סודות מהמטבח

שוק הנדל"ן מתאושש ואיתו נמכרים הרבה בתים ישנים, מה שכמובן מחייב שיפוץ מהיר. ואיפה יותר טוב להתחיל מאשר במטבח?

עם התאוששות שוק הנדל"ן, כתוצאה מהנהירה של רבים לרכוש בטרם יעלו המחירים מעבר ליכולתם, נרכשים בתים ישנים רבים. אלה בתים שהיו מתאימים  לאורח החיים של שנות השלושים עד שנות השמונים, ולגמרי לא מתאימים לימינו. למשל, מאוד מקובל להיכנס לבית ישן שהקירות בו צבועים בירוק בהיר, לעתים עם קישוטים. החדרים קטנים, שטח המחייה קטן ולעתים קרובות יש רק חדר אמבטיה ושירותים אחד.

אפילו אם הבית משופץ במקצת, רוב בעלי הבתים החדשים שמים את הדגש הראשון על המטבח ומחצית מהם משפצים אותו תוך שלושה חודשים מעת רכישתם. בעבר היה המטבח סגור, חשוך וקטן,  ורק האוכל שהוגש לשולחן הצביע על מקום הכנתו. היום המטבח הוא ממש מרכז התרבות של הבית ואיזור בו מבלים זמן רב. הילדים מכינים בו שיעורים והאוכל מבושל בשטח פתוח לעיני כולם. כך אנו מעדיפים לחיות כיום.

רוב הרוכשים החדשים הורסים את המטבח כולו, מתקינים רצפה חדשה, מוצרי חשמל וארונות חדשים בצבעים בהירים המקנים למטבח אווירה נעימה וחמימה. למרות המחיר המרתיע, עדיין רבים אלה שלוקחים על עצמם את הפרוייקט היקר, גם כדי לשפר את איכות חייהם בבית, וגם כדי למכור אותו ברווח בעתיד.

האפשרויות והפיתויים רבים, אך על כל בעל בית לשקול היטב מה יקסום בעתיד לרוכשים ומה יעלה את מחיר הנכס, ובד בבד יספק את רצון המשפחה. אפילו שיפוץ קטן של המטבח יחזיר את מירב ההשקעה, כשלרוב ייווצר אפילו רווח.

***

השאלה היא מהי האופנה היום ומה הסיכויים שההשקעה עדיין תישא פירות במכירת הבית בעוד שנים רבות. נתונים שנאספו במשאל בין משפצים, ארכיטקטים ומעצבי מטבחים, בנוסף למשאל בין בעלי בתים, הביאו לסיכום של כל מה שחם וטרנדי היום בשטח השיפוץ:

1. תנור מטבח. 32% מהנשאלים שמו במקום הראשון תנור מקצועי, שלעתים כולל אופציות כגון פלטה חמה או גריל פתוח. אפילו אם בעלת הבית לא מבשלת, עדיין העדיפות הזו קיימת. תנור כפול נמצא בעדיפות שנייה. אחריהם באים מקרר יינות ותנור מיקרו משולב, ובמקום נמוך מאוד מצויים מחממים למזון.

2. תכונות ידידותיות לסביבה. כמעט מחצית מהנשאלים בחרו במוצרי חמשל חסכוניים ובחומרים ממוחזרים. הקהל האמריקאי אוהב להרגיש שהוא תורם לסביבה ולאיכות החיים הכללית. יש מבחר עצום של מוצרים חשמליים העונים על צרכים אלה, אבל אפילו ריבוי השימוש במגבות בד במקום מגבות נייר, מיכלי זכוכית במקום מיכלים פלסטיים או שימוש במוצרי ניקוי שאינם רעילים – מעלים את הערך המוסף בעת המכירה וגם משפרים את איכות החיים.

3. משטח עליון משיש, גרניט או קוורץ'. 94 אחוז מהמשפצים הצהירו כי הם ישנו את המשטחים העליונים במטבח כשהגרניט עדיין תופס מקום ראשון, אך הקוורץ מראה עלייה רצינית בהעדפה ויש הרואים בו את המלך החדש. השיש מהווה רק 10 אחוז והאריחים כמעט נעלמו לגמרי. הקוורץ הוא בעל יכולת התנגדות גדולה יותר לכתמים ושריטות, וקל יותר לשמור עליו.

הסיזר סטון - אבן קיסריה, היא העדיפה מכולן, כי אין צורך להיזהר ממה מותר ומה אסור לשים עליה. לעומת זאת, הגרניט דורש השגחה וטיפול יתר. הסיזר-סטון היא בעלת משטח אחיד, אך יש המעדיפים את הגרניט כי יש בה ורידים בצבעים אחרים. עם זאת, תכונה זו לא אהובה על רבים מבעלי הבתים כי אין לדעת איך ייראה המשטח העליון לאחר ליטושו, ואז תיאלצו לחיות עם התוצאה של המוצר הסופי.

4. פאנל על הקיר מעל המשטח. אריחים נבחרו במקום הראשון למטרה זו כשאבן ושיש מזנבים אחריהם. גם חומרים אחרים, מודרניים, המתאימים למוטיב הכללי של המטבח, נבחרים לעתים, כי עבור בעלי בתים מסויימים, הפאנלים הם כמו תכשיטים לייפוי המטבח. שטח זה לא גדול ולא בולט מדי, אבל הוא עדיין נותן יופי למטבח, והבחירה די קשה כי האפשרויות עצומות.

5. רצפות. רצפות העץ מובילות לפי המחקרים, אך לדעתי רצפות אבן עדיפות עקב התנועה הרבה במטבח והסכנה משפיכת נוזלים שיזיקו לעץ. רצפת בטון הגיעה במקום האחרון במישאל.

6. פלדת אל-חלד. מוצרי חשמל מפלדת אל-חלד עדיפים בעיני רוב הנשאלים, כשאחדים משלבים את המוצרים החשמליים עם הארונות, ורק 12 אחוז משתמשים במוצרים לבנים או צבעים אחרים.

7. אי במטבח. הם מאוד פופולריים אך אינם הכרחיים, כי לעתים אין מספיק מקום עבורם או שהם לא יתאימו לעיצוב בו בחרתם.

8. סגנון שמרני. השילוב של סגנון שמרני וסגנון עכשווי צובר עדיפות ונראה כי יישאר איתנו עוד שנים רבות.

9. ארונות לבנים. הצבע הלבן, או גווני לבן חמים, הם השולטים כיום ונבחרו בידי 83 אחוזים מהנשאלים, שהסבירו כי הצבע מביא אור ובהירות למטבח.

10. צבעי אפור. זו הפתעה, אבל אפור הפך לצבע מועדף בשלוש השנים האחרונות והמגמה רק מתחזקת. אנשים אוהבים את השילוב בין גווני לבן וצבעי אפור, ומעדיפים ניקיון ופשטות במטבח.

לסיכום, זיכרו תמיד שאתם עושים את השיפוצים עבורכם, אך עדיף שבעתיד מישהו יאהב את מה שעשיתם ויהיה מוכן לשלם עבור זה. מצד שני, אל תיגררו ואל תעשו שינויים כה דראסטיים, שתצטרכו לשנותם שוב לפני שתמכרו את הבית.

חוק טוב, הכל טוב

  

הבנקים ואיגודי האשראי חוששים מהתקנות הפדרליות החדשות למתן הלוואות, אבל אחרי משבר הנדל"ן הגדול אין ספק כי החוקים האלה הכרחיים

לאחרונה מופעל לחץ על המימשל והרשות הפדרלית לחקיקה להקל, להשהות או לבטל חלק מהגזירות והחוקים החדשים החלים השנה על הבנקים ואיגודי האשראי, בכל הקשור להלוואות למשכנתאות. איגודי האשראי מבקשים פטור מחוקים חדשים אלה וביקשו מהקונגרס להגן עליהם מעונשים שיחולו עליהם תוך כדי יישום ולימוד החוקים המכונסים ב-5000 דפים. לטענתם, האחוז הנמוך מאוד של הלוואות החורגות מהחוקים האלה מהווה הוכחה חותכת לכך שהם צריכים להיות פטורים מהם.

על מה כל הרעש ומה הסיבה להתעוררות המוסדות הפיננסיים והלחץ שהם מפעילים על המימשל? הסיבה לכך די פשוטה: המהות הבסיסית לחוקים החדשים מיועדת למנוע מהבנקים לאשר הלוואות לאנשים שאינם מתאימים לפורמולה שנקבעה, כלומר כאלה שיש חשש רציני שהם לא יעמדו בתשלומי המשכנתא. רבים מאיגודי האשראי הצהירו כי לא יוכלו לעמוד בתקנות במועד. הארגון המאגד אותם  הכריז שהוא עומד לפטור את אלה שלא יעמדו בלוח הזמנים באזהרה בלבד, מבלי להטיל עליהם קנסות.

המוסדות הפיננסיים קיבלו טיוטת תזכיר עם פירוט החוקים החדשים לפני שישה חודשים, בכדי למנוע הפתעות של הרגע האחרון. הממשל הודיע למוסדות אלה כי יראה רגישות ליישום התקנות בחודשים הראשונים, אך יקפיד לבדוק שהבנקים בדרך ליישום מלא של התקנות החדשות.

הבנקים מצידם הזהירו שהתקנות החדשות יפגעו קשה בהתאוששות שוק הנדל"ן, אך נראה שזה איום סרק והבנקים יצטרכו לציית לחוקי ההלוואות כפי שהיה המצב בטרם התפוצצה הבועה הנדל"נית ב-2007. אם ההלוואות ניתנות כראוי והאנשים מראים יכולת להחזיר את ההלוואה, השוק יראה סימני הבראה ושיפור ונוכל, סוף סוף, לראות את המשבר מאחורינו.

***

לפי החוקים החדשים, הבנקים והמוסדות הפיננסיים יבחנו את יכולת מבקש ההלוואה להחזירה עם אישור נתונים שונים כגון היסטוריית האשראי שלהם, הנכסים והרכוש שבבעלותם, ההכנסות והחובות. ההלוואה המאושרת וכלל החובות  אסור שיהיו מעל 43 אחוז מההכנסות. הבנקים יכולים לאשר הלוואות החורגות מאחוז זה, אך בכך יפסידו את ההגנה הניתנת להם וייחשפו לתביעות משפטיות.

 איגודים להגנת הצרכן הצהירו שחוקים אלה הכרחיים בכדי למנוע חזרה להפקרות שהיתה במשק עד למפולת הנדל"ן. איגודים אלה מזכירים לנו שמיליוני אמריקאים איבדו את בתיהם בשנים האחרונות בגלל ההלוואות הלא אחראיות שהבנקים אישרו, והחוקים החדשים שפורסמו עתה מיועדים למנוע הישנות התופעה. לדבריהם, החמרת הפיקוח על מתן הלוואות בסופו של דבר תעזור לבעלי הבתים וכן לכלכלה כולה.

מצד שני, כצפוי הבנקים מציירים תמונה מפחידה לפיה יישום תקנות וחוקים אלה יצמצם את מספר העסקאות שיבוצעו, ויגרום לערימות עצומות של ניירות ובירוקרטיה. דובר ארגוני האשראי אמר שהוא משוכנע שרוב הארגונים יצייתו לחוקים ויוכלו לעמוד במשימה שלא לעבור את האחוז המקסימלי. לטענתו, ההלוואות שהם יאשרו יהיו רק לאנשים שיוכיחו שהם יכולים לעמוד בתשלומים, כי אלה בדרך כלל הקווים שהינחו אותם עד עתה בתהליך האישור. אך עדיין הם יצטרכו לשקול במקרים מסויימים אם כדאי להם לאשר הלוואות חורגות תוך לקיחת סיכן שאם בעל הנכס לא יעמוד בתשלומים, הארגון עצמו יהיה אחראי להפסדים הנובעים מכך.

החוקים די מסובכים והמוסדות הפיננסיים יצטרכו ללמוד אותם היטב ולהדריך את אנשיהם ביישומם. כולם מסכימים שהתוצאות משינויים אלה ייראו רק בעתיד וחלק מהחוקים ישונו אם יוכח שהם לא עוזרים.

השוק הראה התאוששות ניכרת בשנה שעברה והתחזית היא שהקצב יואץ השנה בעקבות הביטחון הגובר של הקבלנים במצב המשק, וכנראה שהמחירים יתייצבו השנה בעיקר עקב הקשיים בקבלת אישור להלוואות.

הריבית העולה באיטיות אך בהדרגתיות עשויה בהחלט להאט ואפילו לעצור לעתים את ההתאוששות, העלייה במספר העובדים במשק תשמש משקל נגד ורבים יותר יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא.

***

העובדות מראות שהפסקת אישור הלוואות מסוכנות במשק תביא למחיקת כ-95 אחוז מהסיכונים הגבוהים בשוק ההלוואות. עם היעלמן של הלוואות ללא אישורי הכנסה והלוואות של ריבית בלבד עם או בלי אופציות לתשלום, נראה שהחזרה למצב נורמלי של מתן הלוואות רק למי שיכולים לעמוד בתנאים הנדרשים, תביא בסופו של דבר לשוק נדל"ן יציב יותר.

מפקחי הבנקים מצידם טוענים שמדובר רק ב-5 אחוז מסך כל ההלוואות שהן בעלי סיכון גבוה. אבל גם אם נתון זה נכון, הוא עדיין  גורם דאגה רבה אצל הבנקים כי הריבית על הלוואות אלה משמעותית מאוד. ואם עד היום הסיכון שהבנקים לקחו היה מצומצם מאוד, כי המימשל היה ערב להלוואות אלה והציבור שילם בסופו של דבר עליהם, הרי שאם עכשיו הבנקים הם אלה שיצטרכו לשלם את החשבון, אין ספק שזה ישנה את הרגלי ההלוואות שהיו קיימים עד כה ושהביאו לנפילת השוק.

אני מאמין שחוקים אלה חיוניים ופשוט חבל שהם לא נחקקו לפני שנים, כשהבנקים חגגו בנתינת הלוואות בעלות סיכון אדיר שהוכחו כהרסניות. התרגלנו לקבל הלוואות בקלות רבה בעבר ולא התייחסנו ברצינות מספקת להחזרתן, כי הערך המוסף על הנכסים והאפשרות לרווח קל ומהיר סינוורו רבים מאיתנו. עתה, שוב חזרנו למצב בו עלינו לשקול היטב את צעדינו ולבחון אם אנו יכולים להתחייב להחזרת ההלוואות, מתוך ידיעה ששוב אין אפשרות לרווחים מהירים וקלים בשוק הנדל"ן.

הפתעה טובה

בעלי בתים שאיבדו את בתיהם בתהליך השורט סייל, חוזרים לשוק מוקדם מהצפוי ועוזרים להמשך ההתאוששות

מעט מאוד, אם בכלל, נכתב על אותם בעלי בתים שאיבדו את בתיהם בתהליך העיקול, אך החלום האמריקאי המקנן אצל רבים, לא גווע גם אצלם.

השינויים בריבית גרמו לרבים לוותר על הלוואה מחודשת ושוק זה נחלש מאוד. הבנקים הזקוקים לעסקאות חדשות מחפשים דרכים לעודד את הציבור לשוב לשוק ולקחת הלוואות לרכישת בתים. דרך אחת בה נוקטים הבנקים היא לאפשר לבעלי בתים שאיבדו את בתיהם עקב מצוקה כספית שלא באשמתם, לשוב לשוק הנדל"ן לאחר תקופה קצרה יחסית. הבנקים מצפים ש-2014 תהיה השנה בה ישובו רבים מבעלי בתים אלה לרכוש שוב בתים למגורים.

תיקוני חוק להלוואות שפורסמו לאחרונה והמהווים קווים מנחים להלוואות המאושרות על ידי פאני מאי, פתחו את הדלתות ואיפשרו לבעלי בתים לשעבר לשוב ולרכוש בתים לאחר שנה אחת בלבד ממועד עיקול הנכס והעברת הבעלות עליו.

מיליוני בעלי בתים לשעבר יהיו זכאים השנה להלוואות למשכנתאות בכל רחבי ארה"ב. אלה אנשים שאיבדו את בתיהם במשבר הנדל"ן הזה. החוקים הישנים חייבו המתנה של שבע שנים בטרם תאושר הלוואה למשכנתא. עכשיו הם הופתעו לגלות שהם זכאים ומאושרים להלוואות חדשות. צעדים אלה מצד המימשל והבנקים נועדו להוסיף שמן למדורה ולהחיש את שיקום ענף הנדל"ן, ובכך גם להזרים סכומי כסף גדולים שיעזרו לכלכלה כולה.

***

המשקיעים שרכשו בתים רבים בתקופת ההתאוששות, מאטים מאוד את כמות הנכסים שהם רוכשים עקב המחירים המאמירים. הבנקים משתדלים למלא את החוסר בעסקאות אלה עם הכנסתם שוב לשוק של בעלי בתים לשעבר. תחת התוכנית שנקראת 'חזרה לעבודה' של ה-FHA, הם יאשרו הלוואות לאלה שאיבדו את בתיהם בשורט סייל, עיקול או פשיטת רגל לאחר שנה אחת בלבד, ובכך נראה שיפור ניכר מתקופת ההמתנה שעמדה על שלוש עד עשר שנים. התוכנית שהיתה נהוגה עד עתה להלוואות ה-FHA איפשרה הלוואות לאחר שנתיים ועם 10 אחוז השתתפות עצמית.

הזכאים להלוואות הם אלה שסבלו כתוצאה מהמיתון האחרון ושמשבר פיננסי זה לא היה באשמתם וגרם להם לאבד את ביתם. כמו כן, אובדן הבית ועיקולו צריך להיות הפגם היחידי בניקוד האשראי שלהם, ואחד התנאים לקבלת ההלוואה הוא השתתפות בקורס ייעוץ מיוחד. בעלי בתים שעזבו את בתיהם רק מפני שערך הבית ירד יחסית לסכום ההלוואה, לא יאושרו להלוואה חדשה כזו.

עם זאת, בעלי בתים שניכוו קשות בעבר עם אובדן ביתם וסכומי ההשתתפות העצמית שהשקיעו בו, נזהרים מאוד כיום ויהיו מוכנים שוב לרכוש בית רק אם התשלומים יהיו בהישג ידם. ציבור זה של קונים חווה את ההנאה של בעלות על בית והם שונאים לשלם דמי שכירות.

אך כאן נוצרת בעיה חדשה. אלה שמוכנים לרכוש שוב בית אמנם ישלמו משכנתא בריבית נמוכה יותר מבעבר, אך ההיצע הנמוך של נכסים בשוק מקשה על המעבר משכירות לבעלות. היות והעיקול עדיין מופיע ברישום ניקוד האשראי, יתכן שהם לא יוכלו לקבל אישור לבית יקר יותר, כי הם עדיין מהווים סיכון גבוה לבנקים.

***

רבים אלה הנכנסים שוב לשוק הקונים, ומקבלים חלחלה מהמחירים הגבוהים של הבתים הנמצאים למכירה. במקרה כזה קבלת הלוואה יכולה בהחלט להיות בעייתית ולקחת יותר זמן עד לאישורה.

מקרה שסיפר לי סוכן ההלוואות שאני עובד איתו: לקוח רכש בית ב-520,000 דולר בנובמבר 2013, לאחר שלוש שנים שעברו מאז עוקל ביתו וכתוצאה מכך ירד ניקוד האשראי שלו מתחת לגבול ה-600, שהוא בהחלט ניקוד גרוע. אך בשנתיים האחרונות הוא שילם בזמן את התשלומים שהיה חייב. כתוצאה מכך היסטוריית התשלומים שלו היתה מצוינת וניקוד האשראי זינק ל-740, שהוא ניקוד מועדף עם רמת סיכון נמוכה. הבנקים שמחו לתת לו הלוואה בריבית נמוכה ותוך זמן קצר יחסית.

חדשות אלה לא יתאימו לכולם, וכמו בכל תוכנית, עליכם להיות מאושרים לקווים הכלליים של התוכנית בכדי שתוכלו להיכלל בה.

נחמד לדעת שהבנקים החלו להקל את מגבלות האשראי שלהם ולפזול לעבר אלה שאיבדו את בתיהם, לא מעט באשמת הבנקים עצמם שנתנו הלוואות לא אחראיות ומסוכנות. נכון שמעטים הזהירו מפני הסכנות הטמונות בהלוואות אלה, אך הנפילה הדרסטית בשוק הנדל"ן ואובדן המישרות של רבים מבעלי הבתים, לא איפשרו להם אפילו תקופה מסוימת של תשלומים חודשיים לאחר אובדן חלק מההכנסות של המשפחה. בעלי הבתים לא חסכו כסף ומה שהרוויחו הלך לתשלומים ומחייה, כך שכל שינוי קטן ביכולת התשלום המשפחתית הביא לקטסטרופה. עם הפיגור בתשלומים, גדל החוב והגיע למימדים שאפילו אם היה בעל הבית נכון לשלמם, לא היתה באפשרותו להדביק את הפיגור.

נקווה שעתה, עם עליית מספרם של המועסקים, נחזור למצב שוק תקין והיכולת של בעלי הבתים לעמוד שוב בתשלומים תביא לשגשוג הענף ותזרים כספים לשיפור הכלכלה כולה. אך היו זהירים וקחו על עצמכם רק חובות שאתם בטוחים שתוכלו להחזיר.

האוכלוסיה המבוגרת קורעת את העיר

תוחלת החיים הגדלה ועזיבת הילדים את הבית מביאים למגמה מרתקת בשוק הנדל"ן: אוכלוסיה מבוגרת עוזבת את הבתים וקונה דירות בבניינים ליד מרכזי בילויים

מגמה מעניינת מתרחשת בשוק הנדל"ן: האוכלוסיה המבוגרת מגדילה את הביקוש לדירות. אין לראות במגמה זו תחליף לבתים פרטיים ולביקוש הגדול לבעלות על בית שנשאר בראש סולם החלום האמריקאי, הכוונה היא לפלח המוגדר כאוכלוסיה בוגרת ועדיפויותיה של שכבה זו יכולות בהחלט לשנות את כיוון החשיבה בענף הנדל"ן. שינוי זה טומן בחובו השפעה ניכרת על הכלכלה למשך השנים הבאות. אנשים מבוגרים עוברים ויעברו מהבתים בהם גידלו את משפחתם  לדירות קטנות יותר בבתי דירות. זהו מעבר טבעי ומקובל, אך יכול להוות שינוי רציני במגמת הרכישה העתידית  של הציבור.

תוחלת החיים בעולם המערבי ארוכה יותר היום ומה שנחשב בעבר לגיל מופלג איננו עוד. מצד שני, אנו חווים לעתים מגבלות גופניות הנובעות מהיותנו מבוגרים יותר, והיציאה לגמלאות מקטינה את ההכנסות, מה שהופך את הוצאות החזקת הבתים לנטל כבד. וכך, עם עליית מספרם של המבוגרים, מורגשת מגמת בנייה מואצת של בתי דירות על חשבון בניית בתים פרטיים.

הגידול הטבעי וכמות המהגרים המגיעים לארה"ב מחייבים בנייה מהירה של כל סוגי המגורים בכדי לספק מגורים נאותים. מספר רשיונות הבנייה לבתי דירות הואץ בתחילת השנה ונראית מגמה של בנייה וזו תושלם עד סוף השנה. המומחים מעריכים שנראה עלייה בבניית בתים פרטיים בתחילת שנת 2015, אך התחזית מאוד חיובית בקשר לבנייתם ומכירתם של בתי דירות עבור האוכלוסיה המתבגרת.

ההערכה היא ששוק הנדל"ן יחזור בחמש-שש השנים הקרובות למצב שהיה לפני נפילת המחירים, כשאחוז בתי הדירות מכלל הבנייה למגורים יהיה גבוה ב-60 מהממוצע ב-1990 ושנות ה-2000. בתים פרטיים יחזרו בתקופה זו לאחוז שהיה לפני העלייה העצומה של רכישות שחווינו עד 2007.

החשש בקרב המומחים נובע מהתוצאות ששינוי זה יביא בתרבות הדיור הידועה כיום. העיריות השונות יצטרכו לתכנן מחדש ולשנות את מגבלות הבנייה, על ידי הפשרתם של איזורים המיועדים לבתים פרטיים לכאלה בהם אפשר יהיה לבנות בתי דירות. כמובן שגם שיקולי חנייה, תחבורה ציבורית, תשתיות חברתיות, בניית מרכזי תרבות, עסקים ומרכזי קניות, חייבים להשתלב בתכנון הכללי כי מדובר גם בשינוי דמוגרפי.

***

הסיבות בגללן האוכלוסיה הבוגרת עוברת לדירות רבות, ואנסה למנות כמה מהן:

לאחר שהילדים גדלו ועזבו את הבית, הבית הפך גדול מדי עבור ההורים, ההוצאות הכלליות גדולות ופחות חיוניות, וגם הקירבה לבתי הספר ולגנים ציבוריים אינה קריטית יותר. עכשיו זה דווקא הופך למטרד בגלל הרעש ותנועת המכוניות ליד בתי הספר והגנים.

הגיל המבוגר מביא איתו אתגרים משניים כגון חופשות ובילויים. הרצון לבלות יותר מבלי שיהיה צורך להיכנס לרכב ולנסוע, מביא מבוגרים רבים להעדיף מגורים ליד מרכזי התרבות הקרובים והבילויים, כשהליכה למסעדה ברגל היא תענוג לא קטן.

חופשות ארוכות - שייט חופים או ביקור במדינות רחוקות – הופכות אטרקטיביות מאוד כשבעלי הבית המבוגרים רוצים, סוף סוף, ליהנות מסכומי הכסף שצברו במשך שנים רבות למטרה זו. לעיתים הם מגלים שלהיות בעלי בתים הוא בעוכריהם כי הם צריכים למצוא מישהו שיהיה מוכן לגור בבית בעת היעדרם. מהבחינה הזו המגורים בדירה בהחלט עדיפים, כי הם מאפשרים היעדרות ממושכת מבלי צורך לדאוג לנכס או לבניין.

גם הגיל המבוגר של בעלי הבית מתחיל להוות בעיה. מדרגות, למשל, הופכות לנטל רציני מבחינה בריאותית ורבים עוברים להתגורר בקומת הקרקע של הבית, למרות שחדר השינה העיקרי הוא למעלה. סיבה נוספת היא שברוב המקרים, עם מכירת הבית, יישאר להם מספיק כסף בכדי לשלם את המשכנתא כולה ולרכוש דירה מרווחת במזומנים. בכך יוקל מאוד העול הכספי, וכל שיהיה עליהם לשלם הם ועד הבית והארנונה.

השינוי במגמה זו יביא ללחץ גובר על מחירי הבתים הפרטיים, שיצטרכו לרדת בכדי להוות תחרות למחירי הדירות. זה גם יביא לירידה בשירותים והמצרכים המיועדים לבעלי בתים, כגון ציוד לחצר, ברביקיו, ציוד לבריכות פרטיות, גינון וכן הלאה. שירותים אלה ישתנו ויותאמו לנוחיותם של בעלי הדירות ויתרכזו בעיקר בצרכים הקשורים למגורים בדירות.

אך השינוי הרציני ביותר כאמור צריך לבוא מצד העיריות. תיכנון הערים יצטרך להתאים ביקוש זה לגל הגואה של מגורים בערים או בפרברים הסמוכים. תשתיות חדשות, עם שירותים קרובים ומרכזי בידור עבור דיירים מבוגרים אלה, יעצבו את עתיד הערים בהן אנו גרים.

כאילו כלום לא קרה

שוק ההלוואות חוזר להציע את אותן הלוואות מסוכנות שהובילו לקריסה הגדולה

דפוסי ההתנהגות של הבנקים בתקופת הזוהר של הנדל"ן, שהיו חלק מהסיבות העיקריות למפולת של שנת 2007, חוזרים עכשיו לשוק. אמנם באיטיות, אך בהחלטיות. הלוואות בריבית בלבד לתקופה קצובה של עד 10 שנים, שלאחריה ההלוואה כולה חייבת להיות משולמת במלואה, היו פופולריות מאוד כשמחירי הבתים היו בעלייה מטורפת, והקונים רכשו אותם במטרה לממש רווחים גבוהים בתקופה קצרה. האמונה שהמחירים לא יפסיקו לעלות הוכחה כשגויה, והכמויות האדירות של בעלי בתים שהפסידו את בתיהם מראות שהסיכון הגדול לא השתלם. והנה, חזרנו למצב דומה.

לא היה אדם מאושר יותר ממיכאל שקנה את ביתו הראשון בקולבר סיטי. ההלוואה בריבית בלבד איפשרה לו לרכוש בית במחיר גבוה יותר באיזור מעולה, והתשלום החודשי היה נמוך בשליש מהתשלום עבור הלוואה רגילה בריבית קבועה ל-30 שנה. הבעיה תתעורר לאחר שיעברו 10 השנים של הלוואה זו ואז הוא יצטרך לשלם את כל סכום הרכישה או לקחת הלוואה אחרת, אבל אז זה יהיה בתנאים בהם חלק מהתשלום יהיה עבור הרכישה עצמה. בכך יגדל הערך המוסף של הנכס עד לתשלומו המלא או למכירתו. מיכאל מודע לסיכון ובתוכניתו לשלם חלק מהחוב בנוסף לריבית בכדי להקל על השלמת רכישת הנכס.

הסיכונים בהלוואה כזו הם די גבוהים, כי הוא אינו משלם עבור הנכס אלא רק עבור הריבית על הסכום. אם יש באפשרותו לשלם סכומים נוספים שיקטינו את מחיר הרכישה, הוא יוכל בכך לשלם חלק ממחיר הנכס, אך מרבית האנשים שלוקחים הלוואות כאלה עושים זאת כי אין באפשרותם לשלם עבור הבית שהם רוצים לרכוש בהלוואה רגילה. אפשר להסתכל על כך כשכירות ל-10 שנים ללא כל חזקה על הנכס ורק אם מחיר הנכס גדל מאוד ובעליו יכול למוכרו ברווח, הלוואה כזו תהיה מוצדקת במקצת.

הלוואות מסוג זה נעלמו לחלוטין בתקופת השפל בענף הנדל"ן ועתה הן שוב צוברות פופולריות. מחירי הבתים עולים וכמו כן הריבית, ולכן הלוואות כאלה הרבה יותר נוחות לתשלום אפילו שזה לתקופה זמנית בלבד.

***

יותר ויותר בעלי בתים בקליפורניה מוכנים לקחת את הסיכון הטמון באישור הלוואות כאלה. למעלה מ-10 אחוז מכל ההלוואות בקליפורניה הן הלוואות בריבית בלבד, ונראה שאחוז זה יעלה בעיקר עם עליית הריבית הקבועה, כי זהו פיתרון אטרקטיבי יחסית לאפשרויות מימון אחרות.

למשל, הבנקים הציעו בשבוע שעבר הלוואה בריבית של 3 אחוז, קבועה לחמש שנים, שלאחריה הריבית הופכת להיות משתנה בהתאם לריבית בשוק. כשמשווים תנאים אלה לריבית של 4.48 אחוז על הלוואות בריבית קבועה, אפשר להבין את המשיכה להלוואות מסוג זה. בנוסף, לעומת ההלוואות בריבית בלבד, הרי שבהלוואות האלה חלק מהתשלום הולך לתשלום עבור הנכס. בכך הן בהחלט עדיפות על הלוואות ללא מקדם זה, והן קוסמות גם לאלה העומדים לגור בבית שנים ספורות בלבד.

קבלני משנה בענף הסרטים למשל, העוברים מפרויקט אחד למשנהו ולעתים במרחק גדול מביתם, מעדיפים הלוואות אלה עקב עבודתם. הם יכולים לרכוש נכסים באיזורים מועדפים ולשלם פחות משכנתא, ובטרם הפכה המשכנתא להלוואה משתנה, הם מוכרים את הנכס ועוברים הלאה.

הלוואה מסוכנת אחרת שעליכם בהחלט להיזהר ממנה, היא הלוואת אופציה שבה יכול מקבל ההלוואה לשלם אפילו פחות מהריבית בלבד, אך בכך מצטבר הסכום החסר לתשלום שהוא חייב לבנק בתום עשר שנות ההלוואה. הסכום הגבוה יקשה אף יותר לשלמה במלואה.

האיזורים בהם היו נפוצות הלוואות אלה הם בעיקר באיזורים הזולים יותר והמאוכלסים על ידי המעמד הבינוני הנמוך. זאת מתוך אמונה כבעבר שהמחירים ימשיכו לעלות והם ירוויחו כסף בעתיד הקרוב על הרכישה, אך ההיסטוריה תמיד חוזרת ונפילה במחירי הבתים תביא שוב למפולת כפי שחווינו בעבר.

כ

נראה שזה טבעו של האדם לקחת סיכונים גבוהים עם סיכוי ואפילו קלוש של רווחים נאים בצידם, אך בכל הקשור לבתים, הסכומים הגבוהים הכרוכים בכך הופכים הימורים מסוג זה למשני חיים. לרוב האנשים זו ההתחייבות הגבוהה ביותר בחייהם וברוב המקרים הם נשארים ללא אפשרות תימרון לאחר קבלת ההחלטה.

***

ההלוואות הנפוצות ביותר בקבוצה זו הן הלוואות קבועות ל-3 שנים, ל-5 שנים ול-7 שנים שלאחריהן הריבית הופכת לריבית משתנה עד לסיום ההלוואה העומדת על 30 שנה. במידה והריבית יורדת במשך התקופה הראשונה של ההלוואה, תוכלו לבקש הלוואה מחודשת עם ריבית נמוכה וקבועה ל-30 שנה, ובכך תדעו בוודאות כמה עליכם לשלם לחודש ותוכלו לאזן את תקציב המשפחה בהתאם.

הלוואות אלה, כמו כל דבר אחר בחיים, מתאימות לסוג מסוים של אוכלוסיה. הריבית הקבועה והנמוכה לתקופה של 5 שנים קוסמת לרבים הרואים עצמם בדרך לעצמאות כלכלית ולהכנסות עתידיות גבוהות יותר, אך הם צריכים לשמור על הוצאות נמוכות לעתיד הקרוב. אם אתם נמצאים באחת מקבוצות אלה, ייתכן שהלוואות אלה אכן יתאימו לכם, אך שיקלו את הסיכון הכרוך בכך והיו מודעים לתוצאות.

לקיחת הלוואה צריכה להיעשות לאחר ייעוץ ושקילת כל החיובי והשלילי באפשרויות השונות העומדות לפניכם. צריך להתעלם מהלחץ המקובל מצד סוכני ההלוואות לכוון אתכם להלוואה שהם מעדיפים, לעתים קרובות מבלי להתחשב במה שבאמת עדיף עבורכם. כך שלקיחת פסק זמן, התייעצות עם בעלי מקצוע אחדים ובדיקה לעומק של החיוב והשלילה בכל אחת מהאפשרויות, יבטיחו לכם שההשקעה שאתם עומדים לבצע היא הנכונה עבורכם.

שנה חדשה, חוקים חדשים

עם כניסת 2014 מגיעים כמו תמיד גם הרבה מאוד חוקים חדשים. לפחות אחד מאוד משמעותי עבור מבקשי הלוואות

חוקים חדשים הנכנסים מדי תחילת שנה הם עניין רגיל. על חלקם ניתן לעבור לסדר היום עם הסתגלות מעטה, אך יש כאלה המקשים מאוד ומשנים בצורה משמעותית את התנאים שהורגלנו להם.

כזה הוא החוק שנחקק בעקבות משבר הנדל"ן ואמור לפקח על ההלוואות שהבנקים נותנים עבור משכנתאות. הוא ישפיע מאוד על אלה מאיתנו המבקשים אישור להלוואה חוזרת או הלוואות עבור בית ראשון.

החוק משנה את המשוואה שהיתה מקובלת לקבלת הלוואה, משוואה המבוססת על החובות לעומת ההכנסות של המבקש. היחס בין שני מרכיבים אלה מהווה את הבסיס לאישור או סירוב לקבלת הלוואה. הוא לוקח בחשבון את ההוצאות החודשיות הקבועות כגון משכנתא, הלוואות אחרות או דמי מזונות, כשסכום זה מחולק בסכום ההכנסה ברוטו לחודש (לפני תשלום מיסים).

על כל אלה המבקשים הלוואה למשכנתא לדעת שהחל מה-10 בינואר, אסור שהיחס בין השניים יהיה גבוה יותר מ-43 אחוז. כלומר, אסור שסך כל החובות החודשיים יהיה גבוה מ-43 אחוז מההכנסה ברוטו. עד עתה היה היחס 45 אחוז. הבדל של שני אחוז בלבד נראה אולי לא משמעותי, אבל הוא כן. הוא יפתיע רבים וימנע מרבים אחרים מלקבל הלוואה.

***

החוק אושר בעקבות ההפקרות ששררה בענף הבנקאות, כשהלוואות ניתנו בקלות רבה ולאנשים שלא יכלו לעמוד בתשלומים. כתוצאה מכך חווינו את משבר הנדל"ן שהשפיע קשות על הכלכלה כולה ורק עתה אנו רואים ניצנים של שיבה למצב נורמלי בשוק. חוק זה ישפיע בעיקר על זוגות צעירים, כי הם אלה המקדישים כל דולר עבור רכישת בית ראשון ועכשיו יאלצו לדחות את הרכישה, עד שיהיה להם מספיק כסף כהשתתפות עצמית והכנסה מספקת להחזרת ההלוואה.

גם בעלי בתים המבקשים הלוואה מחודשת על ביתם, צריכים להיות מודאגים מהשינוי בחוק. רבים ימצאו עצמם במצב בו אינם יכולים להיות מאושרים להלוואה כזו. פיתרון אפשרי יהיה לנסות לשלם חלק מהיתרה על המשכנתא הנוכחית בעת חתימת העיסקה בכדי להתאים לנוסחה החדשה לאישור.

פיתרון אחר יכול להיות הלוואות הניתנות על ידי הבנקים לחקלאים או לאנשי צבא לשעבר. אלה יכולות להיות 100 אחוז והן לא כפופות לחוק, כי היחס הוא פחות מ-43 אחוז. הלוואות בתוכניות FHA, הלוואות קונבנציונליות עד 417,000 דולר וכמו כן הלוואות לחקלאים ולמשרתי הצבא לשעבר, לא דורשות בדיקה של היחס לפני אישור ההלוואה המחודשת.

***

השינויים האלה בהחלט אינם מעודדים אך כדאי לכם להיות מוכנים ולחסוך לקראת סכום השתתפות עצמית גבוה יותר בכדי לקבל אישור להלוואה. בדקו מה היחס של החובות לעומת ההכנסות החודשיות בכדי לדעת עד כמה אתם רחוקים מהיעד הרצוי. אולי תגלו כי מצבכם עדיין טוב, ואם אתם בכל זאת רחוקים מהיעד, תוכלו לשלם סכומי כסף חודשיים לבנק בכדי להוריד את סכום ההלוואה המקורי ולהגיע ליחס המתאים לאישורה.

החישוב קל מאוד. כל שעליכם לעשות הוא לקחת את החובות והתשלומים החודשיים, כרטיסי אשראי והוצאות קבועות אחרות, לחלק אותם להכנסה ברוטו החודשית ולהכפיל ב-100. לפי התוצאות תוכלו לתכנן את צעדיכם לעתיד.

איך תפחיתו את היחס? התשובה לכאורה פשוטה מאוד: אתם צריכים להרוויח יותר או להקטין 

את ההוצאות החודשיות.

תוכלו להתחיל עם ההלוואה על הרכב. החזרת הלוואה זו תשנה את היחס בצורה משמעותית, כי היא הלוואה קצרת מועד ועם תשלומים חודשיים גבוהים יותר מהריבית על הלוואות לסטודנטים, הלוואות למשכנתא ואפילו כרטיסי אשראי.

טקטיקה אחרת היא לצרף הוצאות שונות לתשלום המשכנתא כהלוואה שנייה ובכך להפחית בהרבה את התשלומים החודשיים, והיחס יירד מאוד. רצוי להתייעץ עם רואה חשבון בטרם תנקטו צעד זה כי הוא יכול להשפיע על דו"חות המס שלכם. אינני מומחה מס ורצוי לפנות למקור בר סמכא בכדי לקבל את הייעוץ המתאים לכם אישית.

ההמלצה הטובה ביותר שרבים פוסחים עליה היא החשיבות העליונה במציאת סוכן הלוואות מנוסה. בדקו איתו אם הוא חישב נכונה את החובות לעומת ההכנסות, כי הרבה מאוד סוכני הלוואות מחשבים נתון קריטי זה לא נכון וכתוצאה מכך לא תוכלו להיות מאושרים לקבלת הלוואה.

כבכל שנה עם פרסום התקנות והחוקים החדשים, לא נותר לנו אלא להסתגל אליהם במהירות ולבחון את הדרכים הטובות ביותר שנוכל לנקוט בכדי לנצל את המקסימום האפשרי מהם.

ניפוץ אגדות בקשר לשוק הנדל"ן

קבלו את כל האמת על מצבו של שוק הנדל"ן עם תחילת 2014

בזמן שעבר מאז תחילת משבר הנדל"ן ב-2007, תאגידי הפיננסים הגדולים הסוחרים בשוק המניות הרוויחו סכומי עתק מרכישת נכסים במצוקה, בה בשעה שבעלי הבתים עדיין מתמודדים עם התוצאות וההפסדים שהם חוו במשך 6 השנים האחרונות. ההנחה המקובלת היא ששוק כה גדול ומסורבל נע באיטיות רבה ולוקח זמן רב לתקנו בצורה שתהיה מורגשת, אבל זה קורה גם בגלל תפיסות מוטעות שגורמות לקובעי המדיניות לנווט את הספינה לכיוון הלא נכון.

הנה לפניכם שלוש מהאגדות הנפוצות:

1. משבר הנדל"ן עבר

רוב החדשות והפירסומים לוקחים בחשבון את הירידה המשמעותית במספר הנכסים הנמצאים בתהליך העיקול ואת מחירי הבתים המאמירים, אך האמת קצת שונה. הפירסומים לא לוקחים בחשבון את הכמות העצומה של נכסים שתהליך סיומם ועיקולם עוכב על ידי הבנקים. כמו כן הם לא מתייחסים לאותן שכונות שרמת העוני בהם גדלה בעקבות משבר הנדל"ן. אותם בעלי בתים הגרים בשכונות אלה עדיין נזקקים לעזרה ובתים העומדים ריקים זמן רב הם תופעה 

מאוד נפוצה בהן.

מכאן אפשר לראות שקשייהם של בעלי הבתים לשלם את המשכנתא מקטינים בהרבה את כמויות הכסף שהם מזרימים לכלכלה המקומית, מה שעוצר את הפיתוח והקניות באיזור ומעיק קשות על הכלכלה.

2. צריך לתת לבעלי הבתים במצוקה להפסיד את בתיהם

הדיעה המקובלת היא שבעלי הבתים לקחו סיכון ואם הם שגו בהחלטתם, זו בעיה שלהם והממשלה לא צריכה לחלץ אותם מהמצב, כי זה ישמש דוגמא רעה לאנשים אחרים. לכן, התפיסה הרווחת היא לתת לבעלי בתים אלה לשלם על השגיאות שעשו. זו טעות משלוש סיבות:

ראשית, לעבור תהליך עיקול זו טראומה קשה ואיש לא בוחר בכך מרצונו. אין שום ביטחון שאפשר יהיה לצאת מתהליך זה ולשמור על הנכס, והתוצאה המובטחת היא אובדן ניקוד האשראי וחסימת האפשרות לרכוש מכונית, בית או לשלם עבור לימודים למשך שנים רבות.

שנית, העובדות מוכיחות שבעלי בתים אלה הגיעו למצב זה שלא באשמתם. הם נגררו לכך בשל הכלכלה הכושלת ואובדן מקומות העבודה בשש השנים האחרונות. רוב הציבור האמריקאי אחראי מאוד ועומד בהתחייבויות.

שלישית, לא הגיוני לפגוע בכלכלה כולה רק כדי ללמד לקח, כשכולם יודעים כי רוב בעלי הבתים לא אשמים במה קרה להם.

3. הממשלה עשתה כל מה שהיא יכולה

יש צעדים חשובים שהמימשל יכול לנקוט בהם עם שימוש מועט מכספי משלם המיסים. למשל התוכנית הקיימת היום, שנועדה לעזור לאלה שאין להם ערך מוסף על בתיהם ועומדים בתשלומי המשכנתא, אך נמצאים על סף הפסקת התשלומים. במקרים אלה תיתכן הורדת מחיר רכישת הנכס המקורי וקיזוז התשלומים בהתאם.

יש חברות הרוכשות בתים במצוקה ומוכרות אותם לבעלי הבית במחיר נמוך יותר ועם תשלומי משכנתא נמוכים יותר. עד עתה, חברות הענק 'פאני מאי' ו'פרדי מק', המבוטחות ונשלטות על ידי המימשל, סירבו לשתף פעולה איתן. עתה נראה כי יש כוונה לקיים שיתוף פעולה כזה. אין היגיון פיננסי מאחורי האיסור על השתתפות החברות האלה בתכנית, בשעה שהן אחראיות ללמעלה מ-90 אחוז מכלל הנכסים במשק. האיסור הזה הביא בעלי בתים רבים להפסיד אותם בתהליך העיקול לבנקים.

אם אכן תאושר התוכנית והחברות אכן ישתפו פעולה עם שאר הבנקים, תיתכן הקלה משמעותית ובעלי בתים רבים יוכלו להמשיך להתגורר בביתם ולשלם משכנתא נמוכה יותר. בכך תוקל המצוקה במשק. בעלי הבתים יוכלו לרכוש שירותים וציוד בכסף העודף שיהיה להם, פחות נכסים יוצאו למכירה ופחות נכסים יעברו לידי הבנקים. החברות הרוכשות נכסים אלה ומוכרות אותם במחיר מוזל לבעליהם, מצהירות על הנחה של כ-40 אחוז בסכומי המשכנתא, מה שיעזור מאוד לבעלי הבתים לעמוד בתשלומים במועד. גם חברות הענק 'פאני מאי' ו'פרדי מק' יתחזקו בהרבה כי איכות הנכסים שהן מחזיקות  תעלה, וערך הבתים יהיה ריאלי ויתאים למציאות המחירים כיום. חשוב לציין שציבור משלמי המיסים לא יצטרך לשלם בכדי לחלץ את החברות והבנקים מהוצאות העיקול והמכירה כפי שעשה עד היום.

כולנו חייבים להתאים את עצמנו למציאות, להפסיק להאזין ולהפיץ את החדשות שנראות טוב על דפי העיתונות אך הן שגויות לחלוטין. אולי אנו חייבים מנהיגות החלטית יותר שתקבל החלטות אלה ותיישם אותן, כי ההלוואות שניתנו בעבר אכן אינן ריאליות וההפסד העצום של הערך המוסף על הבתים מפגר בהרבה אחר המציאות.

תיקון כזה יתקבל בברכה על ידי כולנו ונוכל, סוף סוף, לראות חזרה למצב נורמלי של היצע וביקוש. אולי שנת 2014 אכן תביא בכנפיה שינוי מבורך זה.

שנה טובה ומבורכת לכולכם!