מחירי הבתים עולים, מצב הרוח משתפר
ההפרש המצטמצם בין המחיר ששילמתם על הבית ומחירו היום, מאפשר לבעלי בתים להתחיל למכור אותם ברווח
יותר ויותר בעלי בתים מצטרפים לשוק ומציעים את בתיהם למכירה. אחרי שנים
בהן ערכם המוסף של הנכסים ירד פלאים וברוב המקרים נעלם כליל, אנו חווים יציאה ממצב זה כשמחירי הנכסים נמצאים בעלייה
מתמדת כבר למעלה משנה ולא נראה שתהליך זה ייפסק. תנועה זו מתקבלת בברכה ובהקלה אצל
רוכשים פוטנציאליים שחוו עד עתה תסכולים ואכזבות במירוץ לרכישת נכסים למגורים.
מלחמת המחירים עדיין נמשכת, אך
ההיצע הגדל של נכסים למכירה יביא בהכרח לירידת מחירים ולתחרות מעטה יותר בשוק. העובדה
שמחירי הנכסים עלו במהירות כה גבוהה בתוך זמן קצר יחסית, מביאה לשוק עוד מוכרים הרוצים
לנצל את ההזדמנות ולמכור את ביתם בטרם תחל ירידת מחירים. כתוצאה מעליית מחירים זו קטן
אחוז הנכסים שבעליהם חייבים עליהם יותר מכפי שהם שווים כיום.
***
בסוף חודש מרץ השנה היו 19.8 אחוז מכלל המשכנתאות בארה"ב ללא ערך
מוסף ומחירן היה נמוך יותר מסכום ההלוואה המקורית (שורט סייל). אחוז זה עמד על
23.7 לפני שנה ו-25 אחוז ב-2011. אותם אזורים שחוו עלייה מהירה ביותר בתקופת השיא,
חוו נפילה גדולה יותר בהשוואה לאזורים אחרים בארה"ב והתאוששותם איטית יותר.
האזורים שנפגעו במיוחד הם: נוואדה עם 45.4 אחוז נכסים בעלי ערך מוסף שלילי,
פלורידה 38.1 אחוזים, מישיגן 32 אחוז ואריזונה עם 31.4 אחוז. לעומתם, במונטנה יש
את האחוז הנמוך ביותר בארה"ב - 5.6 אחוז. בין הערים הראשיות שנפגעו נמצאות טמפה
בפלורידה עם 41.1 אחוז, מיאמי פלורידה עם 40.7 אחוז ואילו בדאלאס, טקסס, נרשמה הנפילה
הנמוכה ביותר בארה"ב - רק 8.3 אחוזים.
היצע הבתים בשוק עדיין נמוך מאוד ועומד על 5.2 חודשי אספקה לעומת 6.4
חודשים לפני שנה. בקליפורניה המצב הרבה יותר רציני עם היצע נכסים של 2.6 חודש בלבד. לשם השוואה, ההיצע הממוצע בשוק נדל"ן
רגיל עומד על 6 חודשים, כשההיצע והביקוש הם במצב אופטימלי של שוק נדל"ני.
סוכני נדל"ן פיקחים מתדפקים על דלתות בתקווה שבעלי הנכס אינם חייבים
עליו כסף, ואז הם מגישים להם הצעת רכישה במזומנים, וזאת מבלי שהמשקיעים בודקים תחילה
את הבית. אחד מכל שלושה בתים בקליפורניה נרכש במזומנים, מצב המקשה על רוכשים חדשים
להתחרות בהצלחה. הרוכשים הפוטנציאליים שולחים לעתים מכתבים בצירוף להצעת הרכישה והבטחה
לשמור על הבית בציביונו הנוכחי. לעיתים הם אפילו מצרפים תמונות משפחתיות בכדי לפרוט
על נימי הסימפטיה של המוכר.
***
מקרה די נפוץ הוא של אחד מלקוחותי, אלי, בן 26, שניסה לרכוש בית עליו הגיש הצעה לפני שנה. עתה
הבית שוב בשוק, אך במחיר שהוא מעל גבול יכולתו הכספית. הוא ואשתו מנסים לרכוש בית ראשון
ומאז חודש מאי השנה הגישו תשע הצעות שלא התקבלו. ברוב המקרים הבתים האלה נמכרו
לרוכשים במזומנים. לפני חודש וחצי הם הצליחו סוף סוף לרכוש בית קצת מחוץ לאיזור בו העדיפו לגור, אך לפחות
ברכישה זו הצטרפו למעגל בעלי הבתים וערך ביתם יעלה בהתאם. בעוד כמה שנים יוכלו להרשות
לעצמם לרכוש נכס שיתאים להם יותר.
"התהליך היה מלחיץ מאוד עקב המחירים הממשיכים לעלות", מודה
אלי, "כשבנוסף תקופת השכירות שלנו עמדה לפוג ולא רצינו להאריך אותה לעוד שנה.
המזל ממש האיר לנו פנים".
בעלי בתים לא מעטים עדיין מהססים למכור מתוך תקווה שאם יחכו עוד קצת,
רווחיהם יהיו אף גבוהים יותר. אף אחד לא יודע איך ייראה העתיד ולעתים עדיף הבטחון במכירה
עכשווית על העתיד הלא ידוע. נכון שיתכן שתרוויחו יותר, אך האם באמת כדאי להמר על ההפרש
ברווח ולסכן את כולו?
שוק הנדל"ן עובד כשרשרת שבה צעד אחד מביא בעקבותיו צעדים אחרים.
בעל נכס שיש לו ערך מוסף על ביתו, מוכר אותו ומשתמש ברווחים שקיבל כהשתתפות עצמית עבור
רכישת נכס אחר. עם השלמת רכישה זו מתפנה ביתו לרכישה על ידי דייר אחר הנמצא באותו מצב,
וכן הלאה עד לזוג הצעיר הרוכש את ביתם הראשון.
השיטה הוכיחה את עצמה במשך שנים רבות, אך המצב שנוצר מאז הנפילה הגדולה
בשנת 2007 - שנגרמה בגלל שחרור כספים ללא פיקוח לרוכשים שלא הוכיחו את יכולתם להחזיר
את ההלוואה - החלו הבנקים להקפיד אף יותר מבעבר
ודחו בקשות הלוואה רבות. רוכשים פוטנציאליים אלה נאלצו לשכור נכסים במקום לרוכשם וכל מעגל הנדל"ן השיגרתי נפגע קשות. המצב הכלכלי הקשה ואחוז
המובטלים במשק, גם הוא תרם רבות לאי יכולתו של הציבור לשלם את המשכנתאות, הנכס הפסיד
את ערכו המוסף וכל הגלגל נעצר.
עתה, נראה שהשוק חוזר באיטיות למצב נורמלי עם עליית ערך הבתים, וכתוצאה
מכך עליית ערכם המוסף. אני מאמין שמצב התעסוקה
ישתפר ונראה את חזרתו של המצב לקדמותו ולשוק נדל"ן בריא יותר ואיכות חיים גבוהה
יותר. הצטרפותם של בעלי נכסים רבים לשוק המוכרים, מהווה צעד חיובי ביישום המטרה שכולנו
מייחלים לה כבר שנים.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה