הקבלנים והשוק

למרות ששוק הנדל”ן מראה התעוררות גדולה, קבלנים רבים אינם מקשיבים לדרישות הקונים וצרכיהם

שוק הנדל"ן מראה פעילות עניפה ורבים הקונים הפוטנציאליים המחפשים את הבית המתאים עבורם בכל רחבי ארה”ב. הקבלנים הוותיקים, כמו גם החדשים, משנסים מותניים ובונים בתים במהירות המירבית בכדי להדביק את הביקוש הגבוה למגורים. הבעיה היא, שרובם בונים בתים יקרים המיועדים לעשירון העליון הרוכש במזומן, או לאלה שיש להם ניקוד אשראי גבוה מהממוצע.

בניית בתים לספקולציה, פירושה בניית בתים שלא לפי הזמנת הרוכשים אלא מתוך מחשבה שלאחר בנייתם, יבואו הקונים וירכשו אותם כי הם עונים על צרכיהם האישיים.

בנייתם של בתים זולים לספקולציה היתה נפוצה בעשור הקודם, כשהיה ביקוש עצום עבור בתים אלה. היום הביקוש לבתים זולים כבית מגורים ראשון, בעיקר לאוכלוסיה הצעירה, ירד בצורה דרמטית. בעיקר בגלל המגבלות הנוקשות של הבנקים לקבלת אישור. לכך יש להוסיף את ההלוואות שנלקחו למטרות לימודים גבוהים, מה שהביא את הצעירים למצב בו לא יכלו לרכוש בית והסתפקו בשכירת נכס או במגורים בבית הוריהם. בינתיים, הביקוש לבתים היקרים המשיך להתחזק, מה שהביא קבלנים רבים להעדיף לבנות בתים יקרים שהיוו סיכון נמוך עבורם.

***

ההחלטה לבנות בתים זולים עבור השיכבה הבינונית והנמוכה, תלויה כמובן בביקוש שיצדיק את שינוי מגמת הקבלנים ויביא להתרכזות בבניה מאסיבית של בתים זולים. הכלכלנים טוענים כי הביקוש לבתים אלה הוא אכן גבוה מספיק ומתגבר מיום ליום, אך קבלנים רבים עדיין מהססים לקבל עובדות אלה.

מספרם של הקונים הפוטנציאליים המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון, מראה סימנים חיוביים ומעודדים. מאידך, ההתאוששות של פלח אוכלוסיה זה עדיין איטית מהמצופה ואיטית יותר מהעבר, בעיקר בגלל חוסר היכולת לקבל משכנתא. אמנם המצב ממשיך להשתפר בנושא זה, אך עדיין לא נראית פריצה רצינית שלהם אל שוק הנדל"ן.

קצת בנייתם של בתי דירות למכירה נמוך מהרגיל בעיקר מפני שהקבלנים מתרכזים יותר בבניית בתי דירות להשכרה. הנפגעים העיקריים הם אלה הרוכשים בית ראשון, כי דירות הן קטנות וזולות יותר מבתים פרטיים.

סיבה נוספת להאטה היא שבמדינות רבות מוגשות תביעות מצד ועדי הבתים על בנייה פגומה. לכן לקבלנים קל יותר ומסוכן פחות לבנות ולמכור בתי דירות לקונה אחד המשכיר אותם, ולהימנע ממקרים של תביעות משפטיות אישיות מצד בעלי הדירות שרכשו אותם למגורים. תביעות כאלה הן יקרות ומהוות בזבוז זמן יעבור הקבלן שצריך להתעסק הרבה פעמים בתביעות שטותיות או לא אמיתיות, ויכולות להיפטר בצורה קלה.

***

הדיעות חלוקות בין הכלכלנים בשאלה האם הבנייה החדשה בפרברים תחזור למספרי העבר או לא. קבלנים רבים זנחו בנייה זו כי הקונים הפוטנציאליים המעוניינים לרכוש באיזורים אלה, מחפשים בתים זולים יותר בכדי להצדיק את המרחק ממרכזי הערים, העסקים והקניות. לעומתם, הקונים המעוניינים לרכוש בקירבה למרכזים, מוכנים לשלם יותר עבור הקירבה הזו. הצעירים מעדיפים קירבה זו לערים כי רוב הפעילות החברתית נמצאת שם. איכות החיים בפרברים איננה מהווה עדיפות ראשונית עבורם, ונראה שמגמה זו תגדל בעתיד.

המהפכה החברתית והמצב הכלכלי בהחלט שינו את שהיה ידוע ומקובל בשטח הנדל"ן. חלק ניכר מהאוכלוסיה הצעירה והוותיקה מעדיפים את הקירבה למרכזי הקניות והעסקים. אם בגלל שהנסיעה לא דורשת מהם זמן רב או שהתחבורה הציבורית זמינה יותר בשעות השיא, ואם בגלל האפשרות להגיע ברגל למקומות הבידור ומרכזי הקניות, מה שמקל מאוד על השיכבה המבוגרת והפנסיונרים.

בנוסף, המחקרים מראים ששניים מכל חמישה קונים מעדיפים לרכוש בתים חדשים ומודרניים העונים על צרכיהם האישיים, צורת החיים שבה הם מעוניינים, והאפשרות הזמינה יותר להתאים בתים אלה באופן אינדיבידואלי, עם פחות אחזקה שוטפת ופחות תיקונים.