משקיעים זרים קונים וקונים

שער חליפין טוב ומחירים נמוכים ממשיכים למשוך שפע של משקיעים זרים לארה"ב

המשיכה של ארה"ב עקב הכלכלה היציבה יחסית והמודל לאיכות חיים טובה יותר מאשר ברוב ארצות העולם, מניעה זרים רבים לרכוש נכסים כאן כהשקעה עתידית. הנתונים מראים שבין אפריל 2013 לאפריל 2014, רכישות משקיעים זרים הגיעו ל-92.2 מיליארד דולר. זו עלייה עצומה ביחס לתקופה הקודמת, בה סכום ההשקעות היה 68.2 מיליארד.

אנו חיים בשוק בינלאומי. זאת אומרת, שלמרות ששוק הנדל"ן הוא מקומי והרוכשים גם הם אמורים להיות מקומיים, הרי שהאפשרויות לרווחים על השקעתם  לטווח קצר וארוך, כמו גם יציבות המטבע, מהווים משיכה עצומה למשקיעים הזרים.

מהגרים ורוכשים זרים רוכשים בתים בכל רחבי ארה"ב, אך 55 אחוז מכלל ההשקעות מרוכזות בפלורידה, אריזונה, טקסס וקליפורניה. פלורידה היא במקום הראשון עם 23 אחוז וקליפורניה במקום שני עם 14 אחוז, אחריה טקסס עם 12 אחוז ואריזונה עם 6 אחוזים. הערים המבוקשות ביותר הן לוס אנג'לס, במקום הראשון בשנת 2014, ואחריה מיאמי, לאס וגאס, אורלנדו וניו יורק.

המשקיעים הזרים מסתמכים על מרכיבים שונים למטרת רכישת הנכסים באיזורים מסויימים. הסיבות לרכישה הן: קירבה למקום מגוריהם, האם גרים באיזור קרובי משפחה או חברים, שוק העבודה ואפשרויות הלימוד, המיקום ומזג האוויר באיזור.

המשקיעים האירופאים נמשכים בעיקר למקומות בהם מזג האוויר חם יותר כמו פלורידה ואריזונה, כשהחוף המערבי מושך בעיקר משקיעים אוריינטליים. משקיעים מהודו נוטים לרכוש במקומות בהם יש שפע של תעשיות עתירות מדע כמו קליפורניה, ניו יורק וצפון קרוליינה. מאוד נפוץ לראות אוכלוסיה רבה מאותה מדינה, נתון המצביע שכנראה הסיבה לכך היא העברת מידע אישי, מפה לאוזן, בין משקיעים תושבי ארצות אלה, המחלקים את נסיונם בין חבריהם ובני משפחותיהם.

המשקיעים הזרים נוטים ברובם לרכוש במזומנים ודו"ח 2004 מראה שלמעלה מ-60 אחוז מהעסקאות לזרים נעשו במזומן, לעומת הרכישות לאמריקאים שרק 30 אחוז מהן נעשו בצורה הזו.

***

אישורים לקבלת הלוואות עדיין מהווים את המכשול העיקרי ברכישות ממשקיעים זרים, שנפגעים מכך שאין להם היסטוריה של אשראי בארה"ב, אין להם אזרחות (Social Security) והם מתקשים להמציא הוכחות מהימנות על מצבם הכספי והכנסתם בעבר. זאת לעומת תושבים אמריקאים היכולים להוכיח אזרחות ולהמציא את המסמכים הדרושים לשם אישור הלוואה למשכנתא.

רוב הבתים שנרכשו על ידי תושבים זרים, בערך 42 אחוז, נרכשו למטרות מגורים. משקיעים זרים הרוכשים לשם השקעה יכולים לשהות רק עד שישה חודשים בשנה בארה"ב, כך שהם משתמשים בנכס כבית שני, בית נופש, או שהם משכירים אותו למטרות רווח והשקעה לטווח ארוך.

65 אחוז מהרכישות הן של בתים פרטיים. מחצית המשקיעים מעדיפים לרכוש באיזורים כפריים ובפרברי הערים הגדולות. רבע מהם מעדיפים לרכוש בערים גדולות וכ-13 אחוז רוכשים במקומות נופש. המשקיעים הזרים באים מכל העולם, כשקנדה, סין, מכסיקו, הודו ואנגליה מהוות 54 אחוז מסך כל המשקיעים. קנדה מובילה עם  19 אחוז, ירידה של 4 אחוז ביחס ל-2013.

סין מחזיקה במקום הראשון בסכום ההשקעה, עם רכישות של 22 מיליארד דולר, כשמכירה ממוצעת עומדת על 591,000 דולר. סין היא גם המקור בעל הגידול הגבוה ביותר ומהווה 16 אחוז מכלל הרכישות השנתי - גידול עצום מ-4 אחוז בשנה הקודמת. מכסיקו נמצאת במקום השלישי עם 9 אחוז מכלל ההשקעות, כשהודו ואנגליה מהוות 5 אחוז כל אחת.

***

חשיבות עצומה ניתנת לכך שרוב המשקיעים הזרים משתמשים בשירותיהם של סוכני נדל"ן מיומנים המהווים עבורם מקור מעולה לאינפורמציה על מצב שוק הנדל"ן, הכלכלה המקומית, בתי הספר באיזורים השונים. כמו גם כדאיות ההשקעה באיזורים המועדפים מבחינה אישית וכהשקעה כדאית עבורם, הן לטווח קצר והן לטווח ארוך.

נראה שבמקומות מסויימים בארה"ב עליית מחירי הבתים תימשך עוד זמן רב בעיקר עקב רצון המשקיעים הזרים לרכוש בתים כאן. מגמה זו מהווה משקל נגד לכלכלה החלשה בארה"ב ולקשיים הרבים שרוכשים חדשים וצעירים עומדים בפניהם בדרך לקבלת המשכנתא.

אם לא היו מבוצעות רכישות כה רבות על ידי משקיעים זרים, נראה שמחירי הבתים היו יורדים מאוד. לכן, מצב עכשווי זה יכול להשתנות מאוד אם הכלכלה המקומית תשתפר, מקומות עבודה טובים יתווספו למשק ובטחון הציבור האמריקאי יגבר. או מצד שני, אם מסיבות כלשהן יקטנו ההשקעות הזרות המגיעות מכל העולם והלחץ על מחירי הבתים יביא לירידת מחיריהם.

והרי התחזית להמשך השנה

לא שמנו לב וכבר עברה לה חצי משנת 2014. הנה מה שאפשר לצפות שיקרה בשטח הנדל"ן בחצי השני

שנת 2013 והמחצית הראשונה של השנה הנוכחית הראו עלייה מהירה במחירי הבתים, ונראה שעתה החלה מורגשת האטה עונתית מסויימת. לאחר החורף הקשה בחוף המזרחי ועליית הריבית, שהביאו האטה בקצב המכירות, היווה האביב בשנה שעברה נקודת מפנה והמחירים עלו מדי חודש, עד עתה. נראה שאנחנו בדרך ליציאה סופית מהמשבר שחווינו. מומחים בשטח הנדל"ן וכלכלנים הציגו לאחרונה את השקפתם לגבי העתיד 

לקרות בחצי השני של 2014.

* המחירים יעלו, אך בקצב איטי יותר.

שוק הנדל"ן עלה בעיקר באיזורים המבוקשים, בלמעלה מ-10 אחוז בחודש. מניתוח נתוני המכירות בערים שנבחרו בדו"ח, נראית למשל ירידה מ-12.6 אחוז באפריל ל-10.8 אחוז במאי, ובסוף יוני הורגשה עלייה של 9 אחוז בלבד מהחודש הקודם. נראה שמגמה זו תמשיך עד סוף השנה. באיזורים המבוקשים ביותר מורגשת ירידה גדולה יותר, ובלוס אנג'לס ודרום קליפורניה מורגשת התייצבות מחירים. רוב המומחים סבורים כי לקראת סוף השנה נראה עליית מחירים ממוצעת של 5 אחוזים.

לשם השאווה, הערך המוסף לבתים בשנת 2013 היה 11.5 אחוז בממוצע. העלייה הגבוהה ביותר שנרשמה היתה של 12 אחוז בשנת 2005 וההערכה היא שיקח שלוש שנים נוספות להגיע למחירים שהיו בשיאם ב-2007. הסיבות להאטה הן: הקטנה משמעותית במספר הנכסים הנמצאים בתהליך העיקול והקטנה במלאי הבתים המוצעים למכירה.

* ההיצע ימשיך לעלות.

ההיצע שהיה מקובל בעבר עמד על שישה חודשים, כלומר שאם לא יתווספו בתים למכירה, ההיצע יימכר תוך שישה חודשים. ההיצע הנמוך הנמשך כבר 20 חודשים מהווה אתגר לרבים מהרוכשים הפוטנציאליים. מצד שני, היצע נמוך זה גרם לעליית מחירי הבתים בשוק ולעליית הערך המוסף עליהם, דבר שהתקבל בברכה על ידי רבים מבעלי הבתים, שחלקם היו בעבר על סף העיקול וכיום יכולים למכור את בתיהם ברווח.

הפגיעה המורגשת היא בבעלי הבתים הזולים, שרבים מהם עדיין נמצאים בעמדה גבולית ועלולים להימכר בתהליך העיקול. בחודש יוני השנה היו כ-19 אחוז מבעלי הבתים בערך מוסף שלילי על בתיהם. הסיכויים גבוהים פי שלושה שבעלי בתים אלה יפסידו את בתיהם או ימצאו בערך מוסף שלילי, לעומת השליש העליון והיקר יותר של הבתים ובעליהם. אך ככל שהמחירים ממשיכים לעלות, גוברים הסיכויים של בעלי הבתים הזולים להגיע לערך מוסף חיובי על בתיהם.

אחוזי הבנייה החדשה מתחילת השנה, מאכזבים מאוד. הסתמנה נפילה משמעותית ביוני לעומת שנה שעברה. החודש האחרון היה החלש ביותר מאז ספטמבר 2013 והשוק נמצא בחוסר בשש השנים האחרונות. נתוני יוני השנה מראים על עלייה של 7.5 אחוז לעומת השנה שעברה, אך עלייה זו היא קטנה מדי ולא משנה את התמונה הכללית.

לעומת זאת, הביקוש לבנייה חדשה הוא גבוה מאוד ועקב ההיצע הנמוך, מחירי הבתים החדשים עלו בלמעלה מ-18 אחוז.

התנופה הגדולה ביותר בשוק הבתים החדשים היא בבניית בתי דירות למגורים או לשכירות, וציפיות הקבלנים הן שהקונים יבואו מהשכבה הצעירה באוכלוסיה, כשהצעירים רוכשים את ביתם הראשון. נראה שההיצע ימשיך לגדול, בעיקר בגלל העלייה במחירים, לפחות עד סוף השנה.

* שינויים בסיסיים יהיו הנורמה החדשה.

לדעת כלכלנים, הריבית למשכנתאות תעלה עד סוף השנה ל-4.7 אחוז. הממשל מודה שהתאוששות שוק הנדל"ן די נעצרה, כשהסיבות בחלקן מבוססות על הירידה בבנייה חדשה והירידה בהכנסות למשפחה. למרות העלייה המשמעותית בשנת 2012 והמחצית הראשונה של 2013, שוק הנדל"ן למגורים מפגר עדיין ב-45 אחוז מהשיא שקדם למשבר של 2007.

מורגשת ירידה רצינית במספר המועסקים בענף הבנייה והשיפוצים, והמרכיבים המקובלים שהניעו את גלגלי שוק הנדל"ן לטווח הארוך, מגמגמים מאוד או שאינם מראים סימני חיים. בין מרכיבים אלה אפשר למנות את העלייה האיטית בהכנסות לנפש, התחזית על שוק העבודה העתידי, הלוואות הבנקים למשכנתאות ומבנה התא המשפחתי, ולמרות הרווחים הגבוהים של החברות במשק, תשלומי המשכורות נשארו ברמתם הקודמת.

מציאות זו והמחסור במספר הבתים הזולים, מפחיתים את מספר הזוגות הצעירים ורוכשי בתים ראשונים מהשוק, שירד לשפל של 28 אחוז מכלל הרוכשים. גם ההלוואות לסטודנטים מגבילות ציבור זה בגילאי 18-34 מלרכוש נכסים למגורים. אם נוסיף לכך את מספר הצעירים הממשיכים להתגורר בבית הוריהם, או עוזבים לגור בשכירות, נראה את הכיוון של ענף הנדל"ן.

לא פלא שבמחצית זו של השנה נראה הרבה יותר בתי דירות חדשים המיועדים לשכירות ולא למכירה. בתי דירות אלה נמצאים בתאוצת בנייה שהחלה בעיקר בשנה שעברה, ולכן נראה את סיום הבנייה שלהם בתקופה זו של השנה. הביקוש הגובר למגורים בשכירות יפגע במספר בתי הדירות שיושלמו בקרוב, והמחסור בדירות למגורים בשכירות יעלה את סכום השכירות המבוקש עד לאיזון בין הביקוש להיצע.

השוק מתאושש, אבל…

למרות שמצב שוק הנדל"ן משתפר מהרבה בחינות, עדיין יש מחסור בולט בבתים זולים. מאידך, התנועה לכיוון העדפת מגורים בשכירות גדלה יותר ויותר

ראשית, החדשות הטובות: לפי נתונים שפורסמו לאחרונה, ערך הבתים בממוצע בכל רחבי ארה"ב בחודש שעבר עמד על 174,200 דולר, שהוא הערך הגבוה ביותר מאז חודש מרץ 2005. אנחנו עדיין מתחת למחירי הגאות, אך זה בהחלט שיפור מבחינות רבות. גם מספר הנכסים המוצעים למכירה עולה, ומראה עלייה שנתית של 17.7 אחוז מיוני שנה שעברה. זה גם החודש הרביעי ברציפות 

שההיצע עולה.

ההיצע הגדל יכול לרמוז על החלשה בקצב עליית המחירים, וגם העלייה האיטית בריבית למשכנתאות עשויה לתרום למגמה זו. עליית המחירים שונה מאוד ממדינה למדינה ומאזור לאזור. למשל, בסן פרנסיסקו מחיר ממוצע לבית עומד על 692,000 דולר ביוני, שזה פי ארבעה מהממוצע הארצי. בלוס אנג'לס המחיר הממוצע עומד על 539,800 דולר - פי שלושה מעל הממוצע הארצי. לעומת זאת, המחיר הממוצע לבית באזורים הטובים של דטרויט עומד על 113,000 דולר. המחירים נמוכים מהממוצע גם בדאלאס,  אטלנטה וטוסון שבאריזונה.

***

ועתה, לחדשות הלא כל כך טובות: לפי נתוני דו"ח זה ופירסומים רבים אחרים, היצע הבתים הזולים בכל רחבי ארה"ב, ובעיקר בערים הגדולות, נמוך מאוד והחלום של רבים להיות בעלי בית, מתרחק לא רק מבני המעמד הנמוך אלא גם מהמעמד הבינוני.

בדאלאס ובדנבר למשל, רק 15 אחוז מכלל הבתים המוצעים למכירה הם במחירים הזולים. בלאס וגאס, שארלוט, ו-וושינגטון די.סי רק 25 אחוז מהבתים העומדים למכירה הם בתים זולים. רק בסן חוזה, סן פרנסיסקו וסיאטל אחוז הבתים הזולים עומד על שליש מסך כל הבתים. נתונים אלה מצביעים על כך שההשפעה הגדולה ביותר של מצב זה תהיה על רוכשי בית ראשון, ואלה המנסים לרכוש בתים זולים.

המחירים הגבוהים במקומות המבוקשים, והמחסור בבתים זולים, ממשיכים ליצור לחץ על שוק ההשכרה. הנתונים מצביעים על עלייה של כ-2.5 אחוז במחירי השכירות מדי שנה, ובמקומות רבים המחירים מזנקים מעלה. זהו הזמן שבו כולנו, ובעיקר המימשל, צריכים לחשוב מחדש על מדיניות שוק הנדל"ן, שבמשך שנים רבות נטה לכיוון בעלי בתים לעומת השכירות.

מגמה זו היתה הגיונית בעבר, כשבנייה מרובה בפרברים הביאה לביקוש גבוה וגרמה לגל מכירות של ריהוט, טלוויזיות, מוצרי צריכה ותעשיות נוספות שנבנו לשפר את הדרישה מצד בעלי הבתים. עתה, כאשר הכלכלה בשפל ומקומות העבודה האפשריים מועט יחסית, צריכים הממשלה והמוסדות להקדיש תשומת לב מיוחדת לאזורים צפופים יותר של אוכלוסיה, וסוג אחר של דרישות המגיעות מציבור זה הגר בבניינים המוקדשים לשכירות.

***

המצב הקיים כיום איננו חלק מהמחזוריות שהיתה קיימת בעבר, כשהמחזור היה בין שש לעשר שנים בהן השוק עלה וירד בצורה די טבעית ומבוקרת וללא שינויים דרסטיים כמו שאנו רואים בשפל הנוכחי שהחל בשנת 2007.

מה שדרוש עכשיו הוא מחשבה מעמיקה וחדשה שתיקח בחשבון את הנתונים הגיאוגרפיים, הביקושים וההיצע של השוק היום ובעתיד; התעוררות השווקים בערים המתועשות ובמיוחד אלה שבהן יש מכללות ותעשיות עתירות מדע; הידללות הביקוש למגורים בפרברים ובערים מרכזיות שהפיתוח בהן היה איטי והן אינן מהוות אתרים אטרקטיביים יותר; ושימת דגש בהתייחסות למגורים המועדפים על ידי מירב התושבים היום: בערים ובקרבה למקומות העבודה והבידור, כשהעדיפות היא למרחקי הליכה או שימוש בתחבורה הציבורית.

קו המחשבה העיקרי צריך להיות מופנה מבעלי בתים למגורים בשכירות, עם שימת דגש על אותם אזורים בהם מחירי הבתים גבוהים במיוחד, באזורים המבוקשים ביותר בחוף המערבי והמזרחי. אחוז בעלי הבתים באוכלוסיה האמריקאית נמצא בירידה מתמדת מאז המשבר בשוק הנדל"ן ובאיזורים היקרים במיוחד מגיעה הירידה ליותר מ-60 אחוז.

המעבר מבעלות על בתים לשכירות יכול להיות חיובי. נראה לפי נתונים רבים שהשיפור הכלכלי, התנופה והפיתוח בין בעלי הבתים נמוכים הרבה יותר מאשר התנודות החיוביות המורגשות באיזורים בהם אחוז השכירות גבוה. אולי מעבר זה יביא לשינוי הדרוש בכלכלה ובדעת הציבור ויביא להיחלצות מהשפל הכלכלי בו אנחנו עדיין מדשדשים כיום.

לא הגיוני לצפות שאחוז בעלי הבתים יגדל ויחזור למה שהיה נהוג בארה"ב, בהתחשב במצב הכלכלי והקשיים בקבלת אישורי הלוואה. מקומות העבודה אינם מבטיחים פרנסה לזמן ארוך והסיכויים לסגירת המפעל ולפיטורים מרפים ידי רבים מלבקש הלוואה, מפחד שמא לא יוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים ויפסידו את ביתם בתהליך העיקול.

צריך לקבל את המצב הנתון בצורה חיובית ולנצל זאת בכדי לשפר את ההכנסה של כל אחד מאיתנו, ואני משוכנע שיום יבוא ונוכל להרגיש בטוחים יותר ואחוז בעלי הבתים יגדל שוב.

כיצד לקנות בשוק תחרותי?

הביקוש לבתים גובר ברחבי ארה"ב. כיצד תוכלו להתחרות? בשביל זה אנחנו כאן

הקיץ כאן ואיתו התקופה החמה ביותר של השנה בשוק הנדל"ן, כשהתחרות קשה לא רק מצד קונים פוטנציאליים רבים אלא מצד רוכשים במזומן, המציעים לעתים קרובות אלפי דולרים מעל המחיר המבוקש ויוצרים פער בין היכולת לרכוש והמחיר הנדרש. מצב זה גורם לתיסכול אצל רבים המעוניינים לרכוש בתים, ואם אתם נימנים על הקבוצה שחייבת לקבל הלוואה בכדי לרכוש בית, ייתכן שאוכל לעזור לכם להצליח בשוק תחרותי זה. המחיר הוא בהחלט המרכיב העיקרי לבעלי הבתים המעוניינים למכור, אך למרות החשיבות העצומה של המחיר, יש מרכיבים אחרים שיכולים לעזור לכם לזכות בחתימה הנכספת של המוכר.

* סוכן הלוואות טוב. עברו הימים בהם מכתב ממוסד פיננסי, המראה על אישור מוקדם ומותנה של הבנק להלוואה, היה מספיק. מכתב זה מצורף בדרך כלל לכל הצעת רכישה שהקונה מגיש למוכר, והתקווה היא שהמוכר יסכים להצעה במהירות.

המקצועיות והידע של סוכן ההלוואות הם בעלי חשיבות עליונה ועדיף לבחור בסוכן העובד עם מוסדות פיננסיים רבים ככל האפשר. בחירה בסוכן העובד עם מוסד פיננסי אחד, מגבילה אתכם להצעות של הבנק האחד שהוא עובד עבורו. לעומת זאת, סוכן הלוואות העובד עם מוסדות פיננסיים רבים, יכול להשוות מחירים ולבחור בתוכנית המתאימה ביותר לצרכי הלקוח. כך ייתכן שתוכלו לקבל הלוואה בריבית נמוכה יותר, שתאפשר לכם לרכוש את הנכס בתנאים טובים יותר. או שכתוצאה מהריבית הנמוכה, תעדיפו להציע למוכר סכום כסף גבוה יותר, כשהתשלום החודשי עדיין יהיה בגדר אפשרויותיכם.

* סוכן נדל"ן מעולה. ידועה לכולנו החשיבות בשכירת שירותי סוכן נדל"ן מיומן, מסור וותיק שייצג אותכם בתהליך המורכב של רכישת בית. אל תקלו ראש במשימה זו. למרות שלרבים יש חברים או בני משפחה עם רישיון לעסוק בנדל"ן, התהליך היום מורכב מבעבר, יש הרבה יותר מסמכים לקרוא ואתם חייבים לשכור מישהו שיוכלו להבטיח שהעסקה מקובלת עליכם ואינכם נכנסים אליה בעיניים עצומות ותגלו את הטעויות כשיהיה מאוחר מדי.

בקליפורניה, בה המוכר משלם עבור עמלת הסוכנים המייצגים אותו ואתכם, זו שטות לא לשכור שירותי סוכן מקצועי כשהשירות עבורכם הוא חינם. עדיין רבים אלה המקלים ראש בנקודה זו. ייתכן שיהיה מי שיכעס עליכם שלא השתמשתם בו כי "אנחנו חברים", אך המטרה הסופית הנכספת היא בהחלט חשובה יותר.

יש סוכנים שיציעו לכם כסף מהעמלה שהם מקבלים מהמוכר. ראשית, זה לא חוקי והסוכן יכול לאבד את רשיונו. בנוסף, האם לא עדיף לשכור שירותיו של סוכן מעולה שיגביר את סיכוייכם לקבל את העסקה, מאשר לקבל סכום כסף על עמלה שלא שילמתם עבורה? השיקול הוא שלכם ומה חשוב יותר לכם.

בתהליך שכירת סוכן נדל"ן כדאי להקשיב להמלצות חברים ומשפחה, וחשוב מאוד לקחת בחשבון את המוניטין והיושר של הסוכן שבחרתם. כמו כן הוותק של סוכן זה יעצים את סיכוייכם, כי אם הסוכן מוכר בקהיליית הסוכנים כאמין וישר עם היסטוריה של סיכום חיובי של עסקאות רבות, יעדיפו סוכני המוכר להיכנס לעסקה איתו מאשר עם סוכן בעל מוניטין רעים או שהוא חדש במקצוע.

* צור קשר עם הסוכן של המוכר. עם שליחת ההצעה לרכישה על ידי סוכן הנדל"ן שבחרתם, רצוי שסוכן ההלוואות שלכם יתקשר לסוכן המייצג את המוכר, יציג את עצמו ויסביר עד כמה הצעתכם טובה וכי תוכלו לעמוד בתשלומי ההלוואה. נקיטת שיטה זו תיצור רושם חיובי על הסוכן שיעביר זאת למוכר והצעתכם תיראה באור טוב יותר. כדאי לדעת שרוב סוכני הנדל"ן המייצגים את המוכרים, יתקשרו לסוכן ההלוואות לקבל אישור עליכם והצעד שנקטתם יקדים צעד זה ויצור תדמית חיובית ואחראית עליכם.

* יצירת רושם חיובי. לא חשוב כמה אתם מרוויחים, אם תשימו 20 אחוז כהשתתפות עצמית, יהיה לכם יתרון על הצעות אחרות.  השתתפות עצמית של 20 אחוז ומעלה מקובלת מאוד על הסוכנים והמוכרים כאחד, כי יש סיכוי גבוה מאוד שהם יאושרו על ידי הבנקים. אתם עדיין יכולים לרכוש בית עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז (הלוואות FHA), אך אם תציעו 20 אחוז בהצעת הרכישה, תוכלו לתמרן ולהציע סכום גבוה יותר או תשלומים מועדפים. שיקולים פיננסיים אלה יכולים להיעשות לאחר שהצעתכם התקבלה.

גישה עדיפה אחרת היא: אל תבקשו בהצעתכם מהמוכר להשתתף בתשלומים שאתם צריכים לשלם לסיכום העיסקה, כי סכום זה יורד מהנטו שהמוכר מקבל, והוא יעדיף אולי הצעת רכישה אחרת. היזהרו מלהציע סכום גבוה יותר, כי במידה והנכס לא יוערך על ידי הבנק במחיר שהצעתם, תיאלצו לשים יותר כסף כהשתתפות עצמית לשם קבלת ההלוואה.

* הציעו תהליך קצר מועד. עם הכנת הצעת הרכישה, התחייבות לסגירת העיסקה תוך פחות מ-30 יום נחשבת להצעה נמרצת ותוקפנית מהרגיל, ומשדרת למוכר שאתם רציניים והוא צריך להתייחס להצעתכם ברצינות ובמהירות הרצויה. כמובן שהצעה זו חייבת תחילה לקבל את אישורו של סוכן ההלוואות, שחייב לקבל אישור ממחלקת ההלוואות בבנק, וזמן האישור תלוי בלוח הזמנים של הבנק.

חשוב מאוד, לכן, שהקשר עם סוכן ההלוואות ייעשה עוד בטרם הוגשה ההצעה, והוא יבדוק את המסמכים הנדרשים לאישור הכנסתכם, ההוצאות הקבועות והלא קבועות, חוסן מצבכם התעסוקתי וכמובן סכום הכסף שאתם עומדים להביא כהשתתפות עצמית. לאחר ניתוח נתונים אלה, הבנק יהיה בעמדה טובה יותר להבטיח שהוא יעמוד בלוח הזמנים לאישור ההלוואה אף בזמן קצר מהרגיל.

לכן בחירת סוכן הלוואות אמין ובעל ידע עשיר הוא כה חשוב בתהליך הרכישה, כי הוא יוכל לספק תשובות מתאימות לבנק ולקבל מכם הסברים חיוניים שיציגו את מצבכם הכספי כראוי.

* ניקוד האשראי. בדיקת ותיקון ניקוד האשראי שלכם חשובים ביותר ויכולים להוות את ההבדל בין קבלת אישור ההלוואה וסירובה. אתם זכאים לבדיקת ניקוד האשראי משלוש החברות המובילות, פעם בשנה בחינם. רצוי לעשות זאת בהקדם בכדי לוודא שאין טעויות בדו"ח האשראי שלכם, כי יש טעויות רבות כמעט בכל דו"ח. לאחר שתיקנתם טעויות, אי הבנות ותשלומים ששכחתם או לא ידעתם עליהם, זה הזמן להתקשר לסוכן ההלוואות, ואז תדעו מהו הסכום המקסימלי שתוכלו להרשות לעצמכם ושהבנק יאשר לכם כהלוואה.

אזהרה: מקבלי הלוואות בצרות

 

כמעט מחצית ממקבלי ההלוואות המחודשות נמצאים שוב בבעיה, ועלולים להיכנס חזרה לתהליך העיקול

הלחץ שהופעל על הבנקים לאשר הלוואות מחודשות לבעלי בתים במצוקה, עקב אובדן מקומות עבודה, המיתון בכלכלה ונפילת שוק הנדל"ן בשנת 2007, הביא להקלה אצל רבים. הצעד הראשון בו נקטו בעלי בתים אלה כשמצאו עצמם עם הלוואות גבוהות יותר מערך ביתם, היה לבקש מהבנקים לאשר להם הלוואה מחודשת בריבית נמוכה ובתנאים שיאפשרו להם להמשיך לגור בבית ולא לאבד אותו לבנקים בתהליך העיקול.

למרות אזהרות מומחים רבים, שהתריעו על כך שהלוואות מחודשות אלה ניתנות לכאלה שאין להם יכולת להחזירן, רבים קיבלו אישורים. עכשיו, כשהריבית על הלוואות אלה עלתה, מוצאים עצמם שוב מאות אלפי בעלי בתים בצרות. ערך ביתם עדיין נמוך מסכום ההלוואה שהם חייבים וייתכן שימצאו עצמם שוב בתהליך העיקול.

בחודש אפריל השתנתה הריבית עבור קרוב לשני מיליון הלוואות מחודשות שניתנו בתנאים נוחים יותר וריבית התחלתית נמוכה מאוד. עלייה זו מביאה למעלה מ-40 אחוז מלוקחי ההלוואות לסף עיקול, שוב. הנתונים מראים שהערך המוסף השלילי על הבתים הוא אחד הגורמים העיקריים להפסקת תשלומי המשכנתא. לכן סביר מאוד שמקבלי הלוואות רבים, הנאבקים עדיין לשלם את שהם חייבים לצרכי מחייה, יתייאשו מהמלחמה הזו להישאר בביתם כשהמחיר כה כבד עליהם.

***

עם עליית הריבית, 800,000 בעלי הלוואות אלה ימצאו עצמם ללא יכולת לשלמן. אך אם הערך המוסף ומחירי הבתים ימשיכו לעלות, ייווצר מצב בו הם יוכלו למכור את בתיהם ולהשתחרר מהנטל הכספי אליו נקלעו.

התכניות הממשלתיות שאיפשרו אישור הלוואות מחודשות כאלטרנטיבה לבעלי בתים במצוקה, נשמעו נהדר, אך רק בראייה לטווח קצר והן הסתמכו על שיפור משמעותי במספר מקומות העבודה ועלייה ניכרת בשכר העובדים במשק. חלק מתכניות אלה הציעו ריבית של 2% לתקופה של 1-5 שנים, שלאחריה הריבית תעלה באחוז לשנה עד לגובה הריבית בעת מתן ההלוואה המקורית.

אך חלילה לכם מלחשוב שהבנקים עשו זאת מתוך דאגה למקבלי ההלוואות ויהיו מוכנים לוותר על סכומי כסף אלה. אם תקראו את תנאי ההלוואה המחודשת שניתנה לנזקקים בתכניות הממשלתיות, תראו שכשמשך ההלוואה יושלם, הם יצטרכו לשלם את אותה יתרה החסרה כשהריבית היתה נמוכה מאוד. הם ייאלצו לקחת הלוואה לשם החזרת כספים אלה, או לשלם סכום כסף מצטבר זה במזומן עם סיומה.

רוב אלה שקיבלו אישור להלוואה מחודשת, כל כך שמחו שהם יוכלו להישאר בביתם, שהם חתמו על ההסכם מבלי לקרוא אותו עד תומו.

חוסר האחריות שגילו הבנקים במתן ההלוואות למבקשים, ללא בדיקה מעמיקה על אפשרויות המבקשים אותן לעמוד בתשלומים, הביא רבים למצב בו רכשו בתים מעבר לגבול יכולתם הכספית לשלם. שוק הנדל"ן עלה במהירות עצומה ורבים אחרים ניצלו הזדמנות זו לרכישת בתים לצורך ספקולציה מתוך כוונה למכור אותם תוך זמן קצר ברווח של אלפי או אפילו עשרות אלפי דולרים, ולא חשוב אם יכלו לעמוד בתשלומים אלה. הבנקים במתן הלוואות אלה האמינו, ודי בצדק, שהם גדולים מכדי ליפול ושהמימשל יכסה על הפסדיהם, ואכן כך היה.

המצב היה סביל אם השוק כולו היה מתאושש ומספר מקומות העבודה היה עולה כפי שקרה בעבר, אך נראה שהפעם המצב שונה מאוד. מספר מקומות העבודה הנוספים למשק מדי חודש נמוך אפילו מהדרוש בכדי להישאר באותו מצב, שלא לדבר על משק פורה ויוצר שהוא השוק האמריקאי כפי שהיה במשך שנים.

קשה שלא להטיל חלק גדול מהאשם על אי פיתוח שוק הנפט בארה"ב, שהיא בעלת עתודות נפט גדולות יותר מכל מדינה אחרת עולם, על התנהלות המימשל והעדיפויות שלו העומדות על הטבות סוציאליות בעיקר, ופיתוח תשתיות תעשייתיות, משאבים טבעיים ומשאבי אנוש בעדיפות מישנית בלבד. כלכלנים ומומחים רבים רואים תנודות רציניות בכיוון המשק האמריקאי מעידוד מפעלים ופיתוח לבידול בינלאומי ודריכה במקום.

אני בהחלט מאמין שאם מחירי הבתים ייעצרו וסימנים על כך מורגשים בשטח, ייתכן מאוד שנחזור למצב בו היינו לא מכבר, כשמחירי הבתים איבדו את כל הערך המוסף עליהם ומספר הנכסים המעוקלים יעלה שוב.

קשה לי להיות אופטימי בנושא ואינני מתיימר להיות מבין גדול בכלכלה, אך מפגישות עם לקוחות חדשים ואלה שהצליחו לצאת מתהליך העיקול וחוששים היום לעתידם, אינני מעוניין להשלות איש מכם. השוק עתה, שהוא תקופת השיא השנתית בנדל"ן, חם ובתים נחטפים אם מחירם הגיוני, אך מספר רב של בתים אחרים עומדים חודשים ללא הצעת מכירה אחת עבורם.

עם סיום הקיץ, נראה לי שהתמונה תתבהר ואני מקווה שאני טועה בגדול בתחזית זו והמציאות תתפח על פניי. אני אהיה אז המאושר באדם.

איך תמשכו יותר קונים?

בית אטרקטיבי הוא מגנט לקונים פוטנציאליים ומחירו עולה בהתאם. הנה כמה טיפים שישפרו את המצב

הקיץ הגיע ואיתו מגיעים רוב הקונים, כך שאם אתם חושבים ברצינות למכור, עכשיו הזמן לחדש את מראה ביתכם וליצור, עד כמה שאפשר, נקודות משיכה לקונים אלה. הנה כמה 

תכסיסים פשוטים שיעזרו לכם ליצור רושם חיובי על הקונים:

* דלת הכניסה – זה הדבר הראשון שהמבקרים רואים. האם הדלת ישנה, צבעה מתקלף והיא נראית שלא במיטבה? רצוי לבחון את החלפתה בדלת עמידה יותר לתלאות מזג האוויר ותתרום לחסכון באנרגיה. שיקלו את האופציות להחליפה בדלת עם זכוכית דקורטיבית שתאדיר את האפקט הראשוני ותכניס יותר אור לביתכם. יש בשוק דלתות כניסה מסוגים שונים. חלקן עשויות מחומרים שונים או שילובים של עץ, פיברגלס וברזל, והמגוון הוא עצום. רצוי לבחור בדלת שתתאים לסגנון הבית שלכם, תהיה זולה יותר לאחזקה ותוסיף למשיכתו של הבית.

* ידיות לארונות - החלפת הידית בדלת הכניסה, למשל, מהווה שיפור מהיר וזול שישנה מאוד את התמונה הכללית. התאימו את הידיות בארונות ובדלתות שיתאימו לסגנון הריהוט והדקורציה בבית. גם תיבת הדואר ומספר הבית צריכים להיות ממורקים ומרשימים. תופתעו מההבדל שייווצר בזכות שינויים קלים וזולים אלה.

* רענון חיצוניות הבית - צביעת דלתות חיצוניות, כמו דלתות המובילות לחצר או לחצר הצדדית, חיונית כי בדרך כלל דלתות אלה חשופות לקרני השמש בכל השנה ומצבן רעוע יחסית. ליצירת רושם עמוק יותר, צביעת הבית מבחוץ תתרום רבות. כמו כן צביעת אדני החלונות והדלתות בחוץ בצבעים מחמיאים יועילו רבות ליצירת רושם חיובי של בית מטופח ושמור, ויעלו את מחירו.

* תאורה משופרת - שורת אורות משני צידי שביל הגישה לבית, הניזונה מתאי תאורה סולרית, תרשים רבים. אפשרות אחרת היא תאורה שתאיר נקודות מיוחדות בחצר, את הבריכה או העצים, ותיצור מיקוד דרמטי לעיני המבקרים.

* "החדר הנוסף" -  במחקר שנעשה לאחרונה נשאלו המרואיינים מה יעדיפו לעשות אם יש להם חדר נוסף בבית. כמעט מחציתם הצהירו שמשרד או ספריה יהיו עדיפים בעיניהם. אם אכן יש בביתכם חדר כזה המשמש כמחסן, חדר כושר או חדר ארונות מאולתר, רצוי לסדר אותו כמשרד. רוב האנשים עובדים מבתיהם או לוקחים עבודה הבית, ומשלימים הכנסה בעבודה צדדית. כמו כן, משרד בבית מקל על תשלומי מס הכנסה, כשהתשלומים לוקחים בחשבון את המשרד בתחשיב הוצאות הנכס.

חשוב מאוד שלחדר תהיה דלת שאפשר לסגור. בנוסף, התקינו שולחן זוויתי בצורת "L", והתקינו מדפי אחסון ליד השולחן. הוספת ספה שאפשר להסב אותה למיטה, תוכל לשרת את הקונים החדשים אם יש להם אורחים אקראיים. אינכם חייבים לרהט חדר זה, אך הציגו אותו כאפשרות שתתאים לפלח גדול של אוכלוסיית הקונים בהתאם לעדיפותם האישית.

* עומס ריהוט: חשיבות נקודה זו היא עצומה, כי רוב בני האדם אינם בעלי דימיון  המאפשר להם לראות את הבית וגודלו מבלי שהריהוט הנמצא בו יפריע להם. 90% מהמבקרים יראו את ביתכם כפי שהוא מוצג. אם הוא עמוס ריהוט, תמונות, חפצי אמנות מיוחדים וציוד שעלולים להיראות מוגזמים למבקרים, ייפגע מאוד הרושם שביתכם יצור והם יראו אותו כבית קטן הרבה יותר מגודלו האמיתי.

אם החלטתם למכור את הבית, בקשו מחבר לבקר ולתת לכם רשימת דברים מיותרים. העבירו חפצים אלה לאחסנה או לתרומה, ציבעו את הבית בצבעים בהירים והחליפו נורות חשמל בנורות חזקות יותר.

הציוד החיוני הוא הבסיסי והוא שיצור את הרושם המצופה. אין מקום לתמונות אישיות על הקירות ועדיף להחליפן בתמונות נוף או פרחים. כך יוכלו הרוכשים החדשים לדמיין את עצמם 

גרים בבית, בעוד תמונות משפחתיות ואישיות גורמות להם להרגיש כפולשים לחייכם הפרטיים.

סוכן נדל"ן מיומן יוכל לעזור לכם בהכנת הבית למכירה ולהצגתו באור החיובי ביותר, בכדי ליצור תחרות שיכולה להביא לעלייה במחיר המוצע אף מעבר למחיר אותו קבעתם מראש. 

דירות והלוואות ומה שביניהן

חוקי הלוואות נוקשים מטרפדים אישור הלוואות לדירות לאלה שמבקשים אותן

רוכשים צעירים ואותם אלה עם סכום נמוך בהשתתפות עצמית לצורך קבלת הלוואה,  אינם יכולים לקבל הלוואות לרוכשים חדשים המגובות על ידי משרד השיכון הפדראלי (FHA) לצורך רכישת דירה. הסיבה לכך אינה בגלל שהם לא יכולים להיות מאושרים, כי רובם אכן זכאים, 

אלא משום שכמעט כל שוק הדירות איננו מאושר לקבלת הלוואות כאלה.

זו תוצאה של שינוי מדיניות מצד המימשל ורשויות הבינוי וכן ועדי הבתים הממונים מטעם הדיירים לטפל בעניינם ולשמור על זכויותיהם. זה גורם לכך שאלפים רבים של בתי דירות אינם מאושרים לקבלת הלוואות אלה בשנים האחרונות.

משרד הבינוי אוסר על אישור הלוואות לדירות בודדות ויאשר רק הלוואות לבניין כולו, אך רק אם הוא יעבור בהצלחה את תהליך הקבלה לאישור הלוואות לדיירים החדשים המעוניינים לרכוש דירות בבניין. תהליך החקירה דורש מוועדי הבתים להמציא מסמכים על התקציב השנתי, הרזרבות הכספיות, הביטוחים, אחוז בעלי הבתים הגרים בבניין לעומת אלה המושכרים, וכן איחור בתשלומי מיסי ועד הבית על ידי בעלי דירות בקומפלקס.

הליכים אלה מוציאים מכלל הבתים המשותפים את אלה עם רזרבות כספיות נמוכות, אלה המנוהלות בצורה לא אחראית ובכך מנסה הממשל למנוע אפשרות שמשלמי המיסים ייאלצו לשאת בהפסדים שעלולים להיגרם כתוצאה מהלוואות כאלה. זו טענתם של מעצבי המדיניות במשרד הבינוי.

ועדי הבתים, לעומת זאת, מוחים על הקריטריונים הנוקשים של המשרד, על ההליכים שהם חייבים לנקוט ושהתהליך כולו הוא בעיקרו ביורוקרטי ויקר לביצוע, והם מעדיפים לא לבזבז כסף יקר בשעה שהם משתדלים למצות אותו להחזקת הנכס.

***

מאז החליט משרד הבינוי להקשיח את דרישותיו לאישור הבניין כולו להלוואות FHA, לפני 4 שנים, ירד מספר הבניינים המאושרים בלמעלה מחמישים אחוז. לפי הנתונים האחרונים המספר עומד על 10,020 בניינים בכל רחבי ארה"ב, לעומת למעלה מ-144,000 בנייני דירות.

הלוואות אלה חשובות מאוד לפלח זה של מגורים. הן הנוחות ביותר מבין כל ההלוואות הקיימות עבור השכבה הנמוכה והבינונית, שעליהם נמנים פרדי מק ופני מאי, כי הוא מאפשר השתתפות עצמית נמוכה ביותר - 3.5 אחוז בלבד שהוא קל יחסית ליישום על ידי רבים מהזוגות הצעירים ורוכשים ראשונים.

לכן הלוואות ה-FHA הן הקוסמות ביותר בעיקר על ידי מעוטי הכנסה או בעלי הכנסה ממוצעת. הן משרתת את המיעוט האפרו-אמריקאי והמקסיקני בעיקר ועוזרות להם בתהליך רכישת דירות.

הלוואות אלה בעלות חשיבות רבה גם אצל מבוגרים מעל גיל 62, הזכאים לקבלת הלוואה הניתנת לעומת הערך המוסף הקיים על בתיהם (Reverse Mortgage). היות והלוואות אלה מבוטחות ומגובות ע"י המימשל, הם מהוות את מרבית ההלוואות במצבים אלה.

אך עם הירידה הדרסטית במספר הבניינים המאושרים להלוואות אלה, רבים מהקונים ומבעלי הדירות המעוניינים למוכרם מוצאים את עצמם ללא יכולת לקבל הלוואה, ונפלטים מחוץ לפלח השוק שחייב להסתמך על הלוואות אלה לצורך הרכישה.

בעלי דירות המעוניינים למכור מוצאים עצמם לעתים במצב בו עליהם לקחת הצעת רכישה נמוכה בהרבה ממה שיכלו לקבל אם הלוואות FHA היו מאושרות לבניין המגורים שלהם. המחסור בהלוואות בתנאים מועדפים אלה מהווה גורם מכריע בדילול מספר הקונים לדירות קטנות וזולות יותר.

***

עתה מורגשת תנועה להפיכת המצב. הארגון הארצי של סוכני הנדל"ן החל להפעיל לחצים על בעלי הדירות והוועדים שלהם, לשקול מחדש את התנגדותם לתהליך אישור הבניינים, בכדי לעזור לבעלי הדירות בבניינים אלה בהעלאת ערך נכסיהם.

ריכוז המאמצים מכוון להראות לוועדי הבתים את הערך החיובי והתוצאות הטובות שינבעו מאימוץ תהליך אישור הבניין להלוואות אלה. הטענה היא שערך הדירות בבניין יעלה ויעזור רבות לבעלי דירות אלה ביצירת ערך מוסף שיישרת אותם בערוב ימיהם. כמו כן, היות והלוואות מאושרות אלה מאובטחות ע"י המימשל, הסיכון באי תשלום ההלוואה קטן בהרבה וגם זה יכול לעזור לבעלי הדירות.

כמובן שהעזרה והתועלת הרבה יותר תהיה לאותם בעלי דירות באיזורים הזולים או הזולים יחסית, אך גם באיזורים היקרים יותר, יתווספו למעגל הרוכשים פנסיונרים המנצלים את הערך המוסף על ביתם לשם רכישת ומימון דירה עבורם.

כדאי להמליץ לוועדי הבתים בבניינים בהם אתם מתגוררים, לבחון את החיוב והשלילה, ולהצטרף למעגל הבניינים המאושרים להלוואות FHA, בטרם יחליטו חד משמעית להימנע מכך.