הלוואה מנצחת

הלוואה מנצחת

קונים הזקוקים מיידית למזומנים לצורך רכישת נכס למגורים, פונים יותר ויותר לקבלת הלוואה מיוחדת ומנצחת. מה זה אומר? התשובות לפניכם

מחסור בנכסים המוצעים למכירה, הריבית העולה והתחרות מצד משקיעים הרוכשים במזומנים, כופים על רוכשים פוטנציאליים לחפש דרכים שונות למינוף המצב לטובתם.
העלייה המטאורית במספר הקונים הפוטנציאליים בשוק העכשווי יצרה ביקוש להלוואות קצרות טווח, במטרה לממן את הרכישה במקרה של הצעות רבות על הנכס המבוקש, במצבים בהם שהמחיר עולה על יכולת הקונה להמציא הוכחה שאכן הוא מסוגל לממן את הרכישה. ריבוי קונים פוטנציאליים מורגש בעיקר בלוס אנג'לס, הסובלת ממחסור בהיצע הבתים למגורים.

האפשרות והגישה לכסף מהיר יכולות להכריע את הכף לעומת אלה מהרוכשים הפוטנציאליים החייבים לקחת הלוואה לזמן ארוך. כאן נכנסת אופציית ההלוואה המנצחת

(Margin Loan).

היא ניתנת כנגד הערבות של הנכס. בדרך כלל מאפשרת חברת ההלוואות סכום של עד 50 אחוז מערך הנכס ביום אישור ההלוואה, שיכול לשמש לכל מטרה, כמו למשל מימון נחוץ כשביתו הנוכחי של הקונה עדיין לא נמכר.
תוכניות מימון אלה התעוררו לחיים בעקבות ההתחממות העכשווית של שוק הנדל"ן. סכומי הכסף שאושרו עד עתה למשכנתאות בתוכניות אלה עברו את ה-384 ביליון דולר, כשהשיא הקודם היה בשנת 2007, בטרם החל משבר הנדל"ן, והגיע אז ל-381 ביליון. העלייה בביקוש להלוואות כאלה נובעת מהערך המוסף של הנכסים שממשיך לעלות בקצב מהיר יותר מכל עלייה אחרת בהכנסת הרוכש. רוב אלה המבקשים אישור להלוואות כאלה מייעדים את הכסף להשלמת חוזה הרכישה, שאחריו הם מגישים בקשה להלוואה מחודשת על הנכס בריבית נמוכה יותר ולמשך זמן ארוך יותר.

***

להלוואות אלה יש עוד יתרונות נוספים. למשל: אין צורך לשלם עבור אישור ההלוואה סכומים נוספים, אין צורך בהערכת ערך הנכס ואין קנסות על תשלום הסכום הכולל בטרם עת.
הריבית המבוקשת עבור הלוואות אלה שונה בין בנק אחד למישנהו ושונה בהתאם לסכום המאושר. ככל שהסכום גבוה יותר, כן יורדת הריבית המבוקשת עבורו. למשל, לסכום שבין 25-50 אלף דולר, הריבית היא 8 אחוז בממוצע. 6.75 אחוז תשלמו על הלוואה שבין 250,000  למיליון דולר ו-6 אחוז על הלוואות של למעלה מ-2 מיליון דולר.
נקודה שלישית בהלוואות כאלה היא שמפעם לפעם הבנק בוחן את ההפרש בין ערך הנכס לסכום ההלוואה. אם הערך יורד, הרוכש חייב להפקיד כסף בחשבון בכדי להעלות את הערך המוסף של הנכס, ואם לא, הבנק ימכור את ניירות ההלוואה בכדי להחזיר את האחוז הנדרש להמשך יישומה.
השימוש בהלוואות טווח קצר כאלה לשם רכישה לטווח ארוך, כגון נכס למגורים, הוא בעל סיכון גבוה, בעיקר בימים אלה של חוסר ביטחון וחוסר ודאות לגבי כיוון הכלכלה.

***

נקודות נוספות לשיקולכם:

 * אל תלוו בכל סכום ההלוואה. המלצתם של סוכני הלוואות מנוסים היא להלוות לא יותר מ-30 אחוז מהערך הנוכחי בכדי להקטין את הסיכון שהערך המוסף יירד.

 * מבקשי ההלוואה עדיין צריכים להיות מאושרים לקבלתה. הבנקים בודקים כל הזמן את ניקוד האשראי של מבקש ההלוואה ודורשים ממנו להשלים שאלון מפורט הכולל את הכנסתו, ההוצאות השוטפות ואת שוויו הכלכלי בטרם יאשרו אותה.

 * בידקו את סכומי העמלה שהסוכן גובה מכם. נכון שהלוואות אלה לא מחייבות תשלום כספים נוספים לשם אישורה, אבל הסוכנים כן דורשים מכם לשלם את העמלה שלהם על אישור ההלוואה.

זוהי עוד דרך שיכולה להיות אטרקטיבית באותם מצבים בהם אתם עומדים לאבד את הנכס לטובת רוכשים אחרים, כי אין לכם כסף מזומן וזמין. כשאין לכם זמן לבקש הלוואה רגילה מהבנק, ייתכן מאוד שתפסידו את הנכס.
חובה לשקול היטב לפני שנכנסים למצב זה ולוודא שיש ביכולתכם לקבל הלוואה רגילה, אבל הסיבה לנקיטת צעד זה היא פשוט הזמן שלוקח כדי לקבל אותה. לאחר אישור הרכישה, כשהנכס רשום על שמכם, יהיה לכם מספיק זמן לקבל הלוואה מחודשת בריבית טובה וזולה הרבה יותר ובתנאים קלים יותר.
היזהרו מלהיגרר למצב בו אתם כה רוצים לרכוש את הנכס, שאתם מסירים את כללי הזהירות הבסיסיים ונכנסים לרכישה שאינכם יכולים לעמוד בה, כי הסיכון גדול. יש סיכויים גדולים שתאבדו את הנכס ואת ההשתתפות העצמית ששמתם עליו, ובנוסף גם ניקוד האשראי שלכם ייפגע. לכן, אנא, היו זהירים.