אמא, האדמה יקרה!

הקבלנים בונים בעיקר בתים מפוארים באיזורים מצויינים עבור אלה שיכולים להרשות לעצמם. מה שמשאיר את רוב האוכלוסיה מחוץ למשחק

עבור הקבלנים, האדמות באיזורים הטובים הופכות חשובות יותר ויותר. עם הבנייה המזורזת של בתים חדשים, מתרכזים הקבלנים באותם איזורים המראים צמיחה במספר מקומות העבודה ונמצאים בקרבת תחבורה ציבורית מרכזית. הם לא כל כך מעוניינים לרכוש אדמות באיזורים שנפגעו מאוד בתקופת נפילת שוק הנדל"ן האחרונה.

אפשר בהחלט להבחין בתכונת הבנייה המוגברת באיזורים הטובים ביותר, וזה הגיוני שעם העלייה במספר הבתים החדשים הנבנים, האיזורים המועדפים מביאים סכומי כסף גבוהים יותר בעת רכישתם. המחקר מראה שהקבלנים מתלוננים על מחסור באדמות זמינות לרכישה. הם מתכוונים לכך שבאיזורים המשובחים ביותר אין אדמות זמינות שעליהן הם מעדיפים לבנות.

האיזורים המועדפים הם אלה שיש להם תשתית של שירותים ציבוריים כולל כבישי גישה, ביוב מרכזי, מים וחשמל, ולא איזורים שהאדמה בהם אף פעם לא נוצלה לבנייה למגורים, מה שייאלץ את הקבלנים להביא שירותים אלה לבית בכדי למוכרו.

עדיפות זו של הקבלנים שלא לבנות על אדמות גולמיות וזולות יותר, יוצרת מחסור בבתים זולים בשוק. לכן עולים מחירי הבתים היקרים וכן בתים אחרים הנמצאים באיזורי אוכלוסיה מרושתת לשירותים הדרושים למחייה.

רדיפה זו אחרי בנייה יקרה מפלה קשות זוגות צעירים ואת אלה המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון. פלח אוכלוסיה זה, בגילאים של 25 עד 34, מהווה חלק קטן והולך מסך כל רוכשי הבתים. כיוון שהם הרי חייבים במקום מגורים, הם פונים לשכירות שמחירה עולה בהתמדה עקב הביקוש המוגבר. העובדה שבמקביל הכנסתם פוחתת בהתמדה, מרפה את ידיהם מהשגת החלום האמריקאי של בעלות בתים.

***

כל עוד המצב לא משתנה והמחירים ימשיכו לעלות, יעדיפו הקבלנים להתרכז במחיר על פני הכמות, ולכן בתי מותרות נבנים יותר ובתים זולים ניבנים פחות.

ומה באשר לסוג הבתים, גודלם ומי רוכש אותם?

מחקרים מראים מגמת עלייה מתמשכת בביקוש לבתים חדשים עם +4 חדרי שינה, +3 אמבטיות מלאות, שתי קומות או מוסך לשלוש מכוניות.

גודל שטח המגורים שהיה 2362 בשנת 2009, הגיע ב-2013 ל-2679 והשנה כנראה נראה עלייה גם במגמה זו. הבתים שנבנו ב-2013 כוללים נתוני נוחות שונים כגון: למחציתם היו 4 חדרי שינה או יותר, לשליש מהם היו 3 אמבטיות מלאות או יותר, 22 אחוז מהם נבנו עם מוסך ל-3 מכוניות ומעלה, ו-60 אחוז מהם נבנו בשתי קומות.

השיפורים בנוחות המוכנסת לבתים חדשים עולים בהתמדה ב-4 השנים האחרונות והשאלה המתבקשת היא 'למה?' למה הבתים נעשים גדולים כל כך?

ובכן, התשובות די פשוטות. הסתכלו על מי שרוכשים בתים אלה. הקונה הממוצע של בתים חדשים בשנים האחרונות הוא אדם עם ניקוד אשראי גבוה והכנסה שנתית גבוהה. לפי נתונים סטטיסטיים שפורסמו לאחרונה, נשאר ניקוד האשראי הממוצע של רוב ארה"ב ללא שינוי, אך ממוצע הניקוד של אלה שקיבלו הלוואה עלה מאוד משנת 2007. מאז ועד היום גדל הפער בין הממוצעים מ-33 נקודות בתחילת 2000 לפער עצום של 58 נקודות.

ובהקשר להכנסתם של רוכשים אלה, אנו חווים עלייה ממוצעת מ- 91,768 דולר בשנת 2011 ל- 107,607. זו עלייה דרמטית של למעלה מ-17 אחוזים. לכן, כלל איננו מפתיע לראות בתים גדולים יותר עם שיכלולים רבים הנותנים לרוכשים אלה בדיוק מה שהם רוצים - נוחות, שירות, ביטחון ושיכלול תמורת המחיר שהם מוכנים לשלם. הקבלנים ממשיכים לחפש שיכלולים וחידושים מיוחדים במטרה למשוך קונים אלה אל הבתים היקרים שהם ממשיכים לבנות.

מדוע המחירים עולים?

מחסור במוכרים מול שפע של קונים פוטנציאליים דוחף את המחירים כלפי מעלה

ברוכים הבאים לאביב, העונה החמה של שוק הנדל"ן, שהשנה מציבה סיטואציה שלא ראינו בשנים קודמות: מעט מאוד אנשים שמוכרים בתים מול מעט מאוד קונים המסוגלים לקנות את הבתים שכן מוצעים. השוק חווה עלייה של 13 אחוז במחירי הבתים לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, ובמקביל יש עלייה מתמשכת בריבית. עובדות אלה הביאו לכך שהמחירים גבוהים מדי עבור אלה המעוניינים לקנות את ביתם הראשון, וגם עבור משקיעים עם מזומנים בכיס.

המחירים עדיין צפויים לעלות השנה, בעיקר באותם מקומות בהם יש שיפור במצב התעסוקה ועם המשך הבנייה המואצת מצד הקבלנים. הבתים שמחירם סביר מספרם מועט ולכן ייתכן מאוד שמספר העיסקאות יהיה ללא שינוי ואולי אפילו יירד. לעומת זאת, הבנקים החלו להקל על אלה שניקוד האשראי שלהם לא טוב במיוחד וההלוואות עבורם אפשריות יותר מבעבר.

כל זה משאיר את שוק הנדל"ן והכלכלה האמריקאית במצב רעוע, למרות הכרזות הממשל כי אנחנו בתקופת הבראה ויציאה מהמיתון. העובדות בשטח סותרות את הטענות האלה ולכן צפוי המשך של העליות והירידות בשוק ובכלכלה כולה.

***

אז היכן המוכרים?

זו שאלה מצויינת. החורף הקשה במזרח ומרכז ארה"ב בהחלט הקשה על השוק וגרם לרבים להמתין לפני

 שיוציאו את הבתים למכירה. זה הוביל לירידה בהיצע מ-8.5 חודשי מלאי ל-5 חודשים בלבד. לא ראינו היצע כה .נמוך מאז השיא שחווינו ב-2006, כשקונים חטפו בתים ברגע שאלה יצאו למכירה

עתה, כש-19 אחוז מבעלי הבתים נמצאים בפיגור בתשלומי המשכנתא וערך הבתים ירד מתחת לסכום

 ההלוואה, מעטים הבתים המוצעים למכירה. אך עם מזג האוויר הנוח, עלייה במספר המועסקים וכלכלה חזקה יותר, ייתכן שנראה תנועה ערה יותר בהמשך.

המומחים מנסים להעריך את מצב השוק בתקופה חמה זו של השנה וכולם מקווים שיותר בעלי בתים יציעו את בתיהם למכירה. כשפחות בעלי בתים היו מוכנים למכור בשנה שעברה, המחירים עלו בגלל ההתנפלות של קונים פוטנציאליים. מצב זה מתקן את עצמו בצורה טבעית כי מחירים גבוהים ממריצים בעלי בתים רבים לנצל את ההזדמנות להרוויח יותר על ביתם, וכך ההיצע גדל וקונים רבים שבים לשוק.

בלוס אנג'לס, למשל, כתוצאה מהעלייה בהיצע, נעצרה במקצת העלייה במחירים והבתים נשארים בשוק זמן ממושך יותר. לעומת זאת במקומות רבים בארה"ב, בעלי הבתים עדיין מהססים להוציא את בתיהם למכירה, כי הם יקבלו עליהם פחות ממחיר הקנייה. המשבר של 2007 עדיין רודף בעלי בתים רבים.

צריך לזכור כי כל תשלום משכנתא שבעל הבית עומד בו מגדיל את הערך המוסף של הבית ומגדיל את כדאיות מכירתו. עובדה נוספת שצריך לקחת בחשבון היא התשלום שבעל הבית צריך לשלם לשם השלמת העיסקה. סכומי כסף אלה אמורים לכסות את הוצאות הביטחון על בעלות הנכס, תשלום עבור שירותי האסקרו וכן עמלות סוכנים המשולמות בקליפורניה על ידי המוכר. כך שהממוצע שעל בעל הבית להשלים כדי לסכם את העיסקה הוא כ-7 אחוז ממחיר הנכס.  

***

איפה הקונים החדשים?

התקוות שנוצרו בעקבות ההודעה הרשמית על יציאה מהמשבר ב-2009 התגלו כבדויות. כמו גם ציפיות הקבלנים שהביקוש יגבר והמחירים ימשיכו לעלות עוד שנים רבות. במבט לאחור, חמש שנים אחרי, ההתאוששות לא התממשה והשיפור בכלכלה ובשוק הנדל"ן היא קטנה מאוד. הקונים החדשים אינם יכולים לעמוד במחירים הגבוהים והמשכורת שלהם נמוכה בהרבה מהמצופה. ולכן הבנקים, עם כל רצונם להלוות כספים, חוששים לעשות זאת למי שמקום עבודתם לא מובטח, או הכנסתם השנתית קטנה בהרבה כי אחד מבני הזוג איבד את מקום עבודתו.

קונים חדשים רכשו בשנה שעברה ב-50 אחוז פחות מהשנה הקודמת. מדד אפשרויות הרכישה לבתים עלה, כך שקטן מספר הקונים שהכנסתם מאפשרת להם לרכוש בית ממוצע. גם סכום ההשתתפות העצמית הנדרש מהם מקטין את מספר הקונים, כי לרובם אין כסף שנחסך במיוחד למטרה זו והוא זמין. הקבלנים בונים בתי דירות בקצב גדל והולך מתוך ציפיה שצעירים בני 25-34 ירוויחו יותר כסף ויקנו דירות אלה כצעד ראשון לקראת הגשמת חלום הבית.

***

המשקיעים רכשו בשנה שעברה בית אחד מכל חמישה שנמכרו, לפני נתוני דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן בארה"ב. רוב הרכישות נעשו במזומן, מה שמנע מרוכשים מקומיים שנזקקו להלוואות את הסיכוי להתחרות על הבתים הללו. נכסים אלה שופצו ונמכרו או הושכרו מיד.

העלייה הדרמטית של המחירים ב-2013 הקטינה מאוד את התערבות המשקיעים וכמות הנכסים שהם הסכימו לרכוש. משקיעים אלה חיפשו בתים למטרות רווח, לא מגורים, כך שעם עליית המחירים כבר לא היה רווח זמין כה מהיר עבורם.

כתוצאה מכך מאמינים המומחים שמעכשיו נראה הרבה פחות מלחמה על מחירים, ו-2014 תהיה השנה בה יחזרו לשוק קונים המבקשים לרכוש בתים עבור מגורים משפחתיים. המשקיעים לא עזבו את השוק אלא הפנו מבטם לעבר אזורים בהם מחיר הבתים עדיין זול והאפשרות להשכיר אותם מבטיחה רווח נאה. באזורים האלה עלו מחירי הרכישה ב-0.3% אך מחירי השכירות עלו בלמעלה מ-10%.  

סודות המכירה באביב

רוצים למכור? הוציאו את הבית למכירה ממש עכשיו, אבל לא לפני שתקראו מה צריך לעשות לפני כן

בכל שנה נראה ששוק הנדל"ן מתעורר לצלילי מוזיקה שונה. אם זה יהיה שוק מוכרים עם מחירים מאמירים ומלחמה על כל בית, או שזה יהיה שוק של קונים עם המון אפשרויות ומחירים נמוכים – דבר אחד ברור: שוק הנדל"ן של אביב 2014 נמצא בפתח. אם אתם חושבים למכור את ביתכם בקרוב, הנה כמה הצעות שיעזרו לכם למצות את אפשרויותיכם:

* עכשיו זה זמן מצוין למכור. החורף הקשה שהיה מנת חלקם של האזרחים במזרח ובצפון מזרח ארה"ב עצר כמעט לחלוטין את מכירת הבתים. עתה, כשמזג האוויר משתפר, תנועת הקונים גברה. בלוס אנג'לס לא סבלנו מבעיה זו, אך אם יש לכם נכס באיזורים שנפגעו ממזג האוויר הקשה, זה הזמן למכור.

* שננו לעצמכם את המספר 60%. זה אחוז הבתים שיימכרו בחודשי מאי עד אוגוסט השנה. לשים את ביתכם למכירה עכשיו, בתחילת העונה, יגדיל את סיכוייכם להצעת רכישה טובה, כשהקונים מחפשים בתים למגורים לפני תחילת שנת הלימודים בספטמבר.

* המחיר חייב להיות נכון. ערים גדולות רבות בארה"ב רואות גידול ניכר במחירים משנה שעברה, ולמרות שיש האטה בעליית המחירים ובמכירות בחודשים האחרונים, השוק החם בתקופת האביב יכול בהחלט להביא לתוצאות טובות. כל שעליכם לעשות הוא לבחון את מכירותיהם של בתים דומים לשלכם בשלושת החודשים האחרונים, ולהתאים את המחיר המבוקש עבור ביתכם. הסתכלו רק על בתים שנמכרו ולא על אלה העומדים עדיין למכירה, כי לא ידוע כמה קונים יהיו מוכנים לשלם עבורם מתחת למחיר המבוקש.

* כבר אין יותר הצעות רכישה רבות שהיו מאוד נפוצות בשנת 2013. איננו רואים את הבהלה של העבר, לכן אל תצפו לקבל 2-3 הצעות בבת אחת. הסיכויים גדולים שתקבלו לפחות הצעת רכישה אחת שאתם וגם הקונים תרגישו טוב לגביה, והעיסקה תסוכם בהצלחה.

* משתלם להיות חלוץ. רוצים להשיג את המתחרים? אנו נמצאים עתה בתקופה הטובה והחמה ביותר של השנה למכירה וקניית בתים, ואם תשימו את הבית למכירה בקרוב, תהיה לכם מעט יותר תחרות מאשר אם תחכו לחודשים מאי או יוני, כשרוב הבתים מוצעים למכירה, השוק מוצף והמחירים יורדים. הוצאת הבית למכירה עתה, תיתן לכם  יתרון כי יותר קונים יראו אותו, וייתכן שתקבלו הצעת רכישה טובה כשבשוק עדיין אין היצע גדול לבתים.

* פרסם את ביתך בצורה שתשאיר רושם רב. היום רוב הקונים הפוטנציאליים משתמשים במחשב או בסמארטפון לתחילת החיפוש אחר בית ומספרם רק גדל כל הזמן, כי זו הדרך הקלה ביותר לחפש ולמצוא. לכן, אם תפרסמו את ביתכם בצורה שתקרוץ לרבים ותעשה רושם טוב, יגדלו סיכוייכם למכור את הבית במהירות ובמחיר גבוה.

* חשיבות עצומה צריכה להינתן לתמונות איכותיות שיציגו את הבית באור החיובי ביותר ומהזוויות הטובות ביותר. תמונות שיילקחו בחופזה, ובשימוש בטלפון ובצורה לא מקצועית, לא רק שלא ירשימו קונים פוטנציאליים, אלא יכולות גם לטרפד את סיכוייכם למכור את הבית במהירות ובמחיר טוב.

* חשוב לדרוש מסוכן הנדל"ן שבחרתם לבחור בצילומים איכותיים ולפני כן להכין את הבית היטב. נקו את הבית, סדרו מיטות, הכינו את המטבח שייראה במיטבו, הוציאו מהבית חפצים עודפים הגורמים לו להיראות קטן וחשוך. רצוי להעביר ריהוט עודף זה לאיכסון וכן גם תמונות אישיות התלויות על הקירות. התמונות המועדפות הן של נופים וטבע ולא תמונות משפחתיות. רצוי לנקות את כל החלונות בכדי לאפשר ליותר אור שמש לחדור, לנקות את הווילונות ואת השטיחים, כי הרושם הראשוני הוא הקובע אם הקונה ירגיש נוח לגור בבית.

* בקשו מחבר קרוב לבקר בבית ולחוות את דעתו על הדברים שהוא מוצא שהם מיותרים. יחד עם סוכן הנדל"ן שלכם, קחו עצות אלה ברצינות ולא כפגיעה אישית בטעמכם. זכרו כי אתם מנסים למכור את הבית, לא לשמור על הטעם שלכם. 

הלוואה מישנית בתפקיד ראשי

לקיחת הלוואה שניה יכולה בהחלט להשפיע על הסיכויים לקבל הלוואה ראשונה מחודשת

אתם חושבים על הלוואה מחודשת? הלוואה שניה יכולה להכריע אם אכן תקבלו אישור לכך. אם לקחתם הלוואה שניה על ביתכם, זו תהיה כפופה להלוואה הראשונה שלכם וחייבים להתחשב בעובדה זו ולא משנה אם ההלוואה היא על הבית או קו אשראי או כל סוג הלוואה אחר. יש לכם שתי אפשרויות. האחת היא לשלם את כל סכום ההלוואה, והשניה היא שאתם עדיין חייבים, או שנותן ההלוואה השניה יהיה מוכן להישאר במקום השני אחרי ההלוואה הראשונה.

בתקופה בה האמינו כולם ששוק הנדל"ן רק יעלה, רבים מבעלי הבתים השתמשו בכסף שקיבלו עם עליית הערך המוסף של בתיהם, ושילמו את סכום ההלוואה השניה בכללותה. עתה, לאחר משבר הנדל"ן, איבדו רוב הבתים את כל או רובו של הערך המוסף, ואינם יכולים לקבל הלוואה על הסכום שאבד. לכן הם נאלצים לפנות לנותן ההלוואה השניה ולקבל את הסכמתו להישאר במקום שני. זו בהחלט לא משימה קלה.

תשובה אחת אפשרית שתקבלו היא סירוב החלטי לאשר את הבקשה. אפשרות שניה היא לא לאשר ולא לסרב, אבל עצם העובדה שביקשתם יכולה להוביל להקטנת קו האשראי שנתנו לכם בעבר. אם נותן ההלוואה השניה יהיה מוכן לשקול את האפשרות להישאר במקום שני לאחר ההלוואה הראשית, הוא יהיה בעמדה נחותה ועלול להפסיד כסף רב במקרה שלא תוכלו לשלם עבור ההלוואות שלקחתם. ייתכן מאוד שהם אף יפסידו את כל סכום הכסף שהלוו לכם.

***

נתון חשוב מאוד הוא האם אתם עומדים להוציא כסף מזומן מהסכום שקיבלתם לאחר אישור ההלוואה. הבנקים מסתכלים על נקודה זו כגורם מכריע לסירובם לאשר את בקשתכם. נתון חשוב שני הוא היחס בין סכום ההלוואה לערך הנכס, ויחס זה נוגע לשתי ההלוואות ולא רק להלוואה הראשונה והגדולה ביניהן.

הגורם החשוב ביותר הוא האם יש לכם כסף מזומן, או בהשקעות וחשבונות בנקים שונים. ככל שגדל סכום ההשתתפות העצמית שנתתם לשם קבלת אישור ההלוואה, כך גדלים הסיכויים לקבל אישור עליה, כי היחס יהיה גבוה וחיובי יותר.

לווים רבים, מסיבות שונות, מנסים להעלים מהבנק את העובדה שיש להם הלוואה שניה על הנכס כשהם ממלאים את הטפסים הדרושים לשם קבלת הלוואה מישנית. אבל עובדה זו תופיע בדו"ח ניקוד האשראי שלכם והבנק יראה את רשימת כל הנושים והחובות שלכם. כמו כן נתונים אלה חשופים לידיעת הציבור ולכן לא כדאי לנסות את הטריקים האלה ורצוי להצהיר על כך מראש.

אינכם מחוייבים להתקשר לנותן ההלוואה השניה כשאתם מגישים בקשה להלוואה מישנית. זהו תפקידו של הבנק הרשום על ההלוואה הראשונה שאותה אתם רוצים לשנות, אבל זה יהיה לטובתכם אם תבינו את התהליך ואת דרך החשיבה של הבנקים באישור ההלוואה.

נכון שהבנקים זהירים מאוד בכל הנוגע לשינויים שעלולים להשפיע על הסיכון שהם נוטלים עם אישור ההלוואה המישנית, אך גם חשוב להם מאוד שלא לאבד לקוחות טובים שמא הם יעברו לבנק אחר.

נתון זה יכול בהחלט להיות לטובתכם, בעיקר עתה כשהריבית עולה והלוואות חדשות מעטות בלבד מאושרות.

***

יש בנקים שכה חוששים מההפסדים האפשריים, שהם משתמשים בתוכנת מחשב מיוחדת המעבדת את נתוני ההלוואה השנייה ובודקת מי מחזיק אותה. אם אותו בנק מחזיק בשתי ההלוואות, התוכנה מזהירה את הבנק ומיידעת את המחלקה הממונה להתקשר עם הלווה במטרה לשמור את ההלוואה.

הסיכויים טובים לאישור ההלוואה אם אותו בנק מחזיק בשתי ההלוואות, אך אם זה לא כך, הבנק עשוי להציע לכם הצעה מפתה וטובה יותר על ההלוואה הראשונית בכדי לשמור עליכם כלקוחות. אל תצפו מהבנקים ליזום את 

הקשר הראשון. אם אתם רוצים לזכות בהלוואה בתנאים הטובים ביותר, עליכם להיות היוזמים.

הבנקים כיום, ותמיד, רוצים לקבל את הנתח הגדול ביותר של שוק ההלוואות, שמהווה מקור מצויין לרווחיהם ולמעמדם.

 כך שכלל לא מזיק לבדוק מקורות רבים ככל האפשר להלוואה הרצויה. כיום, בדור המיחשוב, אפשרויות אלה קלות לבחינה ובדיקה. התוצאות שתקבלו יחסכו לכם כסף רב ומשמעותי בתנאי ההלוואה וכן בחיסכון הכולל למשך זמן ההלוואה.

השוכרים רוצים לקנות

ארבעה מיליון שוכרים עומדים מוכנים להפוך לבעלי בתים. אז למה זה עדיין כל כך קשה?

עם יציאתו האיטית של המשק ממשבר הנדל"ן, יותר ויותר אמריקאים מרגישים בטוחים שההתאוששות היא אכן אמיתית ורבים מעוניינים ומקווים שיוכלו לרכוש נכס במקום לשכור. אחוז האמריקאים שהם בעלי בתים ירד בהדרגתיות מאז השיא של שנת 2004 שעמד על 69.2 אחוזים, ועומד היום על 65 אחוזים בלבד. מיליונים איבדו את בתיהם בתהליך העיקול ומיליונים אחרים כלל לא נכנסו לשוק מהפחד שמחירי הבתים יירדו.

עתה, עשרה אחוז מכלל אוכלוסיית השוכרים רוצים לרכוש נכס השנה, לפי סקר שנעשה על-ידי חברת zillow שבחנה את עדיפויותיהם של שוכרים ב-20 מרכזים בארה"ב. מספרם מייצג 4.2 מיליון קונים שזה יהיה ביתם הראשון ומספר זה הוא כפול ממספר קוני בתים לראשונה בשנת 2013. מספרם של רוכשים אלה היה במגמת ירידה וירד לשפל של 26 אחוז מסך כל המכירות בינואר, כשקהל זה מהווה כ-40 אחוז מכלל המכירות במשק בממוצע.

מעניין לציין שקבוצה זו הודיעה שהיא לא רק רוצה לרכוש, אלא שיש ביכולתה לקבל הלוואה ולעמוד בה, למרות המחירים העולים והריבית העולה גם היא. הצרה היא שאין כל כך מה לקנות. הקבלנים עדיין מתאוששים מהנפילה והיות ומספרם של הבתים החדשים די נמוך, הרי שמחירם גבוה בהרבה ממחירי הבתים הישנים בשוק.

תקופת האביב, המהווה תקופת שיא ברכישות נדל"ן, עדיין מפגרת במספר הנכסים המוצעים למכירה לעומת העבר. החלום האמריקאי של בעלות על בתים עדיין מקנן אצל רבים, למרות המפולת שחווינו לפני שש שנים, ושאיפה זו קיימת גם באותם איזורים שנפגעו קשה כשהשוק קרס. עדיין יש איזורים שהמציאות מקשה על כוונה זו והשוק מתקדם לקראת איזון בין קונים למוכרים ויצירת שוק נדל"ן בריא.

***

לפי נתוני הסקר, השאיפה לרכוש בתים חזקה יותר דווקא באיזורים שנפגעו קשה מהנפילה כגון מיאמי, אטלנטה ולאס וגאס. ייתכן שהסיבות לכך הן שהשוכרים כיום הם אותם בעלי בתים בעבר שאיבדו את ביתם בתהליך העיקול.

עתה, עם ההתאושות הכלכלית באיזורים אלה ומספרם הרב של המשקיעים שרכשו בתים במחירים זולים במיוחד, מורגשת עלייה מהירה במחירי הבתים המוצעים למכירה, ובקצב גבוה מהצפוי. קונים פוטנציאליים אלה מחפשים שוק יציב ועם ההתייצבות הם רוצים שוב לרכוש בתים.

אחוז הנכסים הנמצאים בתהליך העיקול ירד ב-10 אחוז מחודש ינואר ומראה ירידה של 27 אחוז מהשנה שעברה. זה האחוז הנמוך ביותר מאז דצמבר 2006. מזג האוויר הסוער ברחבי ארה"ב תרם גם הוא רבות לירידה במספר הנכסים בתהליך העיקול, אך מספר הבתים הנמצאים בתהליך הזה כעת אינו מהווה יותר גורם מכריע בכל הקשור לשוק הנדל"ן.

עם זאת מציין הדו"ח שלמעלה מ-152,000 נכסים הנמצאים בתהליך העיקול, ועדיין לא עוקלו על-ידי הבנקים, עומדים ריקים לאחר שבעליהם התייאשו ממשך הזמן הארוך הלוקח להסדרת והשלמת התהליך. בממוצע מדובר בשלוש שנים. בתים אלה עומדים שוממים, מוזנחים והם משפיעים רבות על מחירי הבתים הנמצאים בשכנותם. הדשא המוזנח ומצב הבית הרעוע גורמים לבעלי הבתים בשכונה להוריד מחירים אם רצונם למכור עכשיו.

האירוניה במצב זה היא שירידת המחירים מצויינת לאלה המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון והמחפשים לרכוש במחירים הזדמנותיים, אך אישורי קבלת ההלוואות מקשים על מימוש חלום זה. הריבית למשכנתאות ממשיכה לעלות באיטיות והבנקים עדיין מקשים את התהליך ודורשים הוכחות רבות ככל האפשר ליכולת הרוכשים לעמוד בתשלומים לאורך זמן.

הבעיה היא שהמצב הכלכלי הקשה והמחסור הגבוה במקומות עבודה, מקשה על יצירת יציבות לאורך ימים, ורבים מאלה המעוניינים לרכוש עדיין אינם בטוחים שיהיו מועסקים ושהכנסתם תהיה מספקת לעמוד בתשלומים.

אנו חווים עתה, כסוכני נדל"ן, האטה במספר הרוכשים הפוטנציאליים וביקוש נמוך בחודש שעבר. עובדות אלה עומדות בסתירה לרוחות החיוביות הנושבות מצד הקבלנים והאופטימיות המורגשת בשוק המניות.

מומחים רבים סוברים שעליית המחירים הגבוהה בשנת 2013 והריבית העולה למשכנתאות, ישפיעו ויגרמו להאטה בעתיד הקרוב והשפעתם תורגש גם במשך השנים הבאות, בעיקר על הרוכשים החדשים.

שוב, ייתכן שהשוכרים באמת רוצים לרכוש, אך עדיין מורגשים קשיים בשוק שאינם מקלים על שאיפות אלה. עם בוא האביב, ייתכן מאוד שנתוני השוק ישתנו ותורגש הקלה זמנית שתאפשר לשוכרים לרכוש בתים ולראות את ערכם המוסף עולה.

אביב מגיע, זמן למכור

תקופת האביב היא הזמן הטוב ביותר למכור בית. הנה כל מה שאתם צריכים לעשות כבר עכשיו

עונת האביב, התקופה החמה ביותר של השנה לרכישה ומכירת בתים, נמצאת ממש בפתח. אם אתם חושבים ברצינות למכור את ביתכם בתקופה זו, כדאי ורצוי להתכונן עכשיו בכדי להימנע מהדחיפות של הרגע האחרון. זיכרו, בתקופה זו התחרות בעיצומה. רוב המעוניינים למכור מכוונים לאביב והשוק צפוי להיות מוצף בתים. כך שאם אתם מעוניינים, ומי לא מעוניין, שביתכם יזדקר מעל המתחרים, עליכם להשקיע מאמצים נוספים למען מטרה שתשתלם לכם מאוד.

1. שיכרו עכשיו את שירותיו של סוכן נדל"ן מיומן. סוכן מנוסה שייצג אתכם הוא בעל חשיבות עליונה, בעיקר כשרוב הקונים הפוטנציאליים משתמשים באינטרנט בתהליך החיפוש. שיווקו של הבית דורש מיומנות ואסטרטגיה מקצועית. סוכן טוב יוכל למצוא את המעלות המיוחדות והעיקריות של ביתכם ולהיעזר בהן כדי ליצור מקסימום ביקוש.

מיצאו סוכן שאתם סומכים עליו, בקשו המלצות מחברים, קרובי משפחה וחברים לעבודה. בידקו מי מהם מתמצא ומכיר את איזור המגורים שלכם. עשו שימוש נרחב בפירסום במנועי חיפוש הקשורים לנדל"ן, והתרכזו באלה שיכולים להוכיח לכם שהם מכרו בתים דומים לשלכם. הקפידו לראיין לפחות שלושה סוכנים בטרם תבחרו בזה שאתם מעדיפים.

2. בידקו את מערכות הבית. מתי לאחרונה בדקתם את מערכת החימום, האיוורור ומיזוג האוויר של ביתכם? לעיתים תכופות החורף הגשום והקר מגלה תקלות שלא צפיתם מראש, כגון סירקולציה נכונה של האוויר בחדרים. זה יכול להוות בעיה אם המזגן לא יקרר היטב כשקונה פוטנציאלי יבדוק את הבית. החליפו את מסנן האוויר ובידקו את כל מערכת המיזוג. אם המערכת דורשת תיקון, זה יעלה הרבה פחות אם תטפלו בזה עכשיו מאשר כשהמצב יחמיר, ואז בעלי המקצוע יהיו עסוקים מאוד עם התחממות מזג האוויר ולא יוכלו להיענות לכם.

בידקו את מערכת הביטחון, גלאי עשן, גלאי אש, מטפי כיבוי אש וגלאי גזים רעילים בכדי לוודא שכולם תקינים. בידקו את מערכת הביוב למצוא נזילות מים, בידקו אם החלונות לא שבורים, שימו חומר אוטם בחיבורי האמבטיה, הכיורים והקירות. בידקו אם הרשתות המונעות חדירת עכברים ומכרסמים לבית נמצאות במצב תקין והקפידו לתקן כל בעיה שתגלו בטרם תוציאו את ביתכם למכירה.

3. תוכניות לשיפור הבית. אם התחלתם משימת שיפוץ בבית בחורף, הגיע הזמן להשלימה. אם סוכן הנדל"ן שבחרתם ממליץ שתצבעו את הקירות בצבעים יותר נייטראליים, או שתחליפו את השטיח בחדרים מסוימיים, כדאי לשמוע בקולו כי הוא רוצה את טובתכם. כל משימה שהתחלתם בעבר ועדיין לא הסתיימה, מומלץ להשלימה בטרם יגיעו הקונים הפוטנציאליים. קל הרבה יותר למצוא קונה והעיסקה גם תסתיים מהר יותר אם הבית הוא במצב טוב.

4. ניקיון הבית. לאחר חורף גשום החלונות צריכים ניקוי יסודי משני הצדדים. תופתעו כמה אור ייכנס לבית כשהחלונות נקיים. כמו כן, קל מאוד לראות את הנוף הנשקף מהחלונות כשמסתכלים מהבית החוצה. אבל אל תסתפקו בניקוי החלונות. נקו את האבק שיצטבר על מאוורר התיקרה, נקו את האח ואת הגריל של מערכת מיזוג האוויר, נקו את הרהיטים וצבעו את אותן נקודות לכלוך ושריטות על הקירות שהצטברו ליד הרהיטים. שלחו את הווילונות לניקוי, נקו את שלבי התריסים וסדרו את הבגדים בארונות.

5. בידקו את כל הנתונים בטרם תקבעו מחיר מכירה. כמעט כל בעלי הבתים מחליטים מראש על סכום מסוים שהם מאמינים שביתם שווה, ובעיקר מה הסכום המינימלי שמתחתיו הם לא יהיו מוכנים להתפשר. סכום זה יכול להיות תוצאה של מחיר הבית והשיפוצים בו, ובעלי הבית מעוניינים לפחות למכור ב"מחיר הקרן". זה בהחלט טבעי ומקובל לשאוף לסכום זה, אבל ייתכן מאוד שהוא לא יהיה אקטואלי בתחשיב סכום המכירה של הבית.

לכן, עשו עם סוכן הנדל"ן שבחרתם בדיקה יסודית בכדי להציע את הבית במחיר הנכון. אף אחד לא רוצה להפסיד כסף, אך האמת האכזרית היא שמחיר הבית הוא מה שהקונים מוכנים לשלם עבורו, ולא הסכום שאתם "חייבים" 

לקבל בכדי שלא תפסידו.

העובדות הן שאם החלטתם על מחיר ממניעים אישיים, שאינם מתחשבים במה שקורה בשטח ובסביבה הקרובה 

לביתכם, המחיר שקבעתם יעכב את המכירה, יאט את מספר המבקרים ובסופו של דבר תיאלצו להציע את הבית במחיר שאנשים יסכימו לרוכשו. נכון שייתכן ובתים בודדים באיזורכם יימכרו במחיר גבוה יותר, אך כדאי לקחת בחשבון את הממוצע ולפי נתונים אלה להגיע למספר המתאים. לכן חשוב מאוד לבדוק את הנתונים על המכירות באיזור הקרוב לביתכם, לדבר עם סוכן הנדל"ן ולהקשיב לדעתו המקצועית. 

מה עושים כשהמחיר יקר מדי?

עבור אחוז גדול באוכלוסיה מחירי הבתים והדירות לרכישה ואפילו להשכרה עדיין גבוהים מדי

אם נבדוק את ההיסטוריה, בשנת 1995 מחצית מהאוכלוסיה השחורה באמריקה שכרה בתים ודירות, כמעט פי שניים יחסית ללבנים. אז הגיע ממשל קלינטון, שדחק לראש סדר העדיפויות את המדיניות לאפשר לכמה שיותר אנשים לרכוש בתים, ומספר השוכרים החל לרדת בהדרגה. מספר השחורים ששכרו ירד מתחת ל-50 אחוז, ובעלי הבתים הסכימו לקבל שוכרים אפילו אם ניקוד האשראי שלהם היה ירוד.

לאחר הנפילה הגדולה של שוק הנדל"ן, החלו מחירי השכירות לעלות במקביל לעליית מספר המובטלים. ההלוואות שפעם היו כה קלות, הפכו לבלתי מושגות והבנקים החלו לעקל בתים שבעליהם לא יכלו לעמוד בתשלומים. אחרים, שהיו יכולים לרכוש בתים בעבר, החלו עתה לחשוש לגורל מקום עבודתם ולמשרתם. החשש מהעתיד והסיכון שהם עלולים להפסיד את ביתם גרם להם להדיר רגליהם מהמחשבה על רכישת בית.

מחקרים שפורסמו לאחרונה מראים שמספר גובר של אמריקאים חווים אתגרים אחרים בהקשר לנכסים למגורים. עכשיו, לא רק שרכישת בית היא מחוץ להישג ידם של רבים, כשהבנקים דורשים הוכחות רבות ליכולת התשלום וכן סכום השתתפות גבוה יותר מבעבר - גם סכומי השכירות הגבוהים בולעים חלק גדול יותר מההכנסה החודשית.

המחקר מצא גם שלמעלה ממחצית מהשחורים ויוצאי דרום אמריקה ומכסיקו משלמים למעלה משליש ממשכורתם על שכירות. אחוז כה גבוה שמיועד לשכירות בלבד, גורם לקיצוצים רבים בהוצאות משפחה אחרות ומקטין את אפשרויות הרכישה של מוצרים שונים כשרוב הכסף הולך למזון, בריאות וצרכים בסיסיים. כמעט שלושה מכל עשרה שוכרים מוציאים למעלה מ-50 אחוז מהכנסתם על תשלום משכנתא או שכירות למגורים. כלל לא מפתיע לגלות שאוכלוסיה זו נמצאת בתחתית הסולם הכלכלי-חברתי.

בדרך כלל, אלה ששוכרים מרוויחים פחות כסף. הכנסה גבוהה מתורגמת ביכולת לחסוך כסף רב יותר לתשלום עבור השתתפות עצמית במקרה של הלוואה למשכנתא, ולאלה קל יותר לקבל הלוואות מהבנקים. לפי המחקר, שחורים מרוויחים פחות ומכאן האחוז הגבוה של אלה ששוב אינם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא, ומכאן גם הקשיים שלהם לעמוד במחירי השכירות העולים בהתמדה. 59 אחוז מהשחורים ו-58 אחוז מהלטיניים משלמים למעלה מ-30 אחוז מהכנסתם עבור שכירות, לעומת 46 אחוז מקרב הלבנים.

***

הסיבה לכך היא שהשכירות לדירות המשיכה לעלות בהתמדה בשנים האחרונות ובתקופה זו הכנסתם החודשית של המשכירים ירדה. אלה שנמצאים בעשירון התחתון יצרו ביקוש עצום לבתים שידם משגת, אבל הם נתקלו במציאות בה קיים מחסור רציני בהיצע לכל הבתים, ובעיקר לבתים זולים שיתאימו למעמד הפועלים הנמוך.

למעלה משמונה מכל עשרה אנשים עם הכנסה מתחת ל-15,000 דולר, משלמים למעלה משלושים אחוז ממשכורתם עבור דיור. פה, בקליפורניה, קשה למצוא רבים המרוויחים סכומים כאלה, אך ברחבי ארה"ב ובאיזורים החקלאיים הכנסות אלה הן די נפוצות. בעיות אלה יוצרות אתגרים משמעותיים כי הן גוברות עם הזמן ואין פתרונות קלים או אפילו פתרון אחד למצב, פרט ליצירת מקורות הכנסה נוספים. השיפור בכלכלה, ומכאן בהכנסה השנתית לנפש, יביא להקלה משעותית בכל הקשור לדיור למחייה.

פעילות שיכולה להקל על הלחץ והביקוש הגדול לדיור בשכירות, היא בניית בניינים המיועדים להשכרה ובכמויות גדולות, אך גם זה אינו פיתרון קבוע ויציב. רק הכנסת עובדים רבים למעגל העבודה, במיוחד בשטח הייצור, תביא ליכולת גבוהה יותר לשלם עבור דיור לשכירות או אף לרכישה. משק אקטיבי עם מקומות עבודה רבים וביקוש לפועלים מיומנים, יביא לא רק יכולות כספיות לשלם עבור דיור, הוא יאפשר רכישת מוצרים ושירותים שונים במשק ובכך יניע סוף סוף את גלגלי הכלכלה לתועלת כולנו.

הסיבה בגללה איננו רואים אחוז גבוה יותר של מחוסרי בית הגרים ברחוב, היא כי הממשלה תומכת ועוזרת להם בתלושי אוכל, עזרה חלקית בדיור והספקת שירותים בסיסיים לקיום. אך בכך יצרנו אומה הנתמכת אל שולחן הממשלה, ניזונה ממנו ותלויה בו. מצב זה נוגד את החזון האמריקאי המבוסס על יכולתו האינדיבידואלית של כל אחד מאיתנו להצליח אם הוא רוצה בכך, על ידי עידוד המוטיבציה והגדלת מגוון האפשרויות. זאת כדי שיוכלו להתעלות מעל קו העוני ולא להיות תלויים בממשלה המזכירה מאוד את הדוקטרינה הסובייטית. נקווה שנראה בהקדם שינוי דרמטי בקו הפוליטי ובעידוד היוזמה האישית, לטובת כולנו.