אופטימיות זהירה

אופטימיות זהירה

שוק הנדל"ן, אחד המרכיבים העיקריים בהתאוששות הכלכלה, מתחזק יותר ויותר, אבל באוויר יש חשש

לפחות נכון לרגע זה, הקבלנים בונים, הקונים/המוכרים וסוכני ההלוואות מרגישים נוח יותר באישור הלוואות למשכנתא, אך מספר מומחים חוששים שנרגיש האטה בחודשים הקרובים. עם הביקוש הגובר לבתים, ממשיך ערכם לעלות בקצב בריא, כשהמחירים עלו ב-12.4 אחוז מיולי 2012 עד יולי 2014 לפי נתונים מ-20 ערים גדולות בארה"ב.

הביקוש הגדול מצד רוכשים חדשים צעירים המבקשים לקנות בית ראשון יוצר לחץ על הקבלנים לבנות בקצב מהיר יותר, לאחר ההאטה שנבעה מחוסר ביטחון בכיוון אליו יפנה הנדל"ן. עתה, כתוצאה מכך, נוצר מחסור רציני במספר יחידות הדיור החדשות המוצעות למכירה.

המחירים העולים עזרו לכלכלה לא רק בכך שחיזקו את ענף הנדל"ן כולו, אלא גם הוסיפו לערכם של הבתים שבעליהם שוב החלו לבזבז כספים. אותם בעלים שאיבדו את הערך המוסף על בתיהם במשבר הנדל"ן, רואים עלייה עקבית בערכם עם שיפור המצב, כשלמעלה משניים וחצי מיליון בעלי בתים צברו ערך מוסף על בתיהם ברבעון השני של השנה.

הריבית למשכנתאות עלתה מ-3.4 אחוז בינואר השנה ל-4.4 אחוז ביולי, אך עלייה זו עדיין לא מראה אותותיה בשוק. עם זאת, היא בהחלט צמצמה מאוד את מספר המבקשים הלוואה חוזרת. הנתונים מראים עלייה של שבעה אחוז בבקשות לאישור הלוואות לעומת ירידה של 70 אחוז במספר מבקשי הלוואה חוזרת. כתוצאה מכך החלו הבנקים לפטר עובדים במחלקות אלה. צריך לציין שעם אישור הלוואות חוזרות, יורד סכום המשכנתא החודשית ובכך משתחרר כסף לבעלי הבתים, המבזבזים אותו על רכישות ושירותים וכך מבריאים את המשק.

***

כמובן שהסיבות להתאוששות רבות: אנשים רוצים לרכוש בטרם המחירים והריבית יעלו, הקלה הדרגתית באישור הלוואות, עלייה בהיצע הבתים, מספר קטן יותר של נכסים בתהליך העיקול ומשקיעים גדולים הרוכשים בתים לשם השכרתם.

עדיין יש כאלה השואלים עצמם אם הנתונים הבסיסיים כגון מקומות עבודה נוספים ושכר עובדים, יוכלו להמשיך לעלות ויחזירו קונים צעירים חדשים לחיפושים לרכישת בית. אחרים מזהירים ממלאי הבתים המוסתר שעלול להציף את השוק ובכך לגרום למפולת נוספת ולירידת ערך הבתים שוב.

אפשר רק לשער ולהעריך מה יביא העתיד הקרוב וקשה למצוא אחדות דעים לגבי הכיוון הכללי של הכלכלה והנדל"ן בראשה.

המחסור בבתים המוצעים למכירה בהחלט משפיע על קונים רבים, אך צריך לזכור שבתים הנמצאים בתהליך העיקול או שבקרוב יצטרפו למעגל זה, ימשיכו להפעיל לחץ על מחירי הבתים הקיימים בשוק והמוצעים לרכישה רגילה.

כשהמלאי והביקוש ייושמו, אזי חוסנו של השוק יהיה תלוי בבטחון הציבור. ביטחון זה ניזון מהפוליטיקה, החוב הלאומי והקטנתו, וכמו כן האם תיעצר עליית תיקרת החוב שעלתה לשיאים חדשים בשנים האחרונות.  כנראה שהמבחן העיקרי יהיה בחודשים הקרובים עם הירידה בביקושים לאשראי, כשהקונגרס מראה סימנים של חוסר אונים ואי יכולת לתפקד ולהביא לשינוי משמעותי במצב הכלכלי בארה"ב.

הציבור האמריקאי מאבד את אמונו במימשל, שבמקום להביא הקלה וחידוש המשק הוא מקדיש את זמנו לטיפול בנושאים שוליים שאינם תורמים דבר לחוסנו של המשק האמריקאי. לא נראים סימנים המראים על מקומות תעסוקה חדשים או ביקוש לעובדים וכמו כן אין שום סימנים ששכרו של העובד יוטב בחודשים הקרובים.

האמונה והשמחה בשיפור המצב הכלכלי שנמדדה בחודש יוני השנה ושהיתה הגבוהה ביותר בחמש השנים האחרונות, פינתה דרך לירידות מתמשכות בבטחון הציבור.

המחירים המאמירים לבתים נמדדים בתדירות והדו"ח האחרון מראה שמחירי הבתים ברוב ארה"ב כיום עומדים על מחיריהם משנת 2004. זאת אומרת שעדיין רבים הבתים שערכם המוסף הוא שלילי וייקח זמן עד שהוא יתאזן. כמובן שזה תלוי מתי רכשתם את ביתכם וכן במצב השוק המקומי. בלוס אנג'לס עולה הערך המוסף יותר מאשר בשאר ארה"ב, אך עדיין הוא נמוך מהשיא של שנת 2007.

***

רבים מאוכזבים מחוסר יכולתם למצוא בית הולם במחיר מתאים כיום. לאלה המחפשים ברצוני לייעץ להם להתפשר על בית שאיננו בית חלומותיהם. הדרך הנכונה לעשות זאת היא:

ראשית, התקשרו לסוכן הלוואות ובחנו מה הסכום שאתם תהיו מאושרים לו, הריבית ותנאי ההלוואה. הוסיפו לסכום זה את סכום ההשתתפות העצמית שיש ביכולתכם להביא עם סגירת העיסקה, ואז החלו בחיפושים כשהאיזור שבו אתם רוצים לגור מהווה נקודה מרכזית וממנה תתרחקו במעגלים עד לאיזורים אותם אתם יכולים לרכוש. הבעיה היא שלעתים אינכם מוכנים לגור באזורים אלה. החיים מלאים פשרות ותיאלצו לשקול אם אתם מעדיפים לרכוש היום באיזור מסוים בית שתוכלו לעמוד בתשלומים עליו, או שאתם מעדיפים לחכות מתוך ידיעה ברורה שהריבית והמחירים ימשיכו לעלות.

אם ראיתם בית שמתאים לכם אך הוא דורש שיפוץ או שחזיתו איננה מושכת אתכם במיוחד, חישבו שנית אם לעבור הלאה או לרוכשו ולשפץ אותו לטעמכם.

אתם וניקוד האשראי

אתם וניקוד האשראי

כל מה שרציתם לדעת על הגורם החשוב ביותר בקביעת הריבית על המשכנתא

אחוז הריבית שתקבלו על המשכנתא תלוי מאוד בניקוד האשראי שלכם. שאלות בנושא זה צצות ועולות לעתים תכופות, כשרוכשים משווים את אחוזי הריבית שניתנו להם ביחס למלווים אחרים. נושא זה חשוב לכולנו כי הוא היסוד לקבלת הלוואות בארה"ב, ואנסה במאמר זה לספק מידע שיעזור לכם בהבנת התהליך ויתן לכם הכוונה לשיפור ניקוד האשראי שלכם.

ניקוד האשראי בנוי ממרכיבים שונים המבוססים על מידע אישי של מבקש ההלוואה, ובסיסו 

הוא ברמת הסיכון שעל הבנק לקחת עם אישור ההלוואה והנה החלוקה:

היסטוריית התשלומים מהווה 35 אחוז מניקוד האשראי.

* שלמו את חובותיכם בזמן. כל פיגור בתשלומים, אפילו אם רק במספר ימים, מהווה נטל שלילי על ניקוד האשראי, כי הוא מסמל רשלנות בעמידה בהתחייבויות שלקחתם על עצמכם.

* אם החמצתם או אחרתם בתשלום, הדביקו את הפיגור והמשיכו לשלם בזמן את התשלומים החייבים.

* ככל שתתמידו בתשלום במועד, כך ישתפר ניקוד האשראי שלכם ובמקביל יעלה גם סכום האשראי שיינתן לכם, כי עמידה בהתחייבויות היא הנתון העיקרי שהבנקים בודקים.

* בעיות אשראי ישנות נחשבות פחות בחישוב הכללי. הדבקת הפיגור מורידה את החשיבות שלהן והבנקים מתרכזים בעיקר במצב הנוכחי.

* אם תשלמו את כל הסכום שאתם חייבים לחברה המטפלת בהחזרת החובות שצברתם, זה לא יסיר את הניקוד הנמוך. הוא יישאר בדו"ח שלכם למשך שבע שנים וישפיע על ניקוד האשראי שלכם לתקופה ארוכה.

* אם נקלעתם לקשיים בתשלום חובותיכם, התקשרו מיד לחברה שלקחתם הלוואה ממנה או ליועץ מוסמך לטיפול בבעיות אשראי. זה לא יגרום לשיפור מיידי, אבל אם תתחילו לשלם במועד, הניקוד יעלה בהדרגתיות. העובדה שפניתם לעזרה לא תפגע בניקוד.

חשבונות חייבים מהווים 30 אחוז מניקוד האשראי.

* השגיחו שלא להשתמש ביותר מ-50 אחוז מקו האשראי שקיבלתם, והמומחים ממליצים להשתמש רק ב-30 אחוז. חובות גבוהים יותר משפיעים רבות על הניקוד, כמו גם חובות אחרים על קווי אשראי.

* עדיף לשלם את החובות מאשר להעבירם לחשבון חייבים אחר. הדרך הטובה ביותר לתיקון ניקוד האשראי היא לשלם חזרה חלק מקווי האשראי בהם השתמשתם. סכום האשראי שהשתמשתם בו, אם הוא מתחלק על מספר קטן יותר של כרטיסי אשראי, עלול להנמיך את הניקוד.

* אל תסגרו כרטיסי אשראי בהם אינכם משתמשים כאסטרטגיה להעלות את הניקוד.

* אל תפתחו חשבונות אשראי נוספים אם אינכם באמת זקוקים להם ועושים זאת רק כדי לקבל קווי אשראי נוספים. שיטה זו עלולה בהחלט להיות בעוכריכם.

משך הזמן וההיסטוריה מהווים 15 אחוז מניקוד האשראי.

* אם אתם חדשים לשוק האשראי, אל תפתחו חשבונות רבים בקצב גבוה. זה יפחית את תקופת הזמן בה אתם מחזיקים כרטיסים אלה וישפיע בצורה משמעותית על ניקוד האשראי שלכם, אלא אם יש לכם מקורות הכנסה חדשים שיאזנו זאת. הבנקים מסתכלים על פתיחת חשבונות אשראי חדשים במהירות כצעד מגדיל סיכון עבורם.

אשראי חדש מהווה 10 אחוז מהניקוד.

* התחלה חדשה של יצירת אשראי לאחר בעיות אשראי בעבר, באם אתם עומדים בתשלומים, תחזק את מעמדכם ותרים את ניקוד האשראי שלכם לטווח ארוך.

 * חשוב לציין שזה בסדר גמור לבקש דו"ח של ניקוד האשראי שלכם. תהליך זה לא ישפיע על הניקוד כל עוד ביקשתם דו"חות אלה משלוש חברות האשראי המובילות, או מוסדות המוסמכים להגשת דו"חות לצרכנים:

)Trust Union, Equifax, Experian(

 סוג האשראי מהווה 10 אחוז מהניקוד.

* רוב הבנקים דורשים ממבקש המשכנתא להמציא לפחות ארבעה קווי מסחר שאיתם עשיתם עיסקאות בשנה האחרונה.

* כדאי לבקש ולפתוח חשבונות אשראי רק לפי הצורך האישי.

אז מה עושים אחרי שקנינו

אז מה עושים אחרי שקנינו

 

מה עדיף כיום: השכרת הנכס או שיפוץ מהיר ומכירה? התשובה בפנים

הריבית הנמוכה יחסית למחירי הבתים הממשיכים לעלות בהדרגה, גורמת למשקיעים רבים לרכוש בתים. זו בהחלט השקעה נבונה, אך חשובה לא פחות ההחלטה מה לעשות עם הנכס לאחר הקניה. אחדים מעדיפים לשפץ במהירות ולמכור מהר בכדי להרוויח, אפילו סכום נמוך יחסית, ומיד לרכוש נכס אחר ולחזור על הפעולה שוב ושוב. אחרים, לעומתם, רוכשים את הבית, משפצים משכירים אותו. אז מה עדיף?

שיפוץ מהיר

רכישת בית שבעליו נמצא בצרות והשגתו במחיר נמוך ממחיר השוק, שיפוצו ומכירתו במהירות וברווח. נשמע מצוין, נכון? אמנם שיטה זו נושאת רווחים, אך היא איננה בהכרח הריווחית ביותר. גורמים רבים יכולים לטרפד את התכנית:

* לעתים קרובות, אלה הרוכשים בתים לצורך מכירתם לאחר שיפוץ מהיר, מעריכים לא נכונה את ההשקעה הדרושה לשיפוץ הנכס וחווים ירידה משמעותית ולעתים אף הפסד עם מכירתו. הם חייבים לקחת בחשבון את הוצאות הרכישה והשיפוץ, את המשכנתא החודשית, את  הריבית, הזמן שייקח עד מכירת הנכס המשופץ וכמובן, המיסים. אם הבית לא יימכר במשך זמן ממושך, הרווחים עליו יצטמצמו בצורה משמעותית.

* עם עליית המחירים והתאוששות שוק הנדל"ן, מחירי בתים פרטיים ממשיכים לעלות וכתוצאה מכך קטן נתח הרווחים עליהם.

* שיפוץ מהיר דורש עבודה רבה בכדי להפוך לרווח. אם אתם בעלי מקצוע מיומנים או קבלני בניין הרי שזה מקצועכם, אך אם אתם טירונים בשטח, תצטרכו לקחת בחשבון שהזמן שתקדישו לשיפוץ יילקח משעות העבודה הרגילה שלכם.

* אתם חייבים כל הזמן לחפש את הפרויקט הבא לשיפוץ וכמובן לרוכשו במחיר הנכון.

* שיפוץ למכירה מהירה הוא חד פעמי, והרווח ממנו הוא במכירתו.

* הרבה "עסקאות טובות" הן של נכסים הנמצאים בתהליך העיקול. זאת אומרת שיש מספר מועט יחסית של נכסים לרכישה, מאחר ומספר הנכסים המוצעים למכירה בתהליך העיקול קטן והולך.

אופציית השכירות

המחסור בתעסוקה ובמקומות עבודה ועליית המחירים, גורמים לבעלי בתים רבים קשיים בתשלומי המשכנתא ואיבוד בתיהם במקרים הקיצונים יותר. מספר בעלי הבתים ירד ל-67 אחוז בשנת 2012, כשלמעלה מ-162,000 מהם איבדו או נאלצו למכור את בתיהם יחסית לשנה הקודמת. ירידה דרמטית זו גרמה לשוק השכירות לעלות בלמעלה ממיליון יחידות נוספות לשנה, והביאה לעלייה במחירי השכירות ולרווחים נאים למשכירים. אנשים רבים מחפשים לשכור בתים ועובדה זו הפכה את שוק ההשכרה לשוק עם הכנסה חיובית וקבועה לשנים רבות. לעומת זאת, שיפוץ מהיר למטרות מכירה מביא סכום אחד בלבד.

אם אופציית השכירות נראית לכם, כדאי להתקשר, לאחר שרכשתם את הנכס ושיפצתם אותו, עם חברה אחראית שתדאג להשכרתו ותטפל באחזקתו השוטפת. חישובים מראים שההכנסה משכירות היא כמעט כפולה מהרווח על מכירה מהירה ולכן חברות השקעה רבות רוכשות נכסים ומחזיקות אותם בכדי להשכירם, אך גם משקיעים קטנים יכולים בהחלט ליהנות מכך. רצוי מאוד להתקשר לסוכן נדל"ן מיומן שיראה לכם את החיוב והשלילה בכל אחת מאפשרויות אלה, וכמובן שההחלטה היא אישית וצריכה להתאים למצבכם האישי.

  

* אופציית השכירות תקנה לכם הכנסה קבועה לאורך זמן ממושך, כך שלא תצטרכו לחפש כל הזמן נכסים חדשים. .

* הבית יצבור ערך מוסף במשך הזמן. ערך מוסף זה נאמד בכ-6 אחוז בשנה במצב שוק נורמלי, אך במצב כיום הערך המוסף עולה בהרבה לפחות בשנים הקרובות, בתקווה להתקרב למחירו בתקופת השיא.

* אחוז המס שתצטרכו לשלם הוא נמוך הרבה יותר מאשר כשאתם מוכרים לאחר שיפוץ מהיר.

* עם התחברותכם לחברת ניהול נכס השכירות, אחוזי וסכומי הרווח הצפויים מההשכרה הם נתונים די קבועים, כמו גם חישובי האחזקה לעומת ההכנסות.

לפי דעתי, אופציית השכירות עדיפה בעיקר עכשיו כי היא תיתן לכם הכנסה נוספת קבועה, וערך הנכס העולה יאפשר לכם למכור אותו במחיר גבוה בהרבה, וזאת כשהשוק יתאים לכם ולא תיאלצו למכור בחופזה.

המחירים הגבוהים בדרך

המחירים הגבוהים בדרך

קבלנים רוכשים אדמות לבנייה במחיר גבוה, מה שיביא בעתיד גם למחירי בתים יקרים יותר

מאז משבר הנדל"ן אנו חווים עלייה של 40 אחוז משנה לשנה במחירי מגרשים המוכנים לבנייה. בצפון קליפורניה, אטלנטה ונבאדה העלייה מגיעה אף ל-70 אחוז. בתי הפאר שמתוכננים ונבנים על אדמות אלה יהיו יקרים, במיוחד כשמחירי הקרקעות ממשיכים להאמיר עקב המחסור במגרשים לבנייה. באיזורים המבוקשים ביותר בארה"ב העלייה תלולה והקבלנים בונים באיכות גבוהה יותר ובתים גדולים יותר כדי להצדיק את המחיר הגבוה המבוקש.

עלייה זו נגרמה בעקבות משבר הנדל"ן, שהוביל לירידה תלולה במחירי האדמות עקב אי הוודאות לגבי העתיד וחשש הקבלנים לבנות נכסים שלא יוכלו להימכר. העלייה העכשווית באה לאזן ולקזז את ההפסדים שנגרמו עקב הירידה החדה במחירי הקרקעות בזמן המשבר. לכן, ההנחה היא שמחירי נכסים שייצאו לשוק בחודשים הקרובים יהיו גבוהים יותר למטר מרובע, ויש הערכות כי מחירי הבתים האלה יתייקרו בכ-22 אחוז. ארגון הקבלנים מהמר על שוק הנדל"ן החזוי בעוד שנתיים ומקווה שהמחירים יחזירו את ההשקעה הגדולה שלהם ברכישת קרקעות. גם שטח הבתים עולה ולפי נתוני הרבעון השני של השנה, השטח עומד על 2,642 רגל מרובע. 

רוכשים חדשים נשרו משוק הנכסים החדשים בגלל הריבית הממשיכה לעלות וכמובן המחירים הגבוהים. זה משאיר בשוק אחוז גבוה מאוד של בעלי נכסים קיימים הנמצאים במצב פיננסי טוב יותר עם עליית הערך המוסף של בתיהם. הם רוצים לרכוש בתים גדולים יותר עם תכנית מתאר שמתאימה יותר לצורת החיים העכשווית שלהם. לקראת סוף השנה הודיעו חברות הבנייה הגדולות על כוונתן לשווק בתים חדשים בגודל ממוצע של 3000-7000 רגל מרובע. בתים בגדלים אלה לא נבנו מאז 2005.

נתוני מכירת בתים חדשים ביולי הראו ירידה של 13.4 אחוז, אבל עדיין מהווה עלייה של 7 אחוז לעומת הזמן המקביל בשנה שעברה. בינתיים, פחות חלקות אדמה קיימות ומוכנות לבנייה והקבלנים נתפסו לא מוכנים לשינוי הכיוון בשטח הנדל"ן. החשש להשקיע באדמות לבנייה שהחל ב-2006 נותן את אותותיו היום, כשקבלנים רבים חשים כי היום הסיכון שהם יפסידו כסף  קטן יותר. מדובר בבתי יוקרה הנרכשים בדרך כלל במזומנים על ידי אנשים עשירים מאוד. המחסור המורגש בנכסים לרכישה הנמשך כמעט שנה תורם רבות למגמה זו.

 גם מחירי אדמות שעדיין לא מוכנות לבנייה ותהליך הפשרתן יקח חודשים, ואולי אפילו שנום, מרקיעי שחקים עכשיו. לדוגמא, מאז 2012 מחירי מגרשים שעוד לא הוכשרו לבנייה בלאס וגאס ובפניקס עלו פי 2. אדמות מאושרות לבנייה בטקסס חזרו למחירי השיא שלהם בין השנים 2005-2007. עליית המחירים מורגשת בעיקר באיזורים בהם ניכר שיפור במצב התעסוקה בשלושה אחוז או יותר ביחס לממוצע הארצי של 1.7 אחוז.

ההנחה היא שמחירי הקרקעות לא ימשיכו לעלות בקצב הנוכחי שלהם. כשהקבלנים ירכשו מספיק קרקעות, הביקוש יקטן ומכאן ההערכה שגם מחירי הבתים החדשים יירדו עקב ההיצע הגדול שלהם.

עם נפילת שוק הנדל"ן נשארו קבלנים רבים ללא עבודה והתחרות על כל עבודת שיפוץ בשוק גדלה מאוד. הקבלנים לא היו מוכנים לקחת את הסיכון הכרוך בבניית בתים כשהשוק היה במצב רע וכמוהו גם מצב האבטלה. בגלל המחסור בנכסים קיימים לקניה והיעלמות הערך המוסף של הבתים, לא יכלו בעלי הבתים לעבור לבתים גדולים יותר ולכן העדיפו לשפץ את הבתים שלהם. תנועה זו הביאה לביקוש גדול לקבלני שיפוצים שחזרו לתעסוקה מלאה.

עכשיו מנסים קבלנים רבים שהפרוטה מצויה בכיסם לגוון את מקצועם על ידי רכישת בתים לשיפוץ ומכירה מהירה ("פליפים" כפי שהם נקראים בלשון עממית). כמו כן הם מצטרפים למחנה הגדל של קבלנים הרוכשים אדמות לפיתוח או אדמות המאושרות לבנייה, מתוך הנחה שהמחסור הקיים בנכסים לרכישה יגרום להמשך עליית מחירים וישפר את הכנסתם ורווחיהם.

בניית בתים כיום מתאימה יותר לצורת החיים העכשווית. בתים גדולים בעיקר הם רווחיים יותר בתחשיבי הבנייה לרגל מרובע ולכן הם עדיפים על רוכשים רבים. עם גידול מספר המועסקים יגדל גם הביקוש לנכסים ותגדל יכולת הציבור לרכוש אותם.