הגיע הזמן להתעורר

מכירות הבתים הואטו לאחרונה והמחירים נעצרו או יורדים. הגיע הרגע לרדת מהגדר ולקנות בית

הזמן לו חיכו רבים מהקונים הפוטנציאליים, שישבו על הגדר וחיכו לרגע המיוחל המתאים לכניסה לשוק, הגיע. הנוסחה שכולנו מנסים לפעול לפיה היא שהזמן הטוב ביותר לרכישה הוא כשהשוק מראה סימני ירידה והריבית עדיין נמוכה. לדעתי, הרגע הזה הוא כאן ועכשיו.

המשקיעים שרוכשים בעיקר במזומנים יוצאים עכשיו מהשוק. ההוכחה לך היא שאחרי ארבעה חודשי עלייה רצופים נראית ירידה במכירות. המחירים העולים במרכז ארה”ב והצפון מתקזזים עם הירידה במערב ובדרום.

המכירות הכלליות לנכסים פרטיים בכל שטחי הנדל”ן ירדו ב-1.8%. אמנם תנועת הקונים עדיין ערה, אך המגמה בהחלט השתנתה. השינוי היה צפוי לדעת כלכלנים וקבלנים.

נתוני איגוד הסוכנים הארצי מראים על ירידה במספר המכירות במזומנים מצד משקיעים מקומיים ובינלאומיים. אלה חדשות טובות עבור רוכשים חדשים, כי זה אומר שיש ירידה בתחרות, מה שמשפר את סיכוייהם להשיג בית, במיוחד כשהריבית למשכנתאות עדיין נמוכה מאוד וההיצע גדל. אחוז המכירות במזומן ירד באוגוסט ל-23% מ-29 אחוז בחודש יולי וזה המספר הנמוך ביותר שנרשם מאז דצמבר 2009. אז עמד המספר על 22%. מכירות במזומנים באוגוסט עמדו של 12 מיליון דולר לעומת 16 מיליון ביולי.

ככל שמצב התעסוקה משתפר, כך עולות גם המשכורות ויכולת הרכישה גוברת. ההיצע בסוף אוגוסט היה נמוך במקצת, אך המלאי עדיין מספיק ל-5.5 חודשים.

***

הלוואות ה-FHA נחשבות מבוקשות ביותר בידי זוגות צעירים כי הן מאפשרות לרכוש נכס בהשתתפות עצמית של 3.5% בלבד. אבל לפי התנאים החדשים לקבלת הלוואות אלה, התשלומים שיהיה עליכם לשלם, עם השלמת המשכנתא, מגדילים את סכום הרכישה ומוסיפים אבן נגף שמאטה את רצון הקונים להגיש בקשה להלוואות אלה.

היות והבנקים המסחריים מעוניינים גם הם בעיסקאות נדל”ן, הם מציעים הלוואות עם השתתפות עצמית  של חמישה או עשרה אחוז בלבד ובתנאים פחות נוקשים. כדאי לרוכשים פוטנציאליים לשים לב למגמה זו.

כדאי לדעת שהירידה אינה זהה בכל ארה”ב, אבל גם במקומות המבוקשים ביותר יש האטה ובתים עומדים למכירה תקופה ארוכה יותר. הזמן בו בתים עומדים למכירה גדל ל-53 יום לעומת 43 יום בשנה שעברה.

גם היעדר בתים למכירה מתוך תהליך העיקול או כאלה השייכים לבנקים, אינה מקלה על בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית, שמחירי הבתים הגבוהים מאוד מקשים עליהם לקבל הלוואה. בתים שנרכשו מתהליך העיקול או מהבנקים היוו רק 8% מכלל הבתים שנמכרו באוגוסט.

אחוז הרוכשים הצעירים עדיין ללא שינוי ועומד כבר שנה וחצי על פחות משליש מכלל הקונים. אני בהחלט מאמין שעם השינוי במגמה והירידה במחירים, נראה עלייה במספר הרוכשים מקרב מגזר זה. מחירי הדירות ירדו ב-1.7% ביחס לחודש שעבר והם 7.8% מתחת למחירים בשנה שעברה.

הריבית להלוואה קונבנציונאלית - כלומר עד 419,500 דולר - ירדה ועומדת על 4.12%. בכדי להקל עליכם לחשב את התשלום החודשי למשכנתא, מבלי להיכנס לניקוד האשראי שלכם, הרי החישוב די פשוט: על כל 100 אלף דולר רכישה תשלמו בממוצע 500 דולר בחודש משכנתא. כך תוכלו לחשב במהירות האם הבית שאתם רוצים גם מתאים ליכולות הכספיות שלכם. חישוב זה מבוסס על ריבית של 4.5%, כך שבהחלט יהיה קיזוז. התחרות הגדולה בין הבנקים יכולה להביא לכם 

תנאים נוחים אפילו יותר.

בקיצור, זה הזמן להיכנס לשוק במטרה לנסות לקנות את הבית שחלמתם עליו. 

רוצים בית חדש? קבלו גם מתנות!

קבלני בתים חדשים מציעים שורה של מתנות כדי לפתות קונים. למה לא, ככה זה באמריקה

התאוששות ענף הנדל"ן הביאה לתנופת בנייה מואצת של בתים חדשים, ואיתה באים גם תמריצים שונים שנועדו לעזור לקונים פוטנציאליים להפסיק להתלבט ולקנות.

חברת הענק 'לנאר', המתמחה בבניית בתים חדשים ושכונות חדשות, הראתה עלייה של 23 אחוז במכירות יחסית לשנה שעברה. עלייה משמעותית זו היתה הרבה מעל ציפיות הבורסה והיתה הגבוהה ביותר מבין החברות המובילות בשטח. עלייה זו, שהגיעה בהמשך לעליות סולידיות בעבר, לא נעלמה מעיני הסוחרים בבורסה, היועצים והמומחים בענף שרואים בכך הוכחה כי השוק ממשיך להתאושש בצורה חיובית.

כלכלנים וקבלנים רבים מגלים אופטימיות לגבי מכירות בתים חדשים תודות לתחושה הכללית שנובעת מנתונים כלכליים כמו: עלייה במספר מקומות העבודה, עלייה קלה במשכורות ועלייה מתונה בשיפור ניקוד האשראי, מה שמאפשר אישורים קלים יותר למשכנתאות. כל אלה משרים אווירה חיובית שכנראה תישאר לפחות עד סוף השנה.

***

נקודה אחת שמציקה לקבלנים היא שעם העלייה במכירות הבתים החדשים, חלה ירידה ברווחיהם. זה קורה משום שהקבלנים נותנים יותר ויותר תמריצים כדי להביא לשיפור הזה במכירות, והקונים כמובן מרוויחים.

תמריצים אלה יכולים לכלול שדרוג של מכשירי החשמל בבית, רצפות יקרות וייחודיות יותר, ועזרה במימון המשכנתא על ידי תשלום עבור הוצאות הרוכשים להשלמת העיקה באסקרו. זה כמובן עוזר מאוד לקונים, אבל מקטין את רווחי הקבלנים.

התמריצים ניתנים כי המכירות אינן מגיעות בקצב שהקבלנים קיוו לו, בעיקר בשכונות בה מחירי הבתים חרגו בהרבה מעבר לנורמה באיזור והתמריצים באים כדי לנסות לאזן את המחירים היקרים.

כמה מהחברות הקבלניות הגדולות בתחום הודו בחודשים האחרונים כי הן מסתמכות יותר ויותר על תמריצים. סקר חודשי שנערך בין 100 קבלים, גדולים וקטנים, ב-20 מרכזים בארה"ב, העלה כי 26 אחוז מהם משתמשים בתמריצים לקונים. מספר זה מהווה עלייה ביחס לחודשים הקודמים וגם ביחס לשנה שעברה. התמריצים לבית עומדים בממוצע על 20,400 דולר, שהם 5.8 אחוז מהרווח, בעוד בשנה שעברה הם עמדו על ממוצע של 18,700 דולר.

התמריצים ניתנים בעיקר באזורים בהם המכירות איטיות או שירדו מתחת לממוצע, מה שמאפשר לחברות להציע תמריצים גבוהים יותר מאשר באיזורים חמים יותר, בהם המכירות מתרחשות בקצב טוב.

***

תחשיב הרווחים של חברות אלה מראה כי הרבה יותר משתלם להבטיח תמריצים מאשר להוריד את מחיר הבית. לפי נתוני חברת 'לנאר' מחירי הבתים עלו ב-14 אחוז מהשנה שעברה ורווחי החברות הקבלניות עלו ב-26 אחוז. חברות רבות מרגישות את התחרות ומשתמשות בתמריצים באגרסיביות רבה. באריזונה, למשל, נראו הנחות שהגיעו ל-60-80 אלף דולר, כי החברות רוצות למכור את כל מלאי הבתים עד סוף השנה.

שוק המניות מאמין אף הוא בחברות האלה וערך המניות שלהן עולה. ככל שמחירי הבתים החדשים יעלו, כך תיווצר תגובת שתשרת את כלל הקונים. אלה שרכו בית חדש יצטרכו למכור את ביתם הישן וכך יגדל ההיצע בשוק. וככל שתגדל תלותם בכסף שיקבלו תמורת הבית הישן, כך יירד מחירם ועוד קונים יוכלו להגשים את החלום האמריקאי של בעלות על בית.

מאז משבר 2008 חווינו ירידה גדולה במספר בעלי הבתים בארה"ב, כשחלק גדול מהם איבדו את בתיהם לבנקים בתהליך העיקול, כתוצאה מהמצב הכלכלי הקשה והמחסור במקומות עבודה הולמים לאוכלוסיה המקומית. בנוסף, ירד מאוד מספרם של זוגות צעירים וקונים שביקשו לרכוש את ביתם הראשון, גם בגלל הסיבות שפירטנו וגם בגלל הקשיים שהערימו הבנקים על קבלת משכנתא. גם חוסר הביטחון של אנשים שכן היתה להם עבודה אבל לא ידעו אם יצליחו להחזיק בה, גם לרבים לדחות את חלום רכישת הבית עד שהמצב הכלכלי ישתפר.

עכשיו יש תחושה של ביטחון כלכלי גדול יותר ורבים מחפשים לרכוש בית גם מתוך חשש שהריבית הנמוכה תעלה בקרוב. מחקר שנעשה לאחרונה העלה כי תשעה מעשרה אמריקאים רואים בבעלות על בית את המטרה הראשונית והעיקרית שלהם וחלומם הגדול ביותר.   

לא חשוב הגיל, חשוב הבית

 

המבוגרים של היום הם לא המבוגרים של פעם, מה שמשפיע גם על ההחלטה היכן לגור בערוב הימים

אחוז המבוגרים באוכלוסיה האמריקאית נמצא בעלייה מתמדת, אך ההכנות ליצירת מקומות מגורים עבורם עומדת במקום. אנו אוהבים לדבר על הדור החדש ואפילו דור המתבגרים ואיך הם מעדיפים לרכוש במזומנים במקום להשתמש בכרטיסי אשראי, ועד כמה מוסר העבודה של הדור הצעיר ירוד, אך לא מוזכרת כמעט מילה כתובה או מדוברת המטפלת באוכלוסיה המבוגרת הצועדת לקראת גיל הפרישה.

המימשל האמריקאי עומד בפני אתגרים עצומים בעיקר בכל הקשור למגורים. אין מילים שיכסו את הצורך הדחוף לטפל בסוגיה קריטית זו. דוחות רבים עוסקים בנושא ומתריעים על העתיד לבוא בכל הקשור למגורים לדור המזדקן.

***

עד שנת 2030 יגיע אחד מכל חמישה אמריקאים לגיל הפרישה של 65, אם לא יוחלט להעלות את הגיל הזה. התחזיות מראות שמספר גילאי 50-64 הוא די יציב וימשיך לעלות באיטיות בשלושים השנה הבאות. מספרם של האמריקאים בגילאי 65-79 ימשיך לעלות במהירות עצומה ויכפיל עצמו בין השנים 2010 ל-2030, כשעד 2040 מספרם של אלה שיעברו את גיל ה-80 יהיה פי שלושה ממספרם בשנת 2000.

השאלה הפשוטה היא: היכן יגורו גילמאים אלה? קרוב לוודאי שהם ימשיכו להתגורר בבתיהם. רוב הגימלאים האלה גרים כיום בבתים פרטיים שהם בבעלותם ללא משכנתא. למעלה מ-70 אחוז מאלה שאוחזים בבעלות על ביתם עברו את גיל ה-50, ואחוז זה עולה ככל שתוחלת החיים עולה.

סקר שנעשה חושף ש-73 אחוז מגילאי 45 ומעלה מעדיפים להמשיך להתגורר בבתיהם, וכנראה שלא תהיה להם ברירה אחרת. הנתונים מראים גם שהבתים הישנים שבבעלותם ניבנו לשרת אוכלוסיה עם צרכים בסיסיים אחרים מאשר האוכלוסיה הצעירה כיום.

רוכשים פוטנציאליים השוכרים ומעוניינים לרכוש, נתקלים בקשיים לקבל אישור הלוואה ואחרים מעדיפים להתגורר בדירות בערים מאשר בבית בפרברים. מספרם של הבתים הישנים המוצעים למכירה עולה, אך הוא אינו מתאים לדרישות כיום. הקונים כיום הם בעלי ציפיות מוגזמות ומעדיפים בתים שאינם בנמצא, ולעומתם הקונים המבוגרים יותר מחפשים בתים עם נגישות גבוהה יותר, קלות בכניסה ויציאה, ועדיפות של קומה אחת על מדרגות המציבות מולם אתגרים לא רצויים.

בעיות נוספות לגימלאים הן הוצאות האחזקה של הבית וחובות המשכנתא שנותרו. בעיות אלה הן בדרך כלל מנת חלקו של הדור הצעיר, אך יותר ממחצית בני ה-65 ומעלה משלמים משכנתא חודשית לעומת מספרם בשנת 1992, וכ-21 מיליון גימלאים שוכרים.

יכולת הרכישה היא בעיה לאחוז מסוים מהגימלאים, אך בעיות נגישות הן כמעט של כולם. עם עליית תוחלת החיים וצורת החיים האקטיבית יותר של גימלאים אלה יחסית לעבר, מגבלות או קשיים בתנועה מהווים את האתגרים הגדולים ביותר עבורם.

נכות או מגבלות בתנועה באים ללא התרעה מוקדמת ואינם מתרכזים בגיל, רמת הכנסה או מרכיבים אחרים. זה עלול לקרות לכולנו, אבל ברור שלאנשים עשירים יותר קל להתכונן ולהתאים את עצמם למצב הזה.

***

הבתים הישנים שנבנו בזמנו לא לקחו בחשבון אפשרות של תנועה קלה וגישה בתוך הבית ומחוצה לו. יש חמישה נתונים בסיסיים בתכנון בתים המיועדים ומתוכננים ליכולת מגורים עם מאמץ קטן ככל האפשר ומכוונים בעיקר לגיל המבוגר:

מפלס אחד, ללא מדרגות, מפסיקי זרם ושקעי חשמל הממוקמים נמוך יותר, מסדרונות ודלתות רחבות יותר, ידיות לדלתות וכן ידיות לברזים נוחות וקלות יותר לשימוש. כמעט ב-90 אחוז מהבתים הישנים יש לפחות אחד מנתונים חיוניים אלה, אך רק ל-57 אחוז מהם יש לפחות שניים.

בבתים רבים שנבנו לאחרונה נוכל למצוא את כל חמשת הנתונים הבסיסיים החיוניים כל כך למגורי גימלאים, והנתון הנפוץ ביותר בבתים רבים הוא שהם בעלי מפלס אחד. למעלה מ-86 אחוז מהבתים בפרברים הם בעלי מפלס אחד ואפילו בערים המספר מגיע ל-72 אחוז מהם.

מספרם של הבתים עם המפלס היחיד והקירבה למרכזי תרבות ועבודה בערים, עדיין נמוך יחסית מהביקוש. נראה בקרוב יותר ויותר בתים ודירות העוברים שידרוג להתאמתם ככל שניתן, כשהשידרוג הקל ביותר הוא בהעברת מתגי ושקעי החשמל והחלפת ידיות הברזים וידיות הדלתות. יהיה קשה הרבה יותר להרחיב דלתות ומסדרונות וליצור תנאים נוחים של כניסה ויציאה לדיירים שצריכים זאת.

יותר ויותר קבלנים מפנים את תשומת ליבם ליצירת מרכזי מגורים בפאתי הערים המיועדים לגימלאים, מאפשרים להם נוחות יתר במגורים עבורם ומספקים מרכזי תרבות בתוספת נוכחות רפואית קטנה למקרי צורך. אך נראה שבנייתם של מרכזים אלה צריכה להתבצע בקצב הרבה יותר מהיר, כי כל דחייה תגרום סבל לאוכלוסיה נזקקת הגדלה והולכת.

הצרות עדיין לא נגמרו

אם חשבתם שהמשבר בשוק ההלוואות עבר, כדאי שתחשבו שוב כי ייתכן מאוד שהוא ישוב

עברו כמעט שמונה שנים מתחילת משבר עיקול הבתים, במהלכו הפסידו למעלה מחמישה מיליון בעלי בתים את בתיהם. מכאן קל מאוד וטבעי להניח שהמשבר עבר ונתונים סטטיסטיים אכן מורים על מגמה זו. מספר הבתים שנמכרו בתהליך העיקול הוא הנמוך ביותר מאז שנת 2008 ומספר אלה הנכנסים לתהליך העיקול הוא הנמוך ביותר מאז 2006. השיא הושג ב-2010, אז נמכרו 2.9 מיליון בתים בתהליך העיקול ובשנה שעברה מספרם היה 1.4 מיליון, אך מספרים אלה כנראה ישנו כיוון בשנה הבאה, עם עליית מספר הבתים שיכנסו לתהליך העיקול.

שינוי כיוון זה איננו כתוצאה מההלוואות הישנות שהתשלומים עליהן ממשיכים כרגיל, אלא כתוצאה מפתרונות ארעיים ומבעיות שיתחילו להיות מורגשות ב-2015 ויגרמו לעלייה במספר הבתים המעוקלים. במלים אחרות, המשבר של 2008 לא נפתר אלא נדחה, ובשנה הבאה נראה את התוצאות לדחייה זו.

***

הנה הבעיות:

הלוואות משניות (Home Equity line of Credit) שבעלי בתים לקחו בטרם התפוצצה בועת הנדל"ן כשהבית שימש כבנק עבורם. התשלומים על הלוואות אלה יעלו כשהלווים חייבים להחזיר את סכום ההלוואה עצמו ולא רק את הריבית על הכסף. ההערכה היא שבין 50-79 מיליארד דולר של הלוואות אלה יהיו בסכנה עם עליית התשלומים החודשיים. סכומים אלה יכולים להגיע למאות או אלפי דולרים נוספים לתשלומים החודשיים.

ה

לוואות משניות אלה ניתנו בעיקר באיזורים שנפגעו בצורה הקשה ביותר ממשבר הנדל"ן, ועדיין לא נחלצו מהמשבר. רבים מבעלי בתים אלה לא יכלו לעמוד בתשלומים עקב היעדר הכנסה נאותה ומחסור במקומות עבודה טובים.

התוכנית שהממשל יצר לעזרה לבעלי בתים במצוקה אמנם הביאה הקלה, אך זו היתה זמנית בלבד, כשאחרי חמש שנים של תשלומים חודשיים בריבית נמוכה במיוחד, מתחילה עלייה הדרגתית של אחוז אחד בכל שנה בכדי להדביק את האובדן בהכנסות הבנקים. בשנת 2015 למעלה מ-319,000 הלוואות משניות מקבוצה זו יעלו, והציפיה של הממשל שהכלכלה תצא מהמשבר עד למועד זה, התבדתה. נראה סביר בהחלט שמספר הבתים שיעוקלו החל בשנה הבאה יטרפד את ההתאוששות ויתכן ונחזור למשבר עמוק נוסף בנדל"ן.

הלוואות אחרות שניתנו על ידי הבנקים והתבססו על אותם תנאים, אמורות היו להוות פתרון ארעי בלבד ועומדות גם הן בסכנה. אותם בעלי בתים שנלחמו קשה בכדי לקבל את ההלוואות שיחלצו אותם ממערכת ההלוואות הגרועה בעבר, מוצאים עצמם שוב בבעיה רצינית.

מומחים מעריכים בשני מיליון את מספר ההלוואות המשניות שהריבית עליהן עומדת להשתנות בשנים הקרובות. עבור 40 אחוז מבעלי הבתים האלה, ערך ביתם עדיין נמוך מסכום ההלוואה שלקחו. ההערכה היא שהשינוי בתשלום החודשי יביא להלם אצל רבים. כשהפיתרון הארעי איננו עוד, בעלי הבתים במצוקה שבים למצב בו אינם משלמים את המשכנתא החודשית. הסטטיסטיקה מראה שבין 40 ל-80 אחוז מאלה שקיבלו הלוואות משניות מפסיקים לשלמן כשהתכנית נגמרת. אך אלה אינן כל הבשורות "הטובות" בשטח זה.

***

בשנת 2007 יצא חוק ממשלתי שהגן על בעלי בתים שאיבדו את ביתם בתהליך העיקול. הרשו לי להסביר: כשבעל בית מאבד את ביתו, הבנק מוותר על יתרת הסכום אך מעביר לשלטונות מס הכנסה את סכום ההפסד. מס ההכנסה מחייב את בעל הבית שהפסיד את ביתו לשלם מס על סכום זה כאילו הוא הרוויח אותו. החוק הורה לשלטונות המס לוותר על תביעה זו ומאוחר יותר הוא הוארך עד סוף שנת 2013. אם החוק לא יוארך שוב, ייווצר מצב בלתי אפשרי ונחווה גל של פשיטות רגל בכל רחבי ארה"ב.

המימשל הגיע להסכם עם בנק אוף אמריקה להפריש 490 מיליון דולר לכיסוי כספים אלה, אך גם הם מודים שהסכום המוקצב לא יכסה את כל הסכומים ולא יעזור לכל הנזקקים. התשלומים למס הכנסה כתוצאה מאי חידוש חוק זה יחולו החל משנת הכספים 2015.

בעיה נוספת: בכמחצית מארה"ב תהליכי העיקול עוברים בבתי המשפט וההצפה של עיקולים נוספים עלולה להביא לסחבת רצינית בהליכים המשפטיים במדינות אלה.

ביוסטון, טקסס, נרשמה עלייה של 66 אחוז במספר העיקולים החדשים. בלוס אנג'לס עלייה של 10 אחוז ובנבאדה עלייה מסחררת של 128 אחוז משנה שעברה. קשה מאוד להעריך את מספר העיקולים והשלכותיהם. זה תלוי בגורמים שונים וביניהם תגובת הבנקים לגל הצפוי. המציאות היא שבנבאדה ולוס אנג'לס, למשל, בעיקר באיזורים שסבלו את מירב העיקולים בעבר, יש חשש כבד מהעתיד. עיקולים עלולים להרוס שכונות שלמות והשפעתם השלילית על הכלכלה עלולה לגרום להשלכות חמורות אחרות.

***

זה לא חייב לקרות. ההלוואות שניתנו מאז המשבר ניתנו בצורה נכונה והתשלומים עליהן נעשים במועד. למרות הטענות ששמענו על הקשיים בקבלת אישורים למשכנתא, נראה שהצעדים שננקטו על ידי הבנקים להבטיח שההלוואות יינתנו לאנשים המסוגלים להחזירן, אכן הצדיקו את עצמם. אבל במקביל לא נעשו צעדים לפתור את הבעיה לגופה, ופשוט גילגלו את הכדור קדימה מתוך תקווה שהכל יסתדר במשך הזמן וזה לא קרה, לצערנו.

הפיתרון שנראה לי הכרחי הוא שהבנקים יורידו את מחיר הקרן, שהוא מחיר הבית בעת מתן ההלוואה, למחירו האמיתי. בכך יירדו תשלומי המשכנתא בהרבה ובעלי הבתים יוכלו להמשיך לשלם עבורם מבלי להפסידם בתהליך העיקול.  אינני מאמין שגל עיקולים נוסף יעזור למשק להתאושש מהמשבר הקודם, שגם ממנו עוד לא הצלחנו להיחלץ. 

קיבלתם קדם-אישור להלוואה? תיזהרו

 

רכישות יקרות או בקשה לכרטיס אשראי ממש לפני קבלת ההלוואה יכולים לטרפד את האישור הסופי

בשוק הנדל"ן כיום, על כל בית המוצע למכירה במחיר סביר מוגשות הצעות רכישה רבות ועל הקונה הפוטנציאלי להילחם בכדי לזכות בנכס. אז אם זכיתם – מזל טוב, אבל כדאי לכם להיזהר מאוד. עשיתם את הצעד הראשון החשוב בתהליך הרכישה, והוא בחירת סוכן ההלוואות וסוכן הנדל"ן המתאים. התחלתם את החיפושים ומצאתם את הבית המתאים שעליו חלמתם וסוכן הנדל"ן התמקח עם בעל הבית והצליח לשכנע אותו לקבל את הצעתכם - נהדר!

עכשיו כל שעליכם לעשות הוא לשבת, להירגע ולחכות עד שההלוואה תאושר. נכון?

לא נכון!

קבלת אישור הלוואה למשכנתא הוא תהליך מסובך ובעל שלבים רבים. מדהים כמה קליינטים שעבדתי איתם באו אלי והתלוננו על דרישות הבנקים למידע ועל המכשולים הרבים בתהליך קבלת האישור. בכדי למנוע עד כמה שאפשר הפתעות, הנה כמה דברים שעליכם לעשות ולא לעשות בזמן הקריטי של המתנה לאישור:

***

מה כן לעשות:

* ציית להוראות סוכן ההלוואות והמציא לו את כל המסמכים שהוא מבקש במהירות הגדולה ביותר, בכדי לתת לתהליך האישור לזרום ללא עיכובים מיותרים.

* במידה ואתם צריכים להחליט אם להסכים לצעדי הבנק - עשו זאת בהקדם האפשרי.

* שאל את סוכן ההלוואות שלך כל שאלה שמדאיגה אותך.

* המשיכו לשלם ללא איחורים את תשלומי השכירות ואת כל התשלומים שאתם יכולים לבצע אוטומטית, או בדואר, תוך שימת דגש שהצ'קים יגיעו בזמן למען המתאים.

* הקפידו לשלם את כל התשלומים האחרים עליהם התחייבתם.

* המשיכו לעבוד במקום עבודתכם העכשווי והשתדלו אפילו להימנע מלקיחת חופשות לא מתוכננות.

* המשיכו להשתמש בכרטיסי האשראי שלכם כרגיל.

* היו מוכנים לספק הסברים משכנעים על כל הפקדה גבוהה ויוצאת דופן בחשבון הבנק שלכם.

* נסו ליהנות מעצם תהליך רכישת הבית, אך השתדלו להשקיף עליו מעמדה אובייקטיבית, כי כך תוכלו לבצע החלטות 

נכונות שיתאימו לכם ולצורת החיים שלכם.

ומה לא לעשות:

* אל תרכשו מוצרים יקרים במיוחד, כגון מכונית, סירה, תכשיטים, ריהוט, מכשירי חשמל וכו'.

* אל תגישו בקשה לקבלת כרטיסי אשראי חדשים, אפילו אם קיבלתם מכתב שמודיע כי אתם מאושרים. גם אם המכתב מציע שאם תשלמו באיחור מה, זה יחשב כרכישה במזומנים. הבנקים בודקים את כל הנקודות בכדי לאשר את ההלוואה, ובקשתכם לקבלת כרטיס אשראי מהווה בעצם הבטחה לשלם על רכישות עתידיות שיקטינו את יכולתכם לעמוד בתשלומי המשכנתא.

* אל תשלמו קנסות ופיגורים ללא התייעצות תחילה עם סוכן ההלוואות שלכם ואישורו שאכן כדאי לשלם כספים אלה. זיכרו, הוא בעל המקצוע והוא יודע איזה נקודות הן בעלות חשיבות לבנק בתהליך קבלת האישור להלוואה.

* אל תשנו נתונים אישיים בחשבונות האשראי שלכם, בעיקר בתקופה קריטית זו. כדאי לדחות שינויים אלה עד לאחר אישור ההלוואה.

* אל תשנו חשבונות בנקים.

* אל תפקידו סכומי כסף גבוהים מהרגיל בחשבונות הבנק ואל תעבירו סכומים גבוהים מחשבון אחד למישנהו. התייעצו תחילה עם סוכן ההלוואות.

***

אלה שהחלו את חיפושיהם לרכישת בית וזקוקים להלוואה, כדאי שיבדקו את ניקוד האשראי שלהם. ניקוד האשראי מראה לבנקים את גובה הסיכון שהם נוטלים כשהם מאשרים לכם הלוואה. ככל שהניקוד גבוה יותר, כך גם יורדת הריבית שהבנק יאשר לכם ולהיפך.

ההלוואות לרוכשי בתים ודירות לראשונה יכולות להינתן עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז בלבד מסכום הרכישה. זוהי הלוואת FHA שהיתה אטרקטיבית מאוד, אך לאחרונה השתנו תנאיה והיא כבר לא כל כך פופולרית. הבנקים המסחריים החלו להתחרות בהלוואות אלה והם יאשרו הלוואה של 95 אחוז, מותנה כמובן בניקוד אשראי מעל 720.

הריבית ירדה שוב והיא עומדת עתה על 4.12 אחוז להלוואות ל-30 שנה ו-3.24 אחוז לריבית ל-15 שנה. הלוואות ל-15 שנה נעשו מקובלות יותר כיום בשל הריבית הקבועה והנמוכה עבורן.

ההבדלים בין הלוואות FHA להלוואות עם בנקים רגילים הם אלה:

* הלוואת FHA ניתנת עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז, אך התשלום הדרוש לאישורה משולם מלכתחילה ואיננו מחולק ונוסף לתשלומים החודשיים.

* הביטוח הפרטי שהבנקים מחייבים על הלוואות FHA לא יורד ונשאר צמוד להלוואה עד לתשלומה המלא לעומת הלוואות בנקים רגילות, בהן הביטוח יורד כשהערך המוסף מגיע ל-22 אחוז מסכום הרכישה, כך שתראו ירידה ניכרת בתשלום המשכנתא החודשית. כמו כן, במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה, הלוואת FHA מחייבת שהבניין יהיה מאושר לקבלת הלוואות אלה, אבל בנייני דירות רבים לא מאושרים אליהן.

התייעצו עם סוכן ההלוואות שלכם לקבלת פרטים נוספים ואישיים הקשורים להלוואה שאותה אתם מעדיפים.

המשכנתא מעיקה?

סביר להניח שהיא בהחלט מעיקה, אז הנה הדרך לשלם את המשכנתא מוקדם ומהר יותר

כמעט כל בעל בית משלם משכנתא חודשית. ההתחייבות לשלם 360 תשלומים חודשיים (30 שנה) או אפילו 180 תשלומים (15 שנה) מדירה לעתים קרובות שינה אצל רבים. ההלוואות הקבועות משולמות ומכסות את הריבית על הכסף שניתן, וכן עבור הסכום שאושר לשם רכישת הנכס.

כמו נישואין, ההחלטה לקחת הלוואה צריכה להיעשות ברצינות ואחרי הערכה ברורה האם תוכלו לעמוד בהתחייבות לתקופה ארוכה. רכישת בית היא ברוב המקרים הרכישה היקרה ביותר שאדם עושה בחייו,  וחשוב לראות את התמונה הכללית ואת יכולתו של בעל הבית לעמוד בתשלומים, מבלי לפגוע בתוכניות צמיחה והשקעה אחרות שהוא מתכנן לעצמו ולמשפחתו.

נכון שלא תמיד יישאר בעל הבית בנכס במשך כל תקופת המשכנתא, אך זוהי בהחלט החלטה לטווח ארוך. אם אתם רוצים לשלם את סכום המשכנתא מהר יותר, כדאי לשקול את אחת האפשרויות האלה:

***

* שלמו תחילה חובות אחרים. זו נשמעת החלטה מוזרה, אך חשוב להראות שאתם בעמדה טובה וסך כל ההתחייבויות שלקחתם כבר שולמו. זה יעזור לכם כשתקצרו את משך הלוואת המשכנתא. המלצתי היא לשלם את כרטיסי האשראי מהר ככל האפשר, כי הם נושאים ריבית גבוהה מאוד. שלמו תחילה את החשבונות הקטנים ביותר והמשיכו כלפי מעלה. הקטנת מספר ההתחייבויות שלקחתם תיצור תמונה מהימנה וחיובית יותר עליכם בניקוד האשראי שלכם. כמו כן, ככל שתקדימו לשלם את החובות הקטנים, כך תגדל יכולתכם לשלם את המשכנתא בטרם המועד לפרעונה.

* חלקו את התשלום החודשי. אסטרטגיה אחרת היא לשלם את המשכנתא בשני חלקים כל חודש. בנקים רבים מציעים תשלומי משכנתא כל שבועיים, כששיטה זו חוסכת לכם כסף בסך כל התשלומים, כי למעשה אתם משלמים חודש נוסף בשנה. סך כל התשלום מחושב על ידי הבנק פעם בחודש, כך שאמנם אין הקלה בסכום הריבית, אך משך זמן ההלוואה מתקצר. התשלומים הדו-שבועיים חייבים להיעשות בראשון וב-15 בכל חודש.

* שלמו יותר מהדרוש. הדרך הפשוטה והקלה ביותר לשלם את ההלוואה מוקדם יותר, היא להוסיף סכום כסף נוסף על התשלום החודשי הנדרש מכם. יש המשלמים סכום קבוע מדי חודש ויש המשלמים כשהם יכולים. יש דרכים שונות בהן תוכלו לבחור והכל תלוי במטרה הסופית שלכם ותקציבכם החודשי.

ראשית, דברו על כך עם סוכן ההלוואות שנתן לכם את ההלוואה. חשוב לדעת שכשאתם שולחים סכום כסף נוסף לבנק, תציינו שהכסף הזה חייב להיות מופנה לתשלום עבור הכסף שלקחתם, ולא עבור התשלום החודשי. אם לא תציינו זאת במכתב מצורף לצ'ק, הבנקים, לעתים קרובות, יפנו את הכסף כתשלום מוקדם עבור המשכנתא ובכך לא תרוויחו דבר. כדאי, לכן, גם להתקשר לבנק לאחר ששלחתם את הכסף ולוודא שאכן הוא הופנה עבור סכום ההלוואה עצמו ולא עבור הריבית.

אם שילמתם שני תשלומים חודשיים בשנה, תוכלו להקטין את משך תשלום ההלוואה משלושים שנה לכ-22.

* תשלום מעוגל. השלמת התשלום למשכנתא לסכום העגול הקרוב, למשל: במקום לשלם 2032.15 דולר שלמו 2100. שיטה זו תוריד, גם היא, חודשים ניכרים מסך כל זמן ההלוואה. רוב האנשים מתרכזים בסכומים עגולים כשהם מעריכים הכנסות והוצאות, כך שמספר דולרים בודדים לא ישנה להם הרבה.

* שיטת החצי. די מעניין. אתם יכולים להשיג תוצאות זהות לתכניות תשלומים חצי חודשיים מבלי לשלם פעמיים בחודש את מחצית סכום המשכנתא, וזאת על ידי הוספת 12% לתשלום החודשי הדרוש. לדוגמא, אם התשלום החודשי אמור להיות 2000 דולר, הוסיפו 12% (240) לתשלום וזה כאילו שילמתם חודש נוסף בשנה.

* שיטת הדולר. שיטה שאינה דורשת כמעט דבר, הוספת דולר אחד לכל תשלום חודשי. זה נראה שטותי ולא 

חשוב, אך אם תתמידו בכך בכל תשלום, תעזרו לתשלומי המשכנתא להסתיים מהר יותר.

***

רצוי לציין שכל השיטות שמניתי כאן תלויות במשכנתא האישית שלכם. דברו עם סוכן ההלוואות ותבחרו את השיטה הנוחה לכם ביותר.

המעלה הגדולה ביותר של תשלום המשכנתא מהר יותר היא שבכך תחסכו אלפי דולרים באי תשלום ריבית על ההלוואה. סכומים אלה מצטברים וחסכונם יאפשרו לכם לחיות ברווחת יתר, לרכוש מוצרים ושירותים חיוניים. כמו כן, עם עליית הערך המוסף של הבית, סכומי תשלום המשכנתא מהווים קרן ביטוח פיננסית, שתוכלו תמיד לממש על ידי מכירת הנכס ושימוש בכספים אלה למטרות אחרות - שיפור רמת חייכם או איכות החיים במעבר לבית הולם יותר את צרכיכם העתידיים.

מדוע השיפור בשוק כל כך איטי

המצב בשוק הנדל"ן משתפר, אבל לאט מדי. יש לכך מספר סיבות והשאלה האם הן ייפתרו בשנתיים הקרובות

בטרם נגיע בקליפורניה לדוחות על כלכלה חיובית ופורחת, עלינו לדלג על מספר משוכות שחייבות להיפתר. אמנם קליפורניה היא בדרך כלל במצב כלכלי טוב יותר מרוב מדינות ארה"ב בכל הקשור לנדל"ן, יכולת הרכישה של בתים ומצב המשק עדיין מקשים על מכירת הנכסים במספרים הדרושים ובמחירים המתאימים.

העובדות הבסיסיות משודרות בכל רשתות הטלוויזיה, מופיעות בקביעות על דפי העיתונים ושגורות בפני רוב אזרחי המדינה - העלייה המתמשכת במחירי הבתים וההיצע הנמוך הן הסיבות העיקריות המעכבות את התאוששות הנדל"ן בקליפורניה.

כמובן שהמצב הכלכלי, מספר מקומות העבודה במשק והמשכורות הנמוכות המשולמות לעובדים, מכבידים גם הם על ההתאוששות המצופה. מספר הבתים שנמכרו מתחילת השנה הוא נמוך, אך זה לא מפתיע כי רוכשים פוטנציאליים רבים פשוט אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש בתים. לכך מצטרפת ירידה דרמטית במספר הבתים בתהליך העיקול המוצעים למכירה, כשבעיקר מדובר בבתים הזולים יותר, וגם זה מקשה על ההתאוששות.

פירסומים רבים צופים התאוששות כלכלית איטית, אך רצופה, מעתה ועד שנת 2019. מספר מקומות העבודה ברוב הערים הראשיות בקליפורניה גדל, כשבערים מסויימות הגידול מורגש ומשמעותי יותר מאשר במקומות אחרים.

***

ראשית, על קליפורניה להתגבר על שלושה מכשולים: מכירת בתים ודירות הראו עלייה של 3.9 אחוז ביולי האחרון, אך זה עדיין נמוך ב-9.2 אחוז יחסית ליולי 2013. בכדי לשים נתונים אלה בפרספקטיבה נכונה, הרי שהמכירות בשבעת החודשים הראשונים של השנה היה הנמוך ביותר מאז שנת 2008.

והנה הסיבות לכך:

1. אנחנו פשוט לא יכולים להרשות לעצמנו לרכוש.

עליית מחירים מתמדת וההיצע הנמוך של בתים זולים לא מאפשרים לזוגות צעירים ורוכשים חדשים להיכנס למעגל הקונים. האינפורמציה שפורסמה לאחרונה מראה שלמרות שהעלייה במחירים האטה את הקצב שראינו באביב 2013, הרי שהמשך העלייה מאפיינת את כל שוק הנדל"ן בכל האיזורים. 97 מתוך 100 הערים הראשיות שנבנחנו הראו עלייה שנתית מתמידה ו-94 אחוז מהן הראו עלייה מרבעון אחד למשנהו.

מחיר בית ממוצע בקליפורניה עלה ב- 1,100 דולר ועמד על 390,100, שזו העלייה האיטית ביותר שנרשמה מאז ינואר השנה. הציפייה היא שנראה שינוי רציני שיביא להתאוששות וליציבות במחירי הבתים.

2. בתים בתהליך העיקול – נעלמים.

בחודש יולי 2013 היוו מכירות נכסים שנמצאו בתהליך העיקול 25.6 אחוז מכלל מכירות הנכסים, ואילו היום אחוז זה עומד על 17. בנוסף, הנתונים מראים שמחיר הבתים הנמכרים במכירות רגילות עלה מעט מאוד, מה שמראה שהממוצע עלה כתוצאה ישירה מעליית מחירי הבתים הרגילים.

היצע הבתים הנמצאים בתהליך העיקול ממשיך לרדת עקב המחיר העולה של הבתים. זהו תהליך חיובי הגורם לשיפור המצב ועליית הערך המוסף של הבתים במשק. בחודש יולי היתה ירידה של 22 אחוז יחסית ליולי 2013 בהיצע הבתים הנמצאים בתהליך העיקול,  ונראה שהתהליך יימשך. נראה כי אלה שעדיין מחפשים לרכוש בתים הנמצאים בתהליך הזה איחרו את הרכבת, וייאלצו לשקול רכישת בתים במכירות רגילות.

נראה גם שהערך המוסף על הבתים ימשיך לעלות ולכן בעלי בתים בצרות יוכלו למכור את בתיהם אפילו ברווח. הם לא יצטרכו להפסידם לבנק ולכן ניקוד האשראי שלהם לא ייפגע, כך שהם יוכלו לרכוש בית אחר בעתיד כשמצבם הכלכלי ישתפר.

3. מצב התעסוקה ואישור ההלוואות למשכנתא.

מחירי הבתים  והריבית למשכנתאות עלו מהר מדי בשנה שעברה. הסיכויים לעלייה עתידית גבוהה קלושים, וכך כנראה יהיה עד לשינוי במצב התעסוקה ושיפור רציני במצב המשכורות, שיאפשרו לאנשים לקבל אישור להלוואה.

הגורם הבסיסי שייטה את הכף, ייצג את שוק הנדל"ן ויחזיר את השפיות לשוק הוא מצב הכלכלה. שליש מכלכלת קליפורניה מבוסס על שוק הנדל"ן והפעילות סביבו. השוק זקוק לשיפור ניכר ביציבות המשק הכלכלי, שימוש במאגרי הנפט האדירים הנמצאים כאן, ייצואו לעולם ודילול ניכר ברכישת נפט ממדינות ערב. כל זה יחד עם שיפור יכולת הפועל האמריקאי להתחרות בשוק העולמי ביצוא סחורות, שירותים ותעשיות עתירות מדע, יחזירו את הדימוי של אמריקה בעולם, יזרימו כספים רבים לקופת ארה"ב ויביאו שיגשוג עצום בכלכלה ובשוק הנדל"ן.