חוזרים להרגיש את הערך המוסף
עוד סימן לשיפור במצב שוק הנדל"ן מתבטא בעליית הערך המוסף של הבתים. זה פותח הרבה אפשרויות, אבל מציב גם סכנות
החדשות המסעירות ביותר בשוק הנדל"ן ב-2013 עברו עם מעט מאוד
תשומת לב ופירסום, אז הנה הן שוב: לפי פרסומי משרד האוצר, בעלי בתים ראו את הערך
המוסף של בתיהם עולה לשיא של 2.2 טריליון דולר מהרבעון השלישי של 2012 לרבעון
השלישי של 2013. מדובר בשיא חדש בעליית הערך המוסף לבתים לתקופה של שנה שלמה, והוא
בעל חשיבות עליונה למצבם הפיננסי של מאות אלפי בעלי בתים. מאז משבר 2007 איבדו בעלי
בתים אלה את רוב, אם לא את כל הערך המוסף לביתם עקב נפילת המחירים המסחררת שרק עתה
אנו נחלצים ממנה. רבים מבעלי הבתים איבדו את ביתם בתהליך העיקול או השורט-סייל.
אלה שהחזיקו מעמד והמשיכו לשלם את המשכנתא, הם הזוכים, כי הם יכולים היום למכור את
הבית ולשלם לבנקים את ההלוואות שלקחו או לבחור
באלטרנטיבות אחרות.
אם מצבם הכספי אינו מאפשר להם להמשיך לשלם את המשכנתא שלקחו, הם
יכולים להגיש בקשה להלוואה חוזרת, שתיקח בחשבון את הערך המוסף על בתיהם ותהיה
בריבית נמוכה יותר מההלוואה המקורית. הם יכולים למכור את ביתם ולהחזיר לעצמם את
הכספים ששילמו כהשתתפות עצמית ואת הוצאות המכירה. הם יכולים להשתמש בכספי הלוואה
החוזרת לתשלום עבור בתי הספר והאוניברסיטה לילדיהם, לשלם חובות שהצטברו, לשפץ את
הבית וכו'.
***
ערך מוסף על בתים הוא היחס בין החובות על ההלוואות שלקחתם כנגד
הבית לבין ערך הבית בשוק היום. אם הבית שלכם שווה 500,000 דולר ואתם חייבים עליו
לבנקים 250,000 בהלוואה אחת או בהלוואות אחדות, הרי שהערך המוסף על ביתכם הוא
250,000 דולר. הערך המוסף עולה כי התשלום החודשי מקטין את חובכם על ההלוואה שלקחתם,
מחיר הבית עולה עם תנודות שוק הנדל"ן או שערך הבית עולה בעקבות שיפוצים
שעשיתם. העלייה בערך המוסף מגבירה את סכום הכסף של בעל הבית וכמו כן עוזרת לכלכלה
כולה.
בעלי בתים אלה נוטים יותר לרכוש מוצרים ושירותים מאשר מי שאין להם
ערך מוסף חיובי. הנתונים שפורסמו על ידי משרד האוצר מורים על עליית הערך המוסף
בארה"ב ב-3.2 מיליארד דולר לעומת הרבעון הראשון של שנת 2011. בתקופת משבר
הנדל"ן שערך מ-2008 עד 2011, מיליוני בעלי בתים אמריקאים איבדו את הערך המוסף
שנצבר על בתיהם וחוו ערך מוסף שלילי עם נפילת מחירי הבתים. עם ההתאוששות שהחלה
ב-2012, הערך המוסף החל לעלות בצורה דרמטית ובתקופה קצרה, יחסית, ושוב נוצר ערך
מוסף חיובי על בתים אלה.
הדו"ח מעריך ש-791,000 בתים עברו מערך מוסף שלילי לחיובי בסוף
השנה שעברה ולמעלה משלושה מיליון מתחילת 2013. עדיין רבים אלה הנמצאים בערך מוסף
שלילי והם מהווים כ-13 אחוז מכלל בעלי ההלוואות, אך מספר זה ירד בשני אחוזים
ברבעון השני של 2013. המצב במדינות שחוו את העלייה הגבוהה ביותר כששוק הנדל"ן
היה בשיאו, כמו נבאדה ופלורידה, עדיין שליש מבעלי הבתים בהן נמצאים בערך מוסף
שלילי, כי לוקח זמן רב למחירי הבתים להגיע לדרגה בה שוב יווצר ערך מוסף חיובי על
בתיהם.
***
בקליפורניה, שעברה תקופה קשה כשהמחירים צנחו מאוד בעיקר באיזורים
שאינם לאורך החוף, משנת 2007 עד 2010, מחירי הבתים מזנקים מעלה. רק 13 אחוזים
נמצאים בערך מוסף שלילי ואחוז זה הוא בהחלט נמוך ממדינות רבות אחרות ומראה על
המשיכה הקיימת לגור בקליפורניה, בעיקר לאחר החורף הקשה שהיכה ועדיין מכה בחוף
המזרחי של ארה"ב. המדינות עם האחוז הגבוה ביותר של ערך מוסף חיובי הן טקסס
ואלסקה, שם האחוז מגיע ללמעלה מ-95, תודות לכלכלה הפורחת בהן ולעובדה שרוב התושבים
מועסקים, מרוויחים כסף, מרגישים ביטחון כלכלי ונוטים לרכוש בתים ובמחירים גבוהים
יותר.
הדו"ח מראה גם שבעלי הבתים היקרים מגיעים לערך מוסף חיובי מהר
יותר מבעלי הבתים הזולים, והסיבה לכך די פשוטה: עם השתחקות המעמד הבינוני, אותם
בעלי הכנסה גבוהה יכולים להרשות לעצמם לרכוש בתים בקלות רבה יותר ובמחירים גבוהים
יותר מבלי שהדבר ישפיע מדי על מצבם הכספי. זאת בשעה שבעלי הבתים הזולים יותר שהם
מהמעמד הבינוני, הסיכויים גדולים יותר שהרוכשים אותם יהיו מאותו מעמד ועקב אי
הוודאות בכלכלה ובחוסר מקומות העבודה, רוכשים אלה לא מקבלים מהבנקים הלוואות
גבוהות. לכן אין באפשרותם לרכוש בתים יקרים ומחירי בתים אלה עולים בקצב איטי יותר. למרות העלייה בערך המוסף של הבתים, 10 מיליון בעלי בתים
צברו ערך מוסף של 20 אחוז בלבד והסיכון עדיין קיים שאם הכלכלה לא תשתפר, יתכן שהם
יאבדו יתרון זה במהירות.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה