השוכרים רוצים לקנות

ארבעה מיליון שוכרים עומדים מוכנים להפוך לבעלי בתים. אז למה זה עדיין כל כך קשה?

עם יציאתו האיטית של המשק ממשבר הנדל"ן, יותר ויותר אמריקאים מרגישים בטוחים שההתאוששות היא אכן אמיתית ורבים מעוניינים ומקווים שיוכלו לרכוש נכס במקום לשכור. אחוז האמריקאים שהם בעלי בתים ירד בהדרגתיות מאז השיא של שנת 2004 שעמד על 69.2 אחוזים, ועומד היום על 65 אחוזים בלבד. מיליונים איבדו את בתיהם בתהליך העיקול ומיליונים אחרים כלל לא נכנסו לשוק מהפחד שמחירי הבתים יירדו.

עתה, עשרה אחוז מכלל אוכלוסיית השוכרים רוצים לרכוש נכס השנה, לפי סקר שנעשה על-ידי חברת zillow שבחנה את עדיפויותיהם של שוכרים ב-20 מרכזים בארה"ב. מספרם מייצג 4.2 מיליון קונים שזה יהיה ביתם הראשון ומספר זה הוא כפול ממספר קוני בתים לראשונה בשנת 2013. מספרם של רוכשים אלה היה במגמת ירידה וירד לשפל של 26 אחוז מסך כל המכירות בינואר, כשקהל זה מהווה כ-40 אחוז מכלל המכירות במשק בממוצע.

מעניין לציין שקבוצה זו הודיעה שהיא לא רק רוצה לרכוש, אלא שיש ביכולתה לקבל הלוואה ולעמוד בה, למרות המחירים העולים והריבית העולה גם היא. הצרה היא שאין כל כך מה לקנות. הקבלנים עדיין מתאוששים מהנפילה והיות ומספרם של הבתים החדשים די נמוך, הרי שמחירם גבוה בהרבה ממחירי הבתים הישנים בשוק.

תקופת האביב, המהווה תקופת שיא ברכישות נדל"ן, עדיין מפגרת במספר הנכסים המוצעים למכירה לעומת העבר. החלום האמריקאי של בעלות על בתים עדיין מקנן אצל רבים, למרות המפולת שחווינו לפני שש שנים, ושאיפה זו קיימת גם באותם איזורים שנפגעו קשה כשהשוק קרס. עדיין יש איזורים שהמציאות מקשה על כוונה זו והשוק מתקדם לקראת איזון בין קונים למוכרים ויצירת שוק נדל"ן בריא.

***

לפי נתוני הסקר, השאיפה לרכוש בתים חזקה יותר דווקא באיזורים שנפגעו קשה מהנפילה כגון מיאמי, אטלנטה ולאס וגאס. ייתכן שהסיבות לכך הן שהשוכרים כיום הם אותם בעלי בתים בעבר שאיבדו את ביתם בתהליך העיקול.

עתה, עם ההתאושות הכלכלית באיזורים אלה ומספרם הרב של המשקיעים שרכשו בתים במחירים זולים במיוחד, מורגשת עלייה מהירה במחירי הבתים המוצעים למכירה, ובקצב גבוה מהצפוי. קונים פוטנציאליים אלה מחפשים שוק יציב ועם ההתייצבות הם רוצים שוב לרכוש בתים.

אחוז הנכסים הנמצאים בתהליך העיקול ירד ב-10 אחוז מחודש ינואר ומראה ירידה של 27 אחוז מהשנה שעברה. זה האחוז הנמוך ביותר מאז דצמבר 2006. מזג האוויר הסוער ברחבי ארה"ב תרם גם הוא רבות לירידה במספר הנכסים בתהליך העיקול, אך מספר הבתים הנמצאים בתהליך הזה כעת אינו מהווה יותר גורם מכריע בכל הקשור לשוק הנדל"ן.

עם זאת מציין הדו"ח שלמעלה מ-152,000 נכסים הנמצאים בתהליך העיקול, ועדיין לא עוקלו על-ידי הבנקים, עומדים ריקים לאחר שבעליהם התייאשו ממשך הזמן הארוך הלוקח להסדרת והשלמת התהליך. בממוצע מדובר בשלוש שנים. בתים אלה עומדים שוממים, מוזנחים והם משפיעים רבות על מחירי הבתים הנמצאים בשכנותם. הדשא המוזנח ומצב הבית הרעוע גורמים לבעלי הבתים בשכונה להוריד מחירים אם רצונם למכור עכשיו.

האירוניה במצב זה היא שירידת המחירים מצויינת לאלה המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון והמחפשים לרכוש במחירים הזדמנותיים, אך אישורי קבלת ההלוואות מקשים על מימוש חלום זה. הריבית למשכנתאות ממשיכה לעלות באיטיות והבנקים עדיין מקשים את התהליך ודורשים הוכחות רבות ככל האפשר ליכולת הרוכשים לעמוד בתשלומים לאורך זמן.

הבעיה היא שהמצב הכלכלי הקשה והמחסור הגבוה במקומות עבודה, מקשה על יצירת יציבות לאורך ימים, ורבים מאלה המעוניינים לרכוש עדיין אינם בטוחים שיהיו מועסקים ושהכנסתם תהיה מספקת לעמוד בתשלומים.

אנו חווים עתה, כסוכני נדל"ן, האטה במספר הרוכשים הפוטנציאליים וביקוש נמוך בחודש שעבר. עובדות אלה עומדות בסתירה לרוחות החיוביות הנושבות מצד הקבלנים והאופטימיות המורגשת בשוק המניות.

מומחים רבים סוברים שעליית המחירים הגבוהה בשנת 2013 והריבית העולה למשכנתאות, ישפיעו ויגרמו להאטה בעתיד הקרוב והשפעתם תורגש גם במשך השנים הבאות, בעיקר על הרוכשים החדשים.

שוב, ייתכן שהשוכרים באמת רוצים לרכוש, אך עדיין מורגשים קשיים בשוק שאינם מקלים על שאיפות אלה. עם בוא האביב, ייתכן מאוד שנתוני השוק ישתנו ותורגש הקלה זמנית שתאפשר לשוכרים לרכוש בתים ולראות את ערכם המוסף עולה.