הפתעות לא נעימות

הפתעות לא נעימות

אפילו התאוששות ניכרת בכלכלה לא תציל בעלי חוב רבים שעדיין משלמים את המשכנתא

האם השוק מתאושש?
נתונים רבים מראים שאכן זה המצב. בתים חדשים החלו להיבנות ומחירם של בתים קיימים נמצא בעליה. מחודש מאי בשנה שעברה נרשמה עליה של 10 אחוזים במכירות. מספר הבתים הנמצאים בהליך מכירה עלה, והוא באחוז הגבוה ביותר שנרשם בשנתיים האחרונות. עליות אלה נרשמות בכל רחבי ארה"ב.
לאחר שנים רבות של ירידות, סימני התאוששות אלה בשוק הנדל"ן בהחלט מתקבלים בשמחה, אך העובדה היא שאפילו אם המשק התאושש מאד, לא תחלץ התאוששות זו מלווים רבים שלקחו הלוואות מישניות על ביתם.
זאת בגלל הצורה בה נכתבו חוזי ההלוואות המבוססים על ערכו המוסף העכשווי או העתידי של הנכס. הלוואות אלה נקראות HELOC - Home Equity Line of Credit והן ניתנו בתנאי תשלום ובריבית מפתה מאד. הבנקים, בעיקר בשנות השיא של שוק הנדל"ן, פיתו רבים לקחת הלוואות אלה, שמקנות אשראי עד לתיקרה מסויימת וקבועה.
מעטים אלה שקראו את האותיות הקטנות או ששמו לב שהתשלומים הנמוכים במיוחד עם קבלת ההלוואות האלה גוררות בעקבותיהן עלייה משמעותית במשך יתרת ההלוואה. הבעיה היא שהשנה ובשנים הקרובות תשתנה הריבית עליהן, ועל מקבל ההלוואה לשלם עבור סכום ההלוואה, בנוסף לריבית המשתנה.
רבים שלקחו הלוואות אלה בחרו באופציה הנוחה של תשלום עבור הריבית בלבד, שגם היא הייתה נמוכה מאד. ניתנה ללווים, כמובן, האפשרות לשלם עבור סכום ההלוואה עצמו, אך מעטים אלה שעשו זאת, בעיקר עקב האמונה והתקווה שרווחה בציבור שערך הנכס יעלה ושהם ימכרו אותו ברווח, הרי שההלוואה תוחזר והם ייצאו נשכרים.
כמו שכולנו יודעים היום, אמונות אלה לא התממשו וערך הנכסים ירד מאד, ורבים מצאו את עצמם עם הלוואה נוספת שעבורה הם חייבים לשלם.
לפני זמן לא רב יצא הממונה הממשלתי של קרן המטבע בהכרזה עם נתונים מפחידים בקשר לאפשרויות ההחזר של הלוואות אלה. הסיכון בהחזרתם גבוה ו-60 אחוזים מכלל הלוואות ה-HELOC שניתנו, מקבליהן יצטרכו להתחיל לשלם ריבית משתנה וגם תשלום עבור סכום ההלוואה עצמו.
הסכום המצטבר על כלל הלוואות אלה יעלה בשנים הקרובות. 11 מיליארד דולר יחויבו לשלם ריבית וקרן השנה. בשנת 2014 יעלה הסכום ל-29 מיליארד דולר, לפי נתוני המשרד. סכום זה יעלה ל-53 מיליארד דולר בשנת 2015, יגיע ל-73 מיליארד דולר בשנת 2017 ומעבר לזה הוא יגיע לסכום אגדי של 111 מיליארד דולר!
הבנקים ב"חוכמתם" נתנו הלוואות אלה בשנים בהן לא היה פיקוח הדוק על מתן הלוואות ובדיקת יכולות התשלום של מקבליהן. ארבעת הבנקים הגדולים צברו סכומי הלוואה של 2,951 מיליארד דולר.
כיצד מדווחים הבנקים על סכומי כסף אלה מהווה תעלומה למשקיעים רבים, וכמו כן למפקחי הבנקים, והסיכון המצטבר במתן הלוואות אלה מהווה משקל כבד על ריווחיות הבנקים.
ככל שהמצב הכלכלי הקשה נמשך, המועקה על מקבלי ההלוואות גוברת. יכולת התשלום יורדת וערך הנכס יורד גם הוא. למרות זאת, בעלי הבתים שלקחו הלוואות אלה חייבים להחזירן, ואי יכולתם לשלם עבורן מעלה את אחוז הסיכון שהבנקים יצטרכו בעתיד הקרוב למחוק סכומי כסף אלה מהמאזן שלהם.
ניתנו לבנקים הזדמנויות רבות לשנות את תנאי ההלוואה (Loan Modification) בתוכניות שונות שהועלו ע"י משרד האוצר, אך הם עדיין לא מוכנים לעשות זאת, לכן התחייב משרד האוצר לאלץ את הבנקים לוותר על מירב החוב ולאפשר למשק להתאושש, אך הדבר לא נעשה וסכום ההלוואות ממשיך לגדול למימדים מפחידים.
כמו שהודה לפני שנה בפני הקונגרס מנתח בכיר בחברת ההשקעות אמרסט, אף אחת מהתוכניות שהועלו ע"י משרד האוצר לפתרון בעיית הנדל"ן לא התייחסה לכל הקשור בהלוואות מישניות או בהלוואות HELOC.
התוכנית הידועה ביותר לשינוי תנאי ההלוואה הקיימות התייחסה וטיפלה רק בהלוואה הראשונה, ואפילו דאגה להפחתה בסכום ההלוואה המקורית, אך השאירה בצד את כל הנוגע להלוואות מישניות או HELOC. מצבם של לווים רבים היה משתנה בצורה דרסטית אם ההלוואה השנייה הייתה מתבטלת או מופחתת בצורה משמעותית.
ברור לכולם שאלמלא עקשנותם של הבנקים ואי רצונם ליטול אחריות על מעשיהם ולהודות בעובדות שנתנו הלוואות לאלה שאינם זכאים, הייתה הבעיה נפתרת לפני שנים ולא היינו חווים תקופה כלכלית כה קשה.
רדיפת הבצע והעקשנות מצד אחד ואי היכולת, או הרצון, מצד המימשל לאלץ את הבנקים לבצע שינויים אלה, הם הגורמים העיקריים לכך שרבים בוחרים בפתרון השורט-סייל על ביתם. הם עושים זאת כי זו דרך בטוחה להיפטר מההלוואה הראשונה והשנייה, לתת לבנק להפסיד ולפתוח דף חדש עם אפשרות לרכוש נכס לאחר תום תקופת השנתיים בהן נפגע להם ניקוד האשראי.
בתקופה הזו יוכלו הנוקטים בדרך זו לחסוך מספיק כסף עבור השתתפות עצמית, ותהיה להם האפשרות לרכוש נכסים בשווי אמיתי והגיוני יותר עם ריבית נמוכה כפי שהיא כיום, ובאותה העת, הבנקים יאלצו למחוק את החובות מהפורטפוליו שלהם.

שכירות עם אופציית רכישה

שכירות עם אופציית רכישה

אין לכם כסף להשתתפות עצמית ברכישה, אולי אפשר לשכור עם אופציית רכישה? ואולי לא...

אחת הקוראות ביקשה שאקדיש מאמר לנושא שרבים לא מודעים לו: שכירות עם אופציית רכישה. האפשרות הזו הייתה מאוד פופולארית בסוף שנות ה-70 ובתחילת שנות ה-80 ונוצרה בעיקר כדי לעקוף את הסעיף הנמצא בכל חוזי המשכנתאות בארה"ב, האומר שאם הועברה הבעלות על הנכס למישהו אחר מאשר אלו החתומים על המשכנתא, אזי הבנק מחייב את בעלי המשכנתא לשלם מיד את יתרת ההלוואה. החוקים הנוגעים בשכירות עם אופציית רכישה שונים ממדינה למדינה, ולפני שאתם חותמים חוזה עם המוכר, זכרו שהכרחי שאתם, בתור רוכשים-שוכרים, תשכרו עורך דין שיבטיח כי החוזה הנחתם תואם את החוק.
האינפורמציה המובאת כאן איננה מתיימרת לספק יעוץ משפטי אלא נועדה להביא נתונים כלליים להבנת אפשרות השכירה למטרת קניה. אלו הם הנתונים הבסיסיים:

* הקונה משלם למוכר כסף עבור האופציה לרכוש את הנכס במועד עתידי ומסוכם מראש. סכום כסף זה יכול להיות גבוה מאוד.

* הקונה והמוכר מסכימים על סכום הרכישה העתידי, שהוא בדרך כלל מעט יותר גבוה ממחיר השוק העתידי.
*  במשך הזמן של האופציה, הקונה מסכים לשכור את הנכס מהמוכר בסכום חודשי המוסכם על שני הצדדים.
*  התנאים ומשך אופציית השכירות מסוכמים לאחר משא ומתן בין הצדדים, כשבדרך כלל מדובר על תקופה של שנה עד שלוש שנים, ובתום תקופה זו הרוכש מגיש בקשה להלוואה מהבנק ומשלם למוכר את מלוא הסכום המוסכם ביניהם לרכישת הנכס.
*  בדרך כלל הסכום ששולם עבור אופציית הרכישה לא מוחזר לקונה.
*  אחוז מסוים מסכום השכירות החודשית מהווה חלק מהתשלום עבור רכישת הנכס.
*  אף אחד אחר לא יכול לרכוש את הנכס במשך תקופת האופציה אלא אם כן הקונה מפר את תנאי האופציה המוסכמים.
*  בדרך כלל אין הקונה יכול להעביר את זכויות האופציה למישהו אחר ללא הסכמתו של המוכר.
*  בדרך כלל הקונה אחראי על אחזקת הנכס והוא משלם את כל הוצאות האחזקה, כולל מיסים וביטוח.
*  הקונה מתחייב לרכוש את הנכס.
כפי שאתם מבינים, אופציה זו איננה מקובלת כיום, גם אם היא עדיין נשמעת מושכת לרבים. קשה לי להאמין שהאופציה תמשיך להישמע מושכת לאחר קריאת שורות אלה. בנוסף לתנאים הבסיסיים הנמנים כאן, ראוי לקחת לתשומת לב צעדים שעליכם לנקוט בהם אם אתם מעוניינים באופציה זו.
- שיכרו את שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן שיכין את המסמכים הנחוצים לעיסקה, כולל הסכם הבעלות והתוצאות במידה והתנאים המוסכמים לא ימולאו. על עורך הדין לתת את הדעת על עמדת הבנק בנושא, שכן הבנק עלול לדרוש שיעבוד של נייר הבעלות המתנה את הפיכת הסכם השכירות להסכם מכירה בדרישה שהמוכר ישלם מיד את יתרת המשכנתא. סעיף זה נקרא Alienation Clause.

- באם החלטתם להשתמש באופציה זו, כדאי ורצוי לבחון את כל המסמכים שהמוכר חייב לתת לכם על מצב הנכס העכשווי ולבדוק האם בעבר היו בעיות עם הנכס ואם אלו נפתרו. בנוסף לכך, שיכרו שירותי מומחה לבדיקת מצב הנכס, בידקו את ניירות הבעלות, שיכרו שירותי מעריך נכסים להערכת ערכו האמיתי של הנכס יחסית לסביבתו, קיראו את כל המסמכים שבעל הנכס מחויב לתת לכם כדי לוודא שהעיסקה עדיין כדאית.

- בנוסף לכך, רצוי לבצע בדיקת מזיקים, מצב הגג ובדיקות מומחים נוספים אם אתם חושדים שמשהו איננו כשיר.
הצעת אופציית הרכישה בדרך כלל מוצעת ע"י בעלי בתים שקשה להם למכור את ביתם מסיבות שונות. חישבו בהגיון, אם כל כך קל למכור את הבית, למה צריך המוכר לנקוט דרכים כה מסובכות למכירתו? הרי הרבה יותר קל למכור את הנכס במכירה רגילה, שבה המוכר מקבל את כל הכסף בתשלום אחד.
הקונה אמנם משלם יותר עבור רכישת הנכס, אך היות ואין באפשרותו לשים כסף להשתתפות עצמית, הוא יכול לבנות סכום כסף זה בתוך תקופת השכירות ואם הוא מאמין שערך הנכס יעלה במשך הזמן, הרי שהוא יוכל אפילו למכור את הנכס לאחר מימוש האופציה ורכישתו.
הקונה גם יוצר מצב של חסכון בכפיה, היות וחלק מסכום השכירות הולך על חשבון הרכישה. אם הקונה מפר את תנאי העיסקה, הוא מפסיד את כל הכסף שהוא נתן – הן את הסכום ההתחלתי לאישור האופציה והן את החלק מהשכירות המיועד לרכישה העתידית. בנוסף, המוכר יכול לתבוע את הרוכש על הפרת חוזה. היום, כאשר הבנקים המסחריים מוכנים לתת הלוואות למשכנתאות עם 5% השתתפות עצמית, כדאי לדעתי לחכות עד שתוכלו לשלם סכום זה ולא להיכנס להרפתקאה כזו.

ב-FHA החליטו לבטל את הגזירה

ב-FHA החליטו לבטל את הגזירה

נגנזה התוכנית ברשות המשכנתאות הפדרלית שהייתה אמורה להחמיר את התנאים לקבלת משכנתאות מסובסדות

החודש הייתה אמורה התוכנית החדשה של FHA לקרום עור וגידים. תוכנית זו הייתה משפיעה רבות על  המבקשים הלוואה למשכנתא בתוכניתFHA , שהיא מוגנת ונתמכת ע"י המימשל, במידה והם איחרו בתשלום המשכנתא ושהטיפול בהם הועבר לחברות גבייה או שהוגש עירעור על חובותיהם לכרטיסי האשראי.
תוכנית FHA מיועדת בעיקר לאלה שאינם מסוגלים, או אינם רוצים, לשים סכום כסף גבוה כהשתתפות עצמית בעת קבלת ההלוואה, בעיקר צעירים שזו להם רכישת הנכס הראשונה והם אמורים להתגורר בנכס לפחות חצי שנה ממועד הרכישה.
התוכנית צברה תאוצה בעיקר עקב המצב הכלכלי הקשה והעובדה שרבים חוששים להשקיע סכום כסף גבוה עבור נכס מתוך חשש שהם יאבדו אותו במידה ולא יוכלו בעתיד לעמוד בתשלומים החודשיים הנדרשים.
אבל, כפי שכתבתי כאן בשבוע שעבר, הריבית הנמוכה במשק והמחירים הנמוכים של נכסי הנדל"ן בכל רחבי ארה"ב מביאים היום שוכרים רבים לשקול שוב טת האפשרות לרכוש, וזאת גם עקב מחירי השכירות המאמירים.
התנאים המחמירים לקבלת הלוואות אלה היו אמורים לפגוע באלה שיש להם תיק אחד או שני תיקים בתהליך הגביה או שהם נמצאים בתהליך העירעור על החובות שלהם, המופיעים באחת משלוש חברות הענק לניקוד האשראי ושסכום החוב העולה על 1000 דולר. ההערכה היא שאם התוכנית המחמירה הייתה יוצאת לפועל, אחד מכל שלושה מבקשי הלוואות בתוכנית  FHAהיו נתקלים בקשיים.
התוכנית קראה לאלו הנמצאים בקבוצת הסיכון הזו לפתור את הבעיה ולנקות את ההיסטוריה הכלכלית שלהם לפני שיוכלו לזכות בהלוואה המבוקשת. זאת אומרת, שהסיכויים לקבלת ההלוואה באם לא נפתרה הבעיה הם קלושים מאוד.
חוקי  FHAמקלים מאוד על שכבה עצומה של האוכלוסיה, שללא תוכנית זו לא היה באפשרותם לרכוש נכס, והמימשל, במאמציו לרכוש יותר ויותר תומכים בעיקר עקב הבחירות המשמשות ובאות, לא מעוניין להרגיז אותם. אבל אם נסתכל על התמונה הכללית בעיניים מפוכחות, נבין גם את ההיגיון שמאחורי התוכנית המחמירה: היא באה לוודא שאנשים שהראו בעייתיות בתשלום חובותיהם לא יזכו להלוואות נוספות בהן הם עלולים לא לעמוד.

לפי דעתי, וכן לדעת רבים אחרים, מה שהביא אותנו למפולת הנדל"ן של השנים האחרונות הוא החוקים המקלים, שאיפשרו מתן הלוואות לכאלו שאינם יכולים לעמוד בתנאיהן.
הבנקים הרגילים אינם מוכנים כיום לאשר הלוואות אלה, אבל המימשל בתמיכתו בהלוואות FHA והריביות שהוא מוכן לתת על הלוואות עד גובה של 417,000 דולר מסכן את משלם המיסים האמריקאי, שיצטרך לשלם עבור ההפסדים. אפילו אם המצב הכלכלי ישאר כמו שהוא, עדיין אחוז האבטלה במשק ודילול המשאבים האישיים יכול בקלות לטרפד את הרצון לרכוש בית, כשאין אפשרות לעמוד בתשלומים.
לחץ ציבורי המביא להחלטה לאפשר לאלה הרוצים להיות בעלי בתים, כשרצון זה כל מה שיש להם, איננו מהווה סיבה מספקת למתן הלוואות. הבנקים יודעים זאת ואינם מיישרים קו עם המימשל בשטח זה.

התוכנית המחמירה בוטלה נכון לעכשיו, אבל היא עלולה לחזור לשולחן הדיונים.

בתוכנית הלוואות באישור FHA  ניתנות הלוואות לאזרחים עם ניקוד אשראי של 580, שהוא ניקוד נמוך מאוד. ניקוד האשראי נע בין הקצה הנמוך של 300 נקודות לניקוד מושלם של 850 נקודות, המוכיח שאתם בקבוצת הסיכון המינימלי וראויים לכל הלוואה, כמעט.

הבנקים המסחריים מוכנים לתת הלוואות עם השתתפות עצמית של 5 אחוזים, אך הם דרושים ניקוד הרבה יותר גבוה, למעלה מ-640 (724 הוא המספר הנכון), והנושא בנוסף ריבית על ההלוואה באחוז גבוה יותר.  הבנקים נזהרים מאוד מלתת הלוואות ללא הוכחות חותכות על יכולת התשלום של מבקשיה, שכן הם חייבים להוכיח למשקיעים הרוכשים הלוואות אלה שהסיכון לאי תשלום הוא קטן וכדאי להם לרכוש אותן.

עצות לקונים חדשים

 

עצות לקונים חדשים

מזל טוב לאלה מכם המוכנים לקנות עתה את ביתם הראשון. זהו תהליך מרגש מאד שיכול להוביל לתוצאות חיוביות, אך זהו גם הזמן להכין רשימה של הנחוץ והלא נחוץ בכדי להתחיל בתהליך הרכישה.

לפני שאתם מתחילים לחפש אתם חייבים בראש ובראשונה להחליט מהו סוג הנכס שמתאים לצורת החיים שלכם ושאותו אתם רוצים לרכוש. האם אתם מעוניינים בדירה עם רצון להיות חלק מהקהילה הגרה במקום, עם שירותים נוספים כגון בריכת שחיה, ג'קוזי, חדר כושר, אולם כינוסים, עם שירות מהימן לשמר את השירותים במצב טוב, ואתם מוכנים לשם כך לשלם שכר חודשי לוועד הבית? או שאתם מעדיפים בית מרווח בפרברים, אפילו אם זה יחייב אתכם ליסוע זמן ממושך לעבודה וחזרה? האם אתם מעוניינים בבית ישן עם הרגשת חמימות של פעם או שמבנה חדש נראה לכם יותר?

לאחר שתחליטו על סוג הבית, הכינו רשימה בכתב של כל הדברים שאתם חייבים ורוצים שיהיו כלולים עם הנכס. זה הזמן להיות כנים עם עצמכם. לעתים רחוקות מאד מצליחים הקונים לקבל את כל הדברים שהם רוצים שיהיו בביתם החדש. אתם תצטרכו להתפשר כמובן. למשל, אתם רוצים שלושה חדרי שינה וחצר מגודרת ומטופחת. אם זה מגיע לכך שתצטרכו לוותר על דבר מסויים אחד לטובת דבר אחר הרי שאפשר יהיה כנראה לוותר על החצר המטופחת לטובת שלושה חדרי שינה.

כשאתם מתחילים בחיפוש, כדאי שתחליטו על על סכום הכסף המקסימלי שאותו אתם מוכנים להקציב למטרה זו. אמנם נכון שהסכום נתון למשא ומתן, אינכם רוצים לבזבז מזמנכם ומזמנו של המוכר על משא ומתן סרק (שלא ישא שוב תוצאה בסופו). היו הגיוניים בקשר למחיר שאתם מוכנים לשלם עבור הבית. תנו לסוכן הנדל"ן שלכם להכין רשימה של בתים בגדר יכולתכם הכספית, שאותם תוכלו לבקר בתהליך חיפושכם אחר הבית המתאים. כשאתם סורקים את הבתים ברשימה, אל תשפטו את הבית עד שלא תסיימו את הסיור כולו, עשו זאת רק לאחר שראיתם ושמעתם את כל הנתונים הרלבנטיים על בית זה או אחר.

ישנם בתים שאין להם חזית יפה ומושכת, אך בעזרת כמה שינויים קוסמטיים הוא יכול להראות יפהפה ומושך מאד בצורתו החדשה.

תשומת לב מירבית צריכה להינתן לשיפוצים שתידרשו לבצע באם אכן תרכשו את הבית. אל תתנו לחזות הבית ולריהוט שהוכנס במטרה לשוות לבית מראה מושך יותר בכדי לעודד קונים להגיש הצעת קניה, להטעות אתכם. הקפידו לבדוק את הרשימה שהכנתם וחשיבות הנתונים שאתם רוצים שיהיו בבית אותו אתם רוצים לרכוש, ותמיד השוו נתונים אלה עם הבית אותו אתם סורקים. כשהחלטתם על הבית אותו אתם רוצים לרכוש, מתחיל תהליך המשא ומתן. אל תהססו. בתים מועדפים אינם יושבים זמן רב בשוק ואם בעיניכם הבית מוצא חן, קרוב לוודאי שהוא ימצא חן גם בעיני רבים אחרים. היסוסים עלולים להוביל לאבדן הזדמנות רכישתו של הבית שאותו אתם אוהבים, אך עליכם להיות משוכנעים שאכן בית זה הוא הוא הבית שאתם באמת אוהבים, כי לפעמים אנחנו מחליטים החלטות פזיזות מתוך לחץ וקונים בית בכדי למנוע ממישהו אחר לקנותו. זוהי כמובן הסיבה הלא נכונה לרכישה ויתכן שתצטערו על החלטתכם בעתיד. היות ולא מדובר כאן על סכום כסף זעיר אלא, קרוב לוודאי, הרכישה הגדולה ביותר בחייכם, החשיבות להחלטתכם היא די גורלית.

סוכן הנדל"ן שלכם יעזור לכם למלא את הצעת הרכישה. בבדיקה של בתים זהים בסביבה שנמכרו ב-6-12 החודשים האחרונים, תקבלו תמונה די אמיתית על מצב השוק באיזור ועל המחיר שהבית אכן שווה.

כמה אתם תהיו מוכנים לשלם עבור הבית? החליטו על סכום מקסימלי ואל תתנו לרגשותיכם לדחוף אתכם לשלם סכום גבוה יותר מסכום הכסף שיש באפשרותכם לשלם, או שעליו החלטתם כסכום המקסימלי שאתם מוכנים לשלם עבור בית. כמו כן, קחו בחשבון את הוצאות סגירת העיסקה הכוללות: סכום ההשתתפות העצמית, תיקונים נחוצים ושיפוצים רצויים וכמו כם הוצאות האסקרו (החברה הדואגת שהחוזה בין הצדדים ייושם כפי שהוסכם ביניהם) וכן בדיקות של הנכס לפני הקניה על ידי מומחים מקצועיים.

אכן, קניית בית יכולה להיות מורטת עצבים והתהליך מלא עליות וירידות, אך תמיד זיכרו שהתוצאה הסופית המקווה היא שאתם תהיו הזוכים המאושרים.

העדיפויות משתנות

העדיפויות משתנות

רוכשים פוטנציאלים חוששים פחות ופחות מרכשית נכסים מעוקלים

שוק הנדל"ן משתנה ורוכשים חדשים ולא כל כך חדשים מאמצים סדרי עדיפויות שונים מבעבר. עד עתה העדיפו רק 25 אחוזים מכלל הרוכשים לקנות נכסים השייכים לבנקים ,(REO - Real Estate Owned) כלומר נכסים שהבנקים עיקלו, תהליך העיקול המתבצע במדינות כמו קליפורניה על מדרגות בית המשפט.
רובם של נכסים אלה היו בבעלות משקיעים, שרכשו אותם למטרות רווח, לשם שיפוץ ומכירה מהירה או השכרה עבור הכנסה חודשית קבועה. עתה התהפך הגלגל ושני שלישים מכל אלה המוכנים לרכוש נכסי REO  הם קונים העומדים לגור בנכס ולהפכו למקום מגוריהם הקבוע. רק 6.9 אחוזים מרוכשים פוטנציאלים אלה אמרו שהם רוכשים את הנכס כהשקעה. אחוז זה מהווה ירידה משמעותית שחלה בששת החודשים האחרונים.
הסיבה לשינוי זה נובעת מכמה סיבות: הירידה הדרסטית במספר הנכסים המוצעים למכירה, החשש שמחירי הבתים יעלו, ושינוי היחס כלפי רכישת נכסים מעוקלים.
עם שיחרור נכסים אלה למכירה ע"י הבנקים, הציפיה היא שהבנקים יהיו זהירים הרבה יותר ויפקחו על מספר הנכסים המשוחררים למכירה בכדי שמחירם לא ירד מידי.
כבר מספר חודשים שמורגש מחסור בנכסים למכירה, וכתוצאה מכך עולים מחירי הנכסים, אמנם באיטיות, אך המגמה היא כלפי מעלה. הבנקים כנראה בוחנים בהתמדה את מספר הנכסים בשוק ומשחררים מספר מתאים ואפילו נמוך יותר מהמספר הנחוץ.
כתוצאה ממחסור זה בנכסים למכירה וכמו כן עקב העובדה שבתים אלה מוצעים למכירה במחירים נמוכים יותר ממחיר השוק, נוצר ביקוש רב לנכסים אלה.
סיבה נוספת שהביאה למחסור בנכסים, היא שהבנקים, מתוך חשש לתביעות משפטיות עקב ההליכים הלא כל כך חוקיים שבהם נקטו ושבחלקם הביאו למצב הנוכחי, רוצים להיות בטוחים שהסכנה בתביעות משפטיות יקרות נגדם תפוג או שהיא תופחת בטרם הם ישחררו לשוק כמות רצינית של נכסים למכירה.
סוג אחר של נכסים שקיבל תאוצה הם נכסים הנמכרים בתהליך שורט סייל. תהליך זה הוא ממושך מאוד ויכול לקחת מספר חודשים כשאין ביטחון מלא שהבנק יאשר את המכירה.
הסיבה לכך נעוצה בתהליך המסובך של אישור מכירת נכסים בשורט סייל. והנה הסבר קצר: שורט סייל, הנקרא גם תהליך קדם-עיקול, מתרחש כשערך הנכס נמוך יותר מסכום ההלוואה שניתנה עבורו ובעל הנכס לא רוצה או לא מסוגל להמשיך לשלם את המשנכתא מסיבות שונות. בעל הנכס מפסיק לשלם את המשכנתא והבנק, מתוך חשש להפסדים, שולח לבעל הנכס מכתבים רשמיים המאשרים את אי התשלום ונותנים לבעל הנכס 90 יום להגיע להסדר מקובל עם הבנקים. הבנקים, ברוב המקרים, אינם בעלי ההלוואה כי הם מכרו את ההלוואה למשקיעים; הבנקים משמשים כשרתים מטעם המשקיעים. בעל הנכס שוכר את שירותיו של סוכן נדל"ן מיומן לטיפול ולניהול משא ומתן מטעמו עם הבנקים. הנכס מוצע למכירה ועם קבלת הצעת רכישה, היא נשלחת לבנק המאמת את ערך הנכס העכשווי לעומת המחיר המוצע, ממליץ בפני המשקיע על אישור העיסקה והמשקיע הוא זה המאשר או מסרב לקבל את ההצעה.
לעתים, מוגשת הצעת-נגד ועם קבלתה, העיסקה מאושרת ורק אז נפתח התיק באסקרו כשהבנק מתנה את אישור העיסקה, בסיומה המוצלח תוך 45-30 יום.
עקב המספר הרב של גורמים שאישורם מתחייב בכדי לאשר עיסקאות אלה והזמן הממושך הנדרש, רבים נרתעים מהגשת הצעות רכישה. אך עקב המחסור בבתים למכירה, אנו חווים הצעות רכישה רבות אף לבתים אלה.
מחקר בנושא מראה שרוכשים המגישים הצעות רכישה עבור נכסים כמו REO ושורט סייל מצפים לרוכשם בהנחה של 30-10 אחוזים. 65% מהרוכשים נכסים אלה מצפים שערכם יעלה בכ-10 אחוזים בשנתיים הבאות.
שליש מהנשאלים במחקר אמרו שהם חוששים או שהם מכירים מישהו שיהיה בתהליך העיקול השנה. החשש מאפשרות של עיקול הנכס בו הם גרים, היא גבוהה יותר בין אלה שהכנסתם השנתית העכשווית היא פחות מ-30,000 דולר. הגורם המפיח חיים בשוק הנדל"ן הוא כמובן הריבית למשכנתאות.
כולם מאמינים שזוהי רק שאלה של זמן עד שהריבית תעלה ולכן הנהירה לרכוש נכסים עכשיו ולא להמתין יותר כי יתכן שזה יהיה מאוחד מדי. מצב בו הריבית נמוכה מאוד וגם מחירי הבתים נמוכים, היא תופעה מאוד נדירה ומצב המשק והכלכלה הם המכתיבים נתונים אלה, אך עם הכמות הגוברת של משקיעים מחו"ל המעוניינים לרכוש נכסים בארה"ב – מדינת השפע, הלחץ בשוק מורגש בכל עיסקה המתבצעת ויותר ויותר קונים פוטנציאליים מתמרמרים על העובדה שהם לא מפסיקים לתת הצעות קניה והם עדיין מפסידים כשהצעות גבוהות יותר זוכות בעיסקה.
אם אתם נמצאים במצב זה, התקשרו לסוכן ההשקעות שלכם וודאו שאתם מאושרים להלוואה, היו אגרסיביים בהצעות הרכישה שאתם מגישים ואולי תהיו גם אתם בין הזוכים המאושרים.

עוד על Loan Modification (הלוואה מחודשת)

עוד על Loan Modification (הלוואה מחודשת)

עובדות המראות ש"גלולת פלא" זו עוזרת רק למעטים

רבים הם אלה המאמינים שהפתרון של לקיחת הלוואה מחודשת הוא רק קו ההגנה הראשון בפני עיקול הנכס והעיתונות, גם היא, עוזרת להפיץ הנחה זו. לדעתי, הלוואה מחודשת זו היא פתרון אפשרי נוסף, שיעזור רק לחלק קטן מאד מהאמריקאים המגישים בקשות לאישור הבנקים, במטרה להקל עליהם את מצוקתם הפיננסית. בעלי בתים רבים הנמצאים במצוקה מגלים שהתהליך אורך לעיתים חודשים רבים עד לקבלת התשובה מהבנק, אם אכן הם נכללים ברשימת אלה הזכאים.

הסיבה המצערת היא שהלוואה מחודשת לא פותרת את הבעיה הבסיסית של בעלי הבתים במצוקה. הבנקים אינם מאשרים הנחה כלשהיא מסכום ההלוואה הראשונית, שתאפשר לבעלי בתים רבים להישאר בבתיהם. התאוריה שמאחורי אפשרות זו היא פשוטה ומובנת למדי, אך למעשה קשה מאד לבעל הבית להתאים עצמו לקריטריונים שאושרו על ידי הבנקים. הדרך הפשוטה ביותר לבדוק אם טובים סיכוייכם לאישור על ידי הבנקים היא לעשות רשימה של כל חובותיכם, כולל הוצאות מחיה, מזון, ביגוד, דלק ובידור. לאחר שרשמתם את כל החובות, רשמו בטור אחר את כל ההכנסות (לבעלי עסקים מוכר התהליך כרשימת רווח והפסד). בשלב זה, כנראה המספרים מראים על גרעון, נסו להפחית את ההוצאות בכדי להגיע לאיזון של הכנסה לעומת הוצאה. אם אתם מאמינים שלא תוכלו לנהל אורח חיים תקין עם הוצאות חודשיות נמוכות יותר, אזי כנראה שלא תקבלו את אישור הבנקים לכך.

רבים מאד הם אלה המבקשים אישור להלוואה מחודשת, כי הם פשוט מחפשים הקלה עקב היותם מחוסרי עבודה. החוק שעליכם לאמץ הוא שאם אין לכם מקורות הכנסה, אזי אינכם מסוגלים לשלם את המשכנתא.

חוסר עבודה ופניה למקורות מימון מהכסף שחסכתם לא יעזרו לכם לקבל אישור מהבנקים לפתרון זה.

יתכן שתקבלו אישור להקלה זמנית בתשלומי המשכנתא החודשיים על ידי הבנקים, אך אפילו אם קיבלתם אישור זה, עדיין אתם חייבים לבנקים את הסכום הנדרש. הקלה זמנית זו תיתן לכם פסק זמן למספר חודשים והבנקים ידרשו מכם לשלם סכום זה כתוספת למשכנתא החודשית לאחר סיום המועד, או שהם יאריכו את משך ההלוואה באותו מספר חודשים שהם אישרו לכם בתוספת ריבית. לקבלת אישור הקלה זמני, עליכם להוכיח לבנקים את יכולתכם להמשיך לשלם את המשכנתא במועדה עם סיום פרק הזמן שניתן לכם.

סיבה נוספת שבעלי בתים במצוקה מבקשים אישור מהבנקים היא שהתשלומים החודשיים עלו. ישנם בעלי בתים שלקחו הלוואות לתקופה של 30 שנה, כשבשנים הראשונות תשלומי הההלוואה הם נמוכים יותר וקבועים ולאחר תום המועד, בדרך כלל שלוש, חמש, שבע או עשר שנים, ההלוואה הופכת להלוואה משתנה. הריבית יכולה להשתנות לעיתים תכופות, כשהתשלום הראשוני של ההלוואה המשתנה קופץ בכמה אחוזים בבת אחת, ורק אחרי שנה ומעלה הוא משתנה. כדאי לקרוא את תנאי ההלוואה שלקחתם בכדי לדעת מה צופן העתיד בקשר לתשלומי המשכנתא.

עוד סיבה נפוצה לבקשת הלוואה מחודשת הן ההלוואות המשתנות, כשהתנאים שנילוו להלוואות אלה אפשרו למקבל ההלוואה לבחור איך הוא רוצה לשלם, כשהאפשרויות הן: בערך אחוז אחד מהמשכנתא, תשלומי הריבית בלבד, הלוואה לתקופה של 15 שנה והלוואה לתקופה של 30 שנה. רוב מקבלי הלוואות אלה שילמו את המינימום הדרוש, שהוא תשלום הריבית בלבד, כשהסכום הבסיסי לא שולם כלל. מירב ההלוואות מסוג זה ניתנו למקסימום זמן של 10 שנים, כשבסיומן, על מקבל ההלוואה לשלם את הסכום במלואו או לקבל אישור להלוואה חדשה. אלה ששילמו אחוז אחד מסכום ההלוואה, בתום התקופה שסוכם עליה, הריבית תקפוץ בבת אחת מ-1% ל-7%. קפיצה בהחלט מפחידה, אך אם עמדתם בתשלומי המשכנתא במועד וללא פיגורים, יש סיכוי סביר מאד שהלוואה מחודשת תאושר לכם.

ברצוני להתנצל מראש על הנימה השלילית וספקותי במאמר זה, בקשר לאפשרות זו. אין לי כל כוונה לשלול אפשרות זו והשתדלתי פשוט להיות ריאליסטי ולהציג את הסיכויים כמו שהם. הלוואה מחודשת, באם היא אכן מאושרת, מהווה פתרון מצוין לבעלי בתים מסוימים, בעיקר אם הריבית העכשווית על ההלוואה שלהם היא גבוהה מהסטנדרט היום, למעלה מ-5%, הרי שפתרון זה מעולה. אם אתם מחפשים פתרון זמני, גם כאן אפשרות זו תעזור לכם, אך רוב האנשים כבר קיבלו הלוואה מחודשת מהבנקים, והיות והכנסתם ירדה מאד, הרי שהלוואה מחודשת נוספת באם היא תאושר על ידי הבנקים לא תבטיח לכם ביטחון לזמן ארוך.

בה בעת שאתם מבקשים מהבנקים אישור להלוואה מחודשת, רצוי מאד לבחון דרכים ופתרונות נוספים כי עם סירוב הבנקים לאשר לכם הלוואה מחודשת, לא יוותר לכם זמן ממושך לפעול בדרכים אחרות בכדי לצאת מהמצב בו אתם נמצאים.

אם אוכל לעזור, אשמח. התקשרו או שלחו מייל עם אינפורמציה ספציפית, ואנסה לכוון אתכם לאפיק הנכון.

בתים גדולים שוב באופנה

בתים גדולים שוב באופנה

גדול זה יפה, נוח ומשתלם – זו המגמה המסתמנת ברכישת ובניית בתים בשנה האחרונה

רק לפני מספר שנים מגמת הרכישה התרכזה בבתים קטנים יותר וחברות הבניה הגדולות בנו בתים רבים בעלי חללי מגורים קטנים יותר, זאת עקב המצב הכלכלי הקשה ומגמת החסכון שבאה מצד קונים פוטנציאלים.
ועכשיו, שוב שינוי. הכיוון השתנה לחלוטין, ועדיפות קונים רבים היא לבתים גדולים יותר בכל רחבי ארה"ב.
נשיא חברתKB Homes , שהיא אחת החברות הקבלניות הגדולות בארה"ב, אמר לאחרונה ש"אין שום מקום לטעות: גודל הבתים כיום בהחלט גדול הרבה יותר מאשר היה לפני מספר שנים בלבד".
חלל המגורים עלה בכ-13 אחוזים מבשנה שעברה ועומד כיום על 2,079 רגל מרובע לאותם בתים הנמצאים בתהליך הבניה כיום, כשקונים רבים מהרגיל מעדיפים בתים חדשים שכאלה, שחלל המגורים שלהם עולה על 3,500 רגל מרובע.
הכלכלה המשתפרת, וכתוצאה מכך מצב רוחם של רבים מהקונים, מביאה להגברת ההתעניינות בבתים אלה למרות שעדין מספר העסקאות הנחתמות קטן מהרגיל.
גודל הבתים החדשים בממוצע כיום עומד על 2,480 רגל מרובע והוא בסימן עליה משנה לשנה.
חברת בניה גדולה אחרת מאמתת מגמה זו. היא בונה כיום 200 רגל מרובע יותר מאשר לפני שנה, עליה של 10% בחללי המגורים המועדפים על רוכשים פוטנציאלים. כמובן שגם הרווחים על מכירת בתים אלה גדלים לשמחת הקבלנים. ההכנסות של KB Homes ברבעון הראשון של השנה מראה עליה של למעלה מ-6 אחוזים מהרבעון הראשון של השנה שעברה. העליה בביקוש לבתים גדולים יותר הפתיעה מומחים רבים בענף כי היא מסמנת מגמה בה ירידת מחירי שוק הנדל"ן נעצרה ורצון האמריקאים להיות בעלי בתים חזרה, וזאת כשלא מכבר ביכו רבים את המגמה ההפוכה של רכישת בתים קטנים יותר או מגורים בשכירות.
הגורם העיקרי לשינוי דרסטי ולא צפוי זה נעוץ בריבית הנמוכה במשק והיום הבנקים מוכנים להלוות כספים עבור משכנתאות לבתים עד 2 מיליון דולר ובריבית של פחות מ-4 אחוזים ל-30 שנה. הלוואות אלה מאפשרות לקונים רבים לעבור ממקום מגוריהם לבתים מתאימים יותר, לעתים עם עליה מאוד קטנה בתשלום החודשי למשכנתא.
לעתים מעדיפים רוכשים אלה לקונות בית גדול יותר מהנחוץ להם ולחלק את ההפרש בתשלום לתקופה של שנים רבות, וזאת לעומת השקעה בשיפוץ ביתם הישן, שדורשת הוצאת מזומנים מיידית. עקב הורדת המחירים מצד קבלנים ומוכרים רבים, ההבדל במחיר בין בית בינוני לבית גדול הוא מינימלי.
בחוף המערבי, למשל, קונה יכול לקבל בית גדול יותר ב-1,050 רגל מרובע תמורת$166  לחודש כתוספת למשכנתא לתקופה של 30 שנה, כשתוספת בניית חדר נוסף בזמן בנייתו של בית חדש בעיקר היא מאוד זולה לקבלן, בעיקר עקב ההנחה שהוא מקבל על קניה חומרים בכמות גדולה יותר.
דרישה לבתים גדולים יותר מגיעה גם ממשפחות שנתקעו עם בית מגורים קטן מדי עבורם, ועקב החשש מהבאות בגלל המצב הכלכלי לא היו מוכנים לעשות את הצעדים הדרושים לשם רכישת בית גדולה. עתה, רבים מהם מרגישים בטוחים יותר לעשות את השינוי ואת ההשקעה הגדולה יותר.
גם חברות קבלניות שכבר התמחו בבניית בתים גדולים רואות עליה בביקוש לבתים גדולים עוד יותר. לדוגמה, חברת האחים טול הבונה בממוצע בתים בגודל של 3700 רגל מרובע רואה התעניינות בבתים בסדר גודל של 4800 רגל מרובע.
יחד עם עליה זו בביקוש, הרוכשים הפוטנציאלים עדיין נזהרים ושמים דגש על בניה ללא "שטחים מתים", שאי אפשר לנצלם למגורים ומיועדים  בעיקר לייפות את הבית. לדוגמה, חדרים גדולים מאוד, תיקרות גבוהות במיוחד וכניסות עם תקרה גבוהה מאוד להגדלת הרושם עם הכניסה לבית.
בנייתו של חדר שינה או שירותים נוספים הם בראש העדיפויות להגדלת חלל המגורים הכללי של הבית. קונים מוכנים לשלם מעט יותר עבור בית גדול יותר מתוך ידיעה שאפילו אם הם עצמם לא יוכלו לנצל את הבית כולו הרי שכשהם ירצו למכור אותו, הסכום שהם יקבלו יהיה גדול יותר מההשקעה הקטנה שנבעה מהתוספת לתשלום המשכנתא החודשי.