משכנתא ל-15 שנים?

משכנתא ל-15 שנים?

עם ירידת הריבית המתמשכת, יותר ויותר רוכשי בתים או דירות נמשכים למשכנתא של 15 שנים

משכנתא לתקופה של 15 שנים, אופציה בה מעטים מאוד השתמשו בשנים האחרונות, חוזרת להיות פופולארית מאוד בקרב לווים רבים. תודות לריבית הנמוכה, רבים מעדיפים את פרק הזמן הקצר יותר מהמשכנתא המקובלת יותר ל-30 שנים ובכך הם יכולים לגמור את תשלומי ההלוואה במחצית הזמן.
קרוב ל-16 אחוזים מההלוואות בריבית קבועה, שנמכרו לפני מאי ברבעון השלישי של השנה, היו לתקופה של 15 שנים. זוהי עליה של 10 אחוזים מהשנה הקודמת. נתונים אלה מתייחסים להלוואות חדשות ולא להלוואות מחודשות (Refinancing) והמהוות כמעט שליש מכלל ההלוואות של חברת פאני מיי. נתונים אלה מהווים עלייה משמעותית משנת2007 , בה הן היוו 8.5 אחוזים מכלל ההלוואות המחודשות.
ההלוואות ל-30 שנה היוו את הסטנדרד בהלוואות למשכנתאות כי התשלום החודשי עליהם הוא נמוך יותר ולכן קסם לרבים מהלווים, אבל מספר הלוואות אלה יחסית להלוואות ל-15 שנים מצטמצם בהתמדה. הסיבה העיקרית לפופולאריות הגואה של ההלוואות לפרק הזמן הקצר יותר היא כמובן הריבית הנמוכה, המאפשרת ללווים רבים לעמוד בתשלומים החודשיים בעוד שקיצור זמן החזרת ההלוואה בחצי מביא לחסכון עצום בתשלומי הריבית על סכום ההלוואה הכולל.
הריבית על הלוואות ל-15 שנה עומד היום בממוצע על 2.81 אחוזים לעומת 3.36 אחוזים בשנה שעברה ו-5.85 אחוזים בדצמבר 2007.
הלוואות ל-15 שנים נושאות ריבית נמוכה יותר מאלו ל-30 שנים, כשהלוואה מחודשת מ-30 ל-15 שנים היא רווחית ביותר לבעלי הנכס. לדוגמה, הלוואה קבועה של 300,000 דולר ל-30 שנים, שנלקחה ב-2004 עם ריבית של 5.75 אחוזים דרשה תשלום חודשי של 1,751 דולר. הלוואה מחודשת על סכום היתרה של 225,828 דולר ל-15 שנים בריבית של 2.81 אחוז תוביל לתשלום החודשי הנמוך במעט מ-1,744 דולר.
לטווח ארוך, המספרים די מפתיעים: הסכום של 127,300 דולר בריבית על כל זמן ההלוואה. בנוסף, תוכלו לצבור ערך מוסף עבור הנכס במהירות הרבה יותר גדולה ובכך תהיו מאושרים להלוואה מישנית על הנכס מהר יותר.
אם ניקח בחשבון שהערך המוסף של הבתים והדירות עלה ב-20 אחוזים משנת 2011 והסימנים במשק מראים על עלייה איטית אך עקבית במחירים בשמונת החודשים האחרונים, המסקנה מתבקשת מאליה שערך הנכס עולה בהתמדה וערכו בעת המכירה יהיה גבוה וכדאי יותר כשהחסכון בתשלום החודשי יחד עם קיצור משך החזר ההלוואה יראה רווח נאה עבור הנכס עם מכירתו בעתיד.
האובדן בערכו המוסף של הנכס הביא להפחתה ניכרת בעושרו של בעל הנכס ועושר זה הופחת בכ-50 אחוזים מאז שנת 2006 כשהחל המשבר בשוק הנדל"ן.
חישוב הערך המוסף של הנכס הוא ההבדל בין ערכו הנוכחי של הנכס בשוק כיום לעומת סכום ההלוואה שנלקח עבורו. אם תמכרו את הבית ב-400,000 דולר והמשכנתא שנשארה לכם לשלם היא 200,000 דולר הרי שהערך המוסף על הנכס הוא 200,000 דולר.
עושרו של בעל הבית חשוב מאוד לעתיד ומשמש כקופת חיסכון הצוברת רווחים עד למכירתו. סכום כסף זה חיוני מאוד לקיום רמת חיים סבירה של בעל הבית עתה ובעתיד.
הבעיה העיקרית בקבלת הלוואה מחודשת ל-15 שנים היא הערך המוסף של הנכס ביום הגשת הבקשה להלוואה.
נתון נוסף הוא יכולת בעל הבית לשלם את המשכנתא החודשית ולעמוד בהתחייבויות החוזה. אמנם נתון זה נראה כמובן מאליו לאלה המשלמים משכנתא חודשית גבוהה ועומדים במועדי התשלום אך כדאי לקחת בחשבון שההלוואה המקורית שניתנה לבעל הבית ניתנה כנראה כשהבנקים לא בדקו לעומק את הכנסתו של מבקש ההלוואה באותן שנים בהן הכסף ניתן בקלות רבה ואילו עתה הבנקים בודקים היטב באם בעל הנכס עומד בדרישות הנוסחה של הבנק והוא אכן זכאי לקבלת הלוואה מחוודשת. תתפלאו אולי לגלות שרבים האמינו שיוכלו לקבל הלוואה מחודשת בקלות והגיעו למסקנה שהם חייבים להמשיך לשלם את ההלוואה הקיימת עם התנאים והריבית הגבוהה יותר כי הבנקים לא היו מוכנים לאשר להם את ההלוואה המבוקשת.
בעבר, משום שנכסים נשאו ערך מוסף גבוה, הבנקים אישרו הלוואות מחודשות בקלות ואפילו אישרו הלוואות מישניות בקלות רבה והנכס הפך למעשה לתרנגולת שהטילה ביצי זהב. אבל השוק השתנה והכסף הקל שקיבלנו בעבר איננו זמין עוד. ערך הנכס ירד ואיתו ערכו המוסף, והבנקים לא מוכנים לקחת סיכונים מיותרים באישור הלוואות.
לכן כדאי, לאלה המסוגלים לכך, להגיש בקשה להלוואה מחודשת, להמתין שהערך המוסף של הנכס יעלה עוד כשמשך ההלוואה הקצר יותר יביא לעליה מואצת של הערך המוסף ובכך יגדל עושרו של בעל הבית.