אביב מגיע, זמן למכור

תקופת האביב היא הזמן הטוב ביותר למכור בית. הנה כל מה שאתם צריכים לעשות כבר עכשיו

עונת האביב, התקופה החמה ביותר של השנה לרכישה ומכירת בתים, נמצאת ממש בפתח. אם אתם חושבים ברצינות למכור את ביתכם בתקופה זו, כדאי ורצוי להתכונן עכשיו בכדי להימנע מהדחיפות של הרגע האחרון. זיכרו, בתקופה זו התחרות בעיצומה. רוב המעוניינים למכור מכוונים לאביב והשוק צפוי להיות מוצף בתים. כך שאם אתם מעוניינים, ומי לא מעוניין, שביתכם יזדקר מעל המתחרים, עליכם להשקיע מאמצים נוספים למען מטרה שתשתלם לכם מאוד.

1. שיכרו עכשיו את שירותיו של סוכן נדל"ן מיומן. סוכן מנוסה שייצג אתכם הוא בעל חשיבות עליונה, בעיקר כשרוב הקונים הפוטנציאליים משתמשים באינטרנט בתהליך החיפוש. שיווקו של הבית דורש מיומנות ואסטרטגיה מקצועית. סוכן טוב יוכל למצוא את המעלות המיוחדות והעיקריות של ביתכם ולהיעזר בהן כדי ליצור מקסימום ביקוש.

מיצאו סוכן שאתם סומכים עליו, בקשו המלצות מחברים, קרובי משפחה וחברים לעבודה. בידקו מי מהם מתמצא ומכיר את איזור המגורים שלכם. עשו שימוש נרחב בפירסום במנועי חיפוש הקשורים לנדל"ן, והתרכזו באלה שיכולים להוכיח לכם שהם מכרו בתים דומים לשלכם. הקפידו לראיין לפחות שלושה סוכנים בטרם תבחרו בזה שאתם מעדיפים.

2. בידקו את מערכות הבית. מתי לאחרונה בדקתם את מערכת החימום, האיוורור ומיזוג האוויר של ביתכם? לעיתים תכופות החורף הגשום והקר מגלה תקלות שלא צפיתם מראש, כגון סירקולציה נכונה של האוויר בחדרים. זה יכול להוות בעיה אם המזגן לא יקרר היטב כשקונה פוטנציאלי יבדוק את הבית. החליפו את מסנן האוויר ובידקו את כל מערכת המיזוג. אם המערכת דורשת תיקון, זה יעלה הרבה פחות אם תטפלו בזה עכשיו מאשר כשהמצב יחמיר, ואז בעלי המקצוע יהיו עסוקים מאוד עם התחממות מזג האוויר ולא יוכלו להיענות לכם.

בידקו את מערכת הביטחון, גלאי עשן, גלאי אש, מטפי כיבוי אש וגלאי גזים רעילים בכדי לוודא שכולם תקינים. בידקו את מערכת הביוב למצוא נזילות מים, בידקו אם החלונות לא שבורים, שימו חומר אוטם בחיבורי האמבטיה, הכיורים והקירות. בידקו אם הרשתות המונעות חדירת עכברים ומכרסמים לבית נמצאות במצב תקין והקפידו לתקן כל בעיה שתגלו בטרם תוציאו את ביתכם למכירה.

3. תוכניות לשיפור הבית. אם התחלתם משימת שיפוץ בבית בחורף, הגיע הזמן להשלימה. אם סוכן הנדל"ן שבחרתם ממליץ שתצבעו את הקירות בצבעים יותר נייטראליים, או שתחליפו את השטיח בחדרים מסוימיים, כדאי לשמוע בקולו כי הוא רוצה את טובתכם. כל משימה שהתחלתם בעבר ועדיין לא הסתיימה, מומלץ להשלימה בטרם יגיעו הקונים הפוטנציאליים. קל הרבה יותר למצוא קונה והעיסקה גם תסתיים מהר יותר אם הבית הוא במצב טוב.

4. ניקיון הבית. לאחר חורף גשום החלונות צריכים ניקוי יסודי משני הצדדים. תופתעו כמה אור ייכנס לבית כשהחלונות נקיים. כמו כן, קל מאוד לראות את הנוף הנשקף מהחלונות כשמסתכלים מהבית החוצה. אבל אל תסתפקו בניקוי החלונות. נקו את האבק שיצטבר על מאוורר התיקרה, נקו את האח ואת הגריל של מערכת מיזוג האוויר, נקו את הרהיטים וצבעו את אותן נקודות לכלוך ושריטות על הקירות שהצטברו ליד הרהיטים. שלחו את הווילונות לניקוי, נקו את שלבי התריסים וסדרו את הבגדים בארונות.

5. בידקו את כל הנתונים בטרם תקבעו מחיר מכירה. כמעט כל בעלי הבתים מחליטים מראש על סכום מסוים שהם מאמינים שביתם שווה, ובעיקר מה הסכום המינימלי שמתחתיו הם לא יהיו מוכנים להתפשר. סכום זה יכול להיות תוצאה של מחיר הבית והשיפוצים בו, ובעלי הבית מעוניינים לפחות למכור ב"מחיר הקרן". זה בהחלט טבעי ומקובל לשאוף לסכום זה, אבל ייתכן מאוד שהוא לא יהיה אקטואלי בתחשיב סכום המכירה של הבית.

לכן, עשו עם סוכן הנדל"ן שבחרתם בדיקה יסודית בכדי להציע את הבית במחיר הנכון. אף אחד לא רוצה להפסיד כסף, אך האמת האכזרית היא שמחיר הבית הוא מה שהקונים מוכנים לשלם עבורו, ולא הסכום שאתם "חייבים" 

לקבל בכדי שלא תפסידו.

העובדות הן שאם החלטתם על מחיר ממניעים אישיים, שאינם מתחשבים במה שקורה בשטח ובסביבה הקרובה 

לביתכם, המחיר שקבעתם יעכב את המכירה, יאט את מספר המבקרים ובסופו של דבר תיאלצו להציע את הבית במחיר שאנשים יסכימו לרוכשו. נכון שייתכן ובתים בודדים באיזורכם יימכרו במחיר גבוה יותר, אך כדאי לקחת בחשבון את הממוצע ולפי נתונים אלה להגיע למספר המתאים. לכן חשוב מאוד לבדוק את הנתונים על המכירות באיזור הקרוב לביתכם, לדבר עם סוכן הנדל"ן ולהקשיב לדעתו המקצועית. 

מה עושים כשהמחיר יקר מדי?

עבור אחוז גדול באוכלוסיה מחירי הבתים והדירות לרכישה ואפילו להשכרה עדיין גבוהים מדי

אם נבדוק את ההיסטוריה, בשנת 1995 מחצית מהאוכלוסיה השחורה באמריקה שכרה בתים ודירות, כמעט פי שניים יחסית ללבנים. אז הגיע ממשל קלינטון, שדחק לראש סדר העדיפויות את המדיניות לאפשר לכמה שיותר אנשים לרכוש בתים, ומספר השוכרים החל לרדת בהדרגה. מספר השחורים ששכרו ירד מתחת ל-50 אחוז, ובעלי הבתים הסכימו לקבל שוכרים אפילו אם ניקוד האשראי שלהם היה ירוד.

לאחר הנפילה הגדולה של שוק הנדל"ן, החלו מחירי השכירות לעלות במקביל לעליית מספר המובטלים. ההלוואות שפעם היו כה קלות, הפכו לבלתי מושגות והבנקים החלו לעקל בתים שבעליהם לא יכלו לעמוד בתשלומים. אחרים, שהיו יכולים לרכוש בתים בעבר, החלו עתה לחשוש לגורל מקום עבודתם ולמשרתם. החשש מהעתיד והסיכון שהם עלולים להפסיד את ביתם גרם להם להדיר רגליהם מהמחשבה על רכישת בית.

מחקרים שפורסמו לאחרונה מראים שמספר גובר של אמריקאים חווים אתגרים אחרים בהקשר לנכסים למגורים. עכשיו, לא רק שרכישת בית היא מחוץ להישג ידם של רבים, כשהבנקים דורשים הוכחות רבות ליכולת התשלום וכן סכום השתתפות גבוה יותר מבעבר - גם סכומי השכירות הגבוהים בולעים חלק גדול יותר מההכנסה החודשית.

המחקר מצא גם שלמעלה ממחצית מהשחורים ויוצאי דרום אמריקה ומכסיקו משלמים למעלה משליש ממשכורתם על שכירות. אחוז כה גבוה שמיועד לשכירות בלבד, גורם לקיצוצים רבים בהוצאות משפחה אחרות ומקטין את אפשרויות הרכישה של מוצרים שונים כשרוב הכסף הולך למזון, בריאות וצרכים בסיסיים. כמעט שלושה מכל עשרה שוכרים מוציאים למעלה מ-50 אחוז מהכנסתם על תשלום משכנתא או שכירות למגורים. כלל לא מפתיע לגלות שאוכלוסיה זו נמצאת בתחתית הסולם הכלכלי-חברתי.

בדרך כלל, אלה ששוכרים מרוויחים פחות כסף. הכנסה גבוהה מתורגמת ביכולת לחסוך כסף רב יותר לתשלום עבור השתתפות עצמית במקרה של הלוואה למשכנתא, ולאלה קל יותר לקבל הלוואות מהבנקים. לפי המחקר, שחורים מרוויחים פחות ומכאן האחוז הגבוה של אלה ששוב אינם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא, ומכאן גם הקשיים שלהם לעמוד במחירי השכירות העולים בהתמדה. 59 אחוז מהשחורים ו-58 אחוז מהלטיניים משלמים למעלה מ-30 אחוז מהכנסתם עבור שכירות, לעומת 46 אחוז מקרב הלבנים.

***

הסיבה לכך היא שהשכירות לדירות המשיכה לעלות בהתמדה בשנים האחרונות ובתקופה זו הכנסתם החודשית של המשכירים ירדה. אלה שנמצאים בעשירון התחתון יצרו ביקוש עצום לבתים שידם משגת, אבל הם נתקלו במציאות בה קיים מחסור רציני בהיצע לכל הבתים, ובעיקר לבתים זולים שיתאימו למעמד הפועלים הנמוך.

למעלה משמונה מכל עשרה אנשים עם הכנסה מתחת ל-15,000 דולר, משלמים למעלה משלושים אחוז ממשכורתם עבור דיור. פה, בקליפורניה, קשה למצוא רבים המרוויחים סכומים כאלה, אך ברחבי ארה"ב ובאיזורים החקלאיים הכנסות אלה הן די נפוצות. בעיות אלה יוצרות אתגרים משמעותיים כי הן גוברות עם הזמן ואין פתרונות קלים או אפילו פתרון אחד למצב, פרט ליצירת מקורות הכנסה נוספים. השיפור בכלכלה, ומכאן בהכנסה השנתית לנפש, יביא להקלה משעותית בכל הקשור לדיור למחייה.

פעילות שיכולה להקל על הלחץ והביקוש הגדול לדיור בשכירות, היא בניית בניינים המיועדים להשכרה ובכמויות גדולות, אך גם זה אינו פיתרון קבוע ויציב. רק הכנסת עובדים רבים למעגל העבודה, במיוחד בשטח הייצור, תביא ליכולת גבוהה יותר לשלם עבור דיור לשכירות או אף לרכישה. משק אקטיבי עם מקומות עבודה רבים וביקוש לפועלים מיומנים, יביא לא רק יכולות כספיות לשלם עבור דיור, הוא יאפשר רכישת מוצרים ושירותים שונים במשק ובכך יניע סוף סוף את גלגלי הכלכלה לתועלת כולנו.

הסיבה בגללה איננו רואים אחוז גבוה יותר של מחוסרי בית הגרים ברחוב, היא כי הממשלה תומכת ועוזרת להם בתלושי אוכל, עזרה חלקית בדיור והספקת שירותים בסיסיים לקיום. אך בכך יצרנו אומה הנתמכת אל שולחן הממשלה, ניזונה ממנו ותלויה בו. מצב זה נוגד את החזון האמריקאי המבוסס על יכולתו האינדיבידואלית של כל אחד מאיתנו להצליח אם הוא רוצה בכך, על ידי עידוד המוטיבציה והגדלת מגוון האפשרויות. זאת כדי שיוכלו להתעלות מעל קו העוני ולא להיות תלויים בממשלה המזכירה מאוד את הדוקטרינה הסובייטית. נקווה שנראה בהקדם שינוי דרמטי בקו הפוליטי ובעידוד היוזמה האישית, לטובת כולנו.

למה אנחנו מתאהבים בבתים?

להתאהב זה נהדר ולמצוא את הבית המושלם נותן להרבה אנשים הרגשה דומה. למה לא, העיקר האושר

עד כמה שזה יישמע מוזר, המחקרים מאשרים שההתאהבות בבתים היא מכנה משותף ל-69 אחוז מהאוכלוסיה, וכשם שאנו נוטים להתאהב באותו סוג של אדם, כך אנו נמשכים יותר ויותר לאותו סוג של בתים. רבים ניגשים לתהליך החיפוש באותה רצינות שהם מקדישים לפגישת בני הזוג המיועדים. הם בודקים עד כמה הבית מתאים להם ולצורת החיים שלהם. התוספות שהבית מציע הן אלה שיכריעו בסופו של דבר אם הם 

התאהבו בו אהבה "אמיתית".

רצוי, לכן, לוודא מהן היתרונות הבסיסיים שיקבעו אם יתכן שתתאהבו בבית. תמיד יש דברים שעליהם לא תהיו מוכנים להתפשר בכל מקרה, ולכן אולי לא תהיה לכם סיבה אפילו לראות את הבית מלכתחילה. לעתים "פגישה" שנייה חיונית כדי להשתכנע שהאהבה אכן קיימת. חשוב גם לבחון את ההיצע הקיים בשוק ולהיות מוכנים לבתים הנמצאים למכירה. מתוכם תצטרכו לבחור את אלה שלמרות שהם אינם מושלמים – והרי מי מאיתנו באמת מושלם - עדיין יש בהם תכונות שאנו אוהבים ותיכן שניצוץ האהבה יתלקח.

***

כמו בפגישות בין גברים ונשים, היתרונות שונים מאחד לשני ובעיקר שונים מגברים לנשים.

כמה מהנקודות שעלו בסקר:

* נשים נוטות ברובן להתאהב בבית שהוא מעל יכולתן הכלכלית. 41% מהנשים הודו שהן מתאהבות בבית יקר מדי לעומת 30% מהגברים.

* גברים נוטים להתאהב בבית אחד ובקלות להתאהב בבית אחר. 36% מהגברים אמרו שהם יכולים להתאהב בבית מדי שבוע וזאת לעומת 29% מהנשים. זה בהחלט דומה לפגישם האישית של בני זוג.

* החצר קוסמת לשני המינים. 54% מהנשים ו-46% מהגברים הודו שהשטחים שמחוץ לבית עצמו, כגון החצר, הגינה, המשטח המרוצף בחוץ לאירוח, הבריכה, הצמחיה והדשא - גורמים להם להתאהב בבית שהוא לכשעצמו יכול להיות רק בסדר, אבל החצר עושה את ההבדל.

* 40% מהנשים מעדיפות שהבית יהיה פתוח עד כמה שאפשר באיזור המגורים, כשהסלון, המטבח, פינת האוכל ולעתים אף חדר המשפחה מהווים משטח אחד גדול, או כמה משטחים שאפשר בקלות להתאים לצורת החיים האישית של בני הזוג. 40% מהגברים מעדיפים גראז' גדול. כמעט 80 אחוז מהרוכשים החדשים, בעיקר זוגות צעירים, מודים שהם התאהבו בביתם לאחר שמצאו אותו בחיפושים באינטרנט. כ-30 אחוז מהם החליטו לבקר בבית אישית לאחר החיפוש.

לקוחות שייצגתי לפני כ-15 שנה ביקרו בבית מודרני עם תקרות גבוהות ותכנון פנים פתוח, אך אז גילינו שהצעה אחרת התקבלה תוך כדי קבלת ההחלטה לשלוח הצעת רכישה. הזוג, ובעיקר האשה, לא יכלו להפסיק לחשוב על הבית שהפסידו. שנה מאוחר יותר עלה הבית שוב למכירה והם הצליחו לרוכשו. שמחתם לא ידעה גבול והלקוחה תיארה את ההרגשה, קצת במבוכה, "ממש כמו להתאהב".

***

אך אהבה יכולה לגרום גם לשברון לב.

חייבים להיות ריאליים. אם אתם מחפשים בית יקר יותר מאפשרותכם לשלם, האכזבה יכולה להיות גדולה. אפשר להשוות זאת להתאהבות במישהו בעברו השני של האוקינוס. תהיו ריאליסטים, חפשו בתים שהם בגדר היכולת הכספית שלכם ואל תתרכזו בבית אחד בלבד, כדי שתמיד יהיה לכם מבחר. שלא כמו באהבה, בית ניתן לשפץ ולהתאים לצורת החיים הרצויה לכם. גם הריסת הבית ובניית בית חלומות היא אפשרות שעליכם לשקול, במידה והתקציב אכן יתאים.

השוק כיום, כפי שרובכם נוכחתם, הוא מאוד חם בעיקר עקב ההיצע הנמוך, אבל אנו מתקרבים לתקופה החמה בשוק הנדל"ן, בין החודשים אפריל עד אוקטובר. כך שההיצע צפוי לגדול, תהיה ירידת מחירים או שהם יישארו כמו היום, ואפשרויות הרכישה יגדלו בהרבה.

***

עליכם להנחות את סוכן הנדל"ן שאותו בחרתם, לחפש לכם בתים אך ורק עד לגובה המקסימלי עליו החלטתם, ולא לחשוף אתכם לבתים יקרים יותר. יש סוכנים שיציעו לכם בתים יקרים יותר בטענה שהם יצליחו להוריד את המחיר המבוקש. זוהי הבטחה שאין ביכולתם לקיים ברוב המקרים, כי ההחלטה הסופית היא של בעל הנכס, ובינתיים אתם תהיו אלה שתתאהבו בבית שהוא מעל יכולתכם הכספית.

אם לא מצאתם בית במחיר המתאים לכם ובאיזור המועדף עליכם, תצטרכו לחפש באיזור אלטרנטיבי כי היכולת הכספית שלכם היא קבועה. אם אינכם מוצאים בית שאתם אוהבים או שתוכלו לשנות אותו לטעמכם בגבול יכולתכם הכספית, אזי כדאי לחכות שמצבכם הכספי ישתפר, שהשוק יירגע והמחירים יירדו או שהריבית תרד. אם תנאים אלה ישתנו, אל תמתינו והציעו לרכוש את הבית מיד בטרם מישהו אחר יעשה זאת ושוב תתאכזבו.

החיפושים גורמים בהחלט למתח ולהרבה מפח נפש, אך כשאתם סוף סוף זוכים בבית שאתם אוהבים, 

ההרגשה שתהיה מנת חלקכם תשכיח את כל האכזבה. סוף טוב, הכל טוב!

חוזרים להרגיש את הערך המוסף

חוזרים להרגיש את הערך המוסף

עוד סימן לשיפור במצב שוק הנדל"ן מתבטא בעליית הערך המוסף של הבתים. זה פותח הרבה אפשרויות, אבל מציב גם סכנות

החדשות המסעירות ביותר בשוק הנדל"ן ב-2013 עברו עם מעט מאוד תשומת לב ופירסום, אז הנה הן שוב: לפי פרסומי משרד האוצר, בעלי בתים ראו את הערך המוסף של בתיהם עולה לשיא של 2.2 טריליון דולר מהרבעון השלישי של 2012 לרבעון השלישי של 2013. מדובר בשיא חדש בעליית הערך המוסף לבתים לתקופה של שנה שלמה, והוא בעל חשיבות עליונה למצבם הפיננסי של מאות אלפי בעלי בתים. מאז משבר 2007 איבדו בעלי בתים אלה את רוב, אם לא את כל הערך המוסף לביתם עקב נפילת המחירים המסחררת שרק עתה אנו נחלצים ממנה. רבים מבעלי הבתים איבדו את ביתם בתהליך העיקול או השורט-סייל. אלה שהחזיקו מעמד והמשיכו לשלם את המשכנתא, הם הזוכים, כי הם יכולים היום למכור את הבית ולשלם לבנקים את ההלוואות שלקחו או לבחור 

באלטרנטיבות אחרות.

אם מצבם הכספי אינו מאפשר להם להמשיך לשלם את המשכנתא שלקחו, הם יכולים להגיש בקשה להלוואה חוזרת, שתיקח בחשבון את הערך המוסף על בתיהם ותהיה בריבית נמוכה יותר מההלוואה המקורית. הם יכולים למכור את ביתם ולהחזיר לעצמם את הכספים ששילמו כהשתתפות עצמית ואת הוצאות המכירה. הם יכולים להשתמש בכספי הלוואה החוזרת לתשלום עבור בתי הספר והאוניברסיטה לילדיהם, לשלם חובות שהצטברו, לשפץ את הבית וכו'.

***

ערך מוסף על בתים הוא היחס בין החובות על ההלוואות שלקחתם כנגד הבית לבין ערך הבית בשוק היום. אם הבית שלכם שווה 500,000 דולר ואתם חייבים עליו לבנקים 250,000 בהלוואה אחת או בהלוואות אחדות, הרי שהערך המוסף על ביתכם הוא 250,000 דולר. הערך המוסף עולה כי התשלום החודשי מקטין את חובכם על ההלוואה שלקחתם, מחיר הבית עולה עם תנודות שוק הנדל"ן או שערך הבית עולה בעקבות שיפוצים שעשיתם. העלייה בערך המוסף מגבירה את סכום הכסף של בעל הבית וכמו כן עוזרת לכלכלה כולה.

בעלי בתים אלה נוטים יותר לרכוש מוצרים ושירותים מאשר מי שאין להם ערך מוסף חיובי. הנתונים שפורסמו על ידי משרד האוצר מורים על עליית הערך המוסף בארה"ב ב-3.2 מיליארד דולר לעומת הרבעון הראשון של שנת 2011. בתקופת משבר הנדל"ן שערך מ-2008 עד 2011, מיליוני בעלי בתים אמריקאים איבדו את הערך המוסף שנצבר על בתיהם וחוו ערך מוסף שלילי עם נפילת מחירי הבתים. עם ההתאוששות שהחלה ב-2012, הערך המוסף החל לעלות בצורה דרמטית ובתקופה קצרה, יחסית, ושוב נוצר ערך מוסף חיובי על בתים אלה.

הדו"ח מעריך ש-791,000 בתים עברו מערך מוסף שלילי לחיובי בסוף השנה שעברה ולמעלה משלושה מיליון מתחילת 2013. עדיין רבים אלה הנמצאים בערך מוסף שלילי והם מהווים כ-13 אחוז מכלל בעלי ההלוואות, אך מספר זה ירד בשני אחוזים ברבעון השני של 2013. המצב במדינות שחוו את העלייה הגבוהה ביותר כששוק הנדל"ן היה בשיאו, כמו נבאדה ופלורידה, עדיין שליש מבעלי הבתים בהן נמצאים בערך מוסף שלילי, כי לוקח זמן רב למחירי הבתים להגיע לדרגה בה שוב יווצר ערך מוסף חיובי על בתיהם.

***

בקליפורניה, שעברה תקופה קשה כשהמחירים צנחו מאוד בעיקר באיזורים שאינם לאורך החוף, משנת 2007 עד 2010, מחירי הבתים מזנקים מעלה. רק 13 אחוזים נמצאים בערך מוסף שלילי ואחוז זה הוא בהחלט נמוך ממדינות רבות אחרות ומראה על המשיכה הקיימת לגור בקליפורניה, בעיקר לאחר החורף הקשה שהיכה ועדיין מכה בחוף המזרחי של ארה"ב. המדינות עם האחוז הגבוה ביותר של ערך מוסף חיובי הן טקסס ואלסקה, שם האחוז מגיע ללמעלה מ-95, תודות לכלכלה הפורחת בהן ולעובדה שרוב התושבים מועסקים, מרוויחים כסף, מרגישים ביטחון כלכלי ונוטים לרכוש בתים ובמחירים גבוהים יותר.

הדו"ח מראה גם שבעלי הבתים היקרים מגיעים לערך מוסף חיובי מהר יותר מבעלי הבתים הזולים, והסיבה לכך די פשוטה: עם השתחקות המעמד הבינוני, אותם בעלי הכנסה גבוהה יכולים להרשות לעצמם לרכוש בתים בקלות רבה יותר ובמחירים גבוהים יותר מבלי שהדבר ישפיע מדי על מצבם הכספי. זאת בשעה שבעלי הבתים הזולים יותר שהם מהמעמד הבינוני, הסיכויים גדולים יותר שהרוכשים אותם יהיו מאותו מעמד ועקב אי הוודאות בכלכלה ובחוסר מקומות העבודה, רוכשים אלה לא מקבלים מהבנקים הלוואות גבוהות. לכן אין באפשרותם לרכוש בתים יקרים ומחירי בתים אלה עולים בקצב איטי יותר. למרות העלייה בערך המוסף של הבתים, 10 מיליון בעלי בתים צברו ערך מוסף של 20 אחוז בלבד והסיכון עדיין קיים שאם הכלכלה לא תשתפר, יתכן שהם יאבדו יתרון זה במהירות.

מי יבנה לנו בית

  

הריבית נמוכה יותר ותנאי קבלת ההלוואה נוחים יותר,  אבל איפה הבתים?

המומחים, הספקולנטים והכלכלנים התריעו כי בתחילת שנת 2014 הריבית למשכנתאות תעלה מאוד, ובכך גרמו לירידה במספר מחפשי הבתים שהאמינו כי הם הפסידו את הרכבת. והנה טפחה המציאות על פנינו והריבית ירדה במקום לעלות.

הנתונים הזורמים לשוק כמעט מדי יום סותרים אחד את השני ומציגים תמונות הפוכות, וקשה לדעת למה להאמין ועל איזה נתונים לסמוך. וכל זה כיוון שהשוק כיום ניזון ממצבים לא רגילים בכלכלה בכלל ובנדל"ן בפרט. מספר המכירות ומחירי הבתים מבוססים על רכישות משקיעים, והריבית מוכתבת על ידי התנהגות משרד האוצר.

רוב בעלי הבתים חוו עלייה משמעותית בערך המוסף של נכסיהם בשנתיים האחרונות, נתון שבהחלט תרם רבות להתאוששות הכלכלה כולה. באותו זמן עלו מחירי הבתים יותר מהעלייה בהכנסה לנפש והריבית עדיין גבוהה מהאחוז הנמוך ביותר שחווינו לפני שנה, ולכן אנו רואים ירידה ביכולת הרכישה של בתים.

העלייה המטאורית של מחירי הבתים היא עכשיו הרבה יותר איטית ובאזורים מסויימים נעצרה לגמרי. הסיבה בגללה לא ראינו ירידות מחירים, היא שהבתים נרכשו על ידי משקיעים ששילמו במזומן, כך שלריבית לא היתה משמעות והמחירים עלו.

הרכישות במזומנים על ידי משקיעים נלהבים הרחיקו רוכשים רגילים רבים ממעגלי החיפוש ובעיקר רוכשים חדשים שלא יכלו לעמוד בתחרות הפרועה. לעומת זאת, יש הטוענים כי רכישות המשקיעים לא היו גורם מכריע במצב כיוון שהם מהווים רק חלק זעיר מכל הרוכשים. הפרסומים מגזימים בהשפעת המשקיעים ולכן כדאי להתייחס לעובדות. לטענתם הסיבות הן: עלייה בריבית למשכנתאות, ההכנסות שלא השתפרו והמחירים העולים במהירות, בעיקר כתוצאה מההיצע הנמוך. המחירים מגיבים בעיקר למחסור בהיצע וכל עוד זה יישאר נמוך, המחירים ימשיכו לעלות ויעברו את תחזיות המומחים.

***

מזג האוויר הגרוע ברוב מדינות ארה"ב השפיע רבות על כמות הנכסים המוצעים למכירה מתחילת השנה. אפשר להניח שכאשר מזג האוויר ישתפר, נראה נהירה מחודשת לרכישה, בעיקר באביב 2014. זוהי בהחלט תקווה, אבל היא איננה ודאית והריבית העולה עלולה לטרפד מגמה זו. הציפיה היא שהקלה משמעותית בדרישות ממבקשי ההלוואות תשפיע רבות על ההתאוששות והמכירות. ראינו סימנים לכך בעליית מספר אישורי ההלוואות בחודש ינואר האחרון. 

באופן כללי, הבנקים ומוסדות האשראי אישרו קצת יותר הלוואות עקב הריבית הנמוכה, וכמו כן התאימו את עצמם לחוקים החדשים שהממשל כפה על הבנקים, ומיועדים להבטיח שמבקשי ההלוואות יוכלו לעמוד בתשלומים. זה כפוף לפורמולה מסויימת הלוקחת בחשבון את ההוצאות הכלליות, סכום האשראי הכולל שלקח על עצמו מבקש ההלוואה והכנסותיו החודשיות. על החוקים החדשים כתבתי בהרחבה במדור זה לפני שבועיים.

הבנקים עושים מאמץ ליישם את הדרישות והחוקים החדשים, כי אם לא יעשו כן ומקבל ההלוואה לא יוכל לעמוד בתשלומים, הבנק הוא שיישא בהוצאות העיקול ומכירת הנכס, וההפסדים לא ישאו אחריות וביטוח ממשלתית.

הבנקים ממשיכים להציע הלוואות ג'מבו ותכניות אטרקטיביות להלוואות מחודשות בכדי להגביר את מספר ההלוואות שהציבור ירכוש, מה שכמובן יביא עוד רווחים. לפי סקר של 'פאני מיי' שפורסם לאחרונה, גם אמון הציבור כי הבנקים רוצים יותר מתמיד לאשר הלוואות מביא לעלייה גדולה בבקשות. שינויים אלה מצד הבנקים תרמו רבות לבטחון הציבור ולהתאוששות שוק הנדל"ן והכלכלה כולה.

***

הרבה תקוות וציפיות מופנות לתקופת האביב הקרובה, שהיא העסוקה ביותר בשטח הנדל"ן. בדרך כלל בעלי בתים שמעוניינים למכור מוציאים את בתיהם למכירה בתקופת האביב. רבים עוברים לבתים חדשים, משנים מקומות עבודה ורושמים את ילדיהם לבתי ספר. מצד שני, אם לא יוצאו יותר בתים למכירה בחודשים הקרובים, יקטנו האפשרויות וייתכן שההתאוששות לא תתממש. אם ההיצע הצפוי יהיה גבוה, הרי שהתחרות תגדל והמחירים יירדו. אך אם המספר יהיה קטן מהמקובל, המחירים הגבוהים ישיגו תוצאה הפוכה מהצפוי.

מאז משבר הנדל"ן נמנעו הקבלנים מלהשלים או לבנות בתים מחשש שהשוק לא יאפשר למכור אותם ברווח. הם חיכו זמן רב, בזמן שהילודה הטבעית וההגירה לארה"ב נמשכו כרגיל. כל זה יצר מחסור עצום במגורים בכל רחבי המדינה. עם חזרת תחושת הביטחון והשיפור במצב הכלכלה, החלו הקבלנים לבנות בקצב רצחני, אבל אנחנו עדיין נמצאים בפיגור רציני ביחס לדרישות.

סוג הבתים הנבנים אף הוא מהווה גורם שישפיע על הביקוש. קל יותר לבנות בתי דירות, אך הם מיועדים לשכבה מאוד מסויימת, בעוד שרוכשים אחרים – בעיקר זוגות צעירים עם ילדים – מעדיפים בתים פרטיים.

נקווה שהריבית הנמוכה תישאר כפי שהיא ושכמות הבתים שיעלו לשוק בחודשים הקרובים, תביא את התוצאות המצופות. 

סודות מהמטבח

שוק הנדל"ן מתאושש ואיתו נמכרים הרבה בתים ישנים, מה שכמובן מחייב שיפוץ מהיר. ואיפה יותר טוב להתחיל מאשר במטבח?

עם התאוששות שוק הנדל"ן, כתוצאה מהנהירה של רבים לרכוש בטרם יעלו המחירים מעבר ליכולתם, נרכשים בתים ישנים רבים. אלה בתים שהיו מתאימים  לאורח החיים של שנות השלושים עד שנות השמונים, ולגמרי לא מתאימים לימינו. למשל, מאוד מקובל להיכנס לבית ישן שהקירות בו צבועים בירוק בהיר, לעתים עם קישוטים. החדרים קטנים, שטח המחייה קטן ולעתים קרובות יש רק חדר אמבטיה ושירותים אחד.

אפילו אם הבית משופץ במקצת, רוב בעלי הבתים החדשים שמים את הדגש הראשון על המטבח ומחצית מהם משפצים אותו תוך שלושה חודשים מעת רכישתם. בעבר היה המטבח סגור, חשוך וקטן,  ורק האוכל שהוגש לשולחן הצביע על מקום הכנתו. היום המטבח הוא ממש מרכז התרבות של הבית ואיזור בו מבלים זמן רב. הילדים מכינים בו שיעורים והאוכל מבושל בשטח פתוח לעיני כולם. כך אנו מעדיפים לחיות כיום.

רוב הרוכשים החדשים הורסים את המטבח כולו, מתקינים רצפה חדשה, מוצרי חשמל וארונות חדשים בצבעים בהירים המקנים למטבח אווירה נעימה וחמימה. למרות המחיר המרתיע, עדיין רבים אלה שלוקחים על עצמם את הפרוייקט היקר, גם כדי לשפר את איכות חייהם בבית, וגם כדי למכור אותו ברווח בעתיד.

האפשרויות והפיתויים רבים, אך על כל בעל בית לשקול היטב מה יקסום בעתיד לרוכשים ומה יעלה את מחיר הנכס, ובד בבד יספק את רצון המשפחה. אפילו שיפוץ קטן של המטבח יחזיר את מירב ההשקעה, כשלרוב ייווצר אפילו רווח.

***

השאלה היא מהי האופנה היום ומה הסיכויים שההשקעה עדיין תישא פירות במכירת הבית בעוד שנים רבות. נתונים שנאספו במשאל בין משפצים, ארכיטקטים ומעצבי מטבחים, בנוסף למשאל בין בעלי בתים, הביאו לסיכום של כל מה שחם וטרנדי היום בשטח השיפוץ:

1. תנור מטבח. 32% מהנשאלים שמו במקום הראשון תנור מקצועי, שלעתים כולל אופציות כגון פלטה חמה או גריל פתוח. אפילו אם בעלת הבית לא מבשלת, עדיין העדיפות הזו קיימת. תנור כפול נמצא בעדיפות שנייה. אחריהם באים מקרר יינות ותנור מיקרו משולב, ובמקום נמוך מאוד מצויים מחממים למזון.

