קונים בית? מזל טוב, ובזהירות

רכישת בית היא רגע מאושר מאוד, אבל כדאי להיזהר כדי שתיכנסו לבית החלומות ברגל ימין

תהליך רכישת בית הוא די מורכב ולמרות שבדרך כלל הוא עובר בשלום, כדאי שלא להקל ראש, להקפיד על פרטים ולא לפסוח על נתונים שעלולים להוות בעיה עכשווית או עתידית.

אנחנו נכנסים לתקופת החורף, בה בעלי בתים רבים נמנעים מלהוציא את ביתם למכירה ומירב תשומת הלב שלהם מופנית לכיוון חגי סוף השנה - מתנות, אירוח וכו’ - ומכירת הבית תופסת מקום מישני. אך יש גם כאלה בעלי מוטיבציה גבוהה, המשאירים את ביתם למכירה בשוק גם בתקופת החגים, כי הם חייבים למכור, מכל מיני סיבות. אז לאלה מכם המעוניינים לרכוש עכשיו, הכנתי רשימת דברים שעליכם לקחת בחשבון בכדי להחליט אם הבית הזה שראיתם והתאהבתם בו, הוא גם זה שמתאים לכם.

***

מנסיוני ומנסיון סוכני נדל"ן אחרים, רבים הקונים שמרוב שמחה על כך שבעל הבית הסכים להצעתם לרכישת הנכס, פשוט פוסחים על בדיקות שונות, או אינם קוראים את הדוחות שקיבלו, ולאחר שנכנסו לבית מתעוררות בעיות כל כך רציניות שהקונים מתחרטים, אבל אז אין להם דרך חזרה שהם יכולים לעמוד בה.

הנה כמה מהנקודות שעליכם לבחון בתהליך הרכישה, לאחר שבעל הבית הסכים להצעתכם ואתם נמצאים באסקרו.

כל סוכן נדל"ן המייצג אתכם רצוי שיתנה את הרכישה בתקופת בחינה ובדיקה של מצב הנכס, ומחיר התיקונים הדרושים בטרם יסיר את כל ההתניות לרכישת הבית.

בעיות גיאולוגיות: אם הבית נבנה על מידרון, אדמה משופעת או שנבנו בו קירות תומכים, אתם צריכים להיות זהירים מאוד. במצבים כאלה מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס גיאולוגי, בטרם תאשרו את החלטתכם לסכום העיסקה, כי מילוי אדמה או חיזוק הבית על ידי יציקת כלונסאות בטון או ברזל עלולים לייקר מאוד את התוצאה הסופית. זה יכול אף לגרום להפסד הכסף ששילמתם עבור הנכס.

קירות ציפוי פגומים: בתים שנבנו בשנות ה-80’ וה-90’ ידועים בבעיות שנבעו מקירות ציפוי פגומים. קירות אלה ספגו רטיבות ולכדו לעתים מים בצמוד לבית, תופעה שעלולה לגרום לריקבון.

לכן, אם נראה לכם שהבית נצבע פעמים רבות או שהוא זקוק לצביעה של הקירות החיצוניים, נקטו במשנה זהירות בבדיקות שאתם מבצעים לפני הקנייה. אם הוצאת התיקון גבוהות מדי, כדאי אולי לפסוח על הבית ולהמשיך בחיפושים.

שכונה גרועה: לעתים האשמה איננה בבית אלא בשכונה והמחיר שתשלמו יתבטא בעת מכירתו העתידית. סביבה רועשת, בתים שאינם מטופחים על ידי בעליהם ושכנים שלא מוכנים להתפשר כדי ליצור איכות חיים נוחה - הם גורמים שקשה יהיה להתעלם מהם בעתיד. הם בהחלט יהוו בעיה שתרחיק קונים פוטנציאליים מרכישת ביתכם במחיר המתאים וייתכן מאוד שתאלצו למכור אותו בהפסד.

בעיות אחרות הקשורות לאיזור והשכונה: איכות בתי הספר שעליהם נימנה הבית או כמות תנועת המכוניות ברחוב. באיזורים מסוימים, הקירבה לשדה התעופה והיות הבית בנתיב ההמראות והנחיתות, גם הם עלולים להוות גורם מרתיע בשעת מכירת הבית.

תוספת מיוחדת לוועד הבית: בעל הנכס חייב למסור לכם מידע שברשותו על מיסי בית העומדים להיות מוטלים על הדיירים. אם זה לצורך העלאת הרזרבה בקופה או לצורך תיקונים ושיפוצים דחופים שלא נלקחו בחשבון. סתם שמועות על עלייה שעלולה להתבצע בעתיד אינן נכללות במידע זה. מה שרצוי לעשות הוא לשוחח עם הדיירים בקומפלקס בכדי לאשר או לבטל שמועות אלה.

רחובות סואנים: רעש יכול לבוא ממקורות שונים. החל ברעש מקובל של תנועת מכוניות בעיר, שזה בהחלט צפוי ומקובל, ועד לרעש בלתי נסבל. כדאי לקחת בחשבון את הרעש כשאתם מחליטים אם תוכלו לגור כאן. רחובות סואנים מהווים מכשול במכירה עתידית.

נזקים ממים או מציאות עובש: נזקים ממים יכולים להופיע בצורות שונות, כגון מים עומדים במרתף הבית, שלוליות מתחת לגג או סביב היסודות. אם הבעיות לא יתוקנו, אזי נזקים חמורים יותר צפויים בעתיד. במקרים רבים בעל הבית לא מודע לבעיות ולכן עליכם החובה לבדוק בדקדקנות את הבנייה בכדי למנוע הוצאות רציניות בעתיד.

בית שקשה לבטח: צריך לבדוק עם בעל הבית האם היו לו תביעות מהביטוח בעבר, ואם חברת הביטוח סירבה להאריך את החוזה. אינכם רוצים להיות במצב בו לא תוכלו לקבל ביטוח או שאם חלילה יהיו לכם נזקים, חברת הביטוח תדרוש מכם סכומים גבוהים מאוד כהשתתפות עצמית.

בית שקשה לקבל הלוואה עליו: בתים מיוחדים ולא רגילים ייתכן שימשכו אתכם לרכוש אותם, אך אם יקשה על הבנק לקבוע את ערכו האמיתי של הבית, הוא עלול שלא לאשר משכנתא עליו. ואפילו אם יאשר, הרי כשתרצו למכור את הבית ייתכן שהקונה העתידי יחווה קשיים זהים ולא יוכל לרכוש את הבית המיוחד.

***

חסכתם שנים במטרה לרכוש, סוף סוף, את בית חלומותיכם. יש לכם את סכום ההשתתפות העצמית הדרוש לקבלת הלוואה, לכן כה חשוב להיות זהירים ושקולים בתהליך רכישת הנכס. הקשיבו לא רק לרחשי ליבכם אלא גם למוח הקר שיעריך את המצב בצורה אובייקטיבית, בכדי שתוכלו ליהנות מהרכישה המוצלחת למשך שנים רבות.

אוהבים להיות בבית?

צעירים רבים מעדיפים להישאר לגור עם הוריהם זמן ארוך. לא כי הם עצלנים, אלא כי הם חייבים המון כסף על הלוואות סטודנטים

מספרם של הצעירים הגרים עם הוריהם גבוה והסיבות אינן בהכרח הכלכלה או מחירי הבתים, אלא ההלוואות שנלקחו עבור לימודים גבוהים. אחוז הצעירים האלה עלה מ-31 בשנת 2005 ל-36 אחוז, כאשר כשליש מהם מסבירים שהסיבה העיקרית היא הצורך להחזיר את סכומי ההלוואה שקיבלו למימון לימודיהם.

החובות שנושאים צעירים אלה על כתפיהם בתחילת דרכם העצמאית, משפיעים עליהם כפליים מאשר המצב הכלכלי והתעסוקה. כך עולה ממחקר שנעשה על ידי משרד האוצר במטרה להבין את הסיבות למגורי הצעירים בבית הוריהם, והתבסס על מגזר של 1.8 מיליון צעירים.

המחקר מראה שאפילו צעירים שגרו מחוץ לבית הוריהם, שבו הביתה בגלל חובותיהם. תקופת שהייתם בבית שונה מאחד לשני והחוקרים לא מצאו זמן ממוצע למגורים משותפים אלה.

הכלכלה החלשה והמיתון שהחל בסוף שנת 2007 מדאיגים רבים, כי הם נוגעים לעתידם של מיליוני צעירים המתחילים את חייהם העצמאיים ברגל לא נכונה, ועלולים לסבול נזקים פיננסיים בעתיד הרחוק גם כן.

החובות עבור לימודיהם פוגעים גם ביכולת צעירים אלה לקבל הלוואות. חלק גדול מהם חוששים לקחת הלוואה נוספת אפילו אם הבנק מוכן לאשר להם זאת. המחשבה שיהיה עליהם לשלם מדי חודש סכום כסף גדול שלא יאפשר להם חירות כלכלית, והתלות במקום עבודה טוב בכלכלה הלא יציבה של היום, גורמים לחשש כבד אצל הצעירים שמעדיפים לדחות את יציאתם מבית הוריהם, עד שחלק גדול מההלוואה ישולם והנטל יוקל.

***

סיבה אחרת להישארות הצעירים בבית הוריהם היא שבכך הם מבטחים עצמם מפני הפתעות לא נעימות בשטח הפיננסי. המגורים עם ההורים מאפשרים להם לשלם את ההלוואות ללימודים שהם חייבים בצורה קלה הרבה יותר. כמובן שההישארות בבית היא בעיקר במצבים בהם ההורים נמצאים במצב פיננסי טוב, כך שאין מדובר במטרד רציני מדי עבורם.

התנועה לגור עם ההורים החלה מזמן והיתה קיימת תמיד, אם כי במספרים קטנים יותר. אחרי 2005 היא החלה לגדול, בעיקר בעקבות המיתון של שנות 2007-2009.

המצב הכלכלי עלה וירד מאז פעמים רבות, אך יתרת סכומי ההלוואה ללימודים ואחוז אי התשלום עבורם המשיך לעלות. כ-40 אחוז מהצעירים בשנת 2010 היו חייבים עבור לימודיהם, לעומת 26 אחוז בשנת 2001.

נכון שהיתרה על כרטיסי האשראי בין הצעירים ירדה בעשור האחרון, נראה שהחובות האלה גורמים ללא מעט צעירים לעבור לגור יחד, אם לא בבית הוריהם, אז עם שותפים אחרים.

נתון אחר שמודגש במחקר הוא הירידה במספר הצעירים שנישאו בתקופת המיתון של 2007-2009. מספרם של הצעירים הגרים בבית הוריהם זהה למספרם בתקופות המיתון בעבר, כך שההיסטוריה אכן חוזרת.

מעניין לציין שמספר הצעירים הגרים בבית הוריהם היה גבוה יותר בשנת 1983 מאשר בשנה שעברה.

***

הרכב האוכלוסיה בארה"ב השתנה מאוד כשלוקחים בחשבון גזע, השכלה, גיל והכנסה בין שאר המרכיבים. בין שינויים אלה, ההלוואות שנלקחו למטרת לימודים גבוהים הן מהסיבות העיקריות להחלטות על צורת מגוריהם.

העלייה במספר הצעירים הגרים עם הוריהם אינה מהווה את השינוי החברתי בעל המשמעות הגדולה ביותר בתקופה האחרונה. שינוי הרבה יותר גדול הוא מספר הצעירים הגרים עם בני הזוג, עם חברים או שותפים לדירה, או חיים לבד.

מספר הצעירים בגילאי 18-34 הגרים עם בני זוג נפל בצורה דרסטית מ-60 אחוז בשנת 1967 ל-27 אחוז בשנת 2013. זו נפילה של 50 אחוז. העלייה של 12 אחוז במספרהצעירים הגרים עם הוריהם, עומדת בצל לעומת עלייה של 217-343 אחוז של אלה המחלקים את מקום המגורים עם אחרים שאינם קרובי משפחה.

השאלה העיקרית ששואלים רבים היא האם ההלוואות הגדלות לחינוך גבוה והעלייה בחוסר הביטחון שלהם בקשר לעצמאותם הכלכלית, יהפכו את המגורים עם ההורים לצורת חיים חדשה אפילו אם הכלכלה תשתפר. ואם זה לא מספיק, מכשול נוסף העומד בפני צעירים היום הוא העלייה החדה במחירי הדיור.

ההיסוס בהתחלות הבנייה עקב אי הבטחון של הקבלנים באשר לכיוון הכלכלה, מול הביקוש לנכסים, גרמו למחסור עצום במקומות מגורים לאוכלוסיה הקיימת עם הגידול הטבעי שלה. אם נוסיף לכך את המשקיעים הזרים הרוכשים בתים ודירות, נראה שעל אף הבנייה המזורזת המתרחשת עתה, המחסור בדיור עוד ילווה אותנו בשנים הבאות עד לאיזון בין הביקוש להיצע, שיביא לרגיעה במשק ולהיווצרות מצב נורמלי שבו עליית מחירי הבתים היא מבוקרת ועומדת על 2-6 אחוז לשנה.

אנו נמצאים בתקופה מעניינת ומלאת תהפוכות והמחקרים הנעשים מראים על העבר בזמן שהעתיד בהחלט לא צפוי.

המשקיע הסיני

המשקיעים הסינים הם גורם חשוב בשוק הנדל”ן, אבל איך בדיוק הם משפיעים על הקונים והמוכרים

השנה, לראשונה, עברו הסינים את הקנדים והפכו למשקיעים הזרים הגדולים ביותר בשוק הנדל"ן למגורים בארה”ב. משקיעים מסין, טייוואן והונג קונג יחד השקיעו 22 מיליארד דולר בשווקי הנדל"ן בארה”ב, לעומת הקנדים שהשקיעו כ-13.8 מיליארד.

עלייה גדולה ופתאומית זו בהשקעות הסיניות התרחשה בעיקר בקליפורניה, וושינגטון וניו יורק. במדינות אלה הושקעו למעלה ממחצית הכספים. איגוד הסוכנים בארה”ב, יחד עם כלכלנים ונציגי הרשות, ידונו בשבוע הבא בהשפעות השקעות אלה על קליפורניה. הם ינסו לנתח ולהבין את המוטיבציה של המשקיעים הסינים ומשקיעים זרים אחרים, ואיך ישפיע נתון זה על השוק המקומי ובכללו משקיעים מקומיים, רוכשים ובעלי בתים.

זה אולי ייראה מוזר לרבים, אך הסינים רואים את השוק האמריקאי ואת ערי החוף בקליפורניה כהשקעה כדאית, והם מאמינים שמחירי הבתים כאן יחסית אינם יקרים.

יחסית להכנסות בסין, נכסי הנדל"ן שם יקרים מאוד. בערים הגדולות - גואנזו, בייג'ין, שנחאי והונג קונג - חיים 75 מיליון תושבים המהווים כ-25 אחוז מכלל תושבי ארה"ב, ומחירי הבתים בהן הרבה יותר יקרים מאשר בלוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וסן דייגו. קונה סיני אמיד יכול לרכוש בית בסיליקון וואלי היקר, והוא לא מרגיש שהוא משלם עבורו סכום מופרז יחסית לסין.

אך המחיר איננו מוקד המשיכה היחיד. במדינות רבות כגון רוסיה, ברזיל וסין, אנשי עסקים מצליחים אינם מרגישים בטוחים בגלל התערבות הממשלות בעסקיהם. הם מעדיפים להעביר את כספם למקומות בטוחים יותר וכמובן שארה"ב ושוק הנדל"ן בה מהווים מוקד משיכה כביר. שוק הנדל"ן כאן בטוח ביותר מבחינה חוקית וכל חוזי הרכישה והמכירה מוגנים על ידי החוק וחשופים לבדיקה בטרם חותמים על העיסקה, כך שאין הפתעות לאורך הדרך או לאחר החתימה.

כשלוקחים בחשבון שמשקיעים זרים רבים מעוניינים לשלוח את ילדיהם ללמוד בארה"ב, רכישת בית כאן היא מובנת מאליה, ולדוגמא אפשר לראות את מספרם הגדול של התלמידים הסיניים ב-UCLA, USC וסטנפורד, בכדי לאמת מגמה זו.

***

אך מה השפעתם של המשקיעים הזרים על בעלי הבתים והקונים?

בערים כמו אינדיאנפוליס, קולומבוס וקנזס סיטי ההשפעה היא ממש לא משמעותית. רוב המשקיעים הסינים רוכשים במזומן ועושים זאת בעיקר בקליפורניה, ניו יורק ו-וושינגטון. לעומתם המשקיעים מברזיל ודרום אמריקה מעדיפים לרכוש נכסים בפלורידה ולכן השפעתם במדינות אלה היא משמעותית יותר.

משקיעים הרוכשים במזומן מהווים תחרות קשה מאוד לרוכשים המקומיים במדינות אלה, החייבים להגיש בקשות לקבלת הלוואות. כיום, עם כל הקשיים שהבנקים מערימים,זו בהחלט איננה משימה קלה, ולעתים הזמן הכרוך

בקבלת ההלוואה גורם למבקשים להפסיד את הבית למשקיע זר שמשלם במזומן.

22 מיליארד דולר בהשקעות נדל”ן המגיעות מסין הם בהחלט סכום נכבד, אבל כדאי לזכור כי בשנה נורמלית סך כל עסקאות הנדל"ן למגורים בארה"ב מגיע לטריליון דולר. ובכל זאת, המשקיעים הזרים והכסף שהם מביאים איתם, מהווים תרומה חיובית ומבורכת לשוק הנדל"ן המקומי.

התרומה משמעותית במיוחד בערי החוף בקליפורניה, בהן רבים מבעלי הבתים תקועים עם משכנתאות גבוהות בהרבה מערכם הנוכחי של הבתים. זריקת מזומנים זו מעלה את מחירי הבתים, יוצרת ערך מוסף עליהם ומאפשרת לרבים למכור את בתיהם ברווח ולהשתחרר ממצוקת החובות בה הם שרויים.

באיזור סן פרנסיסקו, למשל, עד לפני חמש שנים היו כ-25 עד 30 אחוז מההלוואות הלוואות שליליות. תודות להשקעות ממקומות זרים ומשקיעים אחרים, עלה מחיר הבתים ומספר בעלי הבתים עם הלוואות שליליות כיום שולי ביותר. מאידך, המצב הזה גרם לירידה במספר הבתים הזולים בשוק וזה הביא למשבר אחר, שבו קונים חדשים אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש בתים למגורים.

***

לא ברור כמה זמן המשקיעים הסינים ימשיכו לרכוש בתים בארה"ב ובאיזה סכומים. כמו כן, לא ברורה ההשפעה לטווח ארוך שהשקעות אלה יגרמו לשוק הבתים המקומי. גם מספרם של המשקיעים הסינים המעוניינים ויכולים לרכוש אינו ידוע. אם מדובר ב-100,00 אזי מאגר הכסף המשוקע בנדל"ן עומד להיגמר בקרוב מאוד, אבל אם המספר הוא 15 מיליון הרי שהשוק ימשיך לעלות עוד שנים רבות.

כאשר הכלכלה המקומית תשתפר, ואנו מקווים שזה יקרה בעתיד הקרוב, אנשים רבים יותר יוכלו לרכוש בתים, לקבל הלוואות מהבנקים וקרוב לוודאי שמצב זה יביא לעלייה נוספת במחירי הבתים ולהתאוששות המשק כולו.

הלוואות מיוחדות

אם אתם זקוקים להלוואות אבל חורגים מהנורמה, יש היום דרכים לעזור לכם. הנה מה שאתם צריכים לדעת

אם אתם שוקלים רכישת בית, אתם כנראה מודעים לעובדה שהבנקים לא מאשרים הלוואות למשכנתא בקלות שעשו זאת לפני נפילת השוק ב-2008. עובדה זו נובעת מהחוקים החדשים והנוקשים שנועדו למנוע הישנות המצב בו ניתנו הלוואות בקלות מוגזמת, ללא בחינה מעמיקה של יכולת מבקש ההלוואה להחזירה, והיא בהחלט נכונה.

עצם תהליך הבקשה להלוואה והמסמכים שהבנקים דורשים, אינם מקלים על הרכישה והתהליך הארוך לעתים קרובות מטרפד את העיסקה. זה בהחלט נכון אם אינכם מתאימים למודל שיצרו הבנקים לשם אישור המשכנתאות, והמבוסס על נוסחאות הלוקחות בחשבון את ניקוד האשראי שלכם, הכנסתכם, היחס שבין ההכנסה לחובות ועוד נתונים שונים. ייתכן שאתם מסוגלים לעמוד בתשלומים, אך נתונים מסוימים שמבקשים הבנקים מוציאים אתכם מהנוסחאות המקובלות.

אבל, יש חדשות טובות עבורכם. כמה מוסדות בנקאיים, שמספרם גדל בהתמדה, מאפשרים אישור הלוואות עם תנאים גמישים יותר העשויים להתאים למצבכם.

***

נניח, לדוגמא, שיש לכם ניקוד אשראי גבוה וחשבונות הבנק שלכם מראים על סכום נאה, אך בגלל שאתם עדיין חייבים עבור ההלוואה שלקחתם ללימודי התיכון שלכם או שאתם עדיין חייבים עבור טיפולים רפואיים - היחס בין ההכנסה לחובות שלכם אינו מתאים לנוסחאות המקובלות.

ייתכן גם שאתם עצמאיים וקשה לכם לספק את כל המסמכים הנדרשים על ידי הבנקים כהוכחה להכנסתכם, אפילו שמבט מהיר על דוחות הבנקים מראה שאתם מרוויחים מספיק לשם אישור ההלוואה המבוקשת. ייתכן גם שהפסדתם את ביתכם בתהליך השורט-סייל לפני מספר שנים ועדיין לא עברה תקופת המינימום לתיקון ניקוד האשראי, בכדי שתוכלו להיות מאושרים לקבלת המשכנתא.

אתם בהחלט לא לבד. נתונים סטטיסטיים מורים על מיליוני תושבים שהלוואותם לא אושרה, למרות שהיו מאוד קרובים לקבל אישור. בכדי לשרת פלח זה באוכלוסיה, התווסף מושג נוסף למילון: "הלוואה לא מאושרת". מושג זה קורם עור וגידים וצובר תאוצה בין המוסדות המלווים במשק. הריבית על הלוואות אלה גבוהה בממוצע בשלושת רבעי האחוז עד אחוז ורבע, תלוי במוסד המלווה ובמסמכים שהוגשו ע"י מבקש ההלוואה.

המושג Qualified Mortgage והנוסחאות שלו נועדו להביא לאישור מהיר של בקשות להלוואה, אם המבקשים עמדו בקריטריונים הדרושים. הם שללו כל אפשרות של הלוואה שלילית או הלוואות בריבית בלבד. כמו כן, הדרישה היא שהם לא יחרגו מ-43 אחוז יחס בין ההכנסות לחובות הכלליים, והם הגבילו ל-3 אחוז את ההוצאות המלוות להלוואה המבוקשת וכן עוד מספר דרישות אחרות.

המוסדות המלווים, בהתייחס להלוואות ה-QM-Non (הלוואות לא מאושרות) הדגישו שאין להם שום כוונה לממן הלוואות מסוכנות. לדוגמא, סקייליין הלוואות מאגורה הילס בוואלי, מאשר הלוואות שהיחס בין ההכנסות לחובות מגיע ל-50 אחוז ומאשר הלוואות לא מאושרות אחרות אם מבקש ההלוואה יכול להוכיח עתודות כספיות ומסוגל לשים סכום גבוה יותר כהשתתפות עצמית.

חברת אימפקט הלוואות באירוויין קליפורניה אישרה בחודשיים האחרונים למעלה מ-30 מיליון במה שהם מכנים "אלטרנטיבה להלוואות מאושרות" למבקשי הלוואות עם צרכים מיוחדים:

* קונים שכמעט הצליחו לקבל הלוואה

אלה שעמדו כמעט בכל הדרישות הסטנדרטיות לקבלת הלוואה, אבל הדגש הוא על כמעט. עליהם נמנים מי שהכנסתם מספקת וניקוד האשראי שלהם הוא די טוב, אך היחס בין ההכנסות לחובות עבר את תחום ה-49 אחוז. קונים אלה התקשו לקבל אישור להלוואות בסיסיות של עד 419,500 דולר המבוטחות על ידי פני-מאי או פרדי מק - ענקי ההלוואות. חברת אימפקט, לאחר בירור מעמיק במקרים ספציפיים אלה, עשויה לאשר להם את המשכנתא.

* עובדים עצמאיים

בעלי עסקים או בעלי מקצועות חופשיים העובדים כעצמאיים ומספקים שירותים לאחרים. הם, על פי רוב, אינם יכולים להראות טפסי IRS W-2 וייתכן שהכנסתם איננה קבועה אלא משתנה. ייתכן שדוחות מס ההכנסה שלהם מסובכים מהרגיל וייתכן גם שמפעם לפעם הם נמצאים בדפיציט מסויים וזמני. חברת אימפקט יכולה להסתמך על 12 חודש של דוחות בנקאיים ויחס הכנסות לעומת חובות הגבוה מ-50 אחוז.

* משקיעים עם נכסים אחדים או רבים

הם נתקלים בדרך כלל בקשיים לקבלת הלוואות. אם יש ברשותם למעלה מ-10 נכסים מושכרים או נכסים מסחריים והם רוצים לקבל הלוואה מחודשת, ולהוציא כספים מההלוואה שתאושר - בדרך כלל אין בקשתם נענית. חברת אימפקט בוחנת את סך כל ההכנסות משכירות ועשויה לאשר להם הלוואה.

חברת הלוואות אחרת שנכנסה לא מכבר לשוק זה ובסיסה בפנסילבניה, החלה לקבל בקשות להלוואה בתוכנית שהם מכנים Home Buyer Power, המשווקת בסניפי החברה ועל ידי סוכני הלוואות עצמאיים ב-47 מדינות ארה"ב.

ולסיום, אם ניסיתם לקבל הלוואה בעבר ונכשלתם כי לא עמדתם בכל התנאים הרגילים, כדאי לבחון את שוק ההלוואות שוב ורצוי עם סוכן מיומן ועצמאי, שיוכל לבחון האם אחת התכניות החדשות מתאימה לכם.

בהצלחה!

החלום האמריקאי שוב באופנה?

האם הדור הצעיר חוזר לאמץ את החלום האמריקאי של בעלות על בתים?

לעתים קרובות מאוד אנחנו שומעים הצהרות אלה: הדור הצעיר לא רוכש בתים. הם חיים בערים, הם ניידים וטובעים בחובות סטודנטים שהצטברו בעת לימודיהם. החשיבות של להיות בעלי בית מעניינת אותם כמו טלפון חוגה ישן. בקיצור, הם דור המשכירים. התפיסה הנפוצה היא שלרבים מהדור הצעיר אין כל שאיפה להיות בעלי בתים. אולי הצהרות אלה נכונות ברובן וייתכן שלא.

האם הדור הצעיר באמת שונא את הרעיון של בעלות על בית? נכון שהם גדלו בתקופת המיתון וראו את תוצאות המשבר הפיננסי על הוריהם ועל מצבם הכספי. נכון גם שהם יצאו מהמשבר הפיננסי שחווינו כשמנת חלקם הוא חוסר תעסוקה בכל שכבות האוכלוסיה. ובכל זאת, האם הם באמת שונאים את המחשבה להיות בעלי בתים?

לדוגמא, סיפורו של זוג צעיר שמצא עבודה מיד לאחר סיום הקולג' והתחיל להרוויח ולחסוך במשך שנים. הוא מהנדס בן 28. הם שכרו דירה במשך 5 שנים, התחתנו בשנה שעברה והמשיכו לגור יחד בשכירות. יום אחד ישבו וחישבו את הוצאותיהם והגיעו למסקנה שעם העלייה המתמדת בסכום השכירות והריבית הנמוכה למשכנתאות, השכירות נעשתה יקרה יותר ביחס למשכנתא שברכישת בית.

סיבות אחרות שגרמו לשינוי נבעו מסירוב בעל הבית לאשר להם לשנות דברים בדירה לנוחיותם, ומכאן הדרך היתה קצרה להחלטתם לרכוש בית או דירה. הם רכשו טאון האוס עם שני חדרי שינה באיזור נחמד בוואלי ווילג’, כשהחדר הנוסף משמש להם כמשרד והם מתכננים להשתמש בו כחדר ילדים בעתיד.

***

הדור הצעיר מהווה כיום 13.3 מיליון בתי אב בבעלות בתים, דירות או כאלה ששוכרים. מספר זה יוכפל בחמש השנים הבאות, כך לפי נתוני דו"ח שבדק את הגידול הטבעי של האוכלוסיה וחלקו של הדור הצעיר בו.

המחקר התבסס על נתונים שנלקחו מגילאי 18 עד 29, למרות ששכבת הדור הצעיר נמדדת בגילאי 18-34 ומגיעה ל-73 מיליון נפש לפי נתוני מפקד האוכלוסין.

הדור הצעיר יוציא, לפי התחזית, 1.6 מיליארד דולר על רכישת בתים בחמש השנים הקרובות. 74 אחוז מהנשאלים הצהירו שהם עומדים לעבור בחמש השנים הבאות, כשמחציתם מתכוונים לרכוש בתים.

לפי נתונים אלה, נראה שהדור הצעיר הוא בעל שאיפות זהות להוריהם בקשר לבעלות על בתים. אם כך, למה נופל מספרם של הרוכשים כיום? למה מספר הרוכשים לראשונה נמוך יותר מבעבר? הרבה משקל מוטל על צורת החיים וכמות האשראי שלרשות הדור הצעיר. הם מתחתנים מאוחר יותר ומביאים ילדים בשלב מאוחר יותר בחייהם, ואלה הן הסיבות העיקריות הדוחפות לבעלות על בתים.

השיפור במצב התעסוקה עדיין איטי יחסית ורבים מהם נתקלים בקשיים לשפר את ניקוד האשראי שלהם, שהוא גורם מכריע לאישור הלוואות על ידי הבנקים.

עליית מחירי השכירות תורמת אף היא רבות לאי יכולתם של הצעירים לחסוך מספיק לסכום ההשתתפות העצמית הדרוש לשם אישור משכנתא. למרות שלפי נתוני הבנקים יכולת הרכישה עלתה, בשטח עצמו לא מורגשת תנועה רבה יותר של רוכשים צעירים בשוק הנדל"ן.

בשנת 2013 פחות מרבע מהרוכשים הצעירים לא הרוויחו מספיק לשם קבלת הלוואה. יכולת הרכישה עדיין נמוכה מאוד מהרצוי וזו כמובן תוצאה של המצב הכלכלי בארה"ב.

הנתונים מראים גם שלמרות הירידה במספר בעלי הבתים מקרב הדור הצעיר, זו השנה הראשונה מאז 2008 שאחוז הירידה משכבת אוכלוסיה זו היה זהה לנתוני המשק כולו, והוא הנמוך ביותר שנרשם מאז תחילת המיתון.

נראה שהכיוון משתנה באיטיות, אך אין זה אומר שהדור הצעיר ידמה להורים. ראשית, הם הרבה יותר מתוחכמים בקשר לרכישות, הלוואות וכספים בעיקר עם האינפורמציה הנמצאת בידיהם. כמו שאמרה לקוחה צעירה: ‘אני חושבת שיש לנו יותר חוכמת חיים. הורי התחתנו צעירים ורכשו את ביתם בגיל צעיר יחסית. אני לא רוצה להיות נתון סטטיסטי של מישהו שהגיע למצב בו הוא איננו יכול לעמוד שוב בתשלומים, בגלל שהוא לא ניתח לעומק את ההתחייבויות והסיכונים אליהם נכנס. הדבר האחרון שאני רוצה הוא לעבוד קשה כשרוב הכסף הולך לתשלום עבור ארבעה קירות’.

***

ומה התחזית לעתיד?

התקווה היא שיותר צעירים ייכנסו לשוק הנדל"ן וירכשו נכסים. שוק הנדל"ן כולו תולה תקוות בכך שהצעירים שרוכשים וירכשו בעתיד הקרוב, יעברו לבתים גדולים ומרווחים יותר בפרברים בעתיד. מכירות אלה ישמנו את גלגלי הכלכלה כולה ואת שוק הנדל"ן בפרט, כי בעלי מקצוע רבים קשורים לשוק זה ומתפרנסים מהשירותים שניתנים לבעלי הבתים.

עד למשבר בשנת 2007 מחצית מהאוכלוסיה היתה מחליפה בתים בכל 4.5 שנים וכיום התקופה עומדת על 9 שנים. עם השתפרות הכלכלה והתאוששות המשק, תקוות רבים היא שהאוכלוסיה תשוב לימים בהם בעלי בתים ירצו ויוכלו להחליף בתים לאחר זמן קצר יותר.

אז איך אנחנו חיים היום?

 

מדריך למצבו הפיננסי הלא  כל כך טוב של האמריקאי הממוצע לקראת סוף שנת 2014

השאלה היכן נמצא היום האמריקאי הממוצע מבחינה כלכלית עולה בכל דו”ח חדש שמתפרסם בנושא, והתשובה לה תהיה אחד המרכיבים העיקריים שיעמדו על הפרק כשנלך להצביע בבחירות בחודש הבא, ובעתיד. המצב הכלכלי הוא תמיד מה שמשפיע הכי הרבה על מצב רוחו של האזרח האמריקאי.

דו”ח חדש שהתפרסם מתרכז בעיקר במצב האישי ועונה לשאלות כמו מדוע מחיר המניות בבורסה עולה ולמה הבשורות “הטובות” על השיפור במצב אינן משקפות כלל את המציאות הכלכלית.

בכל שלוש שנים עורך משרד האוצר סקר בין אלפי משפחות ומתמקד בהכנסתן השנתית, חסכונותיהן, השקעותיהן וחובותיהן. מחקר מעמיק זה מספק את התובנה העשירה ביותר על מצבו של האמריקאי הממוצע. בעיקר חשוב הדו”ח האחרון שהתייחס לשנים 2010-2013 והוא מראה כי ההתאוששות הכלכלית שהעיתונות מצהירה עליה אינה  אמיתית, וכי אין אנו מתקדמים בעקביות להחלמה מלאה, אלא להיפך.

1.      אין שיפור בהכנסה ברוב שכבות הציבור.

הנתון הבסיסי ביותר במסקנה זו בא מההכנסות האמיתיות של המשפחה ויכולת הקנייה שלה. בין המרכיבים השונים הנלקחים בחשבון כדי לענות על שאלה זו נכלל אחוז האינפלציה. התשובות בדו”ח מגלות כי רוב הציבור מאוד נפגע מהמצב הכלכלי והתשובות מדכאות. בשנים 2010-2013 ההכנסה עלתה בצורה נאה ל-10 אחוז מהעובדים שהרוויחו בשנה שעברה 230 אלף דולר בממוצע, ו-7 אחוז לאלה שהרוויחו בממוצע 122,000 דולר. אך ההכנסה האמיתית ירדה בכל אחת משכבות האוכלוסיה המתפרנסת.

משפחות של צעירים ומבוגרים כאחד ואלה ללא השכלה גבוהה ראו ירידה משמעותית בהכנסה נטו, אפילו לאחר שתהליך “ההתאוששות” החל. אלה עם השכלה גבוהה הרוויחו יפה, אבל פרט להם כולם נפגעו ונפגעים. זה המצב שלנו היום: אף אחד פרט לקבוצת המשכילים באוכלוסיה לא הרוויח יותר כסף ורבים חוו נפילה רצינית בהכנסתם השנתית.

2. המשכורות ירדו כחלק מההכנסה הכללית

רוב הנשאלים מהמעמד הנמוך והבינוני מקבלים את הכנסתם ממשכורות ולא כתוצאה מרווחים על השקעות. במשפחות העשירות שהיוו רבע מכלל הנשאלים, רק 47 אחוז התבססו אך ורק על משכורות, לעומת 70-80 אחוז מהאחרים.

עם עליית מספר המובטלים והקטנת מספר המועסקים במשק, נוצר מצב בו יותר ויותר שכירים היו מוכנים לעבוד תמורת שכר נמוך יותר, העיקר שתהיה להם הכנסה למחיה.

לעומת הירידה במשכורות חווינו עלייה כללית במחירים, ממחירי מזון ועד בתים. העשירים יכלו למכור את נכסיהם ברווח נוסף, עקב המחירים המאמירים, אבל המעמד הבינוני לא יכול היה, כי לא היתה לו הכנסה נוספת מהשקעות.

הנתונים מראים כי הכנסות המשפחות ממשכורות ירדו מ-68 אחוז בשנת 2010 ל-62 אחוז ב-2013. עובדה זו לבדה מסבירה את הפער הגדל והולך בין השכבה העשירה לענייה ושחיקתו הכמעט מוחלטת של המעמד הבינוני.

3. העושר קפא למרות התאוששות השוק

המשכורות חשובות, אך גם העושר חשוב. טבעי לצפות כי מצבם הכלכלי של כולם השתפר ב-2013 בזכות העלייה הגדולה בשוק המניות וההתאוששות החזקה בנדל”ן.  בפועל, עליית המניות לא הביאה עושר נוסף למשפחה הממוצעת. העושר למשפחה ב-2013 עמד על 81,200 דולר, ירידה מ-82,800 בשנת 2010  וירידה דרמטית מ-135,400 בשנת 2007.

4. מעט אמריקאים מחזיקים מניות

הירידה בעושרה של המשפחה האמריקאית פגעה במשפחות עשירות ועניות כאחד, ולא הורגשה הטבה במצבם. למרות הידיעות שמתפרסמות בתדירות על התאוששות, הרי אצל המשפחה הממוצעת הורגשה הרעת מצב מתמשכת. אצל המשפחה העשירה שהחזיקה במניות נרשמה ירידה מ-53 אחוז לפני המשבר ל-49 אחוז ב-2013. המשבר הגדול של 2008 והפחד מהתרסקות נוספת, הרחיקו אמריקאים רבים מהבורסה.

5. אבל הגרעון יורד

עושר אישי מורכב משני נתונים: נכסים והתחייבויות. בכל הקשור לנכסים, המצב מאוד עצוב, אבל הוא נראה יותר טוב בכל הקשור להתחייבויות וגרעון. מורגשת ירידה מתמשכת בחובות קיימים ועתידיים של המשפחה. בקשר למשכנתאות הורגשה ירידה מ-50.5 אחוז ב-2007 לפחות מ-40 אחוז ב-2013. היתרה לתשלום ירדה מ-99,600 דולר ל-84,800. גם חובות כרטיסי האשראי ירדו וסך הכל החובות למשפחה ממוצעת הם הנמוכים ביותר מאז 1989.

האזרח האמריקאי הקטין את כמות הכסף שהוא מוציא למחייה ושירותים והעדיף להקטין את חובותיו העתידיים, אבל בכך נעצרו גלגלי ההתאוששות, כי פחות אנשים רכשו מוצרים ונוצרה תגובת שרשרת של הקטנת תנובות ייצור וירידה במספר המועסקים.

6. התקדמות ותסכול

אז איך נראית התמונה הכוללת? הפחתת החובות היא בהחלט חיובית ומבורכת, וגם הירידה בהיחשפות למניות. אך כל עוד לא יהיה שיפור במשכורות ומספר המועסקים, אל תצפו מהאמריקאים להיות מרוצים מהמצב, לא חשוב מה אומרות הכותרות בחדשות.

7. ולסיום

זהו בהחלט מאמר החורג במקצת משוק הנדל”ן, אך יכול להסביר את מצב רוחו של האזרח האמריקאי לפני הבחירות לקונגרס בחודש הבא, ולהן יהיו כמובן השלכות על השוק בעתיד.