המחירים הגבוהים חונקים את השוק

מחירי הבתים עולים בלי שום פרופורציה למצב השוק ומסבכים מאוד את ההחלמה מהמשבר

זו נראית סתירה, אך לאחר המפולת העצומה במחירי הבתים והמשבר הכלכלי שחווינו, רבים האמינו וקיוו שעליית מחירי הבתים תהווה סימן לכך שהכלכלה ושוק הנדל"ן חוזרים למצב נורמלי. שני דו"חות שפורסמו לא מכבר, מצביעים על ההיחלשות באפשרויות הרכישה כמחסום העיקרי להתאוששות שוק הנדל"ן.

מכירות הבתים בכל רחבי ארה"ב בחודשים פברואר ומרץ היו זהות כמעט, כשהמימשל ומומחים שונים מאשימים האטה זו בחורף הקשה. הממצאים הראו ירידה שנתית של 7.5 אחוז, כשהנתונים שונים ממדינה למדינה ומאיזור לאיזור. מחירי הבתים עלו בלמעלה מ-9 אחוזים מדי חודש במדינות צפון מזרח ארה"ב וב-4 אחוז במרכז ארה"ב. נתונים אלה מראים למעשה עסקאות שנחתמו בינואר-פברואר, כשמזג האוויר הגרוע היה בשיאו באותם איזורים.

לעומת זאת, כמות המכירות בדרום ובמערב ארה"ב ירדה, פשוט כי המחירים באיזורים אלה עלו במהירות ובהתמדה.

בכדי להגיש תמונה יותר נכונה, כדאי לדעת שבמדינות צפון מזרח ארה"ב המחירים עולים בממוצע 3.2 אחוז בשנה. לעומתם, המחירים במערב ארה"ב עולים בלמעלה מ-12 אחוז ובדרום ארה"ב ב-7 אחוז בממוצע שנתי.

בתקופת השפל בנדל"ן רכשו משקיעים, בעיקר במזומן, נכסים באיזורים שנפגעו קשה יותר, במערב ובדרום ארה"ב, ובכך גרמו לעליית מחירים מטאורית. עכשיו, המשקיעים שגרמו במו ידיהם לעליית מחירים, הבינו ששוב לא משתלם להם לרכוש, אז הם עוברים למזרח ארה"ב ועוזבים את המערב והדרום לרוכשים הרגילים, שחייבים לקבל הלוואות לשם רכישת הנכס. הבעיה היא שההיצע בשוק נמוך והמחירים גבוהים מדי עבורם. יכולת הרכישה של קונים אלה היא שעומדת בלב הבעיה שנוצרה. מספר הבתים הזולים במחירים של עד 100,000 דולר ירד בכ-18 אחוז מהשנה שעברה, בעיקר עקב המחסור העצום בבתים מעוקלים.

אחוז השורט סייל נמצא בשפל שלא ראינו בשש השנים האחרונות ומספר הבתים הנכנסים לתהליך העיקול הוא הנמוך ביותר בשבע וחצי השנים האחרונות. בנוסף, גם מחירי הבתים שמחיריהם נעים בין 100 ל-250 אלף דולר ירדו ב-10 אחוזים, כתוצאה מאי יכולתם של רוכשים פוטנציאליים לקבל הלוואות מהבנקים עקב הכנסתם השנתית. רק הבתים שמחירם עולה על מיליון דולר והמיועדים לבעלי הכנסה גבוהה נמצאים בשפע, אך הם מהווים רק 2 אחוז מסך כל הבתים בשוק.

***

העלייה במחירי הבתים, שאיננה עומדת בקו אחד עם היעדר מקומות עבודה במשק והשכר הנמוך, היא תופעה מדהימה. ההפסדים שהבתים ספגו במפולת הנדל"ן חזרו כמעט לגובה שהיה בטרם המשבר והתחזית היא שהמחירים ימשיכו לעלות השנה ובשנה הבאה. הערך המוסף של הבתים ב-60 ערים ראשיות בארה"ב, מתוך 300 שנבדקו, עולה או שצפוי לעלות מעל תחזיות המומחים.

ברבים מהאיזורים המחירים עדיין נמוכים בכ-13.5 אחוז מהשיא של 2007, אך בקליפורניה, למשל, חוסר היכולת לרכוש מביא קונים רבים לשלם אחוז גבוה יותר מהכנסתם השנתית עבור ההלוואה. זה מציב אתגרים קשים ולחץ משפחתי גובר, כי הפגיעה גורמת לשינוי צורת החיים, ירידה ביכולת לרכוש מזון וביגוד, ואם ההכנסה תיפגע אפילו במקצת, הרי שבעלי בתים אלה ימצאו את עצמם מצטרפים למעגל אלה הנמצאים בתהליך העיקול.

מחירי הבתים הזולים שהיינו רגילים לראות בשנים האחרונות נעלמו כמעט לחלוטין. המחירים המשיכו וממשיכים לעלות בעיקר בשנתיים וחצי האחרונות, ובאיזורים מסויימים הם גבוהים יותר משהיו ב-2007, שהיתה תקופת השיא בשטח הנדל"ן.

***

העלייה במחירים מקשה בעיקר על זוגות צעירים לקבל הלוואות מהבנקים. הם ממשיכים לנסות לקבל אישור להלוואה מתוך חשש שאחוזי הריבית הנמוכים שהיו בעבר, ימשיכו לזחול כלפי מעלה. תופעה זו, המורגשת בעיקר באיזורים היותר מבוקשים, מאיימת להתפשט גם לאיזורים הזולים יותר ועשויה להשפיע רבות על שוק הנדל"ן לשנים הבאות.

סוכני הנדל"ן מצביעים על המחסור בהיצע כבעיה העיקרית בשוק, כמו גם המחירים הגבוהים והמהירות בה הם עולים. כל זה קורה בתקופת האביב והקיץ, שהן העונות החמות ביותר בתחום, מה שמביא  קונים פוטנציאליים רבים לשוק מתוך חשש שרכישת נכס בעתיד הקרוב תהיה מחוץ ליכולתם הכספית.

התחלות בנייה של בתים חדשים הואטו בהרבה מתוך חשש שרוכשים חדשים לא יוכלו לשלם עבורם, אך גם בגלל המחסור הגובר בכוח עבודה מיומן, ורבים הקבלנים הלוקחים סיכון ושוכרים פועלים לא חוקיים. בתקופת השפל, עזבו רבים מפועלים לא חוקיים אלה את ארה"ב וחזרו למקום הולדתם עקב אי יכולתם לפרנס את משפחותיהם.

שוק הנדל"ן ממש נחנק. עדיין נראית תנועה במגזרים מסויימים, אך במבט כללי התמונה איננה מעודדת כלל. ההיצע אמנם עלה במקצת בחודש מרץ לעומת השנה שעברה ושלטים המבשרים על בנייה חדשה שתתחיל בקרוב נראים על שטחים מגודרים, אך אם תמשיך המגמה הנוכחית, לא נראה שההתאוששות שכולנו מצפים לה, אכן תהיה מנת חלקנו בעתיד הקרוב.

נתונים מסוכני נדל"ן במקומות שונים בארה"ב מראים שמספר הבתים הפותחים שעריהם בימי ראשון לציבור קטן מאוד, וכשזה קורה בתקופה האמורה להיות החמה ביותר של השנה, זה בהחלט מדאיג.

בעלי בתים הופכים למשכירים

במקום למכור את הבית בכדי לרכוש בית אחר, רבים מעדיפים לשמור עליו ברשותם ולהשכיר אותו. מה מביא לתופעה המוזרה הזו?

הנוסחה המקובלת שרווחה מאז ומעולם בשטח הנדל"ן היתה שאם אתם רוצים לרכוש נכס חדש, עליכם למכור את הישן ולהשתמש בערך המוסף על ביתכם עבור סכום ההשתתפות העצמית המחוייב. בשנים האחרונות חווינו מחירים זולים לרכישה לעומת עלייה מסחררת במחירי השכירות. מצב מוזר זה הביא בעלי בתים רבים לנסות ליישם נוסחה חדשה: רכישת בית חדש, ושמירה על הבית הישן למטרות השכרה.

סקר שנערך לא מכבר בקרב בעלי בתים לגבי תוכניותיהם העתידיות, הציב בפניהם את השאלה: מה אתם עומדים לעשות עם ביתכם הישן? רובם, כמצופה, הצהירו שימכרו אותו לצורך רכישת בית חדש, אבל מספר מכובד של 39 אחוזים אמרו כי ישכירו אותו.

בחוף המערבי, ובעיקר בלוס אנג'לס שהראתה עליית מחירים ניכרת, אחוז בעלי הבתים שיעדיפו להשכיר, גדול אף יותר. זוהי תפנית שהפתיעה מומחים רבים בענף. זו הפעם הראשונה שסקר מסוג זה נעשה. סוכני נדל"ן רבים וכן חברות ניהול העוסקות בהשכרת נכסים למגורים, רואים עלייה משמעותית במספר הנוקטים בשיטה זו.

אם מגמה זו תימשך, היא תביא בהכרח למספר נמוך יותר של בתים שיוצאו למכירה, וזאת בתקופה בה ההיצע ממילא קטן מהרגיל. עבור סוג מסויים של בעלי בתים, אפשרות זו עשויה לקסום במיוחד. מחירי השכירות עולים בהתמדה כבר שלוש שנים וכיום עומדים על 1,435 דולר לחודש בלוס אנג'לס. הם צפויים לעלות ב-4 אחוז השנה.

אותם קונים שרכשו את בתיהם כשהשוק היה בשיא הירידה ב-2009, קנו במחירי מציאה. לאחר מכן הגיעו שנים של ריבית נמוכה במיוחד ואטרקטיבית לאלה שביקשו וקיבלו הלוואות מחודשות. זאת אומרת, שבעלי בתים אלה יכולים להשכיר את בתיהם בסכום גבוה יותר מסך כל הוצאותיהם על הנכס, וזאת לאחר חישוב הכולל את ההלוואה, מיסי הארנונה ואחזקת הבית השוטפת. כשהשוכר משלם סכום המכסה את ההוצאות, גדל סכום הערך המוסף שהנכס צובר, ובנוסף לכך המחירים עדיין מאמירים.

זו החלטה הניזונה מנתוני השוק העכשוויים. בעלי הבתים יודעים שהם מקבלים סכומי שכירות גבוהים ומאמירים מדי שנה. כשהם משלמים הלוואה ל-30 שנה בריבית של 4 אחוז וכשמחירי הבתים ממשיכים לעלות, ההחלטה לנקוט בשיטה זו היא הגיונית מאוד.

***

התיזמון הוא הגורם המכריע ונראה שעכשיו העיתוי מצוין. ניקח לדוגמא שני מקרים שהייתי מעורב בהם:

מקרה ראשון הוא של זוג שעבר לא מכבר לצפון קרוליינה בכדי להיות קרוב להורים ולמשפחה. הם עמדו למכור את ביתם בוואלי ולאחר ייעוץ ובדיקת העלויות של מכירה לעומת השכרה, החליטו להעמיד את ביתם להשכרה. תוך שבוע ימים הבית הושכר בסכום גבוה יותר מציפיותיהם.

עליית המחירים בלוס אנג'לס ממועד הרכישה בתחילת 2010 ועד היום היתה מדהימה. הם רכשו נכס בצפון קרוליינה עם השתתפות עצמית נמוכה ובריבית נמוכה, וההכנסה מהשכירות כאן עוזרת להם מאוד בתשלום החודשי. כתוספת לא קטנה למשוואה זו אפשר להוסיף את המחירים הממשיכים לעלות, את ההכנסות הגדלות מהשכירות ואת הערך המוסף על ביתם שיאפשר להם, ברבות הימים, למכור אותו עם רווח לא מבוטל. כמו שהם הצהירו בפני, "קנינו בזמן. עובדה זו היא שהביאה לתוצאות אלה".

מקרה שני: גבר בן 46, שרכש את ביתו בסוף 2009 באיזור בוורליווד, לוס אנג'לס, שיפץ אותו וגר בו עד ינואר השנה. הוא הצליח לקבל הלוואה חוזרת בריבית קבועה, לאחר שההלוואה המקורית היתה של ריבית קבועה לחמש שנים ולאחריה ריבית משתנה. עם העלייה במחירים, והערך המוסף על ביתו, הוא קיבל קו אשראי בנוסף להלוואה המקורית. סכום זה איפשר לו להשקיע בעסק שפתח לאחרונה.

הוא שוכר לעצמו דירה צנועה בעיר ואת ביתו הוא משכיר בחוזה ארוך של 4 שנים ובסכום שיעלה ב-5 אחוז מדי שנה. ההוצאות על ביתו כוללות אחזקה שוטפת, תשלום הארנונה, ההלוואה הראשונה וחלק ניכר מקו האשראי שקיבל, אבל הוא עדיין מצליח לחסוך קצת מהיתרה.

רוב בעלי הבתים השוקלים אפשרות זו די בקיאים ברזי הכלכלה ומודעים לעובדה שבעתיד ייתכן שהמציאות תשתנה. הרווחים שהם מקבלים היום עשויים לקזז את ההוצאות וקרוב לוודאי שהם ימכרו את הנכס בעוד מספר שנים. אך נכון להיום הם מנצלים את המצב לרווחים נאים על השקעתם. אלה אינם אנשים המשכירים נכסים למחייתם, אלא פשוט מנצלים את מצב השוק לטובתם ולתועלתם הפרטית.

אבל, כדאי להיזהר מלקפוץ מהר מדי למים אלה. תשקלו בזהירות אם אכן השוק כיום הוא לצידכם. צרפו את כל ההוצאות וקחו בחשבון שאם תצטרכו להשתמש בשירותיהן של חברות ניהול נכסים, הן גובות בממוצע 10 אחוז מסכום השכירות.

אפשרות נוספת שעליכם לשקול היא אם אתם מעוניינים לעבור לגור בנכס לאחר מספר שנים או לא. מחשבה ותכנון אלה יכתיבו עבורכם את הפיתרון המתאים לכם באופן אישי. 

אמא, האדמה יקרה!

הקבלנים בונים בעיקר בתים מפוארים באיזורים מצויינים עבור אלה שיכולים להרשות לעצמם. מה שמשאיר את רוב האוכלוסיה מחוץ למשחק

עבור הקבלנים, האדמות באיזורים הטובים הופכות חשובות יותר ויותר. עם הבנייה המזורזת של בתים חדשים, מתרכזים הקבלנים באותם איזורים המראים צמיחה במספר מקומות העבודה ונמצאים בקרבת תחבורה ציבורית מרכזית. הם לא כל כך מעוניינים לרכוש אדמות באיזורים שנפגעו מאוד בתקופת נפילת שוק הנדל"ן האחרונה.

אפשר בהחלט להבחין בתכונת הבנייה המוגברת באיזורים הטובים ביותר, וזה הגיוני שעם העלייה במספר הבתים החדשים הנבנים, האיזורים המועדפים מביאים סכומי כסף גבוהים יותר בעת רכישתם. המחקר מראה שהקבלנים מתלוננים על מחסור באדמות זמינות לרכישה. הם מתכוונים לכך שבאיזורים המשובחים ביותר אין אדמות זמינות שעליהן הם מעדיפים לבנות.

האיזורים המועדפים הם אלה שיש להם תשתית של שירותים ציבוריים כולל כבישי גישה, ביוב מרכזי, מים וחשמל, ולא איזורים שהאדמה בהם אף פעם לא נוצלה לבנייה למגורים, מה שייאלץ את הקבלנים להביא שירותים אלה לבית בכדי למוכרו.

עדיפות זו של הקבלנים שלא לבנות על אדמות גולמיות וזולות יותר, יוצרת מחסור בבתים זולים בשוק. לכן עולים מחירי הבתים היקרים וכן בתים אחרים הנמצאים באיזורי אוכלוסיה מרושתת לשירותים הדרושים למחייה.

רדיפה זו אחרי בנייה יקרה מפלה קשות זוגות צעירים ואת אלה המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון. פלח אוכלוסיה זה, בגילאים של 25 עד 34, מהווה חלק קטן והולך מסך כל רוכשי הבתים. כיוון שהם הרי חייבים במקום מגורים, הם פונים לשכירות שמחירה עולה בהתמדה עקב הביקוש המוגבר. העובדה שבמקביל הכנסתם פוחתת בהתמדה, מרפה את ידיהם מהשגת החלום האמריקאי של בעלות בתים.

***

כל עוד המצב לא משתנה והמחירים ימשיכו לעלות, יעדיפו הקבלנים להתרכז במחיר על פני הכמות, ולכן בתי מותרות נבנים יותר ובתים זולים ניבנים פחות.

ומה באשר לסוג הבתים, גודלם ומי רוכש אותם?

מחקרים מראים מגמת עלייה מתמשכת בביקוש לבתים חדשים עם +4 חדרי שינה, +3 אמבטיות מלאות, שתי קומות או מוסך לשלוש מכוניות.

גודל שטח המגורים שהיה 2362 בשנת 2009, הגיע ב-2013 ל-2679 והשנה כנראה נראה עלייה גם במגמה זו. הבתים שנבנו ב-2013 כוללים נתוני נוחות שונים כגון: למחציתם היו 4 חדרי שינה או יותר, לשליש מהם היו 3 אמבטיות מלאות או יותר, 22 אחוז מהם נבנו עם מוסך ל-3 מכוניות ומעלה, ו-60 אחוז מהם נבנו בשתי קומות.

השיפורים בנוחות המוכנסת לבתים חדשים עולים בהתמדה ב-4 השנים האחרונות והשאלה המתבקשת היא 'למה?' למה הבתים נעשים גדולים כל כך?

ובכן, התשובות די פשוטות. הסתכלו על מי שרוכשים בתים אלה. הקונה הממוצע של בתים חדשים בשנים האחרונות הוא אדם עם ניקוד אשראי גבוה והכנסה שנתית גבוהה. לפי נתונים סטטיסטיים שפורסמו לאחרונה, נשאר ניקוד האשראי הממוצע של רוב ארה"ב ללא שינוי, אך ממוצע הניקוד של אלה שקיבלו הלוואה עלה מאוד משנת 2007. מאז ועד היום גדל הפער בין הממוצעים מ-33 נקודות בתחילת 2000 לפער עצום של 58 נקודות.

ובהקשר להכנסתם של רוכשים אלה, אנו חווים עלייה ממוצעת מ- 91,768 דולר בשנת 2011 ל- 107,607. זו עלייה דרמטית של למעלה מ-17 אחוזים. לכן, כלל איננו מפתיע לראות בתים גדולים יותר עם שיכלולים רבים הנותנים לרוכשים אלה בדיוק מה שהם רוצים - נוחות, שירות, ביטחון ושיכלול תמורת המחיר שהם מוכנים לשלם. הקבלנים ממשיכים לחפש שיכלולים וחידושים מיוחדים במטרה למשוך קונים אלה אל הבתים היקרים שהם ממשיכים לבנות.

מדוע המחירים עולים?

מחסור במוכרים מול שפע של קונים פוטנציאליים דוחף את המחירים כלפי מעלה

ברוכים הבאים לאביב, העונה החמה של שוק הנדל"ן, שהשנה מציבה סיטואציה שלא ראינו בשנים קודמות: מעט מאוד אנשים שמוכרים בתים מול מעט מאוד קונים המסוגלים לקנות את הבתים שכן מוצעים. השוק חווה עלייה של 13 אחוז במחירי הבתים לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, ובמקביל יש עלייה מתמשכת בריבית. עובדות אלה הביאו לכך שהמחירים גבוהים מדי עבור אלה המעוניינים לקנות את ביתם הראשון, וגם עבור משקיעים עם מזומנים בכיס.

המחירים עדיין צפויים לעלות השנה, בעיקר באותם מקומות בהם יש שיפור במצב התעסוקה ועם המשך הבנייה המואצת מצד הקבלנים. הבתים שמחירם סביר מספרם מועט ולכן ייתכן מאוד שמספר העיסקאות יהיה ללא שינוי ואולי אפילו יירד. לעומת זאת, הבנקים החלו להקל על אלה שניקוד האשראי שלהם לא טוב במיוחד וההלוואות עבורם אפשריות יותר מבעבר.

כל זה משאיר את שוק הנדל"ן והכלכלה האמריקאית במצב רעוע, למרות הכרזות הממשל כי אנחנו בתקופת הבראה ויציאה מהמיתון. העובדות בשטח סותרות את הטענות האלה ולכן צפוי המשך של העליות והירידות בשוק ובכלכלה כולה.

***

אז היכן המוכרים?

זו שאלה מצויינת. החורף הקשה במזרח ומרכז ארה"ב בהחלט הקשה על השוק וגרם לרבים להמתין לפני

 שיוציאו את הבתים למכירה. זה הוביל לירידה בהיצע מ-8.5 חודשי מלאי ל-5 חודשים בלבד. לא ראינו היצע כה .נמוך מאז השיא שחווינו ב-2006, כשקונים חטפו בתים ברגע שאלה יצאו למכירה

עתה, כש-19 אחוז מבעלי הבתים נמצאים בפיגור בתשלומי המשכנתא וערך הבתים ירד מתחת לסכום

 ההלוואה, מעטים הבתים המוצעים למכירה. אך עם מזג האוויר הנוח, עלייה במספר המועסקים וכלכלה חזקה יותר, ייתכן שנראה תנועה ערה יותר בהמשך.

המומחים מנסים להעריך את מצב השוק בתקופה חמה זו של השנה וכולם מקווים שיותר בעלי בתים יציעו את בתיהם למכירה. כשפחות בעלי בתים היו מוכנים למכור בשנה שעברה, המחירים עלו בגלל ההתנפלות של קונים פוטנציאליים. מצב זה מתקן את עצמו בצורה טבעית כי מחירים גבוהים ממריצים בעלי בתים רבים לנצל את ההזדמנות להרוויח יותר על ביתם, וכך ההיצע גדל וקונים רבים שבים לשוק.

בלוס אנג'לס, למשל, כתוצאה מהעלייה בהיצע, נעצרה במקצת העלייה במחירים והבתים נשארים בשוק זמן ממושך יותר. לעומת זאת במקומות רבים בארה"ב, בעלי הבתים עדיין מהססים להוציא את בתיהם למכירה, כי הם יקבלו עליהם פחות ממחיר הקנייה. המשבר של 2007 עדיין רודף בעלי בתים רבים.

צריך לזכור כי כל תשלום משכנתא שבעל הבית עומד בו מגדיל את הערך המוסף של הבית ומגדיל את כדאיות מכירתו. עובדה נוספת שצריך לקחת בחשבון היא התשלום שבעל הבית צריך לשלם לשם השלמת העיסקה. סכומי כסף אלה אמורים לכסות את הוצאות הביטחון על בעלות הנכס, תשלום עבור שירותי האסקרו וכן עמלות סוכנים המשולמות בקליפורניה על ידי המוכר. כך שהממוצע שעל בעל הבית להשלים כדי לסכם את העיסקה הוא כ-7 אחוז ממחיר הנכס.  

***

איפה הקונים החדשים?

התקוות שנוצרו בעקבות ההודעה הרשמית על יציאה מהמשבר ב-2009 התגלו כבדויות. כמו גם ציפיות הקבלנים שהביקוש יגבר והמחירים ימשיכו לעלות עוד שנים רבות. במבט לאחור, חמש שנים אחרי, ההתאוששות לא התממשה והשיפור בכלכלה ובשוק הנדל"ן היא קטנה מאוד. הקונים החדשים אינם יכולים לעמוד במחירים הגבוהים והמשכורת שלהם נמוכה בהרבה מהמצופה. ולכן הבנקים, עם כל רצונם להלוות כספים, חוששים לעשות זאת למי שמקום עבודתם לא מובטח, או הכנסתם השנתית קטנה בהרבה כי אחד מבני הזוג איבד את מקום עבודתו.

קונים חדשים רכשו בשנה שעברה ב-50 אחוז פחות מהשנה הקודמת. מדד אפשרויות הרכישה לבתים עלה, כך שקטן מספר הקונים שהכנסתם מאפשרת להם לרכוש בית ממוצע. גם סכום ההשתתפות העצמית הנדרש מהם מקטין את מספר הקונים, כי לרובם אין כסף שנחסך במיוחד למטרה זו והוא זמין. הקבלנים בונים בתי דירות בקצב גדל והולך מתוך ציפיה שצעירים בני 25-34 ירוויחו יותר כסף ויקנו דירות אלה כצעד ראשון לקראת הגשמת חלום הבית.

***

המשקיעים רכשו בשנה שעברה בית אחד מכל חמישה שנמכרו, לפני נתוני דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן בארה"ב. רוב הרכישות נעשו במזומן, מה שמנע מרוכשים מקומיים שנזקקו להלוואות את הסיכוי להתחרות על הבתים הללו. נכסים אלה שופצו ונמכרו או הושכרו מיד.

העלייה הדרמטית של המחירים ב-2013 הקטינה מאוד את התערבות המשקיעים וכמות הנכסים שהם הסכימו לרכוש. משקיעים אלה חיפשו בתים למטרות רווח, לא מגורים, כך שעם עליית המחירים כבר לא היה רווח זמין כה מהיר עבורם.

כתוצאה מכך מאמינים המומחים שמעכשיו נראה הרבה פחות מלחמה על מחירים, ו-2014 תהיה השנה בה יחזרו לשוק קונים המבקשים לרכוש בתים עבור מגורים משפחתיים. המשקיעים לא עזבו את השוק אלא הפנו מבטם לעבר אזורים בהם מחיר הבתים עדיין זול והאפשרות להשכיר אותם מבטיחה רווח נאה. באזורים האלה עלו מחירי הרכישה ב-0.3% אך מחירי השכירות עלו בלמעלה מ-10%.  

סודות המכירה באביב

רוצים למכור? הוציאו את הבית למכירה ממש עכשיו, אבל לא לפני שתקראו מה צריך לעשות לפני כן

בכל שנה נראה ששוק הנדל"ן מתעורר לצלילי מוזיקה שונה. אם זה יהיה שוק מוכרים עם מחירים מאמירים ומלחמה על כל בית, או שזה יהיה שוק של קונים עם המון אפשרויות ומחירים נמוכים – דבר אחד ברור: שוק הנדל"ן של אביב 2014 נמצא בפתח. אם אתם חושבים למכור את ביתכם בקרוב, הנה כמה הצעות שיעזרו לכם למצות את אפשרויותיכם:

* עכשיו זה זמן מצוין למכור. החורף הקשה שהיה מנת חלקם של האזרחים במזרח ובצפון מזרח ארה"ב עצר כמעט לחלוטין את מכירת הבתים. עתה, כשמזג האוויר משתפר, תנועת הקונים גברה. בלוס אנג'לס לא סבלנו מבעיה זו, אך אם יש לכם נכס באיזורים שנפגעו ממזג האוויר הקשה, זה הזמן למכור.

* שננו לעצמכם את המספר 60%. זה אחוז הבתים שיימכרו בחודשי מאי עד אוגוסט השנה. לשים את ביתכם למכירה עכשיו, בתחילת העונה, יגדיל את סיכוייכם להצעת רכישה טובה, כשהקונים מחפשים בתים למגורים לפני תחילת שנת הלימודים בספטמבר.

* המחיר חייב להיות נכון. ערים גדולות רבות בארה"ב רואות גידול ניכר במחירים משנה שעברה, ולמרות שיש האטה בעליית המחירים ובמכירות בחודשים האחרונים, השוק החם בתקופת האביב יכול בהחלט להביא לתוצאות טובות. כל שעליכם לעשות הוא לבחון את מכירותיהם של בתים דומים לשלכם בשלושת החודשים האחרונים, ולהתאים את המחיר המבוקש עבור ביתכם. הסתכלו רק על בתים שנמכרו ולא על אלה העומדים עדיין למכירה, כי לא ידוע כמה קונים יהיו מוכנים לשלם עבורם מתחת למחיר המבוקש.

* כבר אין יותר הצעות רכישה רבות שהיו מאוד נפוצות בשנת 2013. איננו רואים את הבהלה של העבר, לכן אל תצפו לקבל 2-3 הצעות בבת אחת. הסיכויים גדולים שתקבלו לפחות הצעת רכישה אחת שאתם וגם הקונים תרגישו טוב לגביה, והעיסקה תסוכם בהצלחה.

* משתלם להיות חלוץ. רוצים להשיג את המתחרים? אנו נמצאים עתה בתקופה הטובה והחמה ביותר של השנה למכירה וקניית בתים, ואם תשימו את הבית למכירה בקרוב, תהיה לכם מעט יותר תחרות מאשר אם תחכו לחודשים מאי או יוני, כשרוב הבתים מוצעים למכירה, השוק מוצף והמחירים יורדים. הוצאת הבית למכירה עתה, תיתן לכם  יתרון כי יותר קונים יראו אותו, וייתכן שתקבלו הצעת רכישה טובה כשבשוק עדיין אין היצע גדול לבתים.

* פרסם את ביתך בצורה שתשאיר רושם רב. היום רוב הקונים הפוטנציאליים משתמשים במחשב או בסמארטפון לתחילת החיפוש אחר בית ומספרם רק גדל כל הזמן, כי זו הדרך הקלה ביותר לחפש ולמצוא. לכן, אם תפרסמו את ביתכם בצורה שתקרוץ לרבים ותעשה רושם טוב, יגדלו סיכוייכם למכור את הבית במהירות ובמחיר גבוה.

* חשיבות עצומה צריכה להינתן לתמונות איכותיות שיציגו את הבית באור החיובי ביותר ומהזוויות הטובות ביותר. תמונות שיילקחו בחופזה, ובשימוש בטלפון ובצורה לא מקצועית, לא רק שלא ירשימו קונים פוטנציאליים, אלא יכולות גם לטרפד את סיכוייכם למכור את הבית במהירות ובמחיר טוב.

* חשוב לדרוש מסוכן הנדל"ן שבחרתם לבחור בצילומים איכותיים ולפני כן להכין את הבית היטב. נקו את הבית, סדרו מיטות, הכינו את המטבח שייראה במיטבו, הוציאו מהבית חפצים עודפים הגורמים לו להיראות קטן וחשוך. רצוי להעביר ריהוט עודף זה לאיכסון וכן גם תמונות אישיות התלויות על הקירות. התמונות המועדפות הן של נופים וטבע ולא תמונות משפחתיות. רצוי לנקות את כל החלונות בכדי לאפשר ליותר אור שמש לחדור, לנקות את הווילונות ואת השטיחים, כי הרושם הראשוני הוא הקובע אם הקונה ירגיש נוח לגור בבית.

* בקשו מחבר קרוב לבקר בבית ולחוות את דעתו על הדברים שהוא מוצא שהם מיותרים. יחד עם סוכן הנדל"ן שלכם, קחו עצות אלה ברצינות ולא כפגיעה אישית בטעמכם. זכרו כי אתם מנסים למכור את הבית, לא לשמור על הטעם שלכם. 

הלוואה מישנית בתפקיד ראשי

לקיחת הלוואה שניה יכולה בהחלט להשפיע על הסיכויים לקבל הלוואה ראשונה מחודשת

אתם חושבים על הלוואה מחודשת? הלוואה שניה יכולה להכריע אם אכן תקבלו אישור לכך. אם לקחתם הלוואה שניה על ביתכם, זו תהיה כפופה להלוואה הראשונה שלכם וחייבים להתחשב בעובדה זו ולא משנה אם ההלוואה היא על הבית או קו אשראי או כל סוג הלוואה אחר. יש לכם שתי אפשרויות. האחת היא לשלם את כל סכום ההלוואה, והשניה היא שאתם עדיין חייבים, או שנותן ההלוואה השניה יהיה מוכן להישאר במקום השני אחרי ההלוואה הראשונה.

בתקופה בה האמינו כולם ששוק הנדל"ן רק יעלה, רבים מבעלי הבתים השתמשו בכסף שקיבלו עם עליית הערך המוסף של בתיהם, ושילמו את סכום ההלוואה השניה בכללותה. עתה, לאחר משבר הנדל"ן, איבדו רוב הבתים את כל או רובו של הערך המוסף, ואינם יכולים לקבל הלוואה על הסכום שאבד. לכן הם נאלצים לפנות לנותן ההלוואה השניה ולקבל את הסכמתו להישאר במקום שני. זו בהחלט לא משימה קלה.

תשובה אחת אפשרית שתקבלו היא סירוב החלטי לאשר את הבקשה. אפשרות שניה היא לא לאשר ולא לסרב, אבל עצם העובדה שביקשתם יכולה להוביל להקטנת קו האשראי שנתנו לכם בעבר. אם נותן ההלוואה השניה יהיה מוכן לשקול את האפשרות להישאר במקום שני לאחר ההלוואה הראשית, הוא יהיה בעמדה נחותה ועלול להפסיד כסף רב במקרה שלא תוכלו לשלם עבור ההלוואות שלקחתם. ייתכן מאוד שהם אף יפסידו את כל סכום הכסף שהלוו לכם.

***

נתון חשוב מאוד הוא האם אתם עומדים להוציא כסף מזומן מהסכום שקיבלתם לאחר אישור ההלוואה. הבנקים מסתכלים על נקודה זו כגורם מכריע לסירובם לאשר את בקשתכם. נתון חשוב שני הוא היחס בין סכום ההלוואה לערך הנכס, ויחס זה נוגע לשתי ההלוואות ולא רק להלוואה הראשונה והגדולה ביניהן.

הגורם החשוב ביותר הוא האם יש לכם כסף מזומן, או בהשקעות וחשבונות בנקים שונים. ככל שגדל סכום ההשתתפות העצמית שנתתם לשם קבלת אישור ההלוואה, כך גדלים הסיכויים לקבל אישור עליה, כי היחס יהיה גבוה וחיובי יותר.

לווים רבים, מסיבות שונות, מנסים להעלים מהבנק את העובדה שיש להם הלוואה שניה על הנכס כשהם ממלאים את הטפסים הדרושים לשם קבלת הלוואה מישנית. אבל עובדה זו תופיע בדו"ח ניקוד האשראי שלכם והבנק יראה את רשימת כל הנושים והחובות שלכם. כמו כן נתונים אלה חשופים לידיעת הציבור ולכן לא כדאי לנסות את הטריקים האלה ורצוי להצהיר על כך מראש.

אינכם מחוייבים להתקשר לנותן ההלוואה השניה כשאתם מגישים בקשה להלוואה מישנית. זהו תפקידו של הבנק הרשום על ההלוואה הראשונה שאותה אתם רוצים לשנות, אבל זה יהיה לטובתכם אם תבינו את התהליך ואת דרך החשיבה של הבנקים באישור ההלוואה.

נכון שהבנקים זהירים מאוד בכל הנוגע לשינויים שעלולים להשפיע על הסיכון שהם נוטלים עם אישור ההלוואה המישנית, אך גם חשוב להם מאוד שלא לאבד לקוחות טובים שמא הם יעברו לבנק אחר.

נתון זה יכול בהחלט להיות לטובתכם, בעיקר עתה כשהריבית עולה והלוואות חדשות מעטות בלבד מאושרות.

***

יש בנקים שכה חוששים מההפסדים האפשריים, שהם משתמשים בתוכנת מחשב מיוחדת המעבדת את נתוני ההלוואה השנייה ובודקת מי מחזיק אותה. אם אותו בנק מחזיק בשתי ההלוואות, התוכנה מזהירה את הבנק ומיידעת את המחלקה הממונה להתקשר עם הלווה במטרה לשמור את ההלוואה.

הסיכויים טובים לאישור ההלוואה אם אותו בנק מחזיק בשתי ההלוואות, אך אם זה לא כך, הבנק עשוי להציע לכם הצעה מפתה וטובה יותר על ההלוואה הראשונית בכדי לשמור עליכם כלקוחות. אל תצפו מהבנקים ליזום את 

הקשר הראשון. אם אתם רוצים לזכות בהלוואה בתנאים הטובים ביותר, עליכם להיות היוזמים.

הבנקים כיום, ותמיד, רוצים לקבל את הנתח הגדול ביותר של שוק ההלוואות, שמהווה מקור מצויין לרווחיהם ולמעמדם.

 כך שכלל לא מזיק לבדוק מקורות רבים ככל האפשר להלוואה הרצויה. כיום, בדור המיחשוב, אפשרויות אלה קלות לבחינה ובדיקה. התוצאות שתקבלו יחסכו לכם כסף רב ומשמעותי בתנאי ההלוואה וכן בחיסכון הכולל למשך זמן ההלוואה.

השוכרים רוצים לקנות

ארבעה מיליון שוכרים עומדים מוכנים להפוך לבעלי בתים. אז למה זה עדיין כל כך קשה?

עם יציאתו האיטית של המשק ממשבר הנדל"ן, יותר ויותר אמריקאים מרגישים בטוחים שההתאוששות היא אכן אמיתית ורבים מעוניינים ומקווים שיוכלו לרכוש נכס במקום לשכור. אחוז האמריקאים שהם בעלי בתים ירד בהדרגתיות מאז השיא של שנת 2004 שעמד על 69.2 אחוזים, ועומד היום על 65 אחוזים בלבד. מיליונים איבדו את בתיהם בתהליך העיקול ומיליונים אחרים כלל לא נכנסו לשוק מהפחד שמחירי הבתים יירדו.

עתה, עשרה אחוז מכלל אוכלוסיית השוכרים רוצים לרכוש נכס השנה, לפי סקר שנעשה על-ידי חברת zillow שבחנה את עדיפויותיהם של שוכרים ב-20 מרכזים בארה"ב. מספרם מייצג 4.2 מיליון קונים שזה יהיה ביתם הראשון ומספר זה הוא כפול ממספר קוני בתים לראשונה בשנת 2013. מספרם של רוכשים אלה היה במגמת ירידה וירד לשפל של 26 אחוז מסך כל המכירות בינואר, כשקהל זה מהווה כ-40 אחוז מכלל המכירות במשק בממוצע.

מעניין לציין שקבוצה זו הודיעה שהיא לא רק רוצה לרכוש, אלא שיש ביכולתה לקבל הלוואה ולעמוד בה, למרות המחירים העולים והריבית העולה גם היא. הצרה היא שאין כל כך מה לקנות. הקבלנים עדיין מתאוששים מהנפילה והיות ומספרם של הבתים החדשים די נמוך, הרי שמחירם גבוה בהרבה ממחירי הבתים הישנים בשוק.

תקופת האביב, המהווה תקופת שיא ברכישות נדל"ן, עדיין מפגרת במספר הנכסים המוצעים למכירה לעומת העבר. החלום האמריקאי של בעלות על בתים עדיין מקנן אצל רבים, למרות המפולת שחווינו לפני שש שנים, ושאיפה זו קיימת גם באותם איזורים שנפגעו קשה כשהשוק קרס. עדיין יש איזורים שהמציאות מקשה על כוונה זו והשוק מתקדם לקראת איזון בין קונים למוכרים ויצירת שוק נדל"ן בריא.

***

לפי נתוני הסקר, השאיפה לרכוש בתים חזקה יותר דווקא באיזורים שנפגעו קשה מהנפילה כגון מיאמי, אטלנטה ולאס וגאס. ייתכן שהסיבות לכך הן שהשוכרים כיום הם אותם בעלי בתים בעבר שאיבדו את ביתם בתהליך העיקול.

עתה, עם ההתאושות הכלכלית באיזורים אלה ומספרם הרב של המשקיעים שרכשו בתים במחירים זולים במיוחד, מורגשת עלייה מהירה במחירי הבתים המוצעים למכירה, ובקצב גבוה מהצפוי. קונים פוטנציאליים אלה מחפשים שוק יציב ועם ההתייצבות הם רוצים שוב לרכוש בתים.

אחוז הנכסים הנמצאים בתהליך העיקול ירד ב-10 אחוז מחודש ינואר ומראה ירידה של 27 אחוז מהשנה שעברה. זה האחוז הנמוך ביותר מאז דצמבר 2006. מזג האוויר הסוער ברחבי ארה"ב תרם גם הוא רבות לירידה במספר הנכסים בתהליך העיקול, אך מספר הבתים הנמצאים בתהליך הזה כעת אינו מהווה יותר גורם מכריע בכל הקשור לשוק הנדל"ן.

עם זאת מציין הדו"ח שלמעלה מ-152,000 נכסים הנמצאים בתהליך העיקול, ועדיין לא עוקלו על-ידי הבנקים, עומדים ריקים לאחר שבעליהם התייאשו ממשך הזמן הארוך הלוקח להסדרת והשלמת התהליך. בממוצע מדובר בשלוש שנים. בתים אלה עומדים שוממים, מוזנחים והם משפיעים רבות על מחירי הבתים הנמצאים בשכנותם. הדשא המוזנח ומצב הבית הרעוע גורמים לבעלי הבתים בשכונה להוריד מחירים אם רצונם למכור עכשיו.

האירוניה במצב זה היא שירידת המחירים מצויינת לאלה המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון והמחפשים לרכוש במחירים הזדמנותיים, אך אישורי קבלת ההלוואות מקשים על מימוש חלום זה. הריבית למשכנתאות ממשיכה לעלות באיטיות והבנקים עדיין מקשים את התהליך ודורשים הוכחות רבות ככל האפשר ליכולת הרוכשים לעמוד בתשלומים לאורך זמן.

הבעיה היא שהמצב הכלכלי הקשה והמחסור הגבוה במקומות עבודה, מקשה על יצירת יציבות לאורך ימים, ורבים מאלה המעוניינים לרכוש עדיין אינם בטוחים שיהיו מועסקים ושהכנסתם תהיה מספקת לעמוד בתשלומים.

אנו חווים עתה, כסוכני נדל"ן, האטה במספר הרוכשים הפוטנציאליים וביקוש נמוך בחודש שעבר. עובדות אלה עומדות בסתירה לרוחות החיוביות הנושבות מצד הקבלנים והאופטימיות המורגשת בשוק המניות.

מומחים רבים סוברים שעליית המחירים הגבוהה בשנת 2013 והריבית העולה למשכנתאות, ישפיעו ויגרמו להאטה בעתיד הקרוב והשפעתם תורגש גם במשך השנים הבאות, בעיקר על הרוכשים החדשים.

שוב, ייתכן שהשוכרים באמת רוצים לרכוש, אך עדיין מורגשים קשיים בשוק שאינם מקלים על שאיפות אלה. עם בוא האביב, ייתכן מאוד שנתוני השוק ישתנו ותורגש הקלה זמנית שתאפשר לשוכרים לרכוש בתים ולראות את ערכם המוסף עולה.