקיעים רבים המציעים לרכוש את
הנכס במזומן, מצליחים להשיג אותו במהירות כי הבעלים מעדיף מזומנים. לעתים אפשר
אפילו לקבל הנחה על סגירה מהירה של העיסקה.
3. השיפוצים חשובים,
אך כדאי להישאר בתחום התקציב. בשוק העכשווי, קרוב לוודאי שהבתים המוצעים במחירים אטרקטיביים
נמצאים במצב תחזוקתי רעוע. בארה"ב יש בערך 1.8 מיליון בתים הנמצאים בתהליך העיקול
ורבים מהם במצב רע. מומחים ממליצים לא להשקיע יותר מ-25 אחוז ממחיר הרכישה על שיפוץ
הנכס. כל חריגה מסכום זה מגדילה את הסיכון ולא תשאיר לכם מרווח תמרון אם לא לא
תשיגו קונים פוטנציאליים ממש עם הוצאת הנכס למכירה.
ההמלצה לשיפוץ היא בראש וראשונה צביעת הנכס
בפנים ובחוץ, התקנת ריצפה חדשה, תיקון נזילות ושיפוצים קלים לשיפור המטבח. מעבר לתיקונים
בסיסיים אלה, כדאי להשאיר לקונה החדש לשפר את הנכס בהתאם לרצונו ותקציבו. לדוגמא, בית
שנרכש בצפון הוליווד ב-230,000 דולר שופץ בסכום של 17,000 דולר לצביעה והתקנת ריצפת
עץ, ונמכר תוך שבועיים ב-305,000 דולר.
4. אחד החוקים שנחקקו בידי ה-אף.אייץ'.איי בשנת 2003, נועד למנוע ממשקיעים למכור את
הנכס במשך 90 יום ממועד קנייתו, אלא אם הם
יכולים להוכיח שהוא שופץ בכדי להעלות את מחירו. חוק זה הוסר ב-2010 במטרה לעזור לשוק
הנדל"ן להתאושש, אך הוא עדיין מחייב הוכחות שהנכס אכן שופץ מספיק בכדי להצדיק
עלייה גבוהה במחיר המבוקש. בתהליך אישור ההלוואה לרוכש, מתחשב הבנק מאוד בערך
השיפוץ שנעשה למטרות אישור הלוואה.
זהו בהחלט שיפור מתקופת הנדל"ן החמה,
שבה משקיעים רבים הסתמכו רק על ערך הנכס ומכרו אותו ללא שום שיפוץ בתוך חודשים ספורים
עם רווח ניכר. עתה, נדרש שיפוץ רציני בכדי למכור את הנכס לרוכש המבקש הלוואה למשכנתא.
אל תצפו למכור את הנכס תוך ימים ספורים
עם רווחים גבוהים. יתכן שיהיה עדיף לכם להשכיר אותו לכמה שנים. עליית מחירי של נכסי
נדל"ן והשוק המתאושש, יגדילו את ערכו המוסף של הנכס בצורה משמעותית וכך יעלה סכום
הרווח על ההשקעה.
אני מאמין שהתקופה העכשווית היא מצויינת לסוג זה של השקעה
ושטות היא שעדיין רבים יושבים על הגדר ומחכים שהשוק ינטה לטובתם. רבים אחרים סוף סוף
התעוררו, ירדו מהגדר ומחפשים בקדחתנות נכסים שיישאו רווחים. הסיכון, אם חישבתם היטב
את ההוצאות הנדרשות, הוא קטן יחסית. ייעוץ עם סוכן נדל"ן מנוסה יקטין את הסיכון
בהשקעה ויתן לכם את נתוני השוק בכדי להחליט נכון על הצעד הבא.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה