מחירי השכירות עולים!

מחירי השכירות עולים!

ככל שההיצע יורד, ממשיכים מחירי השכירות לעלות

מחקר שנעשה ב-82 שווקים בארה"ב ע"י מכון המתמחה בנתוני סטטיסטיים בשטח הנדל"ן ואשר פורסם לאחרונה מגלה שבממוצע מחירי השכירות ב-74 מהשווקים שנבדקו עלו לשיא שלא היה כמותו ב-10 השנים האחרונות.
העלייה הגבוהה ביותר נרשמה בניו-יורק, בה השכירות הממוצעת עומדת כיום על 2,935 דולר לחודש. עליות נרשמו גם בערים ומדינות שנפגעו קשה מהמצב הכלכלי כיום כמו לאס וגאס ופיניקס, אריזונה.
העלייה במחירי השכירות היא בחלקה תוצאה מהמצב הכלכלי הקשה אליו נקלענו. הפסד מקומות עבודה במשק וירידה בהכנסות למשפחה הביאו לעלייה ניכרת במספר העיקולים של אותם בתים שבעליהם שוב לא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה, בנוסף לצרכים הבסיסיים הדרושים לפרנסת המשפחה.
כמובן שבמקרים כאלה יעדיפו בעלי הבתים במצוקה להפסיד את הבית לבנק מאשר לחסוך במזון ובהוצאות הרפואיות הנחוצות לקיום משפחתם.
כתוצאה מהפסד בתיהם, אותם בעלי בתים חייבים למצוא מקום מגורים חילופי עבור משפחתם והם מצטרפים לשוק השוכרים. זוגות צעירים שלא מרוויחים מספיק לרכישת בית גם הם נמצאים במחנה השוכרים, כשאליהם מצטרפים רוכשים פוטנציאליים המהססים להיכנס למעגל הרוכשים.
עקב דרישות הבנקים להוכחות על הכנסה מספקת לרכישה והפרטים הרבים שהם מבקשים, רבים אינם יכולים לספק דרישות אלה ולפיכך הם אינם מקבלים את ההלוואה המבוקשת, וכמובן שמצב זה מרחיק אותם מאפשרויות הרכישה.
אחוז הנכסים לשכירות הגיע לשפל חדש ועומד כיום על 4.7 אחוז, שהוא האחוז הנמוך ביותר מאז שנת 2001. אחוז זה עמד על 8 אחוזים בשנת 2008.
זהו הרבעון השלישי ב-30 השנים האחרונות בו אחוז הנכסים הפנויים להשכרה ירד מתחת ל-5 אחוז. ברור שמצב זה מזמין את בעלי הנכסים להעלות את סכום השכירות לעתים תכופות ביותר וזה מה שאנו חווים כיום.
לא נראה שהמצב ישתפר כי בעלי הבתים מרגישים בטחון ביכולתם להשכיר את הנכס אם לא לשוכר הנוכחי, הרי ששוכר פוטנציאלי יהיה מוכן ויוכל לשלם סכום גבוה יותר.
פועל יוצא מהמצב הזה הוא עלייה מסחררת במחירי בתי דירות ברחבי ארה"ב העומדת בסתירה למחיריהם של בתים פרטיים, והמשקיעים מוכנים לשלם סכומי כסף גבוהים במיוחד עבור בתי דירות, בעיקר באיזורים מבוקשים.
כמו שהודה בראיון יו"ר הדירקטוריון של חברת ענק המשקיעה בבתי דירות להשכרה, "אנחנו ממשיכים להיות אופטימיים לטווח הקצר והארוך בכל הקשור לדירות לשכירות". החברה השקיעה בשנת 2011 כ-800 מיליון דולר ברכישת בתי דירות והשנה הם עומדים לעבור סכום זה. הוא ממשיך ואומר כי "כל הסימנים מראים שהביקוש לשכירות ילך ויגבר ועבורנו הכיוון הוא מאד חיובי וריווחי". כלכלנים רבים מצביעים על כך ששוק זה יאבד קיטור ויואט אם המצב הכלכלי ישתפר או אם השוכרים יגלו התנגדות לשלם את הסכומים המבוקשים.
הביקוש לשכירת דירות יירד גם כאשר בתי דירות שתוכננו במקור כדירות למכירה יוצעו להשכרה ע"י הקבלנים שאינם יכולים למכור אותם עקב המצב הכלכלי הקשה והם נוקטים בדרך שתקטין את הפסדיהם עד לשיפור המצב הכלכלי, ואז הם יציעו דירות אלה למכירה כפי שתכננו מלכתחילה.
נתון נוסף שעשוי לטרפד ולהוריד את מחירי השכירות הוא המירוץ בו נמצאים קבלנים רבים לאספקת דירות בעיקר בשווקים החמים כמו וושינגטון די.סי., סיאטל וושינגטון.
הכמות המצופה מקבלנים אלה היא אספקה של 235,000 דירות שתחילת בנייתן צפויה השנה, 285,000 דירות בשנת 2013 ו-320,000 דירות בשנת 2014.
עם עליית מספר היחידות בשוק, תיתכן הצפת השוק ובעלי הבתים ייאלצו להוריד מחירים ולהציע הנחות ותוספות, כגון טלוויזיות.
בינתיים חוגגים בעלי הבתים, אך השוק הוא כה רגיש ונתון לשינויים שייתכן ותקופת ירח הדבש העכשווית לא תימשך לאורך ימים.
לאלה שיש באפשרותם לרכוש, כדאי לעשות זאת עתה כשמחירי השכירות מוסיפים עוד סיבה להעדיף קנייה על שכירות.
הריבית הנמוכה עדיין העומדת על פחות מ-4 אחוזים ומפתה מאד, ובחישוב ההוצאות הכללי, ברוב המקרים עדיף לרכוש מאשר להשכיר אם אתם עומדים להתגורר בנכס למעלה מ-7 שנים.

מחירי השכירות עולים!

מחירי השכירות עולים!

ככל שההיצע יורד, ממשיכים מחירי השכירות לעלות

מחקר שנעשה ב-82 שווקים בארה"ב ע"י מכון המתמחה בנתוני סטטיסטיים בשטח הנדל"ן ואשר פורסם לאחרונה מגלה שבממוצע מחירי השכירות ב-74 מהשווקים שנבדקו עלו לשיא שלא היה כמותו ב-10 השנים האחרונות.
העלייה הגבוהה ביותר נרשמה בניו-יורק, בה השכירות הממוצעת עומדת כיום על 2,935 דולר לחודש. עליות נרשמו גם בערים ומדינות שנפגעו קשה מהמצב הכלכלי כיום כמו לאס וגאס ופיניקס, אריזונה.
העלייה במחירי השכירות היא בחלקה תוצאה מהמצב הכלכלי הקשה אליו נקלענו. הפסד מקומות עבודה במשק וירידה בהכנסות למשפחה הביאו לעלייה ניכרת במספר העיקולים של אותם בתים שבעליהם שוב לא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה, בנוסף לצרכים הבסיסיים הדרושים לפרנסת המשפחה.
כמובן שבמקרים כאלה יעדיפו בעלי הבתים במצוקה להפסיד את הבית לבנק מאשר לחסוך במזון ובהוצאות הרפואיות הנחוצות לקיום משפחתם.
כתוצאה מהפסד בתיהם, אותם בעלי בתים חייבים למצוא מקום מגורים חלופי עבור משפחתם והם מצטרפים לשוק השוכרים. זוגות צעירים שלא מרוויחים מספיק לרכישת בית גם הם נמצאים במחנה השוכרים, כשאליהם מצטרפים רוכשים פוטנציאליים המהססים להיכנס למעגל הרוכשים.
עקב דרישות הבנקים להוכחות על הכנסה מספקת לרכישה והפרטים הרבים שהם מבקשים, רבים אינם יכולים לספק דרישות אלה ולפיכך הם אינם מקבלים את ההלוואה המבוקשת, ומתרחקים מאפשרויות הרכישה.
אחוז הנכסים לשכירות הגיע לשפל חדש ועומד כיום על 4.7 אחוז, שהוא האחוז הנמוך ביותר מאז שנת 2001. אחוז זה עמד על 8 אחוזים בשנת 2008.
זהו הרבעון השלישי ב-30 השנים האחרונות בו אחוז הנכסים הפנויים להשכרה ירד מתחת ל-5 אחוז. ברור שמצב זה מזמין את בעלי הנכסים להעלות את סכום השכירות לעתים תכופות ביותר וזה מה שאנו חווים כיום.
לא נראה שהמצב ישתפר כי בעלי הבתים מרגישים בטחון ביכולתם להשכיר את הנכס אם לא לשוכר הנוכחי, הרי ששוכר פוטנציאלי יהיה מוכן ויוכל לשלם סכום גבוה יותר.
פועל יוצא מהמצב הזה הוא עלייה מסחררת במחירי בתי דירות ברחבי ארה"ב העומדת בסתירה למחירם של בתים פרטיים, והמשקיעים מוכנים לשלם סכומי כסף גבוהים במיוחד עבור בתי דירות, בעיקר באיזורים מבוקשים.
כמו שהודה בראיון יו"ר הדירקטוריון של חברת ענק המשקיעה בבתי דירות להשכרה, "אנחנו ממשיכים להיות אופטימיים לטווח הקצר והארוך בכל הקשור לדירות לשכירות". החברה השקיעה בשנת 2011 כ-800 מיליון דולר ברכישת בתי דירות והשנה הם עומדים לעבור סכום זה. הוא ממשיך ואומר כי "כל הסימנים מראים שהביקוש לשכירות ילך ויגבר ועבורנו הכיוון הוא מאד חיובי וריווחי". כלכלנים רבים מצביעים על כך ששוק זה יאבד קיטור ויואט אם המצב הכלכלי ישתפר או אם השוכרים יגלו התנגדות לשלם את הסכומים המבוקשים.
הביקוש לשכירת דירות יירד גם כאשר בתי דירות שתוכננו במקור כדירות למכירה יוצעו להשכרה ע"י הקבלנים שאינם יכולים למכור אותם עקב המצב הכלכלי הקשה והם נוקטים בדרך שתקטין את הפסדיהם עד לשיפור המצב הכלכלי, ואז הם יציעו דירות אלה למכירה כפי שתכננו מלכתחילה.
נתון נוסף שעשוי לטרפד ולהוריד את מחירי השכירות הוא המירוץ בו נמצאים קבלנים רבים לאספקת דירות בעיקר בשווקים החמים כמו וושינגטון די.סי., סיאטל וושינגטון.
הכמות המצופה מקבלנים אלה היא אספקה של 235,000 דירות שתחילת בנייתן צפויה השנה, 285,000 דירות בשנת 2013 ו-320,000 דירות בשנת 2014.
עם עליית מספר היחידות בשוק, תיתכן הצפת השוק ובעלי הבתים ייאלצו להוריד מחירים ולהציע הנחות ותוספות, כגון טלוויזיות.
בינתיים חוגגים בעלי הבתים, אך השוק הוא כה רגיש ונתון לשינויים שייתכן ותקופת ירח הדבש העכשווית לא תימשך לאורך ימים.
לאלה שיש באפשרותם לרכוש, כדאי לעשות זאת עתה כשמחירי השכירות מוסיפים עוד סיבה להעדיף קנייה על שכירות.
הריבית הנמוכה עדיין העומדת על פחות מ-4 אחוזים ומפתה מאד, ובחישוב ההוצאות הכללי, ברוב המקרים עדיף לרכוש מאשר להשכיר אם אתם עומדים להתגורר בנכס למעלה מ-7 שנים.

הפתעות לא נעימות

הפתעות לא נעימות

אפילו התאוששות ניכרת בכלכלה לא תציל בעלי חוב רבים שעדיין משלמים את המשכנתא

האם השוק מתאושש?
נתונים רבים מראים שאכן זה המצב. בתים חדשים החלו להיבנות ומחירם של בתים קיימים נמצא בעליה. מחודש מאי בשנה שעברה נרשמה עליה של 10 אחוזים במכירות. מספר הבתים הנמצאים בהליך מכירה עלה, והוא באחוז הגבוה ביותר שנרשם בשנתיים האחרונות. עליות אלה נרשמות בכל רחבי ארה"ב.
לאחר שנים רבות של ירידות, סימני התאוששות אלה בשוק הנדל"ן בהחלט מתקבלים בשמחה, אך העובדה היא שאפילו אם המשק התאושש מאד, לא תחלץ התאוששות זו מלווים רבים שלקחו הלוואות מישניות על ביתם.
זאת בגלל הצורה בה נכתבו חוזי ההלוואות המבוססים על ערכו המוסף העכשווי או העתידי של הנכס. הלוואות אלה נקראות HELOC - Home Equity Line of Credit והן ניתנו בתנאי תשלום ובריבית מפתה מאד. הבנקים, בעיקר בשנות השיא של שוק הנדל"ן, פיתו רבים לקחת הלוואות אלה, שמקנות אשראי עד לתיקרה מסויימת וקבועה.
מעטים אלה שקראו את האותיות הקטנות או ששמו לב שהתשלומים הנמוכים במיוחד עם קבלת ההלוואות האלה גוררות בעקבותיהן עלייה משמעותית במשך יתרת ההלוואה. הבעיה היא שהשנה ובשנים הקרובות תשתנה הריבית עליהן, ועל מקבל ההלוואה לשלם עבור סכום ההלוואה, בנוסף לריבית המשתנה.
רבים שלקחו הלוואות אלה בחרו באופציה הנוחה של תשלום עבור הריבית בלבד, שגם היא הייתה נמוכה מאד. ניתנה ללווים, כמובן, האפשרות לשלם עבור סכום ההלוואה עצמו, אך מעטים אלה שעשו זאת, בעיקר עקב האמונה והתקווה שרווחה בציבור שערך הנכס יעלה ושהם ימכרו אותו ברווח, הרי שההלוואה תוחזר והם ייצאו נשכרים.
כמו שכולנו יודעים היום, אמונות אלה לא התממשו וערך הנכסים ירד מאד, ורבים מצאו את עצמם עם הלוואה נוספת שעבורה הם חייבים לשלם.
לפני זמן לא רב יצא הממונה הממשלתי של קרן המטבע בהכרזה עם נתונים מפחידים בקשר לאפשרויות ההחזר של הלוואות אלה. הסיכון בהחזרתם גבוה ו-60 אחוזים מכלל הלוואות ה-HELOC שניתנו, מקבליהן יצטרכו להתחיל לשלם ריבית משתנה וגם תשלום עבור סכום ההלוואה עצמו.
הסכום המצטבר על כלל הלוואות אלה יעלה בשנים הקרובות. 11 מיליארד דולר יחויבו לשלם ריבית וקרן השנה. בשנת 2014 יעלה הסכום ל-29 מיליארד דולר, לפי נתוני המשרד. סכום זה יעלה ל-53 מיליארד דולר בשנת 2015, יגיע ל-73 מיליארד דולר בשנת 2017 ומעבר לזה הוא יגיע לסכום אגדי של 111 מיליארד דולר!
הבנקים ב"חוכמתם" נתנו הלוואות אלה בשנים בהן לא היה פיקוח הדוק על מתן הלוואות ובדיקת יכולות התשלום של מקבליהן. ארבעת הבנקים הגדולים צברו סכומי הלוואה של 2,951 מיליארד דולר.
כיצד מדווחים הבנקים על סכומי כסף אלה מהווה תעלומה למשקיעים רבים, וכמו כן למפקחי הבנקים, והסיכון המצטבר במתן הלוואות אלה מהווה משקל כבד על ריווחיות הבנקים.
ככל שהמצב הכלכלי הקשה נמשך, המועקה על מקבלי ההלוואות גוברת. יכולת התשלום יורדת וערך הנכס יורד גם הוא. למרות זאת, בעלי הבתים שלקחו הלוואות אלה חייבים להחזירן, ואי יכולתם לשלם עבורן מעלה את אחוז הסיכון שהבנקים יצטרכו בעתיד הקרוב למחוק סכומי כסף אלה מהמאזן שלהם.
ניתנו לבנקים הזדמנויות רבות לשנות את תנאי ההלוואה (Loan Modification) בתוכניות שונות שהועלו ע"י משרד האוצר, אך הם עדיין לא מוכנים לעשות זאת, לכן התחייב משרד האוצר לאלץ את הבנקים לוותר על מירב החוב ולאפשר למשק להתאושש, אך הדבר לא נעשה וסכום ההלוואות ממשיך לגדול למימדים מפחידים.
כמו שהודה לפני שנה בפני הקונגרס מנתח בכיר בחברת ההשקעות אמרסט, אף אחת מהתוכניות שהועלו ע"י משרד האוצר לפתרון בעיית הנדל"ן לא התייחסה לכל הקשור בהלוואות מישניות או בהלוואות HELOC.
התוכנית הידועה ביותר לשינוי תנאי ההלוואה הקיימות התייחסה וטיפלה רק בהלוואה הראשונה, ואפילו דאגה להפחתה בסכום ההלוואה המקורית, אך השאירה בצד את כל הנוגע להלוואות מישניות או HELOC. מצבם של לווים רבים היה משתנה בצורה דרסטית אם ההלוואה השנייה הייתה מתבטלת או מופחתת בצורה משמעותית.
ברור לכולם שאלמלא עקשנותם של הבנקים ואי רצונם ליטול אחריות על מעשיהם ולהודות בעובדות שנתנו הלוואות לאלה שאינם זכאים, הייתה הבעיה נפתרת לפני שנים ולא היינו חווים תקופה כלכלית כה קשה.
רדיפת הבצע והעקשנות מצד אחד ואי היכולת, או הרצון, מצד המימשל לאלץ את הבנקים לבצע שינויים אלה, הם הגורמים העיקריים לכך שרבים בוחרים בפתרון השורט-סייל על ביתם. הם עושים זאת כי זו דרך בטוחה להיפטר מההלוואה הראשונה והשנייה, לתת לבנק להפסיד ולפתוח דף חדש עם אפשרות לרכוש נכס לאחר תום תקופת השנתיים בהן נפגע להם ניקוד האשראי.
בתקופה הזו יוכלו הנוקטים בדרך זו לחסוך מספיק כסף עבור השתתפות עצמית, ותהיה להם האפשרות לרכוש נכסים בשווי אמיתי והגיוני יותר עם ריבית נמוכה כפי שהיא כיום, ובאותה העת, הבנקים יאלצו למחוק את החובות מהפורטפוליו שלהם.

שכירות עם אופציית רכישה

שכירות עם אופציית רכישה

אין לכם כסף להשתתפות עצמית ברכישה, אולי אפשר לשכור עם אופציית רכישה? ואולי לא...

אחת הקוראות ביקשה שאקדיש מאמר לנושא שרבים לא מודעים לו: שכירות עם אופציית רכישה. האפשרות הזו הייתה מאוד פופולארית בסוף שנות ה-70 ובתחילת שנות ה-80 ונוצרה בעיקר כדי לעקוף את הסעיף הנמצא בכל חוזי המשכנתאות בארה"ב, האומר שאם הועברה הבעלות על הנכס למישהו אחר מאשר אלו החתומים על המשכנתא, אזי הבנק מחייב את בעלי המשכנתא לשלם מיד את יתרת ההלוואה. החוקים הנוגעים בשכירות עם אופציית רכישה שונים ממדינה למדינה, ולפני שאתם חותמים חוזה עם המוכר, זכרו שהכרחי שאתם, בתור רוכשים-שוכרים, תשכרו עורך דין שיבטיח כי החוזה הנחתם תואם את החוק.
האינפורמציה המובאת כאן איננה מתיימרת לספק יעוץ משפטי אלא נועדה להביא נתונים כלליים להבנת אפשרות השכירה למטרת קניה. אלו הם הנתונים הבסיסיים:

* הקונה משלם למוכר כסף עבור האופציה לרכוש את הנכס במועד עתידי ומסוכם מראש. סכום כסף זה יכול להיות גבוה מאוד.

* הקונה והמוכר מסכימים על סכום הרכישה העתידי, שהוא בדרך כלל מעט יותר גבוה ממחיר השוק העתידי.
*  במשך הזמן של האופציה, הקונה מסכים לשכור את הנכס מהמוכר בסכום חודשי המוסכם על שני הצדדים.
*  התנאים ומשך אופציית השכירות מסוכמים לאחר משא ומתן בין הצדדים, כשבדרך כלל מדובר על תקופה של שנה עד שלוש שנים, ובתום תקופה זו הרוכש מגיש בקשה להלוואה מהבנק ומשלם למוכר את מלוא הסכום המוסכם ביניהם לרכישת הנכס.
*  בדרך כלל הסכום ששולם עבור אופציית הרכישה לא מוחזר לקונה.
*  אחוז מסוים מסכום השכירות החודשית מהווה חלק מהתשלום עבור רכישת הנכס.
*  אף אחד אחר לא יכול לרכוש את הנכס במשך תקופת האופציה אלא אם כן הקונה מפר את תנאי האופציה המוסכמים.
*  בדרך כלל אין הקונה יכול להעביר את זכויות האופציה למישהו אחר ללא הסכמתו של המוכר.
*  בדרך כלל הקונה אחראי על אחזקת הנכס והוא משלם את כל הוצאות האחזקה, כולל מיסים וביטוח.
*  הקונה מתחייב לרכוש את הנכס.
כפי שאתם מבינים, אופציה זו איננה מקובלת כיום, גם אם היא עדיין נשמעת מושכת לרבים. קשה לי להאמין שהאופציה תמשיך להישמע מושכת לאחר קריאת שורות אלה. בנוסף לתנאים הבסיסיים הנמנים כאן, ראוי לקחת לתשומת לב צעדים שעליכם לנקוט בהם אם אתם מעוניינים באופציה זו.
- שיכרו את שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן שיכין את המסמכים הנחוצים לעיסקה, כולל הסכם הבעלות והתוצאות במידה והתנאים המוסכמים לא ימולאו. על עורך הדין לתת את הדעת על עמדת הבנק בנושא, שכן הבנק עלול לדרוש שיעבוד של נייר הבעלות המתנה את הפיכת הסכם השכירות להסכם מכירה בדרישה שהמוכר ישלם מיד את יתרת המשכנתא. סעיף זה נקרא Alienation Clause.

- באם החלטתם להשתמש באופציה זו, כדאי ורצוי לבחון את כל המסמכים שהמוכר חייב לתת לכם על מצב הנכס העכשווי ולבדוק האם בעבר היו בעיות עם הנכס ואם אלו נפתרו. בנוסף לכך, שיכרו שירותי מומחה לבדיקת מצב הנכס, בידקו את ניירות הבעלות, שיכרו שירותי מעריך נכסים להערכת ערכו האמיתי של הנכס יחסית לסביבתו, קיראו את כל המסמכים שבעל הנכס מחויב לתת לכם כדי לוודא שהעיסקה עדיין כדאית.

- בנוסף לכך, רצוי לבצע בדיקת מזיקים, מצב הגג ובדיקות מומחים נוספים אם אתם חושדים שמשהו איננו כשיר.
הצעת אופציית הרכישה בדרך כלל מוצעת ע"י בעלי בתים שקשה להם למכור את ביתם מסיבות שונות. חישבו בהגיון, אם כל כך קל למכור את הבית, למה צריך המוכר לנקוט דרכים כה מסובכות למכירתו? הרי הרבה יותר קל למכור את הנכס במכירה רגילה, שבה המוכר מקבל את כל הכסף בתשלום אחד.
הקונה אמנם משלם יותר עבור רכישת הנכס, אך היות ואין באפשרותו לשים כסף להשתתפות עצמית, הוא יכול לבנות סכום כסף זה בתוך תקופת השכירות ואם הוא מאמין שערך הנכס יעלה במשך הזמן, הרי שהוא יוכל אפילו למכור את הנכס לאחר מימוש האופציה ורכישתו.
הקונה גם יוצר מצב של חסכון בכפיה, היות וחלק מסכום השכירות הולך על חשבון הרכישה. אם הקונה מפר את תנאי העיסקה, הוא מפסיד את כל הכסף שהוא נתן – הן את הסכום ההתחלתי לאישור האופציה והן את החלק מהשכירות המיועד לרכישה העתידית. בנוסף, המוכר יכול לתבוע את הרוכש על הפרת חוזה. היום, כאשר הבנקים המסחריים מוכנים לתת הלוואות למשכנתאות עם 5% השתתפות עצמית, כדאי לדעתי לחכות עד שתוכלו לשלם סכום זה ולא להיכנס להרפתקאה כזו.

ב-FHA החליטו לבטל את הגזירה

ב-FHA החליטו לבטל את הגזירה

נגנזה התוכנית ברשות המשכנתאות הפדרלית שהייתה אמורה להחמיר את התנאים לקבלת משכנתאות מסובסדות

החודש הייתה אמורה התוכנית החדשה של FHA לקרום עור וגידים. תוכנית זו הייתה משפיעה רבות על  המבקשים הלוואה למשכנתא בתוכניתFHA , שהיא מוגנת ונתמכת ע"י המימשל, במידה והם איחרו בתשלום המשכנתא ושהטיפול בהם הועבר לחברות גבייה או שהוגש עירעור על חובותיהם לכרטיסי האשראי.
תוכנית FHA מיועדת בעיקר לאלה שאינם מסוגלים, או אינם רוצים, לשים סכום כסף גבוה כהשתתפות עצמית בעת קבלת ההלוואה, בעיקר צעירים שזו להם רכישת הנכס הראשונה והם אמורים להתגורר בנכס לפחות חצי שנה ממועד הרכישה.
התוכנית צברה תאוצה בעיקר עקב המצב הכלכלי הקשה והעובדה שרבים חוששים להשקיע סכום כסף גבוה עבור נכס מתוך חשש שהם יאבדו אותו במידה ולא יוכלו בעתיד לעמוד בתשלומים החודשיים הנדרשים.
אבל, כפי שכתבתי כאן בשבוע שעבר, הריבית הנמוכה במשק והמחירים הנמוכים של נכסי הנדל"ן בכל רחבי ארה"ב מביאים היום שוכרים רבים לשקול שוב טת האפשרות לרכוש, וזאת גם עקב מחירי השכירות המאמירים.
התנאים המחמירים לקבלת הלוואות אלה היו אמורים לפגוע באלה שיש להם תיק אחד או שני תיקים בתהליך הגביה או שהם נמצאים בתהליך העירעור על החובות שלהם, המופיעים באחת משלוש חברות הענק לניקוד האשראי ושסכום החוב העולה על 1000 דולר. ההערכה היא שאם התוכנית המחמירה הייתה יוצאת לפועל, אחד מכל שלושה מבקשי הלוואות בתוכנית  FHAהיו נתקלים בקשיים.
התוכנית קראה לאלו הנמצאים בקבוצת הסיכון הזו לפתור את הבעיה ולנקות את ההיסטוריה הכלכלית שלהם לפני שיוכלו לזכות בהלוואה המבוקשת. זאת אומרת, שהסיכויים לקבלת ההלוואה באם לא נפתרה הבעיה הם קלושים מאוד.
חוקי  FHAמקלים מאוד על שכבה עצומה של האוכלוסיה, שללא תוכנית זו לא היה באפשרותם לרכוש נכס, והמימשל, במאמציו לרכוש יותר ויותר תומכים בעיקר עקב הבחירות המשמשות ובאות, לא מעוניין להרגיז אותם. אבל אם נסתכל על התמונה הכללית בעיניים מפוכחות, נבין גם את ההיגיון שמאחורי התוכנית המחמירה: היא באה לוודא שאנשים שהראו בעייתיות בתשלום חובותיהם לא יזכו להלוואות נוספות בהן הם עלולים לא לעמוד.

לפי דעתי, וכן לדעת רבים אחרים, מה שהביא אותנו למפולת הנדל"ן של השנים האחרונות הוא החוקים המקלים, שאיפשרו מתן הלוואות לכאלו שאינם יכולים לעמוד בתנאיהן.
הבנקים הרגילים אינם מוכנים כיום לאשר הלוואות אלה, אבל המימשל בתמיכתו בהלוואות FHA והריביות שהוא מוכן לתת על הלוואות עד גובה של 417,000 דולר מסכן את משלם המיסים האמריקאי, שיצטרך לשלם עבור ההפסדים. אפילו אם המצב הכלכלי ישאר כמו שהוא, עדיין אחוז האבטלה במשק ודילול המשאבים האישיים יכול בקלות לטרפד את הרצון לרכוש בית, כשאין אפשרות לעמוד בתשלומים.
לחץ ציבורי המביא להחלטה לאפשר לאלה הרוצים להיות בעלי בתים, כשרצון זה כל מה שיש להם, איננו מהווה סיבה מספקת למתן הלוואות. הבנקים יודעים זאת ואינם מיישרים קו עם המימשל בשטח זה.

התוכנית המחמירה בוטלה נכון לעכשיו, אבל היא עלולה לחזור לשולחן הדיונים.

בתוכנית הלוואות באישור FHA  ניתנות הלוואות לאזרחים עם ניקוד אשראי של 580, שהוא ניקוד נמוך מאוד. ניקוד האשראי נע בין הקצה הנמוך של 300 נקודות לניקוד מושלם של 850 נקודות, המוכיח שאתם בקבוצת הסיכון המינימלי וראויים לכל הלוואה, כמעט.

הבנקים המסחריים מוכנים לתת הלוואות עם השתתפות עצמית של 5 אחוזים, אך הם דרושים ניקוד הרבה יותר גבוה, למעלה מ-640 (724 הוא המספר הנכון), והנושא בנוסף ריבית על ההלוואה באחוז גבוה יותר.  הבנקים נזהרים מאוד מלתת הלוואות ללא הוכחות חותכות על יכולת התשלום של מבקשיה, שכן הם חייבים להוכיח למשקיעים הרוכשים הלוואות אלה שהסיכון לאי תשלום הוא קטן וכדאי להם לרכוש אותן.