זר כן יבין זאת
יותר ויותר משקיעים זרים ממשיכים להתעניין ברכישת נכסים בארה"ב. מדובר כמובן באנשים עם כסף והם באים מכל העולם, כולל ישראל
השאיפה לרכוש נכסים בארה"ב כל זמן שמחירם עדיין נמוך, מאחדת משקיעים בינלאומיים רבים. עד עתה נרכשו נכסים במזומן כדרך מצויינת להשקעה עתידית הנושאת רווחים נאים בצידה וכן כאלטרנטיבה עתידית למגורים בארה"ב. בגלל חוסר הביטחון בהשקעות בבורסה, מעדיפים רבים להשקיע בנכסים בעלי ערך לעומת רכישת ניירות העלולים לרדת לאפס. בתקופת השפל בשוק הנדל"ן והנפילה הגדולה בערכם המוסף של הנכסים, מעט מאוד בנקים הסכימו לתת הלוואות לזרים, אך עתה ניכרת עלייה משמעותית באישורים.
הבנק הבינלאומי, אייץ'.אס.בי.סי, שמשרדיו הראשיים
בלונדון, דיווח לאחרונה כי כמות המשכנתאות שהם אישרו לרכישת נכסים בארה"ב
שילשה את עצמה מאז 2010. "היכולת לקבל הלוואות בריבית נמוכה היא שהביאה לעלייה
המטאורית בבקשות ובאישורים של הלוואות כאלה", אמר נציג בכיר של הבנק המתמחה
במתן הלוואות למשקיעים זרים. עם סניפים ב-81 ארצות ברחבי העולם, פיתח הבנק תיאבון
אדיר לאישור הלוואות לעשירי העולם בריביות נמוכות ובתנאים אטרקטיביים במיוחד. ההלוואות
ניתנות עד 70 אחוז מסכום הרכישה ועד מקסימום של 3 מיליון דולר.
הריבית הניתנת למשכנתאות כאלה אמנם גבוהה במקצת לרוכשים
זרים, אך הריבית הקבועה ל-5 שנים שלאחריה, היא הופכת לריבית משתנה, עומדת כיום על
2.5 אחוז בממוצע. התנאים לרכישת דירות ובתי דירות קשים יותר והרוכש יקבל רק 50 אחוז
משכנתא, אך עובדה זו לא מרפה את ידיהם של רוכשים רבים. הם עדיין בוחנים רכישות במזומן,
אך בודקים אפשרות לקבלת הלוואות גם כן. לקיחת הלוואות מגדילה את יכולת הרכישה של משקיעים
אלה ורבים מהם מעדיפים לרכוש נכסים יקרים העשויים להביא תשואה גדולה יותר בעתיד הקרוב.
***
המשקיעים הזרים מעדיפים לרכוש בארה"ב מתוך אמונה
שמחירי נכסי נדל"ן כאן הם עדיין בגדר מציאה, יחסית לשווקים אחרים בעולם. העובדה
שמחירי הנדל"ן נמצאים בעלייה כבר למעלה משנה מאמתת הנחה זו ומגבירה אף יותר את
התחרות לרכישת נכסים כאן. מאמרים ודוחות המפורסמים לעתים תכופות בכל צינורות המדיה
מביאים משקיעים שעדיין היססו אם הזמן אכן מתאים להשקעה בנדל"ן, לקפוץ למים ולהצטרף
למעגל מחפשי המציאות הבינלאומיים.
בנקים אחרים, כמו וולס פארגו, אינם כה אגרסיביים ברדיפה
אחרי משקיעים זרים. הם, למשל, מאשרים הלוואות עד סכום של מיליון דולר וההלוואה היא
עד מקסימום של 60 אחוז מסכום הרכישה. הבנקים נזהרים מאוד מאישור הלוואות למשקיעים זרים
והם בודקים לעומק את יכולת התשלום, סכום ההשתתפות העצמית ועוד נתונים רבים אחרים בטרם
יאשרו את המשכנתא המבוקשת.
תנאי נוסף המקובל מאוד בין הבנקים המאשרים הלוואות
לזרים, הוא שהרוכש יפקיד סכום נוסף בחשבון אסקרו עם המוסד המלווה, בכדי שהמוסד הזה
ירגיש בטוח יותר כי תנאי ההלוואה אכן ימולאו כראוי. בנקים קטנים רבים הצטרפו לרשימת
הבנקים השוקלים מתן הלוואות למשקיעים זרים, ועליכם לבחון מיהם ומה התנאים אותם עליכם
למלא בטרם תאושר לכם ההלוואה.
ולמרות הכל, המזומן עדיין מקובל יותר ורוב עסקאות
הנדל"ן הנעשות עם משקיעים זרים מבוצעות במזומנים. גם בשל כך מעדיפים המוכרים משקיעים
זרים על פני תושבים מקומיים, שברוב המקרים חייבים לקבל הלוואה לרכישת הנכס, עובדה המאיטה
את משך הרכישה ולעתים קרובות אף גורמת לביטולה כשהרוכש אינו מצליח לקבל את
ההלוואה.
אחוז גבוה מהמשקיעים הזרים הרוכשים והמעוניינים לרכוש
נכסים בארה"ב באים מקנדה, ברזיל, רוסיה, סין, ונצואלה וישראל, שלמרות מספר תושביה
הקטן יחסית, מהווה גורם מכובד במשחק הזה. עקב העיכובים הנגרמים בסיכום העיסקה אם המשקיע
הזר ינסה לקבל אישור למשכנתא מהבנק, מעדיפים רובם לרכוש במזומן הלוואה חוזרת לאחר השלמת
הרכישה במזומנים.
כל זמן שהדולר חלש, הריבית למשכנתאות נמוכה ומחירי
הבתים נמוכים יותר מערכם החלופי, תימשך המגמה. הרצון לרכוש נכסים כאן כהשקעה כדאית
והמחסור בנכסים להשכרה מביא לעליית מחירי השכירות, וכתוצאה מכך להכנסה יפה על ההשקעה
כשהערך המוסף העתידי של הנכסים ממשיך במגמת העלייה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה