המחירים
מתחילים שוב לעלות, ואלה לא בשורות טוב לשוק. איך להיערך ומה לעשות
לאחר
ההאטה הצפויה בסוף השנה, כפי שקורה כל שנה בזמן הזה, החלה עלייה מואצת
לקראת התקופה החמה של האביב והקיץ, המהווים היסטורית את השיא בביקוש ומכירות בתים. ב-2014, לאחר העלייה המואצת
של המחירים, נכנסו קונים
פוטנציאליים רבים להלם בעקבות המחירים הגבוהים והפסיקו לקנות. כתוצאה מכך הואטה
בהרבה העלייה, מה שהחזיר את
הקונים לשוק. אבל עתה, כמו גלגל, עם ההיצע הנמוך
במשק, החלו המחירים שוב
לעלות ויותר בעלי בתים מוציאים את בתיהם למכירה, בתקווה לקבל מחירי
שיא. הנתונים מראים, עדיין, שמספר הבתים שהוצעו
למכירה בינואר היה נמוך בכ-9 אחוז בהשוואה לשנה שעברה.
המחירים
הגבוהים וההיצע הנמוך הם האחראים לירידה במכירות חודש ינואר, שעמדה על חמישה
אחוז לעומת ינואר 2014. זו בהחלט נקודה
משמעותית, כי היא עומדת
בסתירה לכלכלה המתאוששת ולמחירי השכירות הממשיכים לעלות.
הביקוש
גבר, אך ההיצע הנמוך
עדיין מאט את מספר הבתים שנמכרו. בחלקים מקליפורניה, לאס וגאס ודנבר
מורגשת האטה במספר העסקאות שנחתמו, וגם טקסס, שיקאגו ובוסטון שותפות למגמה זו.
בסקרים
שנעשים באופן קבוע על ידי איגוד סוכני הנדל"ן בארה"ב, התלוננו קונים
פוטנציאליים רבים כי הם אינם מצליחים למצוא בתים שיענו על צרכיהם או יתאימו
לתקציבם. בדרך כלל ההיצע הוא
בעיה מקומית, אך כיום נראה
שהבעיה היא כללית לכל ארה"ב, תופעה בהחלט לא
רגילה.
***
המגמה
בעבר היתה שבעלי בתים גרו בבתיהם 4-5 שנים ואז עברו. כיום בעלי בתים
נשארים בבתיהם לתקופה של עשר שנים ובכך מאטים ומשבשים את שלבי הרכישה והמכירה שהיו
מקובלים במשק במשך שנים. אלה הביאו לכלכלה בריאה, עקב הכספים שהושקעו
בתהליכים, כולל שיפוצים
ורכישת מוצרים וציוד להתאמת הבית לצרכיהם. חוסר יכולתם של
בעלי בתים רבים לעבור לבתים יקרים יותר נובע לדעת רבים מכך שפשוט זה מחוץ ליכולתם
הפיננסית. לאחר הנפילה בשוק
הנדל"ן בשנת 2008 איבדו רבים מאוד את
הערך המוסף על בתיהם, ורבים אחרים עדיין חייבים עבור ההלוואה יותר מאשר ערכו
הריאלי של הבית.
נכון
שבאיזורים מסויימים המחירים עלו לגובה שהיה טרם המשבר של 2008, אך עדיין לא נצבר ערך מוסף מספיק בכדי
לעבור. לכן, למרות המחירים
העולים, אין באפשרותם
להשתמש בערך מוסף זה כהשתתפות עצמית בעת הרכישה החדשה.
במצב
כלכלי ממוצע כפי שהיה בעבר, בו עליית הערך המוסף של הבית היתה כ-4-6 אחוז בשנה, סכום הכסף הזה שימש
להשתתפות העצמית שניתנה לבנק לשם הרכישה. ואז על הרוכשים
היה לשלם רק את הריבית על ההלוואה החדשה, כשהפרש זה לא היה
גבוה במיוחד יחסית למה שהיו רגילים לשלם בעבר.
הזמן
שנדרש כיום לצבירת כסף זה הוא ארוך יותר. בנוסף, אי הביטחון בעתיד
הפיננסי גורם לרבים להסס בטרם יסכימו להתחייב להיכנס להלוואה חדשה לתקופה ארוכה. באשר לרוכשים
צעירים, מספרם קטן יותר
ועמד בחודש ינואר על 28 אחוזים בלבד מסך כל העסקאות, וזאת למרות השיפור
הקל מחורף 2014.
סכומי
השכירות ממשיכים לעלות בהתמדה, ורבים מהרוכשים החדשים אינם מודעים לכך שברוב המקרים רכישת
נכס תהיה זולה יותר מסכום השכירות החודשית שהם משלמים.
ההאטה
בעליית המשכורות ומספר מקומות העבודה המשלמים טוב, שהוא עדיין נמוך
מהרצוי, מכריחים צעירים
רבים להמשיך לשלם מחירי שכירות גבוהים ולא לרכוש נכס כהשקעה עדיפה.
השוכרים
של היום הם הרוכשים של מחר וככל שמשך הזמן שהם שוכרים יתמשך, כן יגדל משך הזמן
שיקח לכלכלה ולמשק להתאושש.
***
ההתעניינות
הרבה שהחלה בשבועיים האחרונים מצד רוכשים פוטנציאליים צעירים, ומספרם של בעלי
בתים רבים המכינים את ביתם למכירה תוך תקופה קצרה יחסית, מעידים שאנו עומדים
כנראה בפתח תקופה עסוקה מאוד בחודשים מרץ ואפריל. אך לדעתי, הביקוש יהיה גבוה
יותר מההיצע, מצב שיביא למחירים
גבוהים יותר. וכשמחירי הבתים
נמצאים בעלייה במהירות, הם מרחיקים קונים פוטנציאליים רבים מהשוק.
היצע
גבוה יכול בהחלט לעזור בייצוב המחירים, במתן אפשרויות רבות יותר לרוכשים פוטנציאליים באשר לבתים
המתאימים להם, ובעליית מחירים
איטית יותר עקב התחרות בין בעלי הבתים. הקבלנים בונים עדיין בקצב די איטי יחסית לביקוש, ומחירי הבתים
החדשים גבוהים הרבה יותר ממחירי בתים קיימים. לכן, מספר המכירות של
בתים חדשים הוא די נמוך יחסית.
שוק
הנדל"ן הוא כמו תחזית
מזג האוויר, אפשר להניח מה יהיה
בעתיד אך זוהי תחזית בלבד. הסממנים לעתים מבלבלים ויש בהחלט להבדיל בין הסיבות לרכישה
ולמכירה, השונות מאדם אחד
למשנהו. מה שנכון והגיוני
לאדם המעוניין לרכוש לשם מגורים לשנים רבות, יכול להיות שונה
לגמרי ממי שמעוניין לרכוש נכס לשיפוץ ומכירה מהירה, או כדי להשכירו
וליהנות מהכנסה חודשית שוטפת לשנים רבות.
לכן, בטרם תחליטו על מכירה או רכישה, כדאי לדעת לשם מה אתם עושים צעד זה. כדאי גם להיוועץ עם מומחים לדבר ורק אז המטרה הסופית
תהיה ברורה יותר עבורכם.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה