שנה חדשה, חוקים חדשים

עם כניסת 2014 מגיעים כמו תמיד גם הרבה מאוד חוקים חדשים. לפחות אחד מאוד משמעותי עבור מבקשי הלוואות

חוקים חדשים הנכנסים מדי תחילת שנה הם עניין רגיל. על חלקם ניתן לעבור לסדר היום עם הסתגלות מעטה, אך יש כאלה המקשים מאוד ומשנים בצורה משמעותית את התנאים שהורגלנו להם.

כזה הוא החוק שנחקק בעקבות משבר הנדל"ן ואמור לפקח על ההלוואות שהבנקים נותנים עבור משכנתאות. הוא ישפיע מאוד על אלה מאיתנו המבקשים אישור להלוואה חוזרת או הלוואות עבור בית ראשון.

החוק משנה את המשוואה שהיתה מקובלת לקבלת הלוואה, משוואה המבוססת על החובות לעומת ההכנסות של המבקש. היחס בין שני מרכיבים אלה מהווה את הבסיס לאישור או סירוב לקבלת הלוואה. הוא לוקח בחשבון את ההוצאות החודשיות הקבועות כגון משכנתא, הלוואות אחרות או דמי מזונות, כשסכום זה מחולק בסכום ההכנסה ברוטו לחודש (לפני תשלום מיסים).

על כל אלה המבקשים הלוואה למשכנתא לדעת שהחל מה-10 בינואר, אסור שהיחס בין השניים יהיה גבוה יותר מ-43 אחוז. כלומר, אסור שסך כל החובות החודשיים יהיה גבוה מ-43 אחוז מההכנסה ברוטו. עד עתה היה היחס 45 אחוז. הבדל של שני אחוז בלבד נראה אולי לא משמעותי, אבל הוא כן. הוא יפתיע רבים וימנע מרבים אחרים מלקבל הלוואה.

***

החוק אושר בעקבות ההפקרות ששררה בענף הבנקאות, כשהלוואות ניתנו בקלות רבה ולאנשים שלא יכלו לעמוד בתשלומים. כתוצאה מכך חווינו את משבר הנדל"ן שהשפיע קשות על הכלכלה כולה ורק עתה אנו רואים ניצנים של שיבה למצב נורמלי בשוק. חוק זה ישפיע בעיקר על זוגות צעירים, כי הם אלה המקדישים כל דולר עבור רכישת בית ראשון ועכשיו יאלצו לדחות את הרכישה, עד שיהיה להם מספיק כסף כהשתתפות עצמית והכנסה מספקת להחזרת ההלוואה.

גם בעלי בתים המבקשים הלוואה מחודשת על ביתם, צריכים להיות מודאגים מהשינוי בחוק. רבים ימצאו עצמם במצב בו אינם יכולים להיות מאושרים להלוואה כזו. פיתרון אפשרי יהיה לנסות לשלם חלק מהיתרה על המשכנתא הנוכחית בעת חתימת העיסקה בכדי להתאים לנוסחה החדשה לאישור.

פיתרון אחר יכול להיות הלוואות הניתנות על ידי הבנקים לחקלאים או לאנשי צבא לשעבר. אלה יכולות להיות 100 אחוז והן לא כפופות לחוק, כי היחס הוא פחות מ-43 אחוז. הלוואות בתוכניות FHA, הלוואות קונבנציונליות עד 417,000 דולר וכמו כן הלוואות לחקלאים ולמשרתי הצבא לשעבר, לא דורשות בדיקה של היחס לפני אישור ההלוואה המחודשת.

***

השינויים האלה בהחלט אינם מעודדים אך כדאי לכם להיות מוכנים ולחסוך לקראת סכום השתתפות עצמית גבוה יותר בכדי לקבל אישור להלוואה. בדקו מה היחס של החובות לעומת ההכנסות החודשיות בכדי לדעת עד כמה אתם רחוקים מהיעד הרצוי. אולי תגלו כי מצבכם עדיין טוב, ואם אתם בכל זאת רחוקים מהיעד, תוכלו לשלם סכומי כסף חודשיים לבנק בכדי להוריד את סכום ההלוואה המקורי ולהגיע ליחס המתאים לאישורה.

החישוב קל מאוד. כל שעליכם לעשות הוא לקחת את החובות והתשלומים החודשיים, כרטיסי אשראי והוצאות קבועות אחרות, לחלק אותם להכנסה ברוטו החודשית ולהכפיל ב-100. לפי התוצאות תוכלו לתכנן את צעדיכם לעתיד.

איך תפחיתו את היחס? התשובה לכאורה פשוטה מאוד: אתם צריכים להרוויח יותר או להקטין 

את ההוצאות החודשיות.

תוכלו להתחיל עם ההלוואה על הרכב. החזרת הלוואה זו תשנה את היחס בצורה משמעותית, כי היא הלוואה קצרת מועד ועם תשלומים חודשיים גבוהים יותר מהריבית על הלוואות לסטודנטים, הלוואות למשכנתא ואפילו כרטיסי אשראי.

טקטיקה אחרת היא לצרף הוצאות שונות לתשלום המשכנתא כהלוואה שנייה ובכך להפחית בהרבה את התשלומים החודשיים, והיחס יירד מאוד. רצוי להתייעץ עם רואה חשבון בטרם תנקטו צעד זה כי הוא יכול להשפיע על דו"חות המס שלכם. אינני מומחה מס ורצוי לפנות למקור בר סמכא בכדי לקבל את הייעוץ המתאים לכם אישית.

ההמלצה הטובה ביותר שרבים פוסחים עליה היא החשיבות העליונה במציאת סוכן הלוואות מנוסה. בדקו איתו אם הוא חישב נכונה את החובות לעומת ההכנסות, כי הרבה מאוד סוכני הלוואות מחשבים נתון קריטי זה לא נכון וכתוצאה מכך לא תוכלו להיות מאושרים לקבלת הלוואה.

כבכל שנה עם פרסום התקנות והחוקים החדשים, לא נותר לנו אלא להסתגל אליהם במהירות ולבחון את הדרכים הטובות ביותר שנוכל לנקוט בכדי לנצל את המקסימום האפשרי מהם.