2. תכונות ידידותיות לסביבה. כמעט מחצית מהנשאלים בחרו במוצרי חמשל חסכוניים ובחומרים ממוחזרים. הקהל האמריקאי אוהב להרגיש שהוא תורם לסביבה ולאיכות החיים הכללית. יש מבחר עצום של מוצרים חשמליים העונים על צרכים אלה, אבל אפילו ריבוי השימוש במגבות בד במקום מגבות נייר, מיכלי זכוכית במקום מיכלים פלסטיים או שימוש במוצרי ניקוי שאינם רעילים – מעלים את הערך המוסף בעת המכירה וגם משפרים את איכות החיים.

3. משטח עליון משיש, גרניט או קוורץ'. 94 אחוז מהמשפצים הצהירו כי הם ישנו את המשטחים העליונים במטבח כשהגרניט עדיין תופס מקום ראשון, אך הקוורץ מראה עלייה רצינית בהעדפה ויש הרואים בו את המלך החדש. השיש מהווה רק 10 אחוז והאריחים כמעט נעלמו לגמרי. הקוורץ הוא בעל יכולת התנגדות גדולה יותר לכתמים ושריטות, וקל יותר לשמור עליו.

הסיזר סטון - אבן קיסריה, היא העדיפה מכולן, כי אין צורך להיזהר ממה מותר ומה אסור לשים עליה. לעומת זאת, הגרניט דורש השגחה וטיפול יתר. הסיזר-סטון היא בעלת משטח אחיד, אך יש המעדיפים את הגרניט כי יש בה ורידים בצבעים אחרים. עם זאת, תכונה זו לא אהובה על רבים מבעלי הבתים כי אין לדעת איך ייראה המשטח העליון לאחר ליטושו, ואז תיאלצו לחיות עם התוצאה של המוצר הסופי.

4. פאנל על הקיר מעל המשטח. אריחים נבחרו במקום הראשון למטרה זו כשאבן ושיש מזנבים אחריהם. גם חומרים אחרים, מודרניים, המתאימים למוטיב הכללי של המטבח, נבחרים לעתים, כי עבור בעלי בתים מסויימים, הפאנלים הם כמו תכשיטים לייפוי המטבח. שטח זה לא גדול ולא בולט מדי, אבל הוא עדיין נותן יופי למטבח, והבחירה די קשה כי האפשרויות עצומות.

5. רצפות. רצפות העץ מובילות לפי המחקרים, אך לדעתי רצפות אבן עדיפות עקב התנועה הרבה במטבח והסכנה משפיכת נוזלים שיזיקו לעץ. רצפת בטון הגיעה במקום האחרון במישאל.

6. פלדת אל-חלד. מוצרי חשמל מפלדת אל-חלד עדיפים בעיני רוב הנשאלים, כשאחדים משלבים את המוצרים החשמליים עם הארונות, ורק 12 אחוז משתמשים במוצרים לבנים או צבעים אחרים.

7. אי במטבח. הם מאוד פופולריים אך אינם הכרחיים, כי לעתים אין מספיק מקום עבורם או שהם לא יתאימו לעיצוב בו בחרתם.

8. סגנון שמרני. השילוב של סגנון שמרני וסגנון עכשווי צובר עדיפות ונראה כי יישאר איתנו עוד שנים רבות.

9. ארונות לבנים. הצבע הלבן, או גווני לבן חמים, הם השולטים כיום ונבחרו בידי 83 אחוזים מהנשאלים, שהסבירו כי הצבע מביא אור ובהירות למטבח.

10. צבעי אפור. זו הפתעה, אבל אפור הפך לצבע מועדף בשלוש השנים האחרונות והמגמה רק מתחזקת. אנשים אוהבים את השילוב בין גווני לבן וצבעי אפור, ומעדיפים ניקיון ופשטות במטבח.

לסיכום, זיכרו תמיד שאתם עושים את השיפוצים עבורכם, אך עדיף שבעתיד מישהו יאהב את מה שעשיתם ויהיה מוכן לשלם עבור זה. מצד שני, אל תיגררו ואל תעשו שינויים כה דראסטיים, שתצטרכו לשנותם שוב לפני שתמכרו את הבית.

חוק טוב, הכל טוב

  

הבנקים ואיגודי האשראי חוששים מהתקנות הפדרליות החדשות למתן הלוואות, אבל אחרי משבר הנדל"ן הגדול אין ספק כי החוקים האלה הכרחיים

לאחרונה מופעל לחץ על המימשל והרשות הפדרלית לחקיקה להקל, להשהות או לבטל חלק מהגזירות והחוקים החדשים החלים השנה על הבנקים ואיגודי האשראי, בכל הקשור להלוואות למשכנתאות. איגודי האשראי מבקשים פטור מחוקים חדשים אלה וביקשו מהקונגרס להגן עליהם מעונשים שיחולו עליהם תוך כדי יישום ולימוד החוקים המכונסים ב-5000 דפים. לטענתם, האחוז הנמוך מאוד של הלוואות החורגות מהחוקים האלה מהווה הוכחה חותכת לכך שהם צריכים להיות פטורים מהם.

על מה כל הרעש ומה הסיבה להתעוררות המוסדות הפיננסיים והלחץ שהם מפעילים על המימשל? הסיבה לכך די פשוטה: המהות הבסיסית לחוקים החדשים מיועדת למנוע מהבנקים לאשר הלוואות לאנשים שאינם מתאימים לפורמולה שנקבעה, כלומר כאלה שיש חשש רציני שהם לא יעמדו בתשלומי המשכנתא. רבים מאיגודי האשראי הצהירו כי לא יוכלו לעמוד בתקנות במועד. הארגון המאגד אותם  הכריז שהוא עומד לפטור את אלה שלא יעמדו בלוח הזמנים באזהרה בלבד, מבלי להטיל עליהם קנסות.

המוסדות הפיננסיים קיבלו טיוטת תזכיר עם פירוט החוקים החדשים לפני שישה חודשים, בכדי למנוע הפתעות של הרגע האחרון. הממשל הודיע למוסדות אלה כי יראה רגישות ליישום התקנות בחודשים הראשונים, אך יקפיד לבדוק שהבנקים בדרך ליישום מלא של התקנות החדשות.

הבנקים מצידם הזהירו שהתקנות החדשות יפגעו קשה בהתאוששות שוק הנדל"ן, אך נראה שזה איום סרק והבנקים יצטרכו לציית לחוקי ההלוואות כפי שהיה המצב בטרם התפוצצה הבועה הנדל"נית ב-2007. אם ההלוואות ניתנות כראוי והאנשים מראים יכולת להחזיר את ההלוואה, השוק יראה סימני הבראה ושיפור ונוכל, סוף סוף, לראות את המשבר מאחורינו.

***

לפי החוקים החדשים, הבנקים והמוסדות הפיננסיים יבחנו את יכולת מבקש ההלוואה להחזירה עם אישור נתונים שונים כגון היסטוריית האשראי שלהם, הנכסים והרכוש שבבעלותם, ההכנסות והחובות. ההלוואה המאושרת וכלל החובות  אסור שיהיו מעל 43 אחוז מההכנסות. הבנקים יכולים לאשר הלוואות החורגות מאחוז זה, אך בכך יפסידו את ההגנה הניתנת להם וייחשפו לתביעות משפטיות.

 איגודים להגנת הצרכן הצהירו שחוקים אלה הכרחיים בכדי למנוע חזרה להפקרות שהיתה במשק עד למפולת הנדל"ן. איגודים אלה מזכירים לנו שמיליוני אמריקאים איבדו את בתיהם בשנים האחרונות בגלל ההלוואות הלא אחראיות שהבנקים אישרו, והחוקים החדשים שפורסמו עתה מיועדים למנוע הישנות התופעה. לדבריהם, החמרת הפיקוח על מתן הלוואות בסופו של דבר תעזור לבעלי הבתים וכן לכלכלה כולה.

מצד שני, כצפוי הבנקים מציירים תמונה מפחידה לפיה יישום תקנות וחוקים אלה יצמצם את מספר העסקאות שיבוצעו, ויגרום לערימות עצומות של ניירות ובירוקרטיה. דובר ארגוני האשראי אמר שהוא משוכנע שרוב הארגונים יצייתו לחוקים ויוכלו לעמוד במשימה שלא לעבור את האחוז המקסימלי. לטענתו, ההלוואות שהם יאשרו יהיו רק לאנשים שיוכיחו שהם יכולים לעמוד בתשלומים, כי אלה בדרך כלל הקווים שהינחו אותם עד עתה בתהליך האישור. אך עדיין הם יצטרכו לשקול במקרים מסויימים אם כדאי להם לאשר הלוואות חורגות תוך לקיחת סיכן שאם בעל הנכס לא יעמוד בתשלומים, הארגון עצמו יהיה אחראי להפסדים הנובעים מכך.

החוקים די מסובכים והמוסדות הפיננסיים יצטרכו ללמוד אותם היטב ולהדריך את אנשיהם ביישומם. כולם מסכימים שהתוצאות משינויים אלה ייראו רק בעתיד וחלק מהחוקים ישונו אם יוכח שהם לא עוזרים.

השוק הראה התאוששות ניכרת בשנה שעברה והתחזית היא שהקצב יואץ השנה בעקבות הביטחון הגובר של הקבלנים במצב המשק, וכנראה שהמחירים יתייצבו השנה בעיקר עקב הקשיים בקבלת אישור להלוואות.

הריבית העולה באיטיות אך בהדרגתיות עשויה בהחלט להאט ואפילו לעצור לעתים את ההתאוששות, העלייה במספר העובדים במשק תשמש משקל נגד ורבים יותר יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא.

***

העובדות מראות שהפסקת אישור הלוואות מסוכנות במשק תביא למחיקת כ-95 אחוז מהסיכונים הגבוהים בשוק ההלוואות. עם היעלמן של הלוואות ללא אישורי הכנסה והלוואות של ריבית בלבד עם או בלי אופציות לתשלום, נראה שהחזרה למצב נורמלי של מתן הלוואות רק למי שיכולים לעמוד בתנאים הנדרשים, תביא בסופו של דבר לשוק נדל"ן יציב יותר.

מפקחי הבנקים מצידם טוענים שמדובר רק ב-5 אחוז מסך כל ההלוואות שהן בעלי סיכון גבוה. אבל גם אם נתון זה נכון, הוא עדיין  גורם דאגה רבה אצל הבנקים כי הריבית על הלוואות אלה משמעותית מאוד. ואם עד היום הסיכון שהבנקים לקחו היה מצומצם מאוד, כי המימשל היה ערב להלוואות אלה והציבור שילם בסופו של דבר עליהם, הרי שאם עכשיו הבנקים הם אלה שיצטרכו לשלם את החשבון, אין ספק שזה ישנה את הרגלי ההלוואות שהיו קיימים עד כה ושהביאו לנפילת השוק.

אני מאמין שחוקים אלה חיוניים ופשוט חבל שהם לא נחקקו לפני שנים, כשהבנקים חגגו בנתינת הלוואות בעלות סיכון אדיר שהוכחו כהרסניות. התרגלנו לקבל הלוואות בקלות רבה בעבר ולא התייחסנו ברצינות מספקת להחזרתן, כי הערך המוסף על הנכסים והאפשרות לרווח קל ומהיר סינוורו רבים מאיתנו. עתה, שוב חזרנו למצב בו עלינו לשקול היטב את צעדינו ולבחון אם אנו יכולים להתחייב להחזרת ההלוואות, מתוך ידיעה ששוב אין אפשרות לרווחים מהירים וקלים בשוק הנדל"ן.