נדל"ן בקליפורניה: דו"ח שנתי

שורה של נתונים חשובים על מצב שוק הנדל"ן בקליפורניה פורסמו לאחרונה והנה הם לפניכם

* כמות המכירות הכללית ירדה ב-9 אחוז משנת 2013.

* מחירי הבתים והדירות עלו לגובה מסחרר של 26 אחוזים לעומת מחיריהם בשנה שעברה, בעיקר במחירי הבתים הזולים.

* התחלות הבנייה של בתי דירות למכירה ולהשכרה עלו ב-43 אחוז לעומת השנה שעברה. לעומתם עלו אחוזי בנייתם של בתים פרטיים ב-13 אחוזים בלבד.

* אחוז החיסכון הפרטי ממשיך לרדת ומראה ירידה של 4.1 אחוז מהכספים הניתנים לבזבוז בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, לעומת אותה תקופה ב-2013.

* הרכישות במזומנים אמנם ירדו בשנה האחרונה לעומת 2013, אך הן עדיין עומדות על 27 אחוז מכלל הרכישות בדרום המדינה, לעומת 23 אחוז בצפון.

* מספר הרוכשים לראשונה ממשיך לרדת, כשהחוקים הנוקשים של ה-FHA (משרד הבנייה הפדרלי) מערימים קשיים על מבקשי הלוואות. ניכרת ירידה של 19 אחוז באישורים להלוואות בדרום המדינה לעומת ירידה של 10 אחוז בצפון.

כל הנתונים האלה סותרים את ההכרזות של המימשל שנחלצנו מהמשבר ואנו בשלב החלמה.

לעומת עובדות אלה, דעת הציבור על שוק הנדל"ן היא חיובית בעיקרה. הסיבה לכך יכולה להיות כתוצאה מהמחירים שאינם מפסיקים לעלות מאז השנה שעברה, וכן מהתחזיות החיוביות של רוב המומחים, המאמינים שעכשיו עדיין רצוי מאוד לרכוש בית למרות המחירים העולים. כשליש מהנשאלים מאמינים שעליית מחירים זו שתפסה תאוצה ב-2013 תמשיך לאורך 2014. חצי מהנשאלים מאמינים שהמחירים יישארו ללא שינוי ניכר ורק 11 אחוז מעריכים שהמחירים יירדו.

***

האמת היא שהעלייה די נעצרה והמחירים יתחילו לרדת במחצית השניה של השנה, וזאת בעיקר כי:

1. כמות הבתים הנמכרים תרד, מספר המעוניינים לרכוש ימשיך לרדת והאחוז הגבוה של בתי דירות הנבנים כיום, מצביע על אמון הקבלנים כי הביקוש לדירות להשכרה יעלה. כתוצאה מכך יירד מספר בעלי הבתים והמעוניינים לרכוש.

2. הכלכלה החלשה והיעדר מקומות עבודה נאותים, מפחידים רוכשים רבים מלהיכנס להתחייבויות שייתכן שלא יוכלו לעמוד בהן. מצב זה, יחד עם הדרישות הנוקשות של הבנקים להוכחה על הכנסה נאותה מצד מבקשי ההלוואות, מרפים ידי רבים מלחפש בית לרכישה.

3. קליפורניה עדיין לא התאוששה מהמשבר הכלכלי. מספר מקומות העבודה נמוך מאוד אפילו כשהאוכלוסיה גדלה באורח טבעי, ועם עליית מספר התושבים המגיעים לכאן ממדינות אחרות בארה"ב והעולם כולו.

בנוסף, אותם רוכשים חדשים המעוניינים לקנות נכס ואין להם מספיק חסכונות לתשלום ההשתתפות העצמית העומד על 20 אחוז מסכום הרכישה הכללי - גם הם נושרים משוק המחפשים לרכוש נכס. אחדים מהם ממירים את כספי החסכונות שהצטברו בקרנות הפנסיה לשם תשלום עבור ההשתתפות העצמית או מכירתן של מניות העומדות לרשותם.

***

וכמו בכל מצב, יש גם חדשות טובות. רבים מהכלכלנים מאמינים שמצב התעסוקה בקליפורניה יחזור לנורמליות בסוף שנת 2015, מה שיביא לשיפור עצום ולפריחה מחודשת של שוק הנדל"ן המקומי. אך לפנינו עדייו דרך ארוכה עד שנגיע לשם. כמובן שההיגיון מראה שרכישה היום תהיה מאוד כדאית וריווחית בעתיד הקרוב, אך רק לאלה שיש באפשרותם לרכוש במזומנים או לקבל אישור להלוואה עכשיו.

המחירים הגבוהים הביאו לשינוי עצום בסוג הבתים המוצעים למכירה. בעלי בתים הנמצאים במצוקה והחייבים יותר כסף על ההלוואה מערך ביתם, רואים שינוי ניכר בערך המוסף המצטבר על בתיהם. האפשרות למכור את הנכס בסכום המספיק לתשלום ההלוואות שלקחו, או אפילו להרוויח מעט, מביאה רבים למצב בו הם מוכרים את ביתם ועוברים לשכירות למשך שנים אחדות, עד לשיפור המצב הכלכלי והשגת אפשרות לרכוש שוב בית בהתאם להכנסתם.

מספר הנכסים בשורט סייל או נכסים שהבנקים עיקלו בעבר ירד פלאים. מ-1,437,111 ברבעון הראשון של 2013 ל-753,760 ברבעון הראשון של 2014. ירידה דרסטית של כמעט 50 אחוז. לא פלא שקשה מאוד כיום למצוא בית המוצע למכירה בתהליך השורט סייל, ורוכשים חדשים נאלצים להילחם ברוכשים אחרים על בתים שמחירם מתאים למחיר השוק העכשווי.

זה עדיין לא מהווה חדשות מסעירות לאותם בעלי בתים במצוקה המעוניינים להישאר בבתיהם, כי יכולתם הפיננסית לעמוד בתשלומים החודשיים היא עדיין בעייתית מאוד. ברוב המקרים, עקב מצבם הפיננסי הקשה, הבנקים לא יאשרו להם הלוואה מתוקנת. בעלי בתים אלה חייבים למכור, אך הם יכולים להתנחם בעובדה שניקוד האשראי שלהם לא ייפגע יתר על המידה ויהיה באפשרותם בעתיד הקרוב שוב לרכוש בית.

מספר בנקים, וכמו כן מוסדות פיננסיים אחרים, מתחרים בבנקים הגדולים ועדיין מציעים הלוואות נוחות יותר, אך ניקוד האשראי והכנסה קבועה מהווים תנאים ראשוניים לאישור הלוואות.

לסיכום, המצב איננו שפיר בקליפורניה לאלה שאין ידם משגת לרכוש נכס או לקבל הלוואה עבורו, אך אלה היכולים לרכוש, מוטב שיזדרזו לעשות זאת מהר ככל האפשר. הם יוכלו אף להשכיר את הנכס לתקופה מסויימת עד למועד כניסתם אליו.

המלצות הבנקים לקונים החדשים

עומדים לרכוש בית במזל טוב? מתכוונים להגיש בקשה להלוואה? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת

בעקבות החשש מעליית הריבית וההיצע הנמוך של בתים למכירה, נוהרים רוכשים חדשים לשוק הנדל"ן על מנת לקנות עכשיו ולא להפסיד את הרכבת. אחרי שחיפשו ומצאו את הבית המתאים להם, הם מתחילים בתהליך בקשת ההלוואה. תארו לכם את התדהמה ועוגמת הנפש הנגרמת למי שבקשתם נדחית ומפסידים את בית חלומותיהם.

זה קורה משום שהם עושים את התהליך מהסוף להתחלה. נכון שזהו תהליך מייגע, ארוך ולעתים מסובך הרבה יותר מכפי שהרוכשים מצפים, במיוחד רוכשים חדשים. מכשולים רבים עומד בדרך להגשמת החלום האמריקאי של בעלות על בית בו אתם רוצים לגור ולגדל משפחה. המכשול העיקרי הוא השגת האשראי הנחוץ לצרכי הרכישה. הזהירות הרבה של הבנקים והקשיים שהם מערימים על מבקשי ההלוואות, עלולים בהחלט לגרום לרבים לזנוח את חלום הרכישה, או לדחות אותו לשנים רבות.

רכישת בית היא ההוצאה הכספית הגדולה ביותר שרוב הקונים יעשו במהלך חייהם, ורצוי להתייחס אליה בכובד הראש הראוי. אם הבנקים המסחריים הרגילים מערימים קשיים באישור ההלוואה, כדאי לנסות את מזלכם אצל הבנקים הקטנים יותר, המקומיים, או אלה המייצגים גופים איגודיים שונים. קל לזהות אותם כי שמם ברוב המקרים כולל את המלה 'קרדיט'. הם יותר אגרסיביים וברוב המקרים הרבה יותר נוחים בתנאים ובאישור ההלוואות.

כדי להקדים רפואה למכה, הנה כמה צעדים שעליכם לעשות בכדי להשלים את תהליך הרכישה בצורה הנוחה והקלה ביותר:

1. הכנסות ובזבוזים.

היו מודעים להכנסתכם החודשית הכוללת ולתקציב ההוצאות שלכם, כולל כל הסעיפים: שכירות, שירותים, מזון, ביגוד, תחבורה, בידור וכו'.

2. התייעצו עם מומחים.

חלקו אינפורמציה זו עם יועץ השקעות בבנק בטרם תתחילו בתהליך חיפוש ורכישת הבית. חשוב מאוד להקפיד להישאר בתחום הפיננסי האפשרי עבורכם.

3. הכינו את הקבלות והאישורים הדרושים.

חשוב לאסוף ולארגן את כל הניירות והמסמכים הנדרשים, כגון: דו"חות מס הכנסה של השנתיים האחרונות לפחות, תלושי משכורת, אישורים על הכנסות ממקורות נוספים, דו"חות על חשבונות בנקים, מניות ואישורי הלוואות רלבנטיים לשנתיים האחרונות.

4. מה ניקוד האשראי שלכם?

בדקו את מצב ניקוד האשראי שלכם עם שלושת המוסדות הגדולים והידועים: אקוויפקס, אקספריאן וטרנס יוניון. עשו זאת בטרם תגישו את בקשת ההלוואה. אתם זכאים לדו"ח שנתי אחד בחינם ואפשר לקבל אותו באינטרנט.

 5. ניקוד אשראי גרוע? תקנו אותו!

ניצול כל האשראי הניתן לכם בכרטיסי האשראי או אי תשלום במועד של הלוואות עבר, עלולים להשפיע קשות על סיכוייכם לקבל הלוואה. עקבו אחר הוצאותיכם והדרך בה אתה נוהגים לשלם עבורן בטרם תגישו את הבקשה, ואל תצאו למסע קניות רציני אם אתם מתכוונים לבקש הלוואה.

 6. הלוואה קבועה ל-30 שנה? באמת?

התייעצו עם הבנקים על סכום ההלוואה שייתכן ותהיו זכאים לה, ועל התכניות השונות מהן תוכלו לבחור את המתאימה לכם ביותר. הנציגים יציגו בפניכם את התכניות שהבנק מציע, עם הסברים על הפלוסים והמינוסים של כל תכנית. זה כולל ריבית משתנה לעומת ריבית קבועה, משך זמן ההלוואה, ההוצאות המתלוות לתהליך ונתונים נוספים שיכינו אתכם לקבלת אישור ההלוואה.

7. הריבית.

למדו ושננו את הריבית העכשווית לקבלת משכנתא. נתונים אלה ישפיעו מאוד על התשלום החודשי שלכם. נציג הבנק יוכל להסביר לכם בפירוט את הכרוך בכך, כולל ריבית קבועה לתקופה קצרה וריבית משתנה אחריה. נתונים אלה יעזרו לכם מאוד בחיפוש אחרי הבית המושלם וגם המתאים ליכולות שלכם.

8. קבלת עזרה.

תוכלו לבדוק עם השלטונות במדינה בה אתם מתגוררים, מהן תכניות העזרה לזוגות צעירים ולרוכשי בתים לראשונה. וגם תכניות ממשלתיות העוזרות בהשתתפות העצמית ולפעמים אף בתשלום חלק מהסכום הדרוש להשלמת העיסקה.

 בניגוד למה שרובנו חושבים, הבנקים דווקא מאוד מעוניינים לאשר הלוואות כי כך הם מרוויחים את כספם, אך האישור ניתן רק לאלה המוכיחים יכולת בטוחה לעמוד בתשלומים. הבנקים יעזרו לכם בעצה וינווטו אתכם בנבכי התכניות השונות המוצעות על ידם, אבל רצוי לזכור שחשוב מאוד לבדוק עם מוסדות פיננסיים אחרים לפני שתחליטו עם מי אתם רוצים לעבוד.

סוכן נדל"ן מיומן יוכל גם הוא לעזור בעצה בנושא קבלת הלוואות, אך כדאי לוודא שהוא לא יהיה גם זה שידאג להלוואה וגם זה שייצג אתכם ברכישת הנכס, כי אז עלול להיווצר ניגוד אינטרסים, כך שעדיף לבחון זאת בזהירות. 

יש קונים, אבל איפה הבתים?

 

השוק החם מביא קונים רבים לשוק, רק שההיצע הנמוך גורם לעתים לפאניקה

אנחנו נמצאים עכשיו בעיצומה של התקופה החמה של השנה, האביב והקיץ. סוכני נדל"ן רבים ממליצים ללקוחותיהם להגביר את קצב החיפושים במטרה לרכוש בתים עתה, כשהמחירים והריבית עדיין נמוכים יחסית.

המלצות אלה נתקלות השנה במציאות אחרת: הקונים הרבים שנוספו ונוספים לשוק מדי יום, גורמים למלחמת מחירים בעיקר באיזורים המבוקשים בוואלי ובלוס אנג'לס. מלחמה זו מרימה את מחירי הבתים, לפעמים מעבר ליכולתם של קונים פוטנציאליים רבים. בקליפורניה יש כיום מלאי בתים למכירה לתקופה של שלושה חודשים בלבד, שהיא מחצית הכמות הדרושה לשוק נדל"ן נורמלי ובריא.

באיזורים המבוקשים ביותר יש מבחר בתים מצוצמם ביותר, בדרך כלל שליש מההיצע הרגיל.  זה נכון באיזורים כמו טרזנה, אנסינו, ואלי וילאג' וסטודיו סיטי במרכז הוואלי, וכן באיזור בוורלי סנטר וברליווד בעיר, אך הכלכלה הצולעת גורמת לקונים רבים לוותר על כוונתם לרכוש בית גדול יותר מזה הנוכחי.

לא מכבר הנורמה היתה שבעלי בתים רכשו אותם, שיפצו, גרו בהם חמש שנים ועברו לבית גדול ויקר יותר. הדוגמא הטובה ביותר למצב היום היא: ים המלא בכרישים הלועטים ובולעים כל בית שעולה לשוק למכירה. בתים המוצעים למכירה ב-2-3 מיליון דולר, נמכרים לעתים בחצי מיליון דולר מעל המחיר המבוקש, וזאת תוך זמן קצר יחסית ואחרי מספר רב של הצעות רכישה.

בעלי בתים רבים בודקים את המחירים שיוכלו לקבל על בתיהם, אבל מעדיפים לחכות בתקווה שהמחירים יעלו אף יותר בעתיד הקרוב, עם השתפרות המשק. סוכני נדל"ן רבים מאשרים עובדות אלה. המחירים העולים באיזורים המבוקשים הם תוצאה של ביקוש גדול והיצע קטן.

***

 נתון נוסף הוא נכסים הנמצאים בתהליך העיקול, שמספרם ירד פלאים והם מהווים נתח קטן מאוד ממספר הבתים המוצעים למכירה כיום. זאת בעקבות הערך המוסף של בתים אלה, שכבר לא נמצאים בתהליך עיקול כי הם יכולים למכורת את בתיהם, לשלם לבנקים  את החובות ולעתים אף להישאר עם כסף נוסף בכיס לאחר המכירה.

בעלי בתים הפותחים את שעריהם לקונים פוטנציאליים בסופי השבוע, רואים מספר מבקרים גדול מאוד יחסית לשוק נורמלי. בית של 4 חדרים ושלושה שירותים שהוצע למכירה בטרזנה, קיבל אמנם רק שלוש הצעות, אך מספר המבקרים במשך חודש ימים הגיע ל-200. מחיר הבית היה פחות מ-900 אלף דולר.

עקב התחרת הרבה, קונים פוטנציאליים מעיזים יותר ומציעים לרכוש בסכום שהוא קצת מעל יכולתם. אני מאמין שהתחרות ומספר המבקרים בבתים, הם שגורמים לתופעה זו.

מספר הבתים הנרכשים במזומן ממשיך לעלות וכשליש מכל העיסקאות הנעשות בקליפורניה מתנהלות במזומן. רבים מציעים לרכוש במזומן כדי להשיג את הבתים במהירות, אך מיד לאחר הסכמת המוכר וכניסתם לאסקרו, הם בודקים את אפשרויות המימון במקום לשלם מזומנים.

הצעת רכישה במזומנים לא בהכרח מחייבת רכישה במזומנים, והכוונה היא שאין המכירה מוגבלת באישור ההלוואה עבורה, שכן רבים, אם אין ברירה, יכולים לשלם במזומן. רבים אחרים, לאחר רכישת הנכס, פונים לסוכני הלוואות למימון חוזר של הנכס בצורת הלוואה ל-30 שנה. אם הם עומדים לגור בביתם רק חמש שנים, אז ההלוואה המועדפת היא לחמש שנים בריבית קבועה ולאחריה ריבית משתנה. הלוואות אלה נושאות ריבית נמוכה מהרגיל וקל יותר לשלמן. לכן תקופת המגורים הקצרה יחסית בביתם תהיה הרבה יותר זולה, ואפשרית.

***

הרכישה במזומנים קוסמת לבעל הבית כי אפשר להשלים את העיסקה בתקופה קצרה יחסית, בין 7 ל-21 יום, לעומת עיסקה הכרוכה באישור הלוואה שיכולה להימשך 30-60 יום. לעתים יעדיפו בעלי הבתים לקבל סכום נמוך יותר, אם הוא מוצע במזומן.

כמובן ששיטת רכישה זו מפלה לרעה זוגות צעירים ורוכשים חדשים, החייבים לקבל הלוואה, ולכן לעתים קרובות הצעתם אינה מתקבלת. רבים מציעים הצעות לבתים רבים ומוכנים גם להתפשר כדי לזכות בבית, ואילו רבים מתייאשים ומפסיקים לחפש.

לרוכשים חדשים אלה אני מייעץ שלא להישבר ולהמשיך לחפש, כי המחירים ימשיכו לעלות וגם הריבית זוחלת כלפי מעלה, כך שבתים ימשיכו להתרחק מהם. במקום זה עליהם להתפשר על האיזור או תכונות הנכס ולקבל מצב שאינו מושלם כרגע, אבל במשך הזמן מחיר הנכס יעלה, ערכו המוסף יעלה והם יוכלו בעתיד לקחת כסף זה ולרכוש בית אחר שיתאים להם ולחלומות שלהם.  

תפנית בעדיפות

היחס בין קונים המעדיפים בתים חדשים עומד על 2 ל-1

זו בהחלט תפנית מבורכת עבור כל ידידי המשפצים והבונים החדשים. האמריקאים, שהעדיפו לרכוש בתים ישנים ומסורתיים, מעדיפים כיום לרכוש בתים חדשים, כמובן במסגרת אפשרויותיהם הכספיות.

מחקר שפורסם לאחרונה מראה ש-41 אחוז מהאמריקאים מעדיפים לרכוש בתים חדשים, לעומת 21 אחוז המחפשים בתים מסורתיים ומקובלים, ו-38 אחוז שאין להם שום עדיפות בנושא.

על השאלה מדוע מעדיפים קונים כה רבים לרכוש בתים חדשים, אפשר לענות די בקלות: בתים חדשים ניחנים בחידושים ובתכנון המתאימים ביותר לדרישות הרוכש. לעומתם, אלה המעדיפים בתים מסורתיים טוענים כי הם מרגישים נוח יותר בבתים דומים לאלה שגדלו בהם, והסביבה בה בתים אלה נמצאים היא בדרך סביבה עדיפה למגורים, עם אוכלוסיה מבוססת ומבוגרת.

כמובן שהמכשולים העיקריים בדרך להשגת בית חדש, הם המחיר והמיקום. מחירם של בתים חדשים יקר בממוצע ב-20 אחוז ממחיר בתים ישנים זהים באותה סביבת מגורים. בין אלה המעדיפים בתים חדשים, רק 46 אחוז מוכנים לשלם 20 אחוז יותר עבור הבית.

השאיפה לבית חדש היא כמובן טבעית בהחלט, אבל ההפרש הכספי הגדול עוצר רבים מלממש אותה. כתוצאה מכך, במקומות רבים בארה"ב אחוזי הבנייה החדשה נמוכים ביותר, אך עם שיפור השוק וכוח הקנייה של האוכלוסיה, המצב ישתפר גם בתחום הזה.

זריקת המזומנים מצד משקיעים זרים, הביאה ומביאה לבנייה חדשה מאסיבית באיזורים המועדפים על אותם משקיעים, שרוצים להיות בעלי בית בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, כהשקעה לעתיד או כמקום מגורים עכשווי. בנייתם של בתים חדשים רבים מורגשת בעיקר בטקסס וקליפורניה באופן כללי, אך יש ערים רבות בארה"ב שהבנייה בהן ערה בגלל העדפת הרוכשים.

***

אחוז הבתים החדשים עדיין נמוך מסך כל הבתים הנמכרים, אך הוא עולה בהתמדה. שנים של בנייה איטית או עצירה מוחלטת שחווינו מאז משבר 2007, הגדילו את היחס בין בתים חדשים למסורתיים ל-14:1. ההיצע העכשווי של בתים חדשים למכירה עולה בכ-25 אחוז מדי שנה, לעומת עלייה של 37 אחוז בהיצע של בתים מסורתיים, והיות והם זמינים יותר בשוק, הם נמכרים מהר יותר על ידי אלה שלא רוצים או לא יכולים לחכות לבית מסורתי שיעלה סוף סוף למכירה.

לפי המחקר, הסיבה השניה בגלל קונים מעדיפים בתים חדשים, היא שהם יכולים להתאים אותם להעדפותיהם כיוון שהבתים עדיין נמצאים בשלב של בנייה. הנה הסיבות שהמחקר פירסם על עדיפות רוכשים אלה:

1. שיפורים, שכלולים ובנייה מודרנית – 63 אחוז. 2. אפשרות להתאים את הבית לדרישות לפני שהבנייה תושלם – 63 אחוז. 3. לבזבז פחות על תיקונים, אחזקה ושיפוצים - 58 אחוז. 4. לגור בבית מרווח יותר ומודרני – 49 אחוז. 5. לגור בבית שאף אחד לא גר בו קודם – 29 אחוז. 6. לגור בסביבה בה כל השכונה חדשה – 11 אחוז.

***

רבים מהקונים לא ששים לקחת על עצמם משימות שיפוץ ושיפור וכ-60 אחוז מעדיפים לקנות בית חדש מאשר לשפץ. התכונות הקוסמות לרוכשים אלה: ארונות גדולים וחדרי ארונות מרווחים, אי נפרד במטבח, בית פתוח ומואר שאפשרויות הריהוט בו אינן מוגבלות, קירות עם רישות אלקטרוני והכנה לטלוויזיה ורמקולים חבויים עוצמתיים, או במדינות הקרות – חימום ברצפות.

האפשרות להתאים את הבית לטעמו האישי של הקונה תוך כדי הבנייה, גם היא קוסמת לרבים הרואים באפשרות זו את יכולתם ליהנות מפרי עמלם בעבודה, ולהרגיש את חוויית הבעלות על בית הבנוי לטעמכם האישי.

מאז משבר הנדל"ן היוו הבתים החדשים נתח קטן מאוד מהשוק כי חוסר הוודאות מנע מהציבור להתחייב להוצאות גדולות לגבי עתידם, אך השינוי הקיצוני שחל במשק הביא לשינוי גם בגישה של האמריקאים לנושא הדיור.

גם ההגירה מארצות אחרות, שבחלקן הבנייה המודרנית מאוד מקובלת, מטה את הכף לטובת רכישת הבתים החדשים בארה"ב. יש לציין כי בנייה חדשה אינה רק לבתים בודדים והאחוז הגבוה ביותר של בנייה חדשה הוא בנייני דירות המיועדים למכירה או להשכרה.  

אז מה עדיף, שכירות או רכישה?

להיות בעל בית הוא החלום האמריקאי מאז ומתמיד, אבל המחירים העולים מהווים אתגר

אחת השאלות העולות בכל שיחה שלי עם לקוחות היא 'מה עדיף'? אנשים רבים שואפים לבעלות על הבית, אך לעתים הכסף או המיקום אינם הגורמים העיקריים. מחיר הבית הממוצע עלה ב-11.4 אחוז משנת 2012 עד 2013, וזו העלייה הגדולה ביותר מאז 2005.  המחירים במקומות רבים, בהם לוס אנג'לס ופורטלנד, עלו אף יותר מהממוצע הארצי.

מחקר שנערך ב-54 מרכזים בארה"ב על היחס בין שכירות לבעלות על הבתים, הסתמך על רוכש דמיוני המשלם 25 אחוז מיסים על הכנסתו השנתית. המחקר העלה שהשכירות היתה זולה יותר בממוצע מאז שנת 1999, אך מאז נפילת השוק ב-2008 עברנו שינוי דראסטי, עם ירידת מחירים רצינית וירידה בריבית.

ההתאוששות הנוכחית בשוק דוחפת את המחירים לעלות אפילו מעבר למה שחווינו כשהשוק היה בשיאו. העלייה הגדולה ביותר מורגשת בפניקס, יוסטון, צפון וירג'יניה, סקרמנטו, סן ברנרדינו וריברסייד בקליפורניה. יכולת הרוכשים לבנות ערך מוסף לבתיהם תוך החזרת תשלומי המשכנתא, עוזרת מאוד לאזן את המשוואה ולהצדיק את התשלום הגבוה יותר למשכנתא לעומת דמי שכירות.

בכדי לדעת מה עדיף, עליכם להבין את היתרונות והחסרונות של שתי האפשרויות.

***

למה לרכוש?

אמריקאים רבים רואים ברכישת בית הוכחה להצלחתם בחיים והרכישה גם יכולה להביא איתה הצלחות פיננסיות. הטיעון העיקרי וההגיוני הוא הערך המוסף של הבית. אם נסתכל על הנתונים ההיסטוריים, נראה שמחירי הבתים בין 1993 ל-2003 עלו ב-81%. האפשרות להשיג רווחים נאים למי שרוכש כיום, עולה בהדרגה. הנתונים מראים על עליית הערך המוסף של בתים בשנה האחרונה, במקביל לערך מוסף בכלכלה נורמלית של 6-7 שנים ברוב אזורי ארה"ב. האפשרות להוריד את הריבית ממס ההכנסה, מהווה אף היא תמריץ רציני לרכישת בית.

בנוסף, בעלי בתים יכולים לקבל הלוואה בהסתמך על הערך המוסף שהצטבר על ביתם, ולהשתמש בכסף כדי להפחית את התשלום החודשי, לשלם חובות על רכישות או לממן לימודים גבוהים לילדים. בעלי בתים גם לא צריכים לדאוג לעלייה שנתית דראסטית במחירי השכירות, ובאי הוודאות סביב מה יקרה אם בעל הבית יחליט פתאום למכור את הנכס, או שלא תוכלו לעמוד יותר בתשלומים.

בנוסף, אם בעלי הבית הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא לפני היציאה לגימלאות, ההוצאות שלהם יירדו במידה ניכרת, והם יוכלו להרשות לעצמם להישאר בבית שלהם. כמו כן, במידה ויהיה צורך, הם יוכלו לקבל הלוואה על חשבון הערך המוסף של הבית לצרכים רפואיים, נסיעות ארוכות וחופשות מהנות.

מצד שני, החלום יכול להפוך לסיוט אם מפסידים את מקום העבודה או חווים מפולת כמו בשנת 2008, שהותירה רבים בלי ערך מוסף על הבית וללא יכולת לעמוד בתשלומים לבנק.

עדיין, רכישת בית היא יתרון פסיכולוגי גדול שמעניק הרבה ביטחון, ואלה דברים שאינם קשורים כלל לכסף.

***

למה לשכור?

למרות כל הטיעונים בעד רכישה, בעלי בתים עתידיים יופתעו לגלות שרכישה אינה תמיד הפיתרון הפיננסי הטוב ביותר.

נתחיל בכך ששכירות חודשית זולה יותר אפילו כשמדובר בבית זהה ובאותו איזור. שוכרים, למשל, לא משלמים מיסי ארנונה, ביטוח או החזקה. הוצאות אלה עלולות לעלות לבעל הבית כ-3% ממחיר הבית לשנה. בעל הבית גם אחראי לכל המכשירים החשמליים, כמו גם הבריכה, השרברבות והגינון.

השוכרים יכולים להשקיע את הכסף שחסכו מתשלומי משכנתא בהשקעות בתחומים אחרים שישפרו את איכות חייהם. השוכרים נהנים גם מגמישות ניכרת, כי הם יכולים לעבור בקלות ממקום למקום לפי הצרכים האישיים שלהם. הם לא צריכים לחכות עד שהבית יימכר, ולתנודות המחירים בשוק אין השפעה עליהם. גם אלה שמעוניינים לרכוש בעתיד, טוב יעשו אם יחסכו את הכסף הדרוש להשתתפות עצמית, תוך כדי מגורים בשכירות.

***

מה עושים כשהשוק חם?

כדי לחשב את ההבדלים בין שכירות לרכישה ולהחליט מה הצעד ההגיוני עבורכם, אתם צריכים לדעת מה ההוצאות האמיתיות של כל אחד מהצעדים. החישוב צריך לכלול את סכום השכירות, המיסוי, הביטוח, וההוצאות הנוספות הקשורות לכל צד. וכמו כן, האם אתם עומדים להשקיע או לבזבז את הסכום הנחסך מהשכירות.

התוצאות שתקבלו יכולות להשתנות לפי העיר, השכונה וסוג הבית בו אתם מעוניינים. אם אתם מעוניינים לרכוש באיזור חם במיוחד, היו מוכנים לשלם יותר. הסבלנות יכולה להשתלם אם תחכו שהשוק יצטנן מעט, כשכל שינוי קטן יכול להביא לחיסכון ניכר בהוצאות.

אפילו בשוק חם, החישובים הכלכליים יועילו לרוכש המעוניין להישאר לגור בבית יותר מחמש שנים, כי בתקופה זו בוודאי יהיו שינויים רבים והערך המוסף צפוי להיות גבוה ומשתלם יותר. רוב המומחים מאמינים כי בתום תקופה זו השוק יתאזן לחלוטין ונחזור למציאות בריאה יותר, ועם השיפור במצב התעסוקה, יותר אנשים יוכלו לקבל הלוואות לרכישה.

אם אתם לא בטוחים לגבי מקום עבודתכם או עומדים לגור בסביבה מסויימת פחות מחמש שנים, עדיף לכם לשקול ברצינות שכירות. אלה המהססים, מוזמנים להתקשר אלי ויחד נמצא את התשובה.  

המחירים הגבוהים חונקים את השוק

מחירי הבתים עולים בלי שום פרופורציה למצב השוק ומסבכים מאוד את ההחלמה מהמשבר

זו נראית סתירה, אך לאחר המפולת העצומה במחירי הבתים והמשבר הכלכלי שחווינו, רבים האמינו וקיוו שעליית מחירי הבתים תהווה סימן לכך שהכלכלה ושוק הנדל"ן חוזרים למצב נורמלי. שני דו"חות שפורסמו לא מכבר, מצביעים על ההיחלשות באפשרויות הרכישה כמחסום העיקרי להתאוששות שוק הנדל"ן.

מכירות הבתים בכל רחבי ארה"ב בחודשים פברואר ומרץ היו זהות כמעט, כשהמימשל ומומחים שונים מאשימים האטה זו בחורף הקשה. הממצאים הראו ירידה שנתית של 7.5 אחוז, כשהנתונים שונים ממדינה למדינה ומאיזור לאיזור. מחירי הבתים עלו בלמעלה מ-9 אחוזים מדי חודש במדינות צפון מזרח ארה"ב וב-4 אחוז במרכז ארה"ב. נתונים אלה מראים למעשה עסקאות שנחתמו בינואר-פברואר, כשמזג האוויר הגרוע היה בשיאו באותם איזורים.

לעומת זאת, כמות המכירות בדרום ובמערב ארה"ב ירדה, פשוט כי המחירים באיזורים אלה עלו במהירות ובהתמדה.

בכדי להגיש תמונה יותר נכונה, כדאי לדעת שבמדינות צפון מזרח ארה"ב המחירים עולים בממוצע 3.2 אחוז בשנה. לעומתם, המחירים במערב ארה"ב עולים בלמעלה מ-12 אחוז ובדרום ארה"ב ב-7 אחוז בממוצע שנתי.

בתקופת השפל בנדל"ן רכשו משקיעים, בעיקר במזומן, נכסים באיזורים שנפגעו קשה יותר, במערב ובדרום ארה"ב, ובכך גרמו לעליית מחירים מטאורית. עכשיו, המשקיעים שגרמו במו ידיהם לעליית מחירים, הבינו ששוב לא משתלם להם לרכוש, אז הם עוברים למזרח ארה"ב ועוזבים את המערב והדרום לרוכשים הרגילים, שחייבים לקבל הלוואות לשם רכישת הנכס. הבעיה היא שההיצע בשוק נמוך והמחירים גבוהים מדי עבורם. יכולת הרכישה של קונים אלה היא שעומדת בלב הבעיה שנוצרה. מספר הבתים הזולים במחירים של עד 100,000 דולר ירד בכ-18 אחוז מהשנה שעברה, בעיקר עקב המחסור העצום בבתים מעוקלים.

אחוז השורט סייל נמצא בשפל שלא ראינו בשש השנים האחרונות ומספר הבתים הנכנסים לתהליך העיקול הוא הנמוך ביותר בשבע וחצי השנים האחרונות. בנוסף, גם מחירי הבתים שמחיריהם נעים בין 100 ל-250 אלף דולר ירדו ב-10 אחוזים, כתוצאה מאי יכולתם של רוכשים פוטנציאליים לקבל הלוואות מהבנקים עקב הכנסתם השנתית. רק הבתים שמחירם עולה על מיליון דולר והמיועדים לבעלי הכנסה גבוהה נמצאים בשפע, אך הם מהווים רק 2 אחוז מסך כל הבתים בשוק.

***

העלייה במחירי הבתים, שאיננה עומדת בקו אחד עם היעדר מקומות עבודה במשק והשכר הנמוך, היא תופעה מדהימה. ההפסדים שהבתים ספגו במפולת הנדל"ן חזרו כמעט לגובה שהיה בטרם המשבר והתחזית היא שהמחירים ימשיכו לעלות השנה ובשנה הבאה. הערך המוסף של הבתים ב-60 ערים ראשיות בארה"ב, מתוך 300 שנבדקו, עולה או שצפוי לעלות מעל תחזיות המומחים.

ברבים מהאיזורים המחירים עדיין נמוכים בכ-13.5 אחוז מהשיא של 2007, אך בקליפורניה, למשל, חוסר היכולת לרכוש מביא קונים רבים לשלם אחוז גבוה יותר מהכנסתם השנתית עבור ההלוואה. זה מציב אתגרים קשים ולחץ משפחתי גובר, כי הפגיעה גורמת לשינוי צורת החיים, ירידה ביכולת לרכוש מזון וביגוד, ואם ההכנסה תיפגע אפילו במקצת, הרי שבעלי בתים אלה ימצאו את עצמם מצטרפים למעגל אלה הנמצאים בתהליך העיקול.

מחירי הבתים הזולים שהיינו רגילים לראות בשנים האחרונות נעלמו כמעט לחלוטין. המחירים המשיכו וממשיכים לעלות בעיקר בשנתיים וחצי האחרונות, ובאיזורים מסויימים הם גבוהים יותר משהיו ב-2007, שהיתה תקופת השיא בשטח הנדל"ן.

***

העלייה במחירים מקשה בעיקר על זוגות צעירים לקבל הלוואות מהבנקים. הם ממשיכים לנסות לקבל אישור להלוואה מתוך חשש שאחוזי הריבית הנמוכים שהיו בעבר, ימשיכו לזחול כלפי מעלה. תופעה זו, המורגשת בעיקר באיזורים היותר מבוקשים, מאיימת להתפשט גם לאיזורים הזולים יותר ועשויה להשפיע רבות על שוק הנדל"ן לשנים הבאות.

סוכני הנדל"ן מצביעים על המחסור בהיצע כבעיה העיקרית בשוק, כמו גם המחירים הגבוהים והמהירות בה הם עולים. כל זה קורה בתקופת האביב והקיץ, שהן העונות החמות ביותר בתחום, מה שמביא  קונים פוטנציאליים רבים לשוק מתוך חשש שרכישת נכס בעתיד הקרוב תהיה מחוץ ליכולתם הכספית.

התחלות בנייה של בתים חדשים הואטו בהרבה מתוך חשש שרוכשים חדשים לא יוכלו לשלם עבורם, אך גם בגלל המחסור הגובר בכוח עבודה מיומן, ורבים הקבלנים הלוקחים סיכון ושוכרים פועלים לא חוקיים. בתקופת השפל, עזבו רבים מפועלים לא חוקיים אלה את ארה"ב וחזרו למקום הולדתם עקב אי יכולתם לפרנס את משפחותיהם.

שוק הנדל"ן ממש נחנק. עדיין נראית תנועה במגזרים מסויימים, אך במבט כללי התמונה איננה מעודדת כלל. ההיצע אמנם עלה במקצת בחודש מרץ לעומת השנה שעברה ושלטים המבשרים על בנייה חדשה שתתחיל בקרוב נראים על שטחים מגודרים, אך אם תמשיך המגמה הנוכחית, לא נראה שההתאוששות שכולנו מצפים לה, אכן תהיה מנת חלקנו בעתיד הקרוב.

נתונים מסוכני נדל"ן במקומות שונים בארה"ב מראים שמספר הבתים הפותחים שעריהם בימי ראשון לציבור קטן מאוד, וכשזה קורה בתקופה האמורה להיות החמה ביותר של השנה, זה בהחלט מדאיג.

בעלי בתים הופכים למשכירים

במקום למכור את הבית בכדי לרכוש בית אחר, רבים מעדיפים לשמור עליו ברשותם ולהשכיר אותו. מה מביא לתופעה המוזרה הזו?

הנוסחה המקובלת שרווחה מאז ומעולם בשטח הנדל"ן היתה שאם אתם רוצים לרכוש נכס חדש, עליכם למכור את הישן ולהשתמש בערך המוסף על ביתכם עבור סכום ההשתתפות העצמית המחוייב. בשנים האחרונות חווינו מחירים זולים לרכישה לעומת עלייה מסחררת במחירי השכירות. מצב מוזר זה הביא בעלי בתים רבים לנסות ליישם נוסחה חדשה: רכישת בית חדש, ושמירה על הבית הישן למטרות השכרה.

סקר שנערך לא מכבר בקרב בעלי בתים לגבי תוכניותיהם העתידיות, הציב בפניהם את השאלה: מה אתם עומדים לעשות עם ביתכם הישן? רובם, כמצופה, הצהירו שימכרו אותו לצורך רכישת בית חדש, אבל מספר מכובד של 39 אחוזים אמרו כי ישכירו אותו.

בחוף המערבי, ובעיקר בלוס אנג'לס שהראתה עליית מחירים ניכרת, אחוז בעלי הבתים שיעדיפו להשכיר, גדול אף יותר. זוהי תפנית שהפתיעה מומחים רבים בענף. זו הפעם הראשונה שסקר מסוג זה נעשה. סוכני נדל"ן רבים וכן חברות ניהול העוסקות בהשכרת נכסים למגורים, רואים עלייה משמעותית במספר הנוקטים בשיטה זו.

אם מגמה זו תימשך, היא תביא בהכרח למספר נמוך יותר של בתים שיוצאו למכירה, וזאת בתקופה בה ההיצע ממילא קטן מהרגיל. עבור סוג מסויים של בעלי בתים, אפשרות זו עשויה לקסום במיוחד. מחירי השכירות עולים בהתמדה כבר שלוש שנים וכיום עומדים על 1,435 דולר לחודש בלוס אנג'לס. הם צפויים לעלות ב-4 אחוז השנה.

אותם קונים שרכשו את בתיהם כשהשוק היה בשיא הירידה ב-2009, קנו במחירי מציאה. לאחר מכן הגיעו שנים של ריבית נמוכה במיוחד ואטרקטיבית לאלה שביקשו וקיבלו הלוואות מחודשות. זאת אומרת, שבעלי בתים אלה יכולים להשכיר את בתיהם בסכום גבוה יותר מסך כל הוצאותיהם על הנכס, וזאת לאחר חישוב הכולל את ההלוואה, מיסי הארנונה ואחזקת הבית השוטפת. כשהשוכר משלם סכום המכסה את ההוצאות, גדל סכום הערך המוסף שהנכס צובר, ובנוסף לכך המחירים עדיין מאמירים.

זו החלטה הניזונה מנתוני השוק העכשוויים. בעלי הבתים יודעים שהם מקבלים סכומי שכירות גבוהים ומאמירים מדי שנה. כשהם משלמים הלוואה ל-30 שנה בריבית של 4 אחוז וכשמחירי הבתים ממשיכים לעלות, ההחלטה לנקוט בשיטה זו היא הגיונית מאוד.

***

התיזמון הוא הגורם המכריע ונראה שעכשיו העיתוי מצוין. ניקח לדוגמא שני מקרים שהייתי מעורב בהם:

מקרה ראשון הוא של זוג שעבר לא מכבר לצפון קרוליינה בכדי להיות קרוב להורים ולמשפחה. הם עמדו למכור את ביתם בוואלי ולאחר ייעוץ ובדיקת העלויות של מכירה לעומת השכרה, החליטו להעמיד את ביתם להשכרה. תוך שבוע ימים הבית הושכר בסכום גבוה יותר מציפיותיהם.

עליית המחירים בלוס אנג'לס ממועד הרכישה בתחילת 2010 ועד היום היתה מדהימה. הם רכשו נכס בצפון קרוליינה עם השתתפות עצמית נמוכה ובריבית נמוכה, וההכנסה מהשכירות כאן עוזרת להם מאוד בתשלום החודשי. כתוספת לא קטנה למשוואה זו אפשר להוסיף את המחירים הממשיכים לעלות, את ההכנסות הגדלות מהשכירות ואת הערך המוסף על ביתם שיאפשר להם, ברבות הימים, למכור אותו עם רווח לא מבוטל. כמו שהם הצהירו בפני, "קנינו בזמן. עובדה זו היא שהביאה לתוצאות אלה".

מקרה שני: גבר בן 46, שרכש את ביתו בסוף 2009 באיזור בוורליווד, לוס אנג'לס, שיפץ אותו וגר בו עד ינואר השנה. הוא הצליח לקבל הלוואה חוזרת בריבית קבועה, לאחר שההלוואה המקורית היתה של ריבית קבועה לחמש שנים ולאחריה ריבית משתנה. עם העלייה במחירים, והערך המוסף על ביתו, הוא קיבל קו אשראי בנוסף להלוואה המקורית. סכום זה איפשר לו להשקיע בעסק שפתח לאחרונה.

הוא שוכר לעצמו דירה צנועה בעיר ואת ביתו הוא משכיר בחוזה ארוך של 4 שנים ובסכום שיעלה ב-5 אחוז מדי שנה. ההוצאות על ביתו כוללות אחזקה שוטפת, תשלום הארנונה, ההלוואה הראשונה וחלק ניכר מקו האשראי שקיבל, אבל הוא עדיין מצליח לחסוך קצת מהיתרה.

רוב בעלי הבתים השוקלים אפשרות זו די בקיאים ברזי הכלכלה ומודעים לעובדה שבעתיד ייתכן שהמציאות תשתנה. הרווחים שהם מקבלים היום עשויים לקזז את ההוצאות וקרוב לוודאי שהם ימכרו את הנכס בעוד מספר שנים. אך נכון להיום הם מנצלים את המצב לרווחים נאים על השקעתם. אלה אינם אנשים המשכירים נכסים למחייתם, אלא פשוט מנצלים את מצב השוק לטובתם ולתועלתם הפרטית.

אבל, כדאי להיזהר מלקפוץ מהר מדי למים אלה. תשקלו בזהירות אם אכן השוק כיום הוא לצידכם. צרפו את כל ההוצאות וקחו בחשבון שאם תצטרכו להשתמש בשירותיהן של חברות ניהול נכסים, הן גובות בממוצע 10 אחוז מסכום השכירות.

אפשרות נוספת שעליכם לשקול היא אם אתם מעוניינים לעבור לגור בנכס לאחר מספר שנים או לא. מחשבה ותכנון אלה יכתיבו עבורכם את הפיתרון המתאים לכם באופן אישי.