ה"פליפינג" חוזר בגדול
קניה, שיפוץ ומכירה מהירה שוב באופנה עבור אלו המחפשים רווחים מהירים בתחום הנדל"ן
ברחבי ארה"ב מתפשטת שוב התופעה של רכישה, שיפוץ ומכירה מהירה. תופעה זו רכשה שם רע בעבר כשהשוק היה חם וספקולנטים רכשו ומכרו מיליוני בתים במטרה לעשות כסף קל. התופעה רוכשת תאוצה כיום עם אותות החיים המסתמנים בשוק והאמונה הרווחת שהשוק מתחזק וקונים פוטנציאלים רבים נלחמים על כל נכס המוצע למכירה במחיר סביר.
עליה של 25 אחוזים במספר הפליפים או ההיפוכים נרשמה במחצית השנה הראשונה והרווח הממוצע לפליפ שכזה עומד על 29,340 דולר, לפי תוצאות מחקר שהושלם זה עתה. מגמה זו, בחלקים רבים בארה"ב, מוכיחה שאכן יצאנו מהנפילה והמגמה היא חיובית.
בקליפורניה חווינו עליה מתונה מידי חודש מאז חודש מרץ השנה המעודדת רבים להצטרף לקהל הרוכשים ובכך יוצרים קרקע פוריה לאלה המעוניינים לרכוש נכס, לשפצו ולמכרו במהירות וברווח.
תמיד יש פליפרים בכל שוק, אך באותם שווקים בהם המחירים עולים בקצב גבוה יותר, עבודתם קלה יותר והסיכונים נמוכים יותר, ומכאן ששוק הנדל"ן בקליפורניה הפך קרקע פוריה לתופעה זו.
אותם איזורים שנפגעו קשה, במיוחד במשבר הנוכחי, היו אלה שראו את מירב הפעילות ממשקיעים שרכשו כמויות עצומות של בתים מהבנקים ובתהליך שורט-סייל במחירים נמוכים בהרבה ממחיר השוק, ומכרו אותם לאותם קונים שהיו להוטים לרכוש נכסים כאשר הריבית במשק למשכנתאות היא כה נמוכה.
לוס אנג'לס, פיניקס, לאס וגאס, מיאמי ואטלנטה עומדות בראש הרשימה במספר הפליפים שנעשו בששת החודשים הראשונים של השנה.
"מספר הבקשות לאישור הלוואות שולש בחודשים האחרונים", כך טוען נשיא חברת הלוואות המתמחה בהלוואות Hard Money המספקת אישורים והלוואות במהירות רבה למימון עסקאות היפוך, ובמקרים רבים הם מממנים עשרות רבות של בתים מידי חודש. "חשבנו שנראה האטה בחודשי החורף, אך השוק אינו מראה סימנים להקלה בקצב הבקשות ואישורם".
עם המספר הגדל של משקיעים וקונים
הנלחמים על המספר הנמוך יחסית של נכסים למכירה, מלחמת מחירים מורגשת כמעט בכל הבתים הדורשים שיפוץ ואשר מחירם נמוך ולו
אך במעט מהמחיר הממוצע.
כשניקח בחשבון, בקליפורניה, את מספרם העצום של קבלני בניה ומשפצים שיש להם צוות עובדים מיומן והם מחפשים עבודה עבורם בכדי לא לאבדם, הם מציעים לרכוש נכסים אפילו אם הרווח העתידי קטן וזה כמובן שופך שמן על מדורת הביקוש.
המשקיעים מודים שהבעיה העיקרית היא למצוא נכס שכדאי להופכו כי מכירתו אינה בעיה כלל. ציבור הפליפרים, שבעבר היו רוכשים כמעט כל נכס מתוך אמונה שהמחיר העולה יצדיק את עמלם והם היו מהמרים לעיתים תכופות על כדאיות הרכישה והשיפוץ, חייב היום להיות הרבה יותר זהיר: התחשיב לרכישה מבוסס לא רק על ערכו העולה של הנכס כמו שהוא, אלא על מחירו לאחר שיפוץ, שמוסיף ערך מוסף כגון תוספת שטח מחיה, הוספת שירותים, הפיכת הגראז' ליחידת מגורים ולעיתים קרובות גינון מאסיבי בחצר בכדי להוסיף רובדים נוספים שימצאו חן בעיני קונים פוטנציאלים החייבים לקנות ועכשיו. נכון שאלה ההופכים נכסים גורמים לתרעומת אצל הקונים הפוטנציאלים, כי הם חוטפים את הנכסים עם הצעות רכישה במזומנים ומקטינים אף יותר את ההיצע של הנכסים המוצעים למכירה, אך הם גם תורמים לא מעט לשיפור המצב ע"י כך שהם הופכים נכסים שאינם קוסמים לרכושים הפוטנציאלים וע"י שיפוצם, הנכס מיועד לכניסה מיידית וללא השקעה נוספת ברוב המקרים. מצב זה שונה כמובן מאיזור לאיזור.
אם נסתכל על הדברים בצורה אוביקטיבית, ניווכח שהפליפרים עוזרים מאוד בתהליך שיקום הענף, כי הם לוקחים נכסים שהושחתו ע"י בעליהם הקודמים מתוך רוגז ותיסכול על כך שהם הפסידו את הנכס בעיקול והם מביאים את הנכסים למצב שבו בעליהם החדשים לא צריכים להשקיע זמן וממון נוסף בטרם יכנסו לגור בו.
בשיחות שקיימתי עם פליפרים שעוסקים בכך כבר שנים רבות, נאמר לי כי "הכל היה ספקולציה. כל מה שקנינו היה יקר יותר למחרת. אתה לא יכול לעבוד כך כיום ולהישאר בענף. להצליח בענף זה עליך לפקוח עין ולעקוב אחרי השוק וכשאתה מוצא נכס שמחירו מתחת למחיר השוק הממוצע, עליך לרצות לרוכשו ולהשקיע בו בכדי לעשותו אטרקטיבי יותר לקונים פוטנציאלים".
הזהירות בהחלט משתלמת וכדאי לבחון היטב בטרם רוכשים את הנכס. לעתים קרובות מאוד האגו הישראלי משחק תפקיד חשוב ואנו רוצים להראות לכולם שהנה אנחנו זכינו ורכשנו את הנכס, אבל התוצאה לא מאחרת לבוא כשלאחר השיפוץ מתברר לנו שהתמחיר לא היה נכון או שהצענו מחיר גבוה מדי כי פשוט נגררנו ורצינו לנצח. השורה התחתונה היא שאמנם "ניצחנו" בקניית הנכס אך הפסדנו כסף במכירתו. לא רבים כיום יכולים להרשות לעצמם אפילו פעם אחת של הפסד בהיפוך הנכס.
לאלה החושבים להצטרף לפליפרים, אני מציע להיזהר ולוודא את האפשרות הממשית של עשיית רווחים בהיפוך נכסים.
כשניקח בחשבון, בקליפורניה, את מספרם העצום של קבלני בניה ומשפצים שיש להם צוות עובדים מיומן והם מחפשים עבודה עבורם בכדי לא לאבדם, הם מציעים לרכוש נכסים אפילו אם הרווח העתידי קטן וזה כמובן שופך שמן על מדורת הביקוש.
המשקיעים מודים שהבעיה העיקרית היא למצוא נכס שכדאי להופכו כי מכירתו אינה בעיה כלל. ציבור הפליפרים, שבעבר היו רוכשים כמעט כל נכס מתוך אמונה שהמחיר העולה יצדיק את עמלם והם היו מהמרים לעיתים תכופות על כדאיות הרכישה והשיפוץ, חייב היום להיות הרבה יותר זהיר: התחשיב לרכישה מבוסס לא רק על ערכו העולה של הנכס כמו שהוא, אלא על מחירו לאחר שיפוץ, שמוסיף ערך מוסף כגון תוספת שטח מחיה, הוספת שירותים, הפיכת הגראז' ליחידת מגורים ולעיתים קרובות גינון מאסיבי בחצר בכדי להוסיף רובדים נוספים שימצאו חן בעיני קונים פוטנציאלים החייבים לקנות ועכשיו. נכון שאלה ההופכים נכסים גורמים לתרעומת אצל הקונים הפוטנציאלים, כי הם חוטפים את הנכסים עם הצעות רכישה במזומנים ומקטינים אף יותר את ההיצע של הנכסים המוצעים למכירה, אך הם גם תורמים לא מעט לשיפור המצב ע"י כך שהם הופכים נכסים שאינם קוסמים לרכושים הפוטנציאלים וע"י שיפוצם, הנכס מיועד לכניסה מיידית וללא השקעה נוספת ברוב המקרים. מצב זה שונה כמובן מאיזור לאיזור.
אם נסתכל על הדברים בצורה אוביקטיבית, ניווכח שהפליפרים עוזרים מאוד בתהליך שיקום הענף, כי הם לוקחים נכסים שהושחתו ע"י בעליהם הקודמים מתוך רוגז ותיסכול על כך שהם הפסידו את הנכס בעיקול והם מביאים את הנכסים למצב שבו בעליהם החדשים לא צריכים להשקיע זמן וממון נוסף בטרם יכנסו לגור בו.
בשיחות שקיימתי עם פליפרים שעוסקים בכך כבר שנים רבות, נאמר לי כי "הכל היה ספקולציה. כל מה שקנינו היה יקר יותר למחרת. אתה לא יכול לעבוד כך כיום ולהישאר בענף. להצליח בענף זה עליך לפקוח עין ולעקוב אחרי השוק וכשאתה מוצא נכס שמחירו מתחת למחיר השוק הממוצע, עליך לרצות לרוכשו ולהשקיע בו בכדי לעשותו אטרקטיבי יותר לקונים פוטנציאלים".
הזהירות בהחלט משתלמת וכדאי לבחון היטב בטרם רוכשים את הנכס. לעתים קרובות מאוד האגו הישראלי משחק תפקיד חשוב ואנו רוצים להראות לכולם שהנה אנחנו זכינו ורכשנו את הנכס, אבל התוצאה לא מאחרת לבוא כשלאחר השיפוץ מתברר לנו שהתמחיר לא היה נכון או שהצענו מחיר גבוה מדי כי פשוט נגררנו ורצינו לנצח. השורה התחתונה היא שאמנם "ניצחנו" בקניית הנכס אך הפסדנו כסף במכירתו. לא רבים כיום יכולים להרשות לעצמם אפילו פעם אחת של הפסד בהיפוך הנכס.
לאלה החושבים להצטרף לפליפרים, אני מציע להיזהר ולוודא את האפשרות הממשית של עשיית רווחים בהיפוך נכסים.
