הצרות עדיין לא נגמרו

אם חשבתם שהמשבר בשוק ההלוואות עבר, כדאי שתחשבו שוב כי ייתכן מאוד שהוא ישוב

עברו כמעט שמונה שנים מתחילת משבר עיקול הבתים, במהלכו הפסידו למעלה מחמישה מיליון בעלי בתים את בתיהם. מכאן קל מאוד וטבעי להניח שהמשבר עבר ונתונים סטטיסטיים אכן מורים על מגמה זו. מספר הבתים שנמכרו בתהליך העיקול הוא הנמוך ביותר מאז שנת 2008 ומספר אלה הנכנסים לתהליך העיקול הוא הנמוך ביותר מאז 2006. השיא הושג ב-2010, אז נמכרו 2.9 מיליון בתים בתהליך העיקול ובשנה שעברה מספרם היה 1.4 מיליון, אך מספרים אלה כנראה ישנו כיוון בשנה הבאה, עם עליית מספר הבתים שיכנסו לתהליך העיקול.

שינוי כיוון זה איננו כתוצאה מההלוואות הישנות שהתשלומים עליהן ממשיכים כרגיל, אלא כתוצאה מפתרונות ארעיים ומבעיות שיתחילו להיות מורגשות ב-2015 ויגרמו לעלייה במספר הבתים המעוקלים. במלים אחרות, המשבר של 2008 לא נפתר אלא נדחה, ובשנה הבאה נראה את התוצאות לדחייה זו.

***

הנה הבעיות:

הלוואות משניות (Home Equity line of Credit) שבעלי בתים לקחו בטרם התפוצצה בועת הנדל"ן כשהבית שימש כבנק עבורם. התשלומים על הלוואות אלה יעלו כשהלווים חייבים להחזיר את סכום ההלוואה עצמו ולא רק את הריבית על הכסף. ההערכה היא שבין 50-79 מיליארד דולר של הלוואות אלה יהיו בסכנה עם עליית התשלומים החודשיים. סכומים אלה יכולים להגיע למאות או אלפי דולרים נוספים לתשלומים החודשיים.

ה

לוואות משניות אלה ניתנו בעיקר באיזורים שנפגעו בצורה הקשה ביותר ממשבר הנדל"ן, ועדיין לא נחלצו מהמשבר. רבים מבעלי בתים אלה לא יכלו לעמוד בתשלומים עקב היעדר הכנסה נאותה ומחסור במקומות עבודה טובים.

התוכנית שהממשל יצר לעזרה לבעלי בתים במצוקה אמנם הביאה הקלה, אך זו היתה זמנית בלבד, כשאחרי חמש שנים של תשלומים חודשיים בריבית נמוכה במיוחד, מתחילה עלייה הדרגתית של אחוז אחד בכל שנה בכדי להדביק את האובדן בהכנסות הבנקים. בשנת 2015 למעלה מ-319,000 הלוואות משניות מקבוצה זו יעלו, והציפיה של הממשל שהכלכלה תצא מהמשבר עד למועד זה, התבדתה. נראה סביר בהחלט שמספר הבתים שיעוקלו החל בשנה הבאה יטרפד את ההתאוששות ויתכן ונחזור למשבר עמוק נוסף בנדל"ן.

הלוואות אחרות שניתנו על ידי הבנקים והתבססו על אותם תנאים, אמורות היו להוות פתרון ארעי בלבד ועומדות גם הן בסכנה. אותם בעלי בתים שנלחמו קשה בכדי לקבל את ההלוואות שיחלצו אותם ממערכת ההלוואות הגרועה בעבר, מוצאים עצמם שוב בבעיה רצינית.

מומחים מעריכים בשני מיליון את מספר ההלוואות המשניות שהריבית עליהן עומדת להשתנות בשנים הקרובות. עבור 40 אחוז מבעלי הבתים האלה, ערך ביתם עדיין נמוך מסכום ההלוואה שלקחו. ההערכה היא שהשינוי בתשלום החודשי יביא להלם אצל רבים. כשהפיתרון הארעי איננו עוד, בעלי הבתים במצוקה שבים למצב בו אינם משלמים את המשכנתא החודשית. הסטטיסטיקה מראה שבין 40 ל-80 אחוז מאלה שקיבלו הלוואות משניות מפסיקים לשלמן כשהתכנית נגמרת. אך אלה אינן כל הבשורות "הטובות" בשטח זה.

***

בשנת 2007 יצא חוק ממשלתי שהגן על בעלי בתים שאיבדו את ביתם בתהליך העיקול. הרשו לי להסביר: כשבעל בית מאבד את ביתו, הבנק מוותר על יתרת הסכום אך מעביר לשלטונות מס הכנסה את סכום ההפסד. מס ההכנסה מחייב את בעל הבית שהפסיד את ביתו לשלם מס על סכום זה כאילו הוא הרוויח אותו. החוק הורה לשלטונות המס לוותר על תביעה זו ומאוחר יותר הוא הוארך עד סוף שנת 2013. אם החוק לא יוארך שוב, ייווצר מצב בלתי אפשרי ונחווה גל של פשיטות רגל בכל רחבי ארה"ב.

המימשל הגיע להסכם עם בנק אוף אמריקה להפריש 490 מיליון דולר לכיסוי כספים אלה, אך גם הם מודים שהסכום המוקצב לא יכסה את כל הסכומים ולא יעזור לכל הנזקקים. התשלומים למס הכנסה כתוצאה מאי חידוש חוק זה יחולו החל משנת הכספים 2015.

בעיה נוספת: בכמחצית מארה"ב תהליכי העיקול עוברים בבתי המשפט וההצפה של עיקולים נוספים עלולה להביא לסחבת רצינית בהליכים המשפטיים במדינות אלה.

ביוסטון, טקסס, נרשמה עלייה של 66 אחוז במספר העיקולים החדשים. בלוס אנג'לס עלייה של 10 אחוז ובנבאדה עלייה מסחררת של 128 אחוז משנה שעברה. קשה מאוד להעריך את מספר העיקולים והשלכותיהם. זה תלוי בגורמים שונים וביניהם תגובת הבנקים לגל הצפוי. המציאות היא שבנבאדה ולוס אנג'לס, למשל, בעיקר באיזורים שסבלו את מירב העיקולים בעבר, יש חשש כבד מהעתיד. עיקולים עלולים להרוס שכונות שלמות והשפעתם השלילית על הכלכלה עלולה לגרום להשלכות חמורות אחרות.

***

זה לא חייב לקרות. ההלוואות שניתנו מאז המשבר ניתנו בצורה נכונה והתשלומים עליהן נעשים במועד. למרות הטענות ששמענו על הקשיים בקבלת אישורים למשכנתא, נראה שהצעדים שננקטו על ידי הבנקים להבטיח שההלוואות יינתנו לאנשים המסוגלים להחזירן, אכן הצדיקו את עצמם. אבל במקביל לא נעשו צעדים לפתור את הבעיה לגופה, ופשוט גילגלו את הכדור קדימה מתוך תקווה שהכל יסתדר במשך הזמן וזה לא קרה, לצערנו.

הפיתרון שנראה לי הכרחי הוא שהבנקים יורידו את מחיר הקרן, שהוא מחיר הבית בעת מתן ההלוואה, למחירו האמיתי. בכך יירדו תשלומי המשכנתא בהרבה ובעלי הבתים יוכלו להמשיך לשלם עבורם מבלי להפסידם בתהליך העיקול.  אינני מאמין שגל עיקולים נוסף יעזור למשק להתאושש מהמשבר הקודם, שגם ממנו עוד לא הצלחנו להיחלץ. 

קיבלתם קדם-אישור להלוואה? תיזהרו

 

רכישות יקרות או בקשה לכרטיס אשראי ממש לפני קבלת ההלוואה יכולים לטרפד את האישור הסופי

בשוק הנדל"ן כיום, על כל בית המוצע למכירה במחיר סביר מוגשות הצעות רכישה רבות ועל הקונה הפוטנציאלי להילחם בכדי לזכות בנכס. אז אם זכיתם – מזל טוב, אבל כדאי לכם להיזהר מאוד. עשיתם את הצעד הראשון החשוב בתהליך הרכישה, והוא בחירת סוכן ההלוואות וסוכן הנדל"ן המתאים. התחלתם את החיפושים ומצאתם את הבית המתאים שעליו חלמתם וסוכן הנדל"ן התמקח עם בעל הבית והצליח לשכנע אותו לקבל את הצעתכם - נהדר!

עכשיו כל שעליכם לעשות הוא לשבת, להירגע ולחכות עד שההלוואה תאושר. נכון?

לא נכון!

קבלת אישור הלוואה למשכנתא הוא תהליך מסובך ובעל שלבים רבים. מדהים כמה קליינטים שעבדתי איתם באו אלי והתלוננו על דרישות הבנקים למידע ועל המכשולים הרבים בתהליך קבלת האישור. בכדי למנוע עד כמה שאפשר הפתעות, הנה כמה דברים שעליכם לעשות ולא לעשות בזמן הקריטי של המתנה לאישור:

***

מה כן לעשות:

* ציית להוראות סוכן ההלוואות והמציא לו את כל המסמכים שהוא מבקש במהירות הגדולה ביותר, בכדי לתת לתהליך האישור לזרום ללא עיכובים מיותרים.

* במידה ואתם צריכים להחליט אם להסכים לצעדי הבנק - עשו זאת בהקדם האפשרי.

* שאל את סוכן ההלוואות שלך כל שאלה שמדאיגה אותך.

* המשיכו לשלם ללא איחורים את תשלומי השכירות ואת כל התשלומים שאתם יכולים לבצע אוטומטית, או בדואר, תוך שימת דגש שהצ'קים יגיעו בזמן למען המתאים.

* הקפידו לשלם את כל התשלומים האחרים עליהם התחייבתם.

* המשיכו לעבוד במקום עבודתכם העכשווי והשתדלו אפילו להימנע מלקיחת חופשות לא מתוכננות.

* המשיכו להשתמש בכרטיסי האשראי שלכם כרגיל.

* היו מוכנים לספק הסברים משכנעים על כל הפקדה גבוהה ויוצאת דופן בחשבון הבנק שלכם.

* נסו ליהנות מעצם תהליך רכישת הבית, אך השתדלו להשקיף עליו מעמדה אובייקטיבית, כי כך תוכלו לבצע החלטות 

נכונות שיתאימו לכם ולצורת החיים שלכם.

ומה לא לעשות:

* אל תרכשו מוצרים יקרים במיוחד, כגון מכונית, סירה, תכשיטים, ריהוט, מכשירי חשמל וכו'.

* אל תגישו בקשה לקבלת כרטיסי אשראי חדשים, אפילו אם קיבלתם מכתב שמודיע כי אתם מאושרים. גם אם המכתב מציע שאם תשלמו באיחור מה, זה יחשב כרכישה במזומנים. הבנקים בודקים את כל הנקודות בכדי לאשר את ההלוואה, ובקשתכם לקבלת כרטיס אשראי מהווה בעצם הבטחה לשלם על רכישות עתידיות שיקטינו את יכולתכם לעמוד בתשלומי המשכנתא.

* אל תשלמו קנסות ופיגורים ללא התייעצות תחילה עם סוכן ההלוואות שלכם ואישורו שאכן כדאי לשלם כספים אלה. זיכרו, הוא בעל המקצוע והוא יודע איזה נקודות הן בעלות חשיבות לבנק בתהליך קבלת האישור להלוואה.

* אל תשנו נתונים אישיים בחשבונות האשראי שלכם, בעיקר בתקופה קריטית זו. כדאי לדחות שינויים אלה עד לאחר אישור ההלוואה.

* אל תשנו חשבונות בנקים.

* אל תפקידו סכומי כסף גבוהים מהרגיל בחשבונות הבנק ואל תעבירו סכומים גבוהים מחשבון אחד למישנהו. התייעצו תחילה עם סוכן ההלוואות.

***

אלה שהחלו את חיפושיהם לרכישת בית וזקוקים להלוואה, כדאי שיבדקו את ניקוד האשראי שלהם. ניקוד האשראי מראה לבנקים את גובה הסיכון שהם נוטלים כשהם מאשרים לכם הלוואה. ככל שהניקוד גבוה יותר, כך גם יורדת הריבית שהבנק יאשר לכם ולהיפך.

ההלוואות לרוכשי בתים ודירות לראשונה יכולות להינתן עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז בלבד מסכום הרכישה. זוהי הלוואת FHA שהיתה אטרקטיבית מאוד, אך לאחרונה השתנו תנאיה והיא כבר לא כל כך פופולרית. הבנקים המסחריים החלו להתחרות בהלוואות אלה והם יאשרו הלוואה של 95 אחוז, מותנה כמובן בניקוד אשראי מעל 720.

הריבית ירדה שוב והיא עומדת עתה על 4.12 אחוז להלוואות ל-30 שנה ו-3.24 אחוז לריבית ל-15 שנה. הלוואות ל-15 שנה נעשו מקובלות יותר כיום בשל הריבית הקבועה והנמוכה עבורן.

ההבדלים בין הלוואות FHA להלוואות עם בנקים רגילים הם אלה:

* הלוואת FHA ניתנת עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז, אך התשלום הדרוש לאישורה משולם מלכתחילה ואיננו מחולק ונוסף לתשלומים החודשיים.

* הביטוח הפרטי שהבנקים מחייבים על הלוואות FHA לא יורד ונשאר צמוד להלוואה עד לתשלומה המלא לעומת הלוואות בנקים רגילות, בהן הביטוח יורד כשהערך המוסף מגיע ל-22 אחוז מסכום הרכישה, כך שתראו ירידה ניכרת בתשלום המשכנתא החודשית. כמו כן, במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה, הלוואת FHA מחייבת שהבניין יהיה מאושר לקבלת הלוואות אלה, אבל בנייני דירות רבים לא מאושרים אליהן.

התייעצו עם סוכן ההלוואות שלכם לקבלת פרטים נוספים ואישיים הקשורים להלוואה שאותה אתם מעדיפים.

המשכנתא מעיקה?

סביר להניח שהיא בהחלט מעיקה, אז הנה הדרך לשלם את המשכנתא מוקדם ומהר יותר

כמעט כל בעל בית משלם משכנתא חודשית. ההתחייבות לשלם 360 תשלומים חודשיים (30 שנה) או אפילו 180 תשלומים (15 שנה) מדירה לעתים קרובות שינה אצל רבים. ההלוואות הקבועות משולמות ומכסות את הריבית על הכסף שניתן, וכן עבור הסכום שאושר לשם רכישת הנכס.

כמו נישואין, ההחלטה לקחת הלוואה צריכה להיעשות ברצינות ואחרי הערכה ברורה האם תוכלו לעמוד בהתחייבות לתקופה ארוכה. רכישת בית היא ברוב המקרים הרכישה היקרה ביותר שאדם עושה בחייו,  וחשוב לראות את התמונה הכללית ואת יכולתו של בעל הבית לעמוד בתשלומים, מבלי לפגוע בתוכניות צמיחה והשקעה אחרות שהוא מתכנן לעצמו ולמשפחתו.

נכון שלא תמיד יישאר בעל הבית בנכס במשך כל תקופת המשכנתא, אך זוהי בהחלט החלטה לטווח ארוך. אם אתם רוצים לשלם את סכום המשכנתא מהר יותר, כדאי לשקול את אחת האפשרויות האלה:

***

* שלמו תחילה חובות אחרים. זו נשמעת החלטה מוזרה, אך חשוב להראות שאתם בעמדה טובה וסך כל ההתחייבויות שלקחתם כבר שולמו. זה יעזור לכם כשתקצרו את משך הלוואת המשכנתא. המלצתי היא לשלם את כרטיסי האשראי מהר ככל האפשר, כי הם נושאים ריבית גבוהה מאוד. שלמו תחילה את החשבונות הקטנים ביותר והמשיכו כלפי מעלה. הקטנת מספר ההתחייבויות שלקחתם תיצור תמונה מהימנה וחיובית יותר עליכם בניקוד האשראי שלכם. כמו כן, ככל שתקדימו לשלם את החובות הקטנים, כך תגדל יכולתכם לשלם את המשכנתא בטרם המועד לפרעונה.

* חלקו את התשלום החודשי. אסטרטגיה אחרת היא לשלם את המשכנתא בשני חלקים כל חודש. בנקים רבים מציעים תשלומי משכנתא כל שבועיים, כששיטה זו חוסכת לכם כסף בסך כל התשלומים, כי למעשה אתם משלמים חודש נוסף בשנה. סך כל התשלום מחושב על ידי הבנק פעם בחודש, כך שאמנם אין הקלה בסכום הריבית, אך משך זמן ההלוואה מתקצר. התשלומים הדו-שבועיים חייבים להיעשות בראשון וב-15 בכל חודש.

* שלמו יותר מהדרוש. הדרך הפשוטה והקלה ביותר לשלם את ההלוואה מוקדם יותר, היא להוסיף סכום כסף נוסף על התשלום החודשי הנדרש מכם. יש המשלמים סכום קבוע מדי חודש ויש המשלמים כשהם יכולים. יש דרכים שונות בהן תוכלו לבחור והכל תלוי במטרה הסופית שלכם ותקציבכם החודשי.

ראשית, דברו על כך עם סוכן ההלוואות שנתן לכם את ההלוואה. חשוב לדעת שכשאתם שולחים סכום כסף נוסף לבנק, תציינו שהכסף הזה חייב להיות מופנה לתשלום עבור הכסף שלקחתם, ולא עבור התשלום החודשי. אם לא תציינו זאת במכתב מצורף לצ'ק, הבנקים, לעתים קרובות, יפנו את הכסף כתשלום מוקדם עבור המשכנתא ובכך לא תרוויחו דבר. כדאי, לכן, גם להתקשר לבנק לאחר ששלחתם את הכסף ולוודא שאכן הוא הופנה עבור סכום ההלוואה עצמו ולא עבור הריבית.

אם שילמתם שני תשלומים חודשיים בשנה, תוכלו להקטין את משך תשלום ההלוואה משלושים שנה לכ-22.

* תשלום מעוגל. השלמת התשלום למשכנתא לסכום העגול הקרוב, למשל: במקום לשלם 2032.15 דולר שלמו 2100. שיטה זו תוריד, גם היא, חודשים ניכרים מסך כל זמן ההלוואה. רוב האנשים מתרכזים בסכומים עגולים כשהם מעריכים הכנסות והוצאות, כך שמספר דולרים בודדים לא ישנה להם הרבה.

* שיטת החצי. די מעניין. אתם יכולים להשיג תוצאות זהות לתכניות תשלומים חצי חודשיים מבלי לשלם פעמיים בחודש את מחצית סכום המשכנתא, וזאת על ידי הוספת 12% לתשלום החודשי הדרוש. לדוגמא, אם התשלום החודשי אמור להיות 2000 דולר, הוסיפו 12% (240) לתשלום וזה כאילו שילמתם חודש נוסף בשנה.

* שיטת הדולר. שיטה שאינה דורשת כמעט דבר, הוספת דולר אחד לכל תשלום חודשי. זה נראה שטותי ולא 

חשוב, אך אם תתמידו בכך בכל תשלום, תעזרו לתשלומי המשכנתא להסתיים מהר יותר.

***

רצוי לציין שכל השיטות שמניתי כאן תלויות במשכנתא האישית שלכם. דברו עם סוכן ההלוואות ותבחרו את השיטה הנוחה לכם ביותר.

המעלה הגדולה ביותר של תשלום המשכנתא מהר יותר היא שבכך תחסכו אלפי דולרים באי תשלום ריבית על ההלוואה. סכומים אלה מצטברים וחסכונם יאפשרו לכם לחיות ברווחת יתר, לרכוש מוצרים ושירותים חיוניים. כמו כן, עם עליית הערך המוסף של הבית, סכומי תשלום המשכנתא מהווים קרן ביטוח פיננסית, שתוכלו תמיד לממש על ידי מכירת הנכס ושימוש בכספים אלה למטרות אחרות - שיפור רמת חייכם או איכות החיים במעבר לבית הולם יותר את צרכיכם העתידיים.

מדוע השיפור בשוק כל כך איטי

המצב בשוק הנדל"ן משתפר, אבל לאט מדי. יש לכך מספר סיבות והשאלה האם הן ייפתרו בשנתיים הקרובות

בטרם נגיע בקליפורניה לדוחות על כלכלה חיובית ופורחת, עלינו לדלג על מספר משוכות שחייבות להיפתר. אמנם קליפורניה היא בדרך כלל במצב כלכלי טוב יותר מרוב מדינות ארה"ב בכל הקשור לנדל"ן, יכולת הרכישה של בתים ומצב המשק עדיין מקשים על מכירת הנכסים במספרים הדרושים ובמחירים המתאימים.

העובדות הבסיסיות משודרות בכל רשתות הטלוויזיה, מופיעות בקביעות על דפי העיתונים ושגורות בפני רוב אזרחי המדינה - העלייה המתמשכת במחירי הבתים וההיצע הנמוך הן הסיבות העיקריות המעכבות את התאוששות הנדל"ן בקליפורניה.

כמובן שהמצב הכלכלי, מספר מקומות העבודה במשק והמשכורות הנמוכות המשולמות לעובדים, מכבידים גם הם על ההתאוששות המצופה. מספר הבתים שנמכרו מתחילת השנה הוא נמוך, אך זה לא מפתיע כי רוכשים פוטנציאליים רבים פשוט אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש בתים. לכך מצטרפת ירידה דרמטית במספר הבתים בתהליך העיקול המוצעים למכירה, כשבעיקר מדובר בבתים הזולים יותר, וגם זה מקשה על ההתאוששות.

פירסומים רבים צופים התאוששות כלכלית איטית, אך רצופה, מעתה ועד שנת 2019. מספר מקומות העבודה ברוב הערים הראשיות בקליפורניה גדל, כשבערים מסויימות הגידול מורגש ומשמעותי יותר מאשר במקומות אחרים.

***

ראשית, על קליפורניה להתגבר על שלושה מכשולים: מכירת בתים ודירות הראו עלייה של 3.9 אחוז ביולי האחרון, אך זה עדיין נמוך ב-9.2 אחוז יחסית ליולי 2013. בכדי לשים נתונים אלה בפרספקטיבה נכונה, הרי שהמכירות בשבעת החודשים הראשונים של השנה היה הנמוך ביותר מאז שנת 2008.

והנה הסיבות לכך:

1. אנחנו פשוט לא יכולים להרשות לעצמנו לרכוש.

עליית מחירים מתמדת וההיצע הנמוך של בתים זולים לא מאפשרים לזוגות צעירים ורוכשים חדשים להיכנס למעגל הקונים. האינפורמציה שפורסמה לאחרונה מראה שלמרות שהעלייה במחירים האטה את הקצב שראינו באביב 2013, הרי שהמשך העלייה מאפיינת את כל שוק הנדל"ן בכל האיזורים. 97 מתוך 100 הערים הראשיות שנבנחנו הראו עלייה שנתית מתמידה ו-94 אחוז מהן הראו עלייה מרבעון אחד למשנהו.

מחיר בית ממוצע בקליפורניה עלה ב- 1,100 דולר ועמד על 390,100, שזו העלייה האיטית ביותר שנרשמה מאז ינואר השנה. הציפייה היא שנראה שינוי רציני שיביא להתאוששות וליציבות במחירי הבתים.

2. בתים בתהליך העיקול – נעלמים.

בחודש יולי 2013 היוו מכירות נכסים שנמצאו בתהליך העיקול 25.6 אחוז מכלל מכירות הנכסים, ואילו היום אחוז זה עומד על 17. בנוסף, הנתונים מראים שמחיר הבתים הנמכרים במכירות רגילות עלה מעט מאוד, מה שמראה שהממוצע עלה כתוצאה ישירה מעליית מחירי הבתים הרגילים.

היצע הבתים הנמצאים בתהליך העיקול ממשיך לרדת עקב המחיר העולה של הבתים. זהו תהליך חיובי הגורם לשיפור המצב ועליית הערך המוסף של הבתים במשק. בחודש יולי היתה ירידה של 22 אחוז יחסית ליולי 2013 בהיצע הבתים הנמצאים בתהליך העיקול,  ונראה שהתהליך יימשך. נראה כי אלה שעדיין מחפשים לרכוש בתים הנמצאים בתהליך הזה איחרו את הרכבת, וייאלצו לשקול רכישת בתים במכירות רגילות.

נראה גם שהערך המוסף על הבתים ימשיך לעלות ולכן בעלי בתים בצרות יוכלו למכור את בתיהם אפילו ברווח. הם לא יצטרכו להפסידם לבנק ולכן ניקוד האשראי שלהם לא ייפגע, כך שהם יוכלו לרכוש בית אחר בעתיד כשמצבם הכלכלי ישתפר.

3. מצב התעסוקה ואישור ההלוואות למשכנתא.

מחירי הבתים  והריבית למשכנתאות עלו מהר מדי בשנה שעברה. הסיכויים לעלייה עתידית גבוהה קלושים, וכך כנראה יהיה עד לשינוי במצב התעסוקה ושיפור רציני במצב המשכורות, שיאפשרו לאנשים לקבל אישור להלוואה.

הגורם הבסיסי שייטה את הכף, ייצג את שוק הנדל"ן ויחזיר את השפיות לשוק הוא מצב הכלכלה. שליש מכלכלת קליפורניה מבוסס על שוק הנדל"ן והפעילות סביבו. השוק זקוק לשיפור ניכר ביציבות המשק הכלכלי, שימוש במאגרי הנפט האדירים הנמצאים כאן, ייצואו לעולם ודילול ניכר ברכישת נפט ממדינות ערב. כל זה יחד עם שיפור יכולת הפועל האמריקאי להתחרות בשוק העולמי ביצוא סחורות, שירותים ותעשיות עתירות מדע, יחזירו את הדימוי של אמריקה בעולם, יזרימו כספים רבים לקופת ארה"ב ויביאו שיגשוג עצום בכלכלה ובשוק הנדל"ן.

משקיעים זרים קונים וקונים

שער חליפין טוב ומחירים נמוכים ממשיכים למשוך שפע של משקיעים זרים לארה"ב

המשיכה של ארה"ב עקב הכלכלה היציבה יחסית והמודל לאיכות חיים טובה יותר מאשר ברוב ארצות העולם, מניעה זרים רבים לרכוש נכסים כאן כהשקעה עתידית. הנתונים מראים שבין אפריל 2013 לאפריל 2014, רכישות משקיעים זרים הגיעו ל-92.2 מיליארד דולר. זו עלייה עצומה ביחס לתקופה הקודמת, בה סכום ההשקעות היה 68.2 מיליארד.

אנו חיים בשוק בינלאומי. זאת אומרת, שלמרות ששוק הנדל"ן הוא מקומי והרוכשים גם הם אמורים להיות מקומיים, הרי שהאפשרויות לרווחים על השקעתם  לטווח קצר וארוך, כמו גם יציבות המטבע, מהווים משיכה עצומה למשקיעים הזרים.

מהגרים ורוכשים זרים רוכשים בתים בכל רחבי ארה"ב, אך 55 אחוז מכלל ההשקעות מרוכזות בפלורידה, אריזונה, טקסס וקליפורניה. פלורידה היא במקום הראשון עם 23 אחוז וקליפורניה במקום שני עם 14 אחוז, אחריה טקסס עם 12 אחוז ואריזונה עם 6 אחוזים. הערים המבוקשות ביותר הן לוס אנג'לס, במקום הראשון בשנת 2014, ואחריה מיאמי, לאס וגאס, אורלנדו וניו יורק.

המשקיעים הזרים מסתמכים על מרכיבים שונים למטרת רכישת הנכסים באיזורים מסויימים. הסיבות לרכישה הן: קירבה למקום מגוריהם, האם גרים באיזור קרובי משפחה או חברים, שוק העבודה ואפשרויות הלימוד, המיקום ומזג האוויר באיזור.

המשקיעים האירופאים נמשכים בעיקר למקומות בהם מזג האוויר חם יותר כמו פלורידה ואריזונה, כשהחוף המערבי מושך בעיקר משקיעים אוריינטליים. משקיעים מהודו נוטים לרכוש במקומות בהם יש שפע של תעשיות עתירות מדע כמו קליפורניה, ניו יורק וצפון קרוליינה. מאוד נפוץ לראות אוכלוסיה רבה מאותה מדינה, נתון המצביע שכנראה הסיבה לכך היא העברת מידע אישי, מפה לאוזן, בין משקיעים תושבי ארצות אלה, המחלקים את נסיונם בין חבריהם ובני משפחותיהם.

המשקיעים הזרים נוטים ברובם לרכוש במזומנים ודו"ח 2004 מראה שלמעלה מ-60 אחוז מהעסקאות לזרים נעשו במזומן, לעומת הרכישות לאמריקאים שרק 30 אחוז מהן נעשו בצורה הזו.

***

אישורים לקבלת הלוואות עדיין מהווים את המכשול העיקרי ברכישות ממשקיעים זרים, שנפגעים מכך שאין להם היסטוריה של אשראי בארה"ב, אין להם אזרחות (Social Security) והם מתקשים להמציא הוכחות מהימנות על מצבם הכספי והכנסתם בעבר. זאת לעומת תושבים אמריקאים היכולים להוכיח אזרחות ולהמציא את המסמכים הדרושים לשם אישור הלוואה למשכנתא.

רוב הבתים שנרכשו על ידי תושבים זרים, בערך 42 אחוז, נרכשו למטרות מגורים. משקיעים זרים הרוכשים לשם השקעה יכולים לשהות רק עד שישה חודשים בשנה בארה"ב, כך שהם משתמשים בנכס כבית שני, בית נופש, או שהם משכירים אותו למטרות רווח והשקעה לטווח ארוך.

65 אחוז מהרכישות הן של בתים פרטיים. מחצית המשקיעים מעדיפים לרכוש באיזורים כפריים ובפרברי הערים הגדולות. רבע מהם מעדיפים לרכוש בערים גדולות וכ-13 אחוז רוכשים במקומות נופש. המשקיעים הזרים באים מכל העולם, כשקנדה, סין, מכסיקו, הודו ואנגליה מהוות 54 אחוז מסך כל המשקיעים. קנדה מובילה עם  19 אחוז, ירידה של 4 אחוז ביחס ל-2013.

סין מחזיקה במקום הראשון בסכום ההשקעה, עם רכישות של 22 מיליארד דולר, כשמכירה ממוצעת עומדת על 591,000 דולר. סין היא גם המקור בעל הגידול הגבוה ביותר ומהווה 16 אחוז מכלל הרכישות השנתי - גידול עצום מ-4 אחוז בשנה הקודמת. מכסיקו נמצאת במקום השלישי עם 9 אחוז מכלל ההשקעות, כשהודו ואנגליה מהוות 5 אחוז כל אחת.

***

חשיבות עצומה ניתנת לכך שרוב המשקיעים הזרים משתמשים בשירותיהם של סוכני נדל"ן מיומנים המהווים עבורם מקור מעולה לאינפורמציה על מצב שוק הנדל"ן, הכלכלה המקומית, בתי הספר באיזורים השונים. כמו גם כדאיות ההשקעה באיזורים המועדפים מבחינה אישית וכהשקעה כדאית עבורם, הן לטווח קצר והן לטווח ארוך.

נראה שבמקומות מסויימים בארה"ב עליית מחירי הבתים תימשך עוד זמן רב בעיקר עקב רצון המשקיעים הזרים לרכוש בתים כאן. מגמה זו מהווה משקל נגד לכלכלה החלשה בארה"ב ולקשיים הרבים שרוכשים חדשים וצעירים עומדים בפניהם בדרך לקבלת המשכנתא.

אם לא היו מבוצעות רכישות כה רבות על ידי משקיעים זרים, נראה שמחירי הבתים היו יורדים מאוד. לכן, מצב עכשווי זה יכול להשתנות מאוד אם הכלכלה המקומית תשתפר, מקומות עבודה טובים יתווספו למשק ובטחון הציבור האמריקאי יגבר. או מצד שני, אם מסיבות כלשהן יקטנו ההשקעות הזרות המגיעות מכל העולם והלחץ על מחירי הבתים יביא לירידת מחיריהם.

והרי התחזית להמשך השנה

לא שמנו לב וכבר עברה לה חצי משנת 2014. הנה מה שאפשר לצפות שיקרה בשטח הנדל"ן בחצי השני

שנת 2013 והמחצית הראשונה של השנה הנוכחית הראו עלייה מהירה במחירי הבתים, ונראה שעתה החלה מורגשת האטה עונתית מסויימת. לאחר החורף הקשה בחוף המזרחי ועליית הריבית, שהביאו האטה בקצב המכירות, היווה האביב בשנה שעברה נקודת מפנה והמחירים עלו מדי חודש, עד עתה. נראה שאנחנו בדרך ליציאה סופית מהמשבר שחווינו. מומחים בשטח הנדל"ן וכלכלנים הציגו לאחרונה את השקפתם לגבי העתיד 

לקרות בחצי השני של 2014.

* המחירים יעלו, אך בקצב איטי יותר.

שוק הנדל"ן עלה בעיקר באיזורים המבוקשים, בלמעלה מ-10 אחוז בחודש. מניתוח נתוני המכירות בערים שנבחרו בדו"ח, נראית למשל ירידה מ-12.6 אחוז באפריל ל-10.8 אחוז במאי, ובסוף יוני הורגשה עלייה של 9 אחוז בלבד מהחודש הקודם. נראה שמגמה זו תמשיך עד סוף השנה. באיזורים המבוקשים ביותר מורגשת ירידה גדולה יותר, ובלוס אנג'לס ודרום קליפורניה מורגשת התייצבות מחירים. רוב המומחים סבורים כי לקראת סוף השנה נראה עליית מחירים ממוצעת של 5 אחוזים.

לשם השאווה, הערך המוסף לבתים בשנת 2013 היה 11.5 אחוז בממוצע. העלייה הגבוהה ביותר שנרשמה היתה של 12 אחוז בשנת 2005 וההערכה היא שיקח שלוש שנים נוספות להגיע למחירים שהיו בשיאם ב-2007. הסיבות להאטה הן: הקטנה משמעותית במספר הנכסים הנמצאים בתהליך העיקול והקטנה במלאי הבתים המוצעים למכירה.

* ההיצע ימשיך לעלות.

ההיצע שהיה מקובל בעבר עמד על שישה חודשים, כלומר שאם לא יתווספו בתים למכירה, ההיצע יימכר תוך שישה חודשים. ההיצע הנמוך הנמשך כבר 20 חודשים מהווה אתגר לרבים מהרוכשים הפוטנציאליים. מצד שני, היצע נמוך זה גרם לעליית מחירי הבתים בשוק ולעליית הערך המוסף עליהם, דבר שהתקבל בברכה על ידי רבים מבעלי הבתים, שחלקם היו בעבר על סף העיקול וכיום יכולים למכור את בתיהם ברווח.

הפגיעה המורגשת היא בבעלי הבתים הזולים, שרבים מהם עדיין נמצאים בעמדה גבולית ועלולים להימכר בתהליך העיקול. בחודש יוני השנה היו כ-19 אחוז מבעלי הבתים בערך מוסף שלילי על בתיהם. הסיכויים גבוהים פי שלושה שבעלי בתים אלה יפסידו את בתיהם או ימצאו בערך מוסף שלילי, לעומת השליש העליון והיקר יותר של הבתים ובעליהם. אך ככל שהמחירים ממשיכים לעלות, גוברים הסיכויים של בעלי הבתים הזולים להגיע לערך מוסף חיובי על בתיהם.

אחוזי הבנייה החדשה מתחילת השנה, מאכזבים מאוד. הסתמנה נפילה משמעותית ביוני לעומת שנה שעברה. החודש האחרון היה החלש ביותר מאז ספטמבר 2013 והשוק נמצא בחוסר בשש השנים האחרונות. נתוני יוני השנה מראים על עלייה של 7.5 אחוז לעומת השנה שעברה, אך עלייה זו היא קטנה מדי ולא משנה את התמונה הכללית.

לעומת זאת, הביקוש לבנייה חדשה הוא גבוה מאוד ועקב ההיצע הנמוך, מחירי הבתים החדשים עלו בלמעלה מ-18 אחוז.

התנופה הגדולה ביותר בשוק הבתים החדשים היא בבניית בתי דירות למגורים או לשכירות, וציפיות הקבלנים הן שהקונים יבואו מהשכבה הצעירה באוכלוסיה, כשהצעירים רוכשים את ביתם הראשון. נראה שההיצע ימשיך לגדול, בעיקר בגלל העלייה במחירים, לפחות עד סוף השנה.

* שינויים בסיסיים יהיו הנורמה החדשה.

לדעת כלכלנים, הריבית למשכנתאות תעלה עד סוף השנה ל-4.7 אחוז. הממשל מודה שהתאוששות שוק הנדל"ן די נעצרה, כשהסיבות בחלקן מבוססות על הירידה בבנייה חדשה והירידה בהכנסות למשפחה. למרות העלייה המשמעותית בשנת 2012 והמחצית הראשונה של 2013, שוק הנדל"ן למגורים מפגר עדיין ב-45 אחוז מהשיא שקדם למשבר של 2007.

מורגשת ירידה רצינית במספר המועסקים בענף הבנייה והשיפוצים, והמרכיבים המקובלים שהניעו את גלגלי שוק הנדל"ן לטווח הארוך, מגמגמים מאוד או שאינם מראים סימני חיים. בין מרכיבים אלה אפשר למנות את העלייה האיטית בהכנסות לנפש, התחזית על שוק העבודה העתידי, הלוואות הבנקים למשכנתאות ומבנה התא המשפחתי, ולמרות הרווחים הגבוהים של החברות במשק, תשלומי המשכורות נשארו ברמתם הקודמת.

מציאות זו והמחסור במספר הבתים הזולים, מפחיתים את מספר הזוגות הצעירים ורוכשי בתים ראשונים מהשוק, שירד לשפל של 28 אחוז מכלל הרוכשים. גם ההלוואות לסטודנטים מגבילות ציבור זה בגילאי 18-34 מלרכוש נכסים למגורים. אם נוסיף לכך את מספר הצעירים הממשיכים להתגורר בבית הוריהם, או עוזבים לגור בשכירות, נראה את הכיוון של ענף הנדל"ן.

לא פלא שבמחצית זו של השנה נראה הרבה יותר בתי דירות חדשים המיועדים לשכירות ולא למכירה. בתי דירות אלה נמצאים בתאוצת בנייה שהחלה בעיקר בשנה שעברה, ולכן נראה את סיום הבנייה שלהם בתקופה זו של השנה. הביקוש הגובר למגורים בשכירות יפגע במספר בתי הדירות שיושלמו בקרוב, והמחסור בדירות למגורים בשכירות יעלה את סכום השכירות המבוקש עד לאיזון בין הביקוש להיצע.

השוק מתאושש, אבל…

למרות שמצב שוק הנדל"ן משתפר מהרבה בחינות, עדיין יש מחסור בולט בבתים זולים. מאידך, התנועה לכיוון העדפת מגורים בשכירות גדלה יותר ויותר

ראשית, החדשות הטובות: לפי נתונים שפורסמו לאחרונה, ערך הבתים בממוצע בכל רחבי ארה"ב בחודש שעבר עמד על 174,200 דולר, שהוא הערך הגבוה ביותר מאז חודש מרץ 2005. אנחנו עדיין מתחת למחירי הגאות, אך זה בהחלט שיפור מבחינות רבות. גם מספר הנכסים המוצעים למכירה עולה, ומראה עלייה שנתית של 17.7 אחוז מיוני שנה שעברה. זה גם החודש הרביעי ברציפות 

שההיצע עולה.

ההיצע הגדל יכול לרמוז על החלשה בקצב עליית המחירים, וגם העלייה האיטית בריבית למשכנתאות עשויה לתרום למגמה זו. עליית המחירים שונה מאוד ממדינה למדינה ומאזור לאזור. למשל, בסן פרנסיסקו מחיר ממוצע לבית עומד על 692,000 דולר ביוני, שזה פי ארבעה מהממוצע הארצי. בלוס אנג'לס המחיר הממוצע עומד על 539,800 דולר - פי שלושה מעל הממוצע הארצי. לעומת זאת, המחיר הממוצע לבית באזורים הטובים של דטרויט עומד על 113,000 דולר. המחירים נמוכים מהממוצע גם בדאלאס,  אטלנטה וטוסון שבאריזונה.

***

ועתה, לחדשות הלא כל כך טובות: לפי נתוני דו"ח זה ופירסומים רבים אחרים, היצע הבתים הזולים בכל רחבי ארה"ב, ובעיקר בערים הגדולות, נמוך מאוד והחלום של רבים להיות בעלי בית, מתרחק לא רק מבני המעמד הנמוך אלא גם מהמעמד הבינוני.

בדאלאס ובדנבר למשל, רק 15 אחוז מכלל הבתים המוצעים למכירה הם במחירים הזולים. בלאס וגאס, שארלוט, ו-וושינגטון די.סי רק 25 אחוז מהבתים העומדים למכירה הם בתים זולים. רק בסן חוזה, סן פרנסיסקו וסיאטל אחוז הבתים הזולים עומד על שליש מסך כל הבתים. נתונים אלה מצביעים על כך שההשפעה הגדולה ביותר של מצב זה תהיה על רוכשי בית ראשון, ואלה המנסים לרכוש בתים זולים.

המחירים הגבוהים במקומות המבוקשים, והמחסור בבתים זולים, ממשיכים ליצור לחץ על שוק ההשכרה. הנתונים מצביעים על עלייה של כ-2.5 אחוז במחירי השכירות מדי שנה, ובמקומות רבים המחירים מזנקים מעלה. זהו הזמן שבו כולנו, ובעיקר המימשל, צריכים לחשוב מחדש על מדיניות שוק הנדל"ן, שבמשך שנים רבות נטה לכיוון בעלי בתים לעומת השכירות.

מגמה זו היתה הגיונית בעבר, כשבנייה מרובה בפרברים הביאה לביקוש גבוה וגרמה לגל מכירות של ריהוט, טלוויזיות, מוצרי צריכה ותעשיות נוספות שנבנו לשפר את הדרישה מצד בעלי הבתים. עתה, כאשר הכלכלה בשפל ומקומות העבודה האפשריים מועט יחסית, צריכים הממשלה והמוסדות להקדיש תשומת לב מיוחדת לאזורים צפופים יותר של אוכלוסיה, וסוג אחר של דרישות המגיעות מציבור זה הגר בבניינים המוקדשים לשכירות.

***

המצב הקיים כיום איננו חלק מהמחזוריות שהיתה קיימת בעבר, כשהמחזור היה בין שש לעשר שנים בהן השוק עלה וירד בצורה די טבעית ומבוקרת וללא שינויים דרסטיים כמו שאנו רואים בשפל הנוכחי שהחל בשנת 2007.

מה שדרוש עכשיו הוא מחשבה מעמיקה וחדשה שתיקח בחשבון את הנתונים הגיאוגרפיים, הביקושים וההיצע של השוק היום ובעתיד; התעוררות השווקים בערים המתועשות ובמיוחד אלה שבהן יש מכללות ותעשיות עתירות מדע; הידללות הביקוש למגורים בפרברים ובערים מרכזיות שהפיתוח בהן היה איטי והן אינן מהוות אתרים אטרקטיביים יותר; ושימת דגש בהתייחסות למגורים המועדפים על ידי מירב התושבים היום: בערים ובקרבה למקומות העבודה והבידור, כשהעדיפות היא למרחקי הליכה או שימוש בתחבורה הציבורית.

קו המחשבה העיקרי צריך להיות מופנה מבעלי בתים למגורים בשכירות, עם שימת דגש על אותם אזורים בהם מחירי הבתים גבוהים במיוחד, באזורים המבוקשים ביותר בחוף המערבי והמזרחי. אחוז בעלי הבתים באוכלוסיה האמריקאית נמצא בירידה מתמדת מאז המשבר בשוק הנדל"ן ובאיזורים היקרים במיוחד מגיעה הירידה ליותר מ-60 אחוז.

המעבר מבעלות על בתים לשכירות יכול להיות חיובי. נראה לפי נתונים רבים שהשיפור הכלכלי, התנופה והפיתוח בין בעלי הבתים נמוכים הרבה יותר מאשר התנודות החיוביות המורגשות באיזורים בהם אחוז השכירות גבוה. אולי מעבר זה יביא לשינוי הדרוש בכלכלה ובדעת הציבור ויביא להיחלצות מהשפל הכלכלי בו אנחנו עדיין מדשדשים כיום.

לא הגיוני לצפות שאחוז בעלי הבתים יגדל ויחזור למה שהיה נהוג בארה"ב, בהתחשב במצב הכלכלי והקשיים בקבלת אישורי הלוואה. מקומות העבודה אינם מבטיחים פרנסה לזמן ארוך והסיכויים לסגירת המפעל ולפיטורים מרפים ידי רבים מלבקש הלוואה, מפחד שמא לא יוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים ויפסידו את ביתם בתהליך העיקול.

צריך לקבל את המצב הנתון בצורה חיובית ולנצל זאת בכדי לשפר את ההכנסה של כל אחד מאיתנו, ואני משוכנע שיום יבוא ונוכל להרגיש בטוחים יותר ואחוז בעלי הבתים יגדל שוב.