שוק חם, כללים חדשים
היצע הבתים כל כך נמוך והדרישה כה גדולה, שמשקיעים קונים נכסים במיליוני דולרים מבלי שראו אותם לפני כן
ביום בו הוצע הבית בן 4 החדרים בפסיפיק פלסייד למכירה, התחילה מלחמת המחירים
עליו, כששניים מהרוכשים הפוטנציאליים הציעו סכום גבוה בהרבה מהמחיר המבוקש של 2.8 מיליון
דולר, ובמזומן. בשוק החם של היום, תופעות כאלה אינן נדירות כלל. המיוחד במקרה זה הוא
ששני הרוכשים בפוטנציה בכלל לא ביקרו בבית עליו היו מוכנים לשלם את הסכומים האלה. הזוכה,
אגב, הציע 3.1 מיליון דולר, לא פחות, במזומן.
"בתחילה הייתי מאוד מאוד מופתע וחשדן", הודה סוכן הנדל"ן שייצג
את המוכר, "דאגתי שכיוון שהם לא ביקרו בבית לפני העיסקה, הם אולי יתחרטו
כשיבקרו בו. היות ושתי ההצעות נראו רציניות מאוד וצורפו אליהן חשבונות בנק המאשרים
שהכסף הדרוש אכן נמצא בידי המציעים, המלצתי לבעל הנכס לקבל את ההצעה כי נראה שגל הקונים
של היום שונה מהמקובל, והוא אכן קיבל את ההצעה".
מתבר כי רכישת נכסים מבלי לראותם תחילה, מהווה אחוז גדל והולך של רוכשים
פוטנציאליים, בעיקר באיזורים מבוקשים יותר. תופעה זו גוברת בעיקר עקב המלאי הנמוך של
נכסים המוצעים למכירה, הריבית הנמוכה למשכנתאות והעניין הגובר מצד רוכשים ממדינות זרות,
והיא גם מקבלת תאוצה עם הפיתוח הטכנולוגי.
יש מספר סיבות שמקטינות את הסיכון עבור הרוכשים, אפילו אם הם לא
רואים את הנכס: יתכן שהם מתגוררים רחוק או שאינם יכולים לבקר בבית מיד עם הוצאתו לשוק.
הם משקיעים הרגילים לרכוש והחלטתם מבוססת על הנתונים הבסיסיים של הנכס. יתכן שהם פשוט
מגישים הצעות רכישה רבות בתקווה שאחת מהן תאושר.
אלמנט חשוב נוסף הוא הטכנולוגיה. הכלים הקיימים כיום מאפשרים לראות תמונות
רבות של הנכס מבחוץ ומבפנים, כולל סיורי וידאו. אתרים רבים מציעים נתונים על הסביבה,
האוכלוסיה, בתי הספר ומחירי נכסים דומים בסביבה. לעתים תכופות יכולים הקונים הפוטנציאליים
לבקר את הנכס כשהעיסקה נמצאת באסקרו והם עדיין יכולים לבטל אותה, על פי רוב ללא הפסד
כספי. לעתים, כמו במקרה של הבית בפסיפיק פלסייד, הרוכשים היו חשופים לתמונות הרבות
של הנכס, תיאורו, חוות דעתו של סוכן הנדל"ן שייצג אותם, וגם בן משפחה שביקר
בבית.
***
משקיעים רבים הרוכשים, משפצים ומוכרים נכסים או משכירים אותם, משתמשים
בטקטיקת רכישה זו בתקווה שהצעתם תתקבל לפני שהמוכר יוצף במבול הצעות אחרות. כשהשוק
חם כפי שהוא כיום, המהירות יכולה להיות הקלף המכריע. אז גם אם אדם רוכש מבלי לראות
את הנכס, הוא עדיין מקבל עליו מידע מספק לפני שיגיש את ההצעה.
הסיכון מאוד קטן כי קיימת תקופת הבדיקה, במהלכה הרוכש יכול לבצע כל בדיקה
שהוא מוצא לנחוץ לפני שיאשר את השלמת העיסקה. במהלך תקופה זו, אם הוא לא מרוצה מתוצאות
הבדיקות או שהבנק לא אישר לו הלוואה למשכנתא, הוא יכול לבטל את העיסקה. כל מה שהוא
יפסיד זה את התשלום עבור הבדיקות שהזמין ובוצעו.
רבים רוכשים בתהליך השורט-סייל נכסים שנמצאים לעתים קרובות במצב תחזוקתי
גרוע, אך היות ומחירם נמוך ממחיר נכס דומה בשוק, עדיין העיסקה כדאית, למרות שהבית
יזדקק לשיפוצים רבים.
***
מצד שני, יש עיסקאות מסוכנות הרבה יותר. בעיקר כשמדובר בבתים שנמכרים
על ידי הבנקים במכרז על מדרגות בית המשפט. אז אין יותר אפשרות לבטל את העיסקה ואתם
רוכשים את הנכס ממש בצורה עיוורת, כשהמכירה היא סופית ואין עליה ערעור.
סוכני נדל"ן מסויימים המייצגים משקיעים, בוחנים את הנכס ומעבירים
את חוותם דעתם למשקיעים ואלה מגישים הצעת רכישה בהסתמך על חוות דעת זו, ונתונים בסיסיים
של הנכס כולל תמונות. גם כאן הסיבה היא שכל היסוס עלול להסתיים בהפסד של הנכס
למשקיע אחר.
רוכשים רבים אינם יכולים לעמוד בתנאים אלה של החלטה תחת לחץ כזה והם אכן
מפסידים נכסים שמתאימים להם מאוד. ההיסוס בעוכריהם. לרוכשים אלה אני מציע להיעזר בשירותיו
של סוכן נדל"ן מיומן ולהקשיב לחוות דעתו המקצועית, כי לעתים קרובות זה יכול להיות
ההבדל בין רכישת הנכס או לא. מדובר בעיקר באלה המחפשים נכס בכדי
לגור בו בעצמם.
לסיכום, השוק כיום שונה לחלוטין ממה שהיה לפני שנה
בסך הכל, ומי שיצליח להתאים את עצמו, יהיה הזוכה המאושר.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